Phân tích tài chính các công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam: Luận văn Thạc sĩ Tài chính ngân hàng chuyên ngành Tài chính - ngân hàng [Mã số: 60340201]

Qua nghiên cứu thực tế các công ty BĐS niêm yết có phân tích tình hình tài chính có 100% công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên TTCK Việt nam có một số đặc điểm: Hệ thống phân tích[r]

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-*** -

ĐÀO THỊ THANH HƢƠNG

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

ĐÀO THỊ THANH HƢƠNG

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS TRẦN THẾ NỮ

Xác nhận cán hƣớng dẫn Xác nhận chủ tịch hội đồng chấm luận văn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn nghiên cứu độc lập riêng Những thông tin, liệu, số liệu luận văn trung thực tự thu thập Kết nghiên cứu luận văn chưa công bố nghiên cứu

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i

DANH MỤC BẢNG BIỂU ii

LỜI MỞ ĐẦU

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

1.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

1.2.1 Phân tích tài doanh nghiệp 8

1.2.2 Nguyên tắc xây dựng hệ thống phân tích tài 11

1.3 HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CTCP TRÊN TTCK VIỆT NAM 11

1.3.1 Nhóm đánh giá khái qt tình hình tài 13

1.3.2Nhóm phân tích chun sâu tình hình tài 20

1.3.3 Một số tiêu phân tích tài cơng ty cổ phần niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam 25

CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 34

2.2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.2.1 Phương pháp thu thập liệu 35

2.2.2 Cơng tác chuẩn bị phân tích 35

2.2.3 Phương pháp sử dụng phân tích 36

CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI MỘT SỐ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT Ở VIỆT NAM 38

3.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 38

3.1.1 Đặc điểm thị trường bất động sản 38

3.1.2 Vai trò thị trường bất động sản 39

3.2 THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÁC CTCP BẤT ĐỘNG

SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHỐN VIỆT NAM 42

3.2.1Phân tích tài cơng ty cổ phần niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam theo quy định pháp luật 42

3.2.2Thực trạng phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam 44

CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CƠNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 60

4.1 SỰ CẦN THIẾT HỒN HIỆN HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH60 4.1.1 Phân tích tài phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch 60

4.1.2 Hệ thống phân tích tài phải dễ hiểu 61

4.1.3 Hệ thống phân tích tài phải kịp thời, khách quan 61

4.1.4 Hệ thống phân tích tài phải đảm bảo tính tổng thể 61

4.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÁC CTCP BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM 61

4.2.1 Các phƣơng pháp sử dụng phân tích 61

4.2.2 Tiến hành phân tích 63

4.3 HỒN THIỆN HỆ THỐNG CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CTCP BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM 64

4.3.1 Hoàn thiện tiêu đánh giá khái qt tình hình tài 64

4.3.2 Hồn thiện tiêu phân tích tài chuyên sâu 72

4.4 Những điều kiện nhằm hồn thiện hệ thống phân tích tài các CTCP bất động sản niêm yết thị trƣờng chứng khoán Việt Nam 77

4.4.1 Về phía cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam 77

4.4.2 Về phía Ủy ban chứng khốn Nhà nước 77

4.4.3 Về phía sở giao dịch chứng khoán 78

KẾT LUẬN 80

i

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT Kí hiệu Nguyên nghĩa

1 BCĐKT Bảng cân đối kế toán

2 BCKQKD Báo cáo kết kinh doanh

3 BĐS Bất động sản

4 BEP Khả sinh lời kinh tế tài sản

5 Bq Bình quân

6 CK Cuối kỳ

7 CP Cổ phiếu

8 CTCP Công ty cổ phần

9 DT Doanh thu

10 DTT Doanh thu

11 ĐK Đầu kỳ

12 EBIT Lợi nhuận trước thuế lãi vay

13 HĐKD Hoạt động kinh doanh

14 HTK Hàng tồn kho

15 LNST Lợi nhuận sau thuế

16 LNTT Lợi nhuận trước thuế

17 NDN Nợ dài hạn

18 NNH Nợ ngắn hạn

19 NPT Nợ phải thu

20 NPTr Nợ phải trả

21 PTTC Phân tích tài

22 SGDCK Sở giao dịch chứng khoán

23 TS Tài sản

24 TSCĐ Tài sản cố định

25 TSDH Tài sản dài hạn

26 TSNH Tài sản ngắn hạn

27 T&TĐT Tiền khoản tương đương tiền

28 TTCK Thị trường chứng khoán

29 TTCK Thị trường chứng khoán

30 UBCKNN Ủy ban chứng khoán Nhà nước

31 VCSH Vốn chủ sở hữu

ii

DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT Bảng Nội dung Trang

1 Bảng 1.1 Tổng hợp hệ thống phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán

34

2 Bảng 3.1 Bảng phân tíc tài quy định cáo bạch 45 Bảng 3.2 Phân tích cấu vốn năm 2014 Cơng ty HBC 54 Bảng 3.3 Phân tích khả tốn CLG năm 2014 56 Bảng 3.4 Phân tích khả toán HBC năm 2014 57 Bảng 3.5 Phân tích khả sinh lời LCG năm 2014 58 Bảng 3.6 Phân tích lực hoạt động DIG năm 2014 60 Bảng 4.1 Bảng đánh giá khái quát tình hình huy động vốn 72 Bảng 4.2 Bảng đánh gái khái quát tình hình sử dụng vốn 72 10 Bảng 4.3 Bảng đánh giá khái quát mức độ độc lập tài 73 11 Bảng 4.4 Bảng đánh giá khái quát khả toán 75 12 Bảng 4.5 Bảng đánh giá khái quát khả sinh lời 76

13 Bảng 4.6 Bảng đánh giá lực hoạt động 77

14 Bảng 4.7 Bảng tổng hợp tiêu đánh giá khái qt tình hình tài

79

15 Bảng 4.8 Bảng phân tích mối quan hệ tài sản nguồn vốn 80 16 Bảng 4.9 Bảng phân tích tình hình tốn mối quan

hệ nợ phải thu nợ phải trả

81

17 Bảng 4.10 Bảng phân tích tốc độ tốn 82

18 Bảng 4.11 Bảng phân tích rủi ro 83

19 Bảng 4.12 Bảng phân tích luồng tiền 84

1

LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài

Thị trường chứng khoán Việt Nam số năm trở lại có phục hồi hơn, có tăng số lượng công ty niêm yết thị trường chứng khốn Nhưng thể chế tài Việt Nam chưa đủ mạnh để có thơng tin tài thực hiệu sở thơng tin minh bạch, kịp thời Những thơng tin cơng bố cịn chưa đủ tính xác thực, địi hỏi người sử dụng thơng tin tài cần xây dựng hệ thống phân tích tài hiệu từ đầu chặt chẽ để có định tài đắn phù hợp với đối tượng sử dụng thơng tin Từ đó, góp phần xây dựng hệ thống tài quốc gia thêm mạnh

Rất nhiều công ty niêm yết TTCK, với nhiều ngành khác Mỗi ngành có quan tâm nhiều đối tượng sử dụng thơng tin Trong bất động sản ngành phi tài điển hình nhiều đối tượng quan tâm Bởi thị trường bất động sản phận quan trọng kinh tế quốc dân, thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn mặt quy mơ, tính chất mặt giá trị Bất động sản biểu thịnh vượng quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội quốc gia khác thường chiếm khoảng 40% lượng cải vật chất quốc gia Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Bất động sản quan trọng thiếu đời sống, nguồn tài nguyên quý giá, có hạn khơng thể thay

2

sản giúp mở rộng nhu cầu mua bất động sản Thị trường bất động sản “nóng” trở lại

Với xu hội nhập quốc tế “nóng” trở lại thị trường bất động sản, nhu cầu sử dụng thông tin tình hình tài cơng ty bất động sản ngày quan tâm Do vậy, việc cung cấp thơng tin tài cách xác, kịp thời hiệu vô quan trọng Phân tích tài doanh nghiệp thể thực trạng tài doanh nghiệp thời điểm kết trình Tình hình tài doanh nghiệp tốt hay xấu, khả quan hay bi quan thể rõ nét qua tiêu phân tích tài Việc phân tích tài giúp người đọc biết trạng thái tài cụ thể doanh nghiệp xu hướng phát triển doanh nghiệp sức mạnh tài chính, an ninh tài chính, mức độ độc lập tài chính, sách huy động sử dụng vốn, khả sinh lời khả toán doanh nghiệp Đồng thời, từ việc PTTC dự báo thơng tin tài tương lại, thuận lợi khó khăn xảy với doanh nghiệp Vì thơng tin mà phân tích tài mang lại nên phân tích tài nhiều đối tượng khác quan tâm nhà quản trị doanh nghiệp, quan nhà nước, nhà đầu tư, người lao động, tổ chức tín dụng

Chính vậy, việc nghiên cứu phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết yêu cầu mang tính cấp thiết, có ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn, để giúp thị trường bất động sản phát triển hướng quy luật Xuất phát từ vai trò nhu cầu cấp thiết liên quan đến phân tích tài chính, sau thời gian nghiên cứu, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trƣờng chứng khoán Việt Nam”

2 Mục tiêu nghiên cứu

3

được công bố công khai thị trường công ty cổ phần bất động sản niêm yết Việt Nam

Từ đó, luận văn hướng tới mục tiêu cụ thể sau:

- Làm rõ sở lý luận phân tích tài doanh nghiệp xây dựng hệ thống phân tích tài doanh nghiệp

- Phân tích thực trạng hệ thống phân tích tài áp dụng công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam;

- Đánh giá thực trạng hệ thống phân tích tài công khai công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam;

- Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện phân tích tình hình tài nhằm nâng cao chất lượng thơng tin tài cơng bố cơng khai công ty cổ phần bất động sản niêm yết TTCK Việt Nam

Câu hỏi nghiên cứu

Để đạt mục đích nghiên cứu, luận văn tập trung giải đáp câu hỏi: Đề tài tác giả nghiên cứu có ảnh hưởng đến chất lượng thơng tin tình hình tài công ty bất động sản niêm yết thị trường chứng khốn Việt Nam cơng bố cơng khai?

Từ đó, luận án phải giải đáp câu hỏi cụ thể sau:

- Những đặc trưng CTCP BĐS niêm yết ảnh hưởng đến phân tích tài chính? - Các cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết phân tích tài nào? Những tiêu phân tích tài công ty cổ phần bất động sản sử dụng trọng yếu?

- Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phân tích tài cơng ty bất động sản niêm yết Việt Nam?

Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu PTTC CTCP BĐS niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam lý luận thực tiễn Nhằm đảm bảo tính minh bạch lành mạnh thơng tin tài

4

+ Phạm vi thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết Việt Nam năm 2014

+ Phạm vi không gian: Luận văn giới hạn nghiên cứu thực trạng phân tích tài công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khốn Việt Nam cơng bố cơng khai, tập trung vào cơng ty bất động sản niêm yết Sở Giao dịch Chứng khoán hà Nội (HNX) Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (HOSE)

+ Phạm vi nội dung: luận văn nghiên cứu vấn đề liên quan đến phân tích tài Cơng ty cổ phần bất động sản công bố công khai thị trường chứng khoán tập trung Việt Nam Là thơng tin có độ tin cậy cao thẩm định công ty cổ phần niêm yết công bố theo quy định pháp luật Từ đó, tác giả xây dựng hệ thống phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam, nhằm nâng cao hiệu phân tích tài cho công ty, làm sở cho người sử dụng thông tin phân tích tài đạt hiệu Luận văn tiến hành thu thập số liệu thứ cấp thực trạng phân tích tài cơng khai cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam

Phƣơng pháp nghiên cứu

Luận văn áp dụng phương pháp thống kê tổng hợp, phân tích, so sánh… để phân tích, đánh giá thực trạng phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam

Phương pháp nghiên cứu định lượng: tác giả sử dụng luận văn thông qua việc tính tốn, đo lường tổng hợp, so sánh kiện sở liệu thu thập Từ tác giả có liệu thực tế phân tích tình hình tài công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam Tác giả đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống phân tích tình hình tài cơng ty cổ phần bất động sản giúp người sử dụng thơng tin có sở phân tích hiệu

5

tài thị trường bất động sản Việc sử dụng phân tích định tính nhằm hồn chỉnh thơng tin định lượng thu q trình nghiên cứu

Để có cho việc thực nghiên cứu, luận văn tiến hành thu thập liệu từ nguồn thông tin sau:

Nguồn liệu thứ cấp:

Luận văn sử dụng nguồn liệu thu thập từ thông tin tài cơng bố cơng khai thị trường chứng khốn: báo cáo tài năm, báo cáo tài niêm độ, báo cáo tài năm ( kiểm toán), cáo bạch, báo cáo thường niên Là nguồn liệu chủ yếu phục vụ cho q trình thực luận văn

Ngồi ra, tác giả thu thập viết đăng tạp chí, báo cáo, giáo trình, sách, luận án, luận văn, website liên quan

Nguồn liệu sơ cấp:

Luận văn tiến hành thu thập ý kiến từ nhà đầu tư vào công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khốn Việt Nam thơng qua bảng hỏi phiếu khảo sát

Ý nghĩa

- Về mặt lý luận: Hệ thống hoá sở lý luận phân tích tài doanh nghiệp nói chung, công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khốn Việt Nam nói riêng Nhằm tạo sở khoa học để nâng cao hiệu phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản Giúp nhà đầu tư, nhà nghiên cứu đối tượng quan tâm có tài liệu tham khảo hữu ích cho cơng việc

- Về mặt thực tiễn: Trình bày, phân tích đánh giá thực trạng phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam theo quy định chung pháp luật Từ đó, đưa giải pháp nhằm hồn thiện phân tích tài góp phần nâng cao hiệu thơng tin tài phân tích cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết công bố cơng khai thị trường chứng khốn Việt Nam

Kết cấu Luận văn

6

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu sở lý luận phân tích tài doanh nghiệp

Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam

7

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

1.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

Phân tích tài doanh nghiệp vấn đề nhiều nhà nghiên cứu, nhà quản trị, nhà đầu tư đối tượng khác quan tâm Thực tế có nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề Có thể kể đến số cơng trình nghiên cứu:

Luận án tiến sĩ kinh tế, chuyên ngành Kế toán, kiểm tốn phân tích năm 2008, NCS Trần Thị Minh Hương với nghiên cứu “Hoàn thiện hệ thống tiêu phân tích tài Tổng cơng ty hàng không Việt Nam” Luận án nghiên cứu lĩnh vực kinh doanh dịch vụ cụ thể dịch vụ hàng không Luận án đề cập đến hệ thống tiêu phân tích, khái qt hóa hệ thống tiêu phân tích tài áp dụng 20 hãng hàng khơng nước ngồi thuộc thiệp hội Hàng khơng Châu Á Thái Bình Dương, phân tích thực trạng hệ thống tiêu phân tích tài Tổng Cơng ty Hàng khơng Việt Nam Từ đó, xây dựng hệ thống tiêu phân tích tài phù hợp với đặc điểm hoạt động kinh doanh yêu cầu phân tích cho Tổng Cơng ty Hàng khơng Việt Nam

Luận án tiến sĩ kinh tế, ngành kế toán năm 2012, NCS Nguyễn Thị Quyên với nghiên cứu “Hồn thiện hệ thống tiêu phân tích tài Cơng ty cổ phần niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam” Luận án hệ thống hóa đưa quan điểm đánh giá hệ thống tiêu phân tích tài áp dụng cho doanh nghiệp nói chung cơng ty cổ phần niêm yết nói riêng, phân tích thực trạng hệ thống tiêu phân tích tài cơng ty cổ phần niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam theo ngành Từ đó, nhằm hồn thiện hệ thống tiêu phân tích tài cơng ty cổ phần niêm yết

8

doanh nghiệp thương mại phục vụ quản trị kinh doanh Phân tích đánh giá thực trạng hệ thống tiêu phân tích tài doanh nghiệp thương mại Việt Nam Từ đó, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống tiêu phân tích tài doanh nghiệp thương mại phục vụ quản trị kinh doanh

Luận án tiến sĩ kinh tế, ngành kế toán năm 2002, NCS Nguyễn Ngọc Quang với nghiên cứu “Hoàn thiện hệ thống tiêu phân tích tài doanh nghiệp xây dựng Việt Nam” Luận án hệ thống hóa lý luận phân tích tài doanh nghiệp xây dựng Nghiên cứu thực trạng phân tích tài doanh nghiệp xây dựng Việt Nam năm 2000 Từ đặc điểm đặc thù doanh nghiệp xây dựng, luận án vận dụng sở lý luận, thực trạng phân tích đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện tiêu phân tích tài doanh nghiệp xây dựng Việt Nam gắn với thời điểm nghiên cứu

Luận án tiến sĩ kinh tế, ngành kế toán năm 2013, NCS Nguyễn Thị Cẩm Thúy với nghiên cứu “Hồn tiện phân tích tình hình tài cơng ty chứng khốn Việt Nam” Luận án hệ thống hóa phân tích tài doanh nghiệp nói chung cơng ty chứng khốn nói riêng, phân tích tài chất lượng thơng tin tài cơng ty chứng khốn Từ đó, đưa số giải pháp nhằm hồn thiện phân tích tài cơng ty chứng khốn Việt Nam

Tóm lại, Các cơng trình nghiên cứu phân tích tài doanh nghiệp tác giả đưa cách thức, sở ý nghĩa tiêu phân tích tài doanh nghiệp nói chung số ngành nói riêng Tuy nhiên số cơng trình nghiên cứu liệu khơng cịn tính thời chưa có nghiên cứu sâu hồn thiện phân tích tài nhằm nâng cao hiệu phân tích cơng ty cổ phần niêm yết ngành bất động sản

1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP 1.2.1 Phân tích tài doanh nghiệp

9

Nguyễn Trọng (2010, trang 8) phát biểu “PTTC doanh nghiệp tổng thể phương pháp cho phép đánh giá tình hình tài qua nay, dự đốn tình hình tài tương lai doanh nghiệp, giúp cho nhà quản lý đưa định quản lý hợp lý, phù hợp với mục tiêu mà họ quan tâm”

Các chủ thể có quan hệ kinh tế tài định với doanh nghiệp tương lai có nhu cầu sử dụng thơng tin phân tích cung cấp để phục vụ cho trình định kinh tế Tuy nhiên, kinh tế thị trường, chủ thể quan tâm giác độ khác nhau, đòi hỏi phân tích tài phải tiến hành phân tích nhiều phương pháp khác Vì thế, Hồn thiện hệ thống tiêu phân tích tài doanh nghiệp cần thiết, cần ngày hoàn thiện phát triển

Theo Lê Thị Xuân (2011, trang 1) phát biểu “Phân tích tài doanh nghiệp trình kiểm tra, xem xét số liệu tài hành quá khứ nhằm mục đích đánh giá thực trạng tài chính, dự tính rủi ro tiềm năng tương lai doanh nghiệp,trên sở giúp cho nhà phân tích quyết định tài có liên quan tới lợi ích họ doanh nghiệp đó”

Hai quan điểm phân tích tài có cách thức diễn giải khác thống nhận định: Phân tích tài cơng cụ thu thập thơng tin tình hình tài doanh nghiệp nhằm cung cấp thơng tin cho đối tượng sử dụng Phân tích tài giúp đối tượng quan tâm nắm thực trạng tài chính, an ninh tài dự đốn tính xác tiêu tương lai rủi ro tài chính, từ đưa định phù hợp

Tác giả cho rằng, tùy theo đối tượng sử dụng mà thông tin phân tích tài cung cấp quan tâm khía cạnh khác Cụ thể:

10

Nhà quản trị doanh nghiệp: Phân tích tài cung cấp thơng tin thực trạng tài doanh nghiệp cấu tài sản, cấu vốn, khả sinh lời, lực hoạt động, khả toán, hiệu kinh doanh… để nhà quản trị định tài phù hợp ngắn hạn dài hạn

Cổ đông cổ đông tiềm năng: phân tích tài giúp thu thập thơng tin an ninh tài chính, mức tăng trưởng công ty,… Để nhà đầu tư định tiếp tục nắm giữ hay không nắm giữ cổ phiếu

Ngân hàng, tổ chức tín dụng chủ nợ: phân tích tình hình tài cung cấp thơng tin khả sinh lời, khả toán khoản nợ vay… từ định tiếp tục quan hệ tín dụng hay ngừng lại

Cơ quan thuế quan nhà nước: thơng tin phân tích tài giúp quan thuế nắm số thuế phải nộp, tình hình nộp thuế, số thuế cịn phải nộp nghĩa vụ phải nộp nhà nước doanh nghiệp

Người lao động: thông tin PTTC giúp người lao động nắm sức mạnh tài doanh nghiệp cống hiến, để họ có niềm tin tiếp tục gắn bó lâu dài với doanh nghiệp, hay tìm kiếm doanh nghiệp khác ổn định

Hệ thống phân tích tình hình tài xây dựng dựa đặc điểm hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Mỗi ngành kinh doanh có đặc thù kinh doanh khác Hệ thống phân tích tài xây dựng tuỳ vào ngành nghề kinh doanh giúp cho phân tích đánh giá chuẩn xác tình hình tài kết hoạt động doanh nghiệp

11

tích tài thực chức điều chỉnh yếu tố sai hướng nhằm giúp doanh nghiệp đạt mục tiêu tài tương lai

1.2.2 Nguyên tắc xây dựng hệ thống phân tích tài chính

Hệ thống PTTC doanh nghiệp phải đảm bảo mặt đặc trưng tài doanh nghiệp: khả sinh lời, khả tốn, tình hình tăng trưởng,…Do xây dựng hệ thống PTTC doanh nghiệp cần đảm bảo:

- Nguyên tắc tổng thể: tiêu phân tích tài thể khía cạnh tài doanh nghiệp Do vậy, theo nguyên tắc cần phân nhóm tiêu, nhóm cung cấp thơng tin khía cạnh, đảm bảo phản ánh mặt tài doanh nghiệp

- Nguyên tắc trọng yếu: nội dung phải đảm bảo tính trọng yếu thơng tin tài Những thơng tin thể rõ chất tình hình tài - Ngun tắc dễ hiểu: phân tích cần mạch lạc, rõ ràng, khoa học, dễ hiểu Thuật ngữ sử dụng cần có tính phổ thông tránh gây hiểu sai cho người sử dụng thơng tin

- Ngun tắc đặc thù: phân tích tài cần đảm bảo đặc thù ngành phân tích

- Ngun tắc hiệu quả: Những thơng tin tài cần đọng, khơng thừa, đủ để đáp ứng nhu cầu phân tích

1.3 HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CTCP TRÊN TTCK VIỆT NAM

Phân tích tình hình tài q trình tổ chức có khoa học, có hệ thống Phân tích tài sử dụng kết hợp phương pháp phân tích để đánh giá thực trạng, tiềm hiệu hoạt động tài dự báo nhu cầu tài chính, rủi ro tài tương lai doanh nghiệp Giúp đối tượng sử dụng thông tin đưa định đắn Có nhiều quan điểm khác cách thức phản ánh phân tích tình hình tài Tác giả đưa hai quan điểm điển hình phân tích tài doanh nghiệp:

12

(1) Phân tích tình hình kết kinh doanh gồm ba tiêu: phân tích mơi trường chiến lược kinh doanh doanh nghiệp; báo cáo kết hoạt động kinh doanh dạng so sánh; phân tích doanh thu, chi phí lợi nhuận doanh nghiệp

(2) Phân tích mối quan hệ cân bảng cân đối kế toán gồm tiêu: phân tích khái quát biến động tài sản, nguồn vốn; phân tích mối quan hệ tài sản nguồn vốn

(3) Phân tích số tài gồm tiêu: Phân tích lực hoạt động tài sản; Phân tích khả tốn ngắn hạn; Phân tích khả tốn dài hạn; Phân tích khả sinh lời

(4) Phân tích lưu chuyển tiền tệ gồm tiêu: Đánh giá nguồn thu chi tiền; phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ đồng quy mơ; dịng tiền tự cho doanh nghiệp cho chủ sở hữu; Các tỷ số dòng tiền

(5) Dự báo báo cáo tài gồm tiêu: dự báo báo cáo kết hoạt động kinh doanh, dự báo bảng cân đối kế toán, dự báo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, phân tích tham số

Theo Nguyễn Trọng Cơ, “Phân tích tài doanh nghiệp” NXB Tài chính, năm 2010 Hệ thống tiêu phân tích tài chia làm (4) nhóm:

(1) Phân tích khái qt tình hình tài doanh nghiệp phản ánh thơng qua ba tiêu: Phân tích khái qt quy mơ tài doanh nghiệp, Phân tích khái quát cấu trúc tài doanh nghiệp, phân tích khái quát khả sinh lời doanh nghiệp

(2) Phân tích sách tài doanh nghiệp phản ánh thơng qua bốn tiêu: Phân tích sách huy động vốn doanh nghiệp, Phân tích sách đầu tư doanh nghiệp, Phân tích sách tín dụng doanh nghiệp, Phân tích sách phân phối kết kinh doanh

13

độ luân chuyển vốn doanh nghiệp phân tích khả sinh lời doanh nghiệp

(4) Phân tích tình hình tăng trưởng dự báo tài doanh nghiệp phản ánh qua ba tiêu: Phân tích tình hình tăng trưởng doanh nghiệp, phân tích địn bẩy tài doanh nghiệp dự báo tài doanh nghiệp

Từ hai quan điểm cho thấy hệ thống phân tích tài có khác biệt định cách thức thể thống mặt nội dung, phạm vi phản ánh thể chất tài chích doanh nghiệp Tuy nhiên, chưa có tính khái qt, số lượng tiêu phân tích đưa nhóm chưa đại diện mặt phân tích tài doanh nghiệp Ngồi ra, việc vận dụng thực tế hệ thống phân tích nhiều tác giả cịn gặp nhiều khó khăn Vì vậy, Theo tác giả để phân tích tài thực phát huy hiệu người sử dụng, cần tiến hành phân chia hệ thống tiêu thành hai nhóm là: Nhóm đánh giá khái qt tình hình tài chính, Nhóm phân tích chun sâu tài

1.3.1 Nhóm đánh giá khái qt tình hình tài

Đánh giá khái qt tình hình tài thường sử dụng cần thơng tin mang tính chất nhanh chóng, kịp thời, vừa đảm bảo đầy đủ tồn diện Những thông tin cần đảm bảo nêu bật nét chung thực trạng tài doanh nghiệp thời điểm phân tích, bao quát mặt khác tình hình tài doanh nghiệp, vừa dễ tính tốn dễ hiểu Đây thông tin cần thiết ban đầu làm tảng cho việc định Thông tin đánh giá khái qt tình hình tài giúp người sử dụng biết thực trạng tài doanh nghiệp, mức độ độc lập tự chủ doanh nghiệp mặt tài chinh Từ đó, sử dụng thơng tin sẵn có để đưa định phù hợp

14

ngành, bình quân khu vực) Căn vào biến động tiêu phân tích để đánh giá biến động

Tác giả cho rằng, nhóm tiêu đánh giá khái qt tình hình tài gồm: Đánh giá khái quát tình hình huy động vốn, Đánh giá khái quát mức độ độc lập tài chính, Đánh giá khái quát khả toán, Đánh giá khái quát khả sinh lời Ứng với nội dung có tiêu đánh giá khác nhau, nhiên thi thực đánh giá nhà phân tích nên kết hợp tiêu lại với để có kết xác

1.3.1.1 Đánh giá khái quát tình hình huy động vốn

Phân tích tình hình huy động vốn doanh nghiệp để thấy kết hoạt động huy động vốn, sách huy động vốn đồng thời phản ánh lực huy động vốn doanh nghiệp Tình hình biến động tăng, giảm tổng số vốn theo thời gian năm tài phản ánh khả tạo lập, tìm kiếm, tổ chức huy động vốn phục vụ cho hoạt động doanh nghiệp Sự tăng trưởng hay giảm sút cấu vốn phản ánh sách huy động vốn doanh nghiệp Tổng nguồn vốn tăng lên theo thời gian cho thấy quy mô kinh doanh doanh nghiệp mở rộng, ngược lại, tổng nguồn vốn ngày giảm quy mô kinh doanh bị thu hẹp dần, doanh nghiệp gặp khó khăn định hoạt động Từ đó, phân tích tình hình huy động vốn giúp đánh giá trình tạo lập vốn, đánh giá tính hợp lý cấu vốn, sách huy động vốn doanh nghiệp xu hướng biến động cấu vốn doanh nghiệp Bên cạnh đó, Nợ phải trả cịn phản ánh trách nhiệm hình thành tài sản mà doanh nghiệp chiếm dụng

Tỷ trọng loại nguồn vốn = Giá trị loại nguồn vốn

Tổng nguồn vốn ∗ 100% (1.1)

1.3.1.2 Đánh giá khái quát mức độ độc lập tài

15

sách tài sách đầu tư vốn mức độ đảm bảo an ninh tài Mức độ độc lập tài doanh nghiệp thể nhiều khía cạnh khác nhau, nhiên mức độ khái quát rõ nét thể tiêu “Hệ số tài trợ”

 Hệ số tài trợ (Hệ số tự tài trợ): tiêu phản ánh khả tự bảo đảm mặt tài mức độ độc lập tài doanh nghiệp Hệ số tài trợ xác định theo công thức:

Hệ số tài trợ = Vốn chủ sở hữu

Tổng nguồn vốn (1.2)

Chỉ tiêu phản ánh tổng số vốn tài trợ tài sản doanh nghiệp, nguồn vốn chủ sở hữu chiếm phần Ngành bất động sản ngành có đặc thù rủi ro cao, đó, phân tích để đảm bảo an tồn vốn hệ số tài trợ cần đạt khoảng 0.6 – 0.7 lần hay vốn chủ sở hữu chiếm 60% - 70%, nợ phải trả chiếm 30% - 40% tổng nguồn vốn Một hai hệ số bị đảo ngược, cơng ty BĐS niêm yết khả độc lập tài chính, cơng ty rơi vào tình trạng phụ thuộc tài chính, dần khả kiểm sốt

Khi hệ số tài trợ mức thấp, mức bình quân chung ngành, xem xét bổ sung tiêu khác như: hệ số tự tài trợ dài hạn hệ số tự tài trợ tài sản cố định Việc xem xét tiêu mức độ độc lập tài doanh nghiệp mức thấp doanh nghiệp hội tụ điều kiện cần thiết để phát triển tương lai (chiến lược kinh doanh đứng đắn, thị trường kinh doanh phù hợp triển vọng, nguồn nhân lực có trình độ cao, …)

 Hệ số tự tài trợ tài sản cố định

Hệ số tự tài trợ TSCĐ = Vốn chủ sở hữu

Tài sản cố định đầu tư (1.3)

Chỉ tiêu phản ánh khả tự bảo đảm trang trải tài sản cố định vốn chủ sở hữu

16

về xu hướng biến động mức độ độc lập tài chính, để xác định vị trí hay mức độ độc lập tài công ty mức

1.3.1.3 Phân tích khả sinh lời

Khả sinh lời thể kết thu so với lượng hao phí hay chi phí mà doanh nghiệp bỏ Đạt hiệu kinh doanh cao mục tiêu cuối tất tổ chức kinh doanh nói chung, CTCP BĐS nói riêng, khả sinh lời tạo điều kiện mở rộng hoạt động doanh nghiệp chiều rộng chiều sâu, đồng thời tạo điều kiện để hoàn thiện nghĩa vụ với Nhà nước

Phân tích khả sinh lời phản ánh mức lợi nhuận mà doanh nghiệp thu đơn vị chi phí hay yếu tố đầu vào đơn vị đầu phản ánh kết hoạt động doanh nghiệp Khả sinh lời vừa động cơ, vừa sở cho doanh nghiệp tồn phát triển, biểu cao tập trung hiệu kinh doanh doanh nghiệp Thể qua tiêu:

 Khả sinh lời tài sản:

Khả sinh lời tài sản CTCP BĐS niêm yết thể rõ nết qua tiêu “ Tỷ suất sinh lời tài sản” Được xác định công thức:

ROA = Lợi nhuận sau thuế * 100%

Tổng tài sản bình quân (1.4) Trong đó: ROA tỷ suất sinh lời tài sản

Hệ số cho biết 100 đồng tài sản doanh nghiệp đem vào kinh doanh tạo đồng lợi nhuận sau thuế ROA cao, chứng tỏ doanh nghiệp sử dụng tài sản có hiệu quả, lợi ích doanh nghiệp nhận lớn Ngược lại, trị số ROA thấp chứng tỏ doanh nghiệp sử dụng tài sản hiệu

 Khả sinh lời vốn chủ sở hữu

17

ROE = Lợi nhuận sau thuế * 100%

Vốn chủ sở hữu bình quân (1.5)

Chỉ tiêu cho biết 100 đồng VCSH đầu tư vào kinh doanh đem lại đồng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp Hệ số lớn, sức sinh lời vốn chủ sở hữu cao, hiệu kinh doanh cao Ngược lại, hệ số nhỏ, sức sinh lời vốn chủ sở hữu nhỏ, hiệu kinh doanh nhỏ Đây tiêu quan trọng, hoạt động doanh nghiệp, cuối hướng tới nâng cao hiệu đầu tư vốn chủ sở hữu ROE cao chứng tỏ doanh nghiệp sử dụng cấu vốn hợp lý Vốn chủ sở hữu sử dụng hiệu điều kiện tiên cho CTCP BĐS niêm yết tạo hội nâng cao hoạt động kinh doanh, tăng cường lực tài đồng thời tăng giá trị doanh nghiệp TTCK

Trong công thức trên, vốn chủ sở hữu bình quân xác định: VCSH bình quân= VCSH đầu kỳ + VCSH cuối kỳ

2 (1.6)

 Tỷ suất sinh lời doanh thu

Chiến lược tạo doanh thu doanh nghiệp chiến lược song hành với hoạt động doanh nghiệp Là chiến lược mang tính dài hạn, nhằm tạo lợi nhuận hiệu kinh doanh cho doanh nghiệp Phản ánh hiệu sử dụng chi phí doanh nghiệp Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời doanh thu xác định sau:

Tỷ suất sinh lời doanh thu (ROS) = Lợi nhuận sau thuế * 100%

18

1.3.1.4 Đánh giá khái quát khả toán

Khả toán nhanh hay chậm khả chuyển đổi tài sản thành tiền để toán khoản nợ doanh nghiệp theo thời hạn phù hợp Khả toán phản ánh tình trạng tài doanh nghiệp, khả tốn khơng đảm bảo doanh nghiệp dễ rơi vào tình trạng phá sản

Tình trạng tài doanh nghiệp thể rõ nét qua khả toán Doanh nghiệp có tình trạng tài tốt, lành mạnh doanh nghiệp có khả trang trải khoản nợ, chứng tỏ hoạt động doanh nghiệp có hiệu Ngược lại, doanh nghiệp tình trạng tài xấu, hoạt động doanh nghiệp hiệu quả, doanh nghiệp khơng bảo đảm khả tốn khoản nợ, uy tín doanh nghiệp thấp, chí rơi vào tình trạng phải sản Các CTCP BĐS niêm yết thường đánh giá khả toán doanh nghiệp qua:

 Hệ số khả toán nợ ngắn hạn

Là tiêu cho thấy khả đáp ứng khoản nợ ngắn hạn doanh nghiệp cao hay thấp Hệ số xác định sau:

Hệ số khả toán nợ ngắn hạn = Tài sản ngắn hạn

Nợ ngắn hạn (1.8)

Hệ số phản ánh khả toán khoản nợ ngắn hạn doanh nghiệp Cho biết đồng nợ ngắn hạn bảo đảm đồng tài sản ngắn hạn

Đặc trưng ngành bất động sản cấu tài sản tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn (do Hàng tồn kho chiếm phần lớn tài sản ngắn hạn) Vì vậy, theo tác giả hệ số khả toán nợ ngắn hạn ≥ hệ số phổ biến đặc thù công ty hoạt động ngành bất động sản đạt Nếu hệ số < 1, hệ số bất thường, doanh nghiệp không bảo đảm đáp ứng khoản nợ ngắn hạn Hệ số nhỏ 1, khả toán nợ ngắn hạn doanh nghiệp thấp

19

Một doanh nghiệp có thừa khả toán nợ chung ngắn hạn giai đoạn định năm, cần thiết phải toán nhanh khoản nợ, doanh nghiệp lại khơng đảm bảo khả tốn Vì cần thiết phải xem xét khả toán nhanh khả toán tức thời doanh nghiệp Để đo lường khả toán nhanh, sử dụng tiêu “ hệ số khả toán nhanh” xác định sau:

Hệ số khả toán nhanh = TSNH-HTK

Nợ ngắn hạn (1.9)

Chỉ tiêu phản ánh: Khả toán nhanh khoản nợ tài sản ngắn hạn chuyển đổi nhanh thành tiền Các cơng ty BĐS niêm yết Đối với đặc thù ngành BĐS HTK có giá trị lớn, hệ số khả toán nhanh doanh nghiệp BĐS thường có giá trị nhỏ Nếu Hệ số ≥ 1, doanh nghiệp đủ thừa khả toán nhanh khoản nợ ngắn hạn, hệ số < 1, doanh nghiệp không bảo đảm khả toán nhanh

 Hệ số khả toán tức thời

Hệ số khả toán tức thời =Tiền khoản tương đương tiền

Nợ ngắn hạn phải trả (1.10) Phản ánh khả toán khoản nợ ngắn hạn doanh nghiệp, Hệ số khả toán tức tời hệ số nhiều đối tượng quan tâm thị trường bất động sản có biến động xấu

 Hệ số khả toán lãi vay

Đây tiêu chứa đựng dấu hiệu rủi ro tài Vì doanh nghiệp khơng tính tốn xác mức vốn vay, thời điểm vay, hiệu sử dụng vốn vay doanh nghiệp gặp rủi ro vốn lớn

Hệ số khả toán lãi vay = EBIT

Chi phí lãi vay (1.11) Trong đó: EBIT: Lợi nhuận trước thuế lãi vay

20

1.3.2 Nhóm phân tích chun sâu tình hình tài

Đối với đánh giá khái qt tình hình tài đưa cách tổng qt, chung tình hình tài doanh nghiệp, tiêu phân tích chuyên sâu tài doanh nghiệp bao gồm: tiêu phân tích thơng tin tài chi tiết, chuyên sâu để phục vụ cho việc định mang tính chiến lược, trọng yếu ảnh hưởng đến định quan trọng người sử dụng thông tin Với thông tin quan trọng mang tính định, cần thu thập thơng tin tỷ mỷ, với độ xác cao đầy đủ

Tác giả cho rằng, Khi phân tích chuyên sâu tình hình tài nhà phân tích thường sử dụng phương pháp phân tích nhân tố ảnh hưởng, để biết mức độ biến động tiêu phân tích tốt hay xấu Phương pháp so sánh tương đối tuyệt đối Các tiêu phân tích chuyên sâu gồm:

1.3.2.1 Phân tích tình hình tốn

Phân tích tình hình tốn doanh nghiệp nội dung quan trọng phân tích tài chính, tiêu định tới tồn phát triển doanh nghiệp Tình hình toán doanh nghiệp thể qua việc thu hồi khoản nợ phải thu việc chi trả khoản nợ phải trả Công ty BĐS vấn đề toán khoản nợ vay vấn đề quan trọng, ảnh hưởng tới tồn tại, phát triển hay suy giảm doanh nghiệp Nên cần phân tích chuyên sâu tiêu Đối với doanh nghiệp thường xuyên có khoản nợ với Ngân sách, nợ nội bộ, phân tích cần xem xét thêm mối quan hệ Xét tổng thể, phân tích tình hình tốn phương diện: tình hình toán, tốc độ toán khả toán theo thời gian Phân tích tình hình tốn qua nội dung:

 Tỷ lệ khoản nợ phải thu so với khoản nợ phải trả

Phản ánh mức bị chiếm dụng vốn doanh nghiệp so với mức chiếm dụng vốn doanh nghiệp xác định công thức:

Tỷ lệ nợ phải thu so với nợ phải trả = Nợ phải thu

21

Tỉ lệ > 100%, chứng tỏ khoản phải thu lớn nợ phải trả, doanh nghiệp bị chiếm dụng vốn nhiều doanh nghiệp chiếm dụng Ngược lại, tỷ lệ < 100%, chứng tỏ khoản phải thu nhỏ khoản phải trả, doanh nghiệp chiếm dụng vốn nhiều bị chiếm dụng vốn Thực tế cho thấy, tỷ lệ lớn hay nhỏ 100% tình hình tài doanh nghiệp khơng lành mạnh

 Nhóm tiêu phản ánh tốc độ toán khả toán theo thời gian

Tốc độ toán doanh nghiệp phản ánh tình hình thu hồi khoản nợ tình hình tốn khoản nợ doanh nghiệp nhanh chóng hay kéo dài Tốc độ tốn thể qua nhóm tiêu: Số vòng quay khoản phải thu, số vòng quay khoản phải trả, thời gian vòng quay khoản phải thu, thời gian vòng quay khoản phải trả,…

+ Số vòng quay khoản phải thu: Do nợ phải thu doanh nghiệp thường phát sinh chủ yếu trình tiêu thụ, nên số vịng quay khoản phải thu thường tính phần số tiền hàng bán chịu doanh thu bán hàng Chỉ tiêu xác định cơng thức:

Số vịng quay khoản phải thu = Tổng tiền hàng bán chịu (DT DTT)

Số dư bình quân phải thu khách hàng (1.13) Chỉ tiêu phản ánh kỳ phân tích khoản phải thu quay vòng, tiêu này cao chứng tỏ doanh nghiệp thu hồi tiền hàng nhanh, bị chiếm dụng vốn Tuy nhiên, tiêu cao, chứng tỏ sách toán doanh nghiệp chặt chẽ chủ yếu tốn ngay, điều ảnh hưởng đến sản lượng hàng tiêu thụ

Trong công thức trên:

Số dư bq phải thu khách hàng = Số dư phải thu ĐK + Số dư phải thu CK

2 (1.14)

22

Thời gian vòng quay khoản phải thu = Thời gian kỳ phân tích

Số vịng quay khoản phải thu (1.15) Thời gian vòng quay phải thu ngắn, chứng tỏ tốc độ thu hồi tiền hàng nhanh, doanh nghiệp bị chiếm dụng vốn Ngược lại, thời gian thu vòng quay phải thu dài, chứng tỏ tốc độ thu hồi vốn chậm, số vốn doanh nghiệp bị chiếm dụng nhiều

+ Số vòng quay khoản phải trả: Do chủ yếu khoản nợ phải trả doanh nghiệp mua chịu người bán vật tư, hàng hóa, dịch vụ, tài sản Nên tiêu xác định:

Số vòng quay khoản phải trả = Tổng tiền hàng mua chịu

Số dư bình quân phải trả người bán (1.16) Chỉ tiêu phản ánh mức độ hợp lý số dư khoản phải trả người bán hiệu việc tốn nợ Số vịng quay phải trả người bán cho biết kỳ phân tích khoản phải trả người bán quay vòng, tiêu cao chứng tỏ doanh nghiệp toán tiền hàng kịp thời, chiếm dụng vốn Tuy nhiên, tiêu cao quá, doanh nghiệp thừa tiền ln tốn trước hạn, ảnh hưởng đến hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp Chỉ tiêu cho biết mức độ hợp lý khoản phải trả mặt hàng cụ thể doanh nghiệp mua thị trường

Trong công thức trên, Số dư bình quân khoản phải trả người bán tính sau:

Số dư bq phải trả người bán = Số dư phải trả người bán đầu kỳ cuối kỳ

2 (1.17)

+ Thời gian toán tiền hàng (hay thời gian vòng quay phải trả người bán) tiêu phản ánh thời gian bình qn mà doanh nghiệp tốn tiền cho chủ nợ kỳ Chỉ tiêu xác định sau:

Thời gian toán tiền hàng = Thời gian kỳ phân tích

23

Thời gian toán tiền hàng = Số dư bình quân phải trả người bán

Mức tiền hàng mua chịu bình quân ngày (1.19) Chỉ tiêu ngắn chứng tỏ khả tốn tiền hàng nhanh, doanh nghiệp chiếm dụng vốn Ngược lại, thời gian toán tiền dài, tốc độ toán tiền chậm, số vốn doanh nghiệp chiếm dụng nhiều, ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu thương trường doanh nghiệp

1.3.2.2Phân tích rủi ro

Bất kỳ hoạt động kinh doanh tiềm ẩn gặp phải rủi ro Đặc điểm rủi ro kinh doanh BĐS rủi ro hệ thống cao Do vậy, kiểm sốt rủi ro, đảm bảo an tồn tài cho CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam vấn đề công ty BĐS quan tâm Những rủi ro xem đặc thù như: Rủi ro thị trường, rủi ro hoạt động, rủi ro toán

 Giá trị rủi ro thị trường

Giá trị rủi ro thị trường hiểu giá trị tương ứng với mức độ tổn thất xảy giá thị trường tài sản sở hữu biến động theo hướng bất lợi (tài sản chủ yếu BĐS) Do vậy, rủi ro thị trường xác định hai thành phần chủ yếu giá trị tài sản hệ số rủi ro thị trường, rủi ro thị trường ảnh hưởng phần lớn vị doanh nghiệp Hệ số rui ro thị trường giá tài sản thường pháp luật quy định cho tài sản mức cụ thể loại tài sản có mức độ rủi ro không giống Rủi ro thị trường xác định:

Giá trị rủi ro thị trường = Vị ròng ∗ Giá TS ∗ Hệ số rủi ro thị trường (1.20)

 Giá trị rủi ro hoạt động

Là giá trị tương ứng với mức độ tổn thất lỗi kỹ thuật trình hoạt động, lỗi người trình tác tác nghiệp, lỗi thiếu vốn kinh doanh phát sinh từ khoản chi phí, lỗ từ hoạt động đầu tư, Lỗi xác định sai xu hướng phát triển thị trường BĐS dẫn đến đầu tư sai hướng nhiều nguyên nhân khác

Giá trị rủi ro hoạt động = Tỷ lệ (%) * Chi phí trì hoạt động (1.21)

24 1.3.2.3 Phân tích luồng tiền

Khi phân tích luồng tiền doanh nghiệp thường phân tích số tiêu tài sau:

(1) Hệ số đảm nhận nợ dòng tiền = Nợ phải trả

Lưu chuyển tiền từ HĐKD (1.22) Chỉ tiêu phản ánh khả toán nợ doanh nghiệp Hệ số nhỏ khả toán nợ phải trả doanh nghiệp cao; ngược lại, hệ số lớn, doanh nghiệp khơng có khả tốn khoản nợ, gây rủi ro tài cho doanh nghiệp

(2) Hệ số đảm nhận nợ cổ tức = Cổ tức

Lưu chuyển tiền từ HĐKD (1.23) Chỉ tiêu phản ánh khả toán cổ tức doanh nghiệp Hệ số nhỏ khả tốn cổ tức cao ngược lại

(3) Hệ số dòng tiền doanh thu = Lưu chuyển tiền từ HĐKD

Doanh thu (1.24)

Chỉ tiêu phản ánh khả tạo tiền từ doanh thu, thấy chất lượng doanh thu qua số tiền thực thu doanh nghiệp Hệ số lớn doanh nghiệp hoạt động toán tốt ngược lại

(4) Hệ số dòng tiền tài sản = Lưu chuyển tiền từ HĐKD

Tài sản (1.25)

Chỉ tiêu phản ánh khả tạo tiền mức độ tổng quát từ việc sử dụng TS Chỉ tiêu lớn, khả tạo tiền từ TS doanh nghiệp cao ngược lại

(5) Hệ số khả toán tiền vay = EBIT + Khấu hao

Lãi vay + Nợ gốc đến hạn trả (1.26) Chỉ tiêu phản ánh mức độ luồng tiền đảm bảo khả trả lãi nợ vay doanh nghiệp Nếu hệ số <1 thời gian dài, có nghĩa tình hình tài doanh nghiệp khơng lành mạnh, cổ đơng bị dần vốn, chủ nợ gây sức ép địi nợ lên cơng ty, chí dẫn đến nguy phá sản

25

Dự báo nhu cầu tài doanh nghiệp nội dung quan trọng lập kế hoạch kinh doanh doanh nghiệp Thực chất, dự báo nhu cầu tài dự báo nhu cầu vốn doanh nghiệp Đây công cụ để đảm bảo cho CTCP BĐS niêm yết hoạt động thành cơng Dự báo nhu cầu tài giúp nhà quản lý nắm mục tiêu cần đạt tới tương lai, từ tăng tính hiệu cho định đầu tư Ngoài ra, giúp nhà quản lý điều hành tốt hoạt động kinh doanh Chủ động chuẩn bị vốn, hay lực tránh gặp phải rủi ro tài

Dự báo nhu cầu tài CTCP BĐS mang số nét đặc trưng: thường xuyên thay đổi, có nhiều kịch bản, độ xác phụ thuộc phần lớn vào khả công ty dự báo biến động thị trường BĐS Cơ sở dự báo nhu cầu tài phụ thuộc vào thơng tin tài khứ, thực trạng CTCP BĐS niêm yết hiệt thực trạng thị trường BĐS

1.3.3 Một số tiêu phân tích tài công ty cổ phần niêm yết thị trường chứng khốn Việt Nam

Ngồi hệ thống tiêu phân tích tài tương tự doanh nghiệp thông thường đề cập 1.3.1 1.3.2 Đối với công ty cổ phần bất động sản niêm yết thơng tin giá trị cổ phiếu khả sinh lời cổ phiếu thông tin quan trọng Do đặc thù công ty niêm yết thị trường chứng khốn, ngồi hệ thống tiêu phân tích tài tương tự doanh nghiệp thông thường, cần phân tích số tiêu sau:

1.3.3.1 Phân tích sinh lời tài

 Lợi nhuận bình quân cổ phần thường lưu hành (EPS) EPS = LNST − Cổ tức chi trả cho cổ phiếu ưu đãi

Số lượng cổ phiếu thường bình quân lưu hành (1.27)

26

sánh EPS với lĩnh vực đầu tư khác để có định đầu tư hay khơng Từ hệ số EPS nhà đầu tư kết hợp so sánh với số cổ phần để thấy doanh nghiệp sử dụng vốn hiệu Nhưng nhà đầu tư cần cân nhắc hiểu rõ cách tính tốn hệ số EPS doanh nghiệp để đảm bảo chất lượng tiêu này, nên kết hợp với tiêu khác

 Hệ số giá so với lợi nhuận cổ phiếu (P/E)

Hệ số phản ánh đơn vị lợi nhuận cho cổ phiếu thu ứng với đơn vị giá cổ phiếu thị trường

P/E = Giá thị trường cổ phiếu thường

Lợi nhuận bình quân cổ phần thường lưu hành (EPS) (1.28)

Ở tiêu này, giá thị trường cổ phiếu thường cổ phiếu mua bán thời điểm Lợi nhuận cho cổ phiếu phần lợi nhuận ròng sau thuế mà công ty dành cho cổ đông thường năm tài gần

P/E đo lường mối quan hệ giá thị trường cổ phiếu thường với lợi nhuận cho cổ phiếu Hệ số cho thấy, nhà đầu tư phải bỏ đồng vốn để có đồng lợi nhuận từ cổ phiếu đầu tư P/E cao chứng tỏ tương lai công ty đạt tốc độ tăng trưởng cao Thông thường, Cổ phiếu đánh giá tốt P/E ≈ 10 Nếu hệ số cao rủi ro lớn hơn, q thấp khơng hấp dẫn nhà đầu tư

 Cổ tức thu nhập cổ phiếu thường (D/E) D/E = Cổ tức trả cổ phiếu thường

Thu nhập cổ phiếu thường (1.29)

27

vào lợi tức tương lai họ nhận Ngược lại, không thỏa mãn EPS, họ mong muốn D/E =

 Hệ số giá trị sổ sách cổ phiếu phổ thông (BVPS – Books value per share)

BVPS = Tổng tài sản – Tổng số nợ - Vốn cổ phần ưu đãi

Số cổ phiếu phổ thông (1.30) Chỉ tiêu cho biết giá trị cổ phiếu phổ thông theo số liệu sổ sách Nhà đầu tư thường quan tâm tới tiêu để so sánh với giá thị trường cổ phiếu, hệ số nhỏ giá thị trường cổ phiếu hấp dẫn nhà đầu tư

1.3.3.2 Phân tích tình hình tăng trưởng

 Tốc độ tăng (giảm) giá trị ghi sổ cổ phiếu thường (Tcp) Tcp = Gcpck - Gcpđk

Gcpđk (1.31)

Trong đó: Gcpck giá trị ghi sổ cổ phiếu thường cuối kỳ Gcpđk giá trị ghi sổ cổ phiếu thường đầu kỳ Giá trị ghi sổ cổ phiếu thường xác định sau:

Gcp = Giá trị TS – Giá trị CP ưu đãi

Số lượng cổ phiếu thường lưu hành (1.32) Giá trị tài sản = Tổng tài sản – Nợ phải trả (1.33)

Giá trị CP ưu đãi = Số lượng CP ưu đãi lưu hành * Mệnh giá CP (1.34) Chỉ tiêu Tcp phản ánh tốc độ tăng trưởng giá trị cổ phiếu doanh nghiệp ghi sổ sách Chỉ tiêu nhà đầu tư kì vọng lớn tốt Khi đánh giá tiêu này, thường kết hợp so sánh với tiêu tốc độ tăng (giảm) giá trị thị trường cổ phiếu thường (TGtt)

 Tốc độ tăng (giảm) thu nhập bình quân cổ phiếu thường (TEPS) EPS1

TEPS = 𝐸𝑃𝑆1 − 𝐸𝑃𝑆0

28

Chỉ tiêu cho biết khả sinh lời củ cổ phiếu phổ thông doanh nghiệp tăng trưởng so với năm trước, có đạt kỳ vọng cổ đơng khơng, có tạo tăng trưởng bền vững khơng

 Tốc độ tăng trưởng bền vững (Tbv)

Chỉ tiêu phản ánh tốc độ tăng trưởng kỳ vọng mà chủ thể có lợi ích gắn liền với doanh nghiệp quan tâm Tốc độ tăng trưởng bền vững mục tiêu xác định dựa vào tốc độ tăng trưởng dự kiến doanh thu doanh thu thuần, tổng luân chuyển phải tốc độ tăng trưởng vốn nợ tốc độ tăng trưởng vốn chủ sở hữu từ nguồn lợi nhuận giữ lại để đầu tư

