Nghiên cứu đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong quy hoạch và thực hiện quy hoạch khu đô thị du lịch sinh thái nhơn hội, thành phố quy nhơn, tỉnh bình định

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - Nguyễn Văn Hòa NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH VÀ THỰC HIỆN QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ DU LỊCH – SINH THÁI NHƠN HỘI, THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2021 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - Nguyễn Văn Hòa NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH VÀ THỰC HIỆN QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ - DU LỊCH SINH THÁI NHƠN HỘI, THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đinh Thị Bảo Hoa XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Đinh Thị Bảo Hoa PGS.TS Phạm Quang Tuấn HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khác Tơi cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hòa i LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Phòng Sau đại học, Khoa Địa lý Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi để hồn thành Luận văn Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Cô giáo - PGS.TS Đinh Thị Bảo Hoa, Thầy, Cô Khoa Địa lý, trường Đại học Khoa học Tự nhiên tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu thực Luận văn Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình lãnh đạo, cán Phịng Quản lý Tài ngun Mơi trường, Phòng Quản lý Quy hoạch Xây dựng, Phòng Quản lý đầu tư thuộc Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Bình Định, Ban Quản lý dự án giải phóng mặt Khu kinh tế tỉnh; Lãnh đạo UBND xã Nhơn Hội, Nhơn Lý đại diện chủ đầu tư xây dựng dự án tạo điều kiện cho thu thập số liệu thơng tin cần thiết liên quan Cảm ơn gia đình, anh chị đồng nghiệp, bạn bè động viên giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hòa ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC HÌNH DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Cơ sở tài liệu để thực đề tài Cấu trúc đề tài Chương 1.TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận quy hoạch sử dụng đất đô thị Khu đô thị-du lịch sinh thái 1.1.1 Khái quát quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất 1.1.2 Chức đất hạ tầng đô thị 1.1.3 Cơ cấu đất hạ tầng kỹ thuật đô thị 11 1.1.4 Quản lý đất đai quản lý lập quy hoạch đất hạ tầng đô thị 15 1.1.5 Hiệu sử dụng đất 18 1.2 Cơ sở pháp lý quy hoạch Khu đô thị - du lịch sinh thái 19 1.2.1 Những quy định pháp lý liên quan đến quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất pháp luật 19 1.2.2 Những quy định pháp lý chủ yếu dự án Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định 19 iii 1.3 Tổng quan số cơng trình nghiên cứu có liên quan quy hoạch Khu thị -du lịch sinh thái Việt Nam 20 Chương 2.THỰC TRẠNG QUY HOẠCH VÀ THỰC HIỆN QUY HOẠCH DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ DU LỊCH SINH THÁI NHƠN HỘI 21 2.1 Khái quát chung dự án Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội 22 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 22 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 26 2.1.3 Thuận lợi khó khăn điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội việc quy hoạch sử dụng đất 30 2.2 Quy hoạch dự án Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội 31 2.2.1 Phương án quy hoạch Khu đô thị du lịch - sinh thái Nhơn Hội 31 2.2.2 Thực trạng hồ sơ thực dự án 34 2.2.3 Đánh giá tác động môi trường dự án 35 2.3 Thực trạng sử dụng đất quy hoạch dự án Khu đô thị- du lịch sinh thái Nhơn Hội 43 2.3.1 Tình hình sử dụng đất quy hoạch dự án 43 2.3.2 Hiệu sử dụng đất thực theo quy hoạch dự án 47 Chương 3.ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CHO KHU ĐÔ THỊ DU LỊCH SINH THÁI NHƠN HỘI 64 3.1 Đánh giá chung công tác thực quy hoạch sử dụng đất dự án64 3.1.1 Đánh giá hiệu thực quy hoạch sử dụng đất dự án Khu Đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội 64 3.1.2 Những thành tựu tồn công tác thực quy hoạch sử dụng đất dự án 67 3.2 Định hướng chung dự án Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội 70 3.2.1 Xây dựng đầu mối mang đặc trưng riêng có sức hấp dẫn 70 3.2.2 Bố trí sử dụng đất hiệu với trung tâm bến xe buýt 70 3.2.3 Hình thành mạng lưới nước xanh .70 3.2.4 Định hướng quy hoạch thân thiện với môi trường .71 iv 3.3 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất dự án 71 3.3.1 Giải pháp công tác quy hoạch 71 3.3.2 Giải pháp sách 72 3.3.3 Giải pháp vốn đầu tư 73 3.3.4 Giải pháp phối hợp .73 3.3.5 Một số giải pháp khác 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 Kết luận 75 Kiến nghị 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1 Cơ cấu quản lý đất hạ tầng kỹ thuật thị .18 Hình Sơ đồ vị trí khu vực dự án Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội 22 Hình 2.2 Cảnh quan khu vực dự án 26 Hình Sơ đồ quy hoạch tổng thể mặt sử dụng đất .32 Hình Quy trình thu gom rác 42 Hình Quy hoạch tiểu khu phân khu 45 Hình Vị trí tiểu đơn vị II khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội 48 Hình Tiểu đơn vị II khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội 50 Hình Vị trí tiểu đơn vị IV khu thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội 51 Hình Tiểu đơn vị IV khu thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội 53 Hình 10 Vị trí tiểu đơn vị VI khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội 54 Hình 11 Tiểu đơn vị VI khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội .56 Hình 12 Phân khu số 61 Hình 13 Phân khu số 61 vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1 Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật 15 Bảng 2.1 Tần suất mực nước triều trạm Hải văn Quy Nhơn 25 Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án 27 Bảng 2.3 Tổng hợp quỹ đất xây dựng dự án .28 Bảng 2.4 Quy hoạch chi tiết sử dụng đất khu đô thị du lịch - sinh thái Nhơn Hội 31 Bảng 2.5 Chỉ tiêu thoát nước theo đối tượng sử dụng .39 Bảng 2.6 Nhu cầu nước sinh hoạt khu thị dự án 40 Bảng 2.7 Chỉ tiêu rác thải theo đối tượng sử dụng 41 Bảng 2.8 Quy hoạch sử dụng đất tồn khu thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội 44 Bảng 2.9 Tiến độ thực thủ tục pháp lý tiểu đơn vị dự án 47 Bảng 2.10 Quy hoạch sử dụng đất tiểu đơn vị II .49 Bảng 2.11 Kết thực quy hoạch tiểu đơn vị II 49 Bảng 2.12 Kết chuyển nhượng đất tỷ lệ lấp đầy tiểu đơn vị II 50 Bảng 2.13 Quy hoạch sử dụng đất tiểu đơn vị IV 52 Bảng 2.14 Kết thực quy hoạch tiểu đơn vị IV 52 Bảng 2.15 Kết chuyển nhượng đất tỷ lệ lấp đầy tiểu đơn vị IV 53 Bảng 2.16 Quy hoạch sử dụng đất tiểu đơn vị VI 55 Bảng 2.17 Kết thực quy hoạch tiểu đơn vị VI 55 Bảng 2.18 Kết chuyển nhượng đất tỷ lệ lấp đầy tiểu đơn vị VI Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội .56 Bảng 2.19 Quy hoạch sử dụng đất tiểu đơn vị theo phân khu 58 Bảng 2.20 Kết thực quy hoạch tiểu đơn vị 59 Bảng 2.21 Kết chuyển nhượng đất tỷ lệ lấp đầy khu đô thị 60 Bảng 2.22 So sánh định mức sử dụng đất tiểu đơn vị khu đô thị 62 Bảng 2.23 Kết chuyển nhượng tỷ lệ lấp đầy khu đô thị .63 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BXD : Bộ Xây dựng BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CNH-HĐH : Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CP : Chính phủ CQHĐĐ : Cục Quy hoạch đất đai CTR : Chất thải rắn KKT : Khu kinh tế NĐ : Nghị định QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất QCXDVN : Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCVN : Quy chuẩn Việt Nam QĐ : Quyết định QHKHSDĐ : Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất TB : Trung bình UBND : Uỷ ban nhân dân TCQLĐĐ : Tổng cục quản lý đất đai TT : Thông tư TTG : Thủ tướng TW : Trung ương viii - Tạo công ăn việc làm cho phận dân cư đô thị: vấn đề cần đề cập đến nguồn sống công việc cư dân khu đô thị Các khu thương mại dịch vụ khu thị, trung tâm tiện ích cơng cộng khu tiểu khu lân cận dự án b Đánh giá hiệu kinh tế từ việc chuyển đổi cấu sử dụng đất địa bàn khu đô thị Phương án quy hoạch sử dụng đất Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội quy hoạch Khu kinh tế Nhơn Hội xây dựng dựa sở đánh giá thực trạng sử dụng đất, tình hình phát triển kinh tế - xã hội xã Nhơn Hội thành phố Quy Nhơn thời gian qua, tiềm có tài nguyên thiên nhiên, người định hướng phát triển cụ thể ngành, lĩnh vực Kết phương án quy hoạch góp phần thực mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, ổn định trị, an ninh quốc phịng bảo vệ mơi trường sinh thái xã trước mắt lâu dài, thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật Tất nghiên cứu, đề án nghiên cứu tiềm đất đai định hướng phát triển ngành, lĩnh vực xử lý tổng hợp, xem xét cụ thể vùng đất Trên sở cân đối hà hịa mặt định tính định lượng nhu cầu khả đáp ứng đất đai, điều hòa quan hệ sử dụng đất phát triển xây dựng đô thị loại cấp Quốc gia Giá trị kinh tế - xã hội việc quy hoạch sử dụng đất thể số mặt sau: - Xác lập ổn định mặt pháp lý công tác quản lý nhà nước đất đai Là để tiến hành giao cấp đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật hành, giúp ngành có sở pháp lý đầu tư phát triển địa bàn khu quy hoạch - Phân bố hợp lý dân cư, lao động phát triển hệ thống giao thơng, thủy lợi, khai thác có hiệu nguồn tài nguyên đất đai, tạo điều kiện thuận lợi để đảm bảo yêu cầu giữ vững an ninh quốc phịng, trật tự an tồn xã hội phát triển đồng ngành kinh tế 65 - Phương án quy hoạch sử dụng đất Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội phù hợp sát với thực tiễn, thực thông qua việc sử dụng đất theo mục đích kinh tế - Đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp: đưa vào khai thác hợp lý, tính tốn xem xét cho loại đất xây dựng cơng trình sở đáp ứng nhu cầu, phù hợp với phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn thời kỳ, đảm bảo hợp lý tiết kiệm đất - Khu đô thị Du lịch - sinh thái Nhơn Hội sau phát triển thực điểm sáng, văn minh, đại, thu hút đầu tư tạo ảnh hưởng lớn đến q trình thị hóa, đại hóa 3.1.1.2 Hiệu mặt văn hóa - xã hội - Khu đô thị Du lịch - sinh thái Nhơn Hội sau phát triển đem lại tiêu chuẩn sống tiện nghi cho phận dân cư hữu khu vực Quy Nhơn với toàn sở hạ tầng đồng theo tiêu chuẩn đô thị loại I - Hình thành khu vực hoạt động mang tính quốc tế với trung tâm giáo dục, kinh tế, chăm sóc sức khỏe cơng nghệ cao thành phố - Đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, vui chơi giải trí lành mạnh hoạt động thể thao văn hóa nghệ thuật thơng qua hoạt động văn hóa nghệ thuật có nội dung, hình thức phong phú, động, đa dạng, hấp dẫn đậm đà sắc dân tộc - Nhằm giáo dục tình yêu thiên nhiên đất nước, người, nâng cao dân trí hồn thiện người theo hướng chân thiện mỹ, đồng thời góp phần đem lại nguồn thu cho thành phố - Giải ổn định đời sống, tạo công việc làm cho 5.000 lao động địa phương, vùng lân cận xếp lại cách hợp lý thành phần cấu dân cư khu vực quy hoạch, phát triển dân cư khu vực dự án tương lai gần 3.1.1.3 Tác động môi trường đến khu dự án Quy hoạch Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội định hướng khu đô thị văn minh, đại, thân thiện với môi trường, phát triển cân đối bền vững Tuy nhiên, triển khai quy hoạch làm tăng mật độ giao thông vấn đề 66 nước thải, rác thải vệ sinh môi trường khác, chất lượng môi trường thay đổi đặc biệt chất lượng mơi trường khơng khí ô nhiễm giao thông, thi công san lấp đất, xây dựng Các vấn đề nước thải vệ sinh môi trường giải dịch vụ công đô thị sở hạ tầng đồng 3.1.2 Những thành tựu tồn công tác thực quy hoạch sử dụng đất dự án 3.1.2.1 Những thành tựu đạt - Triển khai thực có hiệu dự án đầu tư theo quy hoạch khu dự án góp phần làm tăng giá trị đất đai địa bàn thành phố Quy Nhơn, khu Kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định: Diện tích đất rừng thưa bụi, đất cát… chuyến sang mục đích đất ở, cơng trình cơng cộng, giao thông… phục vụ cho việc quy hoạch dự án làm cho giá trị đất đai tăng lên gấp nhiều lần Bên cạnh đó, việc quy hoạch khu dự án làm cho giá đất khu vực lân cận bên tăng lên “thừa hưởng” hạ tầng kỹ thuật xã hội khu dự án - Thực hiệu quy hoạch khu dự án góp phần đáp ứng nhu cầu đất ở: Về lâu dài, trình phát triển kinh tế - xã hội việc thị