Phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội đến năm 2030

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Ngọc Tiệp PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Ngọc Tiệp PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 Quản lý kinh tế Chuyên ngành Mã số 9.34.04.10 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Đình Dƣơng PGS TS Bùi Văn Huyền HÀ NỘI - 2019 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu nêu luận án trung thực Những kết luận khoa học luận án chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Tiệp iii MỤC LỤC DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu luận án 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu 4 Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu luận án 4.1 Xây dựng khung phân tích 4.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 5 Đóng góp khoa học luận án 11 Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận án 12 Cơ cấu luận án 12 CHƢƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 13 1.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 13 1.1.1 Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà quốc tế Việt Nam 13 1.1.2 Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng bất động sản nhà địa bàn thành phố Hà Nội 26 1.2 KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU ĐẶT RA 32 CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 33 2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG 33 2.1.1 Khái niệm phân loại nhà ở, thị trƣờng nhà 33 2.1.2 Đặc điểm 39 2.1.3 Vai trò 41 i 2.2 CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH VÀ ẢNH HƢỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 44 2.2.1 Cầu thị trƣờng nhà 44 2.2.2 Cung thị trƣờng 47 2.2.3 Giá nhà thị trƣờng 50 2.2.4 Hệ thống tổ chức trung gian 53 2.2.5 Vấn đề thông tin thị trƣờng 54 2.3 NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 56 2.3.1 Ban hành văn sách, pháp luật 56 2.3.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch 61 2.3.3 Các công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất 63 2.3.4 Tổ chức thực 65 2.4 BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 68 2.4.1 Kinh nghiệm số quốc gia giới 68 2.4.2 Kinh nghiệm Thành phố Hồ Chí Minh 80 2.4.3 Bài học kinh nghiệm rút 82 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 86 3.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 86 3.1.1 Tình hình kinh tế 86 3.1.2 Tình hình văn hóa - xã hội 88 3.1.3 Tình hình phát triển thị 89 3.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 90 3.2.1 Cầu thị trƣờng 90 3.2.2 Cung thị trƣờng 94 3.2.3 Giá hàng hóa thị trƣờng 97 3.2.4 Hệ thống tổ chức trung gian 101 3.2.5 Vấn đề thông tin thị trƣờng 102 3.3 CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 104 3.3.1 Ban hành văn bản, sách pháp luật 104 3.3.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch 106 3.3.3 Cơng cụ kinh tế - tài chính, thuế suất 107 3.3.4 Công tác tổ chức thực 108 ii 3.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG 113 3.4.1 Những kết đạt đƣợc 113 3.4.2 Tồn tại, hạn chế nguyên nhân 116 3.4.3 Kết luận chung 123 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 124 4.1 TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THẾ GIỚI VÀ TRONG NƢỚC ĐẾN 2030 124 4.1.1 Tình hình quốc tế 124 4.1.2 Tình hình nƣớc 125 4.2 DỰ BÁO NHU CẦU VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 126 4.2.1 Đô thị Hà Nội 2030 tầm nhìn 2050 126 4.2.2 Dự báo nhu cầu thị trƣờng nhà 128 4.2.3 Định hƣớng phát triển thị trƣờng nhà giá trung bình thấp 133 4.3 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 134 4.3.1 Phân tích SWOT thị trƣờng nhà địa bàn Hà Nội 134 4.3.2 Giải pháp chế, sách 135 4.3.3 Giải pháp đảm bảo cung – cầu thị trƣờng 139 4.3.4 Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc 144 4.3.5 Giải pháp thông tin phục vụ thị trƣờng 147 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 150 DANH MỤC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ i DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iii PHỤ LỤC i iii DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT BQL: Ban quản lý BĐS: Bất động sản CBCNV: Cán công nhân viên CCVC: Công chức, viên chức CLB: Câu lạc CPF: Quỹ dự phòng Trung ƣơng (Central Provident Fund) DA: Dự án DN: Doanh nghiệp GNP: Tổng sản phẩm quốc gia (Gross National Product) HDB: Cơ quan phát triển nhà (Housing and Development Board) HĐH: Hiện đại hóa KCN: Khu cơng nghiệp KH: Kế hoạch KNHC: Công ty Nhà Hàn Quốc (Korea National Housing Corporation) KTX: Ký túc xá KTXH: Kinh tế xã hội KTS: Kiến trúc sƣ NĐ: Nhà đất NO: Nhà NOTM: Nhà thƣơng mại NOXH: Nhà xã hội QH: Quy hoạch TT: Thị trƣờng TTg: Thủ tƣớng TW: Trung ƣơng UBND: Ủy ban nhân dân iv DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1 Phân tích khả toán cho nhà Việt Nam 36 Bảng 2.2 Nhu cầu diện tích hộ theo giai đoạn đời 46 Bảng 2.3 Mức giá có khả tốn theo giai đoạn đời 52 Bảng 3.1 Cầu NOXH nhóm cán cơng chức hƣởng lƣơng ngân sách địa bàn Hà Nội 91 Bảng 3.2 Diện tích sàn xây dựng hoàn thành Hà Nội năm 2018 96 Bảng 3.3 Giá bán hộ số dự án địa bàn Hà Nội 98 Bảng 3.4 Diễn biến giá cát xây dựng Hà Nội 100 Bảng 4.1 Dự báo dân số Thủ đô Hà Nội 129 Bảng 4.2 Tổng diện tích nhà cần tăng thêm theo giai đoạn 131 Bảng 4.3 Diện tích nhà tăng thêm 132 v DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Trang Biểu đồ 2.1 Đƣờng cầu bất động sản 45 Biểu đồ 3.1 Tăng trƣởng GRDP giai đoạn 2012-2018 86 Biểu đồ 3.2 Cơ cấu kinh tế Hà Nội năm 2018 87 Biểu đồ 3.3 Cầu NOXH số địa phƣơng đến năm 2020 92 Biểu đồ 3.4 Những lý ngƣời dân quan tâm có nhu cầu mua NOXH 93 Biểu đồ 3.5 Mức giá phù hợp với khả toán mua NOXH 99 Biểu đồ 3.6 Diễn biến giá thép xây dựng Hà Nội 100 Biểu đồ 3.7 Diện tích nhà xây Hà Nội giai đoạn 2011 - 2018 114 Biểu đồ 3.8 Diện tích bình quân nhà đầu ngƣời Hà Nội 115 Biểu đồ 4.1 Diễn biến dân số Hà Nội giai đoạn 1995 - 2050 130 Biểu đồ 4.2 Tổng diện tích nhà theo giai đoạn Hà Nội 131 vi DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Trang Hình Khung phân tích Luận án Hình 1.1 Mơ hình nhà “half-half” Chi-lê 18 Hình 1.2 Mơ hình kênh dẫn thị trƣờng BĐS thị trƣờng tài 27 Hình 2.1 Tháp nhu cầu Maslow 44 Hình 2.2 Tổ chức máy quản lý nhà nƣớc nhà 66 Hình 2.3 Mơ hình nhà xã hội số thành phố Pháp 76 Hình 3.1 Bộ máy quản lý nhà nƣớc hoạt động tra, kiểm tra thành phố Hà Nội lĩnh vực xây dựng thị trƣờng nhà 111 vii 138 UN-HABITAT (2018), A practice guide for conducting: housing profiles, Supporting evidence-based housing policy and reform 139 World Bank (2011), Urbanization assessment in Vietnam 140 http://www.archdaily.com xvi PHỤ LỤC PL01 Danh mục