Giải pháp hồn thiện kế tốn tài Cơng ty Cổ phần Đầu tư Rồng Việt Land ì ĩ^ N g u y ễ n Thị Đức Loan* Mai Thị Bạch Tuyết* Ngô Thúy Lân* Nhận: 10/9/2020 Biên tập: 15/9/2020 Duyệt đăng: 22/9/2020 Kinh doanh bất động sản lĩnh vực có nhiều đặc thù riêng, hoạt động chịu ảnh hưởng phát triển kinh tế - trị - xã hội, thị trường vàng, ngoại tệ, lãi suất Cùng với đặc thù cằn nguồn vốn lớn thời gian đằu tư lâu dài nên hoạt động kinh doanh bất động sản đánh giá lĩnh vực hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro Điều địi hỏi, doanh nghiệp lĩnh vực phải kiểm sốt hoạt động thơng qua đồng loạt sử dụng công cụ quản lý hữu hiệu nhất, để cung cấp thơng tin hữu ích cho việc kiểm soát định Nhà quản trị doanh nghiệp Bài báo trình bày số giải pháp hồn thiện cơng cụ quản lý kế tốn - tài Cơng ty Cổ phằn Đằu tư Rồng Việt Land, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Từ khóa: Kinh doanh bất động sản; Rồng Việt Land; Kế tốn tài chính; Kiểm sốt định; Đại học Bà Rịa Vũng Tàu (BVU) Abstract Real estate business is a business sector with many specific characteristics, business activities are always influenced by factors of economic, political and social stability and development of the country, development of science and technology, fluctuations of the gold, foreign currency, interest rates markets, these factors have a direct or indirect impact on the results of real estate busi ness activities Along with the characteristics of operation is the huge capital requirement and the first time in a long term, the real estate business is con sidered as a potentially risky field of activity That requires businesses in this field to be in control of their operations by using the most effective manage ment tools to provide information useful for management control and decision making enterprise The article presents a number of solutions to perfect the management tool, which is financial accounting at Rong Viet Land Investment Joint Stock Company in Ba Ria Vung Tau Province Key words: Real estate business; Rong Viet Land; Financial accountant; Control and decision making; Ba Ria Vung Tau University (BVU) Cty tuân thủ quy định chuẩn mực, chế độ kế toán hành Về trình bày báo cáo tài (BCTC) hoạt động kinh doanh bất động sản, Cty tuân thủ quy định chuẩn mực, chế độ kế toán hành 1.2 Nhược điểm Khi ghi nhận xác định giá trị bất động sản tồn kho, Cty nhầm lẫn bất động sản đầu tư bất động sản tồn kho, đặc biệt bất động sản chờ tăng giá bán Từ đó, dẫn đến kế tốn ghi nhận chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu đối tượng chưa Ghi nhận xác định giá trị bất động sản đầu tư nhiều bất cập Hiện tại, DN kinh doanh bất động sản Việt Nam nói chung Rồng Việt Land nói riêng xác định giá trị bất động sản đầu tư theo nguyên tắc giá gốc Ví dụ, với tòa nhà cho thuê, gần kết thúc thời gian hoạt động, giá trị tịa nhà cịn cao nguyên giá ban đầu, giá đất giá xây dựng tăng cao Lúc này, giá trị lại bất động sản đầu tư theo mơ hình giá gốc thấp nhiều so với giá trị thực tế bất động sản thị trường Bất cập ghi nhận tình hình biến động bất động sản Đối với kế tốn chuyển mục đích sử dụng, số nội dung quy định chuẩn mực VAS 05 chưa rõ ràng, dẫn đến Cty Rồng Việt Land hay nhầm lẫn việc ghi nhận bất động sản tồn kho hay bất động sản đầu tư Chính vậy, nội dung kế tốn Thực trạng cơng tác kế toán nay, - doanh nghiệp (DN) tài Cty Cổ phần Đầu tư tuân thủ quy định kế toán hoạt Rồng Việt Land động kinh doanh bất động sản 1.1 Ưu điểm Cụ thể, nhận định bất động sản, Trong nhiều năm qua, Nhà nước xác định giá trị bất động