Đánh giá thực trạng giao đất cho thuê đất trên địa bàn thành phố bắc giang tỉnh bắc giang luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM THÂN ĐỨC HỒNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS Phan Thị Thanh Huyền NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NƠNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận văn Thân Đức Hoàng i năm 2016 LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập nghiên cứu, đến tác giả hoàn thành luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang” Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thanh Huyền tận tình giúp đỡ, hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài, q trình hồn chỉnh luận văn tốt nghiệp Tôi xin trân thành cảm ơn tới tất thầy cô giáo Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam Các phòng, đơn vị: Phòng Quản lý đất đai (nay Chi cục đất đai) - Sở Tài nguyên Mơi trường, Cục Thuế tỉnh Bắc Giang, phịng Tài ngun Mơi trường, phịng Kinh tế, phịng Quản lý thị, Văn phòng HĐND-UBND, Trung tâm Phát triển quỹ đất Cụm công nghiệp, thành phố Bắc Giang Trân trọng cảm ơn cán bộ, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Bắc Giang; địa phương nơi tiến hành điều tra nghiên cứu tận tình giúp đỡ để tơi hồn thành luận văn Trân trọng cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp quan tạo điều kiện thời gian khích lệ, giúp đỡ thực đề tài Trân trọng cảm ơn tất tập thể, cá nhân quan nơi công tác người thân gia đình, ln tạo điều kiện mặt thời gian, công việc, động viên sống, học tập, thực hoàn chỉnh luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Thân Đức Hoàng ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt .v Danh mục bảng vi Danh mục hình vii Danh mục hình vii Trích yếu luận văn viii Thesis abstract .x Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học đề tài .3 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Khái quát giao đất, cho thuê đất 2.1.1 Khái niệm giao đất, cho thuê đất 2.1.2 Mục đích giao đất, cho thuê đất 2.1.3 Ý nghĩa giao đất, cho thuê đất 2.2 Cơ sở lý luận giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất 2.2.1 Lý luận đất đai, địa tô sở hữu đất đai 2.2.2 Chính sách đất đai chế bất động sản 11 2.2.3 Vai trò quy hoạch sử dụng đất 12 2.3 Giao đất, cho thuê đất số nước giới 14 2.3.1 Giao đất cho thuê đất Mỹ .14 2.3.2 Giao đất cho thuê đất Úc (Australia) 15 2.3.3 Giao đất cho thuê đất Trung Quốc 16 2.4 Giao đất, cho thuê đất Việt Nam 16 2.4.1 Một số quy định giao đất, cho thuê đất 16 2.4.2 Tình hình giao đất, cho thuê đất địa bàn nước tỉnh Bắc Giang 26 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 29 3.1 Địa điểm nghiên cứu 29 iii 3.2 3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 Thời gian nghiên cứu 29 Đối tượng nghiên cứu 29 Nội dung nghiên cứu 29 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Bắc Giang 29 Tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Giang 29 Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 29 3.4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang 30 3.5 Phương pháp nghiên cứu 30 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .30 3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .30 3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý phân tích số liệu 31 3.5.4 Phương pháp so sánh .31 Phần Kết thảo luận 32 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Giang 32 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .34 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37 4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Giang 38 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2015 38 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 44 4.3 Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 46 4.3.1 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân 46 4.3.2 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tổ chức 57 4.3.3 Đánh giá chung công tác giao đất cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 64 4.