Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện ứng hòa thành phố hà nội luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ GẤM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Quân NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Gấm i LỜI CẢM ƠN Trong q trình học tập, hiên cứu hồn thành Luận văn nhận giúp đỡ, bảo nhiệt tình thầy, giáo khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, động viên, giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp gia đình Trước hết tơi xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới TS Nguyễn Văn Quân giúp đỡ tận tình trực tiếp hướng dẫn, tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực luận văn Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi thời gian học tập trường Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cơng chức Phịng Tài ngun & Mơi trường huyện Ứng Hịa, thành phố Hà Nội, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Ứng Hòa, phòng Thống kê huyện tạo điều kiện, giúp đỡ tơi suốt q trình thực đề tài Xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện trình thực luận văn Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Gấm ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Trích yếu luận văn viii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Giá đất 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản: 2.1.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 10 2.2 Cơ sở thực tiễn công tác đấu giá quyền sử dụng đất 20 2.2.1 Đấu giá QSD đất Nhật Bản 20 2.2.2 Đấu giá QSD đất trung quốc 22 2.2.3 Đấu giá QSD đất Đài Loan 23 2.2.4 Bài học kinh nghiệm công tác đấu giá đất nước giới 25 2.2.5 Đấu giá QSD đất Việt Nam 26 Phần Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu 33 3.1 Địa điểm nghiên cứu 33 3.2 Thời gian nghiên cứu 33 3.3 Đối tượng nghiên cứu 33 iii 3.4 Nội dung nghiên cứu 33 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Ứng Hòa 33 3.4.2 Tình hình thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ứng Hòa 33 3.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn huyện Ứng Hòa 34 3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa 34 3.4.5 Một số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 34 3.5 Phương pháp nghiên cứu 34 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34 3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 35 3.5.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 36 Phần Kết thảo luận 37 4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội tình hình quản lý sử dụng đất huyện Ưng Hòa 37 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40 4.1.3 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 45 4.2 Tình hình thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ưng Hòa, thành phố Hà Nội 51 4.2.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 51 4.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 52 4.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa 61 4.3 Kết đấu giá đất số dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ưng Hòa thành phố Hà Nội 65 4.3.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Cửa Làng, xã Đồng Tân, huyện Ứng Hòa 65 4.3.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất thơn Quảng Ngun, xã Quảng Phú Cầu, huyện Ứng Hịa 68 4.3.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Đồng Dài I, Đồng Dài II xã Hòa Xá, huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 73 iv 4.4 Đánh công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa 76 4.4.1 Đánh giá cán th am gia công tác đấu giá dự án đấu giá QSD đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 76 4.4.2 Đánh giá người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn huyện Ứng Hòa 81 4.5 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá QSD đất 85 4.5.1 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 85 4.5.2 Đề xuất giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 86 Phần Kết luận kiến nghị 87 5.1 Kết luận 87 5.2 Kiến nghị 88 Tài liệu tham khảo 89 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGĐ Đấu giá đất GCN Giấy chứng nhận GCN- QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KDC Khu dân cư LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TM Thương Mại TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Dân số phân theo đơn vị hành huyện Ứng Hịa 42 Bảng 4.2 Diện tích, cấu loại hình đất năm 2017 45 Bảng 4.3 Kết năm thực công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Ứng Hòa 62 Bảng 4.4 Kết đấu giá QSD đất năm 2016 địa bàn huyện Ứng Hòa 64 Bảng 4.5 Kết trúng đấu giá năm 2017 địa bàn huyện Ứng Hòa 65 Bảng 4.6 Kết trúng đấu giá Khu Đồng Cửa Làng, xã Đồng Tân 68 Bảng 4.7 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 40 đất Thôn Quảng Nguyên, xã Quảng Phú Cầu, huyện Ứng Hòa 72 Bảng 4.8 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu Đồng Dài I; Đồng Dài II xã Hòa Xá, huyện Ứng Hòa 76 Bảng 4.9 Đánh giá công khai, minh bạch thông tin dự án 77 Bảng 4.10 Đánh giá giá khởi điểm ảnh hướng đến đấu giá 79 Bảng 4.11 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá, nhân tố ảnh hưởng đến tổ chức đấu giá 80 Bảng 4.12 Đánh giá hoàn thành nghĩa vụ tài thủ tục cấp GCN QSDĐ 80 Bảng 4.13 Tính minh bạch thơng tin công tác đấu giá QSDĐ 82 Bảng 4.14 Đánh giá giá khởi điểm bước giá 83 Bảng 4.15 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá 84 Bảng 4.16 Đánh giá trách nhiệm hội đồng đấu giá sau kết thúc đấu giá 85 vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Gấm Tên luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 885.103 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu đề tài - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Ứng Hòa - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ứng Hòa Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp: - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu : Chọn điểm đấu giá quyền sử dụng đất phải đại diện cho vùng địa lý kinh tế - xã hội huyện, 03 dự án đấu giá QSD đất xã Đồng Tân, xã Quảng Phú Cầu, xã Hòa Xá Xã Quảng Phú Cầu xã có mật độ dân số đông công nhận xã Làng nghề nhu cầu sử dụng đất tăng mạnh Xã Đồng Tân công nhận xã Đạt chuẩn nông thôn đời sông kinh tế, xã hội người dân nâng lên, nhu cầu đất để kết hợp kinh doanh dịch vụ lớn Xã Hịa Xá có điều kiện thuận lợi phát triển kinh tế, giáp thị trấn Tê Tiêu huyện Mỹ Đức, hệ thống giao thông thuận lợi - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: số liệu thứ cấp thu thập phòng ban chuyên mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 30 cán 100 khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất huyện từ 2015-2017 - Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý tổng hợp số liệu: thống kê, phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, xếp xử lý số liệu thu thập theo thời gian từ 2015 - 2017 phần mềm Excel Kết kết luận + Kết chính: - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất viii huyện Ứng Hòa - Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án huyên Ứng Hòa chọn làm điểm nghiên cứu - Kết đấu giá dự án lựa chọn công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hịa - Đánh giá cơng tác đấu giá đất huyện Ứng Hịa thơng qua điều tra 100 khách hàng tham gia đấu giá 30 cán tham gia công tác đấu giá - Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ứng Hịa + Kết luận chính: Huyện Ứng Hịa huyện nơng ngoại thành phía Nam Hà Nội có vị trí giao thơng thuận lợi sở để phát triển kinh tế, giao thông vận tải đa dạng Công tác quản lý đất đai Nhà nước, quan, ban ngành địa bàn huyện quan tâm trọng, đặc biệt công tác đấu giá quyền sử dụng đất nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước huyện Đấu giá QSD đất huyện Ứng Hòa giải nhu cầu đất người dân Giai đoạn 2015 - 2017, huyện Ứng Hòa tổ chức đấu giá QSDĐ với tổng diện tích đấu giá 30.949,48 m2 16 xã, thị trấn số tiền thu 213,18 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước huyện Trong giai đoạn nghiên cứu năm 2017 có kết đấu giá cao diện tích số tiền thu Năm có kết đấu giá thấp năm 