Phân tích đánh giá tính khả thi dự án khu chung cư Phúc Đạt connect 2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA TRẦN XUÂN DŨNG PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN KHU CHUNG CƯ PHÚC ĐẠT CONNECT PROJECT FEASIBILITY ANALYSIS PHUC DAT CONNECT APARTMENT Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60 34 01 02 KHÓA LUẬN THẠC SĨ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, tháng 12 năm 2020 Cơng trình hồn thành tại: Trường Đại học Bách Khoa – ĐHQG - HCM Cán hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thu Hiền Cán chấm nhận xét 1: TS Nguyễn Thị Đức Nguyên Cán chấm nhận xét 2: TS Nguyễn Vũ Quang Luận văn bảo vệ Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG TP HCM ngày 18 tháng 12 năm 2020 Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc sĩ) Chủ tịch: PGS.TS Nguyễn Mạnh Tuân Thư ký: TS Nguyễn Thị Đức Nguyên Uỷ viên: TS Nguyễn Vũ Quang Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau luận văn sửa chữa (nếu có) CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TRƯỞNG KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA Độc lập – Tự – Hạnh phúc NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN THẠC SĨ Họ tên học viên: Trần Xuân Dũng MSHV: 1670902 Sinh ngày: 25/12/1989 Nơi sinh: Bình Dương Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60 34 01 02 I TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích đánh giá tính khả thi dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: Phân tích khả thi dự án đầu tư BĐS, đánh giá thực trạng, triển vọng phát triển khó khăn dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect II NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 10/09/2020 III NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 13/11/2020 IV CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS.Nguyễn Thu Hiền Tp HCM, ngày 13 tháng 11 năm 2020 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO (Họ tên chữ ký) (Họ tên chữ ký) TRƯỞNG KHOA (Họ tên chữ ký) LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, tơi kính gửi lời cảm ơn đến TS Nguyễn Thu Hiền, Cơ ln tận tình hướng dẫn, giúp đỡ động viên tơi hồn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban giám hiệu, Thầy Cô khoa quản lý công nghiệp trường Đại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh nhiệt tình giảng dạy trang bị cho kiến thức chuyên ngành quý báu thời gian qua Tôi muốn gửi lời cảm ơn đến Anh/ Chị hỗ trợ trình học tập làm luận văn, tham gia thảo luận trả lời bảng khảo sát sở để thực đề tài Cuối cùng, gửi lời biết ơn sâu sắc đến Gia đình bạn bè tạo điều kiện động viên tơi qn trình học tập hồn thành đề cương Một lần chân thành gửi lời tri ân đến TS Tạ Hùng Anh toàn thể Thầy Cơ, gia đình bạn bè Tác giả luận văn Trần Xn Dũng i TĨM TẮT KHỐ LUẬN THẠC SĨ Nhận thấy khu vực Tỉnh Bình Dương nhu cầu nhà nhu cầu cần thuê văn phòng, khu thương mại gia tăng, đồng thời khu đất rộng 6000m2 thuộc sở hữu Công ty TNHH Phúc Đạt nằm đường Quốc lộ 1K, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, thuộc khu vực phát triển mạnh mẽ thị xã Dĩ An, vị trí có giá trị thương mại lớn nên Công ty TNHH Phúc Đạt định đầu tư xây dựng chung cư phục vụ nhu cầu nhà cho người dân khu vực đồng thời tạo điểm nhấn cảnh quan cho thị xã Dĩ An Để làm điều đó, Cơng ty Phúc Đạt cần phải đánh giá tính khả thi dự án mặt tài để đầu tư xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê hiệu quả, đồng thời chứng minh tính khả thi mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép đầu tư Đây lý hình thành đề tài “Phân tích đánh giá tính khả thi dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect 2.” nghiên cứu Thành phố Hồ Chí Minh từ tháng 5/2020 đến tháng 11/2020 với mục tiêu đề Nghiên cứu khả thi dự án, nghiên cứu đầy đủ, tồn diện, sâu sắc tất khía cạnh tài chính, kinh tế, rủi ro với phương án cụ thể, đánh giá thực trạng, triển vọng phát triển khó khăn dự án Khu chung cư Phúc Đạt Connect Kết thẩm định tài phương án kinh doanh Phúc Đạt cho thấy tính khả thi mặt tài chính, theo cơng ty tự quản lý tầng hầm, cho thuê khu thương mại đồng thời bán toàn hộ từ tầng trở lên tòa nhà Phân tích mức độ rủi ro mặt tài dự án thay đổi giá bán hộ, diện tích hộ bán ra, chi phí xây dựng cho thấy dự án có mức độ rủi ro thấp Kết thẩm định phương diện kinh tế nói chung cho thấy dự án tạo ngoại tác tích cực tổng thể kinh tế Dự án khả thi mặt tài kinh tế nên nhà nước khơng phải hỗ trợ i ABSTRACT Realizing that in Binh Duong Province, the demand for housing and the need to rent offices and commercial areas is increasing, and the land of more than 6000m2 owned by Phuc Dat Co., Ltd is located on 1K National Highway Dong Hoa ward, Di An town, Binh Duong province, in a strongly developing area of Di An town, this is a location with great commercial value, so Phuc Dat Co., Ltd decided to invest in construction The apartment building serves the housing needs of the people in the area while creating a highlight for the landscape of Di An town To this, Phuc Dat Company needs to evaluate the financial feasibility of the project to invest in the construction of apartments and offices to be effective, and at the same time prove the economic feasibility - commune Association for the State to grant investment licenses This is the reason for forming the study "Analyzing and evaluating the feasibility of Phuc Dat Connect apartment building project", which is performed from May 2020 to November 2020 with the aim of setting out the Feasibility Study of the project, in which the most complete, comprehensive and profound research in all aspects financial, economic, risk with specific plans, assessing the current status, development prospects as well as the difficulties of the Phuc Dat Connect apartment building project The financial appraisal results of Phuc Dat's business plan show the financial feasibility, whereby the company will manage the basement, rent out the commercial area and sell all apartments from the 3rd floor up of the building Analysis of the project's financial exposure to changes in apartment selling prices, apartment acreage, and construction costs shows that the project has a very low level of risk The appraisal results from an economic perspective show that the project will create a positive external effect on the overall economy The project is financially and economically viable, so the government i does not have to support it LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan khóa luận hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Nếu phát gian lận tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Hội đồng Ký tên Trần Xuân Dũng i MỤC LỤC Chương I: Giới thiệu I Lý hình thành đề tài II Mục tiêu đề tài III Ý nghĩa đề tài IV Phạm vi Thực đề tài V Phương pháp thực VI Qui trình nghiên cứu Cấu trúc dự kiến khóa luận Chương II: Cơ sở lý thuyết I Các quan điểm phân tích dự án đầu tư II Các phương pháp sử dụng phân tích tài III Phân tích rủi ro dự án đầu tư IV Phân tích kinh tế Chương III: Giới thiệu dự án 10 Chương IV: phân tích tài dự án .14 I Phân tích mơi trường thị trường bất động sản Bình Dương .14 II Phân tích tài dự án Phúc Đạt Connect 15 III Kết phân tích tài .22 Chương V: phân tích rủi ro 25 I Xác định biến rủi ro 25 II Phân tích rủi ro phương pháp mơ .26 III Phân tích rủi ro phương pháp phân tích tình 31 Chương VI Phân tích kinh tế 33 I Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài sang giá kinh tế 33 II Phân tích ngoại tác tịch cực tiêu cực .34 Chương VII KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .36 TÀI LIỆU THAM KHẢO 38 I Các văn pháp lý Lỗi! Thẻ đánh dấu không xác định II Các tài liệu từ internet Lỗi! Thẻ đánh dấu không xác định ii phụ lục 40 iii CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU I Lý hình thành đề tài Tính tốn đầu tư dự án BĐS cần xem xét cách thận trọng, triển khai tính tốn phân tích chi tiết ln nhà lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản trọng hết nhà lãnh đạo hiểu rõ việc tính tốn định rủi ro dự án thực dự án khác mà doanh nghiệp phát triển vận hành Từ đầu năm 2020, hầu hết giao dịch bất động sản bị “đóng băng”, thị trường nhà đất ảm đạm, thành phố lớn, đơng dân cư bị ảnh hưởng nhiều dịch Covid-19 Do Bình Dương thành phố lớn đà phát triển mạnh với mật độ dân cư khu công nghiệp đông đúc bị ảnh hưởng nặng Tuy tỉnh Bình Dương lại có nhiều đặc điểm cho phép thị trường BĐS Bình Dương phát triển mạnh giai đoạn Cho đến hết tháng năm 2020, nhiều doanh nghiệp chủ đầu tư thức công bố, mắt, thông tin hàng loạt dự án nhà lớn nhỏ Bình Dương, đặc biệt tập trung thành phố: Dĩ An, Thuân An Thủ Dầu Một, số đó, loại hình dự án hộ chung cư Bình Dương chiếm đa số Có nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn vào tỉnh Bình Dương triển khai hàng chục dự án quy mơ lớn nhỏ như: Tập đồn Bcons, Tập đoàn Hưng Thịnh, Tập đoàn TBS Group (TBS Land), Tập đoàn Phúc Đạt Group, Tập đoàn Đất Xanh, Tập đồn Tecco Group, Becamex, ….Trong đó, Cơng Ty TNHH Sản Xuất Và Thương Mại Phúc Đạt đánh giá cơng ty có triển vọng với dự án BĐS hoàn thiện triển khai có dự án Chung cư Phúc Đạt Connect Khu đất đầu tư chung cư Phúc Đạt Connect nằm đường Quốc lộ 1K, phường Đông Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, thuộc khu vực phát triển mạnh mẽ thị xã Dĩ An Xung quanh khu vực dự án khu dân cư sầm uất, cơng ty xí nghiệp hoạt động khu cơng nghiệp Bình Đường, Khu cơng nghiệp Sóng Thần, trường Đại Học… việc đầu tư cơng trình chung cư phục vụ nhu cầu sinh hoạt cho người dân sống làm việc khu vực phù hợp cần thiết Có nhiều nguyên nhân giúp cho thời điểm đầu năm 2020 thời điểm thuận lợi dành cho dự án hộ Phụ lục Bảng tổng mức đầu tư (đơn vị tính đồng) Diện TT Nội dung chi phí tích/ký hiệu I Chi phí xây dựng Chi phí xây dựng tầng hầm 7.920 m2 Chi phí xây dựng tầng Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngồi nhà II Chi phí thiết bị Chi phí thiết bị tịa nhà Chi phí thiết bị hạ tầng kỹ thuật ngồi nhà III Chi phí quản lý dự án IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khảo sát Hệ số/tỷ Cách tính lệ Giá trị trước thuế Thuế gtgt Giá trị sau thuế 578.586.587.636 57.858.658.764 636.445.246.400 13.670.000 đồng/ m2 100.884.600.000 10.088.460.000 110.973.060.000 61.750,4 m2 8.470.000 đồng/ m2 475.478.080.000 47.547.808.000 523.025.888.000 0,380 6.440.000 đồng/ 2.223.907.636 222.390.764 2.446.298.400 77.377.858.727 7.737.785.873 85.115.644.600 1.220.000 đồng/ m2 77.270.807.273 7.727.080.727 84.997.888.000 310.000.000 đồng/ 107.051.455 10.705.145 117.756.600 (Gxd+Gtb) trước thuế x tỷ lệ 8.922.917.946 892.291.795 9.815.209.741 Gqlda 23.337.262.291 2.288.820.226 25.626.082.517 Gtv 272.727.273 27.272.727 300.000.000 1,025 69.670,4 m2 0,380 1,360% Tạm tính Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi (Thông tư NCKT16 0,274% (Gxd+Gtb) trước thuế x tỷ lệ 1.798.726.113 179.872.611 1.978.598.724 TTKT16 0,044% (Gxd+Gtb) trước thuế x tỷ lệ 291.512.932 29.151.293 320.664.225 TKKT16 2,106% Gxd trước thuế x tỷ lệ 12.182.481.958 1.218.248.196 13.400.730.154 16/2019/TT-BXD) Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi (Thông tư 16/2019/TT-BXD) Chi phí thiết kế vẽ thi cơng + dự tốn xây dựng cơng trình (Thơng tư Ký hiệu 16/2019/TT-BXD) 48 Gxd Gtb Diện TT Nội dung chi phí tích/ký hiệu 10 V Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng (Thơng tư 16/2019/TT-BXD) Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình (Thơng tư 16/2019/TT-BXD) Chi phí lập HSMT, HSDT thi cơng xây dựng (Thơng tư 16/2019/TT-BXD) Chi phí lập HSMT, HSDT mua sắm vật tư, thiết bị (Thông tư 16/2019/TT-BXD) Chi phí giám sát thi cơng xây dựng (Thơng tư 16/2019/TT-BXD) Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị (Thơng tư 16/2019/TT-BXD) Hệ số/tỷ lệ Cách tính 329/2016/TT-BTC) Lệ phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng (Thơng tư 209/2016/TT-BTC) Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn (Thơng tư 64/2018/TT-BTC) Chi phí kiểm tốn độc lập (Thơng tư 64/2018/TT-BTC) Thuế gtgt Giá trị sau thuế TTTKXD16 0,081% Gxd trước thuế x tỷ lệ 466.586.124 46.658.612 513.244.736 TTDT16 0,075% Gxd trước thuế x tỷ lệ 433.689.695 43.368.970 477.058.665 GSTC16 0,054% 314.334.845 17.288.417 331.623.262 GSLD16 0,144% 683.576.350 37.596.699 721.173.049 GSTC16 1,127% 6.518.039.943 651.803.994 7.169.843.937 