Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn mộc châu huyện mộc châu tỉnh sơn la giai đoạn 2014 2016

Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng c

ĐINH THỊ HỒNG

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN MỘC CHÂU, HUYỆN MỘC CHÂU,

TỈNH SƠN LA GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khoá học : 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017

Để thực hiện tốt nhiệm vụ học tập đi đôi với học hành, lý thuyết gắn liền với thực tiễn, thực tập tốt nghiệp là một khâu quan trọng không thể thiếu trong quá trình học tập của mỗi sinh viên, nhằm tổng hợp củng cố lại những kiến thức đã học để áp dụng vào thực tiễn, phát huy tính sáng tạo, nâng cao trình độ chuyên môn đáp ứng nhu cầu cần thiết của xã hội

Được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên em được về thực tập tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

Đến nay luận văn tốt nghiệp đã hoàn thành và thời gian thực tập tốt nghiệp cùng kết thúc

Để có được như ngày hôm nay em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, các thầy cô giáo bộ môn, cùng các thầy cô giáo trong khoa đã quan tâm giúp đỡ em trong thời gian học tập và rèn luyện trong trường Đặc biệt, em xin

bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh đã tận tình,

ân cần chỉ bảo, hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của mình

Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, cán bộ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại cơ quan

Ngoài ra em xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè những người luôn bên em động viên giúp đỡ em trong toàn khóa học

Do điều kiện thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên khóa luận của

em chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được

sự đóng góp ý kiến và bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn bè để khóa luận của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 4 năm 2017

Sinh viên

Đinh Thị Hồng

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Mộc Châu năm 2016 28 Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc châu giai đoạn 2014-2016 33 Bảng 4.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc châu giai đoạn 2014-2016 35 Bảng 4.4: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc châu giai đoạn 2014-2016 36Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc châu giai đoạn 2014-2016 37 Bảng 4.6: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất thị trấn Mộc Châu giai đoạn 2014-

2016 39Bảng 4.7: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ chi nhánh VPĐKĐĐ

và Phòng TN&MT 41Bảng 4.8: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người dân 43

Hình 4.1: Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Mộc Châu 2016 29 Hình 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất của thị trấn Mộc Châu từ năm 2014-

2016 40

- QSDĐ : Quyền sử dụng đất

- SDĐ : Sử dụng đất

- UBND : Uỷ ban nhân dân

- VPĐKĐĐ : Văn Phòng đăng ký đất đai

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC HÌNH iii

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT iv

MỤC LỤC v

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát của đề tài 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 5

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 7

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 13

2.2.3 Những quy định trình tự chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo cơ chế 1 cửa tại xã, phường, thị trấn 17

2.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền trên địa bàn huyện Mộc Châu 21

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

3.3 Nội dung nghiên cứu 22

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của thị trấn Mộc Châu 22

3.3.2 Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu giai đoạn 2014-2016 22

3.3.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất 22

3.3.4 Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu 22

3.4 Phương pháp nghiên cứu 22

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 22

3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 23

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 24

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của thị trấn Mộc Châu 24

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 24

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 26

4.1.3 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu 27

4.2 Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc châu giai đoạn 2014-2016 33

4.2.1 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33

4.2.2 Công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất 34

4.2.4 Công tác tặng cho quyền sử dụng đất 35

4.2.5 Công tác thừa kế quyền sử dụng đất 36

4.2.6 Công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 37

4.2.7 Công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 38

trấn Mộc Châu giai đoạn 2014-2016 39

4.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất 41

4.3.1 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thông qua ý kiến của cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất 41

4.4 Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu 44

4.4.1 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu 44

4.4.2 Đề xuất một số giải pháp cho công tác chuyển quyền sử dụng đất 45

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 46

5.1 Kết luận 46

5.2 Đề nghị 47

TÀI LIỆU THAM KHẢO 48

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có

hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất Trong quá trình thực hiện và sau

2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tựu đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản lí Nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Luật Đất đai

2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993 Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai

1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà Luật Đất đai 2003 bộc lộ nhiều

điểm không phù hợp Sự ra đời của Luật Đất đai 2013 giúp khắc phục những hạn chế của luật đất đai 2003 Theo Luật Đất đai 2013 có 7 hình thức đó là: chuyển đổi quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại), tặng cho, thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thị trấn Mộc Châu là một thị trấn ở miền núi phía Tây Bắc Trong những năm gần đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai Do đó để thấy được những tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và

sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được

từ đó rút ra bài học kinh nghiệm để quản lý và sử dụng đất hiệu quả nhất

Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Khoa Quản lý Tài Nguyên, dưới sự hướng

dẫn của thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh em xin tiến hành nghiên cứu đề

tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc

Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2014-2016”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát của đề tài

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2014-2016 từ đó đề xuất một

số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lí được tốt hơn

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình quản lý

và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu

- Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu giai đoạn 2014-2016

- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất

- Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý tốt hơn

1.3 Ý nghĩa của đề tài

- Trong học tập và nghiên cứ khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế Làm rõ các quy định hiện hành trong chuyển quyền sử dụng đất, từ thực trạng và những tồn tại ngoài thực tế nhằm

đề xuất ra giải pháp phù hợp

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Quá trình làm đề tài giúp cho sinh viên hiểu

rõ hơn về công tác quản lí đất đai tại địa phương từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết và hoàn thiện công tác quản lí đất đai

- Đề tài là tài liệu tham khảo giúp cơ quan quản lí nắm chắc được công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương mình

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013;

- Luật Đất đai 2003;

- Luật Đất đai 2013;

- Bộ luật Dân sự 2005;

- Luật Thuế sử dụng đất và nhà ở;

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Quyết định số 93/QĐ-TT ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như

bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh

sự quản lý của Nhà nước

Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993

Qua 2 lần sửa đổi, bổ sung, Luật đất đai 1993 đã thêm hình thức chuyển QSDĐ thứ 6 là góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, tiếp tục

mở rộng thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là: tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Như vậy, Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy định người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển QSDĐ như sau:

1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất

2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất

4- Thừa kế quyền sử dụng đất

5- Tặng cho quyền sử dụng đất

6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất

7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]

Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh’’ nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ xấu lừa người có QSDĐ bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cho họ vay tiền rồi bỏ trốn Vì vậy, từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng QSDĐ’’ thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ ba tham gia’’ Như vậy, đến khi Luật Đất đai năm 2013 chỉ

có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là:

1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất

2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất

Trong công tác chuyển QSDĐ Nhà nước tiếp tục bổ sung thêm các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169, Luật Đất đai 2013)[8], trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b, khoản 1), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (điểm đ, khoản 1)

- Bổ sung quy định trong Luật đất đai quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (điều 171, Luật Đất đai 2013)[8] Việc xác lập quyền đối với trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng kí theo quy định tại điều 95 của Luật Đất đai 2013

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước,

xã hội ngày càng phát triển thị trường đất đai ngày càng sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Luật Đất đai năm 2013 ra đời, đã bổ sung cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai toàn xã hội

Huyện Mộc Châu có đường quốc lộ 6 chạy qua, là tuyến đường giao thông quan trọng vận chuyển hành khách và hàng hóa của tỉnh Sơn La với các tỉnh miền xuôi Ngoài ra còn có tuyến quốc lộ 43 nối đến cửa khẩu Pa Háng trên biên giới Việt – Lào Nhu cầu sử dụng đất của địa phương để làm dịch vụ hay phát triển các sản phẩm nông sản ngày cành tăng nhanh do giao thông

thuận lợi Từ đó đất đai có giá hơn nhu cầu sử dụng đất tăng cao kéo theo đó

là nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày một tăng cao

Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSDĐ tại huyện Mộc Châu đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lý đất đai địa phương Thực tế, trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực, Uỷ ban nhân dân huyện Mộc Châu và các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền SDĐ là việc chuyển dịch quyền SDĐ từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác theo quy định của pháp luật (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]

Theo luật Đất đai 2013 có 7 hình thức đó là: chuyển đổi quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại), tặng cho, thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, là hình thức đơn giản nhất của chuyển QSDĐ, thực chất hình thức này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu

là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điểm b, khoản 1, Điều 79, Luật Đất đai 2013)[8]

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ,

lệ phí trước bạ (Điều 190, Luật Đất đai 2013)[8]

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, mà thực chất là “đổi QSDĐ lấy tiền hoặc hiện vật tương đương không

thời hạn”, tức là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Với

hình thức này, người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật tương đương với mọi chi phí mà họ đã

bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ:

- Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định

- Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dung đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền hoặc hiện vật tương đương trong một khoảng thời gian nhất định”, tức là người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác dùng để thu tiền hoặc hiện vật theo

sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất Trường hợp cho thuê đất

là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước; trường hợp cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai quy định chỉ được cho thuê lại QSDĐ với trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]

2.2.1.4 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là người sử dụng đất cho người khác sử dụng đất của mình

mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả

Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng có các trường hợp tặng cho theo quan hệ tình cảm ngoài huyết thống

Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định các đối tượng nhận tặng cho QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và quy định cụ thể những trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng cho QSDĐ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]

2.2.1.5 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất

mà thực chất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quyđịnh của Bộ Luật Dân sự về thừa kế Dưới đây là một số quy định cơ bản về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người hàng sau mới được hưởng

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền

sử dụng đất, mà thực chất là người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận Hết thời gian vay mà người thế chấp bằng giá trị QSDĐ không trả được tiền thì Nhà nước sẽ phát mại tài sản là QSDĐ Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp QSĐĐ (bao gồm cả thế chấp QSDĐ có bên thứ 3 tham gia) một cách rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạtđộng tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]

Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay Do đó những quy định

về quyền bảo lãnh tương tự như thế chấp Từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức này thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ

ba tham gia”

2.2.1.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, mà thức chất là người sử dụng đất coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận Tuy

nhiên, chỉ được coi là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất khi quan hệ

giữa các chủ thể có hình thành pháp nhân mới Quy định này tạo cơ hội cho

sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó hình thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ( Điều

18, Luật Đất đai năm 2013)[8]

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo

4 điều kiện như sau :

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm

2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai năm

2013

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng

ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

2.2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất (Điều 168, Luật Đất đai 2013)[8]

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự

án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai 2013

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 190, Luật Đất đai 2013)[8]

1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b, khoản 1, điều

179 của Luật Đất đai 2013

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu

tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền

sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 trừ trường hợp được quy định tại điều 179 của Luật này

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền

sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận quyền chuyển QSDĐ ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở f) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển QSDĐ thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhà nước giao đất; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

để bán kết hợp cho thuê

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử dụng ổn định

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ

l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ theo kết quả hào giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ thuộc vào nơi cư trú trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191

và Điều 192 của Luật Đất đai 2013

2.2.3 Những quy định trình tự chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo

cơ chế 1 cửa tại xã, phường, thị trấn

"Một cửa" là cơ chế giải quyết công việc của tổ chức, công dân thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính Nhà nước từ tiếp nhận yêu cầu, hồ sơ đến trả lại kết quả thông qua một đầu mối là "bộ phận tiếp nhận và trả kết quả" tại

cơ quan hành chính Nhà nước [9]

Việc thực hiện cơ chế "một cửa" nhằm đạt được bước chuyển căn bản trong quan hệ và thủ tục giải quyết công việc giữa cơ quan hành chính Nhà nước với tổ chức, công dân, giảm phiền hà cho tổ chức, công dân, chống tệ nạn quan liêu, tham nhũng, cửa quyền của cán bộ, công chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước

2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đât nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”(Điều 78, Nghị định 43)[3]

1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

2 Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường

3 Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp

xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt

4 Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh

lý bản đồ địa chính

5 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận

6 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất; Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định 43

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản gắn liền với đất của

vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng (Điều 79, Nghị định 43)[3]

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện

đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

2 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

3 Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý

4 Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã

ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại khoản này

- Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày [3]

2.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền trên địa bàn huyện Mộc Châu

Mộc Châu là huyện miền núi nằm ở vùng Tây Bắc, về hướng Đông Nam của tỉnh Sơn La Huyện Mộc Châu có tổng diện tích tự nhiên 107.170

ha Huyện có 15 đơn vị hành chính trong đó có 2 thị trấn và 13 xã Với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển các ngành kinh tế đang ngày một gia tăng Đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp, các ngành quan tâm Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Mộc Châu nói chung có sự biến động Người dân tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu

giai đoạn 2014 – 2016

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đánh giá hoạt động của 7 hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

Địa điểm: Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh

- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán

bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất

- Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu