Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường thịnh đán thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - NGUYỄN TRẦN TUẤN DƯƠNG Tên Đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI PHƯỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản Lý Đất Đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2016 – 2020 THÁI NGUYÊN - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - NGUYỄN TRẦN TUẤN DƯƠNG Tên Đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI PHƯỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản Lý Đất Đai Lớp : K48 – QLĐĐ Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2016 – 2020 Giảng viên hướng dẫn : TS Vũ Thị Thanh Thủy THÁI NGUYÊN - 2020 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp khâu quan trọng trình học tập sinh viên nhằm hệ thống lại toàn lại hệ thống kiến thức học, vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, bước đầu làm quen với kiến thức khoa học Qua đó, sinh viên trường hoàn thiện kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn công việc sau Trong suốt trình thực tập, em nhận giúp đỡ thầy cô giáo anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên thầy, cô giáo Bộ môn đặc biệt cô giáo TS Vũ Thị Thanh Thủy người trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin cám ơn cán UBND phường Thịnh Đán, nơi em thực đề tài giúp đỡ tạo điều kiện cho em học hỏi kinh nghiệm, giúp đỡ em trình thực tập quan Mặc dù cố gắng nhiều song khóa luận em khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến bảo thầy giáo, ý kiến đóng góp bạn bè để khóa luận tốt nghiệp em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Sinh viên Nguyễn Trần Tuấn Dương ii MỤC LỤC PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.3 Ý nghĩa đề tài PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất 2.1.1 Định nghĩa đất đai 2.1.2 Khái niệm vai trò thị trường nhà đất 2.1.3 Giá đất 2.1.4 Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.3 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 10 2.3.1 Giai đoạn trước năm 1946 10 2.3.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 10 2.3.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 11 2.3.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 11 2.4 Công tác quản lý Nhà nước giá đất 12 2.4.1 Quản lý giá đất Việt Nam 12 2.4.2 Quản lý giá đất giá đất số nước giới 14 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 18 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 18 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 18 3.2 Nội dung nghiên cứu 18 3.2.1 Điều tra 18 iii 3.2.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên năm 2019 19 3.2.3 Giá đất quy định kết điều tra 19 3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên 19 3.2.5 Đề xuất số giải pháp cho công tác định giá quản lý đất đai 19 3.3 Phương pháp nghiên cứu 19 3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 19 3.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 19 3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 20 PHẦN KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 22 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội phường Thịnh Đán 22 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 22 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 24 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Thịnh Đán 28 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai Phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên năm 2019 29 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 30 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 33 4.3 Giá đất quy định kết điều tra 35 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn Phường Thịnh Đán năm 2019 35 4.3.2 Kết điều tra giá đất số đoạn đường Phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên 37 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán, TP Thái Nguyên 39 4.4.1 Yếu tố vị trí 39 iv 4.4.2 Yếu tố sở hạ tầng 41 4.4.3 Đặc điểm đất 42 4.4.4 Yếu tố khác 44 4.4.5 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng 45 4.5 Đề xuất giải pháp 46 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48 5.1 Kết luận 48 5.2 Kiến nghị 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Diện tích, cấu loại đất phường Thịnh Đán năm 2019 33 Bảng 4.2 Bảng giá đất phường Thịnh Đán năm 2019 37 Bảng 4.3 Giá đất số đoạn đường Phường Thịnh Đán 37 Bảng 4.4 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 40 Bảng 4.5 Thông tin điều tra đất 43 Bảng 4.6 Mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Thịnh Đán thông qua ý kiến người dân 45 PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh, quốc phịng Từ ngàn xưa, người biết dựa vào đất đai để tồn phát triển Đất đai có vai trị vơ quan trọng ngành nghề hoạt động người Ở Việt Nam, quan hệ giao dịch đất đai xuất từ sớm Đây mốc đánh dấu bùng nổ phát triển công khai thị trường bất động sản (BĐS) gắn với hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày diễn mạnh mẽ Luật Đất đai 2013 đời thể cách tiếp cận Nhà nước ta vị trí vai trị đất đai kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng đất nước Từ đó, đất đai trở thành thứ hàng hố có giá Việc xác đinh giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất Giá đất phạm trù kinh tế tồn khách quan hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường Đồng thời để đánh giá công phân phối ,đất để người sử dụng đất thực nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Trong nghiệp đổi đất nước nay, công tác quản lý Nhà nước đất đai có vai trị quan trọng Thành phố Thái Nguyên nói chung phường Thịnh Đán nói riêng có chuyển biến mạnh mẽ mặt, kèm với phát triển kinh tế - xã hội tăng nhanh nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước đất đai cơng tác định giá đất đất đai cần phải định giá cụ thể Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vấn đề cấp thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài Nghiên cứu thực trạng giá đất phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên - Xác định số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất phường Thịnh Đán - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên 1.3 Ý nghĩa đề tài - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu kiến thức ngành học cho thân + Nghiên cứu vấn đề tồn thực tiễn để tìm cho lý thuyết từ quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí cơng tác xác định giá đất để từ có định hướng quản lí đất đai ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu thực tế PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất 2.1.1 Định nghĩa đất đai Có nhiều định nghĩa đất đai sau: Các chức đất đai hoạt động sống sinh tồn xã hội loài người thể qua mặt sau: sản xuất, môi trường sống, điều chỉnh khí hậu, cân sinh thái, tồn trữ cung cấp nguồn nước, dự trữ (nguyên liệu khoáng sản lịng đất), khơng gian sống, bảo tồn, lịch sử, vật mang sống, phân ly lãnh thổ Đất đai điều kiện vật chất chung ngành sản xuất hoạt động người, vừa đối tượng lao động người, vừa phương tiện lao động Như vậy, đất đối tượng cá thể mà sử dụng coi mình, khơng thuộc Đất điều kiện vật chất cần thiết để tồn tái sản xuất hệ tiếp lồi người Vì vậy, sử dụng cần làm cho đất tốt cho hệ mai sau Đất đai thường định nghĩa là: “Một thực thể tự nhiên dạng đặc tính khơng gian địa hình” thường kết hợp với giá trị kinh tế diễn dạng giá đất/ha chuyển quyền sử dụng đất Rộng hơn, quan điểm tổng hợp hay tổng thể bao gồm nguồn tài nguyên sinh vật môi trường kinh tế xã hội thực thể tự nhiên “Đất đai diện tích khoanh vẽ bề mặt trái đất, chứa đựng tất đặc trưng sinh khí bên bên lớp mặt này, bao gồm khí hậu ngồi mặt đất, đất dạng địa hình, nước mặt (bao gồm hồ cạn, sơng, đầm trũng, đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đồn thực vật động vật, mẫu hình định cư người kết hợp tự nhiên hoạt động người thời gian qua 39 sở giáo dục Các vị trí sau VT1 VT2, VT3, VT4 vị trí nằm sâu ngõ, hẻm, cách đường xa, mục đích sử dụng chủ yếu để trồng vườn không để kinh doanh buôn bán, khả sinh lợi VT1 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán, TP Thái Nguyên 4.4.1 Yếu tố vị trí Trong điều kiện nước ta nay, yếu tố vị trí quan trọng đất thị Yếu tố vị trí đất yếu tố định theo lí thuyết thực tế Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực (trung tâm, cận trung tâm, xa trung tâm), vị trí đường phố mối quan hệ tổng thể với đường phố khác thành phố, cuối vị trí đường phố Vì yếu tố ảnh hưởng lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất có vị trí tốt tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân việc thương mại, kinh doanh, cho thuê Để chọn nơi đầu tư kinh doanh hiệu tiêu chí vị trí đặt sở yếu tố quan định đến giá đất phải kể đến vị trí đất Để thấy ảnh hưởng yếu tố vị trí lô đất đến giá đất ta chọn tuyến đường thuộc nhóm khác nhau: nhóm trung tâm, nhóm cận trung tâm, nhóm xa trung tâm, xét VT1, VT2, VT3, VT4 để thấy khác vị trí tuyến đường tuyến đường có khoảng cách đến trung tâm khác Kết thể qua bảng đây: 40 Bảng 4.4 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) STT Đường, phố Đường Quang trung (Từ chợ Phú Thái đến ngã Ba đa Đán) Giá đất VT1 VT2 VT3 VT4 Giá quy định 11.500 6.000 4.200 3.200 Giá thực tế 25.000 11.500 8.000 5.500 2,2 1,9 1,9 1,7 Chênh lệch (lần) Đường Quang trung Giá quy định 7.500 5.500 3.200 1.800 (Từ ngã Ba đa Đán Giá thực tế 17.000 11.500 7.000 4.000 kéo dài đến đầu đường Chênh lệch Dốc Lim) (lần) 2,3 2,1 2,2 2,2 Đường Tố Hữu (đoạn Giá quy định 5.000 3.000 1.800 900 đường từ Ngã ba đa Giá thực tế 10.000 6.000 3.500 1.600 2,0 2,0 1,9 1,8 Đán đến khu tập trung đông dân cư tổ phường Thịnh Đán) Chênh lệch (lần) (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Trên đoạn đường phố, VT1 có giá cao gần mặt đường, người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm cửa hàng để làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2 giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường, phố điều tra khu lân cận mức giá cao Tùy thuộc vào vị trí có đáp ứng điều kiện điện, đường, trường, trạm hay không Thực tế hơn, người dân VT1 chấp nhận sống mơi trường khói bụi, tiếng ồn kéo theo thuận tiện giao thông, lại, mua bán, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt Nhìn chung, giá đất thực tế thị trường địa bàn phường Thịnh Đán cao gấp 1,7 - 2,3 lần so với giá quy định UBND tỉnh năm 2014 Mặc dù 41 năm 2014 UBND tỉnh điều chỉnh cho đời khung giá qua kết nghiên cứu khảo sát cho thấy tuyến đường địa bàn giá cịn có chênh lệch nhiều Nguyên nhân chêng lệch tùy thuộc vào nhu cầu người dân họ mua để kinh doanh buôn bán, để với mục đích đầu cơ, cụ thể như: người dân cần mặt tiền để sản xuất kinh doanh họ sẵn sàng trả mức giá cao giá quy định nhiều lần.Mặt khác công tác đánh giá, điều tra quản lý giá đất chưa sát với thực tế, nhiều bất cập Đồng thời, tác động khách quan từ nhân tố bên như: Nhân tố khu vực, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội, góp phần làm chênh lệch ngày có xu hướng tăng so với quy định Theo định số 57/2014/QĐ-UBND quy định mức chênh lệch VT1/VT2 1,67 lần tất tuyến đường trục giống Tuy nhiên thực tế, số tuyến đường mức chênh lệch lớn đường có điều kiện, đặc điểm khác nên mức chênh lệch không giống 4.4.2 Yếu tố sở hạ tầng Yếu tố sở hạ tầng yếu tố có mức độ ảnh hưởng quan trọng đứng thứ hai sau yếu tố vị trí Khi xét đến điều kiện sở hạ tầng, người đầu tư người mua đất thường quan tâm đến điều kiện hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật Hạ tầng xã hội như: điện, nước, chợ, trường học, bệnh viện, Còn hạ tầng kỹ thuật bao gồm loại đường giao thông, độ tiện lợi phương thức liên hệ bên ngoài, kết cấu tổng thể mạng lưới giao thơng, Ngồi ra, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản ý đến khoảng cách xa gần, mức độ đồng giao thông, mật độ hệ số an toàn 42 Cơ sở hạ tầng bao gồm: - Cơ sở hạ tầng kĩ thuật: đường giao thông, hệ thống dịch vụ, cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc - Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí, quan hành Qua điều tra thực tế nhận thấy hầu hết khu vực điều tra bị ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng cụ thể giá đất số khu vực cách xa so với trục đường chính, giá giao dịch giá quy định khơng cao sở hạ tầng cịn yếu kém, chưa nâng cấp, đường xá lại khó khăn nên giá đất thuộc hàng thấp khu vực Tại khu vực trục đường quang trung gần trung tâm thành phố có sở hạ tầng phát triển, đường rộng rãi, gần quan quan trọng thành phố nhiều cửa hàng, trường học nên khu vực trở thành nơi có giá đất cao khu vực Việc đánh giá đất tăng khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý người sử dụng đất Khi mua nhà, đất ý đến hệ thống sở hạ tầng, đường giao thơng hồn chỉnh đến mức nào? Hệ thống dịch vụ cấp thoát nước xây dựng sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt lắp đặt có quy mơ khơng? Hệ thống thông tin liên lạc nào? Hay đất có gần trường học cho học khơng? Đó nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng vị trí đất đai khu vực 4.4.3 Đặc điểm đất Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đặc điểm đất như: Diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, hình thể Đây đặc điểm tự nhiên đất, chúng có ảnh hưởng đến tâm lí người dân theo phong tục tập quán lâu đời 43 Bảng 4.5 Thơng tin điều tra đất Nhóm Mặt Độ Diện đường, Mẫu tiền sâu tích (m) (m) (m2) 25 75 Chữ nhật 11.500 22.500 16 112 Thang 11.500 22.000 21 105 Chữ nhật 11.500 25.000 26 208 Lục giác 7.500 15.500 20 120 Chữ nhật 7.500 17.000 3,5 23 80,5 Vuông 7.500 15.000 4,5 18 81 Đa giác 5.000 7.000 13 117 Thang 5.000 8.500 22 132 Chữ nhật 5.000 10.000 phố Nhóm I Nhóm II Nhóm III Hình thể Gqđ Gtt (1000đ/m²) (1000đ/m²) (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Hình thể góp phần sinh lợi cho chủ sở hữu đất, thể mặt tiền, độ sâu đất Tùy vào mục đích khác mà hình thể đất góp phần sinh lợi khác Thơng thường, vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng có lợi Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp dù có vị trí đẹp Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 70 - 120 m2 bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Qua bảng số liệu ta thấy người mua thường quan tâm tới diện tích hình thể đất, vị trí nhóm I mẫu có mặt tiền 5m, hình chữ nhật, diện tích 105 m2 có giá thị trường 25 triệu đồng/ m2,trong đất nhóm I mẫu hình thể khác nên bán đc 22 triệu đồng/ m2 Mặc dù 44 yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường phố trung tâm có chênh lệch đất xấu Tại phường Thịnh Đán, chiều sâu đất lý tưởng mảnh đất từ 15-20m Thực tế giao dịch cho thấy, mảnh đất có độ sâu trung bình thường có giá cao mảnh đất sâu (từ 20m), mảnh đất q sâu có giá bình qn khơng cao độ sâu lớn gây bất tiện muốn tận dụng tối đa công đất (ví dụ nhóm I mẫu 1, nhóm II mẫu 3) Như vậy, yếu tố độ sâu đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu 4.4.4 Yếu tố khác Giá đất phường Thịnh Đán chịu tác động ba yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, yếu tố đặc điểm đất chủ yếu Ngồi cịn chịu tác động nhiều yếu tố khác Yếu tố tâm lý: Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc quan niệm nhà hướng Nam, Đông Nam mát mẻ có ảnh hưởng đến vận hạn, người tốt hướng khác Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp chút Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 90% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất hạn chế quyền sử dụng đất: tình trạng cho thuê, chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung Các yếu tố xã hội tác động đến giá trị BĐS như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị đất Tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp 45 tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Có thể thấy thực tế, muốn sống mơi trường xã hội tốt đẹp chúng ảnh hưởng tích cực đến lối sống, sức khỏe người Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 4.4.5 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng Bảng 4.6 Mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Thịnh Đán thông qua ý kiến người dân Mức độ quan trọng TT Yếu tố ảnh hưởng Rất quan trọng Quan trọng Mức độ Khơng bình quan thường trọng Vị trí 73,3 26,7 0,0 0,0 Cơ sở hạ tầng 16,7 63,3 10,0 10,0 Đặc điểm đất 36,7 63,3 0,0 0,0 6,7 10,0 26,6 56,7 Khác (tâm lý, pháp lý, xã hội, ) (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua bảng cho thấy: Sau điều tra vấn 20 người dân sinh sống phường 10 cán địa lâu năm, 100% người vấn cho yếu tố vị trí yếu tố đặc điểm đất yếu tố quan trọng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất phường Có 80% người hỏi cho yếu tố sở hạ tầng quan trọng, quan trọng 20% khơng quan trọng Ngồi ra, có số yếu tố khác yếu tố tâm lý, xã hội, ảnh hưởng đến giá đất không đáng kể, chiếm tỷ lệ nhỏ 46 4.5 Đề xuất giải pháp Qua thực tế điều tra tìm hiểu thực tế cho thấy phường Thịnh Đán có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ cơng tác quản lý đất đai giữ vai trò thiết yếu.Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu đất chuyển nhượng đất trái phép, đồng thời thu hút vốn đầu tư nhân dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững Đặc biệt phải có giải pháp để giá đất nhà nước đưa cần sát với giá thị trường Đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm Nhất vị trí tuyến đường, phố Những vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường Phối hợp chặt chẽ với quan truyền thông, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân Phối hợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt công tác quản lý sử dụng đất đai địa phương Khuyến khích, cho phép tổ chức, cá nhân địa bàn thành lập trung tâm môi giới điểm giao dịch bất động sản nhằm niêm yết cơng khai giá đất, giúp người dân có đầy đủ thơng tin q trình mua bán, trao đổi 47 Xây dựng chế quản lý thị trường bất động sản theo hướng cân cung - cầu Nguồn cung - cầu phải rõ ràng, tức phải cung thực cầu thực Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao UBND cấp kiểm sốt chặt chẽ, xử lí kiên trường hợp sử dụng đất không hợp pháp Tăng cường công tác tiếp cận thị trường bất động sản để xây dựng giá đất cho khu vực hợp lý nhất, phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế vùng địa phương 48 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Qua việc nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, rút số kết luận sau: Hiện mặt giá đất địa bàn phường Thịnh Đán bị tác động nhiều nhân tố bên làm cho mức giá đất ln có dao động chênh lệch so với mặt giá chung UBND tỉnh Thái Nguyên quy định Sự chênh lệch có xu hướng tăng dần thời gian tới tình hình kinh tế phường ngày phát triển Cùng với xuất nhu cầu đất đai cho hoạt động nhà ở, kinh doanh, bn bán, có xu hướng gia tăng, tạo nên lượng nhu cầu lớn đất đai, từ làm cho giá đất địa bàn tăng có chênh lệch ngày lớn Nguyên nhân chênh lệch giá phần công tác quản lý giá địa bàn gặp nhiều hạn chế, chưa sát với thực tế công tác định giá đất hàng năm cịn tồn nhiều bất cập Bên cạnh cịn tác động nhân tố bên như: Nhân tố khu vực, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội, nhân tố nhân khẩu, góp phần làm nên chênh lệch Qua kết nghiên cứu ta thấy giá đất địa bàn phường Thịnh Đán phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất số yếu tố khác như: tâm lý, pháp lý, xã hội,… yếu