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang 67 4.4.1 Giải pháp sách 67 4.4.2 Giải pháp tài 68 4.4.3 Giải pháp tổ chức thực 69 Phần Kết luận kiến nghị 71 5.1 Kết luận 71 5.2 Kiến nghị 72 Tài liệu tham khảo .73 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt HĐND Hội đồng nhân dân HTKT Hạ tầng kỹ thuật KT - XH Kinh tế - xã hội SHTD Sở hữu toàn dân TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNMT Tài nguyên môi trường QSD Quyền sử dụng UBND Uỷ ban nhân dân v DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Tổng hợp số liệu phiếu điều tra công tác giao đất, cho thuê đất thành phố Bắc Giang 31 Bảng 4.1 Một số tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 35 Bảng 4.2 Dân số, lao động thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 .36 Bảng 4.3 Tổng hợp khoản thu từ đất thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 42 Bảng 4.4 Bảng biến động đất đai thành phố Bắc Giang 45 Bảng 4.5 Kết giao đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 47 Bảng 4.6 Kết giao đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 .48 Bảng 4.7 Kết giao đất kết hợp đất đất kinh doanh dịch vụ địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 49 Bảng 4.8 Đánh giá người dân công tác giao đất kết hợp với đất kinh doanh dịch vụ thành phố Bắc Giang 50 Bảng 4.9 Kết giao đất tái định cư địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 .51 Bảng 4.10 Đánh giá người dân công tác giao đất tái định cư thành phố Bắc Giang 52 Bảng 4.11 Kết giao đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 53 Bảng 4.12 Đánh giá người dân công tác giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Bắc Giang 54 Bảng 4.13 Kết cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 55 Bảng 4.14 Đánh giá người dân công tác cho thuê đất 56 Bảng 4.15 Đánh giá cán công tác giao đất, cho thuê đất thành phố Bắc Giang .56 Bảng 4.16 Kết giao đất cho tổ chức thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 58 Bảng 4.17 Kết giao đất cho tổ chức theo đơn vị hành thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 .59 vi Bảng 4.18 Kết cho thuê đất tổ chức thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 61 Bảng 4.19 Đánh giá tổ chức thuê đất thành phố Bắc Giang công tác cho thuê đất 62 Bảng 4.20 Đánh giá cán công tác cho thuê đất thành phố Bắc Giang 63 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1 Cơ chế bất động sản 12 Hình 4.1 Sơ đồ hành thành phố Bắc Giang 32 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Bắc Giang năm 2015 46 vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Thân Đức Hồng Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung đề tài, sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích số liệu; phương pháp so sánh Kết kết luận - Trong giai đoạn 2011 - 2015, UBND thành phố Bắc Giang giao đất cho hộ gia, đình cá nhân với 3.188 trường hợp Năm 2012 giao đươc nhiều kể số lượng diện tích, tương ứng 902 trường hợp 7,650 ha; năm 2015 giao với 387 trường hợp diện tích 4,039 Trong giai đoạn này, nhu cầu th đất hộ gia đình, cá nhân khơng lớn, với 17 trường hợp với diện tích 12,510 Công tác giao đất, cho thuê đất đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng đất cho đối tượng hộ gia đình, cá nhân đồng thời làm tăng thu cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng sử dụng đất hiệu quả, lãng phí Tuy nhiên, cơng tác cịn gặp số khó khăn thời gian hỗ trợ tiền thuê nhà cho hộ dân tái định cư; số tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để trả tiền sử dụng đất làm nhà nơi tái định cư; tình trạng người dân chưa đưa đất vào sử dụng cao (40% đất giao theo hình thức tái định cư 56,67% giao theo hình thức đất kết hợp với đất sản xuất kinh doanh) - Trong giai đoạn 2011 - 2015, có 58 tổ chức kinh tế thuê đất thành phố Bắc Giang với diện tích 59,14 Việc cho thuê đất thực 14/16 đơn vị hành cấp xã (02 đơn vị Phường Mỹ Độ xã Dĩnh Trì khơng có tổ chức th đất giai đoạn 2011 - 2015) Xã Song Khê phường Thọ Xương có số viii tổ chức diện tích thuê lớn đơn vị hành mạnh phát triển cơng nghiệp tập trung Trong giai đoạn có 19 tổ chức giao đất heo hình thức khơng thu tiền với diện tích 20,29 - Cơng tác giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang tồn số hạn chế sau: việc xác định tiền th đất cịn phức tạp lơ đất có giá trị từ 10 tỷ đồng trở lên, dự án thực chuyển dịch đất đai tự nguyện, việc xác định khoản khấu trừ vào cơng tác giải phóng mặt khơng rõ ràng quan thuế yêu cầu phải