hóa, vấn đề tăng dân số gây áp lực cho vấn đề sử dụng đất, đặc biệt đất Mặc dù, tính đến thời điểm tại, việc quy hoạch khu dự án nhiều so với nhu cầu thực tế địa phương tương lại, việc xây dựng hệ thống hạ tầng kết nối Nhơn Hội với thành phố Quy Nhơn, Khu thị sinh thái Nhơn Hội xem địa đáng sống Quy hoạch khu dự án góp phần đáp ứng nhu cầu sinh sống người dân tương lai - Việc thực quy hoạch khu dự án góp phần thay đổi chuyển dịch cấu kinh tế: Việc quy hoạch làm chuyển dịch cấu sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để phù hợp cho việc phát triển định hướng Khu đô thị Du lịch - sinh thái Nhơn Hội, từ làm chuyển dịch cấu lao động từ ngành nghề nông nghiệp sang ngành công nghiệp, thương mại - dịch vụ - Việc triển thực quy hoạch khu dự án góp phần làm thay đổi diện mạo Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định: Việc triển khai xây dựng quy hoạch chi tiết khu dự án ngày khang trang, góp phần nâng cao giá trị kiến trúc đô thị Trong 67 tương lai, khu đô thị, nhà chia lơ, biệt thự xây dựng hình thành mang tính đại mỹ thuật cao Việc quy hoạch dự án thúc đẩy việc xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu dự án, đường giao thơng đối ngoại ngồi khu dự án xây dựng hồn chỉnh, góp phần chỉnh trang phát triển khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội - Kết thực quy hoạch khu dự án nguồn lực quan trọng phát triển KT - XH địa phương, thành phố, tỉnh: Quy hoạch khu thị góp phần ổn định thị trường bất động sản, góp phần tăng thu ngân sách địa phương 3.1.2.2 Những tồn - Một số tiểu đơn vị xây dựng nhà có dân cư đến ở, chí bỏ hoang; mức độ lấp đầy tiểu đơn vị dự án 50% chiếm đa số - Việc xây dựng cơng trình hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện, chợ chưa đáp ứng yêu cầu, tốc độ đầu tư chậm Đa phần chủ đầu tư mang tâm lý “chờ”, đợi dân cư lấp đầy triển khai xây dựng tiếp, ngược lại người dân thiếu điều kiện sinh hoạt cần thiết nên chưa đến ở, sinh sống - Tình trạng tiểu đơn vị dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất chậm sử dụng so với tiến độ dự án gây lãng phí, khơng hiệu sử dụng đất 3.1.2.3 Nguyên nhân tồn - Do chưa đánh giá lực nhà đầu tư nên dự án châm triển khai quan nhà nước chưa liệt thu hồi đất dự án - Việc xác định nhu cầu sử dụng đất địa bàn thực dự án chưa sát với thực tế - Hệ thống sở hạ tầng, giao thông kết nối với phân khu với thành phố Quy Nhơn đến chưa hoàn thiện - Các nhà đầu tư cịn gặp khó khăn nguồn vốn, chịu tác động suy giảm, khó khăn chung ngành bất động sản nước Do tâm lý đầu tư “tràn lan” cách nhiều năm, nhiều chủ đầu tư đăng ký dự án với mục đích đón đầu, việc đầu tư làm cho nhiều nhà đầu tư không đủ lực, điều kiện để thực 68 - Tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn phức tạp hầu giới phần ảnh hưởng lớn đến việc triển khai xây dựng, thực theo tiến độ dự án Theo kết điều tra thực tế 03 đối tượng (người sử dụng đất, cán quản lý, chủ đầu tư) nguyên nhân tồn cho thấy: - Đối với người sử dụng đất: + Do hệ sốt đất năm qua, với dự báo việc xây dựng hạ tầng giao thông kết nối với thành phố Quy Nhơn vùng phụ cận tương lai, giá đất thành phố cao gấp 3, lần khiến chủ sử dụng đất mua đất để đầu để dành + Bên cạnh đó, số tiểu đơn vị hệ thống sở hạ tầng hoàn thiện dịch vụ đáp ứng nhu cầu thiết yếu đời sống, văn hóa xã hội bệnh viện, trường học, chợ chưa triển khai xây dựng nên chưa thu hút người dân vào sinh sống; khu dự án hoang vắng người dân cịn mang tâm lý e ngại, khơng muốn chuyển vào để ở; - Đối với cán quản lý: + Khu dự án bị hoang hóa, khơng có nhiều người đến việc xác định đối tượng sử dụng đất chưa xác + Mặt khác, chủ sử dụng đất chủ yếu khu dự án người từ nơi khác đến, sinh sống chủ yếu thành phố Quy Nhơn, tỉnh khả kết nối vùng Khu đô thị Du lịch - sinh thái Nhơn Hội cịn hạn chế, khơng thuận tiện cho việc di chuyển - Đối với chủ đầu tư: + Việc thay đổi sách đất đai dẫn đến nhu cầu thị trường bị tụt giảm điều khiến nhà đầu tư phải ngập ngừng, lãi suất ngân hàng cao nên chủ đầu tư cân nhắc, tính tốn cho dự án + Dịch bệnh Covid-19 ảnh