tố yếu tố vị trí yếu tố quan trọng định tới giá đất Như vậy, nhận thấy mức độ tác động yếu tố lớn tác động có xu hướng tăng dần với phát triển kinh tế xã hội đất nước nói chung phường Thịnh Đán nói riêng Sự tác 49 động làm gia tăng cách biệt giá nhà nước giá thực tế thị trường gia tăng có ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế đất nước tương lai khơng có sách giải cho phù hợp 5.2 Kiến nghị Đào tạo có định hướng chuyên nghiệp cho đội ngũ cán bộ, nâng cao trình độ tin học đầu tư sở vật chất nhằm đảm bảo thực tốt công tác chuyên mơn Có giải pháp cụ thể xây dựng quy trình áp dụng định giá đất hàng loạt, phục vụ việc xây dựng giá nhanh chóng hiệu Giá quy định UBND tỉnh Thái Nguyên chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường Chính phủ, UBND tỉnh Thái Nguyên cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột xuất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất Cần nghiên cứu sâu, chi tiết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán nhằm bổ sung cho yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Ngọc Anh (2017), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, Luận án tiến sĩ Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Bộ giáo dục đào tạo (2014), Giáo trình Những nguyên lý Chủ nghĩa Mác - Leenin, Nhà xuất Chính trị quốc gia Chính phủ (2009), Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày tháng năm 2009 Chính phủ việc phân loại thị Chính phủ (2014a), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 thi hành Luật Đất đai năm 2013 Chính phủ (2014b), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014c), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014d), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014e), Thơng tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014f), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 10 Huỳnh Văn Chương (2010), Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai 11 Nguyễn Việt Cường (2018), Nghiên cứu biến động giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2013 - 2017, Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 12 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 51 13 Lê Đức Minh (2019), Đánh giá tình hình biến động giá đất số yếu tố ảnh hưởng giá đất số xã, phường phía tây thuộc thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018, Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 14 Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1/2005, tr 14-25 15 Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 16 Lê Minh Tuấn (2018), Nghiên cứu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017, Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 17 Quốc hội (2013) Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia 18 UBND tỉnh Thái Nguyên, Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên, việc công ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2019 19 UBND phường Thịnh Đán (2019), Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển Kinh tế - Xã hội năm 2019, nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2020 20 UBND phường Thịnh Đán (2019) , Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất:………………………………Tuổi……… Địa chỉ: Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác:…… ………… Trình độ văn hóa: ……… ……………… II THƠNG TIN VỀ SỬ DỤNG, CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Theo Ông/Bà, số yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất nào? STT Các yếu tố ảnh hưởng Vị trí Cơ sở hạ tầng Đặc điểm đất Khác (tâm lý, pháp lý, xã hội) Mức độ quan trọng Ghi chú: Rất quan trọng Mức độ bình thường Quan trọng Không quan trọng Theo ơng/bà, ngồi yếu tố cịn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? Mức độ ảnh hưởng nào? ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… Ông/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Lý do: ……………………………………… Ông/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày… tháng năm … - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng … năm Thịnh Đán, ngày … tháng … năm 2020 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) ... đường phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên 3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên - Yếu tố vị trí - Cơ sở hạ tầng - Đặc điểm đất - Yếu tố khác... thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên? ?? 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài Nghiên cứu thực trạng giá đất phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên - Xác định số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất phường Thịnh. .. vi nghiên cứu 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu Giá đất Giá đất địa bàn phường Thịnh Đán ,thành phố Thái Nguyên theo qui định Nhà nước Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán ,thành phố