Hợp đồng môi giới bất động sản theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM HUỲNH THỊ HỒNG LOAN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Tp Hồ Chí Minh – Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM HUỲNH THỊ HỒNG LOAN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Hướng đào tạo: Hướng nghiên cứu Mã số : 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS VIÊN THẾ GIANG Tp Hồ Chí Minh – Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Huỳnh Thị Hồng Loan – MSSV 7701270619A, học viên lớp Cao học Khóa K27 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Hợp đồng môi giới bất động sản theo pháp luật Việt Nam” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thông tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực HUỲNH THỊ HỒNG LOAN MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT ABSTRACT PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 3.1 Giả thuyết nghiên cứu 3.2 Câu hỏi nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tượng nghiên cứu 5.2 Phạm vi nghiên cứu Các phương pháp tiến hành nghiên cứu Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Kết cấu Luận văn CHƯƠNG ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm môi giới bất động sản 10 1.2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 11 1.2.1 Khái niệm hợp đồng môi giới bất động sản 11 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng môi giới bất động sản 13 1.2.3 Quá trình tạo lập hợp đồng môi giới bất động sản 21 1.2.4 Vai trị hợp đồng mơi giới bất động sản 25 CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÁC LẬP, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 28 2.1 NỘI DUNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 28 2.1.1 Các quy định chung hợp đồng môi giới bất động sản 28 2.1.2 Các quy định riêng liên quan đến hợp đồng môi giới bất động sản 31 2.2 ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BÂT ĐỘNG SẢN 34 2.2.1 Những ưu điểm pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản 34 2.2.2 Những bất cập, hạn chế quy định pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản 36 2.3 THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 39 2.3.1 Nhận thức khơng “tính trung gian” hoạt động môi giới bất động sản hợp đồng môi giới bất động sản 39 2.3.2 Nhà môi giới tự thực không vai trị chủ thể hợp đồng mơi giới bất động sản 39 2.3.3 Giao dịch môi giới bất động sản cá nhân thực không lập thành hợp đồng môi giới bất động sản 40 2.3.4 Hoạt động môi giới không tuân thủ hợp đồng môi giới bất động sản 41 2.3.5 Thiếu thiết chế giám sát, xử lý hành vi vi phạm 43 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 46 3.1 NHU CẦU NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 46 3.2 HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 50 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 51 3.3.1 Hoàn thiện khung pháp lý chủ thể quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản 51 3.3.2 Hoàn thiện quy định việc xác lập nội dung hợp đồng môi giới bất động sản 54 3.3.3 Hoàn thiện quy định cụ thể nguyên tắc trung thực, tận tâm công việc tham gia quan hệ hợp đồng mơi giới bất động sản 55 3.3.4 Hồn thiện quy định kiểm soát, ngăn ngừa xung đột lợi ích tạo lập, thực hợp đồng mơi giới bất động sản 55 KẾT LUẬN 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân Luật KDBĐS Luật kinh doanh bất động sản KDBĐS Kinh doanh bất động