hưởng lớn đến tiến độ dự án 69 3.2 Định hướng chung dự án Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội 3.2.1 Xây dựng đầu mối mang đặc trưng riêng có sức hấp dẫn - Bố trí chức phức hợp cơng trình hành chính, cơng trình thương mại - văn phịng - nhà ở, cơng trình vui chơi giải trí, bệnh viện, trung tâm hội nghị, khách sạn…tại phần trung tâm khu quy hoạch Tại hình thành đầu mối chức thị khu quy hoạch - Bố trí cơng trình gần bến xe buýt nhanh (BRT), bến xe buýt, để tiện lợi cho người dân đến sử dụng, tạo điều kiện thúc đẩy sử dụng giao thông công cộng sống 3.2.2 Bố trí sử dụng đất hiệu với trung tâm bến xe buýt - Xung quanh bến xe, đầu mối giao thơng cơng cộng, ngồi việc bố trí cơng trình thương mại dịch vụ hành cịn bố trí tập trung chức dịch vụ cần thiết cho sống thường ngày, giúp tạo cho khu quy hoạch có tính thuận tiện cao cho sống - Bố trí khu vực bán kính 500m xung quanh bến xe (phạm vi sinh hoạt xe đạp) chức nhà có mật độ dân số cao, giúp hình thành khu vực sinh hoạt có tính tập trung cao, sử dụng hiệu cơng trình cơng cộng phương tiện giao thông công cộng, giảm gánh nặng môi trường 3.2.3 Hình thành mạng lưới nước xanh - Trước hình thành thị, tận dụng địa hình thung lũng thấp, tiến hành trồng xanh quy mơ lớn, với khoảng xanh có bề rộng 200~300m Thung lũng xanh tạo không gian sinh sống mới, làm sở hạ tầng thiết yếu cho đô thị - Cây xanh sử dụng nguồn nước tưới nước mưa nước thải sinh hoạt sau xử lý trạm xử lý Cây xanh nuôi dưỡng bảo vệ đô thị, đô thị nuôi dưỡng lại xanh Mối quan hệ tương hỗ ngày khăng khít khu thung lũng xanh phần tất yếu thiếu đô thị 70 - Trong khu ở, cấu tạo mạng lưới xanh, kết nối công viên, trung tâm cơng trình cơng cộng với khu thung lũng xanh, tạo không gian xanh thoải mái, dễ chịu cho người sử dụng, tạo không gian an toàn 3.2.4 Định hướng quy hoạch thân thiện với mơi trường - Tích cực sử dụng nguồn lượng sạch, lượng thiên nhiên (năng lượng mặt trời, lượng gió) vào đời sống Xây dựng khu đón gió mát vào nhà - Đưa vào sử dụng cột đèn lượng mặt trời, bình nước nóng dùng lượng mặt trời v.v 3.3 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất dự án 3.3.1 Giải pháp công tác quy hoạch Phối hợp chặt chẽ ngành, địa phương công tác lập quy hoạch, đặc biệt coi trọng việc rà soát, xem xét lại nhu cầu thực tế sử dụng đất địa bàn thự dự án, quy hoạch định hướng cho phù hợp Nâng cao chất lượng phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo mức độ chi tiết đến đất, đảm bảo tính khoa học tính khả thi triển khai thực Quy hoạch sử dụng đất cần thống với quy hoạch khác nhằm tránh chồng chéo Khi lập thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải trọng đến nhu cầu địa phương không theo nhu cầu Nhà nước nhà đầu tư Rà soát, thu hồi dự án giao đất, cho thuê đất chưa triển khai thực Chuyển đổi chức số dự án sang chức nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp Chú trọng việc quy hoạch, phát triển cách hợp lý sở hạ tầng mặt xã hội; đảm bảo tỷ lệ cân đối, thích hợp xây dựng nhà với việc xây dựng bệnh viện, trường học, công viên, chợ, khu vui chơi giải trí cảnh quan thiên nhiên hài hịa với mơi trường sống người Đầu tư khu nhà xã hội, nhà công nhân dịch vụ hạ tầng xã hội kèm thời gian đầu để hình thành khu đô thị lõi, giai đoạn sau mở rộng dần Phải xem mục tiêu tăng trưởng phát triển kinh tế mục tiêu nâng cao chất lượng sống, thỏa mãn nhu cầu văn hóa tinh thần mục tiêu đồng tách rời, 71 đồng thời điều kiện tiên quy hoạch phát triển Tăng cường cơng tác kiểm sốt việc sử dụng đất theo quy hoạch, kiên thu hồi dự án sử dụng đất hiệu quả, kéo dài thời gian quy định; tổ chức thực tốt đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án sử dụng đất Quan tâm đào tạo, tập huấn nhằm nâng cao chất lượng chuyên môn nghiệp vụ ý thức trách nhiệm lập, quản lý, giám sát thực quy hoạch 3.3.2 Giải pháp sách Nâng cao vai trị, hiệu cơng tác quản lý nhà nước hoạt động dự án, tiếp tục đảm bảo thực ổn định sách ưu đãi dành cho dự án Tiến hành kiểm tra, thẩm định, xem xét cách kỹ lưỡng hồ sơ đăng ký đầu tư doanh nghiệp để xác