Tbv = Thay đổi vốn chủ sở hữu vốn chủ sở hữu đầu kỳ =

Lợi nhuận giữ lại tái đầu tư

Vốn chủ sở hữu đầu kỳ (1.36)

29

Bảng 1.1: Tổng hợp hệ thống phân tích tài cơng ty cổ phần niêm yết thị trƣờng chứng khoán

TT Tên tiêu Công thức tính

I Nhóm đánh giá khái qt tình hình tài - Đánh khái qt tình hình huy động vốn

1 Tỷ trọng loại nguồn vốn Giá trị loại NV

Tổng NV ∗ 100%

- Đánh giá khái quát mức độ độc lập tài

2 Hệ số tài trợ (Hệ số tự tài trợ) Vốn chủ sở hữu

Tổng nguồn vốn

3 Hệ số tài trợ tài sản cố định VCSH

TSCĐ đầu tư - Đánh giá khái quát khả toán

4 Hệ số khả toán nợ ngắn hạn Tài sản ngắn hạn Nợ ngắn hạn

5 Hệ số khả toán nhanh TSNH − HTK

Nợ ngắn hạn

6 Hệ số khả toán tức thời T&𝑇ĐT

Nợ ngắn hạn phải trả

7 Hệ số khả toán lãi vay EBIT

30 - Phân tích khả sinh lời

8 Tỷ suất sinh lời tài sản (ROA) LNST ∗ 100%

Tổng tài sản bình quân

9 Tỷ suất sinh lời VCSH (ROE) LNST ∗ 100%

VCSH bình quân

10 Tỷ suất sinh lời doanh thu (ROS) LNST ∗ 100% DTT

II Nhóm phân tích chun sâu tình hình tài - Phân tích tình hình tốn

11 Tỷ lệ khoản nợ phải thu so với khoản nợ phải trả

Nợ phải thu

Nợ phải trả ∗ 100%

12 Số vòng quay khoản phải thu Tổng tiền hàng bán chịu (DT hay DTT) Số dư bình quân phải thu khách hàng 13 Thời gian vòng quay

khoản phải thu

Thời gian kỳ phân tích Số vòng quay khoản phải thu 14 Số vòng quay khoản phải trả Tổng tiền hàng mua chịu

Số dư bình quân phải trả người bán 15 Thời gian toán tiền hàng Thời gian kỳ phân tích

Số vịng quay khoản phải trả - Phân tích rủi ro

16 Giá trị rủi ro thị trường Vị ròng * Giá TS * Hệ số rủi ro thị trường 17 Giá trị rủi ro hoạt động Tỉ lệ (%) * Chi phí trì hoạt động

- Phân tích luồng tiền

18 Hệ số đảm nhận nợ dòng tiền Nợ phải trả

31

19 Hệ số đảm nhận nợ cổ tức Cổ tức

Lưu chuyển tiền từ HĐKD 20 Hệ số dòng tiền doanh thu Lưu chuyển tiền từ HĐKD

Doanh thu

21 Hệ số dòng tiền tài sản Lưu chuyển tiền từ HĐKD Tài sản

22 Hệ số khả toán tiền vay LNTT, khấu hao lãi vay lãi vay + nợ gốc đến hạn trả III Phân tích tài cho công ty cổ phần niêm yết

- Phân tích sinh lời tài

23 Lợi nhuận bình quân CP thường lưu hành (EPS)

LNST − cổ tức chi trả cho CP ưu đãi Số lượng CP thường BQ lưu hành 24 Hệ số giá so với lợi nhuận cổ

phiếu (P/E)

Giá thị trường cổ phiếu thường Lợi nhuận cho cổ phiếu (EPS) 25 Cổ tức thu nhập cổ

phiếu thường (D/E)

Cổ tức trả cổ phiếu thường Lợi nhuận cổ phiếu thường (EPS) 26 Hệ số giá trị sổ sách cổ

phiếu phổ thông (BVPS)

Tổng TS − Tổng số nợ − Vốn CP ưu đãi Số cổ phiếu phổ thơng

- Phân tích tình hình tăng trƣởng 27 Tốc độ tăng (giảm) giá trị ghi

sổ CP thường (Tcp)

Gcpck − Gcpđk Gcpđk 28 Tốc độ tăng (giảm) giá trị thị

trường CP thường (TGtt)

Gttck − Gttđk Gttđk 29 Tốc độ tăng (giảm) thu nhập

bình quân cổ phiếu thường (TEPS)

EPS − (EPS)0 (EPS)0 30 Tốc độ tăng trưởng bền vững

(Tbv)

33

Kết luận chƣơng

(1) Trên sở nghiên cứu hệ thống phân tích tài doanh nghiệp tác giả đưa số kinh nghiệm cho việc hồn thiện phân tích tài cơng ty:

Thứ nhất, phân chia nhóm phân tích tài cách rõ ràng xác phương diện khác tài

Thứ hai, Việc thu thập thơng tin tài phải đảm bảo tính xác, tin cậy sở số liệu từ báo cáo công khai

Thứ ba, nội dung phân tích tài phải phù hợp với mục đích nghiên cứu có sở khoa học

Thứ tư, phương pháp phân tích phải phù hợp với tiêu phân tích đối tượng sử dụng thông tin

(2) Dựa tảng tài doanh nghiệp phân tích tài doanh nghiệp Chương sâu nghiên cứu sở lý luận hệ thống phân tích tài cơng ty cổ phần niêm yết thị trường chứng khoán hai phương diện lớn

Thứ nhất, Hệ thống phân tích tài doanh nghiệp chia thành hai nhóm: + Nhóm đánh giá khái quát tình hình tài

+ Nhóm phân tích chun sâu tình hình tài

34

CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU

Để đánh giá hồn thiện phân tích tài doanh nghiệp công ty cổ phần bất động sản niêm yết Việt Nam Tác giả lập kế hoạch tuân theo quy trình nghiên cứu bao gồm bước mơ sơ đồ sau:

Xác định vấn đề nghiên cứu

Xác định mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu

Xây dựng hệ thống phân tích tài chính Các CTCP BĐS niêm yết Tổng quan tình hình

nghiên cứu

Thu thập, xử lý, phân tích thực trạng phân tích tài CTCP BĐS niêm

yết phương diện pháp lý thực tiễn

Đánh giá thực trạng

Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện phân tích tài CTCP

35 2.2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.2.1 Phương pháp thu thập liệu

Để đạt mục tiêu nghiên cứu, nguồn liệu phục vụ cho trình nghiên cứu luận văn gồm liệu sơ cấp liệu thứ cấp

Dữ liệu sơ cấp liệu kết khảo sát tác giả tự thu thập, qua hệ thống câu hỏi phiếu khảo sát Hệ thống câu hỏi khảo sát xây dựng công cụ google drive

Do mục tiêu đề tài nghiên cứu để nâng cao hiệu phân tích tài thực tế CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam, nên bên cạnh nguồn liệu sơ cấp, tác giả tiến hành thu thập nguồn liệu thứ cấp Dữ liệu thứ cấp liệu CTCP BĐS niêm yết cơng bố cơng khai thị trường chứng khốn như: báo cáo tài chính, báo bạch, báo cáo thường niên Ngồi ra, thu thập từ nguồn thơng tin: sách, báo, website công ty Nguồn liệu thứ cấp tài liệu quan trọng để phân tích thực trạng

Các tài liệu thu thập cần đáp ứng đủ mặt số lượng chất lượng Tài liệu thu thập luận văn từ báo cáo cơng khai thị trường chứng khốn: báo cáo tài chính, báo cáo thường niên, cáo bạch… Ngồi ra, thu thập tài liệu bên chiến lược phát triển ngành, tình hình kinh tế, sách pháp luật liên quan

2.2.2 Công tác chuẩn bị phân tích

Chuẩn bị phân tích cơng việc quan trọng trình phân tích tài chính, ảnh hưởng đến chất lượng, thời hạn tác dụng việc cung cấp thông tin

Xác định loại hình phân tích: phân tích sau kỳ kinh doanh kết thúc để đánh giá kết đạt chưa đạt từ hệ thống phân tích tài cơng bố, rút kinh nghiệm từ đánh giá, đồng thời sở để xây dựng kế hoạch cho kỳ kinh doanh sau

36

Xác định nội dung phân tích: phương diện nhà nghiên cứu, luận văn phân tích thực trạng hệ thống phân tích tài hành số công ty bất động sản niêm yết, từ việc đánh giá thực trạng luận văn đưa số giải pháp nhằm hồn thiện hệ thống phân tích tài góp phần nâng cao hiệu phân tích cho công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam

2.2.3 Phương pháp sử dụng phân tích

Luận văn sử dụng phương pháp so sánh, thống kê, tổng hợp liệu thu thập

 Phƣơng pháp so sánh

Phương pháp so sánh sử dụng để so sánh tình hình phân tích tài công ty với thông qua tiêu phân tích tài số tiêu thức: Số lượng tiêu phân tích tài chính, Tên gọi tiêu, kỳ phân tích, cơng thức tính tiêu, … Để đánh giá thực trạng phân tích tài doanh nghiệp Ngồi khơng thể thiếu phương pháp thống kê, luận văn tiến hành thống kê số liệu sơ cấp thứ cấp để tiến hành phân tích thực trạng, từ tổng hợp kết đạt chưa đạt tình hình phân tích tài cơng ty

 Phƣơng pháp phân tích nhân tố

Tất tiêu kinh tế phân tích chi tiết nhiều nhân tố Từ đó, giúp đánh giá xác tồn diện tiêu phân tích, biết nhân tố ảnh hưởng theo chiều hướng đến tiêu phân tích

 Phƣơng pháp loại trừ

Phương pháp loại trừ sử dụng kết hợp với phương pháp phân tích nhân tố Khi xác định ảnh hưởng nhân tố, loại trừ ảnh hưởng nhân tố khác

 Phƣơng pháp liên hệ cân đối

37

 Phƣơng pháp Dupont

Phương pháp thực dựa mối quan hệ tương hỗ tiêu tài để biến đổi tiêu tổng hợp thành tích nhiều tiêu chi tiết, sau thu thập số liệu liên quan, tính tốn đưa kết luận mức ảnh hưởng tiêu chi tiết tới tiêu tổng hợp

38

CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI MỘT SỐ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT Ở VIỆT NAM

3.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

3.1.1 Đặc điểm thị trường bất động sản

- Bất động sản hàng hóa đặc biệt nên thị trường BĐS thị trường giao dịch trực tiếp BĐS mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS

- Trên thị trường BĐS, cung hàng hóa BĐS phản ứng trễ so với biến động cầu giá BĐS Bởi việc tạo hàng hóa BĐS phức tạp, cần nhiều thời gian Sự phản ứng cung không kịp với cầu dẫn đến biến động giá cả, địi hỏi có can thiệp định nhà nước để bình ổn thị trường

- Do đặc thù hàng hóa BĐS giá trị lớn nên trình giao dịch BĐS khơng đơn giản nhanh chóng loại hàng hóa khác Vì vậy, cần nhiều thời gian chi phí cho dịch vụ cung cấp thơng tin, tư vấn, kiểm định, toán liên quan đến thực giao dịch bất động sản

- Thị trường bất động sản nhạy cảm, dễ biến động có biến động yếu tố kinh tế, trị xã hội Từ đó, thị trường bất động sản thị trường chứa đựng nhiều rủi ro cho nhà đầu tư kinh tế suy giảm, kèm với rủi ro lớn thị trường bất động sản đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư nắm bắt xu thị trường Chính vậy, nhà đầu tư vào thị trường cần am hiểu thị trường, kịp thời nắm bắt xu để có định hiệu

- Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Việc quản lý bất động sản pháp luật nhà nước đảm bảo an toàn cho giao dịch Những thủ tục pháp lý cần thiết giao dịch BĐS làm cho BĐS có giá trị hơn, đảm bảo cho BĐS tham gia vào giao dịch mà pháp luật quy định như: mua bán, chuyển nhượng, chấp, cho thuê…

39

3.1.2 Vai trò thị trường bất động sản

- Thị trường BĐS phận tách rời kinh tế hàng hóa Trong thực tiễn đời sống kinh tế xã hội, BĐS vừa tư liệu sinh hoạt vừa yếu tố đầu vào thiếu trình sản xuất

- Thị trường BĐS góp phần phân bố sử dụng có hiệu tài nguyên đất bất động sản đất Khi đất đai giá trị bất động sản đất có giá trị cao tạo áp lực thúc đẩy chủ thể quan tâm đến tính hiệu việc sử dụng, qua góp phần nâng cao hiệu toàn xã hội việc phân bố sử dụng BĐS, đặc biệt tài nguyên đất đai tài nguyên, tài sản quý có hạn quốc gia - Thị trường bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất Trên thị trường bất động sản, công ty kinh doanh bất động sản chủ thể tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua bất động sản Từ đó, giúp cho việc chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang hình thái giá trị Sự biến động thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ chu chuyển vốn, tăng trưởng kinh doanh ảnh hưởng đến tồn doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS

- Thị trường BĐS tạo kích thích đầu tư vào BĐS đất đai, sở hạ tầng, nhà ở, ….qua góp phần tăng trưởng kinh tế Là cầu nối sản xuất với tiêu dùng, xây dựng mua bán nhà, mua bán quyền sử dụng đất kinh tế hàng hóa Từ nhu cầu thị hiếu thị trường, nhờ sản xuất, xây dựng phù hợp tạo điều kiện cho thị trường phát triển

- Thị trường BĐS tác động trực tiếp đến phát triển thị trường tài Bất động sản chấp, cầm cố ngân hàng, tổ chức tín dụng góp phần quan trọng cho việc huy động nguồn tài phục vụ cho phát triển kinh tế đất nước

- Thị trường BĐS với giao dịch lớn, góp phần tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước

3.1.3 Công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán

40

điểm công ty niêm yết thị trường chứng khốn cơng ty mang đầy đủ tính chất cơng ty cổ phần Nên công ty cổ phần bất động sản niêm yết ảnh hưởng số đặc điểm sau:

- Cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết có số vốn điều lệ chia thành nhiều phần gọi cổ phần, giao dịch thị trường chứng khoán gọi cổ phiếu

- Cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết có đa chủ sở hữu, người nắm giữ cổ phần công ty cổ đông chủ sở hữu công ty Do vậy, chế giám sát cao, minh bạch thơng tin q trình hoạt động yêu cầu tiên chi phối quy định niêm yết nghiêm ngặt

- Công ty cổ phần bất động sản niêm yết dễ huy động vốn, chuyển nhượng quyền sở hữu vốn cho chủ thể khác thông qua giao dịch thị trường chứng khốn Chủ sở hữu chuyển nhượng vốn cách dễ dàng, có tính khoản cao Chủ sở hữu thu lợi từ cổ phiếu từ hai nguồn lợi tức chênh lệch giá cổ phiếu, nhiên thu nhập bị đánh thuế hai lần Và đồng nghĩa với lợi nhuận, công ty làm ăn hiệu quả, giá cổ phiếu giảm sút, chủ sở hữu trắng số vốn đầu tư phần vốn góp

- Kể từ quý 4/2013, thị trường BĐS bắt đầu khởi sắc giúp giá cổ phiếu nhiều doanh nghiệp BĐS tăng mạnh Kết thúc năm 2014 có 67 doanh nghiệp BĐS tổng số 669 doanh nghiệp niêm yết với tổng vốn hóa đạt gần 124 nghìn tỷ đồng (chiếm khoảng 11% vốn hóa tồn thị trường chứng khốn) Trong đó, VIC doanh nghiệp có vốn hóa thị trường lớn (chiếm 52%) doanh nghiệp có doanh thu lợi nhuận lớn ngành Kế đến doanh nghiệp vốn hóa lớn khác ngành KBC (5%), ITA (4,64%), OCH (4,05%), IJC (2,99%), FLC (2,77%), QCG (2,15%), SJS (2,03%)…

41

khơng có doanh nghiệp đạt DTT 3000 tỷ khơng có doanh nghiệp có LNST 400 tỷ năm gần Tổng LNST 2014 giảm so với năm 2013 năm 2013 VIC chuyển nhượng Vincom A thu khoảng 4300 tỷ VNĐ thu nhập tài gây nên đột biến bất thường lợi nhuận VIC nói riêng tồn ngành BĐS nói chung

- Giai đoạn 2011 – 2013 thời kỳ ảm đạm thị trường BĐS hàng tồn kho lớn, nhiều dự án treo dang dở, nhiều biệt thự bỏ không, áp lực lãi vay lớn đẫn đến đa số doanh nghiệp BĐS ghi nhận lợi nhuận khiêm tốn chí lỗ, phá sản áp lực chi phí lãi vay Giai đoạn 2014 – nay, thị trường dần phục hồi, doanh nghiệp BĐS phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tài trợ từ ngân hàng phí lãi vay yếu tố định chi phối KQKD doanh nghiệp Do đó, doanh nghiệp sử dụng nợ vay tiếp tục ghi nhận KQKD khả quan thời gian tới

- Giá trị HTK BĐS giảm, tính đến 15/12/214, Theo Bộ Xây dựng tổng giá trị tồn kho BĐS khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với tháng 12/2013 Trong đó, có 15.400 hộ chung cư, 10.505 nhà thấp tầng, 8,6 triệu m2 1,6 triệu m2 đất thương mại Lượng HTK giảm chủ yếu dự án hộ có diện tích nhỏ, giá bán trung bình, dự án hồn thành khu vực có hạ tầng tốt Tuy HTK giảm, HTK chiếm tỷ trọng lớn tổng tài sản, điển hình như: VNI (94%), NVN (94%), PDR (89%), VPH (87%), SJS (79%), NBB (77%), NTL(77%)… Trong tỷ trọng tồn ngành trung bình 36% HTK ứ đọng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không bán hàng, dịng tiền thu eo hẹp áp lực trả nợ vay trở thành vấn đề sống

42

so với tháng trước, tăng 40% so với kỳ năm 2014 Tính chung tháng 9, tồn Hà Nội có khoảng 5.300 giao dịch, tăng 70% so với kỳ năm trước Tương tự, TP Hồ Chí Minh, có khoảng 1.550 giao dịch thành công, giảm 14% so với tháng trước, tăng 55% so với kỳ năm 2014 Tính đến hết q III/2015, tồn thành phố có khoảng 5.100 giao dịch, tăng gấp hai lần so với kỳ năm 2014 Nhờ lượng giao dịch tăng qua nhiều tháng, tính đến tháng 9/2015 tổng giá trị HTK BĐS khoảng 59.395 tỷ đồng, giảm 69.000 tỷ so với hồi đầu năm 2013, giảm 900 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 8/2015 Cùng với lượng HTK giảm mạnh, tháng, số doanh nghiệp thành lập hoạt động lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng mạnh 78% so với kỳ năm trước

- Giá bán, Hà Nội TP.Hồ Chí Minh giá bán hộ phần lớn giữ ổn định, tăng nhẹ – 4% số dự án hồn thiện, có hạ tầng tốt

3.2 THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÁC CTCP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

3.2.1 Phân tích tài cơng ty cổ phần niêm yết thị trường

chứng khoán Việt Nam theo quy định pháp luật

3.2.1.1 Phân tích tài quy định Bản cáo bạch

43

Bảng 3.1: Bảng phân tích tài quy định cáo bạch

Các tiêu Năm X – Năm X Ghi

1 Chỉ tiêu khả toán

 Hệ số toán ngắn hạn: TSLĐ/Nợ ngắn hạn

 Hệ số toán nhanh: TSLĐ - Hàng tồn kho Nợ ngắn hạn

2 Chỉ tiêu cấu vốn

 Hệ số Nợ/Tổng tài sản

 Hệ số Nợ/Vốn chủ sở hữu 3 Chỉ tiêu lực hoạt động

 Vòng quay hàng tồn kho: Giá vốn hàng bán

Hàng tồn kho bình quân

 Doanh thu thuần/Tổng tài sản 4 Chỉ tiêu khả sinh lời

 Hệ số Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu

 Hệ số Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủ sở hữu

 Hệ số Lợi nhuận sau thuế/Tổng tài sản

 Hệ số Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh/Doanh thu

44

3.2.1.2 Phân tích tài quy định Báo cáo thường niên

Báo cáo thƣờng niên: Ban hành kèm theo thông tư số 09/2010/TT – BTC ngày 15 tháng 01 năm 2010 Bộ trưởng Bộ tài hướng dẫn việc Cơng bố thơng tin thị trường chứng khốn Theo đó, hướng dẫn Báo cáo tình hình tài sau:

“ III Báo cáo Ban Giám đốc Báo cáo tình hình tài

- Khả sinh lời, khả tốn

- Phân tích hệ số phù hợp khu vực kinh doanh

- Phân tích biến động, thay đổi lớn so với dự kiến nguyên nhân dẫn đến biến động)

- Giá trị sổ sách thời điểm 31/12 năm báo cáo - Những thay đổi vốn cổ đơng/vốn góp

- Tổng số cổ phiếu theo loại (cổ phiếu thường, cổ phiếu ưu đãi )

- Tổng số trái phiếu lưu hành theo loại (trái phiếu chuyển đổi, trái phiếu chuyển đổi )

- Số lượng cổ phiếu lưu hành theo loại

- Số lượng cổ phiếu dự trữ, cổ phiếu quỹ theo loại (nếu có) - Cổ tức/lợi nhuận chia cho thành viên góp vốn”

(Nguồn: Trích phụ lục số II Báo cáo thường niên)

3.2.2 Thực trạng phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản

niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam

45

Luận văn không so sánh ngành với nhau, mà khảo sát thực trạng phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết TTCK Việt Nam

Theo đánh giá chuyên gia, thị trường BĐS năm 2015 phục hồi tích cực khoản giá có xu hướng tăng nhẹ số phân khúc Điều kỳ vọng thị trường BĐS cịn tích cực tăng dựa yếu tố chính: (1) Chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ thơng tư 32 NHNN nới lỏng điều kiện lãi suất thời hạn cho vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, Thông tư 36 NHNN giảm hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS từ mức 250% xuống 150%; (2) Luật kinh doanh BĐS luật nhà sửa đổi bắt đầu có hiệu lực từ 1/07/2015 tạo điều kiện cho người nước sở hữu BĐS dễ dàng hơn; (3) Mặt lãi suất mức thấp năm trở lại với tín hiệu ổn định phục hồi kinh tế trung hạn khiến nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm kênh đầu tư rủi ro có BĐS; (4) Những thay đổi sở hạ tầng tạo sức hút cho nhiều dự án BĐS Do vậy, tác giả cho giá trị cổ phiếu ngành BĐS có triển vọng thời gian tới Những doanh nghiệp nhiều nhà đầu tư ưa thích doanh nghiệp đáp ứng được: (1) Doanh nghiệp có quỹ đất lớn với giá vốn rẻ; (2) Sản phẩm doanh nghiệp có sẵn để bán thuộc phân khúc bình dân trung cấp sản phẩm đất khu công nghiệp; (3) Tình hình tài doanh nghiệp lành mạnh; (4) Mức chiết khấu doanh nghiệp so với NAV cao Dựa tiêu chí số doanh nghiệp đáng ý như: KBC, DXG, BCI, DIG, SJS, LJC, NBB…

Theo thống kê mã ngành, tính đến 31/12/2014 có 4.480 cơng ty đăng kí kinh doanh BĐS danh sách ngành hoạt động, có 67 cơng ty BĐS niêm yết Trong đó, số doanh nghiệp lớn đầu ngành như: VIC, KBC, ITA, IJC…

46

phân tích tài năm 2014, gồm: CTCP Đầu tư Xây dựng Sao Mai tỉnh Anh Giang (Mã chứng khoán ASM), CTCP đầu tư xây dựng Bình Chánh (Mã chứng khốn BCI), CTCP Đầu tư Phát triển Dầu Khí Cửu Long (Mã chứng khoán CCL), CTCP Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotex (Mã chứng khoán CLG), CTCP Đầu tư xây dựng Thành Nam (Mã chứng khoán CSC), CTCP Địa Ốc 11 (Mã chứng khoán D11), CTCP phát triển Đơ thị Cơng nghiệp số (Mã chứng khốn D2D), CTCP đầu tư phát triển xây dựng (Mã chứng khoán DIG), CTCP Tập đoàn Đức Long Gia Lai (Mã chứng khoán DLG), CTCP Đầu tư Căn nhà Mơ Ước (Mã chứng khoán DRH), CTCP Đệ Tam (Mã chứng khoán DTA), CTCP Dịch VỤ Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh (Mã chứng khốn DXG), CPCP Tập đồn Đầu tư Thăng Long (Mã chứng khoán TIG), CTCP Xây dựng Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình (Mã chứng khốn HBC), CTCP phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Mã chứng khốn HDC), CTCP tập đồn Hà Đơ (Mã chứng khốn HDG), CTCP Đầu tư Phát triển Đa Quốc Gia (Mã chứng khốn IDI), CTCP Đầu tư tài Quốc tế phát triển doanh nghiệp IDJ (Mã chứng khoán IDJ), CTCP phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (IJC), CTCP Đầu tư – Kinh doanh Nhà (Mã chứng khoán ITC), CTCP Đầu tư Địa Ốc Khang An (Mã chứng khoán KAC), Tổng công ty phát triển Đô Thị Kinh Bắc – CTCP (Mã chứng khoán KBC), CTCP đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền (Mã chứng khoán KDH), CPCP LICOGI 16 (Mã chứng khoán LCG), CTCP Đầu tư phát triển Đơ thị Long Giang (Mã chứng khốn LGL), CTCP đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), CTCP đầu tư phát triển Nhà Đà Nẵng (Mã chứng khoán NDN), CTCP đầu tư phát triển Nhà Đô thị Nam Hà Nội (Mã chứng khốn NHA), CTCP phát triển Đơ Thị Từ Liêm (Mã chứng khoán NTL), CTCP Bất động sản Du Lịch Ninh Vân Bay (Mã chứng khoán NVT)

3.2.2.1 Khái qt tình hình phân tích tài công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam

47

 Về tổ chức phân tích tài

Qua khảo sát thực trạng phân tích tài 58 cơng ty cổ phần niêm yết, tác giả thấy rằng, có số cơng ty có cơng bố báo cáo thường niên năm 2014 khơng phân tích tình hình tài DLR, HQC, LHG, PVL Một số cơng ty cịn chậm trễ công bố báo cáo thường niên như: IDV chưa công bố báo cáo thường niên 2013, 2014; ITA chưa công bố báo cáo thường niên năm 2014

Hầu hết công ty cổ phần bất động sản niêm yết quan tâm thực công tác phân tích tài Tuy nhiên, phần lớn cơng ty chưa có phận phân tích tài chun trách độc lập, hầu hết công ty cổ phần BĐS niêm yết thực phân tích tình hình tài phịng tài kế tốn

Cơng tác phân tích tài CTCP BĐS niêm yết tiến hành định kỳ công bố báo cáo thường niên 100% Công ty cổ phần BĐS niêm yết sử dụng nguồn số liệu chủ yếu hệ thống báo cáo tài để phân tích tình hình tài chính, tập trung bảng cân đối kế tốn báo cáo kết hoạt động kinh doanh

 Về phƣơng pháp phân tích tình hình tài

Trên sở lý thuyết có nhiều phương pháp khác mà nhà phân tích sử dụng, kết hợp đa dạng phương pháp mang lại kết đáng tin cậy tồn diện Tuy nhiên, số Cơng ty cổ phần BĐS áp dụng phương pháp so sánh theo thời gian, so sánh số tuyệt đối số tương đối, tiêu tiến hành kỳ với kỳ trước Hầu hết công ty phân tích số liệu năm báo cáo mà không so sánh biến động tiêu theo thời gian

 Về nội dung tiêu phân tích tình hình tài

48

nhất tiêu cần phân tích tình hình tài cơng ty cổ phần bất động sản Cụ thể:

Hầu hết cơng ty phân tích tài qua bốn nhóm tiêu (gồm: tiêu khả tốn, tiêu cấu vốn, tiêu lực hoạt động, tiêu khả sinh lời) không so sánh tiêu năm với chiếm 28/57 (chiếm tỷ trọng 49.13%) gồm: ASM, BCI, D11, D2D, DIG, DLG, DTA, DXG, HDC, DHG, IDI, IDV, IJC, ITA, KBC, LGL, NHA, NTL, PPI, QCG, RCL, SDU, SZL, TIG, TIX, VPH, VRC, VFC; Có 7/57 cơng ty gồm CCL, CLG, HAG, NBB, NDN, NVT, OGC, REE phân tích bốn nhóm tiêu có so sánh số liệu năm báo cáo với năm trước; Có 4/57 cơng ty gồm HDG, IJC, IDJ, VCR tiêu không xếp theo nhóm mà trình bày lộn xộn, q sơ sài, khó cho người sử dụng thơng tin tiếp cận; Có 5/57 cơng ty gồm DRH, KAC, KDH, LCG, CX8 phân tích 05 nhóm tiêu (năm nhóm tiêu gồm: tiêu khả toán, tiêu cấu vốn, tiêu lực hoạt động, tiêu khả sinh lời tiêu cấu tài sản)

Cá biệt số công ty sau: DPR phân tích tiêu khả tốn, tiêu cấu vốn, tiêu khả sinh lời tiêu giá trị cổ phiếu; SC5 SCR phân tích tiêu cấu tài sản, cấu nguồn vốn, tiêu khả toán tiêu khả sinh lời; TDH phân tích khả toán, cấu trúc vốn khả trả nợ, hiệu quản lý, khả sinh lời, EPS giá trị sổ sách; VDC phân tích tiêu khả toán, cấu vốn, tiêu lực hoạt động

3.2.2.2 Thực trạng phân tích tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam

49

(1) Phân tích cấu tài sản cấu nguồn vốn

 Cơ cấu tài sản: tiêu phản ánh tỷ trọng loại tài sản Qua đó, người sử dụng thơng tin đánh giá tính hợp lý việc phân bổ tài sản công ty Cơ cấu tài sản xem xét tổng thể hai phận tài sản ngắn hạn tài sản dài hạn Được phản ánh hai tiêu:

Tỷ trọng TSNH = TSNH ∗ 100%

Tổng TS

Tỷ trọng TSDH = TSDH ∗ 100%

Tổng TS

Chỉ tiêu phản ánh tỷ trọng loại tài sản doanh nghiệp, từ đánh giá cấu tài sản doanh nghiệp có hợp lý theo ngành nghề khơng?

Qua khảo sát 30/58 công ty thấy rằng, CTCP BĐS niêm yết chưa trọng phân tích cấu tài sản Có 5/30 cơng ty (chiếm tỷ trọng 16,67%) thực phân tích cấu tài sản, cơng ty gồm: DRH, ITC, KDH, LCG, HBC Cịn lại 24/30 cơng ty (chiếm 83,33%) khơng thực phân tích cấu tài sản Việc thực phân tích cấu tài sản CTCP BĐS niêm yết tiến hành theo năm Cơ sở số liệu để phân tích tiêu thu thập từ bảng cân đối kế toán CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam Luận văn nhận thấy việc phân tích cấu vốn cơng ty khơng có đồng nhất: (1) thời gian (có cơng ty phân tích năm, năm, năm), (2) phương pháp có công ty sử dụng phương pháp so sánh ITC có so sánh với năm trước, có cơng ty liệt kê số liệu, (3) Đơn vị tính khơng thống nhất: DRH, ITC, KDH, HBC sử dụng đơn vị tính %, Cịn KDH sử dụng đơn vị tính lần.Việc phân tích cấu tài sản chưa CTCP BĐS niêm yết TTCK đến chưa trọng phân tích tài

50

Qua khảo sát thực tế tình hình phân tích tài 30 CTCP BĐS niêm yết cơng bố cơng khai có 100% cơng ty phân tích tiêu cấu nguồn vốn Việc thực phân tích cấu nguồn vốn cơng ty thực theo năm, hầu hết công ty sử dụng số liệu chủ yếu cho năm báo cáo năm liền trước Phân tích cấu nguồn vốn chủ yếu cơng ty phân tích tỷ trọng phận nguồn vốn tổng số nguồn vốn Cơ sở số liệu để phân tích tiêu cấu nguồn vốn bảng cân đối kế toán

 Qua khảo sát thực tế tình hình phân tích tài CTCP BĐS thấy số tồn phân tích cấu nguồn vốn sau: (1) tên gọi tiêu phân tích chưa thống công ty; (2) Số lượng tiêu phân tích sử dụng nội dung phân tích cơng ty khác nhau; (3) Chỉ tiêu phân tích khơng phản ánh chất nội dung phân tích; (4) Sử dụng khơng đơn vị tính tiêu phân tích (phân tích cấu đơn vị tính lần); (5) thời gian số liệu tiêu phân tích cơng ty có khác biệt lớn có cơng ty niên độ kế tốn (có cơng ty từ 01/1 – 31/12, có cơng ty từ 1/10 – 30/9), có cơng ty sử dụng số liệu phân tích tính cho năm báo cáo, có cơng ty tính cho năm báo cáo, có cơng ty tính cho năm báo cáo năm liền trước, có cơng ty tính cho năm liền trước, có cơng ty tính cho năm liền trước; (6) Không đồng phương pháp phân tích sử dụng có cơng ty sử dụng phương pháp so sánh năm báo cáo với năm liền trước, nhiều cơng ty phân tích năm báo cáo mà khơng so sánh với năm trước Cụ thể sau:

+ Hầu hết cơng ty phân tích cấu nguồn vốn tiêu: (1) Hệ số nợ/Tổng tài sản (2) Hệ số nợ/Vốn chủ sở hữu, có 21/30 cơng ty sử dụng hai tiêu gồm : ASM, BCI, CCL, CLG, CSC, D11, D2D, DLG, DTA, DXG, TIG, HDC, HDG, KDH, IJC, NVT, LGL, NTL, NBB, KAC, NDN

+ IDG phân tích cấu nguồn vốn với tiêu, gồm tiêu tiêu VCSH/Tổng nguồn vốn

51

+ DRH phân tích “Cơ cấu vốn” với tiêu: Tổng nợ/Tổng tài sản, Tổng nợ/Vốn chủ sở hữu, Nợ ngắn hạn/Vốn chủ sở hữu, Nợ dài hạn/Vốn chủ sở hữu

+ LCG phân tích “Cơ cấu nguồn vốn” với tiêu: Nợ phải trả/Tổng nguồn vốn, Nợ phải trả ngắn hạn/Nợ phải trả, Vốn chủ sở hữu/Tổng tài sản

+ ITC, KAC, IDJ phân tích cấu vốn với tiêu: Nợ phải trả/Tổng nguồn vốn; Nguồn vốn CSH/Tổng nguồn vốn

+ HBC phân tích cấu vốn qua bảng phân tích sau:

Bảng 3.2: Bảng phân tích cấu vốn năm 2014 Cơng ty HBC

Chỉ tiêu 2012 2013 2014

Tài sản ngắn hạn 82,1% 84,3% 86,9%

Tài sản dài hạn 17,9% 15,7% 13,1%

Tổng cộng tài sản 100% 100% 100%

Nợ ngắn hạn 77,7% 77,9% 77,7%

Nợ dài hạn 5,3% 1,9% 5,1%

Tổng nợ phải trả 83% 79,8% 82,8%

Vốn chủ sở hữu 16,8% 20,1% 17,2%

Lợi ích cổ đông thiểu số

0,2% 0,1% 0,0%

Tổng nguồn vốn 100% 100% 100%

(Trích: Báo cáo thường niên HBC năm 2014)

Từ bảng phân tích cấu vốn HBC năm 2014, thấy rằng: (1) tên gọi “Phân tích cấu vốn” khơng chuẩn với tất tiêu bảng phân tích; (2) Công ty không tiến hành so sánh tiêu năm với mà đưa tỷ trọng tiêu cho năm

52

khác ( năm, năm, năm, năm); (4) Có cơng ty tính so sánh với số liệu năm trước, có cơng ty không sử dụng phương pháp so sánh

