Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện việt yên tỉnh bắc giang luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THANH BẰNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Thị Thanh Huyền NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu, kết đƣợc trình bày luận văn trung thực, khách quan chƣa dùng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 02 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Bằng i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận đƣợc hƣớng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giáo, giúp đỡ, động viên gia đình, bạn bè đồng nghiệp Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Phan Thị Thanh Huyền, ngƣời tận tình hƣớng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức huyện Việt Yên giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày 02 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Bằng ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN I LỜI CẢM ƠN II MỤC LỤC III DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VI DANH MỤC BẢNG VII DANH MỤC HÌNH VIII TRÍCH YẾU LUẬN VĂN IX THESIS ABSTRACT XI PHẦN MỞ ĐẦU 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai 2.1.2 Quyền sử dụng đất (QSDĐ) 2.1.3 Thị trƣờng quyền sử dụng đất 2.1.4 Giá đất 2.1.5 Định giá đất 10 2.1.6 Đấu giá quyền sử dụng đất 13 2.2 KINH NGHIỆM THẾ GIỚI VỀ ĐẤU GIÁ ĐẤT 16 2.2.1 Đấu giá đất Pháp 16 2.2.2 Đấu giá đất Trung Quốc 18 2.2.3 Đấu giá đất Nhật Bản 19 2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐẤU GIÁ QSDĐ Ở VIỆT NAM 20 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 20 iii 2.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 22 2.3.3 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất số địa phƣơng 25 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Việt Yên 30 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai huyện Việt Yên 31 3.4.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Việt Yên giai đoạn 2013 - 2017 31 3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 31 3.4.5 Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang 31 3.5 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.5.1 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu 31 3.5.2 Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32 3.5.3 Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 33 3.5.4 Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp 33 3.5.5 Phƣơng pháp phân tích, so sánh 33 3.5.6 Phƣơng pháp minh họa sơ đồ, hình ảnh 34 PHẦN KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN VIỆT YÊN 35 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 38 4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI HUYỆN VIỆT YÊN 41 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Việt Yên giai đoạn 2013 - 2017 41 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Việt Yên năm 2017 49 4.3 KHAI QUAT CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 51 4.3.1 Một số quy định quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 51 4.3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2013 - 2017 54 4.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU 56 4.4.1 Khái quát dự án nghiên cứu 56 iv 4.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 62 4.4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 71 4.4.4 Đánh giá chung công tác đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu 79 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN VIỆT YÊN 82 4.5.1 Giải pháp sách 82 4.5.2 Giải pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất 83 4.5.3 Giải pháp kỹ thuật 83 4.5.4 Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 84 4.5.5 Giải pháp chế tài 84 4.5.6 Giải pháp đội ngũ cán 84 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85 5.1 KẾT LUẬN 85 5.2 KIẾN NGHỊ 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KDC Khu dân cƣ MCL Mức chênh lệch NXB Nhà xuất QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất STT Số thứ tự Tr.