định lực đầu tư doanh nghiệp, tránh tình trạng để dự án treo số doanh nghiệp đăng ký quy mô, lập hồ sơ xin cấp đất lớn so với nhu cầu sử dụng thực tế Để hạn chế đơn vị thiếu lực tài giao thực dự án, kiến nghị Sở, ngành, đơn vị có liên quan quy định pháp luật đầu tư tham mưu UBND tỉnh Bình Định ban hành quy định ký quỹ bảo đảm việc thực dự án đầu địa bàn tỉnh, nhằm xác định lực tài chủ đầu tư thực dự án Thường xuyên thực công tác kiểm tra, giám sát đánh giá hiệu việc thực dự án sau cấp giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư, để có biện pháp xử lý kịp thời trường hợp sai phạm xây dựng, thực sai mục tiêu đầu tư Thực tốt việc cải cách thủ tục hành chế “một cửa”, “một cửa liên thông” việc thực thủ tục xin giao lại đất, cho thuê đất tránh gây phiền hà sách nhiễu cho nhà đầu tư, hỗ trợ nhà đầu tư việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để doanh nghiệp dung tài sản để chấp vay tiền ngân hang, làm tăng khả tiếp cận tài hội mở rộng, phát triển Việc giao đất, thu hồi đất khu dự án phải thực theo kế hoạch năm, tiểu đơn vị, phù hợp với nhu cầu thực tế theo tiến độ, nhằm đảm bảo 72 sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, tránh lãng phí đất đai triển khai đồng loạt, không theo quy hoạch khơng sát với tình hình thực tế sử dụng Tiếp tục rà soát dự án đầu tư chậm tiến độ để tham mưu trình cấp thẩm quyền gia hạn thu hồi định giao đất mà không tiến hành xây dựng xây dựng dang dở, tránh lãng phí đất nhiều năm, dự án khơng hoạt động gây long tin nhân dân, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư 3.3.3 Giải pháp vốn đầu tư Đầy mạnh công tác cải cách hành lĩnh vực, đơn đốc, tiếp cận nhà đầu tư có tâm cao, động viên, khuyến khích nhà đầu tư tỉnh, giải thủ tục đầu tư nhanh gọn, rõ rang; xây dựng quan điểm khách quan, bình đẳng dự án, xác định rõ nhu cầu đầu tư dự án để cấp đất phù hợp Đẩy mạnh hoạt động quảng bá xúc tiến đầu tư mặt Xây dựng công cụ xúc tiến đầu tư đa dạng xuất ấn phẩm, phối hợp sản xuất video clip, phóng riêng giới thiệu tiềm năng, mạnh tỉnh khu dự án Thường xuyên cập nhật, rà soát chế sách áp dụng dự án để trì cải thiện theo hướng đảm bảo quyền lợi cho dự án, doanh nghiệp hoạt động địa bàn Hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp thực dự án xây dựng kết cấu hạ tầng, đặc biệt hạ tầng xã hội để đảm bảo nhu cầu thiết yếu, thu hút dân cư đến ở, sinh sống Thực sách trả chậm dự án chủ đầu tư thuê đất 3.3.4 Giải pháp phối hợp Phối hợp với Bộ, ngành việc thực dự án, cơng trình trọng điểm cấp quốc gia nằm địa bàn thành phố (như đường cao tốc, ) làm đòn bẩy thúc đẩy phát triển hạ tầng kết nối phát triển ngành kinh tế địa bàn nghiên cứu Tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút dân lao động đến sinh sống làm việc 3.3.5 Một số giải pháp khác Tăng cường tuyên truyền, vận động người dân hiểu đầy đủ pháp luật đất đai, sử dụng đất quy hoạch thực đầy đủ nghĩa vụ Nhà nước, giúp người dân nâng cao ý thức trách nhiệm việc sử dụng đất 73 Quan tâm đào tạo, tập huấn nhằm nâng cao chất lượng chuyên môn nghiệp vụ giao trách nhiệm cụ thể cho cá nhân, tổ chức vai trò trách nhiệm người đứng đầu địa phương công tác lập quy hoạch, quản lý giám sát việc thực quy hoạch cấp, đặc biệt cấp huyện, cấp xã 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua trình thực đề tài, tác giả rút số kết luận sau: Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội tiểu khu phân khu dự án khu kinh tế Nhơn Hội, coi phân khu trung tâm khu kinh tế Nhơn Hội mang nhiều tiềm phát triển du lịch, đô thị sinh thái Công tác thực triển khai thực quy hoạch Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội có nhiều thuận lợi: Cơng tác giải phóng mặt tương đối đơn giản, không ảnh hưởng nhiều đến đất nông nghiệp, dân sinh; Khu đất triển khai dự án không bị ngập lụt, địa chất cơng trình thuận lợi cho việc xây dựng; Hệ thống giao thông lại tương đối thuận tiện Bên cạnh đó, có mặt khơng thuận lợi như: Địa hình khơng phẳng, độ dốc lớn khơng ổn định gây khó khăn cho q trình thi cơng; Hệ thống điện chiếu sáng cấp