có định phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt làm sở tốn, trình tự, thủ tục hành th đất cịn phức tạp, cơng tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất cịn mang tính hình thức Để nâng cao hiệu công tác giao đất, cho thuê đất thu hồi đất địa bàn thành phố Bắc Giang cần thực đồng nhóm giải pháp sau: nhóm giải pháp sách; nhóm giải pháp tài chính; nhóm giải pháp tổ chức thực ix Bảng 4.19 Đánh giá tổ chức thuê đất thành phố Bắc Giang công tác cho thuê đất TT Nội dung đánh giá Số phiếu Tỷ lệ (%) 1.1 1.2 1.3 Diện tích đất thuê Thừa so với nhu cầu Đủ so với nhu cầu Thiếu so với nhu cầu 30 24 100,00 - 2.1 Lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất Trả tiền hàng năm 30 28 100,00 93,33 2.2 3.1 3.2 3.3 Trả tiền lần cho thời gian thuê Tiền thuê đất Cao Phù hợp Thấp Cơ chế cho thuê đất Nhà nước thu hồi cho thuê (cơ chế thu hồi đất bắt buộc) Doanh nghiệp tự thỏa thuận (cơ chế thu hồi đất tự nguyện) 30 21 30 6,67 100,00 70,00 30,00 100,00 25 83,33 16,67 100,00 73,33 26,66 4.1 4.2 5.1 5.2 Trình tự, thủ tục hành cho th đất Thuận tiện Cịn phức tạp 30 22 80,00 20,00 Kết bảng 4.19 cho thấy: phần lớn quỹ đất thuê đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng đất tổ chức (chiếm 80%), cịn tổ chức có nhu cầu thuê thêm đất để mở rộng sản xuất (chiếm 20%) Hình thức trả tiền thuê đất hàng năm phần lớn số tổ chức lựa chọn (chiếm 93,33%) Tiền thuê đất nội dung tổ chức quan tâm, có 21 tổ chức (chiếm 70%) cho tiền thuê đất cao; tổ chức cịn lại đánh giá mức bình thường (chiếm 30%); khơng có tổ chức đánh giá mức thấp Để tiếp cận đất đai, phần lớn doanh nghiệp lựa chọn chế thu hồi đất bắt buộc (chiếm 83,33%), có 16,67% tổ chức lựa chọn chế doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân, sau thực chuyển mục đích sử dụng đất Về việc thực thủ tục hành thuê đất, có 22 tổ chức (chiếm 73,33%) đánh giá thuận tiện; có tổ chức (chiếm 26,66%) đánh giá mức phiền hà, phức tạp 62 Bên cạnh việc điều tra đánh giá tổ chức sử dụng đất, nghiên cứu thực điều tra 15 cán làm công tác quản lý đất đai (5 cán Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Bắc Giang, cán Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Bắc Giang cán địa cấp xã) để tìm hiểu thực trạng cơng tác cho thuê đất tổ chức Kết thể Bảng 4.20 Bảng 4.20 Đánh giá cán công tác cho thuê đất thành phố Bắc Giang TT Nội dung đánh giá Số phiếu Tỷ lệ (%) Hình thức thuê đất phù hợp với thành phố 15 100,00 1.1 1.2 2.1 Thuê đất trả tiền thuê hàng năm Thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Tiền thuê đất Cao 11 15 73,33 26,67 100,00 40,00 2.2 2.3 3.1 3.2 Phù hợp Thấp Trình tự, thủ tục cho thuê đất Thuận tiện Còn phức tạp Thời gian cho thuê đất 15 12 15 53,33 6,67 100,00 80,00 20,00 100,00 4.1 4.2 5.1 5.2 Phù hợp Khơng phù hợp Tình hình quản lý sử dụng đất tổ chức Sử dụng sai mục đích Chậm đưa đất vào sử dụng 14 15 12 93,33 6,67 100,00 46,67 80,00 - Về hình thức thuê đất: phần lớn cán (73,33) lựa chọn hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nhằm giảm bớt gánh nặng mặt tài cho doanh nghiệp, đồng thời thu hút nhà đầu tư vào địa bàn Đối với cán (chiếm 26,67%) cịn lại lựa chọn hình thức cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê để Nhà nước có tiền đầu tư vào phát triển sở hạ tầng, tái đầu tư sản xuất - Về tiền thuê đất: có cán (chiếm 40%) đánh giá mức cao; cán (chiếm 53,33%) đánh giá mức phù hợp cán đánh giá mức thấp - Về trình tự, thủ tục cho thuê đất: 80% cán đánh giá trình tự, thủ tục cho thuê đất thuận tiện, 20% cán đánh giá trình tự, thủ tục cho thuê đất mức 63 phức tạp Kết điều tra cho thấy, trường hợp doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất (Nhà nước không thu hồi) quy trình thường phức tạp phải thực nhiều bước, từ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đến việc xin thuê đất… - Về thời gian cho thuê đất: 93,33 cán hỏi đánh giá thời gian cho thuê đất tổ chức phù hợp, có 6,67% đánh giá khơng phù hợp, ý kiến đề xuất nâng thời hạn cho thuê đất lên 70 năm số dự án đầu tư như: xây dựng trung tâm thương mại, đất xây dựng khu nhà thương mại dịch vụ - Về tình hình quản lý sử dụng đất tổ chức: thành phố Bắc Giang cịn có tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất sai mục đích với tỷ lệ tương ứng 80% 46,67% Số liệu phù hợp với kết kiểm tra Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Bắc Giang, cụ thể có 18/58 tổ chức chậm đưa đất vào sử dụng 8/58 tổ chức sử dụng đất sai mục đích giai đoạn 2011 - 2015 4.3.3 Đánh giá chung công tác giao đất cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 Trong công phát triển kinh tế- xã hội thành phố Bắc Giang, đất đai xem tiềm năng, mạnh việc thu hồi, đất giao đất cho thuê đất thành phố thuộc đô thị loại đà phát triển thành đô thị loại đến năm 2020 điều việc làm cần thiết 4.3.3.1 Thuận lợi Công tác thu hồi đất, giao đất cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang thời gian qua đạt kết định góp phần vào nghiệp phát triển chung thành phố, đạt kết là: - Được quan tâm, đầu tư tỉnh, giúp đỡ ngành chuyên mơn cấp trên, nên việc thực chương trình quan trọng, phục vụ công tác quản lý nhà nước lĩnh vực nói chung cơng tác quản lý đất đai địa bàn thành phố nói riêng như: đo đạc lập đồ địa chính, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết đô thị thành phố thực tốt - UBND tỉnh thành lập Quỹ phát triển đất để tạo nguồn vốn, đáp ứng nhu cầu kinh phí BT GPMB giúp thành phố chủ động công tác GPMB, tạo mặt kêu gọi Nhà đầu tư nước 64 - Các văn quy phạm pháp luật Luật Đất đai năm 2013 Nghị định, Thông tư thi hành, hướng dẫn thực Luật Đất đai từ trung ương tới địa phương thường xuyên cập nhật, UBND tỉnh ban hành văn quy phạm pháp luật kịp thời pháp luật để hướng dẫn thực quy định áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Giang - Sau Luật Đất đai 2013 có hiệu lực; UBND tỉnh giao Sở Nội vụ phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường thường xuyên tổ chức lớp tập huấn Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành luật; bồi dưỡng nghiệp vụ cho từ tỉnh đến thành phố đến các phường, xã; đảm bảo 100% cán tiếp cận giải thắc mắc liên quan đến Luật - Công tác kiểm tra, tra chuyên ngành đất đai cấp có thẩm quyền tiến hành thường xuyên hạn chế nhiều sai phạm công tác quản lý sử dụng đất đai - Các cán làm công quản lý từ thành phố đến cấp xã, phường có lực chuyên môn, phẩm chất đạo đức tốt, thường xuyên tổ chức kiểm tra sâu sát sở kịp thời hướng dẫn, giúp đỡ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất trình tự, thủ tục nhanh chóng - Hệ thống quy trình hồ sơ thiết lập theo chế “Một cửa” liên thông điện tử theo hướng đại từ phường đến thành phố từ thành phố đến Sở theo lĩnh vực, trình tự thủ tục niêm yết cơng khai, quy trình, thời gian đảm bảo, giúp cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đất đai nhanh gọn thuận tiện rễ ràng - Công tác thông tin tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật đất đai thực tới tận tổ dân phố góp phần nâng cao hiểu biết người dân quyền lợi nghĩa vụ - Có phối hợp thường xun Phịng Tài ngun Mơi trường với quan đơn vị liên quan thành phố Chú công tác cải cách, giảm bớt thủ tục hành chính, tạo mơi trường thơng thống thu hút đầu tư - Trong đạo công tác bồi thường giải phóng mặt thành phố giải mối quan hệ lợi ích nhà nước với lợi ích người có đất bị thu hồi, quan tâm đến việc giải việc làm, bố trí nơi tái định cư cho người có đất bị thu hồi có sống ổn định 65 4.3.3.2 Khó khăn bất cập * Đối với công tác giao đất, cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân - Thời gian hỗ trợ tiền thuê nhà cho hộ dân tái định cư chưa phù hợp gây khó khăn cho người dân có đất bị thu hồi - Số tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để trả tiền sử dụng đất làm nhà nơi tái định cư - Trong công tác giao đất theo hình thức đấu giá cịn có tượng người tham gia đấu giá bỏ giá cao, sau bỏ tiền đặt cọc để nâng mặt giá đất vị trí gần khu vực dự án đấu giá quyền sử dụng đất, từ thực thương vụ “mua bán” đất để kiếm lời - Cịn tình trạng người dân chưa đưa đất vào sử dụng, cụ thể 40% đất giao theo hình thức tái định cư; 56,67% giao theo hình thức đất kết hợp với đất sản xuất kinh doanh * Đối với công tác giao đất, cho thuê đất tổ chức - Việc xác định tiền thuê đất phức tạp Đặc biệt, lơ đất có giá trị từ 10 tỷ đồng trở lên bắt buộc phải thuê đơn vị tư vấn độc lập xác định giá đất làm sở tính tiền thuê đất làm chậm tiến độ thực dự án, tốn chi phí vật chất làm tăng