2015 số tiền thu 23,7 tỷ đồng, chiếm 10% so với tổng số đạt năm Kết đấu giá QSD đất dự án cho thấy: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện ổn định việc xác định giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường yếu tố ảnh hưởng lớn đến kết đấu giá Qua dự án nghiên cứu cho thấy mức chênh lệch giá trúng đấu giá giá khởi điểm giao động từ 1,05 đến 1,3 lần Dự án đấu giá khu Đồng Cửa Làng xã Đồng Tân có vị trí tiếp giáp với đường TL428 thuận lợi giao thông Tuy nhiên kết đấu đánh giá thành công tỷ lệ đấu giá khơng cao đạt 67,74% ngun nhân việc xác định giá khởi điểm sát với giá giao dịch thị trường mức chênh lệch giá trúng giá khởi điểm 1,05 lần Dự án đấu giá thôn Quảng Nguyên, xã Quảng Phú Cầu thành công, tỷ lệ đấu giá lần đạt 95% tổng số đất đấu giá ( 38/40 thửa), có mức giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường Dự án khu Đồng Dài I, Đồng Dài II xã Hịa có tỷ lệ trúng đấu giá đạt 93,3% ( 42/45 đất đấu giá) có mức giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa cán người ix 4.4.1.1 Đánh giá công khai, minh bạch thông tin dự án, trình tự thủ tục đấu giá Bảng 4.9 Đánh giá công khai, minh bạch thông tin dự án Công khai dự án đấu giá Cán Bộ UBND huyện Phịng TN&MT Phịng Tài chínhKế hoạch Kho bạc nhà nuớc Trung Tâm phát triển quỹ đất Đơn vị đựơc giao tổ chức đấu giá Chi nhánh VPĐK đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa UBND xã Tổng Tổng số phiếu Công khai phƣơng án đấu giá Dự án đấu giá có nằm Thay đổi trình KH Phƣơng tự, thủ tục, quy án đấu giá có trình đấu giá xây dựng theo theo LĐĐ 2013 nhu cầu địa phƣơng có nhƣng Có Khơng Có cịn Khơng Có Khơng Có Khơng hạn chế Số Số Số Số Số Số Số Số Số phiếu phiếu phiếu phiếu phiếu phiếu phiếu phiếu phiếu 2 1 1 2 4 1 1 6 6 3 3 2 11 11 11 25 30 30 30 0 77 Kết điều tra cho thấy 100% cán vấn cho biết trình tự thủ tục, quy trình đấu giá đất khơng thay đổi kể từ ngày 1/7/2014 Luật Đất đai có hiệu lực dự án đấu giá xây dựng theo nhu cầu, nằm kế hoạch sử dụng đất UBND thành phố phê duyệt, giúp cho địa phương quản lý tốt quỹ đất Có 83,33% cán trả lời phương án đấu giá công khai minh bạch, 12,5% cán trả lời phương án đấu giá có cơng khai cịn bất cập thời điểm cơng khai ngày số lần cơng khai cịn ít, 8% cán trả lời phương án đấu giá không công khai Kết cụ thể thể bảng 4.9 4.4.1.2 Đánh giá giá khởi điểm Theo kết điều tra 30 cán có 26 cán cho giá khởi điểm phù hợp với giá đất thị trường (chiếm 86.67%) Còn lại 04 cán cho giá khởi điểm thấp so với giá thị trường (chiếm 13,33%) Chứng tỏ giá khởi điểm phương án xây dựng sát với giá đất thực tế giao dịch địa phương 100% cán đồng ý với yếu tố: vị trí lơ đất, diện tích, số lượng người tham gia đấu giá đất có ảnh hưởng đến giá khởi điểm giá trúng đấu giá Yếu tố vị trí, diện tích định ảnh hưởng nhiều đến điều kiện khác như: sở hạ tầng, điều kiện môi trường, anh ninh… lô đất Các lơ đất tiếp giáp trục đường quốc lộ có vị trí thuận tiện cho việc giao lưu buôn bán điều kiện dịch vụ công cộng khác nên giá trúng đấu giá cao vị trí khác Có 24 cán trả lời thông báo đấu giá QSD đất đựơc công khai rộng rãi phương tiện truyền thông, sở bán đấu giá ( chiếm 80%), 03 cán trả lời có cơng khai thơng báo đấu giá việc bố trí thời điểm cơng khai, số lần cơng khai chưa họp lý ( chiếm 10%), 03 cán trả lời không công khai thông báo đấu giá ( chiếm 10%) Như xác định giá đất khởi điểm cần ý đến yếu tố để xây dựng cho hợp lý, phù hợp với địa phương phiên đấu giá 78 Bảng 4.10 Đánh giá giá khởi điểm ảnh hƣớng đến đấu giá Giá khởi điểm có phù hợp Cơng khai thơng báo đấu giá Cán Bộ Tổng số phiếu Có Số phiếu UBND huyện Phịng TN&MT Phịng Tài chính- Kế hoạch Kho bạc nhà nuớc Trung Tâm phát triển quỹ đất Đơn vị đựơc giao tổ chức đấu giá Chi nhánh VPĐK đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa UBND xã Tổng 2 có nhƣng cịn hạn Khơng Có Khơng chế Số Số Số Số phiếu phiếu phiếu phiếu Có Khơng Số phiếu Số phiếu 1 1 1 Ảnh hƣởng vị trí, diện tích, số lƣợng ngƣời tham gia có ảnh hƣởng đến đấu giá 6 3 11 30 24 3 