Nâng cao hiệu quả đầu tư của các dự án nhà ở tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng việt nam (tt)

i CHƯƠNG CƠ Sở LÝ LUậN Về HIệU QUả ĐầU TƯ CủA CÁC Dự ÁN BấT ĐộNG SảN NHÀ 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản nhà ở: Hiện có nhiều khái niệm bất động sản nhà theo Bộ Luật dân sự, định nghĩa bất động sản nhà sau: Bất động sản nhà tài sản bao gồm đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng nhằm mục đích để - Đặc điểm bất động sản nhà ở: Bất động sản nhà hàng hố có vị trí cố định khơng thể di dời Bất động sản nhà hàng hố có tính lâu bền Hàng hố bất động sản nhà mang tính cá biệt khan Hàng hoá bất động sản nhà chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Hàng hoá bất động sản nhà mang nặng yếu tố tập trung, thị hiếu tâm lý xã hội Hàng hố bất động sản nhà có tính thích ứng Hàng hố bất động sản nhà chịu ảnh hưởng lẫn Hàng hoá bất động sản nhà phụ thuộc vào lực quản lý 1.2 Thị trường Bất động sản nhà cấp độ phát triển Thị trường bất động sản nhà tổng hoà giao dịch dân bất động sản nhà địa bàn định, thời gian định Cấp độ phát triển thị trường bất động sản nhà ở: Lý luận thực tiễn phát triển nhiều nước cho thấy có năm cấp độ phát triển thị trường bất động sản nhà là: cấp độ sơ khởi, cấp độ tập trung hoá, cấp độ tiền tệ hố, cấp độ tài hố cấp độ hồn thiện thị trường bất động sản 1.3 Khái niệm chất hiệu kinh tế dự án nhà Hiện có nhiều quan điểm khác hiệu kinh doanh, nhiên thể hiểu cách khái quát sau: Hiệu kinh doanh phạm trù phản ánh mặt chất lượng hoạt động sản xuất kinh doanh, trình độ sử dụng nguồn lực sản xuất (lao động, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu,…) trình sản xuất kinh doanh nhằm đạt mục tiêu xác định Hiệu kinh doanh xác định tỷ số kết đạt chi phí bỏ để đạt kết ii Hiệu hoạt động đầu tư bao gồm hiệu kinh tế hiệu xã hội Trong nội dung luận văn này, tác giả sâu vào phân tích hiệu kinh tế việc đánh giá hiệu đầu tư dự án bất động sản nhà Tổng công ty Vinaconex Từ đặc điểm dự án bất động sản khái niệm hiệu kinh doanh, có khái niệm hiệu kinh tế dự án bất động sản nhà sau: Hiệu kinh tế đầu tư kinh doanh dự án bất động sản nhà phạm trù phản ánh trình độ lực quản lý; trình độ sử dụng nguồn lực lao động, khoa học công nghệ, đất đai, vốn lĩnh đầu tư kinh doanh bất động sản nhà để đạt mục tiêu kinh tế đề ra; đáp ứng nhu cầu nhà người dân với chất lượng ngày cao dịch vụ ngày hoàn hảo Hoạt động đầu tư đánh giá có hiệu hiệu đạt lớn chi phí bỏ tiêu hiệu kinh tế chọn làm sở so sánh 1.4 Hệ thống tiêu phản ánh hiệu kinh tế 1.4.1 Các tiêu dựa sở doanh thu - Chỉ tiêu Doanh thu đồng chi phí: Chỉ tiêu giảm hiệu sản xuất kinh doanh cao, lợi nhuận thu lớn - Chỉ tiêu Doanh thu đồng vốn chủ sở hữu: Chỉ tiêu cho thấy đồng vốn chủ sở hữu kỳ mang lại cho doanh nghiệp đồng doanh thu 1.4.2 Các tiêu dựa sở lợi nhuận: - Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận theo chi phí: Phản ánh mức lợi nhuận thu từ đơn vị chi phí sản xuất kinh doanh - Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận theo vốn chủ sở hữu: Phản ánh mức lợi nhuận thu từ đơn vị vốn chủ sở hữu - Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận theo doanh thu: Phản ánh mức lợi nhuận thu từ đơn vị doanh thu tiêu thụ sản phẩm thực dịch vụ 1.4.3 Các tiêu tổng hợp: - Giá trị ròng (NPV): tổng lãi ròng dự án quy - Tỷ suất hoàn vốn nội (IRR): tiêu dùng để đo lường tỷ lệ hoàn vốn đầu tư dự