a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại) đã được[r]
(1)Bài - Nhà sách nhà ở Bài đọc bắt buộc:
- O’ Sullivan, Chương XIII (nhóm 7) Các trả lời báo đọc thêm cần chuẩn bị:
- Chính sách hỗ trợ thơng qua ngan hàng có tốt hơn? - Phương pháp Hedonic price modeling gi?
- Làm để kích thích vai trị khu vực tư nhân tham gia cung cấp nhà xã hội? - Mơ hình sách phù hợp Việt Nam?
-Tóm tắt đọc O’ Sullivan, Chương XIII - Why is housing different?
Phần sách khám phá tính kinh tế thị trường nhà đô thị đánh giá kết sách nhà khác Chính phủ liên bang chi khoảng $ 30 tỉ USD năm để hỗ trợ hộ gia đình có thu nhập thấp, với số tiền chi cho nhà công cộng, nhà tư nhân trợ cấp, phiếu giảm giá (voucher) cấp cho hộ gia đình có thu nhập thấp Ngồi ra, phủ liên bang chi khoảng 66 tỉ USD doanh thu thuế năm để trợ cấp lãi suất chấp, hầu hết lợi ích dành cho hộ gia đình có thu nhập cao
1 Các cách tiếp cận hưởng thụ dựa khái niệm ngơi nhà gồm có loạt dịch vụ nhà ở, giá tiềm ẩn
Nhà bền chủ sở hữu kiểm soát vị trí bậc thang chất lượng cách chi tiêu bảo trì, sửa chữa, cải tạo, tu sửa
Việc cung cấp nhà tương đối không co giãn thời gian dài thời gian phần lớn cổ phiếu nhà sử dụng
4 Các chi phí chuyển động tương đối lớn, hộ gia đình thay đổi tiêu dùng nhà họ không thường xuyên thực thay đổi lớn họ di chuyển Mơ hình lựa chọn giải thích làm ngơi nhà di chuyển xuống bậc thang chất lượng cho hộ gia đình có thu nhập thấp dần
(2)1 Đặc điểm riêng biệt nhà
Chương 13 giải thích nhà khác so với sản phẩm khác: Nhà không đồng (nhà khác kích thước, tuổi tác, thiết kế, vị trí) độ bền cao, việc chuyển từ nhà sang khác tốn Các mơ hình lọc thị trường nhà giải thích lực lượng kinh tế mà nguyên nhân để di chuyển xuống bậc thang chất lượng cho hộ gia đình có thu nhập thấp dần
a) Tính đa dạng hưởng thụ
Các nghiên cứu khác cho thấy đặc điểm khu phố có tác động tích cực giá nhà gần nơi làm việc, trường học, trạm trung chuyển, nhà thờ
Ngược lại, giá trị nhà thấp khu dân cư gần khu vực có tỉ lệ tội phạm cao, sở chất thải độc hại, quốc lộ ồn (hình minh họa)
b) Tính lâu bền, xuống cấp bảo trì
Một ngơi nhà cung cấp dịch vụ nhà cho 100 năm bảo dưỡng thích hợp Khi khơng bảo trì sửa chữa thường xuyên, nhà bị xuống cấp, giảm chất lượng theo thời gian Người tiêu dùng sẵn sàng trả nhiều tiền cho nhà có chất lượng cao (hình minh họa)
Cùng thời gian, chi phí tăng, chi phí biên tăng Nếu giá không thay đổi (đường doanh thu biên không dịch chuyển), chất lượng tối đa hóa lợi nhuận giảm
(3)Ba kịch nhà rời khỏi thị trường
Rời tạm thị trường Giá dự kiến tưởng lai tăng, chi phí hội để nắm giữ tài sản thấp so với việc giữ tài sản
Chuyển đổi Chuyển đổi lợi nhuận hoạt động khác tạo đủ lợi nhuận để bù đắp chi phí chuyển đổi
Từ bỏ Việc sử dụng thay tốt không tạo đủ lợi nhuận để trang trải chi phí chuyển đổi
