Đang tải... (xem toàn văn)
Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản ngoài những mặt tích cực đã đạt đƣợc thì vẫn còn nhiều hạn chế. Hình thức các quan hệ giao dịch mang tính đối phó nhiều hơn là tuân thủ quy định của pháp luật, không diễn ra theo quy luật thị trƣờng bất động sản.
BẤT CẬP QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN Lê Thị Phúc* Người phản biện: TS Cao Đình Lành Tóm tắt: Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản ngồi mặt tích cực đạt đƣợc cịn nhiều hạn chế Hình thức quan hệ giao dịch mang tính đối phó nhiều tuân thủ quy định pháp luật, không diễn theo quy luật thị trƣờng bất động sản Do đó, hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản hình thức loại hình môi giới thƣơng mại đƣợc pháp luật xác định nghề mang tính chất chuyên nghiệp Résumé: Au cours des dernières années, les activités de courtage immobilier, coté des aspects positifs, ont aussi des limitations La forme de ces relations transactionnelles est pour but de "faire face la loi" au lieu de "se conformer la loi" C'est pourquoi dans plusieurs cas, ces transactions n'ont pas lieu selon des règles du marché immobilier Par conséquent, le contrat de courtage immobilier est identifié comme une forme de courtage commercial, et le courtage immobilier est défini par la loi comme une carrière professionnelle Đặt vấn đề nghiên cứu Trong thực tiễn, thị trƣờng bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hƣởng tốc độ tăng trƣởng kinh tế nhƣng mặt khác trực tiếp ảnh hƣởng đến kinh tế Những ảnh hƣởng thị trƣờng BĐS đến kinh tế quốc dân đƣợc thể qua mặt405: Tuy nhiên hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, quy định việc áp dụng quy định môi giới bất động sản (MGBĐS), hầu hết dịch vụ môi giới mua bán cho thuê nhà đất nhỏ lẻ thị trƣờng bất động sản không ký hợp đồng môi giới trƣớc mà thỏa thuận phí hoa hồng miệng.bChƣa có thống kê cụ thể, nhƣng ghi nhận số sàn phân phối, phí mơi giới nhỏ 5% giá trị bất động sản (với bất động sản có giá trị dƣới tỷ đồng khoảng 2%; với bất động sản có giá trị * TS., Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế Nguyễn Thị Lành (2014), Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản , Bài giảng Lớp Cử nhân quản lý đất đai, Đại học TNMT, Hà Nội,tr.23 405 328 tỷ đồng khoảng 1%) Đây số phần trăm giá trị hợp đồng mà ngƣời bán nhà, chủ dự án chi trả cho nhân viên - công ty môi giới Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia độc lập, số mang tính tƣơng đối thực tế bị thả khơng kiểm sốt Ở nhiều dự án "hot", sàn môi giới tùy ý định mức phí mơi giới khác nhau, dẫn đến có vấn đề phát sinh, chủ đầu tƣ khách hàng phải chịu bất lợi Do phạm vi hoạt động môi giới kéo dài từ dự án mở bán đến hộ, nhà đất chuyển nhƣợng lại trực tiếp từ chủ nhà, ngƣời mua phải chấp nhận chi trả để mua đƣợc hộ dự án phù hợp, phải trả phí chuyển nhƣợng cao thỏa thuận406 Nhận diện hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản thỏa thuận bên môi giới bên mơi giới bất động sản, theo bên mơi giới phải cung cấp cho bên môi giới hội giao kết hợp đồng chuyển nhượng, chấp, cho thuê, góp vốn… cung cấp cho khách hàng dịch vụ trung gian liên quan đến việc giao dịch bất động sản bên mơi giới có nghĩa vụ phải trả thù lao cho bên mơi giới Khi đó, quyền nghĩa vụ bên đƣợc xác lập sở hợp đồng quy định pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải đƣợc lập thành văn Điều có nghĩa khơng có hoạt động mơi giới nằm thỏa thuận bên bên quan hệ môi giới bất động sản đƣợc coi có quyền nghĩa vụ với khơng có thỏa thuận Luật Kinh doanh bất động sản quy định nội dung hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Chính vậy, hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản hình thức loại hình mơi giới thƣơng mại đƣợc pháp luật xác định nghề mang tính chất chuyên nghiệp Môi giới bất động sản gắn liền với thị trƣờng bất động sản chịu chi phối thị trƣờng bất động sản Khi nhu cầu giao dịch bất động sản tăng cao, tức thị trƣờng bất động sản phát triển sơi động kéo theo phát triển hoạt động môi giới bất động sản Ngƣợc lại, thị trƣờng bất động sản “đóng 406 Ninh Việt (2017), Mơi giới góc khuất mang tên “hoa hồng“, Báo Báo Đầu tƣ Bất động sản, truy cập https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/moi-gioi-va-goc-khuat-mang-ten-hoa-hong-163726.html [17h ngày 12/5/2019] 329 băng” hoạt động mơi giới bất động sản trầm lắng nhu cầu mua - bán giảm sút407 Hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi Hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản việc ngƣời đứng chắp nối cho quan hệ bên tham gia giao dịch bất động sản Giống nhƣ hoạt động môi giới khác, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản hoạt động trung gian ngƣời mơi giới khơng đƣợc trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà ngƣời đứng bên có nhu cầu giao dịch bất động sản mà Trong quan hệ trung gian ngồi mơi giới cịn có quan hệ khác nhƣ đại diện theo ủy quyền để thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, nhƣ quan hệ đại diện theo ủy quyền, bên đƣợc ủy quyền có quyền trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch mà đƣợc ủy quyền, đại diện ủy quyền theo điều kiện định bên ủy quyền đƣa điều cần thiết cho quan hệ quan hệ mơi giới, ngƣời mơi giới đứng quan hệ giao dịch, không đƣợc tham gia vào quan hệ cách đƣơng nhiên nhƣ đại diện theo ủy quyền Thông qua việc môi giới, bên môi giới nhận đƣợc khoản tiền định bên đƣợc môi giới trả, gọi thù lao môi giới hoa hồng môi giới bên thỏa thuận Mục đích cuối ngƣời hợp đồng môi giới mua bán bất động sản nhận đƣợc thù lao hoa hồng từ cơng việc làm Luật Kinh doanh bất động sản coi hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản408 Thứ hai, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản loại hình kinh doanh có điều kiện mang tính chun nghiệp Điều thể hiện: Một là, bất kỳ, tổ chức, cá nhân quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản Chỉ có tổ chức, cá nhân thỏa mãn điều kiện sau pháp luật đƣợc thực hoạt động mơi giới bất động sản Điều có 407 Cơng ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO (2018), Giáo trình đào tạo Mơi giới bất động sản, Hà Nội, tr.34 408 Công Xuân Nghĩa (2012), Quan hệ môi giới bất động sản , Tạp chí Quản lý kinh tế, số 3/2012, Hà Nội, tr.10-11 330 nghĩa hoạt động kinh doanh dịch vụ môi gới bất động sản loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện Các điều kiện bao gồm: Điều kiện tổ chức: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản; Có ngƣời tổ chức có Chứng hợp đồng môi giới mua bán bất động sản quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp; Điều kiện cá nhân: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản; Có Chứng hợp đồng môi giới mua bán bất động sản quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp; Hai là, nhà hợp đồng môi giới mua bán bất động sản phải đào tạo có đủ trình độ, kiến thức chun mơn nghiệp vụ, có kỹ mơi giới tuân thủ nghiêm ngặt đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Thứ ba, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản thực sở hợp đồng văn Môi giới làm trung gian đứng hai bên quan hệ giao dịch bất động sản, ngƣời môi giới tiến hành chắp nối quan hệ mà khơng dựa thỏa thuận bên đƣợc chắp nối Sự thỏa thuận gọi hợp đồng Khi đó, quyền nghĩa vụ bên đƣợc xác lập sở hợp đồng quy định pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải đƣợc lập thành văn Điều có nghĩa khơng có hoạt động mơi giới nằm thỏa thuận bên bên quan