đ Triệu đồng TN&MT Tài nguyên Môi trƣờng UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Số lƣợng phiếu điều tra công chức, viên chức 33 Bảng 4.1 Kết đo đạc đồ địa giai đoạn 2013 - 2017 43 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Việt Yên năm 2017 50 Bảng 4.3 Tổng hợp kết đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Việt Yên giai đoạn 2013 - 2017 55 Bảng 4.4 Kết đấu giá QSDĐ KDC Dộc Hồ, thôn Nhƣ Thiết 63 Bảng 4.5 Kết đấu giá QSDĐ KDC thơn Đơng, thị trấn Bích Động 66 Bảng 4.5 Kết đấu giá QSDĐ KDC thơn Đơng, thị trấn Bích Động (tiếp theo) 667 Bảng 4.6 Kết đấu giá QSDĐ KDC thôn Kim Viên, thôn Lƣơng Tài 69 Bảng 4.6 Kết đấu giá QSDĐ KDC thôn Kim Viên, thôn Lƣơng Tài (tiếp theo) 70 Bảng 4.7 Đánh giá ngƣời trúng đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 73 Bảng 4.8 Đánh giá ngƣời trúng đấu giá sau có dự án đấu giá 75 Bảng 4.9 Đánh giá cán bộ, công chức, viên chức công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án 78 vii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Sơ đồ trình tự, thủ tục tổ chức thực đấu giá QSDĐ 23 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Việt Yên 35 Hình 4.2 Sơ đồ quy hoạch phân lô dự án khu dân cƣ Dộc Hồ, thôn Nhƣ Thiết, xã Hồng Thái 57 Hình 4.3 Khu đấu giá Dộc Hồ, thơn Nhƣ Thiết, xã Hồng Thái 58 Hình 4.4 Sơ đồ quy hoạch phân lơ dự án khu dân cƣ thôn Đông 59 Hình 4.5 Khu đấu giá thơn Đơng, thị trấn Bích Động (dãy giáp tỉnh lộ 298) 60 Hình 4.6 Sơ đồ quy hoạch phân lô dự án khu dân cƣ thôn Kim Viên, thôn Lƣơng Tài, xã Tiên Sơn 61 Hình 4.7 Khu đấu giá thơn Kim Viên, thôn Lƣơng Tài, xã Tiên Sơn 62 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thanh Bằng Tên luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang - Đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Việt Yên thời gian tới Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực nội dung đề tài, phƣơng pháp sau đƣợc sử dụng: Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu; phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp; phƣơng pháp thống kê, tổng hợp; phƣơng pháp phân tích, so sánh phƣơng pháp minh họa sơ đồ, hình ảnh Kết nghiên cứu kết luận - Việt Yên huyện trung du thuộc phía Tây Nam tỉnh Bắc Giang, cách thủ đô Hà Nội 40 km phía Bắc theo Quốc lộ 1A Huyện có có tổng diện tích tự nhiên 17.101,31 với 19 đơn vị hành (gồm 02 thị trấn 17 xã) Tổng giá trị sản phẩm địa bàn năm 2017 đạt 5.351 tỷ đồng, tốc độ tăng trƣởng giá trị sản xuất đạt 13,4% - Tình hình quản lý đất đai địa bàn huyện đƣợc thực tƣơng đối tốt, công tác ban hành văn quy phạm pháp luật đƣợc quan tâm ban hành kịp thời; địa giới hành huyện đƣợc xác định với 19 đơn vị gồm 02 thị trấn 17 xã; hệ thống đồ địa chính, đồ trạng SDĐ đƣợc lập đầy đủ Trong giai đoạn 2013 - 2017, UBND huyện phê duyệt hồ sơ thu hồi, chuyển mục đích SDĐ 113 dự án với tổng diện tích 182,04 ha; việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ dự án triển khai đƣợc thực theo quy định Luật Đất đai năm 2013, đảm bảo quyền lợi ích ngƣời sử dụng đất; công tác cấp GCN QSDĐ đƣợc quan tâm (cấp đƣợc 7.970 GCN QSDĐ lần đầu với tổng diện tích 1.425.419,79 m2); cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai đƣợc theo quy định pháp luật; công tác tra, kiểm tra giám sát quản lý, sử dụng đất đai đƣợc tăng cƣờng thực thƣờng xuyên, sai phạm đƣợc chấn chỉnh kịp thời, không để xảy vi phạm nghiêm trọng; việc giải ix việc xác định giá đƣợc thực thẩm quyền theo quy định pháp luật nhƣng số cán bộ, công chức, viên chức cho UBND tỉnh ủy quyền cho UBND huyện đƣợc thực thẩm định giá phê duyệt giá khởi điểm dự án đấu giá QSDĐ giao đất cho nhân dân phù hợp hơn, nhƣ sở nhận định đƣợc xác yếu tố thực tế địa phƣơng ảnh hƣởng đến giá đất để đƣa mức giá phù hợp Theo kết điều tra có 22/30 ngƣời (chiếm 73,33%) cho hình thức xác định giá khởi điểm dự án phù hợp có 08/30 ngƣời (chiếm 26,67%) ý kiến ngƣợc lại - Đánh giá phù hợp giá khởi điểm: Về vơ giá khởi điểm đƣợc xác định phù hợp (lớn giá Nhà nƣớc quy định, phù hợp với thực tế địa phƣơng, thu hút đƣợc khách hàng đăng ký tham gia tăng thu cho ngân sách Nhà nƣớc) Theo kết điều tra có 25/30 cán bộ, công chức, viên chức đƣợc hỏi (chiếm 83,33%) cho giá khởi điểm xác định dự án phù hợp Bên cạnh có 05/30 cán bộ, cơng chức, viên chức đƣợc hỏi (chiếm 16,67%) cho số dự án địa bàn huyện việc xác định giá khởi điểm chƣa đƣợc phù hợp, chƣa sát giá trị thực tế nên phải định giá lại (có trƣờng hợp định giá lại tăng lên, có trƣờng hợp phải giảm xuống có khách hàng đăng ký tham gia) - Lựa chọn hình thức đấu giá cán bộ, công chức, viên chức: Huyện Việt Yên áp dụng hình thức đấu giá bỏ phiếu kín trực tiếp vòng đấu giá địa bàn Theo kết điều tra đa số ngƣời cho hình thức bỏ phiếu kín vịng phù hợp nhất, mang lại hiệu cao với 27/30 ngƣời (chiếm 90%) Họ cho đấu giá hình thức bỏ phiếu kín thu đƣợc kết cao đấu giá lời nói Vì đấu giá phiếu kín, đặc biệt trƣờng hợp đấu giá theo nhóm đất, ngƣời tham gia đấu giá lựa chọn đƣợc lô trƣớc đấu giá, mà họ trả giá cao họ đƣợc quyền ƣu tiên chọn lơ, góp phần thúc đẩy giá lên cao hơn, đồng thời bán đƣợc hết lô đất; áp dụng hình thức đấu giá lời nói, đấu giá cơng khai lơ đất lơ đất vị trí thuận lợi đƣợc trả giá cao đƣợc bán hết, nhƣng lơ đất cịn lại vị trí thuận lợi ngƣời trả giá, lơ đất bị trả giá thấp khơng có ngƣời trả giá lên (chỉ giá khởi điểm) khơng bán đƣợc Mặt khác, hình thức bỏ phiếu kín vịng cịn có ƣu điểm rút ngắn đƣợc thời gian đấu giá, hoàn thành ngày mà công khai, minh bạch, hiệu cao Tuy nhiên, kết điều tra có 03/30 ngƣời (chiếm 10%) cho hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp vịng khơng phù hợp đề xuất 77 sử dụng hình thức đấu giá lời nói, hình thức tốn thời gian nhƣng mang lại hiệu cao cạnh tranh giá trả đƣợc cơng khai trực tiếp q trình đấu giá Ngồi ra, hình thức đấu giá lời nói thu hút khách hàng đăng ký tham gia tham gia khách hàng đƣợc biết lơ đất trả giá có vị trí lơ đất mong muốn hay khơng, từ cân nhắc khả tài để đƣa mức giá hợp lý Bảng 4.9 Đánh giá cán bộ, công chức, viên chức công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án STT 1.1 1.2 2.1 2.2 3.1 3.2 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 6.1 6.2 6.3 Nội dung Công khai thông tin dự án Phù hợp Khơng phù hợp Hình thức xác định giá khởi điểm Phù hợp Chƣa phù hợp Giá khởi điểm đấu giá Phù hợp Chƣa phù hợp Lựa chọn hình thức đấu giá Bằng lời nói Bỏ phiếu kín trực tiếp vịng Bỏ phiếu kín nhiều vịng Phí tham gia đấu giá Phù hợp Chƣa phù hợp Khoản tiền đặt trƣớc Cao Phù hợp Thấp UBND cấp xã (phiếu) Trung tâm phát triển quỹ đất Cụm cơng nghiệp (phiếu) Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai (phiếu) Phịng Tài ngu n Mơi trƣờng (phiếu) Tổn g Tỷ lệ (%) 15 5 30 100 15 5 30 100 15 5 30 100 12 15 12 3 4 5 22 30 25 73,33 26,67 100 83,33 16,67 15 5 30 100 1 10 14 5 27 90 0 0 0 15 15 15 11 5 5 5 5 30 30 30 20 100 100 100 13,33 66,67 20,00 78 - Đánh giá cán bộ, công chức, viên chức phù hợp phí tham gia đấu giá: Kết điều tra cho thấy 100% cán bộ, công chức, viên chức cho phí tham gia đấu giá phù hợp theo quy định pháp luật - Đánh giá cán bộ, công chức, viên chức phù hợp khoản tiền đặt trƣớc: Có 06/30 ngƣời cho tiền đặt trƣớc dự án chƣa phù hợp (hơi thấp), theo họ khoản tiền đặt trƣớc dự án nên để mức tối đa mà quy định cho phép số tiền đặt trƣớc cao góp phần hạn chế ngƣời khơng có nhu cầu đấu giá thực tham gia, hạn chế đƣợc “cò đất” (đẩy giá lên cao so với giá trị thực QSDĐ tạo “giá ảo” dìm giá đấu giá), sau trúng đấu giá đối tƣợng thƣờng bỏ không thực nghĩa vụ tài Những ngƣời có nhu cầu đấu giá thật họ không băn khoăn nhiều khoản tiền đặt trƣớc, sau trúng đấu giá số tiền khách hàng đƣợc tính trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp Ngƣợc lại với ý kiến này, có 04/30 ngƣời cho tiền đặt trƣớc dự án cao Quan điểm họ đƣa với lý tâm lý ngƣời tham gia đấu giá thƣờng không muốn phải đặt trƣớc khoản tiền lớn mà trả đầy đủ sau trúng đấu giá Vì vậy, để dự án thu hút nhiều ngƣời nộp hồ sơ tham gia nên giảm khoản tiền đặt trƣớc xuống Dù xuất hai luồng ý kiến trái chiều song theo kết điều tra đa số cán bộ, công chức viên chức (chiếm 66,67%) cho khoản tiền đặt trƣớc nhƣ phù hợp, góp phần hạn chế tƣợng ngƣời trúng đấu giá khơng hồn thành nghĩa vụ tài sau đấu giá, trúng đấu khơng đóng số tiền cịn lại thời gian quy định họ số tiền đặt trƣớc 4.4.4 Đánh giá chung công tác đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu 4.4.4.1 Thuận lợi - Công tác đấu giá QSDĐ dự án đƣợc thực cách cơng khai, minh bạch Hình thức đấu giá áp dụng phù hợp thu đƣợc kết cao Giá bán đất cao so giá Nhà nƣớc quy định góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc Sau đấu giá, sở hạ tầng khu vực đấu giá đƣợc xây dựng tốt so với trƣớc, đời sống hộ gia đình đƣợc nâng lên - Cơng tác đấu giá QSDĐ dự án đạt đƣợc hiệu kinh tế xã hội định nhƣ góp phần khai thác hợp lý quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, tạo tảng thúc đẩy nghiệp phát triển kinh tế địa phƣơng 79 4.4.4.2 Tồn tại, hạn chế a Tồn công tác tổ chức - Công tác tuyên truyền, phổ biến thông tin trƣớc phiên đấu giá nhƣ hoạt động đấu giá cịn hạn chế Mặc dù thơng tin đƣợc cơng khai nhiều hình thức nhƣng đơi lúc chƣa kịp thời, chƣa rộng khắp, dẫn đến việc ngƣời có nhu cầu tham gia đấu giá chƣa nắm bắt phân tích đƣợc hết thơng tin khu đất, hạn chế hồ sơ đăng ký tham gia, tham gia ngƣời đấu giá không đánh giá đƣợc hết giá trị thực QSDĐ nên đƣa mức giá không phù hợp - Thủ tục để đƣa đƣợc lơ đất vào đấu giá có q nhiều khâu, bƣớc; từ có