Sau khi học xong chương này, người học có thể hiểu được một số kiến thức cơ bản về: Thị trường khoản vay bất động sản, rủi ro đầu tư vào khoản vay bất động sản, dịch vụ cho khoản vay bất động sản, các dạng của khoản vay bất động sản, chứng khoán bất động sản chuyển tiếp, định giá các khoản vay bất động sản. Mời các bạn cùng tham khảo để biết thêm các nội dung chi tiết.
CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Thị trường khoản vay bất động sản Rủi ro đầu tư vào khoản vay bất động sản 3.Dịch vụ cho khoản vay bất động sản 4.Các dạng khoản vay bất động sản 5.Chứng khoán bất động sản chuyển tiếp Định giá khoản vay bất động sản CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Khái niệm: Khoản vay chấp bất động sản (mortgage) khoản vay tài trợ cho người mua bất động sản, lấy bất động sản làm tài sản chấp cho khoản vay (thường dài hạn 20-30 năm) Nếu chủ sở hữu bất động sản khơng trả nợ người cho vay có quyền tịch thu bất động sản để bán, thu hồi khoản vay Bất động sản sử dụng nhà bất động sản thương mại, nơng trại CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Có ba nhóm hoạt động khác thị trường mortgage: Khởi tạo mortgage Thực dịch vụ cho mortgage: Thu tiền tốn hàng tháng, thơng báo tốn cho người vay, trì sổ sách theo dõi mortgage, khởi xướng thủ tục tịch biên cần thiết… Đầu tư vào mortgage Định chế tài lựa chọn thực hoạt động CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Trước định chế tài thường tạo khoản vay, trì cung cấp dịch vụ cho khoản vay Về sau, định chế khởi tạo mortgage bán mortgage cho định chế khác Cách phổ biến tập hợp nhiều khoản mortgage lại phát hành chứng khoán sở mortgage Những người nắm giữ chứng khoán chủ sở hữu mortgage mà chứng khoán đại diện CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Loại định chế Hoạt động NHTM định chế tiết kiệm Khởi tạo cung cấp dịch vụ cho mortgage thương mại nhà ở, trì mortgage danh mục đầu tư Phát hành chứng khoán hỗ trợ mortgage Mua chứng khốn hỗ trợ mortgage Cơng ty tài Khởi tạo mortgage trì mortgage danh mục đầu tư Quỹ tương hỗ Nắm giữ chứng khoán hỗ trợ mortgage danh mục đầu tư Công ty môi giới Kết nối người mua người bán mortgage thị trường thứ cấp Ngân hàng đầu tư Cung cấp công cụ giúp nhà đầu tư vào mortgage chống rủi ro lãi suất Công ty bảo hiểm Mua mortgage thị trường thứ cấp CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Định chế cho vay khoản vay bất động sản nhận đơn xin vay, thẩm định tín dụng người làm đơn, gửi thư cam kết cho vay (nếu định thực khoản cho vay) thực khoản cho vay Yếu tố định cho vay hay khơng hệ số tốn thu nhập =khoản toán hàng tháng/thu nhập hàng tháng (hệ số thấp khoản vay dễ chấp nhận) hệ số khoản vay giá trị = khối lượng khoản vay/giá trị thị trường bất động sản (hệ số thấp bảo vệ người cho vay lớn) CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt (1) (2) (3) Định chế khởi tạo mortgage có lựa chọn: Nắm giữ khoản cho vay bất động sản danh mục đầu tư Bán khoản cho vay cho nhà đầu tư khác Đưa khoản vay vào tập hợp khoản vay bất động sản để sử dụng làm vật chấp cho việc phát hành chứng khoán (chứng khốn hóa) CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Phí khởi tạo mortgage Lãi suất mortgage đáo hạn Phí dịch vụ thu nhập có liên quan khác đến việc thực dịch vụ cho mortgage CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Rủi ro lãi suất Khi lãi suất mortgage tăng, tổ chức nắm giữ mortgage phải chịu rủi ro lãi suất giá mortgage giảm Đặc biệt, điều gây khó khăn với định chế huy động vốn ngắn hạn để đầu tư mortgage dài hạn Đối với nhà đầu tư nắm giữ mortgage lãi suất cố định, lãi suất tăng hội kiếm lời từ cơng cụ có lãi suất cao khác thị trường Hạn chế rủi ro lãi suất cách bán mortgage sau khởi tạo đầu tư vào ARM CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Là khả người vay khơng tốn hạn hay chí vỡ nợ Đối với khoản vay Chính phủ đảm bảo rủi ro tối thiểu Đối với khoản vay đảm bảo tư nhân, rủi ro cần đánh giá theo xếp hạng tín nhiệm cơng ty bảo hiểm tư nhân bảo hiểm cho khoản vay Đối với khoản vay khơng có bảo đảm, rủi ro tín dụng phụ thuộc vào người vay Xác suất người vay vỡ nợ phụ thuộc vào điều kiện kinh tế chung đặc điểm riêng người vay (thu nhập, tài sản…) CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Thu tiền toán hàng tháng chuyển tới người sở hữu khoản cho vay Gửi thơng báo tốn cho người vay Nhắc nhở người vay khoản tốn q hạn Duy trì sổ sách khoản cho vay Quản lý số dư hợp lý để nộp thuế bảo hiểm Khởi xướng thủ tục tịch biên cần thiết Cung cấp thông tin thuế cho người vay CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Phí dịch vụ theo tỷ lệ phần trăm số dư khoản vay Đây thu nhập chủ yếu việc cung cấp dịch vụ mortgage Lãi từ số dư dự trữ để trả thuế mua bảo hiểm cho người vay Lãi khoản toán hàng tháng người vay trước