nước chưa thiết lập Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội chia thành 08 tiểu đơn vị 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, quy hoạch với khu chức gồm: Đất ở; đất cơng trình cơng cộng, dịch vụ, xanh đất giao thông chiếm tỷ lệ 48,52%; 27,63% 23,85% tổng diện tích đất dự án Qua đánh giá thực trạng sử dụng đất thực quy hoạch cho thấy: - Đến hết năm 2019, tổng số tiểu đơn vị hoàn thành thủ tục đất đai 8/8 với đạt 100% số lượng tiểu đơn vị 100% diện tích dự án Cụ thể: 6/8 tiểu đơn vị (tiểu đơn vị 2, 4, 5, 6, 9) với 2.733.623,30m2 giao đất đạt 75% số lượng tiểu đơn vị 74,56% diện tích dự án; 2/8 tiểu đơn vị với 932.738,70m2 hoàn thành giải phóng mặt đạt 25% số lượng tiểu đơn vị 25,44% diện tích dự án, tiểu đơn vị - Có 6/8 tiểu đơn vị Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội đầu tư xây dựng đưa vào khai thác tiểu đơn vị 2, 4, 5, 6, Các tiểu đơn vị lại dù phê duyệt quy hoạch chi tiết từ năm 2017, việc đầu tư xây dựng chưa hoàn thiện dẫn đến chưa đưa vào khai thác sử dụng - Tỷ lệ lấp đầy dự án thấp, tiểu đơn vị chủ yếu hoàn thành hạng mục hạ tầng kỹ thuật hệ thống giao thơng, cấp nước, cấp điện 75 hạng mục dịch vụ xã hội kèm theo trường học, bệnh viện, chợ… chưa đầu tư nên tỷ lệ người dân xây dựng nhà chuyển vào sinh sống Kết nghiên cứu cho thấy việc quy hoạch dự án cịn mang tính chất lan tràn, đón đầu xu hướng thị trường Khu dự án bị bỏ hoang nhiều gây lãng phí, sử dụng đất khơng hiệu Từ kết đánh giá thực trạng, đề tài đề xuất số giải pháp gồm: Giải pháp điều chỉnh quy hoạch, giải pháp sách, giải pháp vốn đầu tư giải pháp phối hợp Trong giải pháp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quan trọng nhất, cương loại bỏ dự án tính khả thi Kiến nghị - Tỉnh cần đề nghị Chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh sở hạ tầng kỹ thuật nhà đô thị theo quy hoạch chi tiết phê duyệt, hạng mục dịch vụ xã hội kèm theo trường học, bệnh viện, chợ… trước cho thực giao đất, cấp giấy chứng nhận, chuyển quyền sử dụng đất - Tỉnh cần rà soát lại hiệu sử dụng đất tiểu đơn vị Khu đô thị- du lịch sinh thái Nhơn Hội, số tiểu đơn vị dự án đến chưa triển khai thực gây lãng phí nguồn tài nguyên đất Do vậy, cần điều tra tìm hiểu rõ nguyên nhân từ có biện pháp cụ thể để tháo gỡ mạnh tay việc thu hồi 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Vũ Tuấn Anh (2014),Quản lý xây dựng theo quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu du lịch sinh thái xã Quan Lạn, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh, Luận án thạc sỹ quản lý thị cơng trình, ĐH Kiến trúc Hà Nội, Hà Nội [2] Bộ Xây Dựng (2008),Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 Bộ Xây Dựng việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Quy hoạch xây dựng, Hà Nội [3] Bộ Xây dựng (2008),Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 7/4/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quản lý quy hoạch xây dựng, Hà Nội [4] Bộ Xây dựng (2008), QCXDVN 01:2008/BXD Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng, NXB Xây dựng, Hà Nội [5] Bộ Xây dựng (2010), Quy chuẩn Việt Nam – QCVN 07:2010/BXD Bộ Xây dựng ban hành theo Thông tư số 02/TT-BXD ngày 05 tháng 02 năm 2010 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia cơng trình hạ tầng kỹ thuật thị, NXB Xây dựng, Hà Nội [6] Bộ Tài nguyên Môi trường (2014),Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Hà Nội [7] Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2001),Nghị định só 72/2001/NĐ-CP Chính phủ ngày 5/10/2001 việc phân lọai đô thị cấp quản lý đô thị, Hà Nội [8] Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2006), Nghị định số 2/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 5/1/2006 việc ban hành Quy chế khu đô thị mới, Hà Nội [9] Chính phủ nước CHXHCN Việt (2007),Nghị định số 92/2007/NĐ-CP ngày tháng năm 2007 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Du lịch, Hà Nội [10] Chính phủ nước CHXHCNVN (2010),Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 Chính phủ lập, thẩm định, phê duyệt quản lý quy hoạch đô thị, Hà Nội [11] Chính phủ nước CHXHCNVN (2014),Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số Luật Đất đai 2013, Hà Nội 77 [12] Công ty CP Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam (2017), Báo cáo thuyết minh quy hoạch chi tiết Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội tỉ lệ 1/500 thuộc Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định, Hà Nội [13] Trương Khánh Hải (2014), Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị phường Dương Nội, quận Hà Đông, Hà Nội, Luận án thạc sỹ quản lý thị cơng trình, ĐH Kiến trúc Hà Nội, Hà Nội [14] Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng (2005),Quản lý đất đai bất động sản đô thị, NXB Xây dựng, Hà Nội [15] Huỳnh Phú Hiệp Lê Quang Trí (2011), « Thay đổi mục đích sử dụng đất đời sống kinh tế - xã hội người dân vùng đự án khu đô thị Nam Cần Thơ, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ », Tạp chí Khoa học, trường ĐH Cần Thơ, 18(a), tr 35-45 [16] Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013),Luật Đất đai, Hà Nội [17] Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2009),Luật Quy hoạch đô thị, Hà Nội [18] Quốc hội nước CHXHCNVN (2014),Luật Xây dựng, Hà Nội [19] Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2017),Luật Du lịch, Hà Nội [20] Hoàng Đức Sơn (2015),Tăng cường hiệu công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch khu du lịch Sonasea villas & Resort huyện Phú Quốc, tỉnh Kên Giang, Luận án thạc sỹ quản lý thị cơng trình, ĐH Kiến trúc Hà Nội, Hà Nội [21] Nguyễn Đình Thi (2007),Bài giảng Quy hoạch sử dụng đất, trường ĐH Nông Lâm Thái Nguyên, Thái Nguyên [22] Thủ tướng Chính phủ (2015),Quyết định số 495/QĐ - TTG Thủ tướng phủ ngày 14/04/2015 phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Quy Nhơn vùng phụ cận,Hà Nội [23] Tổng cục quản lý đất đai (2012),Hướng dẫn lập Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, Hà Nội [24] Lê Trình (2015), Giáo trình quan trắc kiểm sốt nhiễm môi trường nước,https://www.academia.edu/17385263/Gi%C3%A1o_tr%C3%ACnh_%C4 %90TM_c%E1%BB%A7a_PGS_TS_L%C3%AA_Tr%C3%ACnh, truy cập ngày 3/9/2020 [25] UBND thành phố Hải Phòng (2011),Quyết định 1841/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch ch tiết 1/5000 khu đô thị Bắc sông Cấm, Hải Phịng 78 [26] UBND tỉnh Bình Định (2012), Quyết định số 2659/QD-CTUBND UBND tỉnh Bình Định ngày 28/11/2012 việc phê duyệt Quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 khu thị Nhơn Hội, Bình Định [27] UBND tỉnh Bình Định (2016), Văn số 106/UBND - KTN ngày 12/1/2016 UBND tỉnh Bình Định việc lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu thị Nhơn Hội, Bình Định [28] UBND tỉnh Bình Định (2016), Văn số 2164/UBND – KT ngày 2/6/2016 UBND tỉnh Bình Định phương án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, Bình Định [29] UBND tỉnh Bình Định (2017), Quyết định số 966/QĐ-CTUBND ngày 20/3/2017 UBND tỉnh Bình Định việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 khu đô thị -du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định [30] UBND tỉnh Bình Định (2020), Báo cáo Quy hoạch khu thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định [31] UBND tinh Bình Định (2020), Quyết định việc điều chỉnh chấp thuận đầu tư Dự án Đầu tư phát triển đô thị Phân khu số thuộc Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội, Khu kinh tế Nhơn Hội, Bình Định 79 ... Hòa NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH VÀ THỰC HIỆN QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ - DU LỊCH SINH THÁI NHƠN HỘI, THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH Chuyên ngành: Quản... Xuất phát từ thực tế trên, chọn đề tài ? ?Nghiên cứu đề xuất giải pháp nâng cao hiệu sử dụng đất quy hoạch thực quy hoạch Khu đô thị -du lịch sinh thái Nhơn Hội, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định? ??... nâng cao hiệu sử dụng đất Khu đô thị - du lịch sinh thái Nhơn Hội, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu sở lý luận sở pháp lý quy hoạch Khu đô thị - du lịch sinh thái,