hệ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản khơng thể đƣợc coi có quyền nghĩa vụ với khơng có thỏa thuận Luật Kinh doanh bất động sản quy định nội dung hợp đồng môi giới bất động sản Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản phải đƣợc lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản bên thỏa thuận, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác Việc ký kết hợp đồng phải tuân theo quy định LKDBĐS, Bộ luật Dân quy định khác pháp luật có liên quan Hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản bao gồm nội dung: Tên, địa bên môi giới bên đƣợc môi giới; đối tƣợng nội dung môi giới; yêu cầu kết dịch vụ môi giới; thời hạn thực môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng mơi giới; 331 phƣơng thức, thời hạn tốn; quyền nghĩa vụ bên; giải tranh chấp nội dung khác bên thỏa thuận pháp luật quy định Thứ tư, chủ thể tham gia hợp đồng môi giới mua bán bất động sản cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản với bên sử dụng dịch vụ Các dịch vụ môi giới bất động sản đƣợc ghi nhận hợp đồng phải tổ chức, cá nhân đƣợc pháp luật cho phép, có đủ lực, trình độ chun mơn Đối tƣợng hợp đồng môi giới mua bán bất động sản dịch vụ môi giới bất động sản nhƣ cung cấp thông tin bất động sản, làm trung gian để bên gặp gỡ nhau, tìm hiểu thơng tin bất động sản Các bên tham gia hợp đồng môi giới mua bán bất động sản tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực, thẳng Khơng có quyền ép buộc ngƣời tham gia giao dịch mà họ không muốn, chủ thể tham gia hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản hồn tồn tự nguyện bình đẳng Sự thống ýchí bên sở xác lập hợp đồng Mọi cá nhân, tổ chức có đủ tƣ cách chủ thể có quyền tham gia giao kết hợp đồng mơi giới bất động sản, khơng có quyền ngăn cản Tự chủ thể phải không trái pháp luật, đạo đức xã hội Bằng ý chí tự mình, chủ thể có quyền giao kết hợp đồng, bên cạnh việc ý đến quyền lợi mình, chủ thể phải hƣớng tới việc đảm bảo quyền lợi ngƣời khác nhƣ lợi ích toàn xã hội Thứ năm, thực dịch vụ thường cần khoảng thời gian định, bên môi giới dịch vụ cần thỏa thuận rõ nghĩa vụ hợp tác sử dụng dịch vụ việc cung cấp thay đổi, kế hoạch, dẫn số vấn đề khác liên quan đến bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho bên kinh doanh dịch vụ môi giới Bên môi giới ngƣời chắp nối, trung gian cho bên giao dịch bất động sản Do vậy, có trách nhiệm hoạt động trung thực, bảo vệ quyền lợi bên Bên sử dụng dịch vụ mơi giới bất động sản có quyền yêu cầu bên môi giới phải thực hợp đồng ký kết Trƣờng hợp bên môi giới vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ bên sử dụng dịch vụ môi giới đƣợc đơn phƣơng chấm dứt hợp đồng yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại theo luật định Hiện nay, tình trạng nhà đầu tƣ hiểu biết kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản khả ứng biến thị trƣờng chƣa cao, thị trƣờng bất động sản lúc “thăng”, lúc “trầm”, điều kiện để ngƣời môi giới 332 thiếu chuyên nghiệp trục lợi, làm xáo trộn thị trƣờng Vì mục đích tƣ lợi cá nhân, nhà mơi giới bất động sản khơng chun có hành vi lừa dối, cung cấp thơng tin khơng xác, gây thiệt hại quyền lợi ích khách hàng (nhƣ tăng giá bất động sản nhằm hƣởng chênh lệch giá bên bán với giá bên mua; cung cấp thông tin sai thật, không đầy đủ làm cho khách hàng mua phải bất động sản tranh chấp chấp ngân hàng…) Trong trƣờng hợp họ phải bồi thƣờng thiệt hại theo mức độ thiệt hại thực tế lỗi họ gây Thứ sáu, thời điểm có hiệu lực hợp đồng, theo đó, thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thoả thuận, trƣờng hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm cơng chứng, chứng thực, trƣờng hợp bên khơng có thoả thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký hợp đồng Ngay từ lần gặp đầu tiên, khách hàng yêu cầu cung cấp dịch vụ nhà mơi giới phải tiến hành ký hợp đồng mơi giới Từ góc độ khách hàng họ khơng thể từ chối nhà mơi giới việc ký hợp đồng mơi giới yêu cầu hợp lý, khách hàng cho việc ký hợp đồng môi giới cần thiết công việc đƣợc giải phần Trƣớc ký hợp đồng, nhà môi giới nên thăm quan bất động sản thống với khách hàng nguyên tắc làm việc Bên cạnh đó, dƣới góc độ nhà tƣ vấn, bạn đƣợc thuê soạn thảo hợp đồng để phục vụ cho doanh nghiệp hợp đồng thực thời gian dài, nhà môi giới cần ý đến điều khoản đảm bảo lợi ích thân ln có khả xảy tình trạng khách hàng sau sử dụng dịch vụ khơng tốn tiền dịch vụ Đơi lại xảy trƣờng hợp, khách hàng ngƣời có quyền hay chí khơng có quyền bất động sản hay cung cấp dịch vụ môi giới cho công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn; ngƣời môi giới cần phải tìm hiểu xem có quyền định ký kết loại giấy tờ thay mặt công ty soạn thảo điều khoản đảm bảo việc tốn khách hàng hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản hoàn thành Hạn chế pháp luật hợp đồng môi giới mua bán mua bán mua bán bất động sản 333 Thứ nhất, biện pháp chế tài hành vi vi phạm chưa phù hợp Quy định pháp luật cịn thiếu tính nghiêm khắc, chế tài tổ chức, cá nhân không thực theo quy định LKDBĐS năm 2014, thông tƣ số 11/2015/TT-BXD quy định “việc cấp chứng hành nghề môi giới BĐS”, điều đáng quan ngại chƣa có giải pháp để kiểm soát đạo đức nghề nghiệp tổ chức hay cá nhân môi giới Hiện với môi trƣờng thông tin minh bạch kết hợp với đặc điểm thị trƣờng BĐS thông tin không cân xứng bên tham gia giao dịch, mơi giới tổ chức họ cầu nối quan trọng việc cung cấp thơng tin cho bên có liên quan cách đầy đủ xác nhƣng điều tồn lý thuyết, phần lợi ích riêng phần khác khơng có chế kiểm soát, quản lý Nhà nƣớc lực bên mơi giới… Do đó, việc vi phạm đạo đức nghề nghiệp hành vi khơng tránh khỏi Bên cạnh đó, việc hàng loạt Công ty BĐS thành lập sàn thời gian ngắn để đối phó với quy định Nhà nƣớc Thứ hai, Luật KD BĐS 2014 khơng có phân biệt hai khái niệm KD BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS Khoản Điều Luật KD BĐS 2014 giải thích thuật ngữ “Kinh doanh bất động sản việc đầu tƣ vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhƣợng để bán, chuyển nhƣợng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tƣ vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” Nhƣ vậy, hiểu theo quy định Khoản Điều Luật KD BĐS 2014 khái niệm KD BĐS bao gồm hai phân khúc thị trƣờng BĐS đƣợc quy định trƣớc Luật KD BĐS 2006, KD BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS (vì dịch vụ mơi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tƣ vấn BĐS dịch vụ quản lý BĐS đƣợc thừa nhận rộng rãi hiểu dƣới thuật ngữ chung kinh doanh dịch vụ BĐS) Chính quy định không rõ ràng Luật KD BĐS 2014 tạo nên cách hiểu không thống hoạt động KD BĐS, gây khó cho cơng tác quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS Thứ ba, hình thức hợp đồng môi giới mua bán bất động sản có phải cơng chứng hay khơng cịn quy định chưa thống nhất, có nhiều cách hiểu khác Hoạt động môi giới bất động sản với tƣ vấn bất động sản quản lý bất động sản nằm số dịch vụ bất động sản phải lập hợp đồng bên tiến 334 hành giao dịch, trao đổi với Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nội dung liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản đƣợc quy định chƣơng IV – Kinh doanh dịch vụ bất động sản Theo đó, hợp đồng môi giới nhƣ hợp đồng dịch vụ bất động sản khác phải đƣợc lập thành văn Việc công chứng văn bên thoả thuận với Nhƣ vậy, hợp đồng môi giới bất động sản khơng thiết phải có cơng chứng Tuy nhiên bên kinh doanh dịch vụ bất động sản lại có quan điểm lập hợp đồng dịch vụ phải có đầy đủ nội dung theo quy định Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản nhƣ: Tên, địa bên; Đối tƣợng nội dung dịch vụ; Yêu cầu kết quả, thời hạn thực dịch vụ; Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ… Nếu môi giới kinh doanh hợp đồng dịch vụ bất động sản khác mà không lập hợp đồng hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản khơng đầy đủ nội dung theo quy định, chủ thể bị phạt tiền với mức phạt từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng (Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP) Chƣa có quy định rõ ràng thỏa thuận với khách hàng phải lập thành văn Bởi lẽ, thoả thuận bên giao dịch phải đƣợc lập thành văn Trong phải nêu rõ tên đơn vị Sàn giao dịch Bất động sản (nếu có), tên mã số, số chứng hành nghề nhà môi giới bất động sản.Nhà mơi giới phải giải thích rõ nội dung điều khoản hợp đồng trƣớc đƣa cho bên thỏa thuận ký kết hạn chế tranh chấp sau Thứ tư, thiếu quy định khơng nhận khoản thù lao ngồi hợp đồng Trong thực tiễn cịn tình trạng nhà mơi giới nhận thêm tiền khách hàng Trong đó, Luật KDBĐS lại thiếu quy định nhà môi giới không đƣợc nhận khoản thù lao hay ƣu đãi lợi ích khác khoản đƣợc thoả thuận với khách hàng hợp đồng Không đƣợc gợi ý cung cấp cho khách hàng dịch vụ khác có quyền lợi liên nhằm hƣởng thù lao mà không thông báo công khai từ đầu Nhà môi giới đƣợc nhận thù lao từ bên giao dịch Nếu Nhà môi giới bất động sản nhận thù lao hai bên bên thứ ba trở lên giao dịch phải đƣợc thoả thuận hợp đồng 335 Thứ năm, thiếu hành lang pháp luật ngăn ngừa xung đột lợi ích quan hệ môi giới mua bán bất động sản Trong trình hƣớng dẫn khách hàng sử dụng dịch vụ doanh nghiệp tham gia, có xung đột lợi ích doanh nghiệp tham gia với khách hàng nhân viên với khách hàng mà ảnh hƣởng đến kết dịch vụ doanh nghiệp tham gia nhà mơi giới lại không công bố rõ thông tin liên quan đến xung đột cho ngƣời quản lý khách hàng.Không cCông khai liên quan quyền lợi mình, ngƣời thân gia đình, thành viên doanh nghiệp tham gia bất động sản giao dịch Không đƣợc tự mua, bán, hƣởng lợi từ giao dịch che dấu liên quan tới bất động sản đƣợc giao dịch Khơng đƣợc đại diện cho ngƣời thân mình, ngƣời doanh nghiệp tham gia mua bán bất động sản không công khai liên quan họ tới bất động sản giao dịch Gợi mở số giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản Việt Nam Thứ nhất, cần có quy định cụ thể nguyên tắc trung thực, tận tâm công việc tham gia quan hệ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Nhà môi giới phải cung cấp thông tin bất động sản thật, không đƣợc phép tạo hiểu biết sai lệch bất động sản cho khách hàng ngƣời liên quan Đồng thời, nhà môi giới phải tận tâm, trách nhiệm trình tƣ vấn cung cấp thơng tin chi tiết cho khách hàng Đảm bảo cho khách hàng hiểu biết rõ ràng, thông suốt sản phẩm hợp đồng giao dịch bất động sản Chỉ đƣợc cung cấp dịch vụ phạm vi, chức năng, thẩm quyền mình; khơng đƣợc nhận lợi ích vật chất hay tinh thần từ phía khách hàng (hoặc đối tác) để ảnh hƣởng tới đạo đức nghề nghiệp ngƣịi làm việc, khơng đƣợc cam kết vấn đề khả cá nhân doanh nghiệp tham gia Và tiền thu đƣợc từ dịch vụ phải đƣợc xác định cách độc lập, theo quy định công khai doanh nghiệp hợp đồng, không phụ thuộc vào kết quả, ý chí chủ quan bên Thứ hai, cần có quy định cụ thể trách nhiệm làm người đại diện mua bán bất động sản 336 Nhà môi giới làm ngƣời đại diện phải cam kết bảo vệ đề cao quyền lợi khách hàng, phải lấy qyền lợi khách hàng làm trọng; phải trung thực với khách hàng ngƣời liên quan quan hệ giao dịch, không đƣợc cố ý hƣớng dẫn khách hàng sai lầm giá trị thị trƣờng, lợi ích khơng trực tiếp có giao dịch Nhà môi giới phải thông báo rõ ràng làm đại diện cho hai bên giao dịch, phải đƣợc đồng ý họ Có trách nhiệm khuyến cáo khách hàng cần thiết đƣợc tƣ vấn pháp lý trƣớc đƣa định, có nghi vấn hợp đồng Phải tuyệt đối bảo vệ bí mật thơng tin khách hàng cung cấp để không gây bất lợi cho khách hàng Có trách nhiệm chu đáo tài sản khách hàng giữ hay quản lý Cung cấp cho khách hàng thông tin sách doanh nghiệp tham gia hợp đồng, thù lao, lệ phí, giá chào mua, chào bán Thứ ba, cần có quy định cụ thể thỏa thuận với khách hàng phải lập thành văn Mọi thoả thuận bên giao dịch phải đƣợc lập thành văn Trong phải nêu rõ tên đơn vị Sàn giao dịch Bất động sản (nếu có), tên mã số, số chứng hành nghề nhà môi giới bất động sản, phải giải thích rõ nội dung điều khoản hợp đồng trƣớc đƣa cho bên thỏa thuận ký kết Thứ năm, cần có quy định cụ thể khơng nhận khoản thù lao ngồi hợp đồng Nhà môi giới không đƣợc nhận khoản thù lao hay ƣu đãi lợi ích khác ngồi khoản đƣợc thoả thuận với khách hàng hợp đồng Không đƣợc gợi ý cung cấp cho khách hàng dịch vụ khác có quyền lợi liên nhằm hƣởng thù lao mà khơng thơng báo công khai từ đầu Nhà môi giới đƣợc nhận thù lao từ bên giao dịch Nếu Nhà môi giới bất động sản nhận thù lao hai bên bên thứ ba trở lên giao dịch phải đƣợc thoả thuận hợp đồng Thứ sáu, cần có quy định cụ thể ngăn ngừa xung đột lợi ích tham gia quan hệ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Trong trình hƣớng dẫn khách hàng sử dụng dịch vụ doanh nghiệp tham gia, có xung đột lợi ích doanh nghiệp tham gia với khách hàng nhân viên với khách hàng mà ảnh hƣởng đến kết 337 dịch vụ doanh nghiệp tham gia nhà môi giới phải công bố rõ thông tin liên quan đến xung đột cho ngƣời quản lý khách hàng Công khai liên quan quyền lợi mình, ngƣời thân gia đình, thành viên doanh nghiệp tham gia (nếu có) bất động sản giao dịch Không đƣợc tự mua, bán, hƣởng lợi từ giao dịch che dấu liên quan tới bất động sản đƣợc giao dịch Không đƣợc đại diện cho ngƣời thân mình, ngƣời doanh nghiệp tham gia mua bán bất động sản không công khai liên quan họ tới bất động sản giao dịch Đặc biệt, nhà môi giới không đƣợc tiến hành hoạt động vi phạm pháp luật, phải có nghĩa vụ thơng báo cho khách hàng cần thiết đƣợc tƣ vấn pháp lý quyền lợi họ, có trách nhiệm thực thi quy định pháp luật sẵn sàng hợp tác với quan nhà nƣớc có thẩm quyền vụ việc liên quan tới hoạt động TÀI LIỆU THAM KHẢO Cơng ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO (2018), Giáo trình đào tạo Môi giới bất động sản, Hà Nội, tr.34 Công Xuân Nghĩa (2012), Quan hệ môi giới bất động sản , Tạp chí Quản lý kinh tế, số 3/2012, Hà Nội, tr.10-11 Nguyễn Thị Lành (2014), Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản , Bài giảng Lớp Cử nhân quản lý đất đai, Đại học TNMT, Hà Nội,tr.23 Ninh Việt (2017), Môi giới góc khuất mang tên “hoa hồng“, Báo Báo Đầu tƣ Bất động sản, truy cập https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dongsan/moi-gioi-va-goc-khuat-mang-ten-hoa-hong-163726.html [17h ngày 12/5/2019] Trần Văn Hịa (2014), Hồn thiện pháp luật kinh doanh thương mại Việt Nam, NXB Tri thức, Hà Nội Trƣờng Đại học Kinh tế quốc dân (2014), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nơi Trƣờng Đại học Kinh tế quốc dân (2015), Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa & NXB Tƣ pháp, Hà Nội 338 ... hàng hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản hồn thành Hạn chế pháp luật hợp đồng môi giới mua bán mua bán mua bán bất động sản 333 Thứ nhất, biện pháp chế tài hành vi vi phạm chưa phù hợp Quy định. .. thuận Luật Kinh doanh bất động sản quy định nội dung hợp đồng môi giới bất động sản Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản phải đƣợc lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh... cầu mua - bán giảm sút407 Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi Hợp đồng mơi giới mua