(2) Phân tích khả tốn

Khả tốn cơng ty quan tâm hoạt động kinh doanh Qua khảo sát 30 công ty BĐS niêm yết, luận văn nhận thấy Việc phân tích khả tốn cơng ty khơng có đồng nhất, có số đặc điểm sau: (1) Hầu hết công ty phân tích khả tốn (Trừ cơng ty: IDJ, ITC); (2) Phân tích khả tốn tên gọi khác nhau: “Chỉ tiêu khả toán”, “khả toán”, “Hệ số khoản”, “Các số thể khả toán”; (3) Chỉ tiêu phân tích khả tốn khác số lượng tiêu, tên gọi tiêu, cách tính tiêu; (4) Khác thời gian số liệu phân tích cơng ty, có cơng ty phân tích năm báo cáo, có cơng ty phân tích năm, năm, năm gồm năm báo cáo năm trước; (5) Có cơng ty sử dụng phương pháp so sánh để phân tích, có cơng ty khơng sử dụng Cụ thể tình hình phân tích khả tốn CTCP BĐS niêm yết sau:

 Hầu hết cơng ty phân tích khả tốn với tên gọi “Chỉ tiêu khả tốn” phân tích với hai tiêu: Hệ số toán ngắn hạn, Hệ số tốn nhanh Các cơng ty phân tích với tên gọi tiêu gồm: ASM, BCI, NVT, NHA, NTL, TIG, DRH, D2D, CCL, KAC, HDC, DTA, DIG, CLG, LGL, HDG, DXG, DLG, CSC, IJC, LBB, D11, KBC, KDH, NDN, D11

Bảng 3.3: Bảng phân tích khả tốn năm 2014 cơng ty CLG

Chỉ tiêu 2010 2011 2012 2013 2014

Chỉ tiêu khả toán

Hệ số toán ngắn hạn: TSLĐ/Nợ ngắn hạn 0,94 1,67 1,94 1,20 0,79 Hệ số toán nhanh: (TSLĐ – HTK)/Nợ

ngắn hạn

0,43 1,13 1,2 1,06 0,68

53

Qua bảng Phân tích khả toán CLG đưa hai tiêu phân tích khả tốn cơng thức tính tiêu CLG phân tích tình hình tốn năm khơng đưa so sánh tiêu năm

 HBC phân tích khả tốn tên “Hệ số tốn” với tiêu phân tích: Tỷ suất khả toán hành, Tỷ suất khả toán nhanh, Tỷ suất khả toán tiền mặt Ta có bảng phân tích khả tốn HBC năm 2014 sau:

Bảng 3.4: Bảng phân tích khả tốn cơng ty HBC năm 2014

Chỉ tiêu 2012 2013 2014

Tỷ số khả toán hành (lần) 1,0 1,1 1,1

Tỷ số khả toán nhanh (lần) 1,0 1,0 1,0

Tỷ số khả toán tiền mặt (lần) 0,2 0,2 0,3 (Nguồn: Trích báo cáo thường niên năm 2014 HBC)

Qua bảng phân tích khả tốn HBC năm 2014, thấy cơng ty phân tích khả toán với tiêu tên “tỷ số” mà khơng cơng ty phân tích, tiêu “tỷ số khả toán tiền mặt” tiêu khác biệt HBC HBC đưa số liệu cho tiêu mà khơng đưa cơng thức tính tiêu, không sử dụng phương pháp so sánh phân tích

(3) Phân tích khả sinh lời

54

DXG, HDC, KDH sử dụng tiêu: Hệ số LNST/DTT, Hệ số LNST/VCSH, Hệ số LNST/Tổng TS LCG phân tích tiêu: Tỷ suất sinh lợi doanh thu, Tỷ suất sinh lợi tổng tài sản, Tỷ suất sinh lợi vốn cổ phần

Bảng 3.5: Bảng phân tích khả sinh lời công ty LCG năm 2014

Chỉ tiêu Đơn vị Thực hiện

2013

Thực hiện 2014

Nhóm số sinh lợi – Profitability ratios

Tỷ suất sinh lợi doanh thu % -132,1% 2,0%

Tỷ suất sinh lợi tổng tài sản % -15,3% 1,3%

Tỷ suất sinh lợi vốn cổ phần % -31,7% 2,8%

(Nguồn: Trích báo cáo thường niên LCG năm 2014)

Từ bảng phân tích khả sinh lời LCG thấy rằng, Cơng ty LCG không quan tâm đến tiêu tỷ suất sinh lợi vốn chủ sở hữu, theo tác giả tiêu nhiều đối tượng chủ sở hữu, nhà đầu tư quan tâm LCG không so sánh số liệu năm gốc năm phân tích để biết tình hình biến động tiêu

IDI phân tích khả sinh lời với tên gọi “Các số tài thể khả sinh lãi”, phân tích tiêu: Tỷ lệ lãi gộp, Tỷ lệ lãi hoạt động, Tỷ lệ lãi tổng tài sản, Tỷ lệ lãi vốn chủ sở hữu tỷ lệ lãi cổ phiếu KBC phân tích tiêu gồm: LNST/DTT, LNST/VCSH, LNST thuộc cổ đông công ty mẹ/VCSH, LNST/Tổng tài sản, Lợi nhuận gộp/DTT

55

là khác nhau; (5) Nội dung phân tích khả sinh lời công ty khác nhau; (6) Các cơng ty phân tích khơng thống mặt thời gian có cơng ty phân tích năm báo cáo, có cơng ty phân tích năm, năm, năm; (7) Đơn vị tính cơng ty sử dụng khác (Có cơng ty lần, có cơng ty %)

(4) Phân tích lực hoạt động

Qua khảo sát tình hình phân tích lực hoạt động CTCP BĐS niêm yết công bố công khai thị trường thấy rằng: ITC, KAC D11 khơng phân tích lực hoạt động D2D, NTL, NVT phân tích tiêu “Doanh thu thuần/Tổng tài sản” Có 17/30 Cơng ty phân tích lực hoạt động qua hai tiêu: Vịng quay hàng tồn kho, DTT/Tổng tài sản Gồm: ASM, IJC, LGL, NDN, BCI, CCL, KBC, NHA, DIG, TIG, CLG, DLG, CSC, DTA, DXG, HDC DRH phân tích hai tiêu khơng phân tích Vịng quay hàng tồn kho, mà thay vào phân tích DTT/Vốn lưu động

HBC phân tích ba tiêu: Vịng quay HTK, Vịng quay khoản phải thu, Vòng quay khoản phải trả KDH phân tích ba tiêu thay phân tích vịng quay khoản phải trả, KDH phân tích Doanh số thuần/Tổng tài sản

IDI phân tích bốn tiêu gồm: Số vịng quay hàng tồn kho, Số vòng quay tài sản lưu động, Số vòng quay TSCĐ, Số vòng quay tổng tài sản

Bảng 3.6: Bảng phân tích lực hoạt động cơng ty DIG năm 2014

Chỉ tiêu Năm 2013 Năm 2014

Hợp Công ty mẹ Hợp Cơng ty mẹ

Vịng quay HTK (lần) 0,3 0,12 0,26 0,11

Doanh thu thuần/Tổng tài sản (%)

16,3 6,4 13,7 5,9

(Nguồn: Trích báo cáo thường niên năm 2014 DIG)

56

Qua việc thu thập số liệu phân tích lực hoạt động 30 CTCP BĐS niêm yết TTCK có 3/30 cơng ty khảo sát khơng phân tích tiêu (gồm: ITC, D11, KAC) Các cơng ty phân tích lực hoạt động có số đặc điểm sau: (1) Khơng thống cơng thức, tên gọi, cách tính, đơn vị tính; (2) Số lượng tiêu khác nhau; (3) Đơn vị tính cơng ty khơng có thống nhất; (4) Không đồng phương pháp nghiên cứu: có cơng ty thực phân tích năm, năm, năm; Số cơng ty sử dụng phương pháp so sánh năm phân tích với năm gốc, hầu hết công ty không so sánh

(5) Một số tiêu khác

Hầu hết cơng ty phân tích – tiêu phân tích Số cơng ty sử dụng tiêu khác như:

ASM sử dụng thêm tiêu: Lãi cổ phiếu, ASM đưa số liệu năm gốc năm phân tích cho tiêu này, Có so sánh biến động tiêu Lãi cổ phiếu

D11 phân tích tiêu cổ phiếu: EPS Giá trị sổ sách D11 đưa giá trị EPS Giá trị sổ sách năm gốc năm phân tích, khơng có so sánh biến động năm

LCG phân tích tiêu cổ phiếu là: Tỷ số giá trị thị trường, Khối lượng cổ phiếu giao dịch, EPS, Giá trị sổ sách

Qua việc phân tích thực trạng phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản, thấy công ty chưa trọng phân tích tiêu liên quan đến cổ phiếu, số cơng ty đề cập đến tiêu khơng có đồng công ty, số lượng tiêu phân tích cịn hạn chế

3.2.3 Đánh giá thực trạng phân tích tài cơng ty cổ phần

bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam

57

 Về tổ chức phân tích: Các cơng ty bất động sản tiến hành phân tích tài chưa có chun nghiệp khoa học Có cơng ty khơng tiến hành phân tích tài chiếm 4/58 công ty gồm: API, HQC, LHG, PVC Công tác phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết chưa quan tâm mức, chưa có phận phân tích tài riêng biệt mà thường chung với phận kế toán Hiệu việc phân tích thơng tin thơng tin cung cấp chưa cao, Chưa khai thác hết tầm quan trọng cơng cụ phân tích tài để cung cấp thơng tin tài tổng thể khoa học cho người sử dụng thông tin

 Nội dung phân tích tài nguồn số liệu: công ty cổ phần bất động sản niêm yết phân tích chủ yếu bốn tiêu phản ánh: cấu tài sản, cấu nguồn vốn, khả toán, khả sinh lời, lực hoạt động Tuy nhiêu, chưa thực đầy đủ cách tính cịn nhiều bất cập Số lượng nội dung cần phân tích cơng ty khác Trong nội dung phân tích số lượng tiêu phân tích cơng ty khác nhau, cách tính tiêu khác nhau, thời gian phân tích tiêu khác Chủ yếu số liệu trình bày mang tính chất liệt kê, khơng có so sánh năm với so sánh với cơng ty khác, với ngành khác Bảng phân tích nhiều cơng ty trình bày lộn xộn tiêu, bảng phân tích sơ sài khơng khoa học Cùng tiêu mà đơn vị tính khác Số lượng tiêu tính tốn cịn thiếu, khơng có liên kết với nhau, đưa nhận định mang tính sơ cho tiêu mà tính khái quát Do vậy, tiêu phân tích công ty bất động sản chưa thể tồn mặt tình hình tài công ty, dễ gây nhầm lẫn sai lệch cho người sử dụng thơng tin

Để phân tích tài tập trung vào báo cáo tài chính, chủ yếu bảng cân đối kế toán báo cáo kết hoạt động kinh doanh Do đó, đơi nhận định đưa phiến diện thiếu tính xác

58

 Về cơng bố phân tích tài chính: Việc cơng bố phân tích tài nội dung thông tin bắt buộc công ty niêm yết phải công bố cáo bạch báo cáo thường niên Nhưng thực tế, có cơng ty cơng ty khơng đầy đủ tiêu phân tích, có tiêu lại công bố thừa bị trùng lắp khả toán hành khả tốn ngắn hạn cơng ty CSC Các cơng ty API, HQC, LHG, PVC khơng có bảng phân tích tài báo cáo thường niên ITA khơng cơng bố công khai báo cáo thường niên năm 2014; IDV không công bố công khái báo cáo thường niên năm 2013 2014

 Phƣơng pháp phân tích: Các cơng ty bất động sản niêm yết số sử dụng phương pháp so sánh phân tích Phương pháp so sánh phương pháp dễ sử dụng, phần lớn công ty liệt kê số liệu tiêu năm báo cáo, hay năm liền kề mà không so sánh với số liệu năm trước vận dụng phương pháp so sánh tương đối tuyệt đối để biết mức độ tốc độ biến động tiêu phân tích Do vậy, việc phân tích cơng ty thường khơng phản ánh xu hướng nhịp điệu tăng/giảm tiêu tài

59

Kết luận chƣơng

Chương làm rõ nội dung sau:

- Tổng quan công ty bất động sản thị trường chứng khoán Việt Nam Phân tích thực trạng hệ thống tiêu phân tích tài sở pháp luật qua khảo sát thực tế, phân tích đánh giá tình hình phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết công bố công khai

Từ nghiên cứu đánh giá thực trạng, để góp phần tăng hiệu phân tích tài chính, tăng tính minh bạch thơng tin TTCK Thì CTCP niêm yết nói chung, CTCP BĐS niêm yết nói riêng cần tự lực hồn thiện việc nâng cao chất lượng thông tin công bố thị trường Qua nghiên cứu thực tế tình hình phân tích báo cáo tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam thấy việc phân tích báo cáo tài chưa xây dựng cách phù hợp Các tiêu phân tích tài cơng bố trình bày cáo bạch báo cáo thường niên công ty, nhiên chất lượng thơng tin cịn chậm trễ, chưa cung cấp đầy đủ cho đối tượng sử dụng, nhiều sai sót Do vậy, việc hồn thiện hệ thống phân tích tài nhằm nâng cao hiệu phân tích tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam vấn đề cần quan tâm thực

60

CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CƠNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG

CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

4.1 SỰ CẦN THIẾT HỒN HIỆN HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH - Từ thực trạng phân tích tài công ty cổ phần BĐS niêm yết thị trường chứng khốn Việt Nam cịn sơ sài nhiều hạn chế Cho thấy việc hoàn thiện hệ thống tiêu phân tích tài thực cần thiết Đây mối quan tâm không doanh nghiệp, ngành BĐS mà quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư đối tác doanh nghiệp

- Hồn thiện phân tích tài cơng ty cổ phần BĐS niêm yết cần thiết mục đích quan trọng thiết thực: nâng cao hiệu phân tích tài cơng ty, đảm bảo lợi ích cho công ty cổ phần BĐS, đáp ứng nhu cầu thông tin đối tượng sử dụng góp phần tăng hiệu sử dụng vốn kinh tế Tựu chung lại, Phân tích tài phải xem xét quan điểm sau: Chỉ tiêu phân tích tài phải thể tính cơng khai, minh bạch, dễ hiểu, kịp thời, đơn giản, khách quan, tổng thể cho đối tượng sử dụng thông tin

4.1.1 Phân tích tài phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch

Đặc điểm giao dịch công khai giúp cho TTCK trì tính minh bạch giao dịch tài Vì tính minh bạch nên tất người tham gia nắm thông tin giá cổ phiếu giao dịch thị trường người tham gia cịn truy cập vào thông tin tương tự giúp cho họ giao dịch tự hiệu

61

4.1.2 Hệ thống phân tích tài phải dễ hiểu

Hệ thống tiêu phân tích tài cần dễ hiểu, phù hợp với chế độ kế tốn tài hành Giúp đối tượng sử dụng thông tin dễ dàng tiếp cận hiểu đúng, tránh gây nhậm lẫn, nâng cao hiệu sử dụng thông tin phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết công bố công khai

4.1.3 Hệ thống phân tích tài phải kịp thời, khách quan

Thơng tin phân tích tài cần kịp thời giúp cho thơng tin khơng bị giá trị, người sử dụng thông tin đưa định đắn Khách quan khơng bóp méo thơng tin mục đích nào, cho đối tượng sử dụng thơng tin Từ đó, đảm bảo tính kịp thời, khách quan phản ánh chất tình hình tài đối tượng quan tâm sử dụng thông tin

4.1.4 Hệ thống phân tích tài phải đảm bảo tính tổng thể

Hệ thống tiêu phân tích tài cần bao quát tổng thể mặt tài chính, giúp cho đối tượng sử dụng thông tin có sở cần thiết cho việc định

4.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÁC CTCP BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM

4.2.1 Các phƣơng pháp sử dụng phân tích

Phương pháp phân tích tài bao gồm cách thức, công cụ để nghiên cứu tiêu tài nhằm tiếp cận, đánh giá tình hình, xu hướng chất biến động tiêu tài chính, mối quan hệ bên bên ngoài, luồng dịch chuyển biến đổi tài chính, tiêu tài tổng hợp chi tiết nhằm đánh giá tình hình tài doanh nghiệp

Để phân tích tài doanh nghiệp, thường sử dụng nhiều phương pháp phân tích tài khác hệ thống phương pháp phân tích tài doanh nghiệp Các phương pháp hay sử dụng như: phương pháp so sánh, phương pháp phân tích nhân tố, phương pháp loại trừ, phương pháp Dupont, phương pháp liên hệ cân đối

 Phƣơng pháp so sánh

62

cứu Để áp dụng phương pháp so sánh, nhà phân tích cần trọng đến số nội dung bản: điều kiện so sánh tiêu, gốc so sánh, dạng so sánh chủ yếu Trong phân tích tài chính, phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh ngang so sánh dọc

So sánh số tuyệt đối để thấy biến động số tuyệt đối tiêu phân tích, so sánh số tương đối để thấy tốc độ hay tỷ lệ tăng hay giảm % tiêu phân tích So sánh ngang (hay kỹ thuật phân tích ngang) so sánh tiêu theo thời gian theo không gian khác có tính chất tương đồng So sánh dọc (hay cịn gọi kỹ thuật phân tích dọc) so sánh số tương đối phận với tổng thể, phận với phân khác So sánh với tiêu trung bình ngành, so sánh với bối cảnh kinh tế

Khi áp dụng phương pháp so sánh nhà phân tích cần lưu ý tiêu để so sánh phải thống nội dung, phương pháp phản ánh Thống phương pháp tính tốn, thời gian đơn vị đo lường Đồng thời, phải xác định gốc so sánh, thời gian gốc so sánh kỳ kế hoạch, kỳ trước…., không gian gốc so sánh tiêu tổng thể, hay phận tổng thể

 Phƣơng pháp phân tích nhân tố

Tất tiêu kinh tế phân tích chi tiết nhiều nhân tố Từ đó, giúp đánh giá xác tồn diện tiêu phân tích, biết nhân tố ảnh hưởng theo chiều hướng đến tiêu phân tích

 Phƣơng pháp loại trừ

Phương pháp loại trừ sử dụng kết hợp với phương pháp phân tích nhân tố Khi xác định ảnh hưởng nhân tố, loại trừ ảnh hưởng nhân tố khác

 Phƣơng pháp liên hệ cân đối

63

 Phƣơng pháp Dupont

Phương pháp thực dựa mối quan hệ tương hỗ tiêu tài để biến đổi tiêu tổng hợp thành tích nhiều tiêu chi tiết, sau thu thập số liệu liên quan, tính toán đưa kết luận mức ảnh hưởng tiêu chi tiết tới tiêu tổng hợp