• Một ngơi nhà bị bỏ hoang khơng thể sử dụng để làm nhà sử
dụng thay
• Chính sách thuế địa phương ảnh hưởng đến vấn đề bị bỏ hoang thuế tài sản không linh hoạt White (1986) suốt năm 1980, thuế bất động sản yếu tố quan trọng bị bỏ rơi thành phố New York
• Những ngơi nhà bỏ hoanh nhanh chóng trở thành ngoại tác gây hiệu (vẽ graffiti, ma túy, tội phạm), làm giảm hấp dẫn tương đối khu phố
Ba cách tăng lượng cung nhà: Xây dựng thêm nhà mới, Tăng bảo trì nhà sử dụng, Nâng cấp nhà sử dụng
• Phần lớn nhà thị trường thời điểm cụ thể nhà sử dụng
(4)• Việc cung cấp nhà sử dụng tương đối không co giãn thời gian tương đối dài tỷ lệ suy giảm nhà tương đối thấp, cải tạo tu sửa tương đối đắt tiền
• Lý luận tương tự áp dụng đến giảm giá thị trường Nếu giá thấp làm ngưng hoàn toàn cơng trình mới, lượng cung giảm 2-3% năm
• Ozanne Struyk (1978) ước tính độ co giãn cho 10 năm sử dụng nhà 0,20 0,30
• De Leeuw Ekanem (1971) ước tính độ co giãn cung dài hạn cho thuê nhà 0,30-0,70
c) Chi phí di chuyển cân người tiêu dùng
• Đối với hầu hết hộ gia đình, thay đổi tiêu dùng nhà đòi hỏi di chuyển đến nơi khác, chi phí di chuyển đáng kể
• Cũng giống nhiều mặt hàng khác, tiêu dùng tối đa hóa tiện ích nhà tăng theo thu nhập Cụ thể, độ co giãn theo thu nhập cầu nhà khoảng 0,75 (Ellwood Polinski, 1979)
2 Mơ hình lọc thị trường nhà ở
Mơ hình lọc thị trường nhà cho thấy làm nhà thay đổi theo thời gian chất lượng thu nhập người sử dụng Quá trình lọc có hai tính bản: Giảm chất lượng
Giảm thu nhập người cư ngụ Các giả thiết:
- Mỗi nhà đơn vị chất lượng năm,
- Sự xuống cấp bị đảo ngược
- Mỗi hộ có khoảng cách tối đa chất lượng nhà lý tưởng thực tế
• Việc sản xuất nhà bù đắp suy giảm mức chất lượng nhà cũ
(5)• Dù nhà thường bị chiếm đóng hộ gia đình có thu nhập cao, khoản trợ cấp đẩy nhanh tiến độ lọc nhà sử dụng để làm giảm thu nhập hộ gia đình, tất người hưởng lợi từ khoản trợ cấp
• Khi hộ gia đình cung cấp tùy chọn trợ cấp nhà mới, họ di chuyển sớm mức độ chất lượng nhà có sẵn cho chọn lựa tăng
• Lệnh cấm xây dựng ảnh hưởng đến trình chọn lựa, dẫn đến giá cao chất lượng nhà thấp
• Kiểm sốt tốc độ tăng trưởng tạo giá cao
• Trong mơ hình với thu nhập tăng, nhu cầu nhà có nghĩa chọn lựa chí cịn có lợi
• Khi thu nhập tăng, nhu cầu chất lượng nhà tất mức thu nhập tăng Lúc này, để đáp ứng nhu cầu, hộ chi nhiều tiền để tu bổ gia tăng chất lượng so với ban đầu Lợi nhà so với sửa chữa nhà cũ lớn điều tạo nguồn cung nhà chất lượng cao cho hộ gia đình
• Một hạn chế nguồn cung thị trường chất lượng cao nguyên nhân tạo nên giá cao hai thị trường Một sách kiểm sốt tăng trưởng làm giảm chọn lựa, ảnh hưởng truyền tới phân khúc thị trường chất lượng trung bình • Ngồi ra, người tiêu dùng chạy trốn giá cao thị trường chất lượng cao làm tăng nhu
(6)Câu hỏi 1: • Chính sách hỗ trợ thơng qua ngân hàng có tốt hơn?
