PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT PHAN VĨNH DUY MÃN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 838 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018 Cơng trình đƣợc hồn thành tại: Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Đặng Công Cƣờng Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trƣờng Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu .1 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Những đóng góp luận văn .4 Kết cấu luận văn Chƣơng MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KHUNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam .5 1.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 1.2.1 Khái niệm pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp 1.2.2 Đặc điểm pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 1.3 Nội dung pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 1.3.1 Căn làm phát sinh quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 1.3.2 Nội dung quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam có quyền sử dụng đất 1.3.2.1 Các quyền doanh nghiệp Việt Nam có quyền sử dụng đất 1.3.2.2 Lợi ích đƣợc pháp luật bảo hộ doanh nghiệp Việt Nam bị Nhà nƣớc thu hồi quyền sử dụng đất 1.3.3 Điều kiện pháp lý doanh nghiệp có quyền sử dụng đất phải thực thực quyền 1.4 Các yếu tố tác động đến pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 1.4.1 Lợi ích bên liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam .8 1.4.2 Chính trị 1.4.3 Lịch sử .9 1.4.4 Kinh tế .9 1.4.5 Hội nhập, hợp tác quốc tế 10 KẾT LUẬN CHƢƠNG 10 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 11 2.1 Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 11 2.1.1 Pháp luật điều kiện pháp lý để doanh nghiệp Việt Nam đƣợc giao, thuê đất, nhận chuyển nhƣợng đất 11 2.1.2 Pháp luật quản lý, khai thác quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 11 2.1.3 Pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 13 2.1.4 Pháp luật điều kiện pháp lý trình doanh nghiệp Việt Nam thực quyền sử dụng đất 13 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 13 2.2.1 Tình hình thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 13 2.2.2 Những bất cập, hạn chế pháp luật trình doanh nghiệp thực quyền sử dụng đất 14 2.2.2.1 Bất cập pháp luật liên quan đến việc doanh nghiệp nhận chuyển nhƣợng, đƣợc giao, thuê đất 14 2.2.2.2 Bất cập pháp luật liên quan đến việc doanh nghiệp khai thác, quản lý đất thuộc quyền sử dụng họ 14 2.2.2.3 Bất cập pháp luật liên quan đến chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất doanh nghiệp 14 2.2.2.4 Bất cập pháp luật liên quan đến điều kiện pháp lý doanh nghiệp Việt Nam phải thực trình thực quyền sử dụng 15 KẾT LUẬN CHƢƠNG 15 Chƣơng PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, BẢO ĐẢM THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 16 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 16 3.1.1 Việc hoàn thiện pháp luật, bảo đảm quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam phải tạo điều kiện cho phát triển kinh tế - xã hội 16 3.1.2 Việc hoàn thiện pháp luật, bảo đảm quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam phải phục vụ phát triển kinh tế tƣ nhân 16 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật, bảo đảm quyền sử dụng đất doanh nghiệp phải thúc đẩy hội nhập hợp tác quốc tế 16 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam .16 3.2.1 Sửa đổi, bổ sung quy định làm phát sinh quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 16 3.2.2 Sửa đổi, bổ sung quy định bàn giao đất cho doanh nghiệp Việt Nam 17 3.2.3 Sửa đổi, bổ sung điều kiện pháp lý trình sử dụng đất doanh nghiệp .17 3.2.4 Giải pháp bảo đảm thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 18 KẾT LUẬN CHƢƠNG 19 KẾT LUẬN 19 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhằm cải cách thủ tục hành chính, cải thiện mơi trƣờng đầu tƣ kinh doanh bình đẳng, minh bạch, thơng thống cho doanh nghiệp phát triển; tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp Việt Nam tháo gỡ khó khăn q trình sử dụng đất Nghị số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa XI rõ: “Đất đai phải đƣợc phân bổ hợp lý, sử dụng mục đích, tiết kiệm có hiệu cao…”,”Thu hẹp đối tƣợng đƣợc giao đất mở rộng đối tƣợng đƣợc thuê đất” Nghị nhấn mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tƣ đƣợc giao đất, cho thuê đất thực dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, nhƣng sử dụng lãng phí, khơng mục đích, đầu đất, chậm đƣa đất vào sử dụng…” Trên tinh thần Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) Đây sở pháp lý quan trọng để thể chế hóa quan điểm Nghị Đất đai không gian tổ chức hoạt động sống ngƣời, với quan điểm “An cư lạc nghiệp” truyền thống văn hóa dân tộc nên quyền sử dụng đất quyền mà đại phận ngƣời dân quan tâm Giao đất, cho thuê đất quyền cá nhân, tổ chức đƣợc quy định khoản Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất…” Nhƣng để thực đƣợc việc phân giao quyền cách cơng bằng, hiệu tránh lãng phí quỹ đất việc không đơn giản Giao đất, cho thuê đất nội dung quan trọng quản lý nhà nƣớc đất đai, đƣợc hình thành sở chế độ sở hữu toàn dân Nhà nƣớc làm đại diện chủ sở hữu Nhà nƣớc thực trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất thông qua giao đất cho thuê đất Một chủ thể quan trọng hoạt động đề cập doanh nghiệp Việt Nam (Tức doanh nghiệp thành lập đăng ký thành lập theo pháp luật Việt Nam có trụ sở Việt Nam) bao gồm doanh nghiệp đƣợc thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp (Doanh nghiệp tƣ nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh); Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã đƣợc thành lập theo Luật hợp tác xã; Các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật đầu tƣ Với lý trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu - Trong thời gian qua, việc nghiên cứu quy định Luật Đất đai quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam nhận đƣợc quan tâm nhiều nhà nghiên cứu lý luận, luật gia cán thực tiễn, nhƣng nhiều vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến cơng tác cịn nhiều quan điểm khác cần đƣợc tiếp tục nghiên cứu, làm rõ - Thực tế cho thấy cơng trình nghiên cứu liên quan đến tổ chức kinh tế sử dụng đất nói chung pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam nói riêng cịn khiêm tốn Một cách khái quát, liệt kê cơng trình nghiên cứu chủ yếu học giả, tác giả liên quan đến đề tài nhƣ sau: + Pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ luật học Nguyễn Ngọc Minh - Trƣờng Đại học Luật Hà Nội bảo vệ thành công vào năm 2016 Luận án tập trung nghiên cứu vấn đề sau: Lý giải, làm rõ số vấn đề lý luận liên quan đến quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất, làm rõ chất, đặc trƣng chế định pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất; Tập trung phân tích, đánh giá nội dung quy định Luật đất đai năm 2013 văn hƣớng dẫn thi hành; Nghiên cứu quy định hành điều kiện, trình tự, thủ tục chế thực quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất; Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thi hành quy định Luật đất đai năm 2013 văn hƣớng dẫn thi hành + Pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học Phạm Hƣơng Thảo – Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, bảo vệ thành công năm 2015 Luận văn tập trung nghiên cứu việc hoàn thiện pháp luật quyền ngƣời sử dụng đất theo hƣớng giải hài hòa mối quan hệ sở hữu đất đai quan hệ sử dụng đất, tạo lập môi trƣờng pháp lý minh bạch cho giao dịch dân sự, thƣơng mại đất tạo điều kiện cho ngƣời sử dụng đất phát huy tối đa nguồn lực đất đai + Bài viết “Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam nay”1 đề cập đến phức tạp quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có liên quan tới nhiều lĩnh vực nhƣ giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thƣơng mại, quản lý đất đai nên đƣợc điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc điều chỉnh luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thƣơng mại, Luật Kinh doanh bất động sản) + Đề tài “Pháp luật quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước Việt Nam” tác giả Trần Thị Minh Hà - Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội bảo vệ năm 2003, đề tài đề cập đến khía cạnh tổ chức Nguyễn Văn Hiến, Thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việt Nam nay, đăng http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=262, truy cập, ngày 20/4/2018 kinh tế nƣớc tham vào quan hệ sử dụng đất Việt Nam có quyền hạn chế quyền + Bài viết “Quyền tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất” tài liệu chuyên khảo Bộ TNMT nghiên cứu vài điểm quyền tổ chức kinh tế sử dụng đất nhƣng dung lƣợng hạn chế Tuy nhiên hầu hết cơng trình nêu chƣa đề cập sâu vấn đề “Pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam” Tuy vậy, kết cơng trình nghiên cứu đem lại cho tác giả tri thức lí luận thực tiễn để tiếp tục sâu nghiên cứu vấn đề pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Với tình hình nghiên cứu nhƣ trên, việc nghiên cứu cách đầy đủ, toàn diện, có hệ thống sâu sắc chế định pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam, đồng thời đƣa phƣơng hƣớng giải pháp hoàn thiện nhƣ thi hành quy định pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam đòi hỏi cấp bách cần thiết khoa học pháp lý nƣớc ta Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Đề tài nghiên cứu vấn đề lý luận sở hữu đất đai, chế độ sở hữu đất đai quy định pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam; Thực tiễn thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam, từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích nêu trên, luận văn có nhiệm vụ sau: + Làm rõ khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam + Làm rõ khái niệm, đặc điểm, nội dung pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam + Phân tích làm rõ chế điều chỉnh pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam nhƣ yếu tố tác động, chi phối đến pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam + Đánh giá thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam + Xây dựng giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu + Quan điểm, sách Đảng Nhà nƣớc phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa + Chính sách Nhà nƣớc sở hữu đất đai khai thác, sử dụng đất đai phục vụ phát triển kinh tế, an sinh xã hội an ninh quốc phòng + Pháp luật quản lý đất đai, quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức + Giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu -Thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá mặt đạt đƣợc tồn tại, hạn chế pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam giai đoạn từ năm 2012 đến thời điểm -Không gian: Nghiên cứu lý luận thực tiễn pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Đề tài đƣợc nghiên cứu sở phƣơng pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử 5.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài đƣợc thực dựa sở phối hợp phƣơng pháp nghiên cứu có tính phổ quát khoa học xã hội nhân văn nhƣ: Phân tích, so sánh, thống kê, tổng hợp Những đóng góp luận văn - Thứ nhất, hệ thống hóa, bổ sung phát triển vấn đề lý luận pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam - Thứ hai, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam - Thứ ba, đƣa phƣơng hƣớng giải pháp hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Luận văn tài liệu tham khảo bổ ích khơng nhà lập pháp, đội ngũ cán quản lý Nhà nƣớc việc xây dựng áp dụng pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam mà tài liệu chuyên khảo có giá trị cho sở đào tạo luật học nƣớc ta Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, luận văn có kết cấu gồm chƣơng nhƣ sau: Chƣơng 1: Lý luận pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Chƣơng 3: Phƣơng hƣớng giải pháp hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam động ý chí Nhà nƣớc Sự chi phối Nhà nƣớc đến doanh nghiệp có quyền sử dụng đất thơng qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất yêu cầu chủ thể phải tuân thủ thủ tục pháp lý bắt buộc thực quyền phải đƣợc đồng ý, ghi nhận nhà nƣớc giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể 1.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 1.2.1 Khái niệm pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Hiến pháp năm 1946 Hiến pháp năm 1959 nƣớc ta thừa nhận tồn nhiều hình thức sở hữu khác đất đai (sở hữu nhà nƣớc, sở hữu tập thể sở hữu tƣ nhân)2 Theo đó, Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 (đăng Hệ thống văn quy phạm pháp luật thuộc Cổng thông tin điện tử Bộ Tƣ pháp) quy định: ”Người chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người chia Mọi khế ước cũ huỷ bỏ Người chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho ruộng đất chia” Tuy nhiên, kể từ Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực ”đất đai, rừng núi, sơng hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) và”những tập thể cá nhân sử dụng đất đai tiếp tục sử dụng hưởng kết lao động theo quy định pháp luật” (Điều 20) Chế độ sở hữu toàn dân đất đai tiếp tục đƣợc khẳng định Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa chế độ sở hữu tồn dân đất đai, đặc biệt quy định quyền Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu đất đai, ví dụ nhƣ: ”Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai” (Điều Luật Đất đai năm 2003) hoặc”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định Luật này” (Điều Luật Đất đai năm 2013) Các quy định pháp luật đất đai cho thấy, đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam có quyền sử dụng đất Trên nguyên lý đó, chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai, nhƣng doanh nghiệp chủ sở hữu đất đai thực quyền (ví dụ: Chuyển nhƣợng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất) phải đƣợc đồng ý (chấp thuận) quan Nhà nƣớc có thẩm quyền với điều kiện đƣợc pháp luật đất đai quy định 1.2.2 Đặc điểm pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Điều 12 Hiến pháp 1946; Điều 14 Hiến pháp 1959 Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc nhƣng ngƣời có quyền sử dụng đất thực tế chủ yếu cá nhân, tổ chức nên phận lớn quy pháp pháp luật đất đai chủ yếu giải mối quan hệ chủ sở hữu với ngƣời có quyền sử dụng đất thực tế Mối quan hệ chủ sở hữu đất đai với cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu đất đai khơng đƣợc hình thành sở quan hệ dân thơng thƣờng mà thơng qua quan hệ hành nên đặc thù pháp luật đất đai điều chỉnh quan hệ chủ sở hữu đất đai với ngƣời có quyền sử dụng đất nói riêng, doanh nghiệp Việt Nam nói chung mang nặng tính hành Thứ hai, pháp luật đất đai điều chỉnh quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam có tính giao thoa luật cơng luật tƣ, quan hệ doanh nghiệp có quyền sử dụng đất với Nhà nƣớc chứa đựng dấu hiệu đặc trƣng luật công, cịn quan hệ doanh nghiệp có quyền sử dụng đất với cá nhân, tổ chức khác trình thực quyền sử dụng đất lại đề cao dấu hiệu tự nguyện, thoả thuận ƣu tiên lợi ích doanh nghiệp có quyền sử dụng đất lợi ích bên liên quan Ngồi ra, quy định quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam hƣớng đến bảo đảm lợi nhuận chế vận hành minh bạch, bình đẳng chủ thể kinh doanh nên tính kinh tế đƣợc thể tƣơng đối rõ ràng pháp luật đất đai Việt Nam Thứ ba, đất đai thuộc sở hữu tồn dân nên pháp luật đất đai ln trọng đến ý chí Nhà nƣớc q trình doanh nghiệp thực quyền sử dụng đất Sự diện ý chí Nhà nƣớc đƣợc luật hố tồn diện từ pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất doanh nghiệp, trình doanh nghiệp thực quyền sử dụng đất kiện pháp lý chấm dứt quyền sử dụng đất doanh nghiệp Thứ tư, pháp luật đất đai có phạm vi điều chỉnh rộng tất phƣơng diện liên quan đến quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Pháp luật đất đai không quy định nội hàm quyền sử dụng đất doanh nghiệp, trình tự, thủ tục điều kiện pháp lý để thực quyền sử dụng đất mà chế pháp lý giải tranh chấp trình sử dụng đất doanh nghiệp Ví dụ, việc giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp phải dựa dự án đầu tƣ nhằm bảo đảm sử dụng đất mục đích, hợp lý, tiết kiệm tránh lãng phí Hơn nữa, việc sử dụng đất doanh nghiệp không thực quy định pháp luật đất đai luật khác có liên quan mà cịn tn thủ quy định quy chế, nghị Hội đồng quản trị, nghị Đại hội đồng cổ đông, điều lệ công ty phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, chiến lƣợc sản xuất - kinh doanh doanh nghiệp.3 Nguyễn Ngọc Minh, Pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế trong, Luận án tiến sĩ luật học - Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (Tr 56,57,58) 1.3 Nội dung pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 1.3.1 Căn làm phát sinh quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Thứ nhất, Doanh nghiệp Nhà nước giao đất Thứ hai, Doanh nghiệp Việt Nam Nhà nước cho thuê đất Thứ ba, doanh nghiệp Việt Nam nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ tư, doanh nghiệp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 1.3.2 Nội dung quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam có quyền sử dụng đất 1.3.2.1 Các quyền doanh nghiệp Việt Nam có quyền sử dụng đất Pháp luật Việt Nam quy định cụ thể quyền lợi ích ngƣời có quyền sử dụng đất sở phát sinh quyền sử dụng đất nhƣ đặc điểm pháp lý chủ thể có quyền sử dụng đất 1.3.2.2 Lợi ích pháp luật bảo hộ doanh nghiệp Việt Nam bị Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất Nếu nhƣ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định nhận chuyển quyền sử dụng đất sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói chung doanh nghiệp Việt Nam nói riêng thu hồi đất lại kiện pháp lý làm chấm dứt quyền sử dụng đất “Nhà nƣớc thu hồi đất việc Nhà nƣớc định thu lại quyền sử dụng đất ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất thu lại đất ngƣời sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai”4 Thu hồi đất đƣợc quy định Mục Chƣơng Luật đất đai năm 2013 (từ Điều 61 - Điều 71) 1.3.3 Điều kiện pháp lý doanh nghiệp có quyền sử dụng đất phải thực thực quyền Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (Điều 188) quy định Điều kiện để doanh nghiệp Việt Nam thực quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất gồm: Có Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; Đất khơng có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất 1.4 Các yếu tố tác động đến pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 1.4.1 Lợi ích bên liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Yếu tố lợi ích bên liên quan đến doanh nghiệp Việt Nam yếu tố tác động đến pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Trong đời sống nay, nhu cầu quyền sử dụng đất doanh nghiệp nhu cầu đáng hợp pháp Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, khoản 11, Điều 3; 1.4.2 Chính trị Yếu tố trị tồn yếu tố tạo nên đời sống trị xã hội giai đoạn lịch sử định, bao gồm mơi trƣờng trị, hệ thống chuẩn mực trị, chủ trƣơng, đƣờng lối Đảng trình tổ chức thực chúng; quan hệ trị ý thức trị; hoạt động hệ thống trị; với dân chủ xã hội bầu khơng khí trị - xã hội Yếu tố trị có ảnh hƣởng mạnh mẽ tới hiệu hoạt động thực pháp luật chủ thể pháp luật, đặc biệt cá nhân, quan nhà nƣớc có thẩm quyền áp dụng pháp luật 1.4.3 Lịch sử Hiến pháp năm 1946 Hiến pháp năm 1959 nƣớc ta thừa nhận tồn nhiều hình thức sở hữu khác đất đai (sở hữu nhà nƣớc, sở hữu tập thể sở hữu tƣ nhân) Theo đó, Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 (đăng Hệ thống văn quy phạm pháp luật thuộc Cổng thông tin điện tử Bộ Tƣ pháp) quy định: ”Người chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người chia Mọi khế ước cũ huỷ bỏ Người chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho ruộng đất chia” Tuy nhiên, kể từ Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực ”đất đai, rừng núi, sơng hồ, hầm mỏ, tài ngun thiên nhiên lịng đất, vùng biển thềm lục địa thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) và”những tập thể cá nhân sử dụng đất đai tiếp tục sử dụng hưởng kết lao động theo quy định pháp luật” (Điều 20) Chế độ sở hữu toàn dân đất đai tiếp tục đƣợc khẳng định Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa chế độ sở hữu tồn dân đất đai, đặc biệt quy định quyền Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu đất đai, ví dụ nhƣ: ”Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai” (Điều Luật Đất đai năm 2003) hoặc”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định Luật này” (Điều Luật Đất đai năm 2013) Các quy định pháp luật đất đai cho thấy, đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc thực quyền ngƣời sử dụng đất 1.4.4 Kinh tế Để thực cách hiệu hoạt động quản lý xã hội, môt điều tất yếu Nhà nƣớc phải ban hành quy định pháp luật phù hợp với nhu cầu quản lý kinh tế xã hội đất nƣớc Những vấn đề cần phải trọng trình xây dựng pháp luật vấn đề xây dựng đồng loại thị trƣờng xã hội nhằm mục đích cuối đƣa loại quy phạm pháp luật phù hợp với nhu cầu, phát triển nhƣ quy luật khách quan xã hội đặc biệt quy luật phát triển kinh tế - xã hội 1.4.5 Hội nhập, hợp tác quốc tế Hội nhập, hợp tác quốc tế xu hƣớng tất yếu quốc gia giới mà Việt Nam khơng phải ngoại lệ Q trình hội nhập, hợp tác quốc tế làm thay đổi hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung hệ thống pháp luật đất đai nói riêng theo hƣớng cơng khai, minh bạch bình đẳng; đồng thời thu hẹp dần khác biệt nội dung quy định hệ thống pháp