Khi thực phương pháp Dupont, nhà phân tích thu thập số liệu liên quan đến phận kế tốn, sử dụng bảng tính để tính tốn Từ đó, rút nhận xét kết luận kết tính tốn Phương pháp Dupont u cầu mối quan hệ nhân tố mối quan hệ tích số, nhân tố có quan hệ chặt chẽ với cách tính tốn Phương pháp Dupont có nhiều ưu điểm việc đưa hạn chế, giải pháp nhằm khắc phục tình trạng tài Nhưng phương pháp Dupont xác định mức độ tác động nhân tố đến kết kỳ thay đổi nhân tố tác động đến thay đổi kết kỳ công ty hay so sánh kết công ty với so sánh với kết bình quân ngành Vì vậy, nên áp dụng kết hợp với phương pháp khác

Ngoài phương pháp trên, phân tích tài doanh nghiệp cịn sử dụng số phương pháp khác như: phương pháp hồi qua, phương pháp đồ thị, phương pháp sử dụng mơ hình kinh tế lượng,… Tùy vào mục đích sử dụng khai thác thông tin mà sử dụng phương pháp hay kết hợp nhiều phương pháp với nhau, nhằm nâng cao hiệu phân tích

4.2.2 Tiến hành phân tích

Đánh giá khái qt tình hình phân tích: Đưa nhận định sơ tình hình phân tích sử dụng tiêu tài cơng ty, sử dụng phương pháp so sánh để đánh giá khái qt tình hình phân tích

Phân tích nhân tố ảnh hưởng: Dựa mối quan hệ tiêu phân tích với nhân tố ảnh hưởng xác định mức độ ảnh hưởng nhân tố tới tiêu phân tích

64

tích tài cơng ty cổ phần bất động sản, từ đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện hệ thống tiêu phân tích tài tương lai

Nêu kết luận phân tích: đưa kết phân tích, kết luận thực trạng phân tích tài cơng khai công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam Đồng thời, thể rõ điểm mạnh, điểm yếu, tồn tiềm để có kế hoạch chiến lược xây dựng hệ thống tiêu phân tích hồn thiện tương lai

Lập báo cáo phân tích: sản phẩm cuối q trình phân tích Báo cáo phân tích trình bày dạng văn bản, nội dung gồm ba phần: đặt vấn đề, giải vấn đề kết luận Báo cáo phân tích trình bày để thu thập ý kiến đóng góp, thảo luận phương hướng, biện pháp nêu báo cáo phân tích Nêu rõ thực trạng, tiềm năng, phương hướng biện pháp hoàn thiện

Hoàn thiện hồ sơ phân tích: hồ sơ phân tích bao gồm tài liệu sản phẩm trình phân tích, lưu trữ tài liệu cơng ty

4.3 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CTCP BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM

Trên sở đánh giá thực trạng hệ thống PTTC CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam, tác giả đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện sau:

4.3.1 Hoàn thiện tiêu đánh giá khái quát tình hình tài

4.3.1.1 Hồn thiện tiêu đánh giá khái quát tình hình huy động vốn sử dụng vốn

Tình hình huy động vốn CTCP BĐS niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam ảnh hưởng quan trọng đến nhiều đối tượng như: cổ đơng, cơng ty chứng khốn, nhà đầu tư tiềm năng, chủ nợ… Vốn yếu tố quan trọng định sức mạnh tài doanh nghiệp mạnh hay yếu Thông tin vốn thể qua nội dung:

65

dụng, ngân hàng thương mại… Chỉ tiêu lấy từ mã số 310 bảng cân đối kế tốn

 Nợ dài hạn, gồm tồn khoản nợ phải trả thời gian dài niên độ kế toán Chỉ tiêu lấy từ mã số 330 bảng cân đối kế toán

 Vốn chủ sở hữu, phần vốn cịn lại cơng ty ngồi phần nợ phải trả, khơng liên quan đến cam kết tốn Chỉ tiêu vốn chủ sở hữu lấy liệu từ mã số 400 bảng câng đối kế tốn Khi phân tích vốn chủ sở hữu, nhà phân tích phân tích phận cấu thành vốn chủ sở hữu từ vốn góp, chênh lệch đánh giá lại tài sản, lợi nhuận giữ lại, quỹ Từ đó, giúp nhà phân tích đánh giá thực lực tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết

 Tổng NV tổng số vốn cơng ty huy động tính đến thời điểm lập báo cáo tài Chỉ tiêu tổng nguồn vốn xác định nợ phải trả cộng vốn chủ sở hữu Chỉ tiêu lấy từ mã số 440 bảng cân đối kế toán

Với bốn tiêu trên, tình hình huy động vốn doanh nghiệp thể rõ Ý kiến tác giả tổng hợp tiêu phân tích tình hình huy động vốn bảng sau:

Bảng 4.1: Bảng đánh giá khái quát tình hình huy động vốn

Chỉ tiêu

Kỳ gốc Kỳ phân tích Kỳ phân tích so với Kỳ gốc Số

tiền Tỷ trọng (%)

Số tiền

Tỷ trọng (%)

+/- % Biến động tỷ trọng (%) Nợ phải trả ngắn hạn

Nợ phải trả dài hạn Vốn chủ sở hữu Tổng nguồn vốn

66

Bảng 4.2: Bảng đánh giá khái quát tình hình sử dụng vốn

Chỉ tiêu

Kỳ gốc Kỳ phân tích Kỳ phân tích so với kỳ gốc Số

tiền

Tỷ trọng (%)

Số tiền

Tỷ trọng (%)

+/- % Biến động tỷ trọng (%) Tài sản ngắn hạn

Tài sản dài hạn Tổng tài sản

(Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn)

4.3.1.2 Hoàn thiện tiêu đánh giá khái quát mức độ độc lập tài Việc đánh giá mức độ độc lập mặt tài vấn đề nhiều đối tượng quan tâm Mức độ độc lập tài giúp cho biết lực tài doanh nghiệp Mức độ độc lập tài phân tích qua tiêu: Hệ số tự tài trợ, hệ số tự tài trợ tài sản dài hạn Tiến hành so sánh biến động tiêu hai phương diện: (1) Phương diện thời gian: Để biết xu hướng biến động mức độ độc lập tài cơng ty; (2) So sánh với trung bình ngành bất động sản để xác định vị trí hay mức độ độc lập tài công ty mức (cao, thấp hay trung bình) Từ việc so sánh hai phương diện trên, đánh giá thực trạng xu hướng mức độ độc lập tài Từ đó, doanh nghiệp có sách phù hợp với tình hình điều kiện cụ thể để công ty cổ phần bất động sản niêm yết

Hệ số tài trợ cho biết vốn chủ sở hữu chiếm phần trăm tổng nguồn vốn Cho biết tài sản doanh nghiệp trang trải phần trăm vốn chủ sở hữu Số liệu “vốn chủ sở hữu” “tổng nguồn vốn” lấy từ mã số 400 440 Bảng cân đối kế toán

67

Bảng 4.3: Bảng đánh giá khái quát mức độ độc lập tài

Chỉ tiêu Công thức Kỳ

gốc Kỳ phân tích

Kỳ phân tích so với kỳ gốc

Trung bình ngành

+/- %

1 Hệ số tự tài trợ VCSH

Tổng nguồn vốn 2.Hệ số tự tài trợ TSDH VCSH

TSDH

(Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) 4.3.1.3 Hoàn thiện tiêu đánh giá khái quát khả toán

Hệ số khả toán phản ánh lực mà công ty cổ phần bất động sản niêm yết có việc toán khoản nợ thời điểm Đối với nhà quản lý, việc nắm rõ khả tốn giúp nhà quản lý có sách tài phù hợp, tránh tình trạng lâm vào khả toán Khả toán phản ánh lực tài cơng ty, thể qua tài sản mà công ty nắm giữ quy đổi thành tiền tệ nhanh hay chậm để đảm bảo nghĩa vụ nợ doanh nghiệp

Nghĩa vụ nợ cuả doanh nghiệp nợ người bán, nợ người lao động, vay nợ ngân hàng, khỏan nợ nhà nước… Việc quản lý khả toán doanh nghiệp việc khớp thời gian quy đổi thành tiền tài sản để đảm bảo khớp với thời hạn khoản nợ, vay Giúp doanh nghiệp tránh tình trạng khơng có tiền trả nợ đến hạn, dẫn đến uy tín, niềm tin từ đối tác Hệ số khả toán doanh nghiệp đánh giá tiêu: Hệ số khả toán tổng quát, Hệ số khả toán ngắn hạn, Hệ số khả toán nhanh Hệ số khả toán nợ đến hạn

68

Hệ số khả toán ngắn hạn, cho biết khả toán khoản nợ ngắn hạn tài sản ngắn hạn Số liệu “Tài sản ngắn hạn”, “Nợ ngắn hạn” lấy từ mã số 100, 310 bảng cân đối kế toán

Hệ số khả toán tức nhanh, đo lường nợ phải trả ngắn hạn toán nhanh giá trị lại tài sản ngắn hạn sau trừ giá trị hàng tồn kho niên độ kế toán Số liệu “tài sản ngắn hạn”, “Hàng tồn kho”, “nợ ngắn hạn” lấy từ mã số 100, 140, 310 bảng cân đối kế toán

Hệ số khả toán tức thời, đo lường khả toán tức thời khỏan nợ ngắn hạn sử dụng tiền khoản tương đương tiền tài sản có tính khoản cao để tốn Số liệu “tiền tương đương tiền”, “nợ ngắn hạn” lấy từ mã số 110, 310 bảng cân đối kế toán

Hệ số khả toán nợ đến hạn, tiêu đo lường lượng “tiền tương đương tiền” đáp ứng khoản nợ đến hạn toán Số liệu “tiền tương đương tiền” thu thập từ mã số 110 bảng cân đối kế toán, Số liệu khoản nợ đến hạn ghi chi tiết “Sổ chi tiết toán” Chi tiết thuyết minh báo cáo tài

Bảng 4.4: Bảng đánh giá khái quát khả toán Chỉ tiêu Công thức Kỳ gốc Kỳ phân

tích

Kỳ phân tích so với kỳ gốc

+/- % 1.Hệ số khả

toán tổng quát Tổng nợ phải trảTổng tài sản 2.Hệ số khả

toán nợ ngắn hạn

TSNH − HTK NNH 3.Hệ số khả

toán nhanh

Tiền tương đương tiền NNH

4.Hệ số khả

toán tức thời Tổng nợ phải trảTổng tài sản 5.Hệ số khả

toán nợ đến hạn

Tiền tương đương tiền Các khoản nợ đến hạn

69

4.3.1.4 Hoàn thiện tiêu đánh giá khái quát khả sinh lời

Qua khảo sát thực trạng đánh giá thực trạng khả sinh lời CTCP BĐS niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam Tác giả đưa cách thống tiêu ROE, ROA, ROS sử dụng lợi nhuận sau thuế để tính, khơng sử dụng lợi nhuận gộp hay lợi nhuận trước thuế Đồng thời thống gọi tên tiêu phản ánh khả sinh lời tỷ suất thay hệ số hay tỷ số

Thông tin khả sinh lời CTCP BĐS niêm yết định đến sức hấp dẫn công ty nhà đầu tư, hay quan tâm đối tác Để có thơng tin nhanh theo luận văn nhóm tiêu đánh giá khái quát khả sinh lời công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán gồm: Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu (ROE), Tỷ suất sinh lời tổng tài sản (ROA), Tỷ suất sinh lời doanh thu (ROS)

Những tiêu lấy số liệu bảng cân đối kế toán báo cáo kết hoạt động kinh doanh công ty

Bảng 4.5: Bảng đánh giá khái quát khả sinh lời

Chỉ tiêu Công thức

Kỳ gốc

Kỳ phân tích

Kỳ phân tích so với kỳ gốc

+/- % 1.Tỷ suất sinh lời kinh tế tài

sản (BEP)

𝐋𝐍𝐓𝐓 𝐯à 𝐋𝐕

𝐓ổ𝐧𝐠 𝐓𝐒 𝐛𝐪∗ 𝟏𝟎𝟎

2.Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu (ROE)

𝐋𝐍𝐒𝐓

𝐕𝐂𝐒𝐇 𝐛𝐪∗ 𝟏𝟎𝟎

3.Tỷ suất sinh lời tài sản (ROA) 𝐋𝐍𝐒𝐓

𝐓ổ𝐧𝐠 𝐓𝐒 𝐛𝐪∗ 𝟏𝟎𝟎

(Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn)

4.3.1.5 Hoàn thiện tiêu đánh giá khái quát lực hoạt động

Phân tích lực hoạt động giúp cho doanh nghiệp biết lực doanh nghiệp mức độ Năng lực hoạt động thể yếu tố:

70

chứng tỏ tài sản vận động nhanh, nhân tố đẩy mạnh tăng doanh thu, góp phần tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp Số liệu “Doanh thu thuần” lấy từ mã số 11 BCKQHĐKD, “Tổng tài sản” lấy từ mã số 270 BCĐKT

(2) Số vòng quay khoản phải thu, tiêu cho biết kỳ phân tích khoản phải thu từ khách hàng vòng Số liệu phải thu bao gồm phải thu ngắn hạn phải thu dài hạn, chủ yếu phải thu khách hàng Số liệu phải thu ngắn hạn khách hàng lấy từ mã số 131 BCĐKT, số liệu phải thu dài hạn khách hàng lấy từ mã số 211 BCĐKT Số liệu “Doanh thu thuần” lấy từ mã số 10 BCKQHĐKD

(3) Số vòng quay hàng tồn kho, tiêu cho biết kỳ phân tích hàng tồn kho quay vòng, số vòng quay hàng tồn kho lớn chứng tỏ hàng tồn kho không bị tồn đọng nhiều Việc phân tích số vịng quay hàng tồn kho công ty cổ phần bất động sản quan trọng, hoạt động doanh nghiệp tiến triển tốt số vịng quay lớn, hàng tồn kho lưu thông tốt, không bị ứ đọng Số liệu “Giá vốn hàng bán” lấy từ mã số 11 BCKQHĐKD, Số liệu “Hàng tồn kho”lấy từ mã số 140 BCĐKT Tác giả xây dựng bảng đánh giá lực hoạt động sau:

Bảng 4.6: Bảng đánh giá lực hoạt động

Chỉ tiêu Công thức

Kỳ gốc Kỳ phân tích

Kỳ phân tích so với kỳ gốc +/- % 1.Số vòng quay tổng

tài sản

𝐓ổ𝐧𝐠 𝐝𝐨𝐚𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮 (𝐭𝐡𝐮ầ𝐧) 𝐓ổ𝐧𝐠 𝐓𝐒 𝐛𝐪

2.Số vòng quay khoản phải thu

𝐓ổ𝐧𝐠 𝐝𝐨𝐚𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮 (𝐭𝐡𝐮ầ𝐧) 𝐂á𝐜 𝐤𝐡𝐨ả𝐧 𝐩𝐡ả𝐢 𝐭𝐡𝐮 𝐛𝐪

3.Số vòng quay hàng tồn kho

𝐆𝐢á 𝐯ố𝐧 𝐡à𝐧𝐠 𝐛á𝐧 𝐇𝐓𝐊 𝐛𝐪

(Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn)

71

Bảng 4.7: Bảng tổng hợp tiêu đánh giá khái qt tình hình tài STT Tên tiêu Cơng thức tính Thực trạng sử

dụng tiêu Hệ thống tiêu đánh giá khái quát tình hình tài

+ Chỉ tiêu đánh giá khái quát tình hình huy động vốn Tỷ trọng loại

nguồn vốn

Giá trị loại nguồn vốn Tổng nguồn vốn

Chưa sử dụng – nên bổ sung

+ Chỉ tiêu đánh giá khái quát tình hình sử dụng vốn Cơ cấu tài sản Giá trị loại tài sản

Tổng tài sản

Số cơng ty sử dụng

+ Chỉ tiêu đánh giá khái quát mức độ độc lập tài

3 Hệ số tài trợ VCSH

Tổng NV

Chưa sử dụng – nên bổ sung

4 Hệ số tự tài trợ TSDH

VCSH TSDH

Chưa sử dụng – nên bổ sung

+ Chỉ tiêu đánh giá khái quát khả toán Hệ số khả

thanh toán ngắn hạn

TSNH NNH

Đã sử dụng Hệ số khả

thanh toán nhanh

Tiền tương đương tiền NNH

Đã sử dụng Hệ số khả

0thanh toán tức thời

Tiền tương đương tiền Nợ đến hạn hạn

Chưa sử dụng – nên bổ sung

+ Chỉ tiêu đánh giá khái quát khả sinh lời Tỷ suất sinh lợi vốn

chủ sở hữu (ROE)

LNST ∗ 100 VCSH BQ

Đã sử dụng – cần thống cách tính Tỷ suất sinh lợi

tài sản (ROA)

LNST ∗ 100 Tổng TS bq

Đã sử dụng – cần thống cách tính

10 Tỷ suất sinh lợi LNST ∗ 100

DTT

72

doanh thu thống cách tính

+ Chỉ tiêu đánh giá khái quát lực hoạt động 11 Số vòng quay tổng

tài sản

𝐓ổ𝐧𝐠 𝐝𝐨𝐚𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮 (𝐭𝐡𝐮ầ𝐧) 𝐓ổ𝐧𝐠 𝐓𝐒 𝐛𝐪

Hầu hết sử dụng

12 Số vòng quay khoản phải thu

𝐓ổ𝐧𝐠 𝐝𝐨𝐚𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮 (𝐭𝐡𝐮ầ𝐧) 𝐂á𝐜 𝐤𝐡𝐨ả𝐧 𝐩𝐡ả𝐢 𝐭𝐡𝐮 𝐛ì𝐧𝐡 𝐪𝐮â𝐧

Số cơng ty sử dụng – nên bổ sung 13 Số vòng quay hàng tồn

kho

𝐆𝐢á 𝐯ố𝐧 𝐡à𝐧𝐠 𝐛á𝐧 𝐇𝐓𝐊 𝐛𝐪

Hầu hết sử dụng

(Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn)