chủ trƣơng cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Việc kiểm tra lực tài ngƣời tham gia đấu giá chƣa đƣợc thực nên có nhiều trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá nhiều lô đất, đẩy giá lên cao, dẫn đến có trƣờng hợp bỏ tiền cọc khơng nộp tiền sử dụng đất sau trúng đấu giá - Hình thức đấu giá cách bỏ phiếu kín lần đƣợc áp dụng địa bàn có ƣu điểm khơng xảy tình trạng “ế” đất phải tổ chức đấu lại, lơ đất có vị trí khơng thuận lợi, thúc đẩy giá đất lên cao, tăng thu cho ngân sách Nhà nƣớc nhƣng kết trúng đấu giá đƣợc tính từ cao xuống thấp, trả giá cao đƣợc ƣu tiên lựa chọn lô đất trƣớc đến lƣợt ngƣời Với hình thức khách hàng tham gia đấu giá khơng chắn đƣợc lô đất nào, nhiều đƣợc lô đất không nhƣ ý muốn Qua điều tra dự án nghiên cứu số ngƣời đề xuất hình thức đấu giá trực tiếp lời nói tạo điều kiện cho khách hàng biết đƣợc lơ đất trả giá lô để đƣa mức giá phù hợp - Quá trình đấu giá số dự án xảy tƣợng thông đồng, làm giá ngƣời tham gia đấu giá để “dìm giá” đất “cị đất” đẩy giá lên cao không với giá trị thực lơ đất (giá ảo) sau bỏ khơng nộp tiền sử dụng đất (do thân họ tham gia đấu giá trúng đấu giá lô đất khu vực lân cận với dự án, họ tham gia vào dự án trả giá cao với mục đích nâng mặt giá khu vực lên cao thuận lợi cho việc giao dịch chuyển nhƣợng lơ đất có khu vực lân cận) Hiện tƣợng gây ảnh hƣởng đến công tác đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, lại diễn phổ biến (thể qua kết điều tra, vấn 87 ngƣời tham gia đấu giá 30 cán bộ, công chức, viên chức với câu hỏi “Việc đấu giá QSDĐ địa phƣơng có tình trạng “cị đất” tham gia khơng?” 80 có tới 63 ngƣời trả lời “có”, chiếm 53,85%) nhƣng chƣa có quy định để phịng tránh, nhƣ chƣa có chế tài để xử phạt b Tồn tài - Phí tham gia đấu giá khoản tiền đặt trƣớc có số ngƣời đánh giá cao nhƣng có tác động làm giảm số ngƣời đăng ký hồ sơ tham gia đấu giá - Giá khởi điểm đƣợc xác định để đấu giá QSDĐ đƣợc đánh giá phù hợp, nhiên cịn số vị trí xác định giá khởi điểm chƣa phù hợp: Trƣờng hợp giá khởi điểm thấp số tiền thu cho ngân sách nhà nƣớc không cao tạo điều kiện cho “cò đất” tham gia nhiều; Trƣờng hợp giá khởi điểm cao không thu hút đƣợc ngƣời đăng ký tham gia đấu giá, nhà nƣớc phải thực xác định lại giá khởi điểm thấp giá khởi điểm xác định lần đầu để tiếp tục tổ chức đấu giá gây nhiều thời gian - Ngƣời tham gia đấu giá ln có tƣ tƣởng muốn trả mức giá thấp mà mua đƣợc lơ đất có vị trí thuận lợi hình dung khách hàng phát triển khu vực đấu giá hạn chế nên đƣa giá đấu giá thấp giá thị trƣờng, tạo chênh lệch giá đất sau trúng đấu giá - Đối với dự án đấu giá QSDĐ thật thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất c Tồn quy hoạch, xây dựng khu đất đấu giá - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực dự án đấu giá xây dựng giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ chƣa khoa học, chƣa sát thực tế, cịn mang nặng tính hành chính, dẫn đến tình trạng dự án đấu giá QSDĐ có thời điểm ngƣời đăng ký tham gia đấu giá nhƣ dự án KDC thôn Đông, thị trấn Bích Động phiên đấu giá lơ đất số 28 khơng có ngƣời đăng ký tham gia, sau phải xác định lại giá khởi điểm, phê duyệt giá giảm xuống có ngƣời tham gia.Tại dự án KDC thôn Kim Viên, thôn Lƣơng Tài, xã Tiên Sơn sau phiên đấu giá đến 02 lô chƣa bán đƣợc - Một số khu đất đem đấu giá chƣa thu hút đƣợc ngƣời tham gia vị trí quy hoạch dự án đấu giá khơng gần trục đƣờng giao thơng (nhƣ dự án KDC thơn Kim Viên, thơn Lƣơng Tài có vị trí giáp đƣờng bê tơng liên thơn mƣơng nƣớc, phía trƣớc đồng ruộng, việc giao lƣu buôn bán phát 81 triển), xa khu trung tâm, không thuận lợi giao thông, an ninh trật tự không ổn định Mặt khác, mức đầu tƣ xây dựng hạ tầng khu đất đấu giá hạn chế kinh phí cịn hạn hẹp, chủ yếu khu đất dừng lại việc san lấp mặt bằng, xây dựng hệ thống mƣơng nƣớc cịn hạ tầng kỹ thuật điện, nƣớc thiếu, đến ngƣời dân đƣa đất vào sử dụng bắt đầu hình thành Nếu khu đất đấu giá đƣợc đầu tƣ cách đồng kích thích nhu cầu ngƣời sử dụng, nâng cao giá trị khu đất đấu giá, tăng thu cho ngân sách Nhà nƣớc - Trong thực tế, số dự án đấu giá QSDĐ đƣợc giải phóng mặt (có mặt sạch) theo quy định nhƣng dự án phải áp dụng việc cƣỡng chế thu hồi đất, ngƣời dân có đất Nhà nƣớc thu hồi thuộc dự án chƣa trí nhận tiền bồi thƣờng, hỗ trợ (số tiền đƣợc quan đơn vị liên quan thực thủ tục chuyển vào Ngân hàng) theo quy định (nhƣ dự án KDC Dộc hồ, thôn Nhƣ Thiết, xã Hồng Thái) Điều ảnh hƣởng đến số lƣợng hồ sơ đăng ký, tâm lý ngƣời tham gia đấu giá (khi