khối lượng cơng việc quan Nhà nước phải thực trình tự thẩm định lại giá đất cụ thể - Đối với dự án thực chuyển dịch đất đai tự nguyện, việc xác định khoản khấu trừ vào cơng tác giải phóng mặt khơng rõ ràng quan thuế yêu cầu phải có định phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt làm sở toán Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 không quy định việc làm nên doanh nghiệp thường phải chịu thiệt thòi xác định khoản khấu trừ vào tiền thuê đất Khoản tiền khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà doanh nghiệp nhận diện tích nhân với giá đất UBND tỉnh ban hành, khơng tính tiền hỗ trợ đất Bên cạnh đó, dự án thường gặp khó khăn khơng thỏa thuận phần diện tích với người sử dụng đất, dẫn đến khơng thực dự án chậm triển khai dự án theo tiến độ phê duyệt - Trình tự, thủ tục hành thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang cịn phức tạp, có 26,66% số tổ chức 20% số cán đánh giá vấn đề 66 - Tiền thuê đất tổ chức phải trả cao với tỷ lệ đánh giá 70% 40% cho đối tượng điều tra tổ chức sử dụng đất cán quản lý đất đai - Công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất cịn mang tính hình thức, địa bàn thành phố Bắc Giang cịn nhiều dự án nhận bàn giao đất không đưa đất vào sử dụng thực đầu tư cầm chừng thiếu vốn Bên cạnh đó, cịn tỷ lệ nhỏ (13,79%) số tổ chức sử dụng đất khơng với mục đích cho th 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG 4.4.1 Giải pháp sách - Để hạn chế tình trạng trúng đấu giá bỏ cuộc, đầu đất, cần nghiên cứu xem xét đưa quy chế tăng mức tiền đặt cọc cao (cho đối tượng có nhà ổn định); thực tế số đối tượng “bn đất, cị đất” thường liên kết với nhau, chung tiền để đấu giá lô đất với giá cao nhiều so với mặt chung thị trường thời điểm đó, sau trúng đấu giá, họ khơng nộp tiền, tiền đặt cọc (nhưng số tiền đặt cọc chịu chia cho đối tượng liên kết); vậy, sau thời gian đấu giá họ lại bán, chuyển nhượng nhiều lô đất khác họ với giá cao nhiều (do nhu cầu người cần mua đất, người không trúng đấu giá, người có nhu cầu làm nhà ở); vậy, số tiền chênh lệch bán nhiều lô đất tăng giá lớn nhiều so với số tiền vào đặt cọc lô đất trúng đấu giá bỏ Để hạn chế việc này, UBND thành phố cần đưa số lượng lô đất đấu giá nhiều nhiều dự án vào đấu giá lần, tránh tình trạng số lượng đưa lơ đất đấu giá lại chia làm nhiều đợt, dẫn đến việc thao túng thị trường đất đai số “bn đất, cị đất” Cần nâng cao vai trò Nhà nước công tác quản lý giá đất nhằm tạo thị trường bất động sản minh bạch phát triển bền vững - Xây dựng quy chế phối hợp ngành, đơn vị tỉnh thành phố hình thức Liên thông theo chế “Một cửa” việc hướng dẫn thiết lập hồ sơ, dự án từ chấp thuận khảo sát, lập dự án đầu tư, chấp thuận đầu tư, thực BT GPMB, thuê đất, giao đất cấp Giấy CNQSD đất, đến Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân triển khai xây dựng vào hoạt động 67 - Nghiên cứu rút ngắn trình tự, thủ tục hành cơng tác giao đất, cho thuê đất; đặc biệt trường hợp thực chế chuyển dịch đất đai tự nguyện (Chủ đầu tư dự án nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sau xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư, làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển sang thuê đất thực dự án) - Nghiên cứu quy định, chế hướng dẫn để tổ chức, doanh nghiệp thực trình tự thủ tục BT GPMB theo hình thức tự thoả thuận với hộ dân áp dụng với một, số trường hợp cố tình khơng chấp nhận thoả thuận tổ chức, doanh nghiệp, tính tốn bồi thường, thoả thuận hết mức quy định (khơng có việc cưỡng chế thu hồi đất doanh nghiệp thoả thuận; nhiên doanh nghiệp khởi kiện Toà án hộ với lý hộ dân cố tình khơng đồng ý thoả thuận doanh nghiệp với lý làm chậm tiến độ đầu tư theo Giấy chứng nhận đầu tư UBND tỉnh cấp, vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Nghị HĐND tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cơng trình, dự án) - Từ ngày 1/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, việc áp dụng hình thức giao đất tiêu chí 1.250 m2/lơ địa giới hành xã 1.500m2/lơ đất địa giới hành phường hết hiệu lực; nhiên, để giải dứt điểm không cịn tồn đất tiêu chí (do q trình sau ghép đủ diện tích để giao lơ đất, cịn phần diện tích tất hộ cịn lại nhỏ khơng ghép đủ để giao lơ đất, ví dụ 10 hộ ghép 1.200 m2 thiếu 50m2) Do vậy, xem xét giao lô đất theo quy định, số diện tích ghép thiếu tính mua theo giá UBND tỉnh quy định 4.4.2 Giải pháp tài - Xem xét điều chỉnh thời gian hỗ trợ tiền thuê nhà cho đối tượng giao đất tái định cư Trong trường hợp khơng điều chỉnh thời gian cần phải rút ngắn thời gian hoàn thành thủ tục giao đất để họ sớm có đất làm nhà ổn định sống mới; hỗ trợ hình thức miễn thuế xây dựng người giao đất tái định cư, giao đất ở, giao đất kinh doanh dịch vụ xây dựng Nhà - Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với giá thực tế thị trường Từ đó, làm sở áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tất trường hợp 68 - Ủy ban nhân tỉnh Bắc Giang cần ban hành quy định cụ thể cách xác định khoản tiền khấu trừ đất mà tổ chức thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng bồi thường, hỗ trợ Việc làm tạo minh bạch thị trường, thu hút tổ chức đến đầu tư vào địa bàn - Cần có sách ưu đãi dự án đem lại hiệu cho phát triển thành phố, dự án ảnh hưởng tác động đến mơi trường, ưu tiên dự án không ảnh hưởng đến thu hồi đất Lúa, thu hồi đất Lúa; thơng qua việc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 4.4.3 Giải pháp tổ chức thực - Xem xét điều chỉnh không cần thủ tục giao đất thực địa sau nộp hồ sơ vào phận “Một cửa UBND thành phố” lô đất trúng đấu giá QSD đất; lý do, HTKT khu vực lơ đất đem đấu giá phải hồn thiện xong, tiến hành phân lô, đo đạc đồ phân lô, đơn vị thành phố ký đồ phân lô (phịng Tài ngun Mơi trường, phịng Quản lý thị, UBND phường, xã nơi có đất, Chủ đầu tư ký đóng dấu), trình giá UBND tỉnh trước đất đấu giá; rút ngắn thời gian trả kết - Cần nghiên cứu quy hoạch khu đất tái định cư có mức giá phù hợp với khả tài loại đối tượng để họ có đủ tiền trả tiền sử dụng đất tiền làm nhà Việc làm hạn chế tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu tái định cư nhằm ổn định thị trường bất động sản; tổng số tiền bồi thường giải phóng mặt hộ gia đình nhận phải cao số tiền hộ gia đình phải nộp tiền sử dụng đất nhận đất tái định cư, để tránh tình trạng hộ gia đình làm đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất - Thường xuyên tra, kiểm tra việc sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân th đất nơng nghiệp nhằm hạn chế tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất; số thực dự án thuê đất sản xuất kinh doanh hộ gia đình, thời gian sau hoạt động dạng Công ty TNHH chủ hộ làm Giám đốc Cơng ty TNHH Đồng thời, có biện pháp xử lý kịp thời xử phạt hành chính, yêu cầu khắc phục hậu quả, nghiêm trọng, kiến nghị thu hồi trường hợp nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất, nâng cao chất lượng quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thành phố 69 - Thẩm định chặt chẽ nhu cầu sử dụng đất, khả tài doanh nghiệp trước thực chấp thuận đầu tư, định giao đất, cho thuê đất nhằm khai thác quỹ đất hiệu quả, tránh tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai - Thường xuyên tra, kiểm tra việc sử dụng đất tổ chức sử dụng đất nhằm hạn chế tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng sử dụng đất sai mục đích; số thực dự án thuê đất mục đích y tế, giáo dục, phúc lợi xã hội để hưởng sách ưu đãi tiền sử dụng đất (Miễn giảm nộp tiền sử dụng đất), sau thời gian lại chuyển sang mục đích sản xuất kinh doanh, hoạch cho thuê mục đích khác Đồng thời, có biện pháp xử lý kịp thời trường hợp nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất, nâng cao chất lượng quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thành phố 70 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thành phố Bắc Giang trung tâm kinh tế, văn hoá - xã hội tỉnh Bắc Giang với tổng diện tích tự nhiên 6.659,24 ha, nhóm đất nơng nghiệp có diện tích lớn với 3.834,33 ha, chiếm 57,58% diện tích tự nhiên Năm 2015, Thành phố Bắc Giang trì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao bền vững đạt 17,3% Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực: nhương mại- dịch vụ chiếm 45,2%; công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp - xây dựng 51,3%, nông nghiệp - thủy sản 3,5% Tổng thu ngân sách năm 2015 đạt 695 tỷ đồng, 117% dự tốn, thu nhập bình qn đầu người đạt 59,80 triệu đồng/người Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 