Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở tp hà nội

i lêi cam ®oan Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các tư liệu, kết nghiên cứu Luận án chưa công b bt k ti liu no khỏc Tác giả Trần Tú Cờng ii mục lục Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục sơ đồ biểu bảng Mở đầu i ii iii iv Chơng Một số vấn đề lý luận thực tiễn vai trò quản lý Nhà nớc đất đai trình đô thị hoá 10 1.1 Đất đô thị cần thiết tăng cờng vai trò quản lý Nhà nớc đất đai 10 1.2 Quản lý nhà nớc đất đai trình đô thị hoá 46 1.3 Kinh nghiệm quản lý đất đai số nớc giíi vµ mét sè tØnh, thµnh n−íc 60 Chơng Thực trạng Quản lý nhà nớc đất đai trình Đô thị hoá thành phố Hà nội từ có luật đất đai năm 1987 đến 72 2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tÕ - x héi cđa thµnh Hµ Néi ảnh hởng tới vai trò quản lý Nhà nớc đất đai trình đô thị hoá 72 2.2 Thực trạng quản lý nhà nớc ®Êt ®ai ë thµnh Hµ Néi tõ cã Luật đất đai năm 1987 đến 84 Chơng định hớng giải pháp tăng cờng vai trò quản lý Nhà nớc đất đai ë thµnh Hµ Néi thêi gian tíi 140 3.1 Dự báo phát triển thành phố Hà Nội xu hớng biến động đất đô thị trình đô thị hoá thành phố Hà Nội 141 3.2 Định hớng tăng cờng vai trò quản lý Nhà nớc đất đai thành phố Hà Nội trình đô thị hoá 149 3.3 Một số giải pháp nhằm tăng cờng vai trò quản lý Nhà nớc đất đai trình đô thị hoá thành Hµ Néi 168 KÕt ln Danh mơc tµi liƯu tham khảo Các công trình khoa học đ công bố tác giả Phụ lục 192 iii Danh mục chữ viết tắt BĐS BCHTW CNXH CHXHCN CNTB CNH ĐTH §GHC GPMB GCN H§BT H§CP H§ND H§H QLNN QSD§ QHSX LLSX TNHH TLSX WTO SD§ SHTN SHTT SHNN Së TNMT&N§ Phòng TN&MT UBTVQH UBND NSDĐ NXB KTTT VNĐ USD : Bất động sản : Ban chấp hành Trung ơng Đảng Céng s¶n ViƯt Nam : Chđ nghÜa X Héi : Céng hoµ x héi chđ nghÜa ViƯt Nam : Chđ nghĩa t : Công nghiệp hoá : Đô thị hoá : Địa giới hành : Giải phóng mặt b»ng : GiÊy chøng nhËn : Héi ®ång Bé tr−ëng : Hội đồng Chính phủ : Hội đồng nhân dân : Hiện đại hoá : Quản lý Nhà nớc : Quyền sử dụng đất : Quan hệ sản xuất : Lực lợng sản xuất : Trách nhiệm hữu hạn : T liệu sản xuất : Tổ chức Thơng mại Thế giới : Sử dụng đất : Sở hữu t nhân : Sở hữu tập thể : Sở hữu nhà nớc : Sở Tài nguyên Môi trờng Nhà đất : Phòng Tài nguyên Môi trờng : Uỷ ban thờng vơ qc héi : ban nh©n d©n : Ng−êi sử dụng đất : Nhà xuất : Kinh tế thÞ tr−êng : TiỊn ViƯt Nam : TiỊn Mü iv Danh mục bảng biểu sử dụng luận án Biểu 2.1 Chuyển đổi cấu kinh tế thành phố Hà Nội (theo GDP giá thực tế) 77 Biểu 2.2 Tình hình sử dụng đất số loại đất chủ yếu địa bàn thành phố Hà Nội Biểu 2.3 Tổng hợp kết đo vẽ đồ Địa sở thành phố Hà Nội 80 92 Biểu 2.4 Kết giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât nông nghiệp thành phố Hà nội (Theo Nghị định 64/CP) 96 Biểu 2.5 Kết kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định số 60/CP thành phố Hà Nội (Thời điểm năm 1998) 97 Biểu 2.6 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Hà Nội 98 Biểu 2.7 Kết cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt ë khu vực nông thôn thành phố Hà Nội (tính đến năm 2005) 99 Biểu 2.8 Tình hình sử dụng quỹ nhà đất chuyên dùng (Tổng hợp theo Quyết định 2841/QĐ-UB ngày 04/08/1995) 100 Biểu 2.9 Tổng hợp kế hoạch kết thực kế hoạch chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang phát triển công nghiệp xây dựng đô thị thành phố Hà Nội Giai đoạn 1996 - 2000 104 Biểu 2.10 Kết thực kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001 – 2005 ë thµnh Hµ Néi 105 BiĨu 2.11 So sánh giá đất số thời điểm theo Quyết định khung giá đất UBND thành phố Hà Nội Từ năm 1994 - 2005 112 Biểu 2.12 Các khoản thu ngân sách từ đất địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 1991-2006 118 Biểu 3.1 Dự báo nhu cầu sử dụng đất đô thị đến năm 2020 địa bàn thành phố Hà nội 147 Mở đầu Tính cấp thiết đề tài H Ni l Th ụ ca nc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa (CHXHCN) Việt Nam, “là trung tâm đầu não trị - hành quốc gia, trung tâm lớn văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế giao dịch quốc tế nước, nơi đặt trụ sở quan Trung ương Đảng Nhà nước, tổ chức trị - xã hội, quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế nơi diễn hoạt động đối nội, đối ngoại quan trọng nước” [71-31] Trong nghiệp xây dựng phát triển đất nước, thủ Hà Nội có vị trí quan trọng hàng đầu, khơng đóng góp tiềm lực kinh tế cho quốc gia, Hà Nội nơi nghiên cứu, phát tổ chức thực hiện, nhân rộng chủ trương đường lối kinh tế Đảng, phục vụ việc hoạch định chiến lược kinh tế đất nước Một mục tiêu lớn Đảng Nhà nước đặt xây dựng, phát triển Thủ đô xứng đáng với vị Thủ đất nước có 100 triệu dân vào năm 2020 Chính vấn đề thị hố (ĐTH) thành phố Hà Nội khơng có ý nghĩa mặt phát triển kinh tế, mà mục tiêu, động lực để xây dựng, phát triển thành phố Hà Nội “…văn minh, đại, kế thừa phát huy truyền thống lịch sử ngàn năm văn hiến Thăng Long - Hà Nội” [71-31] Đất đai nguồn nội lực quan trọng hàng đầu nghiệp ĐTH không để đáp ứng nhu cầu mặt bằng, mà cịn hàng hố đặc biệt để khai thác nhằm tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng phát triển thị Kể từ sau có Luật Đất đai năm 1987, đặc biệt sau Luật Đất đai năm 1993, tốc độ ĐTH Thành phố Hà Nội diễn ngày nhanh Do ảnh hưởng ĐTH, đất đai Hà Nội biến động mạnh mục đích sử dụng đối tượng sử dụng Diện tích đất nơng nghiệp nơng thơn thu hẹp dần, diện tích đất thị tăng lên nhanh chóng, quan hệ kinh tế đất đô thị tiền tệ hoá theo quy luật KTTT Quan hệ sử dụng đất thị có phát sinh phức tạp mà nhiều vượt ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước - tình trạng tự chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, tải hạ tầng kỹ thuật đô thị; ô nhiễm môi trường; thiếu vốn đầu tư cho ĐTH… Đặc biệt đô thị phát triển không theo mục tiêu định hướng Nhà nước công tác xây dựng quản lý quy hoạch (trong có quy hoạch đô thị quy hoạch sử dụng đất) Giá đất đô thị thị trường bất động sản có biến động phức tạp, gây khó khăn cho phát triển kinh tế xã hội Do biến động quan hệ sử dụng đất trình ĐTH, tình hình trị - xã hội có biểu xấu như: cách biệt giàu nghèo ngày lớn; tình trạng khiếu kiện ngày gia tăng, đặc biệt khiếu kiện lĩnh vực đất đai chiếm tỷ lệ lớn… Để cải tạo phát triển đô thị, Thành phố phải đầu tư hàng tỷ USD, chủ yếu từ nguồn vốn vay nhà đầu tư nước Trong đó, nguồn vốn khơng phải hồn tồn sử dụng để đầu tư trực tiếp cho cơng trình thị, cịn sử dụng cho chi phí đền bù giải phóng mặt (GPMB) Để giải vấn đề vốn đầu tư, từ năm 1997 thành phố Hà Nội thí điểm đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) Chủ trương góp phần tháo gỡ khó khăn vốn đầu tư cho số dự án trọng điểm Tuy nhiên thực tế thành phố Hà Nội, vấn đề khai thác nguồn lực đất đai thơng qua hình thức giao đất đấu giá, đấu thầu nhằm đáp ứng nhu cầu mặt đất đai cho nhà đầu tư vốn đầu tư cho ĐTH mức làm điểm Vai trò Nhà nước quản lý, sử dụng đất với chức đại diện cho sở hữu toàn dân đất đai chưa rõ ràng, hiệu quản lý thấp; quan hệ kinh tế đại diện sở hữu đất đai với người sử dụng đất (SDĐ) chưa minh bạch nhiều xúc nảy sinh , trình ĐTH thành phố Hà Nội Đó nội dung cần nghiên cứu lý giải lý luận thực tiễn Là cán công tác nhiều năm quản lý đất đai, quản lý đô thị thành phố Hà Nội, nghiên cứu sinh nhận thức: ĐTH vấn đề đất đai trình ĐTH; quản lý nhà nước ®Êt ®ai KTTT nước ta có thành phố Hà Nội vấn đề mang tính cấp thiết Nhằm góp phần làm sáng tỏ vấn đề nêu trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài luận án “Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đất đai q trình Đơ thị hoá thành phố Hà Nội” Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài t nguồn tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất (TLSX) thay sản xuất nông lâm nghiệp, mặt để phát triển thị q trình ĐTH Luật đất đai năm 1987 ban hành hoàn cảnh cơng đổi tồn diện nước ta tiến hành từ năm 1986 đạt thành tựu ban đầu, bật thành tựu kinh tế Nội dung quản lý nhà nước (QLNN) đất đai KTTT định hướng XHCN nghiên cứu toàn diện rộng rãi Tuy nhiên nội dung QLNN đất đai trình ĐTH điều kiện phát triển KTTT hội nhập kinh tế giới, phạm vi đô thị cụ thể thành phố Hà Nội, chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu cách hệ thống toàn diện Ở giác độ nghiên cứu lý luận quan hệ sở hữu đất đai thời kỳ độ lên CNXH, điều kiện KTTT có nhiều cơng trình nghiên cứu quan trọng cơng phu Bộ, Viện nghiên cứu, nhà khoa học như: đề tài nghiên cứu “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách đất đai sử dụng hợp lý quỹ đất đai” - năm 2000, Tổng cục Địa Viện nghiên cứu Địa chính, TS.Chu Văn Thỉnh chủ nhiệm đề tài; đề tài khoa học cấp nhà nước “Thực trạng vấn đề sở hữu phương hướng giải nước ta nay” - năm 2005, PGS.TS Nguyễn Văn Thạo chủ nhiệm đề tài; đề tài: “Lý luận địa tô vận dụng để giải số vấn đề đất đai Việt Nam” - năm 2005, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài Hà Q Tình chủ nhiệm Nhìn chung nghiên cứu đề cập đến nội dung sở hữu toàn dân đất đai gắn với KTTT nước ta, với mục tiêu tìm hiểu sở khoa học, tham mưu cho Nhà nước ban hành sách đất đai nước ta giai đoạn Tuy nhiên lý luận, nghiên cứu cịn có quan điểm chưa thống như: có số đề xuất cần xem xét để quy định có nhiều hình thức sở hữu đất đai, nước ta thành viên đầy đủ WTO Nền KTTT tự địi hỏi sách quản lý đất đai Nhà nước phải phù hợp quy luật thị trường, nhằm thúc đẩy trình phát triển kinh tế đất nước; có đề xuất nên có hai hình thức sở hữu đất đai nước ta sở hữu nhà nước sở hữu tư nhân, quan hệ sở hữu đất đai chiếm ưu giới nước ta không nên ngoại lệ, xác định phát triển KTTT có vai trị chủ đạo kinh tế nhà nước nước ta nay… Quan điểm thừa nhận nay, quy định thành luật hình thức sở hữu toàn dân đất đai, theo xu hướng mở rộng quyền sử dụng người sử dụng đất đai tiệm cận với quyền sở hữu Về nội dung đất đai với tính chất nguồn lực quan trọng q trình cơng nghiệp hố (CNH), đại hoá (HĐH) đất nước, điều kiện KTTT, nhiều tổ chức, cá nhân nhà khoa học quan tâm nghiên cứu như: cơng trình nghiên cứu GS.TSKH Lê Đình Thắng (ĐH Kinh tế Quốc dân); GS.TS Nguyễn Đình Hương (ĐH Kinh tế Quốc dân); GS.TSKH Lê Du Phong (ĐH Kinh tế Quốc dân)… Trong có loạt nghiên cứu sâu nội dung TS.Nguyễn Dũng Tiến (Viện nghiên cứu Địa chính) – Ví dụ: Bài báo “Cơng tác địa – nhà đất thời bất cập với thị trường BĐS”, năm 2006 bài: “Quan hệ sử dụng hợp lý đất đai khu vực nông thôn, biện pháp vừa có tính trước mắt, vừa có tính lâu dài nhằm xố đói giảm nghèo phát triển bền vững Việt Nam”, năm 2005… Các nghiên cứu chủ yếu đề cập đến nội dung phân bổ đất đai cho ngành kinh tế quản lý đất đai cho có hiệu quả; điều kiện kinh tế nước ta phát triển, đất đai nguồn tài nguyên lớn cần khai thác cách hiệu để phục vụ công phát triển kinh tế đất nước Trong trình CNH, HĐH, tốc độ thị hố mạnh, phát sinh mâu thuẫn quyền lợi người SDĐ bị thu hồi đất với quyền lợi Nhà nước sách bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất Đã có nhiều cơng trình nghiên cứu nhiều nhà khoa học nhà quản lý xây dựng sách đất đai quan hệ sở hữu toàn dân đất đai nước ta, nhằm góp ý kiến với Nhà nước xây dựng sách bồi thường đảm bảo cơng xã hội, tạo điều kiện thu hút đầu tư nước nước ngồi như: viết có tên: “Một số ý kiến nhằm khắc phục trầm lắng thị trường Bất động sản giai đoạn nay”, năm 2006 GS.TS Tô Xuân Dân (Viện nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội); báo cáo tham luận với tiêu đề: “Một số vấn đề lý luận thị trường Bất động sản” - Hội thảo khoa học “Nghiên cứu thị trường Bất động sản Việt Nam”, năm 2001 PGS.TS Vũ Văn Phúc (Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh); báo: “Một số suy nghĩ giá ruộng đất việc đền bù giải phóng mặt quy hoạch xây dựng” - tạp chí Kinh tế Phát triển, số tháng năm 2001 GS.TS Phạm Quang Phan (ĐH Kinh tế Quốc dân); Về nội dung hàng hoá QSDĐ thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vấn đề QLNN đất đai thị trường BĐS, nhiều nhà khoa học, nhiều tổ chức quan tâm nghiên cứu đạt nhiều thành tựu quan trọng Viện Nghiên cứu Địa thuộc Bộ Tài ngun Mơi trường tổ chức hai hội thảo lớn thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2006 với tiêu đề: “Địa với thị trường bất động sản, lý luận thực tiễn Việt Nam” Đã có nhiều ý kiến tham gia với Nhà nước nhằm bình ổn giá đất phát triển thị trường BĐS nước ta, như: nghiên cứu TS Phạm Sỹ Liêm (Hội xây dựng Việt Nam); GS TSKH Lê Đình Thắng (ĐH Kinh tế Quốc dân); PGS.TS Nguyễn Đình Kháng (Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh) có đề tài nghiên cứu cấp Bộ TS Trần Kim Chung chủ nhiệm với tiêu đề: “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam - Cơ sở lý luận, thực trạng giải pháp” – năm 2006, đề cập toàn diện Vấn đề QLNN thị có quản lý đất đô thị nghiên cứu như: sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”, năm 2006, tác giả Lê Xuân Bá Trần Kim Chung thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương; Giáo trình “Quản lý đô thị”, năm 2003 Đại học Kinh tế Quốc dân GS.TS Nguyễn Đình Hương chủ biên, Giáo trình “Kinh tế thị”, năm 2002 Đại học Kinh tế Quốc dân GS.TS Nguyễn Đình Hương chủ biên… Trong phạm vi hẹp hơn, nghiên cứu quản lý sử dụng đất đô thị, mà chủ yếu đề cập đến giá quyền sử dụng đất thị, có đề tài nghiên cứu cấp Bộ Bùi Ngọc Tuân chủ nhiệm với tên là: “Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp xác định giá đất đô thị phù hợp với nước ta”, năm 2005; đề tài: “Giải pháp phát triển thị trường bất động sản Hà Nội”, năm 2005 GS.TSKH Lê Đình Thắng chủ trì UBND Thành phố Hà Nội tổ chức số hội thảo nhằm tranh thủ ý kiến chuyên gia nhà khoa học, để có biện pháp, chế đạo, tổ chức thực sách quản lý đất đai Nhà nước địa bàn như: Hội thảo khoa học: “Thị trường nhà đất Hà Nội - thực trạng giải pháp tăng cường quản lý nhà nước” - năm 2002; Hội thảo khoa học lần thứ hai: “Kinh tế hàng hoá Thăng Long Hà Nội - thực trạng đặc trưng ” - năm 2005 Các nghiên cứu QLNN đất đai giai đoạn nay, phần lớn tập trung đề cập đến chế sách đất đai, điều kiện KTTT nước ta trình hội nhập với kinh tế khu vực (AFTA) kinh tế giới (WTO) Đặc biệt nghiên cứu giai đoạn Việt Nam đàm phán gia nhập WTO, đặt vấn đề khai thác nguồn lực nước để tạo đối trọng cho kinh tế mở rộng hội nhập, nguồn lực đất đai đánh giá có vị trí vơ quan trọng Một trơng đề tài nghiên cứu tương đối toàn diện đề tài nghiên cứu cấp nhà nước Nguyễn Đình Bồng thuộc Bộ Tài ngun Mơi trường với tên đề tài “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, năm 2005 Tuy nhiên chưa có đề tài cơng trình nghiên cứu cơng bố trùng với đề tài luận án mà nghiên cứu sinh chọn Hà Nội Thủ đô, đô thị đặc biệt trung tâm lớn tam giác tăng trưởng phía Bắc Cùng với thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội trung tâm kinh tế lớn nước QLNN đất đai thành phố Hà Nội giai đoạn đ« thị hố mạnh mẽ nảy sinh nhiều vấn đề xúc Vì vậy, việc lựa chọn đề tài luận án thực xuất phát t nhu cu ca thc tin Mục đích nhiƯm vơ nghiªn cøu a Mục đích nghiên cứu: Trên sở khái quát số vấn đề lý luận thực tiễn, luận án phân tích, đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước đối ... pháp tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đất đai thành phố Hà Nội thời gian tới 10 CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI TRONG QUÁ TRÌNH ĐƠ THỊ... dân đất đai, vừa với chức Nhà nước thống quản lý đất đai phạm vi nước; - Làm rõ khái niệm quản lý nhà nước đất đai nội dung quản lý nhà nước đất đai nay, điều kiện sở hữu đất đai tồn dân nước. .. Mở đầu i ii iii iv Chơng Một số vấn đề lý luận thực tiễn vai trò quản lý Nhà nớc đất đai trình đô thị hoá 10 1.1 Đất đô thị cần thiết tăng cờng vai trò quản lý Nhà nớc đất đai 10 1.2 Quản lý nhà