tổ chức đấu giá QSDĐ ngƣời dân giữ mặt bằng, gây khó khăn cho khách hàng trúng đấu giá) d Tồn đội ngũ cán tham gia công tác đấu giá QSDĐ Đội ngũ cán làm công tác định giá đất, thẩm định giá đất kiêm nhiệm, nhiều việc, chƣa đƣợc đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá Nghiệp vụ xử lý công việc số cán thuộc quan, đơn vị có liên quan q trình tổ chức đấu giá cịn hạn chế, xảy việc sai sót (nhƣ việc xác định kết trúng đấu giá lô đất số 02 dự án KDC Dộc Hồ, thôn Nhƣ Thiết, xã Hồng Thái chƣa quy định) 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN VIỆT YÊN 4.5.1 Giải pháp sách - Tiếp tục hồn thiện văn quy định hƣớng dẫn chi tiết việc xác định giá khởi điểm, quy trình tổ chức đấu giá sở văn pháp luật - Quy định thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất tối đa 30 ngày kể từ ngày trúng đấu giá - Xây dựng quy chế phối hợp quan liên quan để tổ chức thu tiền tập trung, hoàn thiện hồ sơ thủ tục liên quan để cấp GCN QSDĐ cho khách hàng trúng đấu giá, rút ngắn thời gian thực thủ tục cấp GCN QSDĐ, từ khuyến khích đƣợc ngƣời trúng đấu giá sớm hoàn thành việc nộp tiền SDĐ 82 - Quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình đất đấu giá lô đất tham gia đấu giá khu vực quy hoạch nhƣ nghĩa vụ ngƣời trúng đấu giá QSDĐ đƣợc thể GCN QSDĐ - Có quy định chi tiết cơng tác kiểm tra xử lý vi phạm sau đấu giá 4.5.2 Giải pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất - Tiếp tục phát huy ƣu điểm, mạnh công tác đấu giá QSDĐ đạt đƣợc nhƣ việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đƣa đấu giá xã, thị trấn, thực trình tự thủ tục theo quy định - Chú trọng điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực, tăng cƣờng điều tra thực tế địa phƣơng để kịp thời nắm bắt thay đổi, khó khăn địa phƣơng, khu đất dự định lựa chọn xây dựng dự án đấu giá để lựa chọn đƣợc khu đất phù hợp có sức hút cho ngƣời tham gia đấu giá - Thực tốt công tác thông tin trƣớc phiên đấu giá nhƣ hoạt động đấu giá để ngƣời dân nắm bắt sớm quy hoạch, kế hoạch đấu giá; Đặc biệt quan tâm đến việc đầu tƣ phƣơng tiện, hệ thống loa đài truyền sở nơi có đất đấu giá, phƣơng tiện có tốt thơng tin tốt - Nghiên cứu việc áp dụng hình thức đấu giá áp dụng phù hợp với đặc điểm dự án, xem xét thêm hình thức đấu giá trực tiếp lời, tổ chức thử nghiệm để đánh giá mức độ hiệu đạt đƣợc - Hạn chế tƣợng thơng đồng dìm giá làm giá ảo: Quan tâm việc điều tra khảo sát thị trƣờng, đánh giá thị trƣờng, xác định giá cụ thể để đƣa mức giá khởi điểm đấu giá phù hợp nhất; Quan tâm vấn đề bảo mật thông tin ngƣời đăng ký tham gia đấu giá; Với khu đất có giá trị nên áp dụng mức tiền đặt trƣớc với tỷ lệ cao đƣợc phép; Tại nơi diễn đấu giá, phải đảm bảo chỗ ngồi cho thành phần tham gia vị trí quy định theo thứ tự, không đƣợc đổi chỗ, không đƣợc lại lộn xộn, bàn tán thảo luận để dàn xếp mức giá, đƣợc ngồi phịng đấu giá đƣợc đồng ý ngƣời chủ trì Hội đồng đấu giá Những ngƣời khơng tham gia đấu giá thành viên Hội đồng đấu giá khơng có nhiệm vụ phục vụ đấu giá khơng đƣợc phép vào phịng đấu giá, đảm bảo vấn đề an ninh, trật tự cho đấu giá 4.5.3 Giải pháp kỹ thuật - Công tác xây dựng dự án, đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết KDC đấu giá yêu cầu kỹ thuật yêu cầu khảo sát thực tế cần đƣợc trọng để xây dựng phƣơng án đo đạc chuẩn xác, phân lô hợp lý 83 - Quan tâm đến việc đầu tƣ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cách đồng bộ, có liên kết với khu vực xung quanh để nâng cao giá trị khu đất đấu giá, thuận lợi cho khách hàng trúng đấu giá muốn đƣa đất vào sử dụng sớm - Xây dựng dự án phải đƣợc khảo sát, điều tra xác định, đánh giá đƣợc nhu cầu sử dụng đất khu vực để có phƣơng án quy hoạch, thu hút ngƣời tham gia đấu giá - Nâng cao hiệu công tác xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ 4.5.4 Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Trong trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch tổng thể tỉnh, huyện cần lựa chọn khu đất đấu giá phù hợp, hiệu quả, đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc - Thực thống kê, kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất; xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu; xây dựng kế hoạch chi tiết dự án KDC để đấu giá, lộ trình thực dự án; lập danh mục dự án cần chuyển mục đích sử dụng đất trình quan có thẩm quyền xem xét phê duyệt kịp thời 4.5.5 Giải pháp chế tài - Cần xem xét điều chỉnh mức giá khởi điểm khoản tiền đặt trƣớc dự án, lô đất cho phù hợp với tình hình thực tế