Pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản là nhà ở

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TRƯƠNG QUANG SÁNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở, THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 838 0107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2020 Cơng trình hồn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Duy Phương Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu luận văn 4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu luận văn Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Khái quát nhà kinh doanh nhà 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà 1.1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.1.2 Đặc điểm nhà 1.1.1.3 Phân loại nhà 1.1.2 Một số vấn đề lý luận kinh doanh nhà 1.1.2.1 Khái niệm kinh doanh 1.1.2.2 Khái niệm kinh doanh nhà 1.2 Tổng quan pháp luật kinh doanh nhà 1.2.1 Khái niệm pháp luật kinh doanh nhà 1.2.2 Lịch sử phát triển pháp luật kinh doanh nhà 1.2.3 Những nội dung pháp luật kinh doanh nhà 1.2.3.1 Các quy định chung pháp luật kinh doanh nhà 1.2.3.2 Các quy định pháp luật đầu tư tạo lập nhà 1.2.3.3 Các quy định pháp luật giao dịch nhà với tính cách giao dịch kinh doanh nhà 1.2.4 Kinh nghiệm nước sách pháp luật nhà 1.2.4.1 Chính sách nhà Trung Quốc 1.2.4.3 Chính sách phát triển nhà Mỹ 1.2.4.4 Chính sách nhà Hà Lan Tiểu kết Chương Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở 10 2.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà 10 2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh nhà 10 2.1.1.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật 10 2.1.1.2 Nguyên tắc công khai, minh bạch 10 2.1.1.3 Nguyên tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .10 2.1.1.4 Nguyên tắc cho thuê, cho th mua nhà cơng trình xây dựng phải đảm bảo chất lượng, sử dụng bình thường theo cơng thỏa thuận hợp đồng 10 2.1.2 Các quy định pháp luật giao dịch nhà .10 2.1.2.1 Chủ thể kinh doanh nhà .10 2.1.2.2 Các điều kiện thể kinh doanh nhà 10 2.1.2.3 Hình thức hợp đồng lĩnh vực kinh doanh nhà 11 2.1.2.4 Quyền, nghĩa vụ chủ thể tham gia giao dịch nhà ở, cơng trình xây dựng 11 2.1.3 Quy định điều kiện, phạm vi kinh doanh nhà 11 2.1.3.1 Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng .11 2.1.3.2 Phạm vi kinh doanh nhà 11 2.2 Đánh giá quy định pháp luật hành kinh doanh nhà 11 2.3 Một số điểm hạn chế hệ thống pháp luật kinh doanh nhà 12 2.4 Tình hình thực pháp luật kinh doanh nhà .12 2.4.1 Tình hình kinh doanh nhà 12 2.4.2 Đánh giá thực tiễn thực giao dịch kinh doanh nhà 12 2.4.2.1 Hoạt động mua bán nhà .12 2.4.2.2 Hoạt động cho thuê nhà .12 2.4.2.3 Hoạt động cho thuê mua nhà .13 2.4.2.4 Giao dịch nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước Việt Nam 13 2.4.2.5 Đánh giá sách huy động vốn, đất đai sách thuế 13 Tiểu kết Chương 14 Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở 15 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà 15 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải dựa quan điểm đường lối, sách Đảng Nhà nước 15 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải phù hợp với xu hội nhập quốc tế 16 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hướng tới mục tiêu xây dựng thị trường nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung phát triển lành mạnh, cơng khai, minh bạch 16 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà 17 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật kinh doanh nhà 17 3.3.1 Giải pháp hồn thiện sách phát triển thị trường nhà 17 3.3.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường nhà 17 3.3.3 Tăng cường lực thành tố thị trường nhà 17 3.3.4 Nâng cao cấp độ phát triển thị trường nhà 18 Tiểu kết Chương 18 KẾT LUẬN 19 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường nhà nói riêng, thị trường BĐS nói chung thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu thị trường BĐS tạo khối lượng lớn sở vật chất cho xã hội, giúp ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển nâng cao điều kiện sống cho tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội đất nước Trong kinh tế thị trường, lượng cầu hàng hóa cao lượng cung, giá hàng hóa tăng lên, mức lợi nhuận tăng khuyến khích người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển Nhà góc độ loại hàng hóa khơng nằm ngồi quy luật Hiện nay, Việt Nam nước đơng dân thứ khu vực Đông Nam Á đứng thứ 13 nước đông dân giới Do đó, nhu cầu nhà người dân cao Trong diện tích đất đai hạn chế, kinh tế chậm phát triển, thu nhập bình qn đầu người cịn thấp, khả tự tạo lập nhà cịn vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia đình, cá nhân Do vậy, giá nhà ngày tăng cao Hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà khuyến khích phát triển Thúc đẩy thị trường nhà phát triển Trong thời gian qua Đảng Nhà nước ban hành nhiều sách, văn pháp luật nhằm định hướng tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai năm 2013; Luật Nhà năm 2014; Luật kinh doanh BĐS năm 2014… văn hướng dẫn thi hành khác Tuy nhiên, thực tế cho thấy văn pháp luật nêu chưa phát huy đầy đủ tác dụng mong muốn, hiệu điều chỉnh, hiệu lực thực tế thấp Các quy định pháp luật bộc lộ nhiều hạn chế Hệ thống văn pháp luật chưa đồng bộ, thống Nhà nước chưa có sách cụ thể việc cung cấp thông tin liên quan lĩnh vực bất động sản thơng tin quy hoạch, sách, dự án, thông tin giá nên doanh nghiệp, nhà đầu tư người mua bán, cho thuê nhà gặp khó khăn hoạt động đầu tư, kinh doanh Nhà chưa khai thác, sử dụng có hiệu quả, cịn lãng phí, thất Thị trường nhà phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu nhà bị cân đối, đặc biệt nhà cho người cho thu nhập thấp chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Để góp phần tháo gỡ bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường nhà phát triển lành mạnh bền vững, việc nghiên cứu: “Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng giải pháp hoàn thiện” cần thiết phương diện lý luận thực tiễn Tình hình nghiên cứu đề tài Ở Việt Nam, phạm vi mức độ khác có nhiều cơng trình nghiên cứu đề cập trực tiếp hay gián tiếp đến pháp luật kinh doanh nhà như: Nhóm sách chuyên khảo có liên quan đến vấn đề kinh doanh nhà nói chung đa dạng Có thể kể đến vài đầu sách như: “Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án bình luận án” PGS.TS Đỗ Văn Đại, Nhà xuất Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam, TP Hồ Chí Minh (2014); “Bình luận khoa học điểm BLDS 2015”của PGS.TS Đỗ Văn Đại, Nhà xuất Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, TP Hồ Chí Minh (2016); Bình luận khoa học BLDS 2015”, PGS.TS Nguyễn Văn Cừ - PGS TS Trần Thị Huệ - Nhà xuất Công An Nhân Dân, Hà Nội (2016) BLDS năm 2015 đời có nhiều đổi kết cấu, nội dung hình thức thể tư pháp lý quan điểm lập pháp phù hợp; góp phần xây dựng hệ thống pháp luật dân thống nhất, ổn định khoa học pháp lý Việt Nam Các cơng trình nghiên cứu tác giả giúp cho bạn đọc hiểu sâu quy định pháp luật hợp đồng, đồng thời hạn chế, bất cập pháp luật hợp đồng Việt Nam thực tiễn áp dụng Bình luận khoa học BLDS năm 2015 phân tích làm rõ nội dung điều luật; bình luận nội dung tích cực phù hợp với thực tiễn thực áp dụng quy định BLDS; phát nội dung hạn chế, chồng chéo, trùng lặp, thiếu khuyết để từ định hướng hồn thiện Các cơng trình nghiên cứu tác giả tài liệu quý giá, cung cấp kiến thức thơng tin thiết thực, bổ ích cho nhu cầu tìm hiểu, nghiên cứu, học tập, giảng dạy áp dụng thực tiễn Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu có phạm vi nghiên cứu rộng, đề cập đến nhiều khía cạnh khác luật dân sự, đặc biệt điểm mới, tiến BLDS 2015 so với BLDS 2005, cơng trình đề cập đến vướng mắc mà BLDS 2015 chưa giải Liên quan đến vấn đề hợp đồng vơ hiệu hình thức, cơng trình có nhiều đề cập đến điểm Điều 129 BLDS 2015 so với BLDS 2005 Tuy nhiên, tác giả tập trung vào điểm quy định pháp luật, tạo hội để hợp đồng hoàn tất dù vi phạm quy định hình thức khơng vơ hiệu đảm bảo số điều kiện định, mà chưa sâu vào nghiên cứu mặt trái hay việc áp dụng quy định thực tế vướng mắc chưa giải Đây nội dung mà luận văn tập trung nghiên cứu làm rõ Bên cạnh đó, số cơng trình nghiên cứu tập trung khai thác khái quát vấn đề lí luận thực trạng quy định pháp luật hành Việt Nam vấn đề kinh doanh, chuyển nhượng BĐS Nguyễn Quang Huy (2014), “Hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai”, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học Quốc Gia Hà Nội Luận văn tập trung làm sáng tỏ khái niệm BĐS hình thành tương lai, điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai, hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai, thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật vấn đề từ đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai Nguyễn Thị Xuân (2014), “Pháp luật hợp đồng kinh doanh BĐS Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật-Đại học Quốc Gia Hà Nội Luận văn tập trung hệ thống hóa, phân tích sở lý luận hợp đồng kinh doanh BĐS pháp luật hợp đồng kinh doanh BĐS thông qua việc tìm hiểu nội dung: khái niệm, đặc điểm, vai trị, hình thức nội dung hợp đồng kinh doanh BĐS; Cơ sở lý luận việc đời pháp luật hợp đồng kinh doanh BĐS; Khái niệm đặc điểm pháp luật hợp đồng kinh doanh BĐS; Nội dung pháp luật hợp đồng kinh doanh BĐS; Các yếu tố chi phối pháp luật hợp đồng kinh doanh BĐS Từ luận văn đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh BĐS nước ta nhằm thành tựu, hạn chế, tồn nguyên nhân hạn chế, tồn áp dụng quy định hợp đồng kinh doanh BĐS Trên sở đưa định hướng giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh BĐS Luận văn nghiên cứu chung pháp luật hợp đồng kinh doanh BĐS mà chưa sâu riêng quyền sử dụng đất đối tượng loại hợp đồng “Đăng kí BĐS vấn đề minh bạch hóa thơng tin tình trạng pháp lí BĐS” tác giả Hồ Quang Huy (2017) đăng Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp Các viết tập trung phân tích nhận xét quyền sử dụng đất nước ta Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Nga, (2013) “Pháp luật thị trường BĐS, thực trạng giải pháp hoàn thiện” Đỗ Thị Vân Anh, (2013),“Hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường BĐS”, Khóa luận, Đại học Luật Hà Nội Trên sở cơng trình nghiên cứu, viết có, tác giả mong muốn nghiên cúu hồn thiện cơng trình nhằm khái qt tồn diện mặt lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu luận văn 3.1 Mục đích: Luận văn có mục đích nghiên cứu làm rõ số vấn đề lý luận pháp luật kinh doanh nhà ở; từ đưa định hướng, giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu hoạt động thực tiễn pháp luật kinh doanh nhà Việt Nam 3.2 Nhiệm vụ: - Làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung nhà ở, kinh doanh nhà pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà - Phân tích, đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hành kinh doanh nhà nói riêng, kinh doanh bất động sản nói chung - Phân tích đánh giá thực tiễn thực pháp luật kinh doanh nhà nay, qua sâu nghiên cứu vấn đề tồn tại, gây cản trở hoạt động kinh doanh nhà - Đưa số định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh nhà Việt Nam Đối tượng, phạm vi nghiên cứu luận văn 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Hệ thống văn pháp luật liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh nhà như: Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Nhà năm 2014, BLDS năm 2015, vv văn hướng dẫn khác có liên quan - Các quan điểm, học thuyết tác giả trước nghiên cứu công bố liên quan đến pháp luật kinh doanh nhà như: Luận án, Luận văn, Giáo trình, Tạp chí, Bài viết, v.v - Thực tiễn thực pháp luật kinh doanh nhà 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Nội dung nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu số vấn đề lý luận thực tiễn kinh doanh nhà theo quy định pháp luật Việt Nam kinh doanh nhà - Về không gian: Luận văn nghiên cứu hoạt động kinh doanh nhà Việt Nam - Về thời gian: Luận văn nghiên cứu từ năm 2014 đến Phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác- Lênin Tư tưởng chủ tịch Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối đảng Cộng sản Việt Nam 5.2 Phương pháp cụ thể Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: Phương pháp đối chiếu, so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử sử dụng Chương nghiên cứu vấn đề lý luận kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải, sử dụng Chương nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà Kết cấu luận văn Luận văn bao gồm phần: Mở đầu, Nội dung, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo Trong Nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật kinh doanh nhà Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật kinh doanh nhà Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật kinh doanh nhà Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Khái quát nhà kinh doanh nhà 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà 1.1.1.1 Khái niệm nhà Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác nhau, nhà đưa khái niệm: - Dưới góc độ xây dựng: Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên ngăn cách với môi trường bên ngồi dùng để - Dưới góc độ pháp luật nhà ở: Theo quy định khoản Điều Luật Nhà năm 2014 thì: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” - Dưới góc độ kinh doanh thương mại: Nhà tài sản có giá trị Là hàng hóa hoạt động đầu tư kinh doanh 1.1.1.2 Đặc điểm nhà 1.1.1.3 Phân loại nhà a) Căn vào khu vực xã hội phân loại nhà thành: - Nhà nông thôn nhà xây dựng đô thị b) Căn vào đặc trưng nhà phân chia nhà thành: - Nhà biệt thự - Nhà liền - Nhà kiểu khách sạn - Nhà ký túc xá - Nhà nhiều c) Căn vào quy mô, loại kết cấu, tầm quan trọng cơng trình d) Căn vào đối tượng sử dụng phân chia nhà thành: - Nhà dành cho người có thu nhập thấp: chung cư giá rẻ - Nhà dành cho người có thu nhập khá, trung bình: Nhà liền kề, chung cư - Nhà dành cho người có thu nhập cao: thường biệt thự, chung cư cao cấp đ) Căn vào chủ thể xây dựng mục đích sử dụng nhà Có thể phân nhà thành loại sau: - Nhà tự tạo lập - Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường - Nhà xã hội - Nhà công vụ 1.1.2 Một số vấn đề lý luận kinh doanh nhà 1.1.2.1 Khái niệm kinh doanh Như vậy, từ định nghĩa kinh doanh thấy kinh doanh nhận biết qua dấu hiệu sau: - Phải mang tính nghề nghiệp, nghĩa chúng tiến hành cách chuyên nghiệp, thường xuyên liên tục mang lại nguồn thu nhập cho chủ thể kinh doanh - Phải thực cách độc lập Các chủ thể nhân danh để tiến hành hoạt động kinh doanh Họ tự định vấn đề liên quan tự chịu trách nhiệm hoạt động - Kinh doanh chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận 1.1.2.2 Khái niệm kinh doanh nhà Theo quy định khoản Điều Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 “Kinh doanh BĐS việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi” Từ định nghĩa trên, kinh doanh nhà mang đặc điểm sau: - Nhà nói riêng hay BĐS nói chung liên quan đến nhiếu lĩnh vực pháp luật: - Hoạt động kinh doanh nhà hoạt động mang tính phức tạp địi hỏi phải có đội ngũ chun gia có kinh nghiệm trình độ việc tư vấn, môi giới cho chủ thể kinh doanh, việc quản lý hoạt động kinh doanh phức tạp - Nhà tài sản có giá trị, nhu cầu nhà cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ, giá nhà ngày tăng cao Hoạt động kinh doanh nhà mang lại lợi nhuận lớn, nhiên, thị trường nhà dễ biến động phụ thuộc vào nhiều yếu tố kinh tế, trị, xã hội Thị trường nhà dễ tăng nhiệt dễ đóng băng Điều cho thấy hoạt động kinh doanh nhà có tính rủi ro cao 1.2 Tổng quan pháp luật kinh doanh nhà 1.2.1 Khái niệm pháp luật kinh doanh nhà Từ tiếp cận vai trò pháp luật hoạt động kinh doanh nhà ở, tác giả đưa khái niệm pháp luật kinh doanh nhà tổng hợp quy phạm pháp luật nhà nước ban hành đảm bảo thực điều chỉnh quan hệ hoạt động kinh doanh nhà 1.2.2 Lịch sử phát triển pháp luật kinh doanh nhà Pháp lệnh số 51- LCT/HĐNN8 ngày 06/04/1991 nhà Hiến pháp năm 1992 với quy định Điều 15 Đặc biệt, việc ban hành Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà Sự đời Luật Nhà năm 2005, Luật Nhà năm 2014, tiếp đến Luật kinh doanh BĐS ban hành năm 2006, Luật kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 Pháp luật kinh doanh nhà quy định cụ thể hồn chỉnh hơn, góp phần tạo nên hành lang pháp lý cho thị trường nhà phát triển 1.2.3 Những nội dung pháp luật kinh doanh nhà Pháp luật kinh doanh nhà phận pháp luật nhà đồng thời phần pháp luật kinh doanh BĐS Do vậy, kinh doanh nhà phải nhìn nhận góc độ pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật nhà 1.2.3.1 Các quy định chung pháp luật kinh doanh nhà 1.2.3.2 Các quy định pháp luật đầu tư tạo lập nhà 1.2.3.3 Các quy định pháp luật giao dịch nhà với tính cách giao dịch kinh doanh nhà 1.2.4 Kinh nghiệm nước sách pháp luật nhà 1.2.4.1 Chính sách nhà Trung Quốc Năm 1998, Trung Quốc nêu sách nhằm cải cách chế độ nhà xây dựng nhà ở, bao gồm nét sau: - Điều chỉnh lại chế độ cung cấp nhà - Điều chỉnh cấu đầu tư nhà 1.2.4.3 Chính sách phát triển nhà Mỹ Ở Mỹ, quyền tham gia xây dựng nhà từ năm 1930, tổ chức lại toàn hệ thống đầu tư xây dựng nhà tư nhân, luật bảo hiểm cho quan tín dụng cấp quỹ tín dụng để hoạt động hiệu Hỗ trợ nhà ở; khuyến khích quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà khu dân cư ngoại thành; sách giảm giá thuê hộ 1.2.4.4 Chính sách nhà Hà Lan Hà Lan chuyển đổi phương sách quản lý nhà theo hướng tiến bộ, theo Nhà nước thơng báo việc cấp nhà để thị trường điều tiết theo quy luật cung cầu kiểm soát nhà nước Như vậy, kinh nghiệm phát triển nhà số nước vấn đề nhà xã hội sở quan trọng để tham khảo q trình hoạch định chế, sách phát triển thị trường nhà cho phù hợp với quy luật phát triển, sát với tình hình thực tế nước ta Tiểu kết Chương Kinh doanh nhà nói riêng, kinh doanh BĐS nói chung hoạt động có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Để giải tốt mối quan hệ cần có chế, sách phù hợp Vì vậy, việc nghiên cứu hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hướng nghiên cứu để xây dựng phát triển thị trường BĐS Việt Nam Việc hồn thiện thể chế kinh doanh nhà khơng dừng lại việc hoàn thiện hệ thống pháp luật mà cịn phải bao gồm việc hồn thiện vai trị quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS nhằm bảo đảm cho hoạt động kinh doanh BĐS vận hành hiệu quả, công phát triển bền vững Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở 2.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà Tại Điều 22 Hiến pháp 2013 quy định: “Công dân có quyền có nhà hợp pháp”; Cũng theo Luật Nhà năm 2014 nhà hộ gia đình, cá nhân nhà riêng lẻ nhà chung cư Trong Luật Cư trú có quy định quyền cư trú công dân, nơi cư trú công dân Như vậy, quyền xây dựng tạo lập nhà công dân Nhà nước ghi nhận bảo đảm 2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh nhà 2.1.1.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật Nguyên tắc quy định rõ Khoản Điều Luật Kinh doanh BĐS 1, nội dung thể chủ thể tham gia kinh doanh nhà có vị ngang trước pháp luật pháp luật bảo vệ 2.1.1.2 Nguyên tắc công khai, minh bạch Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định tham gia hoạt động kinh doanh BĐS phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch 2.1.1.3 Nguyên tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nguyên tắc thể nhà, cơng trình xây dựng đưa vào giao dịch phải tài sản xây dựng đất hợp pháp Nguyên tắc nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp người mua, ngăn chặn tình trạng lừa đảo giao dịch BĐS thực tiễn 2.1.1.4 Nguyên tắc cho thuê, cho th mua nhà cơng trình xây dựng phải đảm bảo chất lượng, sử dụng bình thường theo cơng thỏa thuận hợp đồng 2.1.2 Các quy định pháp luật giao dịch nhà 2.1.2.1 Chủ thể kinh doanh nhà Chủ thể phép kinh doanh nhà bao gồm: Tổ chức, cá nhân nước, tổ chức cá nhân nước người Việt Nam định cư nước Các chủ thể kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật quy định 2.1.2.2 Các điều kiện thể kinh doanh nhà Pháp luật Việt Nam hành quy định điều kiện bắt buộc chủ thể kinh doanh nhà phải tuân thủ sau: Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật 10 Thứ nhất, chủ thể kinh doanh nhà phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có đăng ký doanh nghiệp theo quy định pháp luật có số vốn pháp định không thấp 20 tỷ đồng Trừ trường hợp quy định khoản Ðiều 10 Luật Kinh doanh BĐS 2014 Điều Nghị định số 76/2015/NĐ-CP khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS quy định Chương IV Luật Kinh doanh BĐS Thứ hai, chủ thể kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần toàn dự án chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư theo quy định pháp luật đất đai 2.1.2.3 Hình thức hợp đồng lĩnh vực kinh doanh nhà Theo quy định Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 Hợp đồng kinh doanh BĐS gồm: Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng; Hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng; Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án BĐS 2.1.2.4 Quyền, nghĩa vụ chủ thể tham gia giao dịch nhà ở, cơng trình xây dựng Thứ nhất, quan hệ mua bán nhà, cơng trình xây dựng Thứ hai, quan hệ cho thuê nhà, cơng trình xây dựng Thứ ba, quan hệ cho th mua nhà, cơng trình xây dựng 2.1.3 Quy định điều kiện, phạm vi kinh doanh nhà 2.1.3.1 Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Thứ nhất, Nhà phải thuộc vào phạm vi BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định Luật Kinh doanh BĐS Thứ hai, Nhà ở, cơng trình xây dựng phép đưa vào kinh doanh phải thuộc đối tượng phép kinh doanh đảm bảo điều kiện cụ thể 2.1.3.2 Phạm vi kinh doanh nhà Theo quy định điểm b khoản Điều 107 BLDS năm 2015 nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai BĐS Do vậy, phạm vi kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước quy định theo Luật kinh doanh BĐS năm 2014 2.2 Đánh giá quy định pháp luật hành kinh doanh nhà 11 Pháp luật hành kinh doanh BĐS có kinh doanh nhà khắc phục hạn chế bất cập để bước quản lý lĩnh vực kinh doanh BĐS chặt chẽ vừa bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch kinh doanh nhà ở, vừa tạo cân yêu cầu phát triển thị trường BĐS với ổn định trật tự xã hội 2.3 Một số điểm hạn chế hệ thống pháp luật kinh doanh nhà Bên cạnh thành công, hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nước ta bộc lộ số điểm hạn chế chủ yếu sau đây: Thứ nhất, thời gian qua thị trường BĐS nước ta bộc lộ rõ tính phân khúc; Thứ hai, pháp luật kinh doanh BĐS thiếu quy định nhằm xác lập chế pháp lý đồng bộ, có hiệu để xử lý tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòng kiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên cao so với giá trị thực tế Thứ ba, thiếu quy định việc xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống sở thông tin, liệu thị trường BĐS Thứ tư, vướng mắc chế bảo vệ khách hàng hoạt động chuyển nhượng dự án 2.4 Tình hình thực pháp luật kinh doanh nhà 2.4.1 Tình hình kinh doanh nhà Hiện nay, ảnh hưởng dịch bệnh Covid 19, tình hình kinh doanh doanh nghiệp nói chung doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng gặp nhiều khó khăn Hiện số lượng doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS thành lập tới 11,9% số tạm ngừng kinh doanh tăng tới 94,1% so với kỳ năm 2019 Đây tỷ lệ doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh tăng cao tất ngành nghề; số lượng sàn giao dịch đóng cửa chiếm khoảng 80%; số cịn lại khoảng 200 sàn hoạt động cầm chừng 2.4.2 Đánh giá thực tiễn thực giao dịch kinh doanh nhà 2.4.2.1 Hoạt động mua bán nhà Thứ nhất, vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng Thứ hai, mua bán nhà tái định cư Thứ ba, vướng mắc pháp lý kinh doanh BĐS dự án khu nghỉ dưỡng du lịch Thứ tư, vướng mắc hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 2.4.2.2 Hoạt động cho thuê nhà Kết khảo sát Tổng Liên đoàn Lao động (LÐLÐ) Việt Nam cho thấy, số 2,7 triệu công nhân lao động (CNLÐ) làm việc 12 344 khu chế xuất, khu công nghiệp (KCN, KCX) nước có 1,2 triệu người có nhu cầu nhà ở, 800 nghìn người có nhu cầu nhà trẻ 1,4 triệu người có nhu cầu siêu thị cơng trình trạm y tế, nhà văn hóa, nhà thi đấu, sân thể thao, nơi vui chơi giải trí Tuy nhiên, thời điểm khảo sát năm 2016, nguồn cung nhà ở, nhà trẻ, siêu thị trạm y tế cho người lao động (NLÐ) khu vực đáp ứng từ đến 10% Còn lại, phần lớn CNLÐ phải trọ nhà dân với điều kiện sở vật chất văn hóa, thể thao thấp, ảnh hưởng sức khỏe, tác động đến suất lao động 2.4.2.3 Hoạt động cho thuê mua nhà Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định khoản Điều 3: “Thuê mua nhà, cơng trình xây dựng thỏa thuận bên, theo bên th mua tốn trước cho bên cho thuê mua khoản tiền sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó; số tiền cịn lại tính thành tiền th; sau tốn đủ số tiền thuê mua bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng đó” 2.4.2.4 Giao dịch nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước Việt Nam Quyền sở hữu nhà người nước ghi nhận Điểm b Khoản Điều 159 Luật Nhà Tuy nhiên theo quy định Điều Luật Đất đai 2013, người nước ngồi khơng liệt kê số đối tượng có quyền sử dụng đất Việt Nam Như theo quy định người nước ngồi không phép nhận quyền sử dụng đất Trong đó, Khoản Điều 19 Luật Kinh doanh BĐS 2014 u cầu "việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất" 2.4.2.5 Đánh giá sách huy động vốn, đất đai sách thuế Thứ nhất, vấn đề huy động vốn Thông tư 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 Ngân hàng Nhà nước quy định giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn hoạt động Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, ban hành động thái tiếp tục quản lý tín dụng vào thị trường BĐS Thứ hai, sách đất đai Thứ ba, sách thuế 13 Tiểu kết Chương Pháp luật kinh doanhh nhà nói riêng hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói chung phân tích tạo hành lang pháp lý để xác lập điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà cách ổn định Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có thay đổi quan trọng tạo điều kiện cho việc thực pháp luật kinh doanh nhà thuận lợi hiệu Những hạn chế vướng mắc thực tế giảm thiểu so với luật kinh doanh BĐS năm 2006 Tuy nhiên, kinh doanh BĐS nói chung, kinh doanh nhà nói riêng lĩnh vực Việt Nam lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm với thị trường nên dễ phát sinh tranh chấp Thực tiễn thực pháp luật cịn gặp khơng khó khăn, vướng mắc mà nguyên nhân có từ hạn chế, chồng chéo, thiếu đồng hệ thống pháp luật BĐS, từ nhận thức, ý thức chấp hành chủ thể kinh doanh người dân, từ ý thức, trách nhiệm đội ngũ cán bộ, công chức nhà quản lý Những vướng mắc phân tích chương sở để chúng tơi đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu tổ chức thực pháp luật phần Luận văn 14 Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải dựa quan điểm đường lối, sách Đảng Nhà nước 3.1.1.1 Thể chế hóa đường lối, quan điểm Đảng, quy định Hiến pháp năm 2013, quy định pháp luật phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý nhà nước lĩnh vực kinh doanh BĐS, phải tăng cường vai trị quản lý nhà nước để kiểm soát thị trường, bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển theo quy hoạch, kế hoạch, định hướng, bền vững kết nối thông suốt với thị trường khác kinh tế, góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Những định hướng ghi nhận văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XII nghị hội nghị ban chấp hành Trung ương khóa XII cụ thể: - Tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật, chế sách để thị trường BĐS vận hành thông suốt, phù hợp với quy luật cung cầu nhằm khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu qủa nguồn lực đất đai tài sản, kết cấu hạ tầng đất; ngăn ngừa đầu cơ, lãnh phí” - Cải cách mạnh mẽ sách tài đất đai theo hướng đơn giản, ổn định, công khai, minh bạch công Nghiên cứu hoàn thiện pháp luật thuế tài sản, đất đai, BĐS 3.1.1.2 Tạo môi trường pháp lý thơng thống, bình đẳng để huy động hiệu nguồn lực xã hội tham gia vào thị trường BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, doanh nghiệp người dân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS; tăng cường hội nhập quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi thu hút đầu tư nước vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, sở bảo đảm chủ quyền quốc gia, giữ vững an ninh trị trật tự, an tồn xã hội 3.1.1.3 Hoàn thiện cấu chủ thể tham gia thị trường BĐS, tăng cường lực nâng cao trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp nhà môi giới, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS để thị trường BĐS hoạt động hiệu Văn kiện đại hội Đại biểu toàn quốc lần XII trang 110 Văn kiện Hội nghị lần thứ V BCH Trung ương Khóa XII trang 39 15 quả, cơng khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia thị trường BĐS 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải phù hợp với xu hội nhập quốc tế Hội nhập quốc tế xu khách quan, lôi ngày nhiều nước tham gia, xu bị số nước phát triển tập đoàn kinh tế tư xuyên quốc gia chi phối, chứa đựng nhiều mâu thuẫn, vừa có mặt tích cực vừa có mặt tiêu cực, vừa có hợp tác vừa có đấu tranh, vừa tạo hội cho phát triển vừa có thách thức quốc gia, quốc gia trình độ phát triển Vì hội nhập xu thế, trình khách quan đảo ngược Thực đường lối đổi mới, mở cửa, hội nhập quốc tế đặc biệt lĩnh vực kinh tế, thời gian qua, Chính phủ Việt Nam tiếp tục có nhiều nỗ lực việc cải cách kinh tế theo hướng sau: - Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, cải thiện môi trường kinh doanh, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, nâng cao hiệu sức cạnh tranh; phát huy mạnh mẽ tiềm khu vực kinh tế dân doanh theo hướng tạo lập môi trường hợp tác, cạnh tranh lành mạnh thành phần kinh tế, xóa bỏ phân biệt đối xử bất lợi cho kinh tế dân doanh, trước hết việc sử dụng đất tiếp cận nguồn vốn tín dụng nhà nước - Chủ động xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật quốc gia để bước phù hợp với thông lệ, tập quán quốc tế Các quy định hệ thống pháp luật quốc gia ngày phải hoàn thiện phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế Việt Nam, góp phần tạo mơi trường đầu tư thuận lợi, minh bạch bình đẳng cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hướng tới mục tiêu xây dựng thị trường nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch Phát triển xây dựng thị trường nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung phát triển lành mạnh, cơng khai, minh bạch cần thiết, - Thị trường BĐS Việt Nam có số cơng khai, minh bạch thấp việc thiếu giải pháp pháp lý nhằm nâng cao số rào cản lớn việc thu hút nhà đầu tư đặc biệt nhà đầu tư nước người dân tham gia kinh doanh Đây thách thức lớn nước ta trình thực thi cam kết gia nhập Tổ chức Thương mại giới WTO việc thực hiệp định thương mại song phương ký kết Việt Nam với nước khác 16 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà Sửa đổi, bổ sung hoàn thiện pháp luật hành có liên quan đến kinh doanh nhà Thứ nhất, điều kiện BĐS đưa vào kinh doanh Thứ hai, bảo lãnh tổ chức tín dụng Thứ ba, Về quy định lựa chọn nhà đầu tư thực dự án: Rà soát, sửa đổi đồng kiến nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung số điều BLDS, Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch đô thị năm 2020, đảm bảo tính hệ thống, đồng liên thơng Trước mắt, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ đạo liệt để sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 44/2014/NĐ-CP; Nghị định 47/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP; Nghị định 91/2019/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định 167/2017/NĐCP, Nghị định 63/2018/NĐ-CP, Nghị định 69/2019/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Quản lý, sử dụng tài sản công .Để khắc phục tình trạng chồng chéo văn pháp luật, tiến hành rà sốt lại tồn hệ thống pháp luật kinh doanh để có nhìn tổng thể điều chỉnh điểm mâu thuẫn 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật kinh doanh nhà 3.3.1 Giải pháp hoàn thiện sách phát triển thị trường nhà Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường Nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung Việc ban hành sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm BĐS tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội 3.3.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường nhà Một là, Phải minh bạch hóa thị trường BĐS Nghiên cứu, ban hành văn pháp luật có tính pháp lý cao xây dựng cung cấp thông tin BĐS Cùng với việc phát triển hệ thống tin học phủ phát triển mạng internet Hai là, Hoàn thiện tổ chức quản lý thị trường nhà Nhà ở, BĐS lĩnh vực có vai trị quan trọng kinh tế 3.3.3 Tăng cường lực thành tố thị trường nhà Một là, Tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường nhà nói riêng, thị trường BĐS nói chung Thị trường BĐS có yêu cầu đa dạng 17 nguồn nhân lực( nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách Hai là, phát triển hội, chi hội hiệp hội BĐS Việt Nam Cần thành lập hiệp hội BĐS tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đặc biệt thành phố lớn Ba là, bước tiếp tục mở rộng đối tượng có yếu tố nước tham gia vào thị trường BĐS theo lộ trình cam kết với WTO 3.3.4 Nâng cao cấp độ phát triển thị trường nhà Cùng với việc hoàn thiện thể chế, tăng cường phát triển thành tố thị trường, cần tiếp tục thúc đẩy cấp độ phát triển thị trường nhà Tiếp tục thử nghiệm, đến hình thành quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm đầu tư BĐS, quỹ tín thác đầu tư BĐS… quỹ hình thành vào hoạt động thực tiễn, thị trường BĐS có nguồn tài bền vững Hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp để tài trợ cho thị trường BĐS Đây việc làm có tính chất khai thơng nguồn cho thị trường BĐS đảm bảo cho thị trường có nguồn vốn trung dài hạn Huy động tối đa nguồn vốn dân thông qua kênh trái phiếu BĐS, cổ phiếu BĐS, tiết kiệm BĐS Đảm bảo cho phát triển ổn định cho thị trường BĐS Tiểu kết Chương Trong đời sống xã hội quan hệ xã hội biến đổi không ngừng Pháp luật Nhà nước ban hành để điều chỉnh quan hệ xã hội hướng Mặt khác q trình xây dựng pháp luật khó lường hết phát sinh thực tiễn, triển khai thực thời gian định bộc lộ bất cập, hạn chế Chính vậy, việc xây dựng hồn thiện pháp luật yêu cầu tất yếu khách quan Trên sở điểm bất cập, hạn chế tồn quy định pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà phân tích chương Kết thúc chương 3, Luận văn giải vấn đề: Một là, phân tích định hướng cơng tác xây dựng hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà nói riêng pháp luật kinh doanh BĐS nói chung Việc hồn thiện pháp luật quy định cấp thiết, song phải thực theo nguyên tắc, định hướng định Hai là, đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật kinh doanh nhà 18 KẾT LUẬN Trong trình thực luận văn tác giả nghiên cứu vấn đề lý luận nhà ở, kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà Kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà Tác giả nhận thấy số vấn đề sau: Nhà nhu cầu thiết thực hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, nhu cầu chưa đáp ứng đầy đủ Đảng nhà nước ban hành nhiều sách pháp luật, thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà phát triển, tăng lượng cung nhà thị trường nhằm đảm bảo an sinh xã hội cho người dân Bên cạnh thành tựu đạt tồn bất cập Bất cập hệ thống pháp luật, khó khăn hoạt động áp dụng pháp luật thực tiễn Qua đó, tác giả đưa định hướng giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh nhà nhằm phát huy mặt tích cực hạn chế tiêu cực, bất cập tồn Với phạm vi luận văn thạc sỹ, tác giả mong muốn nghiên cứu vấn đề khái qt tồn diện Luận văn có tính áp dụng thực tế 19 ... pháp luật kinh doanh nhà Pháp luật kinh doanh nhà phận pháp luật nhà đồng thời phần pháp luật kinh doanh BĐS Do vậy, kinh doanh nhà phải nhìn nhận góc độ pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật nhà. .. thiện pháp luật nâng cao hiệu hoạt động thực tiễn pháp luật kinh doanh nhà Việt Nam 3.2 Nhiệm vụ: - Làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung nhà ở, kinh doanh nhà pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh. .. thấy hoạt động kinh doanh nhà có tính rủi ro cao 1.2 Tổng quan pháp luật kinh doanh nhà 1.2.1 Khái niệm pháp luật kinh doanh nhà Từ tiếp cận vai trò pháp luật hoạt động kinh doanh nhà ở, tác giả