2 1 3 26 11 30 Nguồn số liệu: Tổng hợp phiếu điều tra 4.4.1.3 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá tổ chức bán đấu giá Kết điều tra cho thấy, trình thực đấu giá tổ chức bán đấu giá thực nghiêm túc, quy chế, hướng dẫn UBND thành phố Hà Nội văn Luật Tổ chức bán đấu giá thực trách nhiệm quyền hạn phiên đấu giá khơng có tác nhân gây ảnh hửơng đến tổ chức đấu giá (tình hình an ninh, việc thông đồng khách hàng đấu giá với đấu giá viên điều hành) 79 Bảng 4.11 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá, nhân tố ảnh hưởng đến tổ chức đấu giá Đơn vị tính: Phiếu Số TT Tổng số phiếu Cán Bộ Đơn vị đựơc giao tổ nhân tố ảnh chức đấu giá có hƣởng đến tổ thực quy chức đấu giá chế đấu giá Có Số phiếu Khơng Số phiếu Có Số phiếu 2 UBND huyện Phịng TN&MT 4 Phịng Tài chính- Kế hoạch 1 Kho bạc nhà nuớc 1 Trung Tâm phát triển quỹ đất 6 6 Đơn vị đựơc giao tổ chức đấu giá 3 Chi nhánh VPĐK đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa 2 UBND xã 11 11 11 30 30 Tổng 30 Không Số phiếu Nguồn số liệu: Tổng hợp phiếu điều tra 4.4.1.4 Đánh giá sau đấu giá Bảng 4.12 Đánh giá hồn thành nghĩa vụ tài thủ tục cấp GCN QSDĐ Đơn vị tính: Phiếu Số TT Cán Bộ UBND huyện Phòng TN&MT Phòng Tài chính- Kế hoạch Tổng số phiếu Hồn thành nghĩ vụ tài Thủ tục cấp GCN Có Khơng Có Khơng Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu 1 80 Kho bạc nhà nuớc Trung Tâm phát triển quỹ đất Đơn vị đựơc giao tổ chức đấu giá Chi nhánh VPĐK đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa UBND xã Tổng 1 6 3 2 11 11 11 30 30 30 Nguồn số liệu: Tổng hợp phiếu điều tra Từ bảng cho thấy sau trúng đấu giá 100% hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài theo quy định quan chức làm tốt nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ 4.4.1.5 Đánh giá chung cán công tác đấu giá + Việc xác định giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường số tiền đặt trước phù hợp hạn chế việc người đăng ký nhiều đất đẩy giá đất đấu giá lên cao + Hình thức đấu giá tổ chức theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp vịng, cơng bố công khai sau hết thời gian bỏ phiếu, người trả giá cao lựa chọn vị trí trước đủ số lượng lô đất đưa bán đấu giá Đã hạn chế tối tiêu cực đấu (các khách hàng tham gia đấu giá thông đồng, thỏa thuận giá với dẫn đến giá đấu giá thấp) + Quy chế đấu dự án thống địa bàn huyện tạo điều kiện thuận lợi cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần có nhu cầu đấu giá đất Tuy nhiên, việc công khai phương án đấu giá chưa đựơc hợp lý 4.4.2 Đánh giá ngƣời tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn huyện Ứng Hòa Để nắm bắt ý kiến người tham gia công tác đấu QSDĐ dự án nghiên cứu trên, tiến hành điều tra theo phương pháp vấn phiếu 81 điều tra (nội dung phiếu điều tra phần phụ lục) thu số kết sau: 4.4.2.1 Về tính minh bạch thông tin liên quan đến công tác đấu giá Kết cho thấy, công tác công khai minh bạch thông tin dự án, đất đấu giá thực tốt Cụ thể, hộ tham gia đấu giá hỏi dự án đấu giá có khơng khai thơng tin đất có đầy đủ khơng có 100% trả lời có biết tìm hiểu; có 93% số người hỏi cho phương án đấu giá cơng khai đầy đủ quy trình, cịn lại 7% hỏi cho phương án đấu giá không cơng khai có khơng khai qua loa đại khái mang tính hình thức Bảng 4.13 Tính minh bạch thông tin công tác đấu giá QSDĐ Đơn vị tính: Phiếu Cơng khai dự án đấu giá QSD đất TT Tên dự án Tổng Khu đồng Cửa Làng, xã Đồng Tân thôn Quảng Nguyên, xã Quảng Phú Cầu Khu Đồng Dài I; Đồng Dài II, xã Hịa Xá Tổng số phiếu điều tra Có Số phiếu Công khai Đầy đủ thông phƣơng án đấu tin lơ đất giá Khơng Có Khơng Có Khơng Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu 30 30 27 30 30 30 29 30 40 40 37 40 100 100 93 100 Nguồn số liều Tổng hợp phiếu điêu tra 4.4.2.2 Đánh giá giá khởi điểm bước giá Xây dựng giá khởi điểm quy định bước giá bước quan trọng quy trình đấu giá Xây dựng giá khởi điểm xác với vị trí, 82 khu vực đưa đấu giá thu hút người tham gia đấu giá, góp phần vào thành công dự án Theo ý kiến người hỏi