thực tốt Việc hoạch định địa giới hành theo Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay Thủ tướng Chính phủ) triển khai thực địa bàn tất phường xã thành phố Bắc Giang Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa thực theo quy định pháp luật; công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai, xử lý vi phạm đất đai thực thường xuyên (các sai phạm bị phát sớm xử lý kịp thời); công tác quản lý tài đất đai thực theo quy định Trong giai đoạn 2011 - 2015, UBND thành phố Bắc Giang giao đất cho hộ gia, đình cá nhân với 3.188 trường hợp Năm 2012 giao đươc nhiều kể số lượng diện tích, tương ứng 902 trường hợp 7,650 ha; năm 2015 giao với 387 trường hợp diện tích 4,039 Trong giai đoạn này, nhu cầu thuê đất hộ gia đình, cá nhân không lớn, với 17 trường hợp với diện tích 12,510 Cơng tác giao đất, cho th đất đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng đất cho đối tượng hộ gia đình, cá nhân đồng thời làm tăng thu cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng sử dụng đất hiệu quả, lãng phí Tuy nhiên, cơng tác cịn gặp số khó khăn thời gian hỗ trợ tiền thuê nhà cho hộ dân tái định cư; số tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để trả tiền sử dụng đất làm nhà nơi tái định cư; tình trạng người dân chưa đưa đất vào sử dụng cao (40% đất giao theo hình thức tái định cư 56,67% giao theo hình thức đất kết hợp với đất sản xuất kinh doanh) 71 Trong giai đoạn 2011 - 2015, có 58 tổ chức kinh tế thuê đất thành phố Bắc Giang với diện tích 59,14 Việc cho thuê đất thực 14/16 đơn vị hành cấp xã (02 đơn vị Phường Mỹ Độ xã Dĩnh Trì khơng có tổ chức thuê đất giai đoạn 2011 - 2015) Xã Song Khê phường Thọ Xương có số tổ chức diện tích th lớn đơn vị hành mạnh phát triển cơng nghiệp tập trung Trong giai đoạn có 19 tổ chức giao đất heo hình thức khơng thu tiền với diện tích 20,29 Cơng tác giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang tồn số hạn chế sau: việc xác định tiền thuê đất phức tạp lơ đất có giá trị từ 10 tỷ đồng trở lên, dự án thực chuyển dịch đất đai tự nguyện, việc xác định khoản khấu trừ vào cơng tác giải phóng mặt không rõ ràng quan thuế yêu cầu phải có định phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt làm sở tốn, trình tự, thủ tục hành th đất cịn phức tạp, công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất cịn mang tính hình thức Để nâng cao hiệu công tác giao đất, cho thuê đất thu hồi đất địa bàn thành phố Bắc Giang cần thực đồng nhóm giải pháp sau: nhóm giải pháp sách; nhóm giải pháp tài chính; nhóm giải pháp tổ chức thực 5.2 KIẾN NGHỊ Để nâng cao hiệu sử dụng đất đối tượng sau Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cần nghiên cứu, đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất quỹ đất 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/09/2012 Bộ Tài ngun Mơi trường tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai Chi cục Thuế thành phố Bắc Giang (2015) Báo cáo kết thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011-2015 Chi Cục Thống kê thành phố Bắc Giang (2015) Báo cáo tổng kết công tác dân số, tỷ lệ tăng dân số học năm 2015 địa bàn thành phố Bắc Giang Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng (2012) Quản lý đất đai bất động sản đô thị NXB Xây dựng, Hà Nội Lê Gia Chinh (2014) Nghiên cứu thực trạng đề xuất chế sách nâng cao hiệu việc giao đất, cho thuê đất tổ chức Đề tài nghiên cứu khoa học phát triển công nghệ Bộ Tài nguyên Môi trường Lê Xuân Bá Trần Kim Chung (2006) Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Lưu Quốc Thái (2006) Q trình thị trường hóa đất đai Trung Quốc, số đánh giá học kinh nghiệm Tạp chí Khoa học pháp luật (2) Nguyễn Minh Hồn (2013) Sự thay đổi sách từ quốc hữu hóa đến thị trường hóa đất đai Trung Quốc Tạp chí Lý luận trị (6) tr 89 - 93 Nguyễn Văn Khánh (2013) Quyền sở hữu đất đai Việt Nam Tạp chí khoa học ĐHQG Hà Nội Khoa học Xã hội Nhân văn 29 (1) tr 1- 16 10 Phòng Kinh tế thành phố Bắc Giang (2015) Báo cáo tổng kết phát triển kinh tế - xã hội địa bàn thành phố năm 2015 11 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Bắc Giang (2015) Tổng hợp kết thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 12 