luật Việt Nam so với hệ thống pháp luật nƣớc giới nhƣ pháp luật quốc tế Bình đẳng việc tiếp cận đất đai đáp ứng nhu cầu sản xuất – kinh doanh doanh nghiệp; Bình đẳng quyền sử dụng đất ; Bình đẳng bảo đảm Nhà nƣớc doanh nghiệp sử dụng đất ; Bình đẳng hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản ; Bình đẳng thời hạn sử dụng đất ; Bình đẳng việc hƣởng ƣu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuế Điều tạo cạnh tranh công doanh nghiệp nƣớc doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc KẾT LUẬN CHƢƠNG Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói chung doanh nghiệp Việt Nam nói riêng chế định pháp luật đất đai Chế định đời dựa chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu Điều có nghĩa quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói chung doanh nghiệp Việt Nam nói riêng phát sinh sở đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài Mặc dù đƣợc phái sinh sở quyền sở hữu toàn dân đất đai song quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói chung doanh nghiệp Việt Nam nói riêng bƣớc tách khỏi quyền sở hữu mang tính độc lập tƣơng đối Pháp luật đất đai xác định quyền sử dụng đất loại quyền tài sản đƣợc tham gia trao đổi thị trƣờng tham gia giao dịch thị trƣờng; đƣợc đem chấp quan hệ vay vốn với tổ chức tín dụng đƣợc góp vốn để hợp tác sản xuất - kinh doanh Pháp luật quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói chung doanh nghiệp Việt Nam nói riêng phát triển qua thời kỳ với việc mở rộng quyền tổ chức kinh tế sử dụng đất Họ khơng có quyền sử dụng đất mà cịn đƣợc chuyển quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất thông qua giao dịch chuyển nhƣợng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, chấp góp vốn quyền sử dụng đất v.v… Pháp luật quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói chung doanh nghiệp Việt Nam nói riêng thƣờng xuyên đƣợc sửa đổi, bổ sung theo hƣớng xóa bỏ phân biệt, xác lập bình đẳng việc tiếp cận đất đai, quyền 10 doanh nghiệp nƣớc với doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu công đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc hội nhập quốc tế Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 2.1 Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 2.1.1 Pháp luật điều kiện pháp lý để doanh nghiệp Việt Nam giao, thuê đất, nhận chuyển nhượng đất Đây điểm Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2003 nêu lên giao đất, cho thuê đất không đặt điều kiện cho chủ thể xin giao đất, xin thuê đất5.Trên thực tế, không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tƣ chủ dự án đầu tƣ xin giao đất, xin thuê đất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau đƣợc giao đất, cho th đất khơng sử dụng chậm đƣa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai Và để khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhƣợng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hai loại điều kiện 2.1.2 Pháp luật quản lý, khai thác quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Mặc dù Hiến pháp năm 2013 ghi nhận quyền sử dụng đất đƣợc pháp luật bảo hộ song để thực đƣợc điều sử dụng đất doanh nghiệp phải đƣợc Nhà nƣớc công nhận tính hợp pháp thơng qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hơn nữa, việc đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện bắt buộc để doanh nghiệp sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để doanh nghiệp thực quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nƣớc chƣa hoàn thành, tiến độ chậm Luật Đất đai luật đƣợc sửa đổi, bổ sung nhiều Mỗi lần ban hành luật luật sửa đổi, bổ sung có liên quan tới chế Nhà nƣớc thu hồi đất để giao cho thuê dự án đầu tƣ Việc sửa đổi, bổ sung luật dẫn đến quyền quản lý, khai thác quyền sử dụng đất doanh nghiệp Quốc hội (2003) Luật Đất đai; Điều 32; 11 thay đổi thƣờng xuyên, bảng dƣới đƣa thông tin quy định pháp luật để quản lý chế Luật Đất Quyền giao dịch Quyền thu hồi đất đai ngƣời sử dụng đất Nhà nƣớc Luật Đất Ngƣời sử dụng đất khơng có Nhà nƣớc thu hồi đất đai 1987 quyền giao dịch đất đai trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất đối Hộ gia đình, cá nhân có quyền với dự án đầu tƣ đƣợc Luật Đất chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa quan có thẩm quyền phê đai 1993 kế, chấp, cho th duyệt coi lợi ích quốc gia Hộ gia đình, cá nhân nhà đầu tƣ hạ tầng khu công nghiệp, dự Nhà nƣớc thu hồi đất đối Luật Đất án nhà dự án đổi đất lấy hạ với dự án đầu tƣ đƣợc đai sửa đổi, tầng có quyền gồm quyền cũ quan có thẩm quyền phê bổ sung bổ sung thêm quyền bảo lãnh, duyệt coi lợi ích 1998 góp vốn cho thuê lại đất quốc gia khu công nghiệp Nhà nƣớc thu hồi đất dự án đầu tƣ lợi Hộ gia đình, cá nhân tổ chức ích quốc gia, lợi ích cơng Luật Đất kinh tế có quyền gồm quyền cộng, quốc phòng, an ninh đai 2003 cũ bổ sung thêm quyền tặng số loại dự án phát cho triển kinh tế có hạ tầng sử dụng chung Quyền thu hồi đất Nhà nƣớc đƣợc thu hẹp với tiêu chí thật cần thiết Hộ gia đình, cá nhân tổ chức lợi ích quốc gia lợi ích Luật Đất kinh tế có quyền giao công cộng Thể loại dự án đai 2013 dịch đất đai nhƣ Luật Đất đai không khác so với Luật Đất 2003 đai 2003 Nhà nƣớc áp dụng chủ yếu chế thu hồi Đất theo quy định 12 2.1.3 Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Các văn pháp luật đƣợc ban hành để điều chỉnh quan hệ phát sinh trình sử dụng đất bao