mức giá khởi điểm so với giá thị trường thời điểm đấu giá có 21 % người hỏi cho cao, 79,0 % cho vừa phải Bảng 4.14 Đánh giá giá khởi điểm bƣớc giá Đơn vị tính: Phiếu Bƣớc giá có hợp lý hay khơng ? Cơng khai giá khởi điểm TT Tên dự án 31 lô đất khu đồng Cửa Giá khởi điểm Tổng số Hợp phiếu Có Khơng Cao Thấp Có Khơng lý điều tra Số Số Số Số Số Số Số phiếu phiếu phiếu phiếu phiếu phiếu phiếu 30 30 - 25 30 30 30 - 24 30 40 40 - 10 30 40 100 100 21 79 Làng 40 đất thôn Quảng Nguyên 62 đất khu Đồng Dài I; Đồng Dài II Tổng 100 Nguồn số liệu: Tổng hợp phiếu điều tra Ngoài người hỏi cương vị người mua nên tâm lý số người trả lời cao, nhiên mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá theo quan điểm chuyên môn không cao Trong dự án điều tra, có dự án mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá vào 83 khoảng 1,12-1,2 lần, công tác xác định giá khởi điểm huyện Ứng Hòa tương đối tốt Khi hỏi bước giá có hợp lý hay khơng 100% số người cho hợp lý 4.4.2.3 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá Bảng 4.15 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá Đơn vị tính: Phiếu TT Tên dự án 31 lô đất khu đồng Cửa Làng 40 đất thôn Quảng Nguyên 62 đất khu Đồng Dài I; Đồng Dài II Tổng Tổng số phiếu điều tra Thực Mức chênh lệch giá quy chế giá trúng đấu giá giá thị trƣờng Có Khơng Cao Vừa Thấp Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu 30 30 30 30 40 40 100 100 28 2 26 32 86 Nguồn số liệu: Tổng hợp phiếu điều tra Trong trình vấn 100 % số người hỏi cho rằng: Tổ chức bán đấu giá thực quy chế đấu giá Chứng tỏ tổ chức bán đấu giá thực nghiêm túc, quy chế đấu giá niêm yết Do nắm vững thông tin, quy trình thực nên khơng có trường hợp bị loại bỏ trình đấu giá Mức chênh lệch giá trúng đấu giá giá chuyển nhượng thị trường có 6% số người cho cao, 86% số người cho vừa 8% số người cho thấp công tác xác định giá dự án tương đối tốt 84 4.4.2.4 Đánh giá trách nhiệm hội đồng đấu giá sau kết thúc đấu giá Bảng 4.16: Đánh giá trách nhiệm hội đồng đấu giá sau kết thúc đấu giá Đơn vị tính: Phiếu TT Tên dự án Tổng số phiếu điều tra Hài lòng q trình đấu giá Hài lịng Có QĐ phê duyệt Bình khơng thừơng hài lịng Cấp GCN QSDĐ Có Khơng Có Khơng Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu 31 lô đất khu đồng Cửa Làng 30 25 30 30 40 đất thôn Quảng Nguyên 30 26 30 30 62 đất khu Đồng Dài I; Đồng Dài II 40 33 40 40 100 84 14 Tổng 100 100 Nguồn số liệu: Tổng hợp phiếu điều tra Qua điều tra hộ dân dự án nghiên cứu, kết cho thấy sau trúng đấu giá hộ dân bàn giao mặt cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định pháp luật Về mức độ hài lịng với mức họ trả cho lơ đất việc tổ chức đấu giá tổ chức bán đấu giá có 84% số người hỏi hài lịng, 14% cho bình thường, 2% cho chưa hài lòng 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT 4.5.1 MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - Đội ngũ cán làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá khởi điểm chưa thật sát với giá thị trường 85 - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín vịng cho tồn số đất đấu giá; người trúng đấu giá người trả giá cao hợp lệ cho đất Mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác đấu giá nhanh chóng, dự án hồn thành cơmg tác đấu giá ngày kết đấu giá không đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao - Một số xã, thị trấn lựa chọn vị trí đấu giá chưa phù hợp dẫn đến số dự án khơng có người tham gia đấu giá 4.5.2 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trên sở đánh giá công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện, nghiên cứu 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở, xin đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hịa sau: - Từng bước giao cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất cho đơn vị chun trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin, việc giao cho Sàn giao dịch BĐS thực Các quan chuyên môn Uỷ ban nhân dân cấp thực nhiệm vụ chun mơn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá - Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng cơng đoạn mở đường để triển khai dự án - Tổ chức tập huấn hàng năm cho cán tham gia công tác xác định giá đất nhằm nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ Các cán tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhật văn bản, quy định ban hành, thơng tin giá đất ngồi thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp - Phương thức đấu giá: Phương thức đấu giá cịn bất cập, để tránh đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với người tham dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 phút xuống phút, xây dựng giá khởi điểm gần sát với khung giá thị trường thực vịng 86 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Huyện Ứng Hịa huyện nơng ngoại thành phía Nam Hà Nội có vị trí giao thơng thuận lợi sở để phát triển kinh tế, giao thông vận tải đa dạng Công tác quản lý đất đai Nhà nước, quan, ban ngành địa bàn huyện quan tâm trọng, đặc biệt cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước huyện Đấu giá QSD đất huyện Ứng Hòa giải nhu cầu đất người dân Giai đoạn 2015 - 2017, huyện Ứng Hòa tổ chức đấu giá QSDĐ với tổng diện tích đấu giá 30.949,48 m2 16 xã, thị trấn số tiền thu 213,18 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước huyện Trong giai đoạn nghiên cứu năm 2017 có kết đấu giá cao diện tích số tiền thu Năm có kết đấu giá thấp năm 2015 số tiền thu 23,7 tỷ đồng, chiếm 10% so với tổng số đạt năm Kết đấu giá QSD đất dự án cho thấy: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện ổn định việc xác định giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường yếu tố ảnh hưởng lớn đến kết đấu giá Qua dự án nghiên cứu cho thấy mức chênh lệch giá trúng đấu giá giá khởi điểm giao động từ 1,05 đến 1,3 lần Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa cán người tham gia đấu giá đánh giá: Khi hỏi cán tham gia công tác đấu giá phương án đấu giá có cơng khai niêm yết địa phương khơng 93% cán trả lời có 7% trả lời khơng có mang tính qua loa hình thức; Về giá khởi điểm có phù hợp khơng 86,67% cán trả lời có 13,33% trả lời khơng Khi hỏi người dân 100% người dân cho thơng tin có liên quan đến dự án đất cung cấp công khai minh bạch diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích thời hạn sử dụng, sở hạ tầng dự án, giá khởi điểm, bước giá Về hài lòng khách hàng tham gia đấu giá có 84% hài lịng, 14% bình thường, 2% khơng hài lòng Trong thời gian tới, huyện cần nghiên cứu xác định vị trí, khả sinh lời, nhu cầu sử dụng đất địa phương để lựa chọn đưa khu đấu 87 giá cho phù hợp Thực tốt công tác tuyên truyền dự án chuẩn bị đưa đấu giá, để công tác đấu giá QSDĐ huyện đạt kết cao 5.2 KIẾN NGHỊ Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài chưa nghiên cứu sâu nhiều vấn đề liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ứng Hòa Để cải thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, giai đoạn tới cần phải tập trung: - Tăng cường công tác điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực lập dự án đấu giá - Nghiên cứu để đưa phương án giảm bớt thủ tục hành để đưa lơ đất vào đấu giá - Đẩy nhanh việc giải phóng mặt xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đồng để tăng giá trị khu đất đấu giá - Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, tăng cường quảng cáo phương tiện thông tin đại chúng để thu hút nhiều nhà đầu tư, người dân quan tâm tham gia đấu giá - Tăng cường công tác quản lý đất đai trật tự xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch xã, thị trấn đấu giá quyền sử dụng đất diễn thời gian qua 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2010) Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ Tư pháp (2010) Thông tư số 23/2010/TT- BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010, quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ Tài (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012, hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ tài (2015) Thông tư 02/2015/TT-BTC ngày tháng