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Bắc Giang (2015) Tổng hợp kết thống kê đất đai năm 2015 địa bàn thành phố Bắc Giang 13 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Bắc Giang (2014) Tổng hợp hộ gia đình, cá nhân giao đất địa bàn thành phố Bắc Giang từ năm 2011 đến năm 2015 14 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Bắc Giang (2014) Tổng hợp kết thực dự án giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang từ năm 2011 đến năm 2015 73 15 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Bắc Giang (2014) Tổng hợp tổ chức, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang 16 Phòng Tài - Kế hoạch thành phố Bắc Giang (2015) Báo cáo tổng hợp kết đấu giá Quyền sử dụng đất địa bàn thành phố giai đoạn 2011 -2015 17 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (1987) Luật Đất đai năm 1987 18 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (1993) Luật Đất đai năm 1993 19 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai năm 2003 20 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013a) Hiến pháp năm 2013 21 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013b) Luật Đất đai năm 2013 22 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2015) Bộ luật Dân năm 2015 23 Sở Tài nguyên Môi trường (2015) Báo cáo công tác Tài nguyên Môi trường tỉnh Bắc Giang năm 2015 24 Trần Kim Chung (2013) Tiếp cận giải vấn đề “quyền sở hữu đất đai” nước ta Tạp chí Cộng sản ngày 06/12/2013 25 UBND tỉnh Bắc Giang (2008) Quyết định số 121/2008/QĐ-UBND ngày 19/11/2008 UBND tỉnh Bắc Giang việc Ban hành Quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất địa bàn tỉnh Bắc Giang 26 UBND tỉnh Bắc Giang (2009) Quyết định số 118/2009/QĐ-UBND ngày 06/11/2009 UBND tỉnh Bắc Giang việc Ban hành quy định, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Bắc Giang 27 UBND tỉnh Bắc Giang (2010) Quyết định số 59/QĐ-UBND ngày 09/06/2010 UBND tỉnh V/v sửa đổi, bổ sung số điều quy định ban hành kèm theo Quyết định số 121/2008/QĐ-UBND ngày 19/11/2008 UBND tỉnh Bắc Giang 28 UBND tỉnh Bắc Giang (2011) Quyết định số 36/2011/QĐ-UBND ngày 27/01/2011 UBND tỉnh việc ban hành quy định số điểm cụ thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Giang 29 UBND tỉnh Bắc Giang (2012) Quyết định số 177/2012/QĐ-UBND ngày 20/6/2012 UBND tỉnh Bắc Giang việc Ban hành quy định trình tự, thủ tục Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư địa bàn tỉnh Bắc Giang 30 UBND tỉnh Bắc Giang (2012) Quyết định số 330/2012/QĐ-UBND ngày 09/10/2012 UBND tỉnh Bắc Giang việc ban hành quy định trình tự, thủ tục thực dự án đầu tư bên khu công nghiệp địa bàn tỉnh Bắc Giang 74 31 UBND tỉnh Bắc Giang (2014) Quyết định số 858/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Bắc Giang ban hành Quy định trình tự, thủ tục Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Bắc Giang 32 UBND tỉnh Bắc Giang (2015) Báo cáo kết thực công tác Quản lý đất đai, Tài nguyên môi trường địa bàn tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011-2015 33 UBND thành phố Bắc Giang (2013) Báo cáo tổng kết xử lý vi phạm đất đai xã Tân Mỹ, Đồng Sơn, Song Khê theo Kế hoạch số 71/KH-UBND ngày 11/9/2011 UBND thành phố Bắc Giang 34 UBND thành phố Bắc Giang (2013) Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011 - 2015) thành phố Bắc Giang 35 Viện nghiên cứu Quản lý đất đai (2012) Nghiên cứu đặc điểm tính kế thừa hệ thống sách pháp luật đất đai từ năm 1945 đến nhằm góp phần hồn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai Việt Nam, Báo cáo kết nghiên cứu đề tài nghiên cứu khoa học phát triển công nghệ 36 Vũ Anh Tuấn, Phạm Quang Phân, Tơ Đức Hạnh (2007) Kinh tế Chính trị Mác Lênin (in lần thứ có sửa chữa, bổ sung) Nxb Tổng hợp, TP Hồ Chí Minh 75 Phụ Lục 76 ... kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Bắc Giang 29 Tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Giang 29 Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất thành phố Bắc Giang giai đoạn... trạng giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang Phương... đất Do vậy, việc nghiên cứu đề tài ? ?Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang? ?? cần thiết 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá thực trạng giao đất, cho