địa phƣơng nhằm khuyến khích ngƣời dân tham gia đấu giá - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ cách công khai, minh bạch hiệu để tạo lòng tin ngƣời tham gia đấu giá, góp phần thúc đẩy cơng tác đấu giá QSDĐ phát triển 4.5.6 Giải pháp đội ngũ cán - Quan tâm đào tạo nâng cao lực, trình độ chun mơn, kỹ nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp lĩnh vực định giá cho đội ngũ cán làm công tác định giá đất, thẩm định giá đất đấu giá đất đáp ứng nhu cầu công tác thời gian tới - Chú trọng vấn đề thái độ phục vụ, xử lý công việc, giải đáp thắc mắc khách hàng cán thuộc quan, đơn vị có liên quan q trình tổ chức đấu giá tạo đƣợc thân thiện với khách hàng 84 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Việt Yên huyện trung du thuộc phía Tây Nam tỉnh Bắc Giang, cách thủ đô Hà Nội 40 km phía Bắc theo Quốc lộ 1A Huyện có có tổng diện tích tự nhiên 17.101,31 với 19 đơn vị hành (gồm 02 thị trấn 17 xã) Tổng giá trị sản phẩm địa bàn năm 2017 đạt 5.351 tỷ đồng, tốc độ tăng trƣởng giá trị sản xuất đạt 13,4% Tình hình quản lý đất đai địa bàn huyện đƣợc thực tƣơng đối tốt, công tác ban hành văn quy phạm pháp luật đƣợc quan tâm ban hành kịp thời; địa giới hành huyện đƣợc xác định với 19 đơn vị gồm 02 thị trấn 17 xã; hệ thống đồ gồm đồ địa chính, đồ trạng SDĐ đƣợc lập đầy đủ Trong giai đoạn 2013 - 2017, UBND huyện phê duyệt hồ sơ thu hồi, chuyển mục đích SDĐ 113 dự án với tổng diện tích 182,04 ha; việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ dự án triển khai đƣợc thực theo quy định Luật Đất đai năm 2013, đảm bảo quyền lợi ích ngƣời sử dụng đất; công tác cấp GCN QSDĐ đƣợc quan tâm (cấp đƣợc 7.970 GCN QSDĐ lần đầu với tổng diện tích 1.425.419,79 m2); cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai đƣợc theo quy định pháp luật; công tác tra, kiểm tra giám sát quản lý, sử dụng đất đai đƣợc tăng cƣờng thực thƣờng xuyên, sai phạm đƣợc chấn chỉnh kịp thời, không để xảy vi phạm nghiêm trọng; việc giải đơn thƣ khiếu nại, tố cáo đƣợc thực tốt Công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Việt Yên đạt đƣợc kết định, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nƣớc đáp ứng đƣợc nhu cầu ngƣời tham gia đấu giá Trong năm (2013 - 2017), huyện Việt Yên thực đấu giá quyền SDĐ cho 2.775 lơ đất với tổng diện tích 295.179,3 m2, đem cho ngân sách Nhà nƣớc 1.114.013,6 Tr.đ Tổng số tiền thu đƣợc qua đấu giá vƣợt mức giá khởi điểm 244.389,2 Tr.đ Số tiền thu đƣợc từ đấu giá QSDĐ nộp 100% vào ngân sách Nhà nƣớc, sau trừ chi phí cho giải phóng mặt xây dựng sở hạ tầng đƣợc phân bổ vào nguồn ngân sách cấp đƣợc sử dụng để đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng Tại 03 dự án nghiên cứu, giá trúng đấu giá quyền SDĐ vƣợt giá khởi điểm, dự án KDC Dộc Hồ khu thôn Đông đạt 1,39 lần; dự án 85 KDC thôn Kim Viên, thôn Lƣơng Tài đạt 1,11 lần Trong dự án nghiên cứu dự án KDC thơn Kim Viên, thơn Lƣơng Tài cịn 02 lơ đất khơng có ngƣời tham gia Theo kết điều tra, 100% ngƣời trúng đấu giá cho thông tin dự án công khai minh bạch; 99,83% lựa chọn hình thức đấu giá bỏ phiếu kín; 89,66% cho phí đấu giá phù hợp; 90,8% cho khoản tiền đặt trƣớc phù hợp; 25,29% cho chất lƣợng môi trƣờng tốt so với trƣớc, 100% cho sở hạ tầng tốt trƣớc 74,71% cho đời sống hộ gia đình tốt so với trƣớc Tuy nhiên, dự án gặp khơng khó khăn, hạn chế nhƣ: cơng tác đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết KDC đấu giá chƣa đạt hiệu quả; công tác định giá đất chƣa phù hợp; việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ hạn chế Để khắc phục hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Việt Yên cần thực đồng nhóm giải pháp kỹ thuật, giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giải pháp tổ chức thực đấu giá, giải pháp chế tài giải pháp đội ngũ cán 5.2 KIẾN NGHỊ - Cần có nghiên cứu yếu tố ảnh hƣởng đến kết đấu giá QSDĐ làm sở bổ sung giải pháp thực tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Việt Yên - Đồng thời mở rộng phạm vi nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ tới địa bàn khác tỉnh Bắc Giang để có đánh giá, so sánh tổng thể, rút kinh nghiệm cho công tác đấu giá QSDĐ 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt: Bộ Tài Chính (2012) Thơng tƣ số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hƣớng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2012) Báo cáo tổng hợp kinh nghiệm nƣớc quản lý pháp luật đất đai Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014) Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tƣ vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trƣờng - Bộ Tƣ Pháp (2015) Thông tƣ liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 Quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê đất Bùi Thị Tuyết Mai (2005) Thị trƣờng quyền sử dụng đất Việt Nam NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội Các Mác - Ăng-ghen (1979) Tuyển tập, tập 23 tr 189 NXB Sự Thật, Hà Nội Chi cục Thống kê huyện Việt Yên (2018) Số liệu thống kê tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Việt Yên 2017 Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định giá đất Daosavanh Kheuamyxay (2016) Thị trƣờng quyền sử dụng đất cộng hòa dân chủ nhân dân Lào Luận án tiến sĩ kinh tế trị Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 10 Đinh Văn Ân (2011) Chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội tr 193-199 11 Đặng Thị Bích Liễu (2012) Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam Luận án Tiến sĩ Luật học Viện Khoa học xã hội Việt Nam - Học viện Khoa học xã hội 12 Đồn Cơng Quỳ, Vũ Thị Bình, Nguyễn Thị Vòng, Nguyễn Quang Học Đỗ Thị Tám (2006) Giáo trình quy hoạch sử dụng đất NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội 87 13 Hội đồng nhân dân tỉnh Bắc Giang (2012) Nghị số 03/2012/NQ-HĐND ngày 12/7/2012 Quy định mức thu phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản, phí đấu giá tài sản địa bàn tỉnh Bắc Giang 14 Hội Khoa học đất Việt Nam (2000) Đất Việt Nam NXB Nông nghiệp, Hà Nội 15 Hồ Tấn Phong (2002) Quan hệ sở hữu, số vấn đề lý luận thực tiễn Tạp chí phát triển kinh tế (146) 16 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất NXB Nông Nghiệp Hà Nội, Hà Nội 17 Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh (2014) Giáo trình cao cấp lý luận trị Tập 11 NXB Lý luận trị, Hà Nội 18 Lê Xuân Bá (2003) CIEM, hình thành phát triển trị trƣờng bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 19 Lê Đức Hiền Nguyễn Thị Thanh Xuân (2016) Một số bất cập đấu giá quyền sử dụng đất hoạt động giao đất, cho thuê đất Tạp chí Dân chủ Pháp luật 20 Lê Chiêu Tâm Huỳnh Văn Chƣơng (2012) Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Anh Nhơn, tỉnh Bình Định Tạp chí Khoa học đất 40 21 Nguyễn Quế Anh (2016) Công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An - thực trạng giải pháp Tạp chí Dân chủ Pháp luật 22 Nguyễn Đình Bồng (2010) Một số vấn đề sở hữu đất đai Tạp chí Tài ngun Mơi trƣờng (4) tr 35-39 23 Nguyễn Thị Dũng (2011) Quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn Luận án Tiến sỹ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 24 Nguyễn Văn Khánh (2013) Nghiên cứu quyền sở hữu đất đai Việt Nam Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa học xã hội Nhân văn 01 tr 1-16 25 Nguyễn Thị Minh (2010) Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, Hà Nội 26 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc đất đai Tạp chí Tài chính, (10) 27 Nguyễn Trọng Tuấn (2010) Kinh nghiệm quản lý đất đai số nƣớc giới vấn đề Việt Nam Tạp chí Châu Mỹ ngày (3) tr 11-15 88 28 Nguyễn Ngọc Vinh (2013) Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai, vấn đề cần bàn luận Tạp chí Phát triển hội nhập (9) tr 73-76 29 Phan Thị Thanh Huyền Đoàn Hồng Quân (2017) Nghiên cứu giá đất địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội Tạp chí Khoa học cơng nghệ - Đại học Thái Nguyên 170 (10) tr 161-166 30 Phòng Kinh tế Hạ tầng huyện Việt Yên (2017) Số liệu trạng hệ thống tuyến đƣờng giao thơng huyện năm 2017 31 Phịng Tài ngun Mơi trƣờng huyện Việt Yên (2017) Báo cáo số 95/BCTNMT ngày 20/12/2017 kết quản lý, sử dụng đất địa bàn huyện từ ngày 01/7/2014 đến 32 Phòng Tài nguyên Môi trƣờng huyện Việt Yên (2018) Số liệu thống kê đất đai năm 2017 33 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (1993) Luật Đất đai 1993 34 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2003) Luật Đất đai Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 35 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2013) Luật Đất đai Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 36 R O Rost and H G Collins (1993) Định giá đền bù thiệt hại đất đai Ơxtraylia (Tơn Gia Huyên Mai Mộng Hùng biên dịch) 37 Thái Bá Cẩn Trần Nguyễn Nam (2003) Thị trƣờng bất động sản - vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam NXB Tài chính, Hà Nội 38 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam Luận án tiến sỹ Luật học, Học viện Chính trị quốc gia 39 Trung tâm Phát triển quỹ đất Cụm công nghiệp huyện Việt Yên (2018) Báo cáo kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Việt Yên giai đoạn 2014 - 2017 40 UBND huyện Việt Yên (2014) Quyết định số 92/QĐ-UBND ngày 21/01/2014 việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng khu dân cƣ thôn Nhƣ Thiết, xã Hồng Thái, huyện Việt Yên 41 UBND huyện Việt Yên (2015a) Quyết định số 960/QĐ-UBND ngày 29/7/2015 việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng khu dân cƣ thôn Đông, thị trấn Bích Động, huyện Việt Yên 89 42 UBND huyện Việt Yên (2015b) Quyết định số 1661/QĐ-UBND ngày 24/12/2015 việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng khu dân cƣ thôn Kim Viên, thôn Lƣơng Tài, xã Tiên Sơn, huyện Việt Yên 43 UBND huyện Việt Yên (2016) Quyết định số 100/QĐ-UBND ngày 04/3/2016 việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá QSD đất 97 lô đất xã: Quảng Minh, Vân Trung, Tiên Sơn, Việt Tiến, Ninh Sơn 44 UBND huyện Việt Yên (2017a) Số 226/BC-UBND ngày 28/6/2017 Báo cáo Kết công tác quản lý, sử dụng đất đai địa bàn huyện Việt Yên giai đoạn 2012-2016 45 UBND huyện Việt Yên (2017b) Số 428/BC-UBND ngày 06/11/2017 Báo cáo Kết thực giải pháp đạo, điều hành thực Kế hoạch phát triển Kinh tế - xã hội dự toán ngân sách năm 2017 theo tinh thần đạo Kế hoạch số 04/KH-UBND ngày 10/10/2017 UBND tỉnh 46 UBND huyện Việt Yên (2017c) Số 461/BC-UBND ngày 29/11/2017 Báo cáo tình hình quản lý, sử dụng đất đai, cơng tác giải đơn thƣ khiếu nại tố cáo, công tác đầu tƣ xây dựng địa bàn huyện giai đoạn từ 2011 đến (Phục vụ Đoàn giám sát Ủy ban kiểm tra Trung ƣơng) 47 UBND tỉnh Bắc Giang (2012) Quyết định số 166/2012/QĐ-UBND ngày 14/6/2012 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Giang 48 UBND tỉnh Bắc Giang (2013) Quyết định số 703/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 Ban hành Bảng giá đất năm 2014 áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Giang 49 UBND tỉnh Bắc Giang (2014) Quyết định số 631/QĐ-UBND ngày 03/10/2014 việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá QSD đất (47 lô) xã Hồng Thái thị trấn Bích Động, huyện Việt Yên 50 UBND tỉnh Bắc Giang (2015) Quyết định số 353/QĐ-UBND ngày 18/8/2015 việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá QSD đất (128 lô) xã, thị trấn địa bàn huyện Việt Yên 51 UBND tỉnh Bắc Giang (2016) Quyết định số 02/2016/QĐ-UBND ngày 01/01/2016 việc ủy quyền phê duyệt giá đất cụ thể số trƣờng hợp địa bàn tỉnh Bắc Giang 52 UBND tỉnh Bắc Giang (2016) Quyết định số 329/QĐ-UBND ngày 07/6/2016 việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá QSD đất xã, thị trấn địa bàn huyện Việt Yên 90 53 UBND tỉnh Bắc Giang (2016) Quyết định số 861/QĐ-UBND ngày 30/12/2016 Ban hành Bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 tỉnh Bắc Giang 54 UBND thành phố Hà Nội (2016) Chỉ thị số 22/CT-UBND ngày 25/11/2016 UBND thành phố Hà Nội tăng cƣờng công tác quản lý Nhà nƣớc, nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố 55 UBND thành phố Hồ Chí Minh (2013) Báo cáo số 198/BC-UBND ngày 14/11/2013 sơ kết 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 56 Vũ Thị Thu Hƣơng (2015) Nghiên cứu nhân tố ảnh hƣởng tới chất lƣợng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố ng Bí - tỉnh Quảng Ninh Tạp chí Khoa học Cơng nghệ lâm nghiệp (1) tr 125-132 57 Wikipedia (2017) Nhật Bản Wikipedia bách khoa toàn thƣ mở Truy cập ngày 14/12/2017 https://vi.wikipedia.org/wiki/Nhật_Bản II Tài liệu tiếng Anh: 58 Carl R Gwin, Seow-Eng Ong and Andrew C Spieler (2005) Auctions and Land Values: An Experimental Analysis Journal of Urban Studies Vol 42, No 12 pp 2245-2259 59 Harris, M and A Raviv (1981) A Theory of Monopoly Pricing with Demand Uncertainty, American Economic Review, 1981 pp 71, 347-65 60 Willy H Verheye (2009) Encyclopedia of land use, land cover and soil sciences Land use planning, Volumn III, Eolss publishers Co Ltd., Oxford, United Kingdom 91 ... - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Việt Yên - Trên sở xác định tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác đấu. .. công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 3.4.4.1 Khái quát dự án nghiên cứu 3.4.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 3.4.4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất. .. iv 4.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 62 4.4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 71 4.4.4 Đánh giá chung công tác đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu