ddng vdn de xay dung nha d theo 6 hinh thirc: Ky hpp ddng vay vdn ctia cac td chirc tin dung, cac quy diu tu; Phat hanh trai phiiu; Ky hpp ddng gbp vdn hoac hgp ddng hgp tac diu tu v[r]
(1)^
DOANH NGHIEP 01/AN CUOC THI
NGHI DINH 71
HANH LANG PHAP LY MOI
CHO THI TRVONG BAT DONG SAN
D i h s Nguyin Manh Khai
Cue Quan ly nha va thi truong Bat dong san - BXD
Ngay / / Chinh phu da ban hanh Nghj djnh 71/2010/NO-CP de thay the Nghj djnh 90/2006/NO-CP quy dinh chi t i i t va hubng d i n thi hanh Luat Nha d D i i m ndi bat cua nghj djnh la cb nhtrng quy dinh cu the, diiu chfnh mpt sd van d i dang dugc du luan quan tam, cb tac ddng d i n quyin va lgi ich ciia cac nha d i u tu, ngudi mua nha d, lien quan d i n hoat dbng kinh doanh ciia cac cdng ty bat dbng san va cb anh hudng Idn d i n thj trudng bat dpng san hien nhu van d i huy dbng cho d i u tu xay dung nha d thuong mai, viec giao djch nha d qua san giao dich b i t ddng san, v i quyin va nghTa vu cua chii dau tu du an phat trien nha d thuong mai
Quy djnh ve viec huy
dong von de dau t u ' xay
dirng nha d'thu'cng mai
Tai Oiiu 39 Luat Nha d nam 2005 da cd quy djnh v i viec huy ddng vdn ciia ngudi mua nha d (db la chii dau tu chf dugc huy dbng vdn da cd du an nha d dugc phe duyet va da xay dung xong phan mdng), nhung dp Nghj djnh 90 eiia Chinh phu da khbng cb hudng d i n cu the, van d i d i u tu xay dung nha d thuong mai lai ed lien quan d i n nhiiu quy djnh khac nhu: Luat Kinh doanh b i t ddng san, Nghj djnh 153/2007/NO-CP eua Chi'nh phii hubng d i n thi hanh Luat Kinh doanh bat dbng san, Quy che quan ly khu db th! mdi ban hanh kem theo Nghj
djnh 02/2006/NO-CP cua Chinh phu, Thdng tu sd 04/2006/TT-BXD ciia Bd xay dung hudng d i n thi hanh Nghj djnh sd 02/2006/NO-CP, nen thdi gian vira qua khdng it ehu d i u tu da ap dung nhiiu hinh thirc huy dbng vdn khac va khdng cd su thdng nhat giCra viee huy ddng vdn de mua nha d du an phat trien nha d va khu dd thj mdi Nhiiu trudng hpp cbn "lach luat" thuc hien huy ddng vdn nhu gbp vdn, hpp tae d i u tu, cho vay vdn dugc uu tien mua nha d, ky hgp ddng hii-a mua, hira ban Thuc trang da gay tinh trang khbng minh bach, khbng dn dinh cho thi trudng bat ddng san va gay nhiiu thiet hai cho cac nha d i u tu
Oe xu ly cac tdn tai neu tren, nhlm tao hanh lang phap ly cho cac chu d i u tu thuc hien huy dbng vdn thdng nhlt, han e h i eac rui ro cho ngudi mua nha d, Nghj djnh 71 cua Chinh phii da quy djnh viec huy dbng vdn de xay dung nha d thuong mai ( k i d huy dbng vdn de xay dung nha dtrong khu thj mdi) d i u dugc thuc hien thdng nhat va phai tuan thii cac quy djnh v i huy ddng vdn neu tai Nghi djnh
- V i hinh thirc huy ddng vdn: Theo Nghj djnh 71 thi chu d i u tu duge huy
(2)ddng vdn de xay dung nha d theo hinh thirc: Ky hpp ddng vay vdn ctia cac td chirc tin dung, cac quy diu tu; Phat hanh trai phiiu; Ky hpp ddng gbp vdn hoac hgp ddng hgp tac diu tu vdi muc dich chuyin nhupng quyin sir dung dlt cb ting cho chu diu tu d p II d i xay dung nha d; Ky hpp ddng gdp vdn hoae hgp ddng hpp tac diu tu vdi td chirc, ca nhan va ben tham gia gdp vdn hoac hgp tac diu tu dugc phan chia lpi nhuan (bing tiin hoac cd phiiu) hoac dugc phan chia san pham la nha d theo thda thuan; Ky hgp ddng hgp tac kinh doanh vol doanh nghiep cb chirc nang kinh doanh bat dpng san va ben tham gia hgp tac kinh doanh dugc phan chia Igi nhuan (bing tiin hoac bing cd phiiu) hoac dugc phan chia san pham la nha d theo thda thuan; Ky hgp ddng mua ban nha d hinh tuong lai vdi cac ddi tupng duge sd hti-u nha d tai Viet Nam
- Vi dieu kien d i dugc huy ddng vdn: -I- Odi vdi trudng hop vay vdn ciia cac td chtrc tin dung, cac quy dau tu thi chu dau tu dugc thuc hien theo quy djnh cua phap luat v i tin dung (chii dau tu khbng dugc phep vay vdn cua cac hp gia dinh, ca nhan)
-I- Odi vbi trubng hpp phat hanh trai phiiu thi chii diu tu thuc hien theo quy dinh ciia phap luat v i chirng khoan va phap luat ve doanh nghiep Ben cho vay vdn va ben mua chung khoan khbng dugc uu tien mua nha d;
-I- Odi vdi trudng hgp gdp vdn hoac hpp tae diu tu vdi chii diu tu d p II thi chu diu tu chf dugc ky hpp ddng sau da giai phdng mat bing ciia du an va da khdi cdng xay dung cbng trinh ting ky thuat ciia du an Sau cb cdng trinh HTKT tuong irng vdi nbi dung tiin ciia du an thi chii dau tu d p I mdi dugc ky hgp ddng chuyen nhupng quyin sir dung dlt cho chu diu tu d p II;
-I- Odi vdi trudng hpp gdp vdn hoac hpp tac diu tu vdi td chirc, canhan khac thi chii diu tu chf dugc ky hpp ddng sau da cd du an phat trien nha d dugc phe duyet, da thue hien khdi cdng xay dung cdng trinh nha d;
+ Odi vbi trudng hpp ky hpp ddng
hpp tac kinh doanh vdi doanh nghiep cd chirc nang kinh doanh BOS thi chu dau
tu chi dugc ky hpp ddng sau da cd du an nha d dugc phe duyet, da thuc hien giai phdng mat bing va cb bien ban ban giao mdc gibi cua du an;
+ Odi vdi trudng hgp mua ban nha
d hinh tuong lai thi chu diu tu ehl dugc ky hgp ddng sau da cd thiit k i ky thuat nha d dugc phe duyet, da xay dung xong phln mdng ciia nha d va da hoan thu tuc giao dich qua san giao dich bit dbng san
Odi vbi trudng hgp gdp vdn, hop tac dau tu hoac hgp tac kinh doanh ma cac ben cb thoa thuan phan chia san pham la nha d thi chii dau tu chf dugc phan chia tdi da 20% sd lupng nha d mdi du an (du an nha d d p I hoac du an nha d ddc lap khbng phai la du an nha d d p II) cho ca hinh thirc huy dbng vdn nay; ngudi dugc phan chia nha d phai dugc Sd Xay dung noi cd du an xac nhan v i viec dugc phan chia nha d mbi dugc d p giay chirng nhan quyin sd hiru v i nha d Sd lucmg nha d cdn lai mbi du an sau phan chia, chu diu tu phai thuc hien ban, cho thue qua san giao dich bat dbng san theo dimg quy dinh ciia phap luat
Nhu vay, ke tir 08/8/2010 (ngay Nghj djnh 71 cb hieu luc thi hanh, van d i huy ddng vdn de xay dung nha d thuong mai - mot nhtrng van d i birc xiic va ndi com nhat trong thdi gian vira qua da dugc Chinh phii xir ly triet de Day la co sd phap ly hit sire quan trpng de thj trudng bat dbng san phat trien dn djnh, minh bach va lanh manh, tao co sd d i eac chii dau tu cb dugc nhiiu kenh huy ddng vdn hpp phap - diiu ma trude day cd thi bj coi la bat hgp phap Odng thbi giup cac nha diu tu, nhtrng ngudi mua nha d nlm dugc cac quyin va nghTa vu ciia minh tham gia cac giao dich nay, nhlm han ehi eac rui ro, thiet hai Odi vbi cac CO quan chirc nang thi day la co sd phap ly de kiem soat tdt hon su phat triin eiia thj trubng bat ddng san
Quy djnh ve quyen va
nghTa vu cua chu dau tir dir
an nha cr
Quyin va nghTa vu cua chu diu tu du an phat trien nha d da dugc Luat Nha d, Luat Kinh doanh bit ddng san va cac
van ban hudng din thi hanh quy dinh kha cu thi, nhung vin cdn cb mpt sd van d i lien quan din hoat ddng kinh doanh BOS ciia chii dau tu cb tac dpng ldn den thj trudng BOS ma phap luat chua quy djnh thdng nhat hoac quy djnh chua cu the, nen tren thue t i nhiiu trubng hgp chii diu tu vin thuc hien khbng dimg cac quy djnh ciia phap luat, gay bat dn cho thi trudng BOS, gay thiet hai cho ngubi mua nha d
Nghj djnh da danh Oiiu luat (Oiiu 15 va Oiiu 16) d i quy djnh cu the cac quyin va nghTa vu cua chii diu tu du an, db cb mdt sd quy dinh yeu d u ehil diu tu khbng dugc lam hoac cb trach nhiem phai thuc hien tham gia diu tu xay dung nha d Cu the nhu:
- Chii diu tu khdng dugc chuyin nhugng quyin sir dung dat theo dang chia Id, ban nin d i ngudi dan tu xay dung nha d cac du an nha d tai cac phd, thi xa hoac tai cac khu db thj dugc quy hoach thanh phd thj xa ma phai diu tu xay dung nha d d i ban theo quy djnh ciia Nghj djnh Odi vdi cac khu vuc khae thi chii diu tu dugc chia Id, ban nin d i ngudi dan xay dung nha d nhung phai hoan viec diu tu xay dung co sd ting mdi dugc chuyin nhugng
- Chu diu tu phai cd trach nhiem bao hanh nha d cho ngudi mua nha theo dimg thdi han va ndi dung quy dinh tai Nghj djnh Trudc day, nhiiu chu diu tu chf thuc hien bao hanh theo quy dinh cua phap luat v i xay dung ma khdng thue hien theo phap luat v i nha d Vdi quy djnh nay, Chinh phu yeu elu ehii dau tu phai thuc hien bao hanh cho ngubi mua nha d theo thdi han va ndi dung ma phap luat nha d quy dinh
- Chu diu tu phai cd trach nhiem lam thu tuc d p gily chirng nhan quyin sd hiru v i nha d cho ngudi mua nha d; ddi vbi trudng hop ban nha d thi chu dau tu cd trach nhiem nop tiin sir dung dat cho nha nude theo quy dinh
Nhu vay, vdi quy dinh cu the, rb rang nhu tren da han chi dugc tinh trang chii dau tu "ban nha tren gily", thu tiin cua ngubi mua nha d nhung lai thuc hien duoi hinh thirc chuyin nhuong quyen sir dung dat de lach luat, han che tdi da viec chiem dung vdn ciia ngudi mua nha
(3)^
DOANH NGHIEP DUAN CUCDCTHI
Quy dinh ve giao djch ve
nha drqua san giao djch bat
dpng san
Phap luat v i kinh doanh b i t dbng san da cb cac quy djnh v i viec giao dich bat dbng san qua san giao dich bat dbng san, nhung chua eu t h i , rb rang nen thdi gian vira qua hoat ddng ciia cac san giao dich BOS chua tuan thii dimg cac nguyen t i c quy dinh, nhiiu san khdng hoat dong dimg chirc nang trung gian ma tham gian d i u tu, mua bat dpng san de ban lai k i i m ldi, gay birc xiic eho ngudi mua nha, gay Ibn xbn viec ban hang cua cac chu d i u tu, lam giam uy tin, vai trb cua san giao dich b i t dbng san
Viec Chinh phu quy dinh cu the Nghj djnh 71/2010/NO-CP v i viee mua ban, cho thue nha d qua san giao dich bat ddng san la nhlm muc dich han c h i cac riii cho cac nha d i u tu bat ddng san, xac djnh co sd phap ly cu t h i de cac san giao dich bat dbng san hoat dbng theo dimg luat Theo quy djnh mdi thi san giao djch BOS khbng dugc tham gia d i u tu, kinh doanh mua ban b i t ddng san ma chf dugc lam trung gian de thu phi giao dich qua san San chf thuc hien ban, cho thue nha theo hpp ddng uy quyin va theo gia chu d i u tu dua (hoac gia dau gia), khbng dugc thu chenh lech
de k i i m loi Trudng hop vi pham se bj rut chtrc nang kinh doanh san giao dich b i t dbng san
Nhu vay, mdt lan nira Nha nudc da khlng djnh viec cho phep lap san giao dich bat dbng san la d i giiip minh bach hoa thi trubng, tao diiu kien d i nhirng ngudi cd nhu c l u thuc su v i nha d de dang t i i p can dugc nha d vdi gia tri thuc ciia nb, han c h i tinh trang lien k i t gitra nha d i u tu vdi cac nha d i u CO va nha mdi gidi bat ddng san hoat dpng mua ban nhlm nang gia kiem ldi
Ngoai cac ndi dung neu tren, Nghi dinh lln cdn diiu chfnh cac trudng hgp chuyen nhupng hpp ddng mua ban nha d d i han c h i cac giao djch trao tay vbi hubng xu ly n i u cb chuyen nhupng hgp ddng mua ban nha d thi cac ben phai lap van ban chuyen nhugng cb chirng nhan ciia cbng chirng nha nudc, cd xac nhan ciia chii dau tu va ben chuyin nhugng phai nop t h u i TNCN cho nha nudc theo quy djnh; trudng hpp chuyen nhugng qua nhiiu chu thi mdi lln chuyin nhugng cac ben cung phai thuc hien theo thii tuc nhu tren N i u thiiu eac giay t d chirng minh cho mdi lln chuyin nhugng thi ben nhan chuyen nhugng se khdng dugc Nha nudc d p giay chirng nhan quyin sd htru v i nha d Oac biet, Nghj dinh nay, Chinh phii cung da quy djnh
khbng eho phep eac ben thuc hien uy quyin quan ly, sir dung hoac uy quyin ban, cho thue nha d chua cd nha d ma chf dugc uy quyin da cd nha d (ben uy quyin phai cb gily t d chirng minh quyin sd hiru v i nha d) Quy dinh n h l m tranh hien tupng giao djch trao tay nup bbng dubi hinh thirc uy quyin v i nha d d i trdn t h u i
Ngoai cac van d i neu tren, Nghj djnh 71 cung da eb quy djnh cu t h i v i giay t d chirng minh ddi tugng va diiu kien ngudi Viet Nam djnh cu d nudc ngoai duac sd huu nha d tai Viet Nam, lam ca sd de ben ban nha d, cae san giao dich b i t dbng san lam thii tuc ky k i t hgp ddng mua ban nha d, tranh hien tuong tranh chap cac ben khdng du diiu kien tham gia giao djch
Nhu vay, vdi viee Chinh phu ban hanh Nghj djnh 71 thi chle chin thj trudng b i t dpng san thbi gian tdi se phat t r i i n theo hudng minh bach va lanh mang hon, cac giao dich v i nha d se dugc thuc hien theo diing quy dinh va d i i u se giiip han c h i tdi da dugc cac giao djch ngam, giao djch trao tay, tranh dugc cac riii ro, thiet hai cho ngudi mua nha d, ddng thdi lam tang ngudn thu tir t h u i TNCN, le phi trudc ba cho ngan sach Nha nudc