án - Thời gian hoàn vốn (PP): số thời gian cần thiết mà dự án cần hoạt động để thu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu - Chỉ tiêu hiệu kinh tế xã hội iii  Đóng góp cho ngân sách Nhà nước: Phản ánh nghĩa vụ doanh nghiệp với Nhà nước qua việc nộp loại thuế khoản thu theo qui định  Số nhà xây dựng tăng thêm: diện tích nhà xây dựng kỳ 1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu đầu tư dự án bất động sản nhà - Chính sách pháp luật Nhà nước - Yếu tố thị hiếu tâm lý xã hội - Năng lực quản lý, điều hành dự án chủ đầu tư - Hệ thống thông tin iv CHƯƠNG THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM - VINACONEX 2.1 Tổng quan Vinaconex - Tổng công ty Vinaconex thành lập ngày 27/9/1988 có 70 đơn vị trực thuộc hoạt động khắp miền đất nước với đội ngũ 40.000 cán bộ, kỹ sư, chuyên gia, công nhân viên làm việc ngồi nước Cùng với tiến trình cổ phần hố doanh nghiệp nhà nước, ngày 24/11/2006, Tổng công ty Vinaconex chuyển đổi từ mơ hình cơng ty nhà nước sang mơ hình cơng ty cổ phần theo Quyết định số1613/QĐ-BXD Bộ Xây dựng với lĩnh vực kinh doanh bao gồm: kinh doanh bất động sản, xây lắp cơng trình, tư vấn thiết kế, sản xuất cơng nghiệp,… - Tình hình thực số tiêu sản xuất kinh doanh năm gần  Tốc độ tăng trưởng doanh thu trung bình năm năm qua mức cao 84%, từ 362,657 tỷ đồng năm 2001 lên tới 1.827,7 tỷ đồng năm 2006  Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế trung bình giai đoạn 2001 - 2009 mức 313,8%/năm, từ 9,9 tỷ đồng năm 2001 lên 346,3 tỷ đồng năm 2003 186.393 tỷ đồng năm 2006 2.2 Thực trạng đầu tư dự án nhà Vinaconex - Quy mô dự án Bảng Tổng hợp dự án giai đoạn 2001 – 2006 Tổng hợp dự án STT Số vốn thực từ 2001-2006 Số So với Tỷ lệ số dự án tổng vốn dự án 2001-2005 2006 Cộng Dự án nhóm A 1.607,22 409,46 2.016,67 98,88% 85,71% Dự án nhóm B 22,84 0,00 22,84 1,12% 14,29% Tổng cộng 1.630,06 409,46 2.039,51 100,00% 100,00% Nguồn: Báo cáo hoạt động đầu tư Vinaconex giai đoạn 2001 – 2006 Trong giai đoạn từ 2001 – 2006, Tổng công ty triển khai dự án nhà thành phố lớn, chia theo nhóm dự án, số dự án nhóm A 6, chiếm 85,71% số dự án chiếm 98,88% số vốn thực Tổng cơng ty Dự án nhóm B: Có dự án nhóm B, chiếm 14,29% số lượng dự án 1,12% số vốn đầu tư Điều phản ánh thực tế dự án bất động sản nhà có quy mơ vốn lớn - Hình thức đầu tư dự án: Các dự án bất động sản nhà Vinaconex dự án đầu tư mới, khơng có dự án sửa chữa, cải tạo - Địa điểm đầu tư: Các dự án Vinaconex đầu tư tỉnh thành phố lớn, địa phương có điều kiện thuận lợi giao thông, kinh tế, Tuy nhiên, trung tâm kinh tế lớn Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh, Vinaconex triển khai dự án Quận với quy mô 8,2ha tiến độ triển khai chậm giá trị giải ngân thấp v - Phương thức thực dự án: thành lập Ban quản lý dự án trực thuộc để thực hiện, thành lập Công ty để thực dự án,… Ban quản lý dự án trực thuộc phòng Đầu tư để quản lý thực dự án có quy mơ nhỏ - Về mục đích đầu tư: thực theo chế kinh doanh ngoại trừ dự án Khu nhà cho công nhân xã Kim Chung - Đông Anh – Hà Nội - Về thực quy định pháp luật: Vinaconex tuân thủ quy định Nhà nước quản lý kinh tế, quy hoạch, xây dựng,… tạo tin tưởng khách hàng cấp quản lý từ Trung ương đến địa phương nơi có dự án đầu tư - Cơng tác tư vấn lập quy hoạch, dự án thiết kế: hầu hết dự án đơn vị tư vấn Tổng công ty thực thiết kế - Cơng tác giải phóng mặt bằng: Đa số dự án gặp khó khăn giải phóng mặt bằng, đặc biệt dự án thành phố trung tâm lớn làm chậm tiến độ thực dự án, tăng chi phí đền bù,…ảnh hưởng lớn đền hiệu đầu tư - Công tác quản lý chất lượng tiến độ thi công cơng trình: Vinaconex áp dụng cơng nghệ cốp pha trượt sử dụng bê tông dự ứng lực đúc sẵn (cơng nghệ Bỉ Cộng hồ áo) Khu thị Trung Hồ - Nhân Chính, đơn vị Việt Nam đưa công nghệ vào xây dựng nhà cao tầng Việt Nam giúp cho Vinaconex nâng cao chất lượng cơng trình đẩy nhanh tiến độ - Công tác nghiên cứu, đánh giá thị trường: Các dự án chưa đánh giá, nghiên cứu thị trường có chưa kỹ nên khó xác định rõ đối tượng khách hàng tiềm mua bất động sản cung cấp ngân hàng liệu khách hàng, khó xác định giá bán bất động sản có đáp ứng mong đợi phù hợp với giá bất động sản cung cấp đối thủ cạnh tranh, - Nguồn vốn để thực dự án: Nguồn vốn chủ sở hữu chiếm 6,36% tổng số vốn thực dự án, Vốn vay chiếm 12,60% lại đa số vốn ứng trước khách hàng chiếm 81,04% - Dịch vụ sau bán hàng: Vinaconex thành lập công ty quản lý bất động sản (Công ty VINASINCO) để quản lý bất động sản đầu tư Cơng ty VINASINCO hoạt động góp phần vào việc quản lý hiệu dự án nhà sau đầu tư, nâng cao giá trị thương hiệu củaVinaconex việc tiếp thị, triển khai đầu tư dự án bất động sản 2.3 Hiệu dự án nhà Vinaconex Do dự án bất động sản nhà thường có vốn lớn, thời gian đầu tư dài hoạt động đầu tư có “độ chễ” định, việc đánh giá hiệu dự án xem xét qua số tiêu, kết sản xuất kinh doanh giai đoạn 2001 – 2006 hiệu cụ thể số dự án giai đoạn sau: vii 2.3.1 Đánh giá chung kết hiệu đầu tư dự án nhà Vinaconex: Một số kết đầu tư dự án nhà giai đoạn 2001 – 2006 sau 2.3.1.1 Một số kết đạt Kết sản xuất kinh doanh Vinaconex lĩnh vực bất động sản nhà giai đoạn 2001 – 2006 (Chỉ tiết xem phụ lục đính kèm) TT Chỉ tiêu 2001 Vốn chủ sở hữu Người mua trả trước Nợ vay dài hạn Tổng doanh thu Tổng chi phí Lợi nhuận sau thuế Thuế VAT, thuế nhà đất, thuế khác 2002 32.167 2003 2004 2005 2006 15.783 18.372 9.959 23.434 29.778 289.596 448.288 398.680 207.142 157.172 20.569 46.174 9.815 23.006 23.917 133.520 - 78.885 892.085 300.349 591.328 349.139 52.736 71.281 542.654 255.071 705.317 412.456 (52.736) 6.083 311.928 37.631 (126.785) (70.393) 7.145,82 18.742,75 4.553,09 5.919,01 7.694,72 Nguồn: Báo cáo tài Vinaconex năm 2001-2006 viii Tốc độ tăng trưởng doanh thu trung bình năm Tổng Cơng ty năm qua mức cao từ 78,885 tỷ đồng năm 2002 lên tới 892,1 tỷ đồng năm 2003 có giảm vào năm sau Doanh thu Tổng Công ty bao gồm doanh thu bán hộ, văn phòng nhà thấp tầng dự án nhà Vinaconex làm chủ đầu tư Đây nguồn doanh thu chủ yếu Tổng Công ty năm qua Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế Tổng Công ty năm qua khơng ổn định có năm đột biến từ 6,08 tỷ đồng năm 2002 lên 311,9 tỷ đồng năm 2003 sau có giảm đặc biệt lỗ vào năm 2005 2006, khoản lỗ kế hoạch việc đầu tư dự án khác Khu đô thị Cái Giá, Thảo Điền, Bắc An Khánh,… chưa phát huy tác dụng 2.3.1.2 Một số tiêu hiệu dự án nhà giai đoạn 2001 - 2006 Tổng hợp tiêu hiệu dự án nhà giai đoạn 2001 - 2006 T T Chỉ tiêu Tổng doanh thu Tổng chi phí Lợi nhuận sau thuế Vốn chủ sở hữu Các tiêu dựa sở doanh thu Chỉ tiêu Doanh thu đồng chi phí [=(1)/(2)] Chỉ tiêu Doanh thu đồng vốn chủ sở hữu [=(1)/(4)] Các tiêu dựa sở lợi nhuận Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận theo chi phí[=(3)/(2)] Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận theo vốn chủ sở hữu[=(3)/(4)] Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận theo doanh thu[=(3)/(1)] Năm 2001 52.736 (52.736) 32.167 2002 2003 2004 2005 2006 78.885 892.085 300.349 591.328 349.139 71.281 542.654 255.071 705.317 412.456 6.083 311.928 37.631 (126.785) 70.393) 15.783 18.372 9.959 23.434 29.778 - 1,107 1,644 1,178 0,838 0,846 - 4,998 48,558 30,157 25,071 11,725 -100,0% 8,5% 57,5% 14,8% -18,0% -17,1% -163,9% 38,5% 1697,9% 377,8% -537,5% -236,4% #DIV/0! 7,71% 12,53% -21,44% -20,16% 34,97% Nguồn: Báo cáo kết sản xuất kinh doanh ban quản lý Qua tiêu lợi nhuận doanh thu thấy, năm 2001 năm đầu Tổng công ty bỏ vốn đầu tư dự án bất động sản nhà (với việc khởi công dự án Khu thị Trung Hồ - Nhân Chính) nên chưa có nguồn thu chưa có lợi nhuận, năm từ 2002 đến 2004 dự án đưa vào khai thác phát huy tác dụng tiêu dựa sở doanh thu lợi nhuận đạt cao so với lĩnh vực khác Đặc biệt năm 2003 tiêu tăng vọt dự án thành phần Khu thị Trung Hồ - Nhân Chính hoàn thành ix Nếu so với ngành xây dựng, theo định mức Bộ Xây dựng ban hành ngành này, lợi nhuận định mức 6% thực tế Tổng công ty Vinaconex xét riêng lĩnh vực xây dựng tỷ suất lợi nhuận đạt khoảng 4-5% Như thấy lĩnh vực kinh doanh bất động sản có tỷ suất lợi nhuận cao hẳn, có giai đoạn cao gấp gần 10 lần lợi nhuận định mức (năm 2003 đạt 57,5) Từ năm 2005 – 2006, tiêu lợi nhuận doanh thu thấp không đạt hiệu dự án nhà mà Vinaconex triển khai thời gian qua giai đoạn đầu tư chưa phát huy tác dụng Thực tế cho thấy dự án nhà Vinaconex thực từ năm 2005 đến chậm chưa phát huy hiệu chí cịn có dấu hiệu khơng hiệu Đánh giá hiệu đầu tư số dự án nhà Vinaconex 2.3.2 Qua phân tích thực trạng đầu tư dự án nhà Vinaconex chia dự án nhà Vinaconex làm ba nhóm: Nhóm gồm dự án có thị trường tiêu thụ, triển khai nhanh, đồng mang lại hiệu kinh tế cao; Nhóm gồm dự án có thị trường tiêu thụ triển khai chậm chưa phát huy hiệu quả, đánh hội đầu tư; Nhóm gồm dự án khơng có thị trường tiêu thụ, triển khai chậm Việc phân tích đánh giá hiệu dự án nhà Vinaconex thực qua việc đánh giá qua ba dự án đại diện cho ba nhóm Dự án Nhà chung cư 34T thuộc Khu đô thị Trung Hồ - Nhân Chính Hà Nội (Đại diện cho nhóm 1); Dự án đầu tư Khu đô thị Thảo Điền - giai đoạn I, Quận thành phố Hồ Chí Minh (Đại diện cho nhóm 2); Dự án đầu tư Khu thị Cái Giá - giai đoạn I đảo Cát Bà, Hải Phịng (Đại diện cho nhóm 3) 2.3.2.1 Thơng tin dự án a Dự án Nhà chung cư 34T: dự án thành phần nằm khu đô thị Trung Hồ - Nhân Chính Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội Đây nhà trung tâm khu thị Trung Hồ - Nhân Chính nhà cao hoàn thành Hà Nội tính đến thời điểm b Dự án Khu đô thị Thảo Điền- Giai đoạn I, Quận Thành phố Hồ Chí Minh: Giai đoạn I có đơn nguyên ghép chung khối bệ khối văn phịng, đặt lơ A Các đơn ngun thiết kế hộ ở, diện tích từ 70m2 đến 200m2 Chiều cao 30 tầng, có – tầng hầm để xe Tầng đến lầu sử dụng cho mục đích thương mại văn phòng cho thuê Từ lầu đến lầu 30 hộ c Dự án Khu đô thị Cái Giá - Cát Bà - Giai đoạn I: có diện tích 8,8ha (so với 172,7ha toàn dự án) Chủ đầu tư thực đầu tư xây dựng hạ tầng tồn diện tích giai đoạn xây thô nhà biệt thự để bán 2.3.2.2 Đánh giá tiêu dựa doanh thu lợi nhuận Kết số tiêu dự án TT Chỉ tiêu Nhà chung cư 34T K/hoạch T/hiện Khu đô thị Thảo Điền (Giai đoạn 1) K/hoạch T/hiện Khu đô thị Cái Giá (Giai đoạn 1) K/hoạch T/hiện x I II Các kết Chi phí 394.550 451.210 731.101 45.531 44.560 Vốn tự có 89.220 118.970 133.375 7.735 17.257 Doanh thu 442.589 525.991 773.178 53.479 7.855 Lợi nhuận trước thuế 48.039 74.781 88.958 7.007 -40.205 Thuế TNDN 13.451 20.939 24.908 0 Lợi nhuận sau thuế 34.588 53.842 277.313 7.007 -40.205 Các tiêu hiệu dựa doanh thu lợi nhuận Các tiêu dựa sở doanh thu Chỉ tiêu Doanh thu 1,122 1,166 1,058 1,175 0,176 đồng chi phí Chỉ tiêu Doanh thu 4,961 4,421 5,797 6,914 0,455 đồng vốn chủ sở hữu Các tiêu dựa sở lợi nhuận Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận 8,77% 11,93% 37,93% 15,39% -90,23% theo chi phí (%) Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận 0,388 0,453 2,079 0,906 -2,330 theo vốn chủ sở hữu Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận 0,078 0,102 0,359 0,131 -5,118 theo doanh thu Nguồn: Báo cáo kết sản xuất kinh doanh ban quản lý Do Dự án Khu đô thị Thảo Điền giai đoạn I bị chậm tiến độ chưa có nguồn thu nên việc đánh giá tiêu tài thực dự án Nhà 34 tầng Khu đô thị Trung Hồ - Nhân Chính Dự án Khu thị Cái giá giai đoạn Nhận xét chung: - Các dự án bị triển khai chậm, chi phí thực tăng so với dự tốn ban đầu vốn tự có phải bỏ nhiều so với kế hoạch Do đặc điểm dự án mà lý triển khai chậm dự án có khác - Đối với dự án Khu đô thị Thảo Điền giai đoạn I, tiến độ chậm khâu đền bù giải phóng mặt Kế hoạch đền bù, giải phóng mặt dự án tháng đến triển khai gần năm chưa giải phóng xong mặt dự án làm chậm tiến độ dự án hội đầu tư - Đối với dự án Nhà 34 tầng Khu thị Trung Hồ - Nhân Chính, số tồ nhà cuối khu đô thị nên không gặp khó khăn khâu giải phóng mặt bằng, nhiên tiến độ chậm lại khâu khảo sát địa chất thiết kế thi công chưa thật tốt, mặt khác cơng trình có quy mơ lớn xây dựng địa chất phức tạp nên q trình thi cơng phần cọc nhồi móng, tầng hầm gặp nhiều khó khăn, Ban quản lý dự án phải nhiều lần điều chỉnh thiết kế, tính tốn lại kết cấu cơng trình - Với dự án Khu thị Cái Giá - giai đoạn I, Chủ đầu tư khơng gặp khó khăn khâu giải phóng mặt tiến độ thi công, nhiên nhà xây dựng nên bán phần khơng có thị trường đầu tư giá bán không cao, kế hoạch thu hồi vốn dự án năm đến sau gần năm thực bán khoảng 20% số lượng nhà xây dựng xi - Mặc dù Dự án Nhà 34 tầng bị chậm tiến độ chi phí tăng lên 18,8% so với kế hoạch doanh thu tăng 14,3% bán nhà hàng tầng 34 giá bán khu dịch vụ tầng tầng tăng nên tiêu tài đạt vượt kế hoạch Các tiêu Dự án Khu đô thị Cái Giá giai đoạn khơng đạt so với kế hoạch khơng có thị trường đầu 2.3.2.3 Đánh giá tiêu tổng hợp Chỉ tiêu tổng hợp dự án TT Chỉ tiêu Nhà chung cư 34T Kế hoạch Khu đô thị Thảo Điền (Giai đoạn 1) Thực Kế hoạch Khu đô thị Cái Giá (Giai đoạn 1) Thực Kế hoạch Thực NPV 12.833 11.939 19.984 - 3.276 -37.816 IRR 21,6% 16,98% 19,29% - 25,0% - Mặc dù tiêu doanh thu lợi nhuận đạt cao so với kế hoạch tiêu tổng hợp cho thấy đạt thấp so với kế hoạch Sở dĩ đồng tiền có giá trị thời gian Dự án Nhà chung cư 34 tầng bị chậm tiến độ gần năm Dự án Khu đô thị Cái giá giai đoạn 1: tiêu không đạt nguồn thu khơng đủ bù đắp chi phí 2.3.2.4 Một số tiêu hiệu kinh tế xã hội - Tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước + Dự án Nhà chung cư 34T  Thuế VAT:  Thuế Thu nhập doanh nghiệp: 7.478 triệu đồng 20.939 triệu đồng - Số nhà xây dựng tăng thêm + Dự án Nhà chung cư 34T: 365 hộ, diện tích sàn 63.829 m2 + Dự án Khu thị Cái Giá - Giai đoạn 1: 145 nhà 2.4 Nhận xét chung hiệu đầu tư dự án nhà Vinaconex 2.4.1 Những thành công nguyên nhân - Bước đầu tạo lập thương hiệu có chỗ đứng thị trường lợi doanh nghiệp xây dựng dân dụng hàng đầu ngành xây dựng Việt Nam - Các dự án bất động sản có hiệu cao mang lại nguồn lợi nhuận đáng kể, tăng tài sản vốn tự có Tổng cơng ty, làm sở thực dự án lĩnh vực khác ximăng, thuỷ điện, nước sinh hoạt,…được thuận lợi - Các dự án bất động sản giúp hình thành công ty, nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng bước đầu cung cấp sản phẩm cho dự án bất động sản thị trường bên ngồi Dần hình thành mơ hình kinh doanh đa ngành xoay quanh trục xây dựng xii - Khai thác nguồn vốn quan trọng để đầu tư kinh doanh dự án bất động sản nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi nguồn vốn nước cịn nhiều hạn chế - Hình thành mơ hình quản lý dự án bất động sản sau đầu tư thành lập công ty quản lý bất động sản nhà kinh doanh dịch vụ khu thị, góp phần thay đổi lối sống, cách tư đầu tư quản lý dự án bất động sản, nâng cao hiệu sau đầu tư dự án nhà 2.4.2 Những hạn chế nguyên nhân - Chưa đánh giá hết tầm quan trọng mối liên hệ mật thiết lĩnh vực xây dựng lĩnh vực bất động sản - Cơ cấu nguồn vốn để thực dự án chưa hợp lý, chưa phù hợp với quy định - Một số dự án chưa mang lại hiệu kinh tế, số dự án có thị trường triển khai chậm làm hội đầu tư, số dự án khơng có thị trường q trình nghiên cứu quy hoạch, lập dự án chưa coi trọng cơng tác khảo sát, đánh giá trị trường, tìm kiếm hội đầu tư; chưa coi trọng khâu marketing bán hàng - Chưa hình thành máy giúp việc chuyên nghiệp lĩnh vực bất động sản nhà Khả quản lý thực dự án chưa tốt, ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án làm giảm hiệu đầu tư - Chất lượng dịch vụ sau sau bán hàng chưa cao Vinaconex thành lập công ty quản lý bất động sản - Thị trường chưa mở rộng mà tập trung tỉnh thành phía Bắc, thị trường rộng lớn phía Nam chưa quan tâm đầu tư xiii CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở TẠI TỔNG CÔNG TY VINACONEX 3.1 Một số dự báo thị trường nhà thời gian tới Theo Quyết định sô 76/2004/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà đến năm 2020, dự tính nhu cầu nhà tới năm 2010 1.265 triệu m2, với diện tích nhà bình qn đầu người khoảng 15m2 sàn Như diện tích nhà cần xây dựng thêm đến năm 2010 gần 443 triệu m2, đô thị cần xây dựng 214 triệu m2 nhà nông thôn cần xây dựng 229 triệu m2 nhà Trong thời kỳ 2003-2006, số lượng doanh nghiệp hoạt động ngành xây dựng tăng lên nhanh chóng Tính tới cuối năm 2006, nước có 17.082 doanh nghiệp hoạt động ngành xây dựng, có 821 doanh nghiệp Nhà nước, chiếm 4,81%, 64 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chiếm 0,37% Doanh nghiệp quốc doanh chiếm ưu số lượng lĩnh vực với 16.261 doanh nghiệp, chiếm tới 95,19% tổng số doanh nghiệp hoạt động ngành xây dựng (Nguồn: Tổng cục Thống kê) Đối thủ cạnh tranh Tổng Cơng ty thời gian tới cơng ty có quy mơ, hoạt động chủ yếu lĩnh vực xây lắp dân dụng kinh doanh bất động sản Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội, Tổng Công ty Xây dựng phát triển Hạ tầng (LICOGI), Tổng Công ty Xây dựng số 1, Tổng Công ty Sông Đà, Tổng Công ty Phát triển Nhà Đơ thị (HUD) Ngồi số lượng lớn công ty xây lắp vừa với ưu cạnh tranh giá đối thủ Tổng Công ty dự án vừa nhỏ Hơn nữa, việc Luật đất đai sửa đổi (năm 2003) cho phép doanh nghiệp nước ngồi đầu tư 100% vốn liên doanh thực dự án bất động sản tạo đối thủ cạnh tranh lớn, chủ yếu thị trường lớn Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội 3.2 Quan điểm, mục tiêu định hướng phát triển dự án bất động sản nhà Tổng công ty Vinaconex:  VINACONEX phấn đấu đến năm 2010 doanh nghiệp hàng đầu lĩnh vực kinh doanh bất động sản Việt Nam  Định hướng phát triển dự án bất động sản nhà ở: - Phát triển nhà đô thị theo dự án phù hợp với quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt - Phát triển đa dạng loại nhà có diện tích, mức độ tiện nghi khác để bán cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường - Phối hợp với quyền cấp để quản lý chặt chẽ việc xây dựng khu đô thị Vinaconex làm chủ đầu tư xiv - Không ngừng nâng cao hiệu đầu tư hiệu sử dụng dự án bất động sản nhà - Tập trung tìm kiếm đối tác thuộc thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà đô thị theo quy định pháp luật 3.3 Một số giải pháp 3.3.1 Nhóm giải pháp thị trường - Chủ động tìm kiếm khách hàng mới, đặc biệt khách hàng Việt Kiều, người nước phép mua nhà Việt Nam, thị trường đầy tiềm năm, Vinaconex cần khẩn trương phối hợp với quan có liên quan Bộ Xây dựng, Bộ ngành có liên quan địa phương để phép tham gia bán nhà thí điểm cho đối tượng - Phân khúc thị trường bất động sản Việt Nam thành phân đoạn, thị trường với giai đoạn phát triển khác nhau; phân chia đối tượng khách hàng thành nhóm để dễ dàng đáp ứng nhu cầu - Nâng cao chất lượng công tác nghiên cứu, đánh giá thị trường nhằm xác định rõ đối tượng khách hàng tiềm mua bất động sản, xây dựng phân khúc thị trường cho nhóm sản phẩm dịch vụ bất động sản công ty, xác định giá bất động sản để gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn bất động sản, 3.3.2 Nhóm giải pháp nguồn nhân lực để thực dự án - Đào tạo đội ngũ cán bộ, chuyên gia hoạt động lĩnh vực bất động sản - Thành lập phận chuyên trách bất động sản tiến tới thành lập công ty đầu tư bất động sản với nhiệm vụ là: - Nghiên cứu, phân tích, dự báo thị trường, tìm kiếm hội đầu tư, lập kế hoạch đầu tư, tư vấn đầu tư lĩnh vực kinh doanh bất động sản - Tổ chức triển khai tồn cơng tác đầu tư từ khâu chuẩn bị đầu tư, thực đầu tư, tốn vốn đầu tư bàn giao cơng trình cho khách hàng, cho công ty quản lý bất động sản Vinaconex 3.3.3 Nhóm giải pháp nguồn vốn để thực dự án: Nhu cầu vốn để triển khai dự án từ đến năm 2010 khoảng 18.600 tỷ đồng, Vinaconex cần sử dụng, phân bổ nguồn vốn tự có thật hợp lý đồng thời không ngừng khai thác nguồn vốn khác nhằm Để thực dự án thuận lợi nguồn lực lại bị hạn chế, Vinaconex cần: - Phối hợp với tổ chức tài chính, tín dụng ngồi nước nhằm huy động vốn để chủ động thực dự án, hỗ trợ khách hàng mua, bán bất động sản - Tìm kiếm đối tác, tập đồn lớn nước để liên doanh, liên kết thực dự án có quy mơ lớn xv 3.3.4 Nhóm giải pháp tổ chức quản lý - Cải thiện quy định đầu tư phân cấp đầu tư: để đẩy nhanh tiến độ thực dự án việc đổi quy định đầu tư phân cấp mạnh cho đơn vị thành viên việc định đầu tư triển khai thực dự án bất động sản nhà nội Tổng công ty cần thiết Tổng công ty cần nâng cao vai trị định hướng đơn vị thành viên thông qua việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cho công ty thành viên Đối với thị trường có nhiều đơn vị thành viên đầu tư, Tổng công ty cần định hướng điều phối công ty đảm bảo hiệu dự án tránh lãng phí vốn đầu tư - Xem xét đổi mơ hình quản lý dự án ban quản lý dự án: Các ban quản lý phải đảm bảo thiết lập hệ thống thông tin đủ mạnh tạo sở cho đánh giá nhìn nhận tổng thể vấn đề từ chuẩn bị dự án suốt trình triển khai thực vận hành dự án, nâng cao quyền trách nhiệm cho giám đốc ban quản lý dự án 3.3.5 Nhóm giải pháp quản lý chất lượng tiến độ thực Cần coi trọng chất lượng, tiến độ cơng trình, khơng ngừng đổi cơng nghệ, áp dụng công nghệ để phục vụ thi công, quản lý tốt hoạt động xây dựng theo quy trình quản lý Tổng cơng ty ban hành 3.3.6 Đổi phương thức hoạt động công ty quản lý bất động sản cho phù hợp với yêu cầu tình hình thực tế Nhằm tăng thêm giá trị đầu tư cho sản phẩm bất động sản, đem đến hài lòng cho khách hàng, nâng cao giá trị thương hiệu chủ đầu tư, Vinaconex cần: - Xây dựng thương hiệu dịch vụ quản lý bất động sản - Xây dựng đội ngũ cán quản lý nhân viên chuyên nghiệp với tri thức kinh nghiệm quản lý cao ốc đại với hệ thống thiết bị đại phức tạp - Phải xây dựng quy trình cụ thể, thống mang tính chun nghiệp hoạt động quản lý bất động sản - Mở rộng lĩnh vực tư vấn từ khâu thiết kế, lắp đặt, tư vấn cung cấp thông tin thị trường bất động sản… - Nâng cao vai trò xây dựng chiến lược tiếp thị, mời gọi khách hàng cho chủ đầu tư, nhờ mà bất động sản dễ dàng, nhanh chóng lắp đầy xvi KẾT LUẬN Trong thời gian qua, Tổng công ty cổ phần Xuất nhập xây dựng Việt Nam – Vinaconex nắm bắt hội đầu tư xây dựng nhiều dự án phạm vi nước Tổng công ty huy động lượng vốn đáng kể để thực dự án việc phối hợp với tổ chức tín dụng ngồi nước, tham gia liên doanh với tập đoàn kinh tế mạnh nước huy động nguồn vốn nhàn rỗi dân Với thành công dự án bất động sản nhà thời gian qua, hiệu dự án mang lại lớn không doanh nghiệp mà cịn kinh tế, góp phần cải thiện điều kiện sống nhân dân, hình thành nên phong cách sống phù hợp với xã hội đại ngày phát triển, nâng cao lợi nhuận cho Tổng công ty, tạo tiền đề để thực tốt lĩnh vực kinh doanh khác Tuy nhiên, mơ hình cách thức thực dự án bất động sản nhà Tổng công ty thời gian gần bộc lộ hạn chế, làm ảnh hưởng đến tiến độ hiệu dự án Do Tổng cơng ty phải có thay đổi cho phù hợp với tình hình mới, đặc biệt Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO) mức độ cạnh tranh thị trường ngày trở nên liệt nguồn lực ngày khan Trong thời điểm tại, việc thị trường có biểu đóng băng thời khoảng dừng, Tổng công ty cần tập trung quản lý tốt dự án hoàn thành, nâng cao chất lượng phục vụ sau bán hàng nhằm giữ vững uy tín thương hiệu tốt tạo dựng thị trường đồng thời có điều chỉnh mơ hình hình thức quản lý, thực đầu tư dự án nhà Về trung hạn, cần có định hướng đầu tư phát triển cho phù hợp thực tế không nên dàn trải mà phải tập trung đầu tư có trọng điểm Về dài hạn, Tổng cơng ty cần huy động sử dụng nguồn lực cách có hiệu hơn, phải xây dựng máy chuyên nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản, đội ngũ nguồn nhân lực ngang tầm với đỏi hỏi kinh tế, hội nhập thành công vào kinh tế giới  ... doanh bất động sản Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội, Tổng Công ty Xây dựng phát triển Hạ tầng (LICOGI), Tổng Công ty Xây dựng số 1, Tổng Công ty Sông Đà, Tổng Công ty Phát triển Nhà Đơ thị (HUD) ... thời gian qua, Tổng công ty cổ phần Xuất nhập xây dựng Việt Nam – Vinaconex nắm bắt hội đầu tư xây dựng nhiều dự án phạm vi nước Tổng công ty huy động lượng vốn đáng kể để thực dự án việc phối... lượng dự án 1,12% số vốn đầu tư Điều phản ánh thực tế dự án bất động sản nhà có quy mơ vốn lớn - Hình thức đầu tư dự án: Các dự án bất động sản nhà Vinaconex dự án đầu tư mới, khơng có dự án sửa