sản MGBĐS Môi giới bất động sản TÓM TẮT Thị trường kinh doanh BĐS Việt Nam phát triển sôi động giàu tiềm Đóng góp phần khơng nhỏ vào phát triển vai trị hoạt mơi giới BĐS, thúc đẩy cung cầu, lấp đầy khoảng trống thiếu hụt thông tin, làm tăng giá trị kinh tế giảm thiểu rủi ro cho bên tham gia quan hệ mua bán, cho thuê BĐS Theo thời gian, hoạt động môi giới BĐS ngày trở nên đa dạng nâng cao pháp lý việc ghi nhận lại hợp đồng mơi giới BĐS Vì cần thiết có khuôn khổ pháp lý điều chỉnh thực hiệu để giải nhu cầu bên tham gia hoạt động này, tạo bước đắn, phát huy vai trò loại hình mơi giới BĐS TỪ KHĨA Bất động sản, mơi giới bất động sản, hợp đồng môi giới bất động sản ABSTRACT Vietnam's real estate business market is growing very vibrant and full of potential Contributing a significant part in this development is the role of real estate agent, boosting supply and demand, filling the gap of information shortage, increasing economic value as well as reducing risks for parties involved in real estate trading Over time, real estate agent activities become more diverse and advanced as well as more legal by recording in real estate agent contracts Therefore, it is essential to have a truly effective regulatory framework to deal with the needs of the parties involved in this activity, creating the right steps, further promoting the role of real estate agents KEY WORD Real estate, real estate agent, real estate agent contract PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Việt Nam quốc gia có nhiều tiềm năng, điều kiện để phát triển thị trường BĐS Để cho giao dịch BĐS diễn thuận lợi, nhanh chóng, nhà nước cho phép trung gian tham gia nhằm thúc đẩy giao dịch BĐS diễn thuận lợi hơn, có hoạt động MGBĐS Việc cho phép tổ chức, cá nhân MGBĐS với mô hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành làm tăng giá trị BĐS tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư BĐS rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu kinh tế, tăng uy tín tính hấp dẫn cho nhà đầu tư Đối với người tiêu dùng thông qua hoạt động MGBĐS giúp họ dễ dàng tìm kiếm BĐS phù hợp với nhu cầu Hình thức pháp lý giao dịch MGBĐS hợp đồng môi giới Pháp luật điều chỉnh hợp đồng MGBĐS tạo lập công cụ pháp lý cho bên giao kết hợp đồng, cung cấp dịch vụ hỗ trợ có liên quan đến giao dịch BĐS Thực tiễn thực hợp đồng MGBĐS cho thấy, dịch vụ chủ yếu diễn mua bán cho thuê nhà đất nhỏ lẻ thường không ký hợp đồng mơi giới trước mà thỏa thuận phí hoa hồng lời nói Đối với hoạt động MGBĐS theo dự án cho thấy, sàn mơi giới tùy ý định mức phí mơi giới, nhiên có vấn đề phát sinh, bất lợi lại thuộc chủ đầu tư khách hàng Do phạm vi hoạt động môi giới rộng, trải dài từ dự án mở bán đến hộ, nhà đất chuyển nhượng lại trực tiếp từ chủ nhà, người mua nhiều trường hợp phải chấp nhận chi trả phải trả phí chuyển nhượng cao thỏa thuận để mua BĐS phù hợp, điều tạo điều kiện cho nhà môi giới kiếm khoản hoa hồng cao cách đánh vào tâm lý muốn tìm 48 tổ chức, cá nhân thực cung ứng dịch vụ MGBĐS mà người bán người mua BĐS Thứ ba, góp phần nâng cao ý thức pháp luật nói chung, ý thức pháp luật hợp đồng MGBĐS nói riêng Về phương diện lý luận, nhà nghiên cứu khoa học nhìn nhận ý thức pháp luật nhiều phương diện góc độ khác nhau, song nhìn chung khái niệm có điểm tương đồng định quan niệm, thái độ chủ thể pháp luật Theo đó, ý thức pháp luật tổng thể tư tưởng, học thuyết, quan điểm, thái độ, tình cảm, đánh giá người pháp luật phương diện, tiêu chí như: cần thiết hay không cần thiết, vai trị, chức pháp luật tính cơng hay không công bằng, đắn hay không đắn quy định pháp luật hành, pháp luật qua khứ, pháp luật cần phải có, tính hợp pháp hay khơng hợp pháp hành vi cá nhân, nhà nước, tổ chức xã hội Ý thức pháp luật dạng nhận thức tổng hợp người bao gồm hai nhóm: trí tuệ pháp luật ý chí pháp luật Ý thức pháp luật đắn, sáng chủ thể nêu yếu tố góp phần tạo mơi trường pháp lý an tồn, lành mạnh, biện pháp để tăng cường kỷ cương, phịng chống có hiệu biểu tiêu cực xã hội Ý thức pháp luật có nội dung chủ yếu: hiểu biết pháp luật, thái độ với pháp luật, khả thực áp dụng pháp luật, đồng thời có gắn bó mật thiết với văn hóa pháp lý văn hóa xã hội nói chung Từ vấn đề lý luận ý thức pháp luật nói trên, ý thức pháp luật hợp đồng MGBĐS thể bên thông qua hành vi, cách xử chủ thể tham gia hợp đồng MGBĐS dựa sở quy định pháp luật Khi xác lập thực hợp đồng MGBĐS, bên tham gia hợp đồng quyền tự thỏa thuận tất luật khơng cấm dựa ngun tắc tự do, bình đẳng quan hệ hợp đồng Khi xác lập, thực hợp đồng MGBĐS bên lợi dụng tình trạng khơng hiểu biết pháp luật, thiếu thơng tin BĐS mà trục lợi 49 trực tiếp xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp bên đó, hợp tác, trung thực, thiện chí quan hệ hợp đồng bị phá vỡ Hợp đồng MGBĐS mang tính song vụ, quyền nghĩa vụ bên quyền nghĩa vụ bên Chính thế, việc nâng cao ý thức chấp hành pháp luật hợp đồng MGBĐS giúp bên củng cố, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật nói chung ý thức chấp hành hợp đồng MGBĐS – luật bên tạo lập nên Nếu pháp luật hợp đồng MGBĐS thực triệt để tinh thần hợp tác, chia sẻ thì: - Trong giai đoạn đàm phán hợp đồng MGBĐS, bên tham gia hợp đồng cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết làm sở cho định xác lập hợp đồng Những điều không rõ, chưa thấu đáo hướng dẫn, giải thích cách hiểu từ ghi nhận hợp đồng - Trong giai đoạn thực hiện, khó khăn, vướng mắc phát sinh giải triệt để nhằm bảo đảm tối đa quyền lợi bên tham gia hợp đồng MGBĐS từ việc giải thích nội dung đến việc “tạm nhường” số lợi ích chấp nhận để củng cố quan hệ hợp đồng có, từ trì mối quan hệ hợp tác dựa tín nhiệm Đây sở quan trọng cho việc hình thành thị trường BĐS theo hướng hợp tác, minh bạch, chuyên nghiệp Thứ tư, thực thi tốt pháp luật hợp đồng MGBĐS tạo lập tiền đề cho việc cung ứng dịch vụ MGBĐS dựa tảng đạo đức kinh doanh vững MGBĐS hoạt động cung ứng dịch vụ, trung gian người bán với người mua BĐS Khuôn khổ pháp luật điều chỉnh hoạt động cung ứng dịch vụ MGBĐS quy định nhiều văn pháp luật với nhiều cấp độ hiệu lực khác quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp cung ứng dịch vụ BĐS Tuy nhiên, việc cung ứng dịch vụ MGBĐS việc tuân thủ nghiêm luật định pháp luật, doanh nghiệp, cá nhân cung ứng dịch vụ MGBĐS cần phải xây dựng giữ gìn đạo đức kinh doanh, phải đặt đạo đức trước luật Điều lý giải chỗ: Một là, thị trường BĐS thị trường ln tình trạng bất cân xứng thông tin Những hiểu biết BĐS vị trí, khả sinh lời kỳ vọng, giá cả… 50 người mua khó nắm bắt cách xác mà phụ thuộc thông tin mà nhà môi giới cung cấp Do vậy, thông tin cung cấp cho người mua BĐS, bị bóp méo, khơng đầy đủ, khơng trung thực dẫn đến định mua bán BĐS khơng có lợi cho người mua BĐS Hai là, nhà môi giới BĐS trọng đến việc bán BĐS để hưởng hoa hồng mơi giới họ dễ dàng “vượt ngưỡng” giới hạn trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp, sẵn sàng “hư cấu” thơng tin khơng có lợi cho người mua, có lợi cho bên bán cho Tuy nhiên, người mua BĐS khơng có hội kiểm chứng thông tin nhà môi giới Trong bối cảnh thị trường ln biến động “sốt”, “nóng”, “lạnh” không phản ánh quy luật thật thị trường việc “mua ngay”, “mua gấp”, chụp giật kiếm lời mà bối cảnh đó, nhà mơi giới BĐS khơng có đạo đức đẩy người mua BĐS trước nhiều nguy thiệt hại Ba là, thị trường BĐS Việt Nam non trẻ, thiếu minh bạch, thường xuyên biến động lệ thuộc nhiều vào định sách mà người dân (những người có nhu cầu mua BĐS để thực đầu tư chân chính) nên vai trị tầm ảnh hưởng dịch vụ môi giới ngày thể rõ nét Điều đặt đòi hỏi hoạt động lực lượng cần phải kiểm soát chất lượng số lượng tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ MGBĐS Phát triển hoạt động xây dựng đội ngũ người hành nghề MGBĐS theo hướng chuyên nghiệp, lành mạnh có đạo đức yếu tố then chốt để minh bạch hóa thị trường, đảm bảo thị trường hướng, phát triển ổn định 3.2 HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng môi giới BĐS nhằm tạo cầu nối để thúc đẩy quản lý thị trường BĐS phát triển, lành mạnh Thứ hai, hoàn thiện cấu, tổ chức nâng cao lực chủ thể hợp đồng MGBĐS chủ thể tham gia vào hoạt động thị trường BĐS 51 Thứ ba, nhà nước cần thực tập trung kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất, đưa định hướng rõ ràng lâu dài kế hoạch, quy hoạch nhằm giúp tạo hành lang cho thị trường BĐS phát triển, góp phần hạn chế rủi ro thiếu thơng tin, thơng tin khơng xác hay tin đồn thất thiệt, sai thật 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 3.3.1 Hồn thiện khung pháp lý chủ thể quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản 3.3.1.1 Nâng cao tính chun nghiệp nhà mơi giới bất động sản Nhà mơi giới BĐS đóng vai trị trung gian, kết nối người có nhu cầu BĐS với Họ cần phải tạo dựng đẳng cấp thương hiệu cho thân Hiệu cơng việc đạo đức nghề nghiệp song hành với nghề môi giới Việc thể lực quản lý, trình độ quản lý, trình độ đào tạo sở đào tạo nghề, đào tạo cán cung cấp cho thị trường; đảm bảo cho chất lượng dịch vụ môi giới thị trường tránh hành vi sai trái, lừa đảo, lực yếu Nhà nước cần có đầu tư quan tâm đến việc mở rộng quy mô nâng cao chất lượng sở đào tạo cấp chứng hành nghề MGBĐS, đảm bảo chất lượng đầu sản phẩm đào tạo phải đáp ứng tốt nhu cầu cung ứng dịch vụ chủ thể tham gia thị trường Bên cạnh đó, cần tiến hành rà soát kịp thời xử lý kiên văn phòng, trung tâm dịch vụ hoạt động không pháp luật, nhằm tạo nên nhà cung cấp dịch vụ quy, chuyên nghiệp sở cạnh tranh bình đẳng lành mạnh Quy định cụ thể sở phép đào tạo, giảng viên có kinh nghiệm cụ thể phép giảng dạy Bên cạnh đó, nội dung chương trình đào tạo MGBĐS sơ sài, chưa đáp ứng địi hịi thực tiễn thị trường nói riêng đảm bảo tính khoa học chương trình đào tạo nghề mơi giới nói chung Vì vậy, việc ban hành văn pháp luật quy định chi tiết cụ thể nội dung đào tạo cần thiết, quy định phải xuất phát phù hợp với yêu cầu hoạt động thực tế Cần 52 quy định theo hướng, sở đào tạo, bồi dưỡng tổ chức đào tạo MGBĐS, định giá BĐS… phải đáp ứng yêu cầu như: doanh nghiệp đào tạo phải có đăng ký kinh doanh tổ chức khác phải có chức năng, nhiệm vụ đào tạo; có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với quy định pháp luật, với thực tế; đội ngũ giảng viên (là nhà giáo chuyên nghiệp, chuyên gia, nhà quản lý, người có chứng có kinh nghiệm hoạt động KDBĐS), người có trình độ chun mơn kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu môn học Luật KDBĐS năm 2014 quy định chứng hành nghề MGBĐS, theo đó, người cấp chứng hành nghề mơi giới phải có lực hành vi dân đầy đủ, có trình độ trung học phổ thông, phải trải qua kỳ sát hạch kiến thức MGBĐS; thời hạn sử dụng chứng hành nghề MGBĐS 05 năm Từ quy định trên, Tác giả kiến nghị: - Chính phủ cần nghiên cứu, ban hành bổ sung quy định đào tạo kỹ hành nghề MGBĐS quy định cụ thể nội dung, chương trình đào tạo kỹ thực hành kỹ MGBĐS Bổ sung quy định đào tạo chuyên ngành bổ trợ cho hoạt động MGBĐS chuyên đề kỹ thu thập, đánh giá phân tích thơng tin BĐS, chuyên đề nắm bắt tâm lý khách hàng, chuyên đề đạo đức quy tắc ứng xử nhà mơi giới BĐS Ngồi cần trọng đến nội dung đào tạo riêng phòng, chống rửa tiền KDBĐS, nhấn mạnh nội dung phương thức, thủ đoạn rửa tiền thường gặp; cách nhận biết khách hàng, nhận biết giao dịch đáng ngờ - Bổ sung quy định thời gian tập người có nhu cầu cấp chứng mơi giới Hiện nay, khơng có quy định cụ thể thời gian tập người xin cấp chứng mơi giới sau hồn thành khóa bồi dưỡng MGBĐS Các sở đào tạo có lập kế hoạch, chương trình tổ chức thực hành nghề MGBĐS cho học viên mang tính hình thức Nhiều khi, sở đào tạo liên hệ với sàn giao dịch tổ chức vài buổi ngoại khóa để tham quan, tìm hiểu sơ Vì vậy, cần bổ sung quy định thời gian thực tập từ 01-03 tháng học viên tham gia khóa đào tạo nghề MGBĐS 53 3.3.1.2 Nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật nhà môi giới bất động sản Nhà môi giới BĐS phải tuân thủ pháp luật, quy chế, quy trình, quy định doanh nghiệp; không làm việc pháp luật cấm, cung cấp dịch vụ phạm vi nghề nghiệp phép hoạt động Quy định quy tắc ứng xử, đạo đức nhà môi giới BĐS với Như: nhà môi giới không tự ý nâng hay hạ mức phí dịch vụ, giành giật khách hàng; không sử dụng thông tin nội để mua bán nhằm trục lợi cá nhân; nhà mơi giới BĐS ln quyền lợi tốt cho khách hàng sẵn sàng cộng tác với nhà mơi giới khác Khơng có thái độ trừ, bất hợp tác trường hợp khách hàng khơng muốn tiếp tục làm việc có nhu cầu chuyển sang làm việc với nhà môi giới khác Quy định quy tắc ứng xử, đạo đức nhà môi giới khách hàng như: trung thực với khách hàng, không đưa thông tin sai lệch giá thị trường; thông báo rõ ràng trường hợp giao dịch mà nhà môi giới làm đại diện cho hai bên; giữ bí mật tuyệt đối thông tin khách hàng cung cấp để tránh gây bất lợi cho khách hàng; tài sản khách hàng giữ hay quản lý phải bảo quản kỹ càng, chu đáo; khơng hư cấu, nói khơng tài sản, không che giấu kiện, đặc điểm hiển nhiên liên quan đến tài sản giao dịch; không đề nghị thêm khoản thù lao hợp đồng Ngồi ra, nhà mơi giới BĐS cần phải có thái độ lịch sự, tơn trọng, trung thực, thân thiện hợp tác 3.3.1.3 Quy định chế tài hành vi vi phạm nhà môi giới bất động sản Cần có thiết chế đủ mạnh, nghiêm khắc, có tính răn đe vi phạm pháp luật lĩnh vực môi giới bất động sản nói riêng thị trường kinh doanh bất động sản nói chung Theo đó, nên ban hành văn quy định việc kiểm tra, rà soát hoạt động nhà môi giới, công ty môi giới bất động sản, ban hành quy định chế tài hợp lý, đủ mạnh vi phạm việc xử lý tăng mức phạt với mức vi phạm trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng tiến hành bồi thường trường hợp cần truy cứu trách nhiệm hình 54 3.3.2 Hồn thiện quy định việc xác lập nội dung hợp đồng mơi