năm 2015 sửa đổi, bổ sung thông tư số 48/ 2012/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2013) Thông tư 36/2013/TT-BTNMT, ngày 30 tháng năm 2013, quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2013) Nghị định 44/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2013, quy định giá đất Chính phủ (2013) Nghị định số 45/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2013, quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2013) Nghị định số 46/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2013, quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Chính phủ (2013) Nghị định số 47/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2013, quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 10 Nguyễn Đình Bồng (2005) “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước 11 Nguyễn Minh Hồng, Phạm Văn Bình (2013) Giáo trình định giá Tài sản 2013 NXB Tài chính, Hà Nội 12 Nguyễn Thị Minh (2013) Đấu giá tài sản pháp luật đấu giá tài sản NXB Văn hóa – Thơng tin, Hà Nội 13 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 89 14 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc, Tạp chí tài (10) 15 Nguyễn Đình Bồng Trang 173 quản lý đất đai với thị trường QSD đất thị trường BĐS 16 Quốc Hội (1993) Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998-2001 17 Quốc Hội (2003) Luật Đất đai 2003 số 13/2003/QH10 ngày 26 tháng 11 năm 2003 NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Quốc Hội (2013) Luật Đất đai sửa đổi 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Quốc Hội (2013) Luật kinh doanh Bất động sản 2013 số 66/2013/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2013 NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Căn Luật dân số 91/2015/QH13 24 tháng 11 năm 2015 21 Căn Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016 22 Căn Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 Chính phủ Quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản 23 Căn Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 Bộ Tài việc Quy định chế độ tài hoạt động đấu giá 24 Căn Thông tư số 45/2017/TT-BTC ngày 12/5/2017 việc quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định Luật đấu giá tài sản 25 Căn Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường – Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; 26 Căn Quyết định số 04/2017/QĐ-UB ngày 24/02/2017 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 27 Quyết định số 54/2013/QĐ-UBND ngày 02/12/2013 UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 28 Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 90 29 Quyết đinh số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến hết ngày 31/12/2019 30 Chỉ thị số 22/CT-UBND ngày 25/11/2016 UBND thành phố Hà Nội tăng cường công tác quản lý nhà nước, nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố 31 Trần Thế Ngọc (2001) Báo cáo quản lý phát triển thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh; 32 Trần Tiến Hải (2013) Những kinh nghiệm công tác đấu giá QSD đất; 33 Phùng Ngọc Phương cs ( 2011) Về thị trường quyền sử dụng đất 34 Đặng Hùng Võ ( 2007) Thị trường quyền sử dụng đất 35 Minh Tâm (2016) Về vai trò công tác đấu giá QSD đất 36 UBND thành phố Hồ Chí Minh ( 2013) Về 37 Phụ lục 03: Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất Nhật Bản 36 Sơ đồ quy trình đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền UBND huyện 91 ... hạn nội dung: Đánh giá công tác đấu giá đất thông qua dự án thuộc 03 xã thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội, bao gồm: - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất. .. xã Hòa Xá, huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa - Đánh giá người tham gia đấu giá QSDĐ công tác đấu giá QSDĐ 03 dự án huyện Ứng Hòa, ... xã Hòa Xá, huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 73 iv 4.4 Đánh công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa 76 4.4.1 Đánh giá cán th am gia công tác đấu giá dự án đấu giá QSD đất huyện