Quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội dự án đặng xá II (tt)

MỞ ĐẦU Có thể nói vấn đề giải nhà cho người có thu nhập thấp phải ưu tiên hàng đầu bật bao quát thể chế xã hội văn minh, đặc biệt với quốc gia muốn phát triển bền vững lựa chọn theo định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam.Dự án nhà xã hội Đặng Xá II dự án điển hình xây dựng nhà xã hội cho người thu nhập thấp địa bàn Thành phố Hà Nội.Tuy nhiên bên cạnh kết đạt được, việc quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội nói chung dự án nhà xã hội Đặng Xá II số hạn chế: Nhiều trường hợp xét duyệt đối tượng không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, xuất người giàu nằm danh sách mua nhà xã hội; Bất chấp rủi ro pháp lý quy định để mua bán trao tay nhà xã hội;Tổ chức quản lý vận hành sai nguyên tắc dẫn đến nhiều hạn chế công tác bảo đảm quyền lợi dân cư sống khu nhà;Tổ chức quản lý hoạt động chưa thật hiệu quả, chưa hoạt động thật tốt chức mình, tường nứt, thấm nước, thang máy trục trặc, chất lượng nước nhiều cặn, hàm lượng asen cao, ô nhiễm tiếng ồn công tác dọn vệ sinh Do vậy, để quản lý khai thác sử dụng tốt khu nhà xã hội với tiêu chí, u cầu cơng tác quản lý sử dụng, đồng thời đáp ứng việc khai thác sử dụng khu nhà sau hoàn thành đưa vào sử dụng mặt hành sử dụng khu nhà ở, việc xây dựng đề xuất giải pháp quản lý nhà xã hội Khu đô thị Đặng Xá II thực cần thiết có ý nghĩa thực tiễn.Đề tài “Quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội dự án Đặng Xá II” khơng có ý nghĩa cấp bách, cần thiết để nâng cao chất lượng sống người thu nhập thấp Đặng Xá II nói riêng, khu nhà xã hội khác địa bàn thành phố Hà Nội nói chung Mục đích nghiên cứu: Hệ thống hố sở lý luận quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội, đánh giá công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở xã hội Đặng Xá II từ đề xuất giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu nhà xã hội Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: nội dung quản lý nội dung khai thác sử dụng khu nhà xã hội Đặng Xá II Phạm vi nghiên cứu: nội dung quản lý, khai thác sử dụng nhà xã hội tập trung nghiên cứu vấn đề chính: Quản lý xét duyệt đối tượng mua dự án nhà xã hội; Quản lý việc sở hữu, chuyển nhượng dự án nhà xã hội; Xây dựng máy tổ chức quản lý nhà xã hội; Quản lý việc xây dựng hệ thống quản lý tu bảo trì dự án nhà xã hội Phƣơng pháp nghiên cứu: luận văn chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập thông tin phương pháp vấn sâu Kết cấu luận văn: phần mở đầu kết luận kết cấu luận văn chia thành chương CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ KHAI THÁC SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Những vấn đề chung nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội a Nhà xã hội Nhà xã hội loại hình nhà thuộc sở hữu quan nhà nước (có thể trung ương địa phương) loại hình nhà sở hữu quản lý nhà nước, tổ chức phi lợi nhuận xây dựng với mục đích cung cấp nhà giá rẻ cho số đối tượng ưu tiên xã hội cơng chức nhà nước chưa có nhà ổn định, người có thu nhập thấp cho thuê cho với giá rẻ so với giá thị trường Ở Việt Nam, nhà xã hội định nghĩa nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Luật Nhà thuê thuê mua (người thuê nhà sau thời gian quy định mua công nhận sở hữu nhà đó) theo quy chế Nhà nước quy định Đây sách có ý nghĩa xã hội lớn b Khái niệm quản lý khai thác nhà xã hội: Quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội quản lý việc sử dụng khu nhà sau cơng trình hồn thành đưa vào khai thác sử dụng Đó mối quan hệ người sử dụng, người tổ chức sử dụng, chủ đầu tư, quan quản lý nhà nước bên liên quan việc sử dụng khu nhà liên quan đến khai thác, sử dụng, tranh chấp theo quy định nhẳm đảm bảo việc quản lý khai thác sử dụng cách khoa học, chấp hành theo quy định pháp luật ban hành đáp ứng nhu cầu sử dụng người dân sinh sống khu nhà 1.1.2 Vai trò nhà xã hội 1.1.2.1 Phát triển nhà ở xã hội góp phầ n đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Đảng