dự án nhà sinh viên địa bàn Hà Nội Tên dự án Chủ đầu tƣ Địa điểm 6.105 7.368 DA nhà HSSV Pháp Vân – Tứ Hiệp Sở Xây dựng Hà Nội DA nhà HSSV CT1 KĐT Mỹ Đình II DA KTX trƣờng ĐH Nông nghiệp Sở Xây dựng Hà Nội Trƣờng ĐH Lâm nghiệp Xuân Mai, Chƣơng Mỹ 1.487 2.500 KTX Học viện Chính trị - Hành quốc gia HCM KTX tầng ĐH Ngoại thƣơng HV Chính trị Hành quốc gia HCM ĐH Ngoại thƣơng 135 Nguyễn Phong Sắc, Cầu Giấy 610 1.680 580 250 KTX sinh viên (A12) ĐH Sƣ phạm HN KTX sở II ĐH Điện lực ĐH Sƣ phạm Hà Nội 1.174 1.600 2.568 3.400 KTX ĐH Nông nghiệp HN ĐH Nông nghiệp HN 91 Chùa Láng, Đống Đa 136 Xuân Thủy, Cầu Giấy Xã Tân Minh, H Sóc Sơn Trâu Quỳ Gia Lâm 11.044 1.700 1.396 750 2.172 2.200 KTX sở II CĐ Công nghiệp Việt Hung 10 KTX – DA ĐTXD mở rộng ĐH Thủy lợi ĐH Điện lực CĐ Công nghiệp Việt Hung ĐH Thủy lợi KĐT Pháp Vân – Tứ Hiệp, Q Hoàng Mai Từ Liêm (m2) 37.170 Số SV đƣợc đáp ứng 22.000 Diện tích XD Xã Bình Phú, huyện Thạch Thất 175 Tây Sơn, Q Đống Đa Quyết định đầu tƣ 4677/QĐUBND ngày 11/9/2009 4676/QĐUBND ngày 11/9/2009 6349/QĐUBND ngày 7/12/2009 2135/QĐUBND ngày 13/5/2010 1521/QĐUBND ngày 5/4/2010 6525/QĐUBND ngày 15/12/2010 6492/QĐUBND ngày 11/12/2009 6371/QĐUBND ngày 7/12/2009 1938/QĐUBND ngày 28/4/2010 1816/QĐ/BNNXDCB ngày 16/5/2002 Bộ NN&PTNT Nguồn: UBND Thành phố Hà Nội xvii PL02 Các nội dung vấn, xin ý kiến chuyên gia luận án TT 10 11 Một số nội dung vấn - Chủ trƣơng TP việc đầu tƣ, xây dựng dự án NOXH tập trung; - Công tác quản lý NN thị trƣờng nhà nói chung nay; - Đánh giá quy định bố trí quỹ đất 20% dự án NOTM để làm NOXH; - Vấn đề NOXH địa bàn Hà Nội; - Quan tâm nhà nƣớc dƣ luận xã hội việc giải vấn đề này; - Mơ hình Ban quản trị nhà chung cƣ; - Công tác QLNN phát triển NOXH địa bàn, vai trị cơng tác quy hoạch; - Tồn nguyên nhân việc thực phát triển NOXH địa bàn; - Giới thiệu số cơng trình để tham khảo phục vụ nghiên cứu; - Các sách phát triển NOXH & nhận định vấn đề khó khăn, vƣớng mắc; - Các khuyến nghị để TP Hà Nội thực - Thực trạng nhu cầu nhà ngƣời dân nay; - Những vấn đề quan tâm lựa chọn nhà ở; - Các giải pháp để giúp ngƣời dân giải đƣợc nhu cầu nhà ở; - Các nghiên cứu nhà giá rẻ, nhà xã hội giới; - Các loại hình nhà giá trung bình & thấp nay; - Cầu thị trƣờng theo giai đoạn; - Xu hƣớng lựa chọn định mua nhà ngƣời dân phù hợp khả năng; - Một số giải pháp để đẩy mạnh phát triển TT nhà giá trung bình & thấp - Kinh nghiệm mơ hình NOXH Bamboo Garden, Quốc Oai; Đặn Xá – Gia Lâm - Nhận định chung đối tƣợng mua NOXH nói chung & đối tƣợng dự án nói riêng; - Kiến nghị ngƣời dân sống dự án; - Quan điểm vấn đề lựa chọn nhà giá rẻ dân cƣ; - Nhu cầu ngƣời dân & yếu tố tác động đến định lựa chọn nhà giá rẻ - Chƣơng trình phát triển nhà quốc gia; - Các sách phát triển NOXH quốc gia; - Kinh nghiệm cải tạo phát triển nhà TP Hồ Chí Minh; - Các dự án NOXH TP Hồ Chí Minh; - Kinh nghiệm cải tạo phát triển nhà Đà Nẵng; - Sự ủng hộ ngƣời dân quyền thực NOXH; Nguồn: Tác giả xviii PL03 Danh sách chuyên gia vấn, xin ý kiến Luận án TT Chuyên gia Đơn vị Thời gian Ông Phùng Đức Phƣơng Phó TP Phát triển thị, Sở Xây dựng 05/1/2018 Ơng Vũ Ngọc Thành Phó TP Quản lý nhà & TT BĐS, Sở 30/1/2018 Xây dựng TS Đào Ngọc Nghiêm Nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến 30/1/2018 trúc Hà Nội Ơng Nguyễn Thanh Bình Phó Viện trƣởng, Viện Nghiên cứu T5/2018 phát triển KTXH Hà Nội TS Nguyễn Thị Diễm Trƣởng phịng NC thị, Viện Nghiên T5/2018 Hằng cứu phát triển KTXH Hà Nội TS Nguyễn Hùng Minh Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng TS Trần Đức Phƣơng Phó TP Quy hoạch – Tổng hợp, Sở Kế T6/2018 T6/2018 hoạch & Đầu tƣ Ơng Đỗ Xn Hƣng Phó TP Quản lý xây dựng, Sở Xây 25/8/2018 dựng PGS TS Trần Kim Phó Viện trƣởng, Viện Nghiên cứu 24/9/2018 Chung quản lý kinh tế TW 10 KTS Nguyễn Thế Mạnh Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội 11 Bà Nguyễn T Bích Ngọc Phó TP Quản lý thị, UBND quận 31/10/2018 31/10/2018 Hồng Mai 12 Ơng Nguyễn Minh Tuấn Phịng Quản lý đô thị, UBND quận Hà 01/11/2018 Đông 13 Ơng Dƣơng Văn Túc Phó TP Quản lý thị, UBND huyện 01/11/2018 Quốc Oai 14 Ông Cao Văn Kiên TGĐ Cty CP đầu tƣ & phát triển du 01/11/2018 lịch Vân Đồn xix TT 15 Đơn vị Chuyên gia Ông Đỗ Anh Tuấn Thời gian Trƣởng phòng Quản lý thị, UBND 08/11/2018 quận Bắc Từ Liêm 16 Ơng Đỗ Duy Minh Phó TP Quản lý thị, UBND quận 08/11/2018 Hai Bà Trƣng 17 Ông Vũ Xuân Yến Trƣởng Ban quản trị tòa D6 – NOXH 14/11/2018 Đặng Xá 18 Bà Bùi Thị Hồng Hiếu Viện Quy hoạch đô thị & nông thôn 15/11/2018 Quốc gia 19 Bà Trƣơng Cẩm Tú Sở Quy hoạch Kiến trúc TP Hồ Chí 21/11/2018 Minh 20 ThS Bùi Ánh Đào Viện Viện Nghiên cứu phát triển 21/11/2018 KTXH Đà Nẵng Nguồn: Tác giả xx PL 04 Danh sách doanh nghiệp vấn Luận án TT Họ tên Đơn vị Ông Nguyễn Đức Trung Phó GĐ Ban Quản lý dự án 2- HUD Ông Nguyễn Viết Linh Cty CP Xây dựng số (Vinaconex 2) Ông Nguyễn Văn Dự Giám đốc Ban QLDA Ngơi nhà Ơng Nguyễn Anh Tuấn Trƣởng phòng Kế hoạch, Cty TNHH MTV Chiếu sáng Thiết bị thị (HAPULICO) Ơng Minh Tuấn Anh Phó GĐ Cơng ty Hạ tầng Viglacera Ông Phùng Văn Hiếu Cty TNHH Đầu tƣ Bất động sản ĐLC Ông Nguyễn Tiến Dũng Trƣởng Ban QLDA Cty Handico 68 Ông Phạm Trung Dũng Cty CP Đầu tƣ xây dựng Hà Nội Ông Nguyễn Văn Hoa Ban quản lý – Cty Văn Phú INVEST 10 Ơng Lƣơng Xn Nhi Cơng ty Handico Nguồn: Tác giả xxi PL05 Mẫu phiếu khảo sát, vấn Luận án Mẫu khảo sát nhân dân xxii xxiii xxiv Mẫu xin ý kiến chuyên gia, nhà quản lý IX X Mẫu xin ý kiến doanh nghiệp XI XII PL06 Nội dung khảo sát thực địa tác giả Tại dự án nhà ở, khu đô thị tác giả tiến hành thực hoạt động khảo sát trực tiếp nhƣ sau: - Đánh giá trạng chất lƣợng cơng trình nhà ở, cơng trình dịch vụ hạ tầng phục vụ đời sống ngƣời dân Cơ sở hạ tầng xung quanh, kết nối giao thông khu vực với xung quanh, sinh kế ngƣời dân sinh sống khu vực - Quan sát đặc điểm ngƣời dân sống khu vực dự án nhà - Thông tin đặc điểm nhận dạng dự án nhận biết để tìm đến khu vực sinh sống hay không? - Chụp ảnh trạng cơng trình tịa nhà, sở hạ tầng khu vực dự án XIII PL07 Một số hình ảnh khảo sát tác giả XIV ... quan đến thị trƣờng nhà nói chung thị trƣờng nhà giá trung bình thấp nói riêng, tập trung vào văn bản, sách Nhà nƣớc liên quan đến phát triển nhà thành phố Hà Nội; nghiên cứu vấn đề nhà ở, phát triển. .. thành phố giới số địa phƣơng nƣớc, từ rút học cho thành phố Hà Nội phát triển TT nhà - Nghiên cứu đánh giá thực trạng TT nhà ở, chế sách phát triển TT nhà ở, NOXH NOTM giá rẻ địa bàn Hà Nội thời... lớn Phát triển lành mạnh TT nhà ảnh hƣởng tích cực đến thị trƣờng khác góp phần ổn định xã hội Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài ? ?Phát triển thị trường nhà địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2030? ??