• Vai trị hệ thống tài nhà huy động tiền tiết kiệm dân chúng cho hộ gia đình có nhu cầu vay vốn để phát triển nhà
• Ở hệ thống tài nhà trực tiếp (khơng qua trung gian), khoản tiết kiệm cần thiết trực tiếp để mua nhà huy động trực tiếp từ nguồn tiết kiệm người mua, cha mẹ, họ hàng, hay người bán Trong trường hợp này, phương thức toán thỏa thuận theo quan hệ họ hàng, bạn bè Hệ thống không hiệu nhu cầu vay thường lớn khả cung cấp Đây hệ thống tài quốc gia mà tổ chức tài phát triển chưa đủ mạnh không cho cá nhân vay vốn để mua nhà • Trái lại, hệ thống trực tiếp hệ thống ngân hàng tín dụng quỹ tiết kiệm
(Anh, Mỹ, Canada), hệ thống tín dụng tiết kiệm theo hợp đồng (Đức, Áo, Pháp), hệ thống ngân hàng tín dụng chấp (Châu Âu Bắc Âu), ngân hàng đóng vai trị trung giantài huy động tiền tiết kiệm dân chúng hay bán trái phiếu thị trường tài sử dụng vào việc cho vay để phát triển nhà ở, “hợp đồng tiết kiệm nhà ở” hay “hợp đồng phát triển thể chấp nhà ở” (cái tổng hợp hệ thống tài nhà trung gian sách trang 142-143)
• Các sách hỗ trợ thơng qua ngân hàng có tác động tích cực đến phát triển nhà + Thị trường nhà Việt Nam tương đối hạn hẹp, đa phần người quan
tâm đến thị trường mua bán nhà thuê nhà Trong đó, khả tiếp cận nhà người nghèo người có thu nhập thấp- người thật cần nhà lại kho khăn So với hệ thống tài trực tiếp trước (không qua trung gian), chủ yếu vay mượn từ gia đình, người thân,… khó khả thi không hiệu Nguyên nhân nhu cầu vay thường lớn khả cung cấp Do sách hỗ trợ thơng qua qua ngân hàng tốt
(7)Câu hỏi 2: Phương pháp Hedonic price modeling (HPM) gi? Mơ hình hồi quy hedonic
a) Phương thức hedonic
HPM kỹ thuật lâu đời xác định giá trị kinh tế phát triển Lancaster (1966), Ridker (1967), Griliches (1971) Rosen (1974) Ban đầu mơ hình sử dụng để nghiên cứu mối quan hệ giảm thiểu nhiễm khơng khí tác động đến giá trị tài sản, HPM trở thành nghiên cứu quan trọng nửa sau năm 1970 năm 1980 Trong thời kỳ này, phương thức giá hedonic chuyển đổi công cụ quan trọng nghiên cứu học thuật, sử dụng nghiên cứu lý thuyết thực nghiệm xác định giá trị tiền tệ hàng hoá phi thị trường liên quan đến đặc tính mơi trường địa điểm bất động sản
Phương pháp định giá hedonic (HPM) sử dụng để ước tính giá trị kinh tế cho hệ sinh thái môi trường có ảnh hưởng trực tiếp đến giá thị trường Nó thường áp dụng cho biến giá nhà đất, phản ánh giá trị thuộc tính môi trường địa phương Thị trường bất động sản thường sử dụng phương pháp hedonic định giá giá trị mơi trường từ "hedonic" xuất phát từ nguồn gốc Hy Lạp, có nghĩa là, "niềm vui"- hài lịng
Do đó, phương pháp định giá dựa vào thông tin cung cấp hộ gia đình họ đưa định cho vị trí BĐS họ Họ có niềm vui cách sống nơi tốt đẹp Nhưng nhu cầu nhà đất tăng, giá nhà đất tăng phí sinh hoạt nơi tốt đẹp tương đối cao Để xác định BĐS tốt ngồi đặc điểm BĐS yếu tố ngoại tác môi trường quan trọng Các yếu tố ngoại tác: khơng khí, nước, nhiễm tiếng ồn có tác động trực tiếp đến giá trị tài sản
Bằng cách so sánh tài sản có đặc điểm khác cách kiểm tra giá tài sản theo thời gian điều kiện môi trường thay đổi điều chỉnh cho tất yếu tố môi trường, thông tin thị trường nhà sử dụng để ước tính người dân phải trả tiền cho chất lượng môi trường
b) Chức giá hedonic
(8)đường giao thông, trường học, khoảng cách từ BĐS đến bệnh viện, trạm xe buýt, trung tâm thành phố, ga đường sắt, sân bay …
Hàm hồi quy hedonic giá BĐS xác định dạng sau P = f (s1, s2, s3 si; n1, n2, n3 nj; e1, e2, e3 … ek), với s1, s2, s3 biến cấu trúc nhà; n1, n2, n3 biến khu phố e1 , e2, e3 biến mơi trường Hình thức chức hàm hàm tuyến tính phi tuyến tính Sử dụng phân tích hồi quy, để ước tính mối quan hệ mức độ đặc trưng nhà giá nhà
c) Một số vấn đề HPM
Phương pháp hedonic sử dụng liệu chuyên sâu Để ước tính giá chức hedonic cho thị trường cụ thể, đòi hỏi số lượng lớn quan sát mô tả giá bán đặc điểm nhiều tài sản thị trường Một giả định HPM hộ gia đình có thơng tin hồn hảo Nếu hộ gia đình bán BĐS khơng nhận thức giá thị trường đặc điểm tài sản khác thị trường có khả họ trả cho tài sản cần bán thấp giá thị trường dẫn tới tổn thất giao dịch
Ngoài ra, giá BĐS không điều chỉnh thay đổi cầu cung thị trường nhà thay đổi Trong thực tế nhiều yếu tố thông tin không hồn hảo chi phí giao dịch cho kết sau trình điều chỉnh thời gian Thêm vào đó, chi phí giao dịch thị trường bất động sản đa dạng có giá trị đáng kể
Một vấn đề mà cần quan tâm tượng đa cộng tuyến Thông thường đặc điểm mơi trường có cộng tuyến với Chẳng hạn như: tài sản gần đường giao thông có nhiễm tiếng ồn lớn nồng độ chất nhiễm khơng khí cao
Điều có nghĩa khó khăn để tách biến độc lập hai hình thức nhiễm tính giá tài sản Quan trọng phải giả định thị trường nhà ở trạng thái cân Nhưng thực tế không thị trường nhà trạng thái cân hoàn hảo thời gian Trong trạng thái cân bằng, mong đợi giá biến động nhanh chóng chững lại, ước tính giá BĐS cịn có ý nghĩa
d) Dạng mơ hình hedonic
Mơ hình hedonic mơ hình mở, với biến thu thập tùy vào liệu mà mơ hình nghiên cứu Có mơ hình sử dụng chủ yếu sử dụng biến đặc tính nhà để xác định giá BĐS, nghiên cứu Hasan Selim (2009) Có mơ hình lại sử dụng chủ yếu yếu tố ngoại tác biến xác định giá trị BĐS, nghiên cứu gần Gabriel K B (03/2011) Và nhiều nhiên cứu khác kết hợp yếu tố nội tác ngoại tác ảnh hưởng tới giá BĐS như: Taylor, L.O 2002; Bernardo (2002); Ustaoğlu, E (2003)
Mơ hình hedonic Ridker (1976) trình bày: Pi = f (S1i Ski , N1i Nmi , Z1i Zni)
(9)S = đặc điểm kết cấu nhà (1 k), kích diện tích nhà, số lượng phịng, loại hình xây dựng, …
N = đặc điểm khu dân cư (1 m), khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương,…
Z = môi trường đặc trưng (1 n), chất lượng khơng khí, nguồn nước, tiếng ồn… Được viết dạng:
Pi = α0 + α1S1i + α2i S2i + + αki Ski + β1N1i + β2N2i + + βmNmi + γaZai
Câu hỏi 3: Làm để kích thích vai trị khu vực tư nhân tham gia cung cấp nhà xã hội?
Nhiều nghiên cứu giới như: “Nhà cho người” (“Housing for all” – Ngân hàng Thế giới, 2006); “Đánh giá thị hóa Việt Nam” (Ngân hàng Thế giới, 2011); “Nhà nhà xã hội” (UN- Habitat, 2011) rằng, nhà xã hội phận gắn liền với phát triển đô thị đô thị lớn: (1) Nhà cho người di cư- thị hóa- nơng thơn di dân thành phố; (2) Nhà cho người dãn dân vùng nội thành; (3) Nhà cho niên kết hôn; (4) Nhà cho đối tượng phải quan tâm giải nhà nhà xã hội; (5) Nhà cho hộ gia đình bị giải phóng, di dời
Ngân hàng giới (2011), Đánh giá Đơ thị hóa Việt Nam nhận định, đô thị Việt Nam đảm bảo nguồn cung nhà đa dạng để đáp ứng nhu cầu nhiều phân khúc thị trường Có vẻ phần lớn nhu cầu nhà Việt Nam, đặc biệt với nhóm xã hội, đáp ứng theo mơ hình sau đây: (1) Các nhà thầu nhỏ xây nhà theo kiểu truyền thống thị xã, thị trấn thành phố nơi đất, vùng ngoại vi thị xã thành phố; (2) Chính phủ hỗ trợ phát triển khu dân cư cách mở rộng mạng lưới đường sá để kết nối làng xã, thôn gần thành phố; (3) Các cá nhân tự nâng cấp bảo dưỡng nhà (kể tăng mật độ sàn xây dựng cách tăng chiều cao nhà), cịn Chính phủ nâng cấp sở hạ tầng dịch vụ
UN – Habitat (2011)2 cách tiếp cận nhằm hỗ trợ dân thành thị nghèo tìm nơi phù hợp thành phố Châu Á, tập trung vào việc giải khu ổ chuột thành phố Châu Á Trong đó, tác giả có nêu định nghĩa khu ổ chuột, phân loại khu ổ chuột Châu Á, tìm nguyên nhân tồn tại, tìm cách thức xóa bỏ khu ổ chuột này, tập trung vào nhóm giải pháp sau: (1) Nâng cấp chỗ, (2) Tái định cư, (3) Nhà công cộng Chính phủ xây dựng, (4) Mặt dịch vụ, (5) Chiến dịch nhà quy mơ tồn thành phố
1 Kinh nghiệm phát triển nhà xã hội Nhật Bản
(10)xã nhà phụ trách Hợp tác xã nhà sử dụng vốn đầu tư Chính phủ để xây dựng nhà ở, hay xin quyền sử dụng đất theo thủ tục pháp luật Bên cạnh Chính phủ cịn xây dựng mối quan hệ vững mạnh với doanh nghiệp có sức ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp để thu hút vốn đầu tư xã hội cho phát triển nhà phúc lợi
Để người dân tiếp cận với nhà phúc lợi, Chính phủ ban hành sách tài thơng qua việc áp dụng sách cho vay ưu đãi lãi xuất thấp để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng phát triển nhà Cho người nhà xã hội vay vốn mua nhà với lãi suất thấp 1/3 lãi suất thơng thường thời hạn hồn trả vốn 35 năm Ngồi ra, Chính phủ cịn áp dụng sách ưu đãi miễn giảm thuế thuế bất động sản, thuế sở hữu tài sản cố định nhằm khuyến khích người dân tự xây dựng nhà mua nhà
2 Kinh nghiệm Hoa Kỳ
Chính phủ lập quy hoạch pháp quy quy hoạch bao gồm tổng thể quy hoạch điều lệ khu vực để điều tiết kiểm soát việc mở rộng đất đai Đối với khu vực quy hoạch mới, thiết phải đảm bảo nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Và để bù đắp thiệt hại kinh tế công ty phát triển nhà đất, quyền địa phương nới lỏng quản lý giám sát quyền sử dụng đất khu vực thông qua quy định giá đất khu vực Chính phủ Mỹ xây dựng ưu đãi nhà đầu tư, người mua nhà miễn giảm thuế, miễn giảm thuế thu nhập, thuế đất…
3 Tại Việt Nam
Điều 6.Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà xã hội (Dự thảo: NGHỊ ĐỊNHVề phát triển và quản lý nhà xã hội)
1 Dự án phát triển nhà xã hội nguồn vốn ngân sách Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định Điều 58 Luật nhà ở, cụ thể là:
a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất diện tích đất phạm vi dự án xây dựng nhà xã hội (bao gồm quỹ đất để xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại) phê duyệt Trường hợp chủ đầu tư dự án nộp tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà xã hội trường hợp chủ đầu tư dự án nộp tiền sử dụng đất quỹ đất 20% Nhà nước hồn trả lại khấu trừ vào nghĩa vụ tài mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước theo quy định pháp luật đất đai
b) Được miễn thực thủ tục thẩm định thiết kế sở trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà xã hội quan có thẩm quyền ban hành; áp dụng hình thức tự thực công tác tư vấn, thi công xây lắp có đủ lực theo quy định
(11)đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà xã hội giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà xã hội sau đầu tư
d) Trường hợp dự án phát triển nhà xã hội mà phương án quy hoạch chi tiết quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt khơng bố trí quỹ đất riêng để xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại phạm vi dự án chủ đầu tư phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà dự án để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại
Phần kinh doanh thương mại quy định khoản phải hạch toán chung vào toàn dự án phát triển nhà xã hội bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định Điều 11 Nghị định
e) Ngồi phần diện tích kinh doanh thương mại nêu Điểm c d Khoản này, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung hộ dân cư phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe cơng trình hạ tầng thiết yếu khác) Phần diện tích xác định sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hành phương án quy hoạch - kiến trúc quan có thẩm quyền phê duyệt
2 Hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư nhà xã hội thuê, cho thuê mua để bán Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định khoản Điều
3 Trường hợp đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê đối tượng quy định Điều 49 Luật nhà giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật thuế nhà xã hội Sau thời gian cho thuê tối thiểu 05 (năm) kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê, chủ đầu tư dự án phép bán quỹ nhà cho người thuê (nếu có nhu cầu) theo giá bán nhà xã hội thời điểm bán nhà
4 Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự tự đầu tư xây dựng nhà tự mua nhà thuê nhà để bố trí cho người lao động doanh nghiệp mà khơng thu tiền th nhà có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt giá thuê nhà xã hội Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chi phí mua nhà thuê nhà tính sau:
a) Tính vào giá thành sản xuất tính thuế thu nhập doanh nghiệp
b) Là chi phí hợp lý giá thành sản xuất tính thuế thu nhập doanh nghiệp Phụ lục:
Tham khảo: http://dothiphattrien.vn/phat-trien-nha-xa-hoi-kinh-nghiem-quoc-te-va-ham-y-bai-hoc/
Trong năm qua, Nhà nước ban hành sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nhà Từ năm 1991 đến năm 2000, có 176.000 trường hợp hỗ trợ nhà ở, diện tích nhà tăng 71 triệu m2 (từ 629 triệu m2 đến 700 triệu m2) Từ năm 2000 đến nay
(12)Một số hàm ý học
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam nay, có số hàm ý học rút ra từ kinh nghiệm quốc tế phát triển nhà xã hội (mà phận quan trọng nhà thu nhập thấp):
Một là, nhà xã hội phận quan trọng, quan tâm quốc gia trong q trình phát triển Khơng phải nơi nào, lúc phát triển nhà thương mại Các nước có phận sách triển khai thực nhà xã hội. Hai là, thị trường nhà thu nhập thấp (trong tổng thể chung nhà xã hội) phận
của thị trường bất động sản Thị trường nhà thu nhập thấp vận hành tốt nhà ở thương mại (Trung cao cấp) gặp khó khăn Tăng cường thị trường nhà thu nhập thấp có thể góp phần tạo xung lực cho thị trường bất động sản tổng thể.
Ba là, giải vấn đề nhà xã hội không giải vấn đề nhà ở, mà vấn đề an sinh xã hội, ổn định kinh tế hướng đến phát triển bền vững Việc giải vấn đề nhà xã hội ngồi tính thị trường cịn tác động đến nhóm dân cư cần quan tâm trong xã hội, đô thị – đặc biệt đô thị lớn trình phát triển.