Nhà nước Viê ̣c phát triể n nhà ở xã hô ̣i sẽ giải quyế t đươ ̣c phầ n nào nhu cầ u nhà ở cho các đố i tươ ̣ng gă ̣p khó khăn viê ̣c tim ̀ kiế m chỗ ởMă ̣t khác, những quy định về tiêu chuẩ n thiế t kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phầ n cải thiê ̣n điề u kiê ̣n số ng của các đố i tươ ̣ng thu nhâ ̣p thấ p, giúp họ có điềukiê ̣n sinh hoa ̣t tố t trước 1.1.2.2 Phát triển nhà xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà Những hỗ trơ ̣ của nhà nước có tác du ̣ng tić h cực viê ̣c thu hút các doanh nghiê ̣p tư nhân đầ u tư xây dựng nhà ở xã hô ̣i , cung cấ p quỹ nhà ở cho những đố i tươ ̣ng thực sự có nhu cầ u về nhà ở chưa thể tìm đươ ̣c gă ̣p khó khăn về tài chính Mă ̣t khác, phát triển dự án xây dựng nhà xã hội góp ph ần kích cầu số lĩnh vực khác 1.1.2.3 Góp phần tạo ng̀n thu cho ngân sách Nhà nước bình ổn thị trường bấ t đợng sản Quỹ nhà xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS nguồn cung lớn, tạo điề u kiêṇ giảm bớt sức nóng về nhu cầ u nhà ở thi ̣trường hiê ̣n Sau mô ̣t quá trin ̀ h khai thác tố i thiể u từ 20 – 30 năm, nế u người thuê không còn nhu cầ u sử du ̣ng thì Nhà nước sẽ cải ta ̣o, xây dựng la ̣i hoă ̣c chuyể n đổ i mu ̣c đí ch sử du ̣ng để đa ̣t hiê ̣u quả cao Tại thời điểm , quỹ nhà đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước sẽ có giá trị kinh tế cao nhiề u so với thời điể m hiê ̣n 1.1.3 Các văn pháp luật quy định Trong lĩnh vực phát triển nhà nói chung, nhà xã hội nói riêng, hệ thống văn pháp luật cấp trung ương bao gồm Luật Nhà ở, Nghị định Chính phủ ban hành Quyết định Thủ tướng ký nhằm hướng dẫn cụ thể hóa việc thi hành Luật nhà ở, Thơng tư Bộ ban hành hướng dẫn chi tiết số điều Nghị định Ngoài việc phát triển nhà xã hội định hướng Chiến lược phát triển nhà Thủ tướng ban hành điều chỉnh Luật liên quan Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản Nghị định Thông tư tương ứng Ở cấp địa phương, theo quy định văn cấp trung ương, địa phương có Quyết định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành trực thuộc trung ương quy định chi tiết số yếu tố đặc thù cách thức tiến hành quản lý phát triển nhà nhà xã hội địa phương 1.2 Nội dung khai thác quản lý nhà xã hội 1.2.1 Quản lý xét duyệt đối tượng mua dự án nhà xã hội Căn theo theo nghị định 188/2013/NĐ-CP, đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà xã hội thành phần kinh tế đầu tư xây dựng theo nghị định 100/2015/NĐCP, nguyên tắc xét duyệt đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà xã hội đầu tư xây dựng theo dự án 1.2.2 Quản lý việc sở hữu, chuyển nhượng dự án nhà xã hội Theo nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhà xã hội phải bán, cho thuê, thuê mua theo đối tượng điều kiện quy định Luật Nhà Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội thực theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước 1.2.3 Xây dựng máy tổ chức quản lý nhà xã hội Ban quản trị nhà xã hội Hội nghị chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà xã hội (gồm:người mua, người thuê người thuê mua) bầu Ban quản trị nhà xã hội bảo vệ quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà xã hội theo quy định pháp luật 1.2.4 Quản lý việc xây dựng hệ thống quản lý tu bảo trì dự án nhà xã hội Bảo trì nhà xã hội bao gồm việc tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa,sửa chữa lớn sửa chữa đột xuất nhà nhằm trì chất lượng nhà Việc bảo trì thực theo quy định pháp luật hành cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng pháp luật nhà Đơn vị tu bảo trì thực cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng nhà theo hợp đồng ký ủy thác chủ đầu tư, đảm bảo an toàn, quy chuẩn, tiêu chuẩn quan có thẩm quyền ban hành 1.4 Các yếu tố tác động đến công tác quản lý khác thác sử dụng nhà xã hội 1.4.1 Yếu tố sách Ảnh hưởng lớn đến phát triển bền vững khu nhà ở, thể tầm nhìn trị, đường lối, chủ trương sách kế hoạch nhà nước Các sách khơng cho tồn xã hội mà trực tiếp vào khu ở, chúng bao gồm sách quản lý xây dựng trì khu ở, đáp ứng quyền sử dụng quản lý đất đai, nhà 1.4.2 Yếu tố kinh tế Yếu tố kinh tế thể ở: Thu nhập người dân mua nhà xã hội; Vốn cho chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội; Kinh phí cho cơng tác quản lý nhà xã hội 1.4.3 Yếu tố người Yếu tố người thể ở: Trình độ trách nhiệm người quản lý bất động sản; thói quen sử dụng, sinh hoạt người sử dụng bất động sản CHƢƠNG THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ KHAI THÁC NHÀ Ở XÃ HỘI DỰ ÁN ĐẶNG XÃ II 2.1 Khái quát thực trạng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Các dự án nhà xã hội hoàn thành năm 2015; Các dự án triển khai, dự kiến hoàn thành từ năm 2016-2020 Khái quát thực trạng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội qua thời kỳ Nhu cầu nhà xã hội thời gian tới lớn Việc có nhiều dự án nhà xã hội hoàn thành đưa vào sử dụng bổ sung vào quỹ nhà Thành phố kịp thời, song song với việc đưa vào sử dụng khu nhà xã hội thời gian tới việc phải xây dựng quy định quản lý khai thác sử dụng khu nhà thực cần thiết nhằm đảm bảo khai thác sử dụng khu nhà cách hiệu quả, đảm bảo quy định pháp luật 2.2 Thực trạng quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội dự án Đặng Xá II 2.2.1 Giới thiệu khái quát dự án nhà xã hội Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội Dự án nhà xã hội Đặng Xá II nằm dự án nhà xã hội Đặng Xá thực xong giai đoạn II vào năm 2015 Nhà xã hội Đặng Xá II bao gồm khối nhà D5,6,7,8,9 xây dựng lô đất diện tích 3,7ha với tổng số 1139 hộ có diện tích từ 36m2 đến 69m2 vừa khánh thành bàn giao vào tháng 5/2015 Dự án bao gồm hộ bán, cho thuê theo quy định Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính Phủ phát triển quản lý nhà xã hội 2.2.2 Thực trạng quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội 2.2.2.1 Thực trạng quản lý xét duyệt đối tượng mua dự án nhà xã hội dự án Đặng Xá II Xuất nhiều trường hợp bán không đối tượng gây xúc cho cư dân - người có nhu cầu thực nhà Bằng cách đó, quan hệ cá nhân, phận người thu nhập cao qua vòng xét duyệt hồ sơ để mua nhà thu nhập thấp 2.2.2.2 Thực trạng quản lý việc sở hữu, chuyển nhượng đối với dự án nhà xã hội Đặng Xá II Xuất tình trạng nhiều người rao bán cho thuê lại nhà thu nhập thấp, đa phần có nhà khác, khơng có nhu cầu sử dụng Nhiều người bất chấp rủi ro pháp lý mua lại hộ chưa đủ điều kiện chuyển nhượng Sàn giao dịch tham gia ăn tiền chênh, nhận đặt cọc lợi dụng tâm lý chung giá phải mua nhà xã hội người dân 2.2.2.3 Xây dựng máy tổ chức quản lý nhà xã hội Đặng Xá II Hiện việc quản lý tòa nhà dự án Đặng Xá II bên phía Xí nghiệp quản lý vận hành khu thị Đặng Xá tổ chức chưa thành lập Ban quản trị Dẫn đến thực trạng người dân phản ảnh lên ban quản lý việc khắc phục tiến hành chậm trễ, gây xúc cho người dân 2.2.2.4 Thực trạng quản lý xây dựng hệ thống quản lý tu bảo trì dự án nhà xã hội Đặng Xá II Thực trạng hệ thống xanh, tiện ích thị, vỉa hè, bố trí đường dây đường ống, chiếu sáng cơng trình chiếu sáng hè phố, vệ sinh mơi trường Xuất tình trạng số hạng mục dù đưa vào sử dụng xuất tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, nước bẩn có hàm lượng asen cao, hóa đơn tiền điện thiếu minh bạch 2.3 Đánh giá thực trạng quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội dự án Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội 2.3.1 Những kết đạt Chủ đầu tư làm tốt công tác quy hoạch, hình thành mơ hình nhà thu nhập thấp với không gian, điều kiện sống văn minh, an tồn, thiết chế văn hóa đầy đủ với giá phù hợp, phục vụ nhu cầu có nhà người thu nhập thấp Chú trọng công tác quản lý khai thác sử dụng theo chủ trương "Nhà thu nhập thấp chất lượng sống không thấp" Mức phí bảo trì 2% Xí nghiệp quản lý vận hành Đặng Xá IIcông khai, minh bạch với người dân theo tinh thần sử dụng tiết kiệm, hợp lý, hiệu 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân Xuất trường hợp xét duyệt không đối tượng, người ký xác nhận cho họ chưa làm quy trình, người duyệt hồ sơ mua nhà thiếu trách nhiệm, chủ đầu tư quan tâm đến việc bán nhanh nhà Mua bán, chuyển nhượng chưa đủ điều kiện theo quy định áp lực nhà điều kiện kinh tế nên nhiều người bất chấp rủi ro pháp lý để mua lại nhà xã hội theo kiểu trao tay nhằm giải nhu cầu chỗ trước mắt Hạn chế công tác bảo đảm quyền lợi dân cư sống khu nhà Ban quản trị tổ chức sai nguyên tắc, Xí nghiệp quản lý vận hành khu đô thị Đặng Xá II khơng cho thành phần dân cư tịa nhà tham gia vào máy tổ chức Nhiều vấn đề chất lượng cơng trình: tường nứt, thấm nước, thang máy trục trặc, chất lượng nước nhiều cặn, hàm lượng asen cao, ô nhiễm tiếng ồn công tác dọn sinh, lao cơng… xí nghiệp vận hành khu đô thị Đặng Xá tổ chức quản lý hoạt động chưa thật hiệu quả, chưa hoạt động thật tốt chức CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM QUẢN LÝ KHAI THÁC KHU NHÀ Ở XÃ HỘI ĐẶNG XÁ II,GIA LÂM, HÀ NỘI 3.1 Quan điể m và mu ̣c tiêu xây dƣṇ g giải pháp quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội 3.1.1 Quan điểm Những giải pháp công tác quản lý nhà xã hội cần thể rõ quan điểm sau: Khai thác sử dụng cơng trình có hiệu sử dụng nhà chung cư cao tầng quy định, quy chuẩn Nhà nước ban hành; Sử dụng cơng trình mục đích, đối tượng đáp ứng quy định Nhà nước đối tượng mục đích sử dụng; Đóng góp hồn chỉnh cụ thể hóa quy định Nhà nước Luật Nhà việc thành lập Ban Quan trị nhà xã hội quy định công tác quản lý sử dụng nhà xã hội Nhà nước quy định 3.1.2 Mục tiêu Mục tiêu cho việc xây dựng giải pháp quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội Đặng Xá II bao gồm: Khai thác sử dụng công trình khoa học, đáp ứng đầy đủ yêu cầu việc quản lý sử dụng nhà xã hội theo quy định Nhà nước; Xây dựng quy chế quản lý sử dụng nhà xã hội quy định nhấn mạnh vai trò người dân sử dụng tòa nhà đó; Đưa giải pháp quản lý sử dụng nhà phù hợp với đặc điểm, yêu cầu nhà xã hội nhà xã hội Đặng Xá II nói riêng bước đầu đưa giải pháp chung việc quản lý sử dụng khu nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung 3.2 Giải pháp quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội Khu đô thị Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội Trên sở mục tiêu, quan điểm yêu cầu nêu trên, luận văn đưa giải pháp công tác quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội cụ thể sau: Giải pháp việc quản lý xét duyệt đối tượng mua dự án nhà xã hội Đặng Xá II; Giải pháp việc quản lý sở hữu, chuyển nhượng dự án nhà xã hội Đặng Xá II; Giải pháp việc xây dựng hệ thống máy tổ chức nhà xã hội Đặng Xá II; Giải pháp việc xây dựng hệ thống quản lý tu bảo trì dự án nhà xã hội Đặng Xá II KẾT LUẬN Trên sở nghiên cứu quy định, sở pháp lý, thực trạng nhà xã hội đối tượng sử dụng khu nhà xã hội Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội Luận văn xây dựng mơ hình quản lý nhà xã hội , đưa định hướng công tác quản lý sử dụng nhà xã hội Đặng Xá II mặt: quy hoạch kiển trúc, môi trường, hạ tầng kỹ thuật, đối tượng sử dụng, vấn đề sở hữu, chuyển nhượng nhà Từ cộng với việc phân tích sở khoa học, thực tiễn để đưa giải pháp quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội Đặng Xá II KIẾN NGHỊ Để ngày hồn thiện cơng tác quản lý khu nhà cho người có thu nhập thấp Nhà nước cấp quyền cần nghiên cứu ban hành văn pháp lý quy định chi tiết cụ thể Phải có tham gia quyền địa phương cộng đồng cư dân việc quản lý khu nhà xã hội  ... khai thác sử dụng khu nhà cách hiệu quả, đảm bảo quy định pháp luật 2.2 Thực trạng quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội dự án Đặng Xá II 2.2.1 Giới thiệu khái quát dự án nhà xã hội Đặng Xá II, ... trị nhà xã hội quy định công tác quản lý sử dụng nhà xã hội Nhà nước quy định 3.1.2 Mục tiêu Mục tiêu cho việc xây dựng giải pháp quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội Đặng Xá II bao gồm: Khai thác. . .quản lý, khai thác sử dụng nhà xã hội tập trung nghiên cứu vấn đề chính: Quản lý xét duyệt đối tượng mua dự án nhà xã hội; Quản lý việc sở hữu, chuyển nhượng dự án nhà xã hội; Xây dựng máy