giới bất động sản Thứ nhất, cần có quy định cụ thể việc hợp đồng môi giới bất động sản ghi nhận thỏa thuận nhà môi giới với khách hàng phải lập thành văn Như nói trên, hợp đồng ghi nhận thỏa thuận hai bên trình đàm phán thống đến ký kết hợp đồng Đây để xác lập quyền nghĩa vụ hai bên, sở để toán xử lý vi phạm hợp đồng Hợp đồng môi giới bất động sản văn ghi nhận thỏa thuận nhà môi giới chủ sở hữu BĐS việc tìm kiếm người mua BĐS hưởng thù lao giao dịch thành công Việc thỏa thuận phạm vi công việc môi giới mức thù lao thống miệng thứ nhất, khơng có sở để bắt buộc bên phải thực nghĩa vụ cam kết, thứ hai, khơng có để giải trường hợp bên khơng hồn thành nghĩa vụ Như vậy, rủi ro thiệt hại thuộc hai bên chủ sở hữu BĐS nhà môi giới tham gia giao kết hợp đồng môi giới bất động sản mà không lập thành văn Thứ hai, cần có quy định cụ thể cơng khai đầy đủ, trung thực thông tin BĐS Hợp đồng MGBĐS cần ghi nhận thông tin BĐS cách cụ thể, chi tiết xác Việc làm vừa đẩy nhanh q trình nhà mơi giới tìm thấy người mua thích hợp với BĐS cần mơi giới, vừa tạo mức thù lao hợp lý cho công sức mà nhà môi giới bỏ dựa giá bán BĐS Thêm nữa, việc chủ sở hữu BĐS cung cấp thơng tin BĐS cách xác nhà môi giới đưa thông tin giới thiệu BĐS cách trung thực, khách quan làm giảm thiểu tình trạng thổi phồng vị trí, cơng hay tiện ích nhằm nâng giá BĐS, trục lợi khơng đáng Bảo vệ tính sạch, an tồn thị trường BĐS Thứ ba, cần có quy định cụ thể không nhận khoản thù lao hợp đồng Các khoản thù lao hay hoa hồng môi giới cần ghi nhận vào hợp đồng môi giới bất động sản Việc làm nhằm giảm thiểu tình trạng nhà mơi giới chạy theo tiền hoa hồng mà tìm cách hay cách khác khơng đáng để bán 55 BĐS Nhà mơi giới cần thực chức “trung gian” hưởng hoa hồng hoàn thành cơng việc 3.3.3 Hồn thiện quy định cụ thể nguyên tắc trung thực, tận tâm công việc tham gia quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản Những thông tin BĐS mà nhà môi giới cung cấp phải thật, không cố ý tạo hiểu lầm BĐS cho khách hàng người liên quan Trong trình tư vấn, cung cấp thông tin BĐS đến khách hàng, nhà mơi giới phải tận tâm có trách nhiệm, đảm bảo thông tin sản phẩm hợp đồng giao dịch BĐS truyền tải đến khách hàng cách thấu đáo, thông suốt rõ ràng Các dịch vụ mà nhà môi giới cung cấp đến khách hàng nằm phạm vi, thẩm quyền chức mình; khơng trục lợi từ phía khách hàng, đối tác, lợi ích vất chất hay tinh thần Nhà môi giới phải giữ đạo đức nghề nghiệp khách hàng, đồng nghiệp, đảm bảo lời cam kết đưa nằm khả thân doanh nghiệp 3.3.4 Hoàn thiện quy định kiểm sốt, ngăn ngừa xung đột lợi ích tạo lập, thực hợp đồng môi giới bất động sản Nhà mơi giới có trách nhiệm cơng khai thông tin liên quan đến xung đột lợi ích doanh nghiệp mà nơi làm việc khách hàng nhân viên với khách hàng trường hợp khách hàng sử dụng dịch vụ doanh nghiệp mà xảy xung đột này, dẫn đến kết dịch vụ không mong muốn bên Như vậy, nhà mơi giới có trách nhiệm công bố liên quan thân, người thân hay nhân viên khác doanh nghiệp có quyền lợi BĐS tham gia giao dịch Nếu có liên quan đến BĐS giao dịch nhà môi giới không tự ý mua, bán hay hưởng lợi từ giao dịch che dấu liên quan Nhà mơi giới khơng cố tình che dấu liên quan làm đại diện diện cho người thân, nhân viên doanh nghiệp giao dịch BĐS họ Nhà môi giới có nghĩa vụ thơng báo quy định pháp luật liên quan đến quyền lợi khách hàng, tư vấn pháp lý cần thiết, tránh 56 hoạt động vi phạm pháp luật, thực thi pháp luật sẵn sàng hợp tác với quan chức vụ việc liên quan tới hoạt động 57 KẾT LUẬN Thơng qua việc nghiên cứu chương luận văn, tác giả làm rõ vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản theo pháp luật Việt Nam, quy định pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản theo pháp luật Việt Nam Qua luận giải quy định pháp luật Việt Nam hành, thực trạng thực thi pháp luật thực thực tế lý giải nguyên nhân hạn chế thực pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản theo pháp luật Việt Nam đưa số kiến nghị nhằm nâng cao trách nhiệm tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cộng đồng; hoàn thiện pháp luật Việt Nam thơng qua góp phần bảo vệ quyền lợi bên tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản Các quy định pháp luật hợp đồng MGBĐS thời gian vừa qua đề cập tương đối đầy đủ vấn đề liên quan đến BĐS, nhiều quy định vào sống có tác động tích cực đến đời sống người dân Tuy vậy, cịn nhiều quy định chưa có tính thực thi thực tế, chưa khuyến khích chủ thể tham gia phát triển quan hệ hợp đồng MGBĐS, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung - cầu MGBĐS cân đối nhiều bất cập Quy định pháp luật hợp đồng MGBĐS chưa có quy định cụ thể việc cung cấp thơng tin có liên quan lĩnh vực th nhà nói riêng như: thơng tin quy hoạch, sách, dự án, thơng tin hoa hồng….nên doanh nghiệp, nhà đầu tư người tham gia hợp đồng MGBĐS cịn thiếu nhiều thơng tin, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh Đây nguyên nhân dẫn đến thị trường nhà phát triển không minh bạch, không lành mạnh thiếu bền vững Tuy nhiên, hợp đồng MGBĐS Việt Nam chưa phát triển rộng rãi loại hình hợp đồng khác quan hệ kinh doanh mới, quy định pháp luật hay chế sách ưu đãi cịn chưa hồn thiện Nhưng với nỗ lực cố gắng không ngừng, với tâm mong muốn mang đến 58 sách an sinh tốt, đạt hiệu cao hợp đồng MGBĐS nhà nước trọng Việc hoàn thiện chế sách, pháp luật giao kết thực hợp đồng MGBĐS điều quan trọng, giải nhu cầu cho người dân, người thuộc đối tượng Pháp luật có hồn chỉnh tạo bước đắn, mở đường cho phát triển, đa dạng hóa loại hình MGBĐS - vấn đề Nhà nước quan tâm trọng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO (Chỉ bao gồm tài liệu trích dẫn Luận Văn này) Bộ Xây dựng Tổng hợp kinh nghiệm nước kinh doanh BĐS, Hà Nội ngày 10/03/2014 Tài liệu Hồ sơ dự án Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Kinh doanh BĐS [Ngày truy cập: 14/01/2020] Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (Đồng chủ biên), 2011 Quản lý nhà nước thị trường BĐS Việt Nam Hà Nội: NXB Chính trị Quốc gia Bùi Ngọc Cường, 2005 Một số vấn đề hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 5/2005 Đinh Thị Mai Phương, 2005 Đổi pháp luật hợp đồng Việt Nam giai đoạn - yêu cầu mặt lý thuyết thực tiễn Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 4/2005 Đinh Thị Mai Phương, 2005 Thống luật hợp đồng Việt Nam Hà Nội Nxb Tư pháp Đinh Văn Ân, 2011 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Hà Nội: Nxb Chính trị Quốc gia Ninh Việt, 2017 Mơi giới góc khuất mang tên “hoa hồng“, Báo Báo Đầu tư Bất động sản [Truy cập ngày : 12 tháng 01 năm 2019] Nguyễn Lân, 2006 Từ điển từ ngữ Việt Nam Nxb Tổng hợp thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Quang Tuyến, 2012 Pháp luật kinh doanh dịch vụ BĐS Việt Nam Nxb Tư pháp 10 Nhà pháp luật Việt Pháp Organisation internationale De La Francophone, 2009 Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt Hà Nội: Nxb Từ điển Bách khoa 11 Phạm Duy Nghĩa, 2003 Điều chỉnh thông tin bất cân xứng quản lý rủi ro pháp luật hợp đồng Việt Nam Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 5/2003 12 Phạm Hữu Nghị, 2005 Dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi) với vấn đề cải cách pháp luật hợp đồng Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 4/2005 13 Phạm Văn Thiết, 1961 Dân luật tu tri In lần thứ năm, sửa đổi với pháp luật hành Sài Gịn: Nhà sách Khai Trí 14 Phan Huy Hồng, 2006 Về vấn đề thảo luận xây dựng luật hợp đồng Châu âu Tạp chí Khoa học pháp lý, số 05(36)/2006 15 Phan Thị Cúc Nguyễn Văn Xa, 2009 Đầu tư kinh doanh BĐS Tp HCM: Nxb Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 16 Quỳnh Như, 2017 Lỗ hổng quản lý công ty môi giới [Ngày truy cập: 20 tháng năm 2019] 17 Thanh Lan, 2018 Tránh sập bẫy nhân viên môi giới BĐS [Ngày truy cập: 20 tháng năm 2019] 18 Viện Ngôn ngữ học, 1989 Từ điển tiếng Việt Nxb Khoa học Xã hội 19 Võ Thị Mỹ Hương, 2011 Phát triển thị trường nhà cho người có thu nhập thấp, Tạp chí Ngân hàng, số 23/2011 20 Võ Thị Mỹ Hương, 2012 Pháp luật nhà xã hội kinh tế thị trường Việt Nam Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 4(288)/2012 21 Võ Thị Mỹ Hương, 2018 Phát triển thị trường nhà xã hội tổng thể quy hoạch – kiến trúc đô thị: Từ pháp luật tới thực tiễn Việt Nam, in Kỷ yếu Hội thảo hoa học quốc gia “Kinh tế Việt Nam năm 2017 triển vọng năm 2018: Tháo gỡ rào cản phát triển doanh nghiệp” Ban Kinh tế Trung ương, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Ủy ban kinh tế ngân sách Quốc hội tổ chức, tháng 3/2018 Hà Nội: Nxb Đại học Kinh tế quốc dân 22 Võ Thị Mỹ Hương, 2018 Thể chế cho phát triển nhà xã hội góp phần bảo đảm hài hòa phát triển kinh tế với giải vấn đề xã hội Việt Nam nay, in Kỷ yếu hội thảo khoa học quốc gia “Thể chế với phát triển kinh tế Việt Nam” Ban Kinh tế trung ương, Trường Đại học Kinh tê quốc dân Chương trình KX.01/16-20 tổ chức Hà Nội: Nxb Đại học Kinh tế quốc dân 23 Vũ Văn Mẫu, Lê Đình Chân, Lưu Văn Bình, Hồ Thới Sang, 1973 – 1974 Tiểu từ điển Luật Kinh tế, Soạn riêng cho tân sinh viên theo chương trình luật khoa cử nhân năm thứ Sài Gòn: Tủ sách Đại học 24 William J.Robert, Robert N.Corley, Essel R.Dillavou, Charles G.Howard, 1967 Principles of Business Law (8th edition) Printice Hall DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT (Chỉ bao gồm văn sử dụng Luận Văn này) Bộ luật Dân 2005 (hết hiệu lực) Bộ luật Dân 2015 Luật Thương mại 2005 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 Luật Đất Đai 2013 Luật Quản lý thuế 2006 lần sửa đổi, bổ sung Thông tư 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 Bộ Xây dựng Quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản ... hợp đồng môi giới bất động sản Chương Thực trạng xác lập, thực hợp đồng môi giới bất động sản theo pháp luật Việt Nam Chương Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản. .. trị hợp đồng mơi giới bất động sản 25 CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÁC LẬP, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 28 2.1 NỘI DUNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT... định pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản phạm vi lãnh thổ Việt Nam Phạm vi nghiên cứu thời gian: luận văn nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản theo pháp luật Việt Nam