Bốn là, thị trường bất động sản Việt Nam có bước phát triển mạnh mẽ 20 năm qua Trong năm qua, thị trường có bước điều chỉnh quy mô, cơ cấu, định hướng Trong thời gian ngắn hạn, việc định hướng thị trường vào nhóm nhà ở xã hội dường điều chỉnh chiến lược Nếu tập trung mạnh mẽ sách, điều hành, nhân tài, vật lực để thúc đẩy phân mảng thị trường này, cộng với xu thế chung kinh tế, thị trường bất động sản tạo để đón đầu cú hích TPP- hội thị trường bất động sản Việt Nam.
Tóm lại
Nhà xã hội phận quan trọng hệ thống nhà quốc gia Chính sách cũng như điều hành quốc gia phát triển nhà cần có phận vấn đề nhà ở xã hội (trong phần quan trọng nhà thu nhập thấp) Về phần mình, nhà xã hội đóng góp vai trị tăng cường an sinh xã hội hướng đến phát triển bền vững đô thị, xã hội Hơn nữa, thị trường nhà thu nhập thấp (trong tổng thể nhà xã hội) góp phần khơi thơng thị trường bất động sản số giai đoạn, số tình huống, từ đó, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản.
Câu 4: Mơ hình sách nhà phù hợp Việt Nam?
Trong số dạng nhà hầu hết nhà thương mại,cung cầu vận động theo quy luật kinh tế thị trường, riêng nhà xã hội loại hàng hóa phi thị trường cần can thiệp nhà nước sách phù hợp Vì nói đến sách nhà nên hiểu nhà xã hội
(13) Ít doanh nghiệp mặn mà với dự án nhà xã hội nhiều vướng mắc quy định giá đất, chế vay vốn, hỗ trợ, phân phối đầu vấn đề lợi nhuận
Nhu cầu mua NƠXH nhiều nguồn cung NƠXH Theo kế hoạch phát triển nhà giai đoạn 2011-2015, nước cần khoảng 200.000 nhà xã hội, thực tế, kết thực đến đáp ứng khoảng 20% kế hoạch
Nghịch lý thu nhập người dân giá nhà, cụ thể với giá nhà 9,7 triệu đồng/m2 đối tượng có thu nhập từ 5-7,7 triệu đồng/tháng gần mua nhà
Ở quốc gia khác, phần lớn nhà xã hội phủ xây dựng, VN khơng có ngân sách để Chính phủ xây dựng đủ NƠXH
Các quốc gia khác NƠXH chủ yếu hình thức th VN tâm lý người dân đa phần muốn mua NƠXH
Tư phát triển NƠXH Việt Nam lấy tư lấy nhà người giàu làm cho người nghèo
Đề xuất sách
Nhà nước phải có sách chế rõ ràng: Mơ hình nhà xã hội cần hỗ trợ đặc biệt Nhà nước khơi thơng sách (giá đất phù hợp, quy hoạch tổng thể, có nguồn vốn, ưu đãi vốn lãi suất, đối tượng nhận NƠXH, tỷ suất lợi nhuận) Quy hoạch NƠXH phù hợp với quy hoạch chung: Để hướng tới phát triển đô thị
bền vững, tránh manh mún tự phát tạo thành khu nhà ổ chuột nhiều nước gặp phải, Nhà nước cần quy hoạch nhà xã hội theo cụm, khu vực rõ ràng, tạo khơng gian sống có đầy đủ chợ, khu mua sắm, công viên xanh
Chọn phương thức hợp tác hiệu quả: Nhà nước tạo điều kiện để DN tham gia theo hình thức linh hoạt PPP, mua lại, thuê lại, xã hội hóa, BOT, đổi đất lấy NƠXH Nhà nước nên lo quỹ đất quản lý chất lượng, đầu sản phẩm để thị trường định
Ban hành tiêu chuẩn kiến trúc + thiết kế: cho phép tạo hộ dù có diện tích nhỏ lại khơng bó buộc khơng gian, người dân thoải mái sinh hoạt mà khơng bị ràng buộc, phù hợp với điều kiện sống người thuốc đối tượng chinhs ách xã hội với chi phí hơp túi tiền người thu nhập thấp
http://dothiphattrien.vn/phat-trien-nha-xa-hoi-kinh-nghiem-quoc-te-va-ham-y-bai-hoc/