Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đ[r]

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT

NGUYỄN VIẾT TUẤN

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật dân

Mã số : 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa được công bố cơng trình khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài

Đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc mơi trường sống

Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ không thật phù hợp nhiều bất cập Luật đất đai 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Mặc dù văn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến so với Luật đất đai năm 1993, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều điểm

theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Nhờ người sử dụng đất hợp pháp ngồi việc khai thác sử dụng cịn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản

Tuy nhiên, thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Tồ án

Những điều trình bày lý việc chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ học viên

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Nay sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta

vực này, thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hoàn thiện có ý nghĩa lớn tình hình

3 Mục đích, phạm vi đối tượng nghiên cứu đề tài

Pháp luật hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu loại quan hệ coi phổ biến quan trọng - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sở đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để đạt mục đích tác giả sâu phân tích khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng phân tích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định pháp luật dân Việt Nam

4 Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng Nhà nước đất đai

Trong trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp

Các kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta

Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam thực tiễn áp dụng

Chương

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN

VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, thấy với tư cách đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ quyền chiếm hữu sử dụng định đoạt đất đai Trong quyền quyền sử dụng có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua tổ chức, cá nhân xã hội cách giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trực tiếp

Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết phải hiểu

quyền tự nhiên, người chiếm hữu đất đai, họ thực hành vi sử dụng đất mà cụ thể khai thác tính sử dụng đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu Thơng qua hành vi sử dụng đất mà người thỏa mãn nhu cầu làm cải cho xã hội Chẳng hạn:

của q trình sản xuất khơng phải yếu tố tạo cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động sản xuất cải vật chất" [19]

+ Trong sống, đất đai nơi trú ngụ người, nhờ có đất đai thơng qua hành vi sử dụng đất, trực tiếp gián tiếp, người tồn tại, lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu đất đai khơng có sống người

+ Thông qua hành vi sử dụng đất lĩnh vực quản lý, kinh tế, trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, người tạo giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy phát triển chung nhân loại

Ngoài ra, quyền sử dụng đất xem quyền pháp lý, quyền pháp luật ghi nhận bảo vệ Ở chúng sâu phân tích quyền sử dụng đất góc độ trị- pháp lý

khơng chủ động khai thác hết tiềm đất đai, tạo khủng hoảng kinh tế nông nghiệp nước ta năm đầu thập niên 1980

"trao" cho người sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý đất sử dụng khn khổ định", nhờ người sử dụng đất ngồi việc có quyền khai thác sử dụng đất đai cịn chủ động thực chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khơng có nhu cầu điều kiện sử dụng đất Đây điểm đột phá lớn Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu kinh tế mang lại từ đất Từ đó, với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất xem quyền tài sản, trị giá tiền, nhờ mà người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất vào tham gia giao dịch dân

Luật đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất luật đất đai 2003 ghi nhận thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất nhiên đồng quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất chúng có khác nội dung, ý nghĩa cụ thể

- Quyền sở hữu đất đai quyền ban đầu (có trước), cịn quyền sử dụng đất quyền phái sinh (có sau) xuất nhà nước giao đất cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân sự thơng dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

2 Báo cáo tổng kết sách đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật đất đai, ngày 13/5/2002 (Phần báo cáo nằm khn khổ tham luận đồng chí Nguyễn Thị Kim Ngân, ủy viên trung ương Đảng, Thứ trưởng Bộ Tài hội thảo Ban kinh tế trung ương tổ chức Hà Nội ngày 14 15/5/2002)

3 Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Hồng Đức

6 Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội

7 Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội

8 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2001/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội

9 Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất, Hà Nội

11.Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện hội nghị lần thứ Tư Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

12.TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Bộ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh

13.Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

14.Hồng đức thiện thư (1471)

15.Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16.Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17.Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

18 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19.C.Mác (1973), Tư bản, tập 1, 1, Nxb Sự thật, Hà Nội

20.Phạm Hữu Nghị (2001), "Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung",

Nhà nước Pháp luật, (10)

21.Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng sách đất đai Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (8)

22.Quốc hội (2005), Luật nhà ở, Hà Nội

23.Quốc hội (2000), Luật sửa đổi, bổ sung thuế chuyển quyền sử dụng đất, Hà Nội

24.Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 phương hướng nhiệm vụ cơng tác năm 2006 ngành tịa án nhân dân, Hà Nội

25.Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội