Đánh giá biến động về giá đất tại một số dự án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà giang tỉnh hà giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ANH TUÂN ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ANH TUÂN ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THẾ HUẤN Thái Nguyên - Năm 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn NGUYỄN ANH TUÂN Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cơ, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Thế Huấn tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo sau Đại học Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun tận tình giúp đỡ tơi trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cơng chức địa cán phịng Tài ngun Mơi trường, chi nhánh văn phịng đăng kí đất đai thành phố Hà Giang giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn NGUYỄN ANH TUÂN Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất giá đất 1.1.2 Tác động quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 15 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 18 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 20 1.3.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất giới số nước khu vực 20 1.3.2 Tình hình quy hoạch sử dụng đất Việt Nam 21 1.3.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Giang tầm nhìn 2020 24 1.3.4 Tình hình quản lý giá đất khoản thu tài từ đất giới 27 1.3.5 Biến động giá đất Việt Nam 32 Chương ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 2.1 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 39 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 39 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39 2.1.3 Thời gian địa điểm nghiên cứu 39 2.2 Nội dung nghiên cứu 39 2.3 Phương pháp nghiên cứu 40 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 40 2.3.2 Phương pháp điều tra vấn 41 2.3.3 Phương pháp chọn điểm, chọn mẫu 41 2.3.4 Phương pháp so sánh 41 2.3.5 Phương pháp ứng dụng công nghệ 42 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý đất đai thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang 43 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 43 3.1.2 Đánh giá chung thực trạng phát triển kinh tế- xã hội tác động đến việc sử dụng đất 45 3.1.3 Tỉnh hình quản lý đất đai địa bàn thành phố 47 3.2 Đánh giá biến động đất đai tình hình thực quy hoạch thành phố Hà Giang 50 3.2.1 Hiện trạng quỹ đất năm 2017 50 3.2.2 Biến động đất đai giai đoạn 2010-2015 52 3.2.3 Giới thiệu phương án quy hoạch thành phố Hà Giang giai đoạn 2011 - 2020 56 3.2.4 Đánh giá tình hình thực quy hoạch địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2015 - 2018 60 3.3 Biến động giá đất hai dự án quy hoạch sử dụng đất 63 3.3.1 Khái quát hai dự án 63 3.3.2 Ảnh hưởng dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 67 3.3.3 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân 84 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.4 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 Kết luận 87 Đề nghị 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHIẾU ĐIỀU TRA CHI TIẾT THỬA ĐẤT 91 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên Môi trường GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH Tên bảng Trang Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Giang năm 2017 51 Bảng 3.2: Biến động loại đất thành phố Hà Giang giai đoạn 2010 – 2015 53 Bảng 3.3: Danh mục số khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp 57 Bảng 3.4: Danh mục khu đô thị, nhà trục giao thơng 59 Bảng 3.5: Một số địa điểm đất bãi thải xử lý chất thải 60 Bảng 3.6: Kết thực việc chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2018 thành phố Hà Giang 61 Bảng 3.7: Tổng hợp đơn giá nhà nước diện tích thu hồi đất 02 dự án 66 Bảng 3.8: Giá đất nơng nghiệp trước có quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 67 Bảng 3.9: Giá đất trước có quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 68 Bảng 3.10: Giá đất nơng nghiệp bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 70 Bảng 3.11: Giá đất đô thị bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 71 Bảng 3.12 Giá đất nông nghiệp giá đất sau bồi thường 72 Bảng 3.13: Giá đất nơng nghiệp trước có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương 73 Bảng 3.14: Giá đất trước có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương 74 Bảng 3.15: Giá đất nơng nghiệp bắt đầu có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương 75 Bảng 3.16: Giá đất thị bắt đầu có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương 76 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii Bảng 3.17 Giá đất nông nghiệp giá đất sau bồi thường 78 Bảng 3.18 Giá đất khu quy hoạch dân cư Đức Sơn 81 Bảng 3.19 Giá đất khu vực quy hoạch dự án Cầu Mè 83 Tên hình Hình 3.1 Dự án khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 63 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 78 nước, 2/3 cống nước ngang mố cầu Lâm Đồng tổng giá trị khối lượng đạt 61 tỷ đồng Nguyên nhân tình trạng trên, nguồn vốn đầu tư bố trí hàng năm eo hẹp, đơn vị thi cơng gặp nhiều khó khăn nên khơng chủ động thực hạng mục đầu tư Khu tái định cư mặt sau giáp với khu dân cư cũ đại lộ Hữu Nghị, mặt trước giáp với khu nhà cao tầng, lô đất chia với mặt tiền rộng 5m chiều sâu khoảng 15m đến 17m tùy lơ đất (trung bình khoảng 70m280m2/lơ) Vì khu tái định cư nằm khu vực đầu tư sở hạ tầng, điện đường trường trạm dự án khu đô thị, dự án có hồ rộng cảnh quan đẹp nên người dân đền bù tái định cư số dự án thực địa bàn thành phố sử dụng đất để xây dựng nhà có hộ dân có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên giá đất có dao động chênh lệch so với giá nhà nước ảnh hưởng thị trường bất động sản thời điểm C, Giá đất nhà nước giá đất thực tế dự án thực kết thúc Bảng 3.17 Giá đất nông nghiệp giá đất sau bồi thường Đơn vị: nghìn đồng/m2 Năm 20132014 20152018 Vị trí Đất nơng nghiệp (trồng hàng năm) Giá TTr Giá NN trung quy định bình Đất 30 875 Giá TTr trung bình 1.200 22 525 950 1,81 15 300 540 1,80 - 846 1.200 1,42 52 562 950 1,69 35 281 540 1,92 Giá NN quy định So sánh (giá TT/NN) 1,37 (Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế) Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 79 Nhìn chung từ năm 2013 đến năm 2018, giá đất nông nghiệp thực tế đất nơng nơng nghiệp chuyển mục đích thành đất ở, giá đất thực tế khu vực năm gần có giảm gấp khoảng 3,4 đến 6,7 lần so với đất nhà nước quy định Dự án công ty thiết kế thi công nhận thầu Những tháng đầu năm 2014, dự án hoàn thiện 55% kế hoạch ban đầu đề ra, bên dự án đường giao thơng xây dựng hồn chỉnh, nối liền đường trục tiếp giáp dự án với nhau, người dân lại thuận tiện nhanh Giá đất khu vực xung quanh dự án tăng, mặt nhờ có dự án khu thị xây dựng hoàn thiện, mặt theo nhu cầu mua bán đất người dân Cụ thể, vị trí giá đất nhà nước quy định cao 1,878 nghìn đồng/m2; giá đất thực tế 3.200 nghìn đồng/m2; chênh lệch không nhiều, giá đất ngu quy hoạch thấp Năm 2015 dù thị trường bất động sản lúc có biến động bất ổn tùy nơi khu vực xung quanh dự án gần trung tâm gần đường trục nên giá đất bị ảnh hưởng hơn, dù thị trường bất động sản có bất ổn khu vực giá đất hàng năm ổn định có tăng nhẹ, cụ thể vị trí giá nhà nước quy định 1.838 nghìn đồng/m2, giá thị trưởng lúc đạt định lên tới 3.200 nghìn đồng/m2 mức cao thị trường chuyển nhượng ghi nhận Nhìn chung, giá đất thị trường cao nhiều so với giá đất nhà nước quy định từ 2.1 đến 3.2 lần Qua nghiên cứu dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn huyện cho thấy giá đất thị trường giao dịch liên tục tăng theo năm Giá đất tăng cao nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan khác thấy quy hoạch đóng vai trò quan trọng vấn đề giá đất tăng lên hàng năm Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 80 Trước, sau có quy hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất đất thay đổi làm cho giá đất tăng lên nhanh chóng Cụ thể dự án quy hoạch đất trước có quy hoạch sử dụng đất chủ yếu sử dụng với mục đích làm nơng nghiệp, số đất có giá trị khơng cao sau có quy hoạch sử dụng đất đất chuyển sang mục đích đất ở, giá đất tăng Quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất, làm cho đất vị trí 2, vị trí lên vị trí 1, vị trí giá trị đất tăng theo Đồng thời quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất việc lấy đất vị trí để mở rộng làm đường, hạ tầng giao thông công cộng dẫn đến đất khơng cịn có giá Quy hoạch sử dụng đất tác động vào tâm lý người đầu tư vào bất động sản, đặc biệt người dân Người dân có nhu cầu mua đất dự án quy hoạch nhiều đồng nghĩa với việc đẩy giá đất thị trường ngày lên cao Các dự án theo quy hoạch sử dụng đất vào triển khai, sở hạ tầng bước vào hoàn thiện làm cho giá đất tăng lên theo hoàn thiện sở hạ tầng Quy hoạch có tác động tích cực đến tính cá biệt đất hình thể đất, chiều rộng mặt tiền làm cho giá đất tăng lên cao, đặc biệt dự án Nhóm nhà phường đất phân lô rộng đẹp chủ yếu sử dụng để xây nhà biệt thự nên giá bán cao Quy hoạch sử dụng đất không tác động đến giá đất đất nằm dự án mà đất nằm khơng thuộc dự án có biến động giá Quy hoạch sử dụng đất tác động đến nguồn cung đất ảnh hưởng đến giá đất Khi nguồn cung đất lớn so với nhu cầu giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 81 giảm, nguồn cung không đáp ứng cầu đất giá đất tăng lên, gây sốt đất 3.3.2.3 Ảnh hưởng đến giá đất khu dân cư khu vực xung quanh hai dự án A, Dự án Đức Sơn Bảng 3.18 Giá đất khu quy hoạch dân cư Đức Sơn Đơn vị: đồng/m2 Đất Vị trí So với thời điểm QH Trước QH Năm Giá NN quy Giá TTr So sánh (giá định trung bình TT/NN) 2013 625.000 1.450.000 2.3 2014 650.000 2.850.000 4.4 Khu 2015 750.000 4.500.000 6.0 vực 2016 1.100.000 4.500.000 4.1 2017 1.125.000 4.200.000 3.7 2018 1.125.000 4.200.000 3.7 2013 2.000.000 2.400.000 1.2 2014 2.750.000 6.350.000 2.3 2015 3.000.000 7.275.000 2.4 2016 4.000.000 8.400.000 2.1 2017 4.500.000 9.350.000 2.1 2018 4.500.000 8.100.000 1.8 Trong QH Sau QH Trước QH Trong QH Khu vực Sau QH (Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế) Khi dự án khu dân cư, khu đô thị phê duyệt xây dựng hồn thiện, khơng giá đất thực tế khu quy hoạch có dự án thay đổi, mà khu vực xung quanh dự án bị ảnh hưởng theo chiều hướng tiêu cực tích cực Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 82 Trước có quy hoạch dự án khu dân giá đất nhà nước quy định vị trí 625.000 đồng/m2; vị trí 2.000.000 đồng/m2 vị trí 1.250.000 đồng/m2 Trong giá đất thực tế vị trí 1.450.000 đồng/m2; 2.400.000 đồng/m2 2.100.000 đồng/m2 Giá đất nhà nước quy định giá đất thực tế năm 2013 không chênh lệch so với tổng thể giá đất thời điểm Năm 2014, giá đất thực tế có tăng lên theo thị trường Giá đất nhà nước quy định vị trí 650.000 đồng/m2; vị trí 2.750.000 đồng/m2; vị trí 1.400.000 đồng/m2 Giá đất thực tế vị trí 2.850.000 đồng/m2; vị trí 6.350.000 đồng/m2 vị trí 5.500.000 đồng/m2 Năm 2015 năm 2016, dự án bắt đầu dần hồn thiện chia lơ bán đấu giá, khu dân cư cũ gần dự án có ảnh hưởng giá đất thực tế Cụ thể, giá vị trí tương ứng vị trí 4.500.000 đồng/m2 hai năm, vị trí là7.275.000 đồng/m2 lên 8.400.000 đồng/m2; vị trí từ 6.925.000 đồng/m2 lên 7.350.000 đồng/m2 Năm 2015 năm 2016, sau sốt giá đất vào cuối năm 2014 đến đầu năm 2015 giá đất vị trí có tăng có phần ổn định nhu cầu trường lúc nhà đầu tư, đầu tăng bán với lượng lớn nên lúc người mua đất thật người có nhu cầu chỗ nên mua số mua cầm chừng chờ thị trường cụ thể giá đất trung bình vị trí sau: vị trí sau năm sơi động thị trường năm 2014 đầu 2015 giá thị trường lúc mức 4.200.000 đồng/m2 cho hai năm 2014 2015, so với giá nhà nước quy định khu vực cao 3,7 lần ; vị trí có khả quan vị nằm mặt đường trục giao thơng thuận tiện sử dụng bn bán nên giá đất năm 2014 sốt mức 9.350.000 đồng/m2 đà tăng nằm cuối 2013 đầu Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 83 2013, tháng cuối năm 2014 năm 2015sức mua lúc dần ổn định dẫn tới thị trường hạ nhiệt khu vực nhanh chóng giá trị thật thị trường lúc mức 8.100.000 đồng/m2, so với giá nhà nước quy định khu vực cao từ 1,8 2,1 B, Dự án đường Cầu Mè Bảng 3.19 Giá đất khu vực quy hoạch dự án Cầu Mè Đơn vị: đồng/m2 So với thời Vị trí điểm QH Vị trí Trước QH Trong QH Sau QH Năm 2007 Giá NN quy định 2.300.000 Giá TTr So sánh (giá trung bình TT/NN) 6.750.000 2.7 2010 3.800.000 11.800.000 3.1 2013 4.750.000 15.375.000 3.2 2015- 4.750.000 16.600.000 3.2 2018 Trước QH 2007 1.250.000 3.200.000 2.6 Trong QH 2010 1.625.000 3.350.000 2.1 2013 2.250.000 5.600.000 2.5 2015- 2.570.000 6.730.000 2.6 Vị trí Đất Sau QH 2018 Trước QH 2007 2.570.000 6.625.000 2.4 Trong QH 2010 3.000.000 6.625.000 2.2 (Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế) Do trục giao thơng nên giá đất vị trí qua năm ngày tăng cao Tuy nhiên, có quy hoạch dự án giá đất vị trí tuyến đường bị ảnh hưởng ngày đẩy giá đất lên cao Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 84 Những tháng đầu năm 2014, dự án hoàn thiện 75% kế hoạch ban đầu đề ra, bên dự án đường giao thơng xây dựng hồn chỉnh, nối liền đường trục tiếp giáp dự án với nhau, người dân lại thuận tiện nhanh Giá đất khu vực xung quanh dự án tăng, mặt nhờ có dự án khu thị xây dựng hồn thiện, mặt theo nhu cầu mua bán đất người dân Cụ thể, vị trí giá đất nhà nước quy định từ 4.750.000 đồng/m2; giá đất thực tế 15.375.000 đồng/m2; vị trí giá đất nhà nước quy định 2.570.000 đồng/m2 giá đất thực tế 6.730.000 đồng/m2 Những tháng cuối năm 2014 dự án tiếp tục khẩn trương hoàn thiện số sở vật chất cịn lại, đường giao thơng hồn chỉnh, dự án đạt 90% lúc thị trường cịn nóng dù ảnh hưởng số yếu tố bên kinh tế tăng trưởng chậm ảnh hưởng sản xuất ngành Than Tuy nhiên giá thị trường vị trí lúc giữ đà tăng từ 15.375.000 đồng/m2 lên 16.600.000 đồng/m2; vị trí giá có giảm giảm vị trí khơng thuận lợi vị trí biên độ giảm 105.000 đồng/m2 từ 6.730.000 đồng/m2 6.625.000 đồng/m2 3.3.3 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân Từ việc nghiên cứu giá đất số dự án theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Giang rút số đánh giá sau: Giá đất thời điểm thực dự án có tăng khác Trước dự án quy hoạch giá đất không tăng, sau dự án cơng khai giá đất tăng so với thời điểm dự án hoàn thiện sở hạ tầng đáp ứng tốt nhu cầu người dân nên đẩy giá đất tăng cao Ở tùy dự án giá đất có mức độ tăng khác nhau, khu đô thị, khu dân cư gần trung tâm giá đất cao khu đô thị, khu dân cư cách xa trung tâm Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 85 Ở dự án giá đất nhà nước giá đất thị trường có chênh lệch khác Nguyên nhân giá đất nhà nước ban hành từ đầu năm để áp dụng cho năm, cịn giá thị trường tăng theo nhu cầu cung cầu người dân theo tháng năm theo tiến độ thực dự án Giá đất nhà nước hết chất thay đổi giá ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất gây giá đất nhà nước không sát với giá thực tế Giá đất nhà nước giá đất thị trường dự án có chênh lệch đáng kể, giá đất thực tế cao từ 2.1- 6.0 lần 3.4 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất a Giải pháp chế sách Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm kiểm soát chặt chẽ nguồn cung đất đai thị trường bất động sản Theo quy định hành [2], [6], việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch đô thị; thực tế loại quy hoạch thường khơng đồng với không gian, thời gian thực thẩm quyền phê duyệt dẫn tới không xác định xác nguồn cung đất đai, ảnh hưởng đến giá đất Cần nghiên cứu đề xuất chế sách tổng thể trường hợp thu hồi đất nơng nghiệp để chuyển sang mục đích sử dụng đất khác để giải số tồn tại, vướng mắc công tác thu hồi đất, giải phóng mặt giao đất để triển khai dự án đầu tư theo quy hoạch kế hoạch Giải vấn đề tài chính, khẳng định vai trị điều tiết Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 86 Nhà nước, ổn định thu nhập cho người dân bị thu hồi đất, loại trừ chênh lệch giá tạo công xã hội b Giải pháp vốn đầu tư Khi dự án phê duyệt, chủ đầu tư cần huy động vốn nhanh chóng, tập trung bồi thường giải phóng mặt thời gian ngắn nhất, giảm thiểu tình trạng tranh chấp giải phóng mặt làm chậm tiến độ thực dự án làm sai lệch giá đất c Giải pháp khoa học Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tính tốn khoa học nhu cầu sử dụng mục đích, đáp ứng nhu cầu thị trường Mặt khác tránh tình trạng quy hoạch “treo”, quy hoạch xong khơng có khả đầu tư hạn chế việc chuyển mục đích đất chuyên trồng lúa nước cho mục đích phát triển công nghiệp, đô thị Khi triển khai dự án đầu tư xây đô thị cần nghiên cứu tính tốn kỹ đến yếu tố ảnh hưởng quy hoạch khu vực như: Chỉnh trang khu dân cư thuộc khu vực ảnh hưởng, mật độ dân cư trước sau có quy hoạch, điều kiện kết nối đồng hóa hạ tầng hạ tầng kỹ thuật khu vực d Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Các quan chức cần trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1, Thành phố Hà Giang xác định trung tâm trị - kinh tế văn hóa - xã hội - an ninh quốc phòng tỉnh Hà Giang Thành phố vùng động lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tỉnh Hà Giang, Thủ tướng Chính phủ xác định trung tâm tài biên mậu tỉnh Hà Giang vùng Đông Bắc Bộ, đầu mối giao thơng Việt Nam Trung Quốc, có nhiều tiềm để trở thành trung tâm du lịch văn hố sinh thái vùng Đơng Bắc Việt Nam 2, Việc lập kế hoạch sử dụng đất dần vào nếp, hàng năm UBND xã, phường lập kế hoạch sử dụng đất trình UBND thành phố phê duyệt Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực theo kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt Nhìn chung việc thực quy hoạch sử dụng đất kỳ quy hoạch sử dụng đất vừa qua đạt thành định Quá trình sử dụng đất dựa quan điểm khai thác sử dụng triệt để tài nguyên đất đai đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, phù hợp với quan điểm phát triển chung tỉnh, vùng nước Trước có quy hoạch sử dụng đất, giá loại đất qua năm thường khơng có nhiều biến động Giá đất theo khung bảng giá loại đất công bố hàng năm thấp giá thị trường khoảng 1.6 lần Tuy nhiên, từ có dự án quy hoạch sử dụng đất, giá thị trường đất dự án khu vực xung quanh dự án tăng sau bình ổn giá theo thị trường Giá đất thị trường bắt đầu tăng mạnh dự án bắt đầu thực hoàn thiện sở hạ tầng Có thể nói khu dân cư thị Đức Sơn, đất chưa hạ nhiệt Số tiền giao dịch thị trường liên tục tăng theo Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 88 năm, đỉnh điểm năm 2018 tăng nhiều 14,96 lần Khu dân cư khu dân cư trọng điểm không thành phố mà tỉnh Hà Giang nên sốt đất luôn tăng Trong giai đoạn trước sau quy hoạch, khu đất vị trí khu vực IV tăng cao theo năm, năm 2014 tăng 14,96 lần Năm 2015 -2018, dự án gần thực 85% nên đẹp hơn, đại đẩy đủ hơn, người dân có nhu cầu mua đất tăng cao, đẩy giá thị trường lên cao nhiều lần Giá đất nhà nước quy định từ 942.000đồng/m2 – 1.260.000 đồng/m2 giá đất thực tế trung bình 8.500.000 đồng/m2, gấp 6,75 lần so với giá nhà nước sau năm giá thực tế tăng lên 7.000.000 đồng/m2 khu vực Dự án đường đôi Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương xây dựng địa bàn thành phố Hà Giang Sở Giao thông Vận tải làm chủ đầu tư Dự án Cầu Mè – công viên nước Hà Phương lấy 38 hộ gia đình có nhà đất, có nguồn gốc đất rõ ràng, hợp pháp, Hội đồng bồi thường quyền địa phương xét tính tốn bồi thường tiền đất với đơn giá vị trí là: 120.000; 151.000, 202.000, 1.290.000 đồng/m2 Giá bồi thường giá Nhà nước quy định thời điểm 2007 Giá đất thời điểm thực dự án có tăng khác Trước dự án quy hoạch giá đất không tăng, sau dự án công khai giá đất tăng so với thời điểm dự án hồn thiện sở hạ tầng đáp ứng tốt nhu cầu người dân nên đẩy giá đất tăng cao Đề nghị Phải xây dựng chế sách điều tiết phần lợi ích tăng lên (giá đất tăng lên) nhà đầu tư thực dự án theo quy hoạch mang lại mà người sử dụng đất đầu tư Hạn chế thực việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo quy hoạch dự án phù hợp theo quy hoạch sử dụng đất thành phố Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nơng Nghiệp CacMac Enghen tồn tập, trang Chin Lin (2008), Bảo vệ quyền sở hữu thông qua bồi thường đất – Kinh nghiệm từ Đài Loan California Trần Minh Đăng, Trần Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ Fao (1992), Đánh giá đất phân tích hệ thống nơng nghiệp cho việc sử dụng đất, Fao, Rome, Italy Richard Grover, Ion Anghel (2007), Giá đất quốc gia Trung Đông Âu Lương Văn Hinh, Nguyễn Ngọc Nơng, Nguyễn Đình Thi (2002), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai, Nxb Nơng nghiệp Hà Nội Nguyễn Cao Huấn (2005), Đánh giá cảnh quan theo tiếp cận kinh tếsinh thái, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội Luật Đất đai 2003, NXB trị quốc gia 10 Luật Đất đai 2013, NXB trị quốc gia 11 Đỗ Thi Lan, Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp Hà Nội 12 Trịnh Hữu Liên ctv (2014), Giáo trình Định giá đất, Nxb Khoa học Kỹ thuật 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Quy định giá đất 14 Nguyễn Thị Thảo (2013), Tình hình phát triển thị trưởng nhà đất thành phố Cần Thơ có thay đổi giá đất trước sau quy hoạch Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 90 15 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 16 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 17 Wordbank (2016), Chuyển đổi nông nghiệp Việt Nam: tăng giá trị, giảm đầu vào, NXB Hồng Đức 18 UBND Tỉnh Hà Giang (2014), Quyết định số 22/2014/ QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Hà Giang giai đoạn 2015-2019 19 UBND thành phố Hà Giang (2017), Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai thành phố đến ngày 1/1/2017 UBND thành phố Hà Giang 20 UBND thành phố Hà Giang (2017,2018), Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Giang 21 Đặng Hùng Võ (2018), Sửa đổi Luật Đất đai, góc nhìn 22 Đặng Hùng Võ (2018), Kinh tế học đất đai, truy cập http://cafef.vn/luatdat-dai-2013-kinh-te-hoc-dat-dai-nhung-van-de-cot-loi20181013102454225.chn Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn PHIẾU ĐIỀU TRA CHI TIẾT THỬA ĐẤT (Áp dụng đất đô thị) Tên phường: Tên người sử dụng đất - Số GCN: - Địa chỉ: thôn (khu phố):; - Giá bất động sản chuyển nhượng: Thông tin chi tiết đất: - Thửa đất số: Tờ đồ số: ; DT đất: m2; - Hình thể đất: ; Kích thước mặt tiền: m; Chiều sâu đất: Loại Tên địa danh đường phố Vị trí đất m; Khoảng cách đến đường (phố) đến ngõ (hẻm) cấp liền kề trước Đường (phố): Ngõ (hẻm) cấp 1: Ngõ (hẻm) cấp 2: Ngõ (hẻm) cấp 3: Ngõ (hẻm) cấp 4: - Mục đích sử dụng: theo tại: Nhà đô thị; theo quy hoạch: - Thời hạn sử dụng: - Những hạn chế quyền sử dụng đất chuyển nhượng: Đã chấp: ▂; cho thuê: ▂; tranh chấp: ▂; hạn chế khác: ▂ Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Thông tin chi tiết cơng trình gắn liền với đất: - Loại cơng trình: cấp ; Kết cấu cơng trình: bê tơng cốt thép; Số tầng: ; Năm xây dựng:… ; - DT đất XD m²; DT sàn sử dụng: m²; - Giấy phép xây dựng: có ▂ ; khơng có: ▂ Thơng tin quy hoạch sử dụng đất: Ngày tháng năm 2019 Người điều tra Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... trạng quy hoạch địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang - Đánh giá khái quát công tác giá đất địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang Nội dung 3: Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá. .. tượng nghiên cứu Tình hình quy hoạch sử dụng đất giá đất số dự án theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Giang, từ đánh giá biến động giá đất dự án cụ thể: + Dự án khu dân cư đô thị Đức... tài - Đánh giá tình hình quản lý quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang - Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch số dự án đến giá đất địa bàn thành phố Hà Giang - Đề xuất số giải