GSLD16 0,485% 375.587.059 37.558.706 413.145.765 4.923.111.949 287.403.756 5.210.515.705 752.162.564 75.216.256 827.378.820 Dự tốn gói thầu XD trước thuế x tỷ lệ Dự tốn gói thầu TB trước thuế x tỷ lệ Dự tốn gói thầu XD trước thuế x tỷ lệ Dự tốn gói thầu TB trước thuế x tỷ lỆ Chi phí khác Chi phí bảo hiểm cơng trình (Thơng tư Giá trị trước thuế BHCT 0,130% Gxd trước thuế x tỷ lệ TDDA209 0,005% Tổng mức đầu tư x tỷ lệ 47.250.000 47.250.000 TTQT09 0,169% Tổng mức đầu tư x tỷ lệ 1.476.562.500 1.476.562.500 CPKT09 0,243% Tổng mức đầu tư x tỷ lệ 2.121.87500 49 212.187.500 2.334.062.500 Ký hiệu Gk Diện TT Nội dung chi phí tích/ký hiệu Hệ số/tỷ lệ Cách tính Giá trị trước thuế Thuế gtgt Giá trị sau thuế Ký hiệu Chi phí thẩm định thiết kế (Thơng tư 210/2016/TT TTTK210 0,047% Gxd trước thuế x tỷ lệ 273.050.285 273.050.285 TTDT210 0,044% Gxd trước thuế x tỷ lệ 251.711.600 251.711.600 500.000 500.000 BTC) VI Chi phí thẩm định dự tốn xây dựng (Thơng tư 210/2016/TT- BTC) Chi phí phê duyệt thiết kế phịng cháy chữa cháy PCCC258 Chi phí dự phịng Dự phịng cho yếu tố khối lượng phát sinh Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá KLPS YTTG 10% (Ggpmb+Gxd+Gtb+Gqlda+Gt v+ Gk) sau thuế x tỷ lệ Theo bảng chi phí dự phịng trƣợt giá Tổng cộng Làm trịn 102.975.106.716 10.297.510.672 113.272.617.388 69.292.063.542 6.929.206.354 76.221.269.896 33.683.043.175 3.368.304.317 37.051.347.492 796.122.845.266 79.362.471.085 875.485.316.351 875000000 50 Gdp Gxdct Phụ lục Văn cấp tín dụng vay 51 Phụ lục Tiền thu khách hàng từ việc bán hộ (tỷ đồng) 022021 032021 042021 052021 062021 072021 082021 092021 24,95% 2,18% 2,73% 1,36% 1,09% 0,14% 2,86% 3,00% 3,68% 140,00 349,36 30,55 38,18 19,09 15,27 1,91 40,09 42,00 42,00 42,00 104,81 9,16 11,45 5,73 4,58 0,57 12,03 Thu 2% tháng diện tích sàn bán 0,00 0,00 2,80 9,79 10,40 11,16 11,54 11,85 Thu bổ sung giá trị lại vào bàn giao hộ cuối năm 2022 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 01-2022 02-2022 12,48% Thời điểm bán Diện tích sàn bán Tổng giá trị diện tích sàn bán Thu 30% tổng giá trị 12-2020 Tổng 2020 10,00% 10,00% 140,00 01-2021 112021 122021 8,73% 3,00% 6,27% 60% 51,55 122,18 42,00 87,82 840 12,60 15,46 36,65 12,60 26,35 252 11,89 12,69 13,53 14,56 17,00 17,84 145,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10-2021 032022 042022 052022 062022 072022 082022 092022 102022 1,09% 1,36% 0,68% 0,55% 0,07% 1,43% 1,50% 1,84% 4,36% 1,50% 3,14% 30% 174,68 15,27 19,09 9,55 7,64 0,95 20,05 21,00 25,77 61,09 21,00 43,91 420,00 Thu 30% tổng giá trị 52,40 4,58 5,73 2,86 2,29 0,29 6,01 6,30 7,73 18,33 6,30 13,17 126,00 Thu 2% tháng diện tích sàn bán 19,60 23,09 23,40 23,78 23,97 24,12 24,14 24,54 24,96 25,48 26,70 27,12 290,93 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 544,02 544,02 Thời điểm bán Diện tích sàn bán Tổng giá trị diện tích sàn bán Thu bổ sung giá trị lại vào bàn giao hộ cuối năm 2022* 11-2022 122022 Tổng 2022 *Vào cuối năm 2022 trước tiến hành bàn giao hộ chủ đầu tư thu tồn giá trị cịn lại hộ bán Tổng giá trị lại hộ thời điểm 12/2022 = (Tổng doanh thu bán hộ) – (Tổng thu 30%) – (Tổng thu 2% tháng) = 1400 – (42 + 252 + 126) – (0 + 145,05 + 290,93) = 544,02 (tỷ đồng) 52 Tổng 2021 Phụ lục 10 Lịch khấu hao (tỷ đồng) Lịch khấu hao 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Giá trị tài sản cố định đầu kỳ 436,98 405,88 374,78 343,68 312,59 281,49 267,42 253,34 239,27 225,19 211,12 197,04 182,97 Khấu hao cơng trình xây dựng 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 Khấu hao thiết bị 17,02 17,02 17,02 17,02 17,02 0 0 0 0 Khấu hao 31,10 31,10 31,10 31,10 31,10 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 405,88 374,78 343,68 312,59 281,49 267,42 253,34 239,27 225,19 211,12 197,04 182,97 168,89 2044 2045 2046 2047 Giá trị tài sản cố định cuối kỳ Lịch khấu hao 2036 2037 2038 2039 2040 2041 Giá trị tài sản cố định đầu kỳ 168,89 154,82 140,74 126,67 112,60 98,52 84,45 70,37 56,30 42,22 28,15 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 0 0 0 0 0 0 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 14,07 154,82 140,74 126,67 112,60 98,52 84,45 70,37 56,30 42,22 28,15 14,07 Khấu hao cơng trình xây dựng Khấu hao thiết bị Khấu hao Giá trị tài sản cố định cuối kỳ 53 2042 2043 Phụ lục 11 Báo cáo thu nhập tài (tỷ đồng) 2020 Doanh thu Tầng hầm, không bao gồm VAT (1) Cho thuê shophouse, không bao gồm VAT (2) Căn hộ bán đứt (3) Thu nhập tiềm (4 = 1+2+3) Chi phí Phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật (5) Chi phí đất (6) Thu nhập dự án, trừ VAT (7 = 4-5-6) - Khấu hao (8) Lợi nhuận trước lãi vay thuế (EBIT) (9 = 7-8) - Lãi vay (10) Lợi nhuận trước thuế (EBT) (11 = 9-10) - Tax TNDN (12 = 11 x 20%) NI (13 = 11-12) Doanh thu Tầng hầm, không bao gồm VAT (1) Cho thuê shophouse, không bao gồm VAT (2) Căn hộ bán đứt (3) Thu nhập tiềm (4 = 1+2+3) Chi phí Phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật (5) Chi phí đất (6) Thu nhập dự án, trừ VAT (7 = 4-5-6) - Khấu hao (8) Lợi nhuận trước lãi vay thuế (EBIT) (9 = 7-8) - Lãi vay (10) Lợi nhuận trước thuế (EBT) (11 = 9-10) - Tax TNDN (12 = 11 x 20%) NI (13 = 11-12) 0,00 0,00 42,00 42,00 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 0,00 0,00 347,20 347,20 0,00 0,00 960,95 960,95 7,20 4,80 0,00 12,00 7,20 5,06 0,00 12,26 7,20 5,33 0,00 12,53 7,20 5,62 0,00 12,82 7,20 5,92 0,00 13,12 7,20 6,24 0,00 13,44 7,20 6,58 0,00 13,78 7,20 6,94 0,00 14,14 7,20 7,31 0,00 14,51 7,20 7,71 0,00 14,91 7,20 8,12 0,00 15,32 28,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12,26 31,10 -18,84 0,00 -18,84 0,00 -18,84 12,53 31,10 -18,57 0,00 -18,57 0,00 -18,57 12,82 31,10 -18,28 0,00 -18,28 0,00 -18,28 13,12 31,10 -17,97 0,00 -17,97 0,00 -17,97 13,44 14,07 -0,63 0,00 -0,63 0,00 -0,63 13,78 14,07 -0,29 0,00 -0,29 0,00 -0,29 14,14 14,07 0,06 0,00 0,06 0,01 0,05 14,51 14,07 0,44 0,00 0,44 0,09 0,35 14,91 14,07 0,83 0,00 0,83 0,17 0,66 15,32 14,07 1,25 0,00 1,25 0,25 1,00 315,38 -273,38 347,20 960,95 -273,38 0,00 -273,38 0,00 -273,38 347,20 10,16 337,04 67,41 269,63 960,95 3,73 957,22 191,44 765,77 12,00 31,10 -19,10 0,00 -19,10 0,00 -19,10 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 7,20 8,56 0,00 15,76 7,20 9,02 0,00 16,22 7,20 9,51 0,00 16,71 7,20 10,02 0,00 17,22 7,20 10,56 0,00 17,76 7,20 11,14 0,00 18,34 7,20 11,74 0,00 18,94 7,20 12,37 0,00 19,57 7,20 13,04 0,00 20,24 7,20 13,74 0,00 20,94 7,20 14,48 0,00 21,68 7,20 15,27 0,00 22,47 7,20 16,09 0,00 23,29 7,20 16,96 0,00 24,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 15,76 14,07 1,69 0,00 1,69 0,34 1,35 16,22 14,07 2,15 0,00 2,15 0,43 1,72 16,71 14,07 2,64 0,00 2,64 0,53 2,11 17,22 14,07 3,15 0,00 3,15 0,63 2,52 17,76 14,07 3,69 0,00 3,69 0,74 2,95 18,34 14,07 4,26 0,00 4,26 0,85 3,41 18,94 14,07 4,86 0,00 4,86 0,97 3,89 19,57 14,07 5,50 0,00 5,50 1,10 4,40 20,24 14,07 6,16 0,00 6,16 1,23 4,93 20,94 14,07 6,87 0,00 6,87 1,37 5,49 21,68 14,07 7,61 0,00 7,61 1,52 6,09 22,47 14,07 8,39 0,00 8,39 1,68 6,71 23,29 14,07 9,22 0,00 9,22 1,84 7,37 24,16 14,07 10,09 0,00 10,09 2,02 8,07 54 Phụ lục 12 Doanh thu tài (tỷ đồng) 2020 Doanh thu Tầng hầm, không bao gồm VAT (1) Cho thuê shophouse, không bao gồm VAT (2) Căn hộ bán đứt (3) Thu nhập tiềm (4 = 1+2+3) 0,00 0,00 42,00 42,00 2034 Doanh thu Tầng hầm, không bao gồm VAT (1) Cho thuê shophouse, không bao gồm VAT (2) Căn hộ bán đứt (3) Thu nhập tiềm (4 = 1+2+3) 7,20 8,56 0,00 15,76 2021 0,00 0,00 347,20 347,20 2035 7,20 9,02 0,00 16,22 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 0,00 0,00 960,95 960,95 7,20 4,80 0,00 12,00 7,20 5,06 0,00 12,26 7,20 5,33 0,00 12,53 7,20 5,62 0,00 12,82 7,20 5,92 0,00 13,12 7,20 6,24 0,00 13,44 7,20 6,58 0,00 13,78 7,20 6,94 0,00 14,14 7,20 7,31 0,00 14,51 7,20 7,71 0,00 14,91 7,20 8,12 0,00 15,32 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 7,20 10,02 0,00 17,22 7,20 10,56 0,00 17,76 7,20 11,14 0,00 18,34 7,20 11,74 0,00 18,94 7,20 12,37 0,00 19,57 7,20 13,04 0,00 20,24 7,20 13,74 0,00 20,94 7,20 14,48 0,00 21,68 7,20 15,27 0,00 22,47 7,20 16,09 0,00 23,29 7,20 16,96 0,00 24,16 7,20 9,51 0,00 16,71 55 Phụ lục 13 Ngân lưu tài (tỷ đồng) 2020 Ngân lưu vào Thu nhập tiềm (1) Ngân lưu Phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật (2) Thuế TNDN (3) Ngân lưu hoạt động rịng (4 = 1-2-3) Chi phí đầu tư (5) Ngân lưu ròng dự án (6 = 4-5) Ngân lưu nợ (7) Ngân lưu ròng chủ đầu tư (8) Ngân lưu vào Thu nhập tiềm (1) Ngân lưu Phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật (2) Thuế TNDN (3) Ngân lưu hoạt động rịng (4 = 1-2-3) Chi phí đầu tư (5) Ngân lưu ròng dự án (6 = 4-5) Ngân lưu nợ (7) Ngân lưu ròng chủ đầu tư (8) 2021 2022 42,00 347,20 960,95 0,00 0,00 42,00 453,22 -411,22 95,84 -315,38 0,00 -67,41 414,61 326,23 88,38 -70,82 17,56 0,00 -191,44 1.152,39 411,23 741,16 -38,91 702,26 2034 2035 2036 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 12,00 12,26 12,53 12,82 13,12 13,44 13,78 14,14 14,51 14,91 15,32 28,00 0,00 -16,00 0,00 -16,00 0,00 -16,00 0,00 0,00 12,26 0,00 12,26 0,00 12,26 0,00 0,00 12,53 0,00 12,53 0,00 12,53 0,00 0,00 12,82 0,00 12,82 0,00 12,82 0,00 0,00 13,12 0,00 13,12 0,00 13,12 0,00 0,00 13,44 0,00 13,44 0,00 13,44 0,00 0,00 13,78 0,00 13,78 0,00 13,78 0,00 -0,01 14,15 0,00 14,15 0,00 14,15 0,00 -0,09 14,60 0,00 14,60 0,00 14,60 0,00 -0,17 15,07 0,00 15,07 0,00 15,07 0,00 -0,25 15,57 0,00 15,57 0,00 15,57 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 15,76 16,22 16,71 17,22 17,76 18,34 18,94 19,57 20,24 20,94 21,68 22,47 23,29 24,16 0,00 -0,34 16,10 16,10 0,00 16,10 0,00 -0,43 16,65 16,65 0,00 16,65 0,00 -0,53 17,24 17,24 0,00 17,24 0,00 -0,63 17,85 17,85 0,00 17,85 0,00 -0,74 18,50 18,50 0,00 18,50 0,00 -0,85 19,19 19,19 0,00 19,19 0,00 -0,97 19,91 19,91 0,00 19,91 0,00 -1,10 20,67 20,67 0,00 20,67 0,00 -1,23 21,47 21,47 0,00 21,47 0,00 -1,37 22,32 22,32 0,00 22,32 0,00 -1,52 23,21 23,21 0,00 23,21 0,00 -1,68 24,14 24,14 0,00 24,14 0,00 -1,84 25,13 25,13 0,00 25,13 0,00 -2,02 26,18 26,18 0,00 26,18 56 Phụ lục 14 Kết chạy Crystal Ball đồng thời yếu tố Giá bán, Tỷ lệ sàn bán giá nguyên vật liệu xây dựng 57 58 59 60 Phụ lục 15 Ngân lưu kinh tế dự án 2020 Ngân lưu vào Thu nhập tiềm (CFi=0,91) Ngân lưu Tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì(CFi=0,91) Chi phí mua đất(CFi=1) Chi phí xây dựng, phí quản lý, giám sát, chi phí khác (CFi=0,91) Ngân lưu ròng dự án Ngân lưu vào Thu nhập tiềm (CFi=0,91) Ngân lưu Tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì(CFi=0,91) Chi phí mua đất(CFi=1) Chi phí xây dựng, phí quản lý, giám sát, chi phí khác (CFi=0,91) Ngân lưu rịng dự án 2021 2022 37.80 312.48 864.85 0,00 315,38 0,00 124.06 -401.64 2020 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 10.80 11.03 11.28 11.54 11.81 12.10 12.40 12.72 13.06 13.42 13.79 0,00 35,47 2,38 2,39 2,39 2,40 2,40 2,41 2,41 2,42 2,43 2,44 9.76 302.72 86.26 778.59 -24.67 8.65 8.89 9.15 9.42 9.70 9.99 10.31 10.64 10.99 11.35 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 14.18 14.60 15.04 15.50 15.99 16.50 17.04 17.61 18.21 18.85 19.52 20.22 20.96 21.74 2.44 2.45 2.46 2.47 2.48 2.49 2.50 2.51 2.52 2.54 2.55 2.56 2.58 2.59 11.74 12.15 12.58 13.03 13.51 14.01 14.54 15.10 15.69 16.31 16.97 17.66 18.38 19.15 61 LÝ LỊCH TRÍCH NGANG Họ tên: Trần Xuân Dũng Ngày, tháng, năm sinh: 25/12/1989 Nơi sinh: Bình Dương Địa liên lạc: Số đường số Nhị đồng 2, khu trung tâm Hành Chính Dĩ An, thành phố Dĩ An, tĩnh Bình Dương Q TRÌNH ĐÀO TẠO - Năm 2007 -2013: Học Khoa Điện – Điện tử Trường đại học Bách Khoa Tp.HCM QUÁ TRÌNH CƠNG TÁC - Năm 2013 – đến nay: Cơng tác công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Hải Âu – Tổng công ty Trực Thăng Việt Nam 62 ... Phân tích đánh giá tính khả thi dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: Phân tích khả thi dự án đầu tư BĐS, đánh giá thực trạng, triển vọng phát triển khó khăn dự án khu chung cư. .. đề tài ? ?Phân tích đánh giá tính khả thi dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect 2. ” nghiên cứu Thành phố Hồ Chí Minh từ tháng 5 /20 20 đến tháng 11 /20 20 với mục tiêu đề Nghiên cứu khả thi dự án, nghiên... khả huy động vốn dự án Đó lý hình thành đề tài phân tích đánh giá tính khả thi dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect Bài nghiên cứu thực phân tích khả thi, thẩm định hiệu tài kinh tế dự án Dự án