gồm Bộ luật Dân luật chuyên ngành khác (Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản) tƣơng đối thống quy định văn chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 có thay đổi lớn, nhiều vấn đề đƣợc quy định rõ hơn, khoa học so với văn pháp luật đất đai trƣớc 2.1.4 Pháp luật điều kiện pháp lý trình doanh nghiệp Việt Nam thực quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất doanh nghiệp quyền chủ sở hữu đất nên việc thực quyền bị chủ sở hữu giới hạn thông qua việc đặt điều kiện pháp lý q trình thực quyền Ngồi quy định nghĩa vụ chung ngƣời sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 gồm: 1) Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lòng đất tuân theo quy định khác pháp luật có liên quan 2) Thực kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 3) Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật 4) Thực biện pháp bảo vệ đất 5) Tuân theo quy định bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp ngƣời sử dụng đất có liên quan 6) Tuân theo quy định pháp luật việc tìm thấy vật lịng đất 7) Giao lại đất Nhà nƣớc có định thu hồi đất, hết thời hạn sử dụng đất mà khơng đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền gia hạn sử dụng, hệ thống pháp luật điều kiện pháp lý thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam diện nghị định Chính phủ, thơng tƣ bộ, văn 63 tỉnh thành nƣớc Chính điều này, tạo nên thực tế “lộn xộn”, nhiều văn trùng lắp, mâu thuẫn, văn cấp dƣới trái với luật, nghị định 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 2.2.1 Tình hình thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ 1-7-2014 Trong q trình thực Luật phát sinh nhiều vƣớng mắc, gây khó khăn cho quan thực thi nhƣ doanh nghiệp Một ngun nhân mâu thuẫn, khơng thống luật, văn quy phạm pháp luật liên quan Pháp luật đất đai hành chƣa có quy định đối tƣợng sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Các quy định góp vốn quyền sử dụng đất có 13 khơng thống quy định Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp Bộ Luật Dân sự, nhiều bất hợp lý gây khó khăn q trình áp dụng.6 2.2.2 Những bất cập, hạn chế pháp luật trình doanh nghiệp thực quyền sử dụng đất 2.2.2.1 Bất cập pháp luật liên quan đến việc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, giao, thuê đất Về hình thức giao đất, cho thuê đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế nhiều điểm chƣa phù hợp Thực tế có nhiều dự án kéo dài nhiều năm chƣa thỏa thuận đƣợc, việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhiều trƣờng hợp diện tích chƣa thỏa thuận đƣợc nằm xen kẽ khu đất thỏa thuận dẫn đến dự án không triển khai thực đƣợc, diện tích đất nhận chuyển nhƣợng để hoang hóa gây thiệt hại cho doanh nghiệp nói riêng kinh tế nói chung, ảnh hƣởng đến mơi trƣờng đầu tƣ, quy hoạch kiến trúc đƣợc phê duyệt 2.2.2.2 Bất cập pháp luật liên quan đến việc doanh nghiệp khai thác, quản lý đất thuộc quyền sử dụng họ Minh bạch thơng tin cịn thấp, có thơng tin tiếp cận đất đai chƣa có nhiều cải thiện.7 Bên cạnh đó, mối quan hệ cá nhân với công chức nhà nƣớc tiếp tục giữ vai trị quan trọng khả tiếp cận thơng tin, tài liệu quan trọng hoạt động sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp, có thông tin quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tƣ, sách liên quan sử dụng đất đai.8 2.2.2.3 Bất cập pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất doanh nghiệp Bên cạnh thành tựu pháp luật đất đai đạt đƣợc, quy định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bất cập đáng kể Sự chung chung, thiếu cụ thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhiều quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Cụ thể: Thứ nhất, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Thứ hai, tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ ba, phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ tư, quyền người sử dụng đất Thực Luật Đất đai 2013: Nhiều vƣớng mắc gây khó cho doanh nghiệp http://www.baohaiquan.vn/Pages/Thuc-hien-Luat-Dat-dai-2013-Nhieu-vuong-mac-gay-kho-cho-doanh-nghiep.aspx Khởi nguồn kinh doanh (VITV) - Doanh nghiệp gặp khó tiếp cận đất đai http://vitv.vn/tin-video/04-11-2017/doanh-nghiep-van-gap-kho-trong-tiep-can-dat-dai Phòng thƣơng mại cơng nghiệp Việt Nam (VCCI) - Khó khăn tiếp cận đất đai http://vcci.com.vn/kho-khan-trong-tiep-can-dat-dai 14 2.2.2.4 Bất cập pháp luật liên quan đến điều kiện pháp lý doanh nghiệp Việt Nam phải thực trình thực quyền sử dụng Bên cạnh chồng chéo, dày đặc nhƣng lại thiếu tính cụ thể pháp luật Cùng với đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi nhiều khiến cho ngƣời thực thi rơi vào tình trạng rối, khơng thể nắm bắt, chí dẫn tới tình trạng lách né, làm trái KẾT LUẬN CHƢƠNG Do tính đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu nên tổ chức kinh tế nói chung doanh nghiệp Việt Nam nói riêng tiếp cận đất đai cho hoạt động sản xuất – kinh doanh chủ yếu thị trƣờng quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất Cơ chế tiếp cận đất đai cịn mang nặng tính chất “xin - cho” phụ thuộc vào ý chí quan Nhà nƣớc có thẩm quyền Mặc dù pháp luật đất đai quy định phƣơng thức sử dụng đất tổ chức kinh tế nói chung doanh nghiệp Việt Nam nói riêng bình đẳng với Tuy nhiên, thực tế doanh nghiệp vừa nhỏ khó tiếp cận đƣợc đất đai cho mục đích sản xuất – kinh doanh; rào cản khả tiếp cận thông tin quy hoạch sử dụng đất, lực tài chính, thêm vào thủ tục hành liên quan rắc rối, phiền hà Cơ chế bảo đảm cho việc thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam chƣa đồng bộ, cụ thể: - Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập tính hợp pháp quyền sử dụng đất chƣa hoàn thành dứt điểm toàn quốc - Tính cơng khai minh bạch thơng tin đất đai cịn thấp khả tiếp cận thơng tin quy hoạch, kế hoạch đất gặp phải khó khăn, ảnh hƣởng đến hoạt động doanh nghiệp 15 Chƣơng PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, BẢO ĐẢM THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 3.1.1 Việc hoàn thiện pháp luật, bảo đảm quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam phải tạo điều kiện cho phát triển kinh tế - xã hội Hoàn thiện pháp luật quyền doanh nghiệp Việt Nam sử dụng đất hƣớng tới việc góp phần tháo bỏ số nút thắt thể chế để hình thành vận hành bình thƣờng thị trƣờng quyền sử dụng đất 3.1.2 Việc hoàn thiện pháp luật, bảo đảm quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam phải phục vụ phát triển kinh tế tư nhân Đất đai có vai trị vơ quan trọng đời sống kinh tế, trị, xã hội đất nƣớc Ở nƣớc ta, đất đai đƣợc xác định tài nguyên vô quý giá quốc gia, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế, thành phần quan trọng môi trƣờng sống Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật”.9 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật, bảo đảm quyền sử dụng đất doanh nghiệp phải thúc đẩy hội nhập hợp tác quốc tế Hội nhập quốc tế trình phát triển tất yếu khách quan loài ngƣời Trong bối cảnh hội nhập, quốc gia vừa phải đối mặt với cạnh tranh gay gắt để phát triển vừa phải hợp tác “chung sống hịa bình” để tồn Việt Nam khơng đứng ngồi quy luật Q trình quốc tế hóa sản xuất phân cơng lao động diễn ngày sâu rộng; việc tham gia chuỗi giá trị toàn cầu trở thành yêu cầu kinh tế 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam 3.2.1 Sửa đổi, bổ sung quy định làm phát sinh quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Nhƣ phần đề cập, tính đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu nên nƣớc ta, tổ chức kinh tế tiếp cận sử dụng đất đai chủ yếu thị trƣờng sơ cấp quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Đây thực chất chế hành “xin - cho” tiềm ẩn nguy tham nhũng, tiêu cực khó đảm bảo cơng bằng, bình đẳng tiếp cận đất đai tổ chức kinh tế Hơn nữa, chế Nhà nƣớc giao đất, cho thuê PGS.TS.Nguyễn Cảnh Quý - Một số vấn đề cần hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=385 16 đất khó tuân thủ quy luật khách quan kinh tế thị trƣờng tạo điểm nghẽn việc thực thi cam kết Việt Nam với đối tác nƣớc ngoài, đáp ứng yêu cầu trình hội nhập quốc tế Trong bối cảnh quan hệ quản lý sử dụng đất đƣợc thiết lập dựa sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu chịu áp lực việc đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế, tác giả luận án cho quy định hình thành quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói chung doanh nghiệp Việt Nam nói riêng cần phải hồn thiện 3.2.2 Sửa đổi, bổ sung quy định bàn giao đất cho doanh nghiệp Việt Nam Đối với trƣờng hợp doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc bị giải thể, phá sản, quyền sử dụng đất đƣợc xử lý nhƣ sau: Tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu doanh nghiệp đƣợc bán đấu giá để trả khoản nợ Đất doanh nghiệp trả lại cho Nhà nƣớc Ngƣời trúng đấu giá mua tài sản gắn liền với đất doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng theo quy định pháp luật đất đai 3.2.3 Sửa đổi, bổ sung điều kiện pháp lý trình sử dụng đất doanh nghiệp Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến tài đất đai, giá đất nhằm mặt giải ách tắc tổ chức thực hiện, khắc phục tình trạng lợi dụng trục lợi, tham nhũng từ đất đai; mặt khác nhằm đảm quyền lợi cho ngƣời sử dụng đất, hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đất đai Thứ hai, tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến nhằm nâng cao trách nhiệm thực nghĩa vụ doanh nghiệp Thứ ba, nâng cao trách nhiệm xã hội doanh nghiệp Thứ tư, tăng cƣờng học tập kinh nghiệm lập pháp, lập quy nƣớc có điều kiện kinh tế, xã hội giống nhƣ Việt Nam để bảo đảm tính khoa học, tính hội nhập pháp luật nƣớc ta với pháp luật giới Thứ năm, hoạt động xây dựng pháp luật, đặc biệt pháp luật kinh tế, cần nghiên cứu, tiếp thu quy định pháp luật nƣớc, vấn đề mà Việt Nam tiếp cận hôm đƣợc cộng đồng quốc tế nghiên cứu, giải pháp luật cách thỏa đáng khoa học Việc tiếp thu quy định mặt giúp không tốn thời gian cơng sức, mặt khác góp phần làm cho pháp luật Việt Nam trở nên tƣơng thích với pháp luật nƣớc giới, thúc đẩy q trình hội nhập kinh tế nói riêng hội nhập quốc tế nói chung theo chủ trƣơng Đảng Nhà nƣớc ta 17 3.2.4 Giải pháp bảo đảm thực quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Thứ nhất, sớm ban hành Luật Quy hoạch để chấm dứt quy hoạch treo, quy hoạch chồng chéo Thứ hai, hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Cần phải có văn dƣới luật để làm rõ nội hàm chế định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc làm đại diện chủ sở hữu”, làm rõ quyền nghĩa vụ Nhà nƣớc lĩnh vực đất đai Vấn đề giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất cần đƣợc Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ, đặc biệt đất nơng nghiệp đất thị hai loại đất có biến động lớn thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa Thứ ba, hồn thiện hệ thống quản lý tài đất đai, giá đất Thuế sử dụng đất thuế tài nguyên môi trƣờng cần đƣợc triển khai để bảo vệ môi trƣờng phát triển bền vững đất nƣớc Nhà nƣớc cần tìm giải pháp kiềm chế lạm phát để bƣớc hạn chế tăng giá bất động sản Nhà nƣớc hoàn thiện quy định bồi thƣờng giải phóng mặt Nhà nƣớc cần điều tiết tài phần giá trị tăng thêm từ đất mà không ngƣời sử dụng đầu tƣ Thứ tư, tập trung nguồn lực đầu xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu đất đai đa mục tiêu để vừa đáp ứng đƣợc yêu cầu thông tin cho công tác quản lý, đồng thời phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội đất nƣớc; tạo điều kiện để thực quản lý đất đai công khai, minh bạch thuận lợi việc thực cải cách thủ tục hành Thứ năm, cần đẩy mạnh thực công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sớm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây bảo đảm Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất với tƣ cách đại diện chủ sở hữu Nhà nƣớc cần quản lý đất đai theo địa hạt Thứ sáu, nâng cao trình độ cán Tồ án, thẩm phán trình giải tranh chấp đất đai triệt để Nhà nƣớc nâng cao trình độ cán UBND cấp hoạt động quản lý đất đai Đảng Nhà nƣớc cần tăng cƣờng công tác giáo dục pháp luật đất đai cho cán nhân dân Tiếp tục củng cố kiện toàn máy quan quản lý nhà nƣớc đất đai từ Trung ƣơng đến địa phƣơng nhằm nâng cao lực đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai 18 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trên sở phân tích vấn đề lý luận quyền doanh nghiệp sử dụng đất pháp luật quyền tổ chức kinh tế nói chung doanh nghiệp Việt Nam nói riêng sử dụng đất nhƣ đánh giá thực trạng lĩnh vực pháp luật Chƣơng Chƣơng 2, luận văn đề cập phƣơng hƣớng giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền doanh nghiệp Việt Nam sử dụng đất nhằm đáp ứng quy luật khách quan kinh tế thị trƣờng yêu cầu trình hội nhập quốc tế KẾT LUẬN Thực tiễn sau 30 năm đổi đất nƣớc cho thấy, sách, pháp luật đất đai có nhiều đổi đóng góp tích cực cho việc nâng cao hiệu quản lý sử dụng nguồn lực đặc biệt quan trọng Hệ thống sách, pháp luật đất đai nƣớc ta bƣớc đƣợc xây dựng hoàn thiện để phù hợp với chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa theo nguyên tắc củng cố chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý; bƣớc mở rộng quyền cho ngƣời sử dụng đất nói chung doanh nghiệp Việt Nam nói riêng; quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, đƣợc giao dịch thị trƣờng bất động sản; khuyến khích tích tụ ruộng đất, phát triển kinh tế trang trại; xây dựng nông thôn mới; thu hút đầu tƣ nƣớc nƣớc ngoài, làm cho đất đai trở thành nguồn nội lực ngày quan trọng để thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc, Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu, thực tế năm qua cho thấy quản lý sử dụng đất đai bộc lộ nhiều hạn chế Trong quản lý đất đai, là: vấn đề cộm công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; tra, kiểm tra quản lý, sử dụng đất đai; sách đền bù, bảo đảm sinh kế cho đối tƣợng thuộc diện thu hồi đất; chí cịn số quan chức nhà nƣớc lợi dụng quyền lực công phục vụ cho mục tiêu riêng cá nhân, gia đình, nhóm lợi ích, nhƣ chế phân chia lợi ích từ đất chƣa cơng nhóm lợi ích khác nhau, ngƣời sử dụng đất Nhà nƣớc Trong sử dụng, nguồn lực đất đai chƣa đƣợc khai thác đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nƣớc Cụ thể, đất nơng nghiệp: Tích tụ ruộng đất quy mô nhỏ, tự phát; Sử dụng đất nông nghiệp hợp tác xã, trang trại doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp vừa nhỏ, quy mô hẹp, phân tán, hiệu sử dụng thấp; Thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực nông thôn, nông nghiệp chƣa phát triển; Thu hồi 19 đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích khác tồn nhiều vấn đề nghiêm trọng Đối với đất phi nông nghiệp: Hiệu sử dụng thấp, cấu tổ chức không gian, hệ thống dân cƣ đô thị cân đối; Sử dụng đất đô thị chƣa đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị đại; Hệ số sử dụng đất thị nói chung cịn thấp Quản lý, sử dụng đất xây dựng cơng trình giao thơng, thủy lợi, điện đất hành lang an tồn cơng trình cịn hạn chế; Quỹ đất, số bình qn diện tích loại đất y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao thấp, chƣa đáp ứng yêu cầu; Quản lý, sử dụng đất quan nhà nƣớc, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, đơn vị nghiệp công lập, đất khu cơng nghiệp cịn hạn chế, hiệu sử dụng chƣa cao Đối với đất chƣa sử dụng: việc sử dụng đất cịn lãng phí, nhiều diện tích đất bị thu hồi để thực dự án đầu tƣ nhƣng tiến độ đầu tƣ chậm, để hoang phí đất đai, Việc thơng qua Hiến pháp năm 2013 Luật Đất đai 2013 bƣớc tiến quan trọng nhận thức Đảng, Nhà nƣớc ta nguồn tài nguyên quý giá Tuy nhiên, để sách, pháp luật đất đai thực vào sống, giải đƣợc vƣớng mắc, xúc, bất cập liên quan đến đất đai, qua nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai, vấn đề đặt không với ban, bộ, ngành chức năng, mà hệ thống trị lãnh đạo, đạo thực tốt việc tuyên truyền, phổ biến sâu rộng pháp luật đất đai, tổ chức rà soát, sửa đổi, bổ sung ban hành nghị định, thông tƣ nhằm cụ thể hố sách, pháp luật đất đai, bảo đảm phù hợp với Luật Đất đai năm 2013 điều kiện thực tế đất nƣớc, đồng thời đề xuất kiến nghị, giải pháp để tổ chức thực sách, pháp luật đất đai có hiệu thời gian tới 20