MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Giá bất động sản (BĐS)“tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường như”"độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh khơng lành mạnh" có“những yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ”; có“những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân khơng muốn bán nhà đất cha ơng để lại, khơng thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng BĐS nói chung,”cụ thể là:” 1.“Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS” bao gồm: Nhóm yếu tố tự nhiên, nhóm yếu tố kinh tế nhóm yếu tố liên quan đến thị trường “2 Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng.” “3 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: thứ yếu tố kinh tế liên quan tình hình cung-cầu BĐS khu vực, đặc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực, mức giá bình quân loại đất vùng” ” Thứ hai là“các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS.” Đống đa quận trực thuộc thủ đô Hà Nội, khu vực nội thành Hà Nội với nhiều tiện lợi cho việc sinh sống Đây quận có vị trí“trung tâm thành phố tiếp giáp với nhiều quận huyện như: phía Bắc giáp quận Ba Đình, phía Nam giáp với phận Thanh Xn huyện Thanh Trì, phía Đơng giáp quận Hồn Kiếm Hai Bà Trưng, phía Tây giáp quận Cầu Giấy phận quận Thanh Xuân.” “Đống Đa quận có địa hình tương đối phằng Hiện quận có 56 đường phố với hệ thống cầu đường nâng cấp Tiêu biểu số điểm đầu quốc lộ 6, đường cao tốc Láng – Hoà Lạc, đường vành đai Ngoài ra, quận cịn có khu cơng nghiệp đan xen với trung tâm văn hoá, khoa học, dịch vụ… Bên cạnh đó, Quận Đống Đa khu vực có nhiều di tích mang giá trị cao, tiêu biểu như: khu di tích Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Gò Đống Đa, Đàn Xã Tắc, Pháo Đài Láng, Chùa Bộc, Chùa Láng, Ô Chợ Dừa, Sân vận động Hàng Đẫy, Ga xe lửa Hà Nội, Chợ Kim Liên…Những năm qua, tình hình mua bán nhà đất thổ cư quận Đống Đa diễn sôi động Bởi quận Đống Đa có dự án quy hoạch giao thơng đại Bên cạnh Đống Đa tập trung nâng cấp hệ thống hạ tầng giao thông như: tuyến đường sắt có dọc theo đường Giải Phóng – Lê Duẩn dự kiến thay tuyến đường sắt đô thị chạy cầu cạn, xây dựng tuyến đường sắt thị khác dọc theo đường Nguyễn Chí Thanh đường Yên Lãng – Hào Nam – Cát Linh – Ga Hà Nội Đồng thời quận thúc đẩy xây dựng thêm bãi đỗ xe để phục vụ nhu cầu người dân Hoạt động thương mại – dịch vụ địa bàn quận Đống Đa đẩy mạnh phát triển Hiện địa bàn quận hình thành số trung tâm thương mại sơi động Khâm Thiên, Nam Đồng, Giảng Võ…Do đặc điểm vị trí địa lý, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội Quận mà giá đất thổ cư địa phương có thay đổi đáng kể.” Tổng quan nghiên cứu liên quan Trong giai đoạn gần đây, có nhiều tác giả nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá đất kinh tế khu vực khác cụ thể là: Với liệu 6000 quan sát, Pyykkonen (2006), cho thấy giá đất Phần Lan bị ảnh hưởng diện tích đất loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh vị trí mảnh đất tọa lạc Trong Topcu (2009), nghiên cứu liệu 403 quan sát Thành phố Istanbul, thổ Nhĩ Kỳ cho thất giá đất bị tác động yếu tố khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm thành phố vệ sinh môi trường xung quanh mảnh đất Luận văn thạc sỹ,“Nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Quận Đống Đa - Thành Phố Hà Nội (Nguyễn Viết Tuyến, 2011) Luận văn rõ nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu gồm có cung - cầu nhà đât, yếu tố thông thường, yếu tố vị trí, yếu tố cá biệt yếu tố khác Trong yếu tố vị trí đóng vai trị quan trọng, yếu tố định đến giá đất.