khoản tiền chuyển cho nhà đầu tư Các khoản thu phụ khác phí phạt chậm toán Thu khác từ dịch vụ cho định chế cho vay CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Bảo hiểm người cho vay yêu cầu người vay mua nhằm giảm rủi ro vỡ nợ người vay chi phí người vay chịu: Người vay phải mua bảo hiểm hệ số giá trị khoản vay/giá trị bất động sản (LTV) > 80% Số tiền bảo đảm tỷ lệ khoản vay giảm xuống hệ số LTV giảm Bảo hiểm tổ chức phủ công ty bảo hiểm tư nhân cung cấp CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Bảo hiểm tín dụng nhân thọ: Do người vay tự nguyện mua từ công ty bảo hiểm nhân thọ Hợp đồng đảm bảo liên tục khoản toán sau người bảo hiểm qua đời, người cịn sống sống nhà họ CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Mortgage truyền thống thường yêu cầu người vay thực khoản toán cố định suốt thời hạn khoản vay P P P Khối lượng khoản vay = + +…+ 1+i (1+i)2 (1+i)n Mortgage P: Khoản toán cố định, n: Kỳ hạn khoản vay Sử dụng bảng tài để tính khoản tốn hàng năm chia cho 12 để tính khoản toán hàng tháng CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Trả dần khoản vay cầm cố: Hàng tháng người vay phải trả khoản toán cố định bao gồm gốc lãi Trong năm đầu, phần lớn khoản tốn dùng để trả lãi phần nhỏ dùng để toán vốn gốc Càng sau khoản toán lãi giảm dần vốn gốc hoàn trả nhanh Thanh toán lãi kỳ k = Số dư đầu kỳ khoản vay * (APR/12) Thanh toán gốc kỳ k = Khoản toán cố định – Thanh toán lãi kỳ k CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Vấn đề “sai lệch ghép” thời hạn: Do định chế tài huy động vốn ngắn hạn để thực mortgage dài hạn nên gặp rủi ro lãi suất (khi lãi suất tăng cao bị thua lỗ) Vấn đề “bị kéo nghiêng”: Gánh nặng toán cho mortgage truyền thống giảm dần mức giá chung tăng (lạm phát cao) đồng thời thu nhập người vay tăng theo thời gian CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Mortgage có lãi suất điều chỉnh đời để giải vấn đề sai lệch thời hạn Lãi suất mortgage điều chỉnh theo lãi suất ngắn hạn để tương thích với chi phí huy động vốn định chế cho vay Lãi suất tham chiếu lãi suất thị trường (thường lãi suất chứng khoán kho bạc) chi phí huy động vốn tổ chức tín dụng Để khuyến khích người vay chấp nhận ARM, định chế cho vay ấn định lãi suất ban đầu cho mortgage thấp lãi suất hành thị trường mortgage CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Mortgage toán tăng dần (GPM): Khoản toán danh nghĩa hàng tháng tăng với tỷ lệ không đổi phần thời hạn hợp đồng sau khoản toán GPM thường dành cho hộ gia đình có thu nhập tăng dần GPM khơng giải vấn đề hiệu ứng nghiêng tỷ lệ lạm phát biến động thời hạn GPM CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Mortgage điều chỉnh theo mức giá (PLAM): Được thiết kế cho khoản toán hàng tháng sức mua khơng phải giá trị danh nghĩa Để tốn khoản toán hàng tháng theo PLAM, hợp đồng quy định rõ (1) lãi suất thực, (2) thời hạn khoản vay, (3) số dùng để đo mức giá, thường CPI Sử dụng bảng tính sẵn để tính khoản tốn định kỳ theo lãi suất thực thời hạn khoản vay Sau đem khoản toán thực nhân với hệ số điều chỉnh lạm phát để tính khoản tốn hàng năm CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Khoản vay có lãi suất kép (DRM): Các khoản toán xuất phát mức thấp (lãi suất mortgage thấp), sau chúng tăng theo tỷ lệ lạm phát có, để đạt khoản tốn hàng năm gần xét sức mua, giống với PLAM DRM khác PLAM chỗ khoản tốn người vay tính sở lãi suất ngắn hạn thả CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Là việc tập hợp nhiều khoản vay bất động sản phát hành chứng khoán sở khoản vay Người mua chứng khốn trở thành chủ sở hữu khoản vay Các khoản toán thu từ khoản vay chuyển tiếp cho người nắm giữ chứng khoán sau trừ phí cung cấp dịch vụ khoản phí khác Vì chứng khốn cịn gọi chứng khoán bất động sản chuyển tiếp CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Giá thị trường khoản vay bất động sản giá trị dòng tiền tương lai thu từ khoản vay Các yếu tố ảnh hưởng tới giá khoản vay bất động sản: Tương tự với trái phiếu, ảnh hưởng thông qua tác động đến lãi suất phi rủi ro phần bù rủi ro tổ chức phát hành CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Câu 2,3,11,18,19 CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt ... Thị trường khoản vay bất động sản Rủi ro đầu tư vào khoản vay bất động sản 3.Dịch vụ cho khoản vay bất động sản 4.Các dạng khoản vay bất động sản 5.Chứng khoán bất động sản chuyển tiếp Định. .. giá khoản vay bất động sản CuuDuongThanCong.com https://fb.com/tailieudientucntt Khái niệm: Khoản vay chấp bất động sản (mortgage) khoản vay tài trợ cho người mua bất động sản, lấy bất động sản. .. sản làm tài sản chấp cho khoản vay (thường dài hạn 2 0-3 0 năm) Nếu chủ sở hữu bất động sản khơng trả nợ người cho vay có quyền tịch thu bất động sản để bán, thu hồi khoản vay Bất động sản sử