4.3.2 Hồn thiện tiêu phân tích tài chun sâu

Các tiêu phân tích chuyên sâu tình hình tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam cho phép người sử dụng thông tin đánh giá hiệu theo mặt hoạt động thực trạng tài thời điểm, nắm nguyên nhân tác động đến tình hình tài hiệu hoạt động cơng ty Về tiêu phân tích tài chuyên sâu, tác giả cho CTCP BĐS niêm yết thị trường chứng khốn cần phải có đầy đủ tiêu phản ánh mặt khác tài doanh nghiệp Hệ thống tiêu phân tích bao gồm: tiêu phản ánh cấu trúc tài chính, tiêu phản ánh tình hình tốn, tiêu phản ánh hiệu kinh doanh, tiêu phản ánh rủi ro tài

4.3.2.1 Hồn thiện tiêu phân tích cấu trúc tài

Qua khảo sát thực trạng phân tích tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam Cấu trúc tài đề cập tất công ty cấu nguồn vốn đề cập số cơng ty cấu tài sản Đã tác giả đề cập phần đánh giá khái qt tình hình tài Cấu trúc tài phân tích chun sâu xem xét góc độ mối quan hệ tài sản nguồn vốn

Về sở liệu để tính tốn phân tích chuk2yên sâu cấu trúc tài chính, sử dụng số liệu BCĐKT mã số: 100, 200, 270, 300, 330, 400

Bảng 4.8: Bảng phân tích mối quan hệ tài sản nguồn vốn

73

gốc phân tích

so với kỳ gốc

+/- %

1 Hệ số NNH so với TS NNH

Tổng TS

2 Hệ số NDH so với TS NDH

Tổng TS

3 Hệ số nợ so với TS NNH + NDH

Tổng TS Hệ số TSNH so với

VCSH

TSNH VCSH Hệ số TSDH so với

VCSH

TSDH VCSH

6 Hệ số TS so với VCSH Tổng TS

VCSH

(Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) 4.3.2.2 Hoàn thiện tiêu phân tích tình hình tốn

Với thông tin khái quát khả toán tác giả đưa tiêu nhằm hồn thiện, để có thơng tin chun sâu tình hình tốn cho đối tượng sử dụng thơng tin có ảnh hưởng trực tiếp đến khả toán doanh nghiệp nhà cung cấp, tình hình thu hồi cơng nợ khách hàng tốc độ tốn Phân tích chun sâu tình hình tốn cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết, phương diện: Đánh giá chung tình hình tốn, Phân tích tình hình tốn ngắn hạn, Phân tích tình hình tốn dài hạn Cụ thể:

74

tài tiêu liên quan đến phải thu phải trả bảng cân đối kế toán Số liệu “Các khoản phải thu ngắn hạn” “Nợ ngắn hạn” lấy từ mã số 130, 310 BCĐKT

Chỉ tiêu phân tích tình hình tốn dài hạn: tiêu phản ánh tình hình chiếm dụng vốn năm tài Cơ sở lấy số liệu báo cáo tài năm sổ chi tiết phải thu phải trả công ty cổ phần bất động sản niêm yết mã số 210 330 BCĐKT Tác giả đưa bảng phân tích tình hình tốn cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết, phân tích chuyên sâu bảng sau:

Bảng 4.9: Phân tích tình hình toán mối quan hệ nợ phải thu nợ phải trả

Chỉ tiêu Công thức

Kỳ gốc

Kỳ phân tích

Kỳ phân tích so với kỳ gốc

+/- %

1.NPT so với nợ phải trả Nợ phải thu Nợ phải trả 2.Nợ phải thu hạn so với

nợ phải trả hạn

Nợ phải thu hạn Nợ phải trả hạn 3.Phải thu ngắn hạn so với

phải trả ngắn hạn

Nợ phải thu ngắn hạn Nợ phải trả ngắn hạn 4.Phải thu dài hạn so với phải

trả dài hạn

Nợ phải thu dài hạn Nợ phải trả dài hạn

(Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn)

Phân tích tốc độ tốn phản ánh tình hình tốn cơng ty Tình hình tốn cơng ty tốt tốc độ toán cao ngược lại Do thơng tin tốc độ tốn công ty cổ phần bất động sản niêm yết quan trọng Tốc độ toán cơng ty đo lường tiêu số vịng quay khoản phải thu, số vòng quay khoản phải trả thời gian thu hồi nợ, thời gian tốn Tác giả đưa bảng phân tích tốc độ toán sau:

Bảng 4.10: Bảng phân tích tốc độ tốn

Chỉ tiêu Cơng thức

Kỳ gốc

Kỳ phân

75

tích +/- % 1.Số vịng quay

các khoản phải thu

DTT NPT bq 2.Số vòng quay

các khoản phải trả

Số tiền hàng mua chịu Nợ phải trả bình quân 3.Thời gian thu

hồi tiền

Thời gian kỳ phân tích Số vòng quay Khoản phải trả

(Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn)

4.3.2.3 Hoàn thiện tiêu phân tích rủi ro

Phân tích rủi ro tài tiêu khơng chủ doanh nghiệp quan tâm mà cổ đông, nhà đầu tư hay chủ nợ quan tâm Vì vốn họ phụ thuộc vào lớn mạnh tài cơng ty Rủi ro tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết tác giả quan tâm đến hai tiêu: Rủi ro thị trường, rủi ro họa động

Bảng 4.11: Bảng phân tích rủi ro Chỉ tiêu Cơng thức

Kỳ gốc

Kỳ phân tích

Kỳ phân

tích so với kỳ gốc

+/- %

Giá trị rủi ro thị trường

Vị ròng * Giá TS * Hệ số rủi ro Giá trị rủi ro

hoạt đông Tỷ lệ (%) * Chi phí trì hoạt động (Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) 4.3.2.4 Hoàn thiện tiêu phân tích luồng tiền

Phân tích luồng tiền phân tích quan trọng phân tích tài cơng ty cổ phần nói chung, cơng ty cổ phần BĐS niêm yết nói riêng

Bảng 4.12: Bảng phân tích luồng tiền

Chỉ tiêu Cơng thức

Kỳ gốc

Kỳ phân tích

Kỳ phân tích so với kỳ gốc +/- % Hệ số đảm nhận nợ

của dòng tiền

Nợ phải trả

76 Hệ số đảm nhận nợ

cổ tức

Cổ tức

Lưu chuyển tiền từ HĐKD Hệ số dòng tiền

doanh thu

Lưu chuyển tiền từ HĐKD Doanh thu

Hệ số dòng tiền

tổng tài sản Lưu chuyển tiền từ HĐKDTài sản Hệ số khả

thanh toán tiền vay

EBIT + Khấu hao Lãi vay + Nợ gốc đến hạn trả

(Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) 4.3.2.5 Phân tích tiêu cổ phiếu

Chỉ tiêu cổ phiếu tiêu công ty niêm yết, cổ đông, nhà đầu tư đặc biệt quan tâm Qua phân tích tài chính, Chỉ tiêu cổ phiếu giúp người sử dụng thông tin biết giá trị cổ phiếu, biết sức mạnh cổ phiếu thị trường Tác giả đưa bảng phân tích giá trị cổ phiếu

Bảng 4.13: Các tiêu cổ phiếu

Chỉ tiêu Công thức

Kỳ gốc

Kỳ phân tích

Kỳ phân tích so với kỳ gốc +/- % Phân tích sinh lời tài

Lợi nhuận bình quân CP thường lưu hành (EPS)

LNST − Cổ tức chi trả CP ưu đãi Số lượng CP thường lưu hành

Hệ số giá so với LN

cổ phiếu (P/E) Giá thị trường CP thườngLN cho CP thường (EPS) Cổ tức thu nhập

mỗi cổ phiếu thường (D/E)

Cổ tức trả CP thường LN CP thường (EPS) Hệ số giá trị sổ sách

của cổ phiếu phố thông (BVPS)

TS − Nợ− Vốn CP ưu đãi

Số CP phổ thông Phân tích tình hình tăng trƣởng

Tốc độ tăng (giảm) giá trị ghi sổ CP thường (Tcp)

Gcpck − Gcpđk Gcpđk Tốc độ tăng (giảm)

giá trị thị trường CP thường (TGtt)

77 Tốc độ tăng (giảm)

thu nhập bình quân CP thường (Teps)

EPS1 − EPS0 EPS0 Tốc độ tăng trưởng

bền vững (Tbv)

Thay đổi VCSH VCSH đầu kỳ

(Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn)

4.4 Những điều kiện nhằm hồn thiện hệ thống phân tích tài tại CTCP bất động sản niêm yết thị trƣờng chứng khoán Việt Nam

4.4.1 Về phía cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam

Có thể nói, việc thành cơng hay thất bại việc phân tích tài phụ thuộc lớn vào nhận thức, quan điểm mục đích công ty cổ phần bất động sản niêm yết Nhiều cơng ty chạy theo lợi ích trước mắt mà thực cơng bố thơng tin mang tính hình thức, khơng phản ánh thực tế tình hình tài cơng ty Để thơng tin phân tích tài cơng khai, kịp thời, xác, đầy đủ để tạo lập củng cố niềm tin nhà đầu tư Bên cạnh việc nhận thức tầm quan trọng phân tích tài chính, cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết cần bồi dưỡng trình độ cán tài kế tốn đáp ứng u cầu chun mơn nghiệp vụ, trình độ phẩm chất đạo đức nghề nghiệp Cần có phận chun mơn phân tích tài có kiến thức chun mơn cao, có chứng hành nghề phân tích tài Bộ Tài quy định, am hiểu quy định pháp luật phân tích tài có trách nhiệm cao cơng việc

Để chuẩn bị sở liệu cho việc phân tích có liệu quan trọng báo cáo tài cơng ty, cần cơng bố trung thực, kịp thời, trọng yếu điều cần thiết Với sở liệu phân tích đầy đủ, cơng ty cổ phần bất động sản nên có phận chun mơn phân tích tài kết hợp sử dụng phần mềm để tính tốn cập nhật số liệu phân tích tài cách hiệu kịp thời cho người sử dụng thông tin

4.4.2 Về phía Ủy ban chứng khốn Nhà nước

78

tiêu phân tích tài cơng ty cổ phần niêm yết nói chung, cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khốn nói riêng

Trước hết, UBCKNN cần nhận thức tầm quan trọng việc hồn thiện khn khổ pháp lý thống nhất, thiết lập chế giám sát TTCK cách bản, chuyên nghiệp theo thông lệ quốc tế nhằm bảo quyền lợi ích hợp pháp nhà đầu tư, tăng tính cơng khai, minh bạch lịng tin nhà đầu tư, từ nhằm đảm bảo tính ổn định thị trường Xây dựng cở hạ tầng công nghệ thông tin đồng đại

UBCKNN cần có lộ trình rõ ràng cho việc hồn thiện hệ thống tiêu phân tích Cần có kiểm sốt chặt chẽ kỹ lưỡng việc tuân thủ pháp luật việc công bố thông tin phân tích tài thị trường chứng khốn Đảm bảo thời gian, đầy đủ tiêu phân tích tối thiểu đáp ứng nhu cầu thơng tin cho nhà phân tích dễ dàng nhanh chóng, đánh giá thị trường, ngành, nhóm ngành hay doanh nghiệp

4.4.3 Về phía sở giao dịch chứng khốn

Sở giao dịch chứng khốn cần thường xun kiểm tra tình hình chấp hành cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết, đảm bảo cho hoạt động giao dịch diễn liên tục, thông suốt

Sở giao dịch chứng khốn phải có trách nhiệm kiểm tra, nhắc nhở, đôn đốc công ty cổ phần bất động sản việc công bố thông tin tài thị trường Thơng tin tài cơng bố cần công khai, minh bạch, kịp thời nhằm tạo môi trường đầu tư công bằng, cung cấp kịp thời thông tin, liệu cần thiết cho nhà đầu tư

79

Kết luận chƣơng

Chương bốn nghiên cứu việc hồn thiện phân tích tài công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam, Nội dung chương trình bày vấn đề sau:

- Sự cần thiết hồn thiện hệ thống phân tích tài

- Một số giải pháp hồn thiện hệ thống phân tích tài cơng ty cổ phần BĐS TTCK Việt Nam

- Hoàn thiện hệ thống tiêu phân tích tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam

- Những điều kiện nhằm hồn thiện phân tích tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam

80

KẾT LUẬN

Hồn thiện phân tích tài công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam yêu cầu cần thiết cho phát triển doanh nghiệp bất động sản đối tượng quan tâm Việc hồn thiện phân tích tài phương diện xây dựng hệ thống tiêu, cách thức thực nội dung phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khốn Việt Nam, nhằm nâng cao chất lượng thơng tin tài Về cần đảm bảo yêu cầu sau:

+ Đảm bảo phân tích tài khoa học, rõ rang đáp ứng tốt yêu cầu phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán nói riêng, cơng ty niêm yết thị trường chứng khốn nói chung

+ Trong phân tích tài tiêu phân theo nhóm có tính liên đới tiêu

+ Có tính khoa học, dễ dàng tiếp cận, dễ hiểu không gây nhầm lẫn + Phù hợp với đặc thù công ty cổ phần bất động sản niêm yết Việt Nam

81

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Bộ tài chính, 2007 Quyết định số 13/2007/QĐ – BTC ngày 13/3/2007 Bộ tài chính, 2007 Thơng tư 38/2007/TT – BTC ngày 18/4/2007 Bộ tài chính, 2010 Thơng tư số 09/2010/TT-BTC ngày 15/01/2010

4 Nguyễn Trọng Cơ Nguyễn Thị Thà, 2009 Phân tích tài doanh nghiệp Hà Nội: Nhà xuất tài

5 Nguyễn Minh Kiều, 2011 Tài doanh nghiệp Nhà xuất lao động xã hội

6 Nguyễn Năng Phúc, 2015 Phân tích báo cáo tài Nhà xuất Đại học Kinh tế Quốc dân

7 Trần Ngọc Thơ, 2007 Tài doanh nghiệp đại NXB Thống Kê

8 Lê Thị Xuân, 2010 Phân tích tài doanh nghiệp Nhà xuất Đại học Kinh tế Quốc dân

Danh mục website:

9 Báo cáo thường niên năm 2014 30 công ty nguồn từ http://cafef.vn/

10 Website tài chính: http://www.mof.gov.vn/

Phụ lục 01: Danh sách 58 Công ty cổ phần Bất động sản niêm yết thị trƣờng chứng khoán Việt Nam

STT Mã CK Tên công ty Sàn

1 API CTCP đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương HNX

2 ASM CTCP Đầu tư Xây dựng Sao Mai tỉnh An Giang HOSE

3 BCI CTCP Đầu tư xây dựng Bình Chánh HOSE

4 CCL CTCP Đầu tư phát triển Dầu khí Cửu Long HOSE

5 CLG CTCP Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec HOSE

6 CSC CTCP Đầu tư Xây dựng Thành Nam HNX

7 D11 CTCP Địa ốc 11 HNX

8 D2D CTCP phát triển Đô thị Công nghiệp số HOSE

9 DIG Tổng CTCP Đầu tư phát triển Xây dựng HOSE

10 DLG CTCP Tập đoàn Đức Long Gia Lai HOSE

11 DRH CTCP Đầu tư nhà mơ ước HOSE

12 DTA CTCP Đệ Tam HOSE

13 DXG CTCP Dịch vụ Xây dụng địa ốc Đất Xanh HOSE

14 DLR Công ty cổ phần Địa ốc Đà Lạt HNX

15 HAG CTCP Hoàng Anh Gia Lai HOSE

16 HBC CTCP Xây dựng Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình HOSE

17 HDC CTCP phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu HOSE

18 HDG CTCP Tập đồn Hà Đơ HOSE

19 HQC CTCP Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân HOSE

20 IDI CTCP Đầu tư Phát triển Đa Quốc Gia HOSE

21 IDJ CTCP Đầu tư tài Quốc tế phát triển doanh nghiệp IDJ

HNX

22 IDV Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng Vĩnh Phúc HNX 23 IJC Công ty cổ phần Phát triển Hà tầng Kỹ thuật HOSE

24 ITA CTCP Đầu tư – Công nghiệp Tân Tạo HOSE

25 ITC Công ty cổ phần Đầu tư - Kinh doanh Nhà HOSE

26 KAC Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Khang An HOSE

27 KBC Tổng công ty phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP HOSE

28 KDH CTCP Đầu tưu Kinh doanh Nhà Khang Điền HOSE

29 LCG Công ty cổ phần LICOGI 16 HOSE

31 LHG Công ty cổ phần Long Hậu HOSE

32 NBB Công ty cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy HOSE

33 NDN Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng HNX 34 NHA Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị Nam Hà Nội HNX

35 NTL Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm HOSE

36 NVT CTCP Bất động sản Du Lịch Ninh Vân Bay HOSE

37 OGC Công ty cổ phần Tập đoàn Đại Dương HOSE

38 PDR CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt HOSE

39 PPI Công ty CP phát triển hạ tầng Bất động sản Thái Bình Dương

HOSE

40 PVL Cơng ty cổ phần Địa ốc Dầu Khí HNX

41 QCG Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai HOSE

42 RCL Công ty cổ phần Địa ốc Chợ Lớn HNX

43 REE Công ty cổ phần Cơ điện lạnh HOSE

44 SC5 Công ty cổ phần xây dựng số HOSE

45 SCR Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gịn Thương Tín HNX

46 SDU CTCP Đầu tư xây dựng phát triển đô thị Sông Đà HNX 47 SJS Công ty CP Đầu tư phát triển Đô thị & Khu công

nghiệp Sông Đà

HNX

48 SZL Công ty cổ phần Sonadezi Long Thành HOSE

49 TDH Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức HOSE

50 TIG Cơng ty cổ phần Tập đồn Đầu tư Thăng Long HNX

51 TIX Công ty cổ phần sản xuất kinh doanh Xuất nhập Dịch vụ đầu tư Tân Bình

HOSE

52 TKC CTCP Xây dựng Kinh doanh địa ốc Tân Kỷ HNX

53 UDC Công ty CP Xây dựng Phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

HOSE

54 UIC CTCP Đầu tư phát triển Nhà Đô Thị IDICO HOSE 55 VCR CTCP Đầu tư phát triển Du Lịch Vinaconex HNX

56 VIC Tập Đồn VinGroup – Cơng ty cổ phần HOSE

57 VPH Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng HOSE

http://cafef.vn/ h: http://www.mof.gov.vn/ m: http://vnrea.vn/