“Vị trí yếu tố định giá đất Những đất có vị trí thuận lợi, nằm mặt đường, gần trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội có khả kinh doanh bn bán giá đất chuyển nhượng nơi cao Tuy nhiên, loại vị trí đất nằm khu phố khác giá chuyển nhượng khác Yếu tố vị trí yếu tố định giá chuyển nhượng cao hay thấp thị trường yếu tố làm biến động giá đất thị trường” Tác giả Lê Khương Ninh (2011), với viết “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị Đồng Sông Cửu Long” sử dụng mơ hình với 14 biến đưa vào mơ hình Thơng qua thu thập liệu 1860 có thực giao dịch mua bán đất chọn ngẫu nhiên Đồng Sông Cửu Long Kết cho thấy, giá đất thổ cư chịu ảnh hưởng yếu tố phi nông nghiệp khoảng cách đến trung tâm, khu thương mại trường học Đặc biệt, vị trí mặt tiền tình hình an ninh làm tăng giá trị đất Đây yếu tố thực ảnh hưởng đến giá đất vùng ven, việc phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, tiện ích phục vụ dân sinh hoạt động sản xuất kinh doanh đảm bảo an ninh làm tăng giá trị đất vùng ven Kết nghiên cứu cho thấy kỳ vọng giá làm tăng giá đất, xuất phát từ thông tin đắn thơng tin “ảo” khơng thống nên làm méo thị trường đất đai mang lại lợi ích khơng đáng cho phận người tham gia giao dịch thị trường Do đó, để làm lành mạnh thị trường thơng tin cần phải minh bạch để đất định giá với giá trị Trần Thu Vân Nguyễn Thị Giang (2011) sử dụng mẫu liệu gồm 160 quan sát thành phố Hồ Chí Minh cho diện tích mảnh đất khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm thành phố có ảnh hưởng đến giá đất “Nguyễn Ngọc Vinh (2012) nhận diện 18 yếu tố tác động đến giá trị bất động sản Các yếu tố tác giả tổng hợp thành nhóm yếu tố : vị trí, yếu tố vật chất, yếu tố kinh tế, tình trạng sử dụng yếu tố phi bất động sản Trong nhóm yếu tố vị trí bao gồm yếu tố: hạ tầng an ninh, môi trường, giao thông, cảnh quan, phong thủy Nhóm yếu tố vật chất bao gồm hình dáng, kích thước, kiến trúc, xây dựng; nhóm yếu tố kinh tế bao gồm lợi ích tiềm năng, lợi ích kinh doanh, quyền tài sản Nhóm yếu tố phi bất động sản bao gồm bất động sản đính kèm, sách, giá trị vơ hình Nghiên cứu đến kết luận 18 yếu tố đưa tác động đến giá trị bất động sản.” Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất Thành phố Hồ Chí Minh (Phan Đình Ngun Lê Ngọc Tú, 2015) Nhóm tác giả nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) phương pháp hồi quy OLS cho mẫu nghiên cứu gồm 269 khách hàng mua đất đô thị Kết nghiên cứu cho thấy kinh tế, xã hội, môi trường, sở hạ tầng pháp lý yếu tố hình thành nên giá đất TPHCM Điều kiện kinh tế thuận lợi giá đất tăng Mơi trường đảm bảo tốt giá đất hình thành tương quan thuận với mơi trường Khu đất có pháp lý vững hơn, nằm khu vực thuận lợi hơn, có sở hạ tầng tốt làm cho giá đất tăng lên Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên (Phan Đình Binh Trần Thị Mai Anh, 2015) Các số liệu nhóm tác giả thu thập tổng hợp mã hóa phần mềm Excel xử lý liệu SPSS phiên 16.0 Kết nghiên cứu cho thấy: vị trí đất, độ rộng mặt tiền quy hoạch sử dụng đất ba yếu tố có tương quan lớn tới yếu tố giá đất Từ“đó đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường nhằm xây dựng tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả sinh lời đất mặt giá thị trường nhằm mang lại hiệu công tác định giá”đất.” Bùi Ngọc Toản (2016), nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quận 12, Thành Phố Hồ Chí Minh Với 334 quan sát, nghiên cứu sử dụng phương pháp hồi quy bình phương nhỏ (OLS) để xác định yếu tố tác động đến giá đất Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh Kết cho thấy loại hẻm, loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh mảnh đất tọa lạc, nước sạch, an ninh khu vực, vệ sinh môi trường xung quanh mảnh đất, khoảng cách đến trung tâm thành phố, chiều rộng đường diện tích mảnh đất yếu tố tác động mạnh đến giá đất Kết nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn cao có giá trị nhà đầu tư, nhà nghiên cứu nhà hoạch định sách “Nguyễn Ngọc Anh cộng (2016) rõ nhóm yếu tố tác động đến biến động giá đất bao gồm: nhóm yếu tố vị trí, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố xã hội, nhóm yếu tố mơi trường, nhóm yếu tố cá biệt, nhóm yếu tố sở hạ tầng nhóm yếu tố sách pháp lý nhà nước Các yếu tố chuyển hóa vào mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit, kỹ thuật phân tích nhờ trợ giúp SPSS rút ngắn giai đoạn phân tích đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến biến động giá đất thị thành phố Thái Nguyên Trong đó, nhóm yếu tố vị trí đóng góp 34,17%, hạ tầng 22,48%,yếu tố mơi trường đóng góp 15,26%, cịn lại nhóm yếu tố khác Qua đó, tác giả đề xuất nhóm giải pháp để định giá giá trị lô đất phát triển thị trường bất động sản.” Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát Đề tài nhằm nghiên cứu yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội Mục tiêu cụ thể Thứ nhất, Hệ thống hóa sở lý luận yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố Thứ hai, Đánh giá thực trạng yếu tố tác động đến nhà thổ cư mặt phố quận Đống Đa Thứ ba, Đánh giá dự báo tác động yếu tố tới giá nhà thổ cư mặt phố quận Đống Đa Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Đề tài thực nghiên cứu Quận Đống Đa Phạm vi thời gian: Tác giả thực nghiên cứu giao dịch bất động sản khoảng thời gian từ 2014 - 2016 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập số liệu Số liệu thứ cấp: Số liệu thứ cấp thu thập chọn lọc từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Đống Đa, Sở tài nguyên Môi trường Hà Nội, Uỷ ban nhân dân“thành phố Hà Nội, Niên giám Thống kê thành phố Hà Nội, Cục Thống kê thành phố Hà Nội.”Các cơng trình nghiên cứu, viết đăng tải báo, tạp chí phương tiện Internet Số liệu sơ cấp: Trước tiên, số liệu thu thập từ hồ sơ giao dịch đất thổ cư địa bàn quận Đống Đa giai đoạn từ năm 2014 đến 2016 văn phịng cơng chứng địa bàn Thành phố Hà Nội Quy mô mẫu nghiên cứu Dựa vào lý thuyết thống kê“cơ ta có ba yếu tố ảnh hưởng đến định cỡ mẫu cần chọn là: (1) Độ biến động liệu, (2) Độ tin cậy nghiên cứu, (3) khoảng sai số cho phép.” Cỡ mẫu xác định theo công thức: n= p(1-p) (Z α/2/ MOE)2 Với n: cỡ mẫu p: tỉ lệ xuất phần tử đơn vị lấy mẫu mục tiêu chọn mẫu (0≤p ≤1) Z: giá trị tra bảng phân phối chuẩn Z ứng với độ tin cậy MOE: Sai số cho phép với cỡ mẫu nhỏ + Độ biến động liệu V = p (1-p) Trong trường hợp bất lợi độ biến động liệu mức tối đa V= p (1-p) ->max -> V’ =1-2p =0 -> p =0,5(1) + Độ tin cậy nghiên cứu Đề tài chọn độ tin cậy mức 95 % nên sai lầm tối đa α =5% Ta có giá trị tra bảng phân phối chuẩn ứng với độ tin cậy 95% Z α/2 =1,564 + Sai số cho phép với cỡ mẫu nhỏ 5% (3) Kết hợp (1), (2) (3) ta có cỡ mẫu n= 110 quan sát Như với yêu cầu đặt cỡ mẫu số quan sát lớn 110 đủ lớn để tiến hành nghiên cứu Phương pháp phân tích Để đạt mục tiêu nghiên cứu đề tác giả sử dụng phương pháp phân tích định lượng dựa sở phân tích tương quan, kiểm định phân tích hồi quy trợ giúp phần mềm STATA EVIEWS Kết cấu luận văn Trong luận văn phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu nghiên cứu, luận văn kết cấu theo chương Chương 1: Cơ sở lý luận yếu tố tác động lên giá nhà thổ cư mặt phố Chương 2: Thực trạng ảnh hưởng yếu tố tác động lên giá nhà thổ cư mặt phố quận Đống Đa Chương 3: Dự báo thị trường nhà thổ cư mặt phố quận Đống Đa đến năm 2025 ... luận yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố Thứ hai, Đánh giá thực trạng yếu tố tác động đến nhà thổ cư mặt phố quận Đống Đa Thứ ba, Đánh giá dự báo tác động yếu tố tới giá nhà thổ cư mặt phố. .. yếu tố tác động lên giá nhà thổ cư mặt phố Chương 2: Thực trạng ảnh hưởng yếu tố tác động lên giá nhà thổ cư mặt phố quận Đống Đa Chương 3: Dự báo thị trường nhà thổ cư mặt phố quận Đống Đa đến. .. định giá giá trị lô đất phát triển thị trường bất động sản.” Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát Đề tài nhằm nghiên cứu yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội