Hoàn thiện công tác quản lý vận hành tòa nhà của công ty cổ phần visaho tại chung cư thăng long number one

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Hồn thiện cơng tác quản lý vận hành tịa nhà Công ty cổ phần Visaho Chung cư Thăng Long NumberOne PHẠM NGÔ TUẤN VŨ Ngành Quản lý kinh tế Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thúc Hương Giang Viện: Kinh tế Quản lý HÀ NỘI, 2020 TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Hồn thiện cơng tác quản lý vận hành tịa nhà Công ty cổ phần Visaho Chung cư Thăng Long NumberOne PHẠM NGÔ TUẤN VŨ Ngành Quản lý kinh tế Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thúc Hương Giang Chữ ký GVHD Viện: Kinh tế Quản lý HÀ NỘI, 2020 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc BẢN XÁC NHẬN CHỈNH SỬA LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên tác giả luận văn: Phạm Ngô Tuấn Vũ Đề tài luận văn: Hồn thiện cơng tác quản lý vận hành tịa nhà cơng ty cổ phần visaho chung cư Thăng Long Number One Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số SV: CB170013 Tác giả, Người hướng dẫn khoa học Hội đồng chấm luận văn xác nhận tác giả sửa chữa, bổ sung luận văn theo biên họp Hội đồng ngày 18/06/2020 với nội dung sau: • Sửa lỗi tả, lỗi kỹ thuật tồn luận văn • Chuẩn hóa danh mục chữ viết tắt, bảng biểu, hình vẽ danh mục tài liệu tham khảo • Viết lại phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu • Lược bỏ mục phần mở đầu • lược bỏ mục 1.5 giải pháp 3.2 • Sắp xếp lại tiểu cục thuộc mục 1.2 1.6 Ngày 18 tháng 07 năm 2020 Giáo viên hướng dẫn Tác giả luận văn Nguyễn Thúc Hương Giang CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG Đào Thanh Bình Phạm Ngơ Tuấn Vũ ĐỀ TÀI LUẬN VĂN Đề tài luận văn: Hồn thiện cơng tác quản lý vận hành tịa nhà cơng ty cổ phần visaho chung cư Thăng Long Number One Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Tác giả luận văn: Phạm Ngô Tuấn Vũ Giáo viên hướng dẫn Ký ghi rõ họ tên LỜI CẢM ƠN Luận văn kết trình học tập trường Đại học Bách Khoa Hà Nội, kết hợp kinh nghiệp trình thực tiễn công tác cố gắng lỗ lực thân Để hoàn thành luận văn này, em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn tận tình TS Nguyễn Thúc Hương Giang suốt trình viết hoàn thành luận văn Em xin bày tỏ lịng biết ơn tới thầy giáo Hội đồng khoa học Trường Đại học Bách khoa Hà Nội, Viện đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Bách khoa Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ em hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn bà Phạm Tất Thành – Phó Tổng giám đốc Công ty Visaho, kiêm Giám đốc Ban quản lý vận hành tòa nhà chung cư Thăng Long Number One giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng Học viên Phạm Ngô Tuấn Vũ năm 2020 MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC BẢNG iv DANH MỤC HÌNH, SƠ ÐỒ, BIỂU ÐỒ, ÐỒ THỊ v MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH TÒA NHÀ 1.1 Bất động sản quản lý Bất động sản 1.1.1 Khái niệm phân loại Bất động sản 1.1.2 Khái niệm vai trò quản lý Bất động sản 1.2 Quản lý vận hành tòa nhà 1.2.1 Khái niệm đặc điểm 1.2.2 Quy trình quản lý vận hành tịa nhà 1.2.3 Nội dung cơng tác quản lý vận hành tịa nhà 10 1.2.4 Mục đích cơng tác quản lý vận hành tòa nhà 12 1.2.5 Các đơn vị vận hành tòa nhà 13 1.3 Các điều kiện để triển khai công tác quản lý vận hành tồ nhà 14 1.3.1 Có đầy đủ hồ sơ pháp lý theo yêu cầu 14 1.3.2 Có đầy đủ quy trình làm việc 15 1.3.3 Có lực quản lý vận hành tịa nhà 15 1.4 Tiêu chí đánh giá cơng tác quản lý vận hành tồ nhà 16 1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác quản lý tịa nhà 16 1.5.1 Yếu tố khách hàng 16 1.5.2 Yếu tố chất lượng chun mơn, trình độ cán công nhân viên 17 1.5.3 Yếu tố Ban quản trị tòa nhà 17 1.5.4 Yếu tố chủ đầu tư 18 1.5.5 Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật tòa nhà 18 1.5.6 Các văn pháp luật 19 1.6 Kinh nghiệm quản lý vận hành tòa nhà số doanh nghiệp Việt Nam20 1.6.1 Kinh nghiệm Công ty TNHH Tư vấn Thương mại Dịch vụ INPLY 20 1.6.2 Kinh nghiệm Công ty Cổ phần Quản lý Khai thác Tài sản Dầu khí 21 i 1.6.3 Kinh nghiệm ứng dụng Smart App Savills Việt Nam Global Home 23 1.6.4 Bài học rút cho công ty Visaho 24 Kết luận chương 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH TỊA NHÀ CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN VISAHO TẠI CHUNG CƯ THĂNG LONG NUMBER ONE 26 2.1 Giới thiệu công ty cổ phần Visaho tòa nhà chung cư Thăng Long Number One 26 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển công ty cổ phần Visaho 26 2.1.2 Cơ cấu tổ chức công ty cổ phần Visaho .27 2.1.3 Tổng quan tòa nhà chung cư Thăng Long Numberone 29 2.2 Thực trạng cơng tác quản lý vận hành tịa nhà Công ty cổ phần ViSaHo chung cư Thăng Long Number One 30 2.2.1 Thực trạng công tác quản lý vận hành tòa nhà chung cư Thăng Long Number One 30 2.2.2 Phân tích nhân tố ảnh hưởng tới cơng tác quản lý vận hành tồ nhà 51 2.3 Đánh giá công tác quản lý vận hành tịa nhà Cơng ty cổ phần ViSaHo chung cư Thăng Long Number One .55 2.3.1 Kết đạt 55 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 56 Kết luận chương 59 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH TỊA NHÀ CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN VISAHO TẠI CHUNG CƯ THĂNG LONG NUMBER ONE 60 3.1 Phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu hồn thiện cơng tác quản lý vận hành tịa nhà công ty cổ phần ViSaHo thời gian tới 60 3.1.1 Phương hướng 60 3.1.2 Nhiệm vụ 60 3.1.3 Mục tiêu 61 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý vận hành tịa nhà Cơng ty cổ phần ViSaHo chung cư Thăng Long Number One 61 3.2.1 Giải pháp phối hợp với Ban quản trị để giải ngân kinh phí cho cơng tác bảo trì bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật tòa nhà 61 3.2.2 Giải pháp hồn thiện chất lượng cơng tác quản lý dịch vụ 64 ii 3.3 Kiến nghị 68 3.3.1 Đối với quan quản lý liên quan 68 3.2.2 Đối với Bộ xây dựng 70 3.2.3 Đối với Ban quản trị tòa nhà 70 KẾT LUẬN 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC 74 iii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1.Danh sách hộ chưa hồn thành phí tháng 10.2019 48 Bảng 2.2.Bảng tổng hợp doanh thu – chi phí tháng 10.2019 49 Bảng 2.3.Bảng đặc điểm nguồn nhân lực ban quản lý Thăng long Number One (tính đến 10/2019) 52 iv 59 Công ty CP Cung cấp dịch vụ giải pháp Số 10 Hàng Bún, Ba Đình, Hà Nội 60 Cơng ty CP Dịch vụ quản lý vận hành nhà Hà Nội Số 11 ngõ 138 Kim Hoa, Đống Đa, Hà Nội 61 Công ty TNHH Usem Việt Nam Số 110 Trần Phú, Hà Đông, Hà Nội 62 Công ty CP Quản lý tòa nhà Friendly Phòng 101 tòa nhà HH2 Bắc Hà, Thành Xuân, Hà Nội 63 Công ty TNHH Dịch vụ quản lý tòa nhà M.O.O.N Số 2A ngõ 255 đường Hoàng Mai, tổ 40, Hoàng Văn Thụ, Hà Nội 64 Công ty CP Thương mại HC Hà Nội Số – N5E tập thể K10, ngỗ 445 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội 65 Công ty CP Phát triển bất động sản Tây Hồ Tây Số 125 Hoàng Văn Thái, Thanh Xuân, Hà Nội 66 Công ty CP Quản lý hệ thống dịch vụ tòa nhà AKS Việt Nam Tầng số 140 Hoàng Sâm, Cầu Giấy, Hà Nội 67 Chi nhánh công ty cổ phần lắp máy điện nước xây dựng – Xí nghiệp kinh doanh dịch vụ đô thị Số 61E La Thành, Đống Đa, Hà Nội 68 Công ty CP Tư vấn BMS Việt Nam Số 11 ngách 34 ngõ Lệnh Cư, Khâm Thiên, Đống Đa, Hà Nội 69 Công ty CP Visaho Tầng 12A, tòa nhà Viglacera, số đại lộ Thăng Long, Nam Từ Liêm, Hà Nội 70 Công ty CP BMSC Việt Nam Số 135 Phương Mai, Đống Đa, Hà Nội 71 Công ty CP Thương mại Tư vấn Xây dựng Hưng Việt Số 1, ngõ 90 Ngụy Như Kon Tum, Thanh Xuân, Hà Nội 79 72 Công ty CP Đầu tư khai thác dịch vụ Ba Đình Khu chung cư nhà tổ 14 phường Cầu Diễn, Nam Từ Liêm, Hà Nội 73 Công ty TNHH Dịch vụ đô thị Hancic Số 76 An Dương, Tây Hồ, Hà Nội 74 Cơng ty TNHH MTV quản lý tịa nhà Hei Tower Tầng 5M, tòa nhà Hei Tower, số Ngụy Như Kon Tum, Thanh Xuân, Hà Nội 75 Chi nhánh dịch vụ nhà quản lý khu đô thị Mường Thanh – Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số tỉnh Điện Biên Số 36 tòa nhà Ban quản lý dự án khu đô thị Xa La, đường Phúc La – Văn Phú, Hà Đông, Hà Nội 76 Công ty CP Đầu tư bất động sản Hà Nội Số 156 ngõ Xã Đàn 2, Đống Đa, Hà Nội 77 Cơng ty Leonidas lý Số Ngơ Quyền, Hồn Kiếm, Hà Nội 78 Công ty TNHH Kinh doanh dịch vụ Housecare Việt nam Số 22 Hoàng Sâm, Cầu Giấy, Hà Nội 79 Công ty CP Xây dựng phát triển cơng trình hạ tầng Số A1 khu nhà Ngọc Khánh, Ba Đình, Hà Nội 80 Cơng ty CP Đầu tư Quản lý bất động sản Udic Tầng 19 chung cư cao tầng Trung Yên 1, đường Trung Yên 1, Cầu Giấy, Hà Nội 81 Công ty TNHH Quản lý tòa nhà D2 Giảng Võ Tầng tòa nhà D2 Giảng Võ, đường Giảng Võ, Ba Đình, Hà Nội 82 Cơng ty CP Quản lý khai thác tịa nhà Việt – Hàn Thôn Yên Ninh, xã Hiền Ninh, huyện Sóc Sơn, Hà Nội 83 Cơng ty đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera – chi nhánh Tổng Tầng 12 tòa nhà Viglacera, số Đại lộ Thăng Long, Nam Từ TNHH quản 80 công ty Viglacera Liêm, Hà Nội 84 Công ty CP quản lý nhà Golden Land Số 275 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội 85 Công ty CP quản lý tịa nhà Bình An Số ngõ 81 Trần Cung, Cầu Giấy, Hà Nội 86 Công ty CP đầu tư xây dựng phát triển công nghệ cao Số 30B-C-D Lý Nam Đế, Hoàn Kiếm, Hà Nội 87 Công ty CP dịch vụ thương mại sàn bất động sản Handico Tầng 6A tòa nhà hỗn hợp, lô đất C1 đường Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội 88 Công ty CP thương mại dịch vụ Vinapros Tầng 19, số 98 Ngụy Như Kon Tum, Thanh Xuân, Hà Nội 81 Phụ lục 2: Biểu mẫu kiểm tra check sheet ngăn ngừa rủi ro hệ thống kỹ thuật DANH MỤC THIẾT BỊ KIỂM TRA TRONG CA TRỰC NHÀ A LIST OF EQUIPMENTS CHECKED IN SHIFT Phòng kỹ thuật Technical Department Nhân viên trực ca Staff in shift Ngày… tháng… năm 20… Date … month … year 20… TT NO Hạng mục Items I Thời gian từ….h , đến ….h… Time from … …h, t…… h Mô tả chi tiết DetaiLED description Chú thích note Khu vực TF Trạm trung Tình trạng lắp đặt thang máng cáp chặt/lỏng lẻo/biến dạng Tình trạng vệ sinh sàn, sơn tường bong tróc/ẩm ướt Tình trạng điều hịa khơng khí ON/OFF Tình trạng lưới lọc bụi, chắn chuột Vệ sinh chặt/lỏng lẻo/biến dạng Tình trạng busway Hệ thống tiếp địa, nối đất 88 Tình trạng Condition Ca2 Shift Ghi chú/Kiến nghị Notes Tình trạng điều khiển Các đèn báo khác MBA số 1: 24 kv2000KVA