sản tồn kho khơng ngừng hồn thiện hành lang bất động sản đầu tư thuộc đối pháp lý cho thị trường bất động sản tượng kinh doanh bất động sản, Cty vận hành phát triển, góp phần quan tuân thủ quy định chuẩn trọng vào việc thúc đẩy phát triển mực, chế độ kế toán hành kinh tế - xã hội đất nước Đối Về ghi nhận tình hình biến động chiếu với quy định pháp luật doanh thu, chi phí bất động sản hành, cơng tác kế tốn tài tồn kho bất động sản đầu tư thuộc Cty Cổ phần Đầu tư Rồng Việt Land, đối tượng kinh doanh bất động sản, đối chiếu với hướng dẫn luật, chuẩn mực chế độ kế toán * Khoa Kinh t ế - Luật - Logistics, Trường Đại học Bà Rịa Vũng Tàu (BVU) chưa thống DN kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, Cty có hạch tốn chưa trình chuyển đổi từ bất động sản tồn kho sang bất động sản đầu tư ngược lại Kế tốn doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh bất động sản Cty ghi nhận doanh thu chưa thỏa mãn điều kiện ghi nhận doanh thu Ví dụ trường hợp DN ghi nhận doanh thu bàn giao nhà cho khách hàng, khách hàng toán 50% theo tiến độ kèm theo điều khoản khách hàng trả lại nhà không vừa ý Các trường hợp phát sinh bán bất động sản kèm theo gói khuyến tặng nội thất nhà ở, khám chữa bệnh, chế độ kế tốn hành chưa có hướng dẫn phương pháp kế toán trường hợp bán bất động sản có khuyến nêu trên, nên Cty kinh doanh bất động sản thực tế ghi không giống Đối với chi phí giá vốn hàng bán: Tài khoản giá vốn hàng bán dùng để phản ánh giá vốn sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ, bất động sản đầu tư; giá thành sản phẩm xây lắp bán kỳ Ngồi ra, tài khoản cịn dùng để phản ánh chi phí có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư chi phí khấu hao, chi phí sửa chữa, chi phí nghiệp vụ cho thuê bất động sản, chi phí nhượng bán, l ý , Như vậy, tài khoản giá vốn hàng bán nội dung phản ánh nhiều nội dung chi phí giá vốn hàng bán, dịch vụ bán, chi phí kinh doanh bất động sản, khoản thiệt hại chi phí trích lập dự phịng giảm giá hàng tồn kho Điều dẫn đến khó khăn, việc trình bày thông tin chi tiết hoạt động kinh doanh bất động sản Đối với chi phí khấu hao bất động sản đầu tư: Việc trích khấu hao trường hợp bất động sản đầu tư mua chưa rõ mục đích sử dụng cịn chưa hợp lý, mâu thuẫn khấu hao tài sản cố định nói chung Nguyên tắc giảm giá trị bất động Trình bày BCTC hoạt động kinh doanh bất động sản sản đầu tư đảm bảo bất động sản Vì từ đầu ghi nhận bất đầu tư DN có giá trị ghi sổ không động sản nhầm lẫn với bất động lớn giá trị thu hồi chúng Theo sản đầu tư, bất động sản chủ sở hữu nguyên tắc này, hàng năm, Cty phải sử dụng bất động sản tồn kho, dẫn xem xét dấu hiệu cho thấy bất động đến kết việc phân loại trình sản đầu tư bị giảm giá trị không bày khoản mục bất động sản đầu tư Nếu có dấu hiệu tồn tại, DN chưa xác cần phải ước tính giá trị thu hồi bất Trình bày thiếu thơng tin: động sản đầu tư Tuy nhiên, tài Tiêu chuẩn cụ thể mà DN áp dụng sản bị giảm giá trị cần xác định, trường hợp gặp khó khăn khoản giảm khoản lỗ phân loại bất động sản đầu tư với bất giảm giá trị Khoản lỗ đề động sản chủ sở hữu sử dụng hàng nghị xác định dấu hiệu bất hóa bất động sản Giá trị hợp lý động sản đầu tư giảm giá, từ đo bất động sản thời điểm kết thúc lường giá trị thu hồi niên độ kế toán, lập BCTC, danh mục Xác định dấu hiệu giảm giá: Các bất động sản đầu tư, lý không xác nguồn thơng tin bên ngồi có định giá trị hợp lý bất động thay đổi bất lợi môi trường hoạt sản đầu tư động DN môi trường kỹ DN ghi nhận doanh thu lần thuật, thị trường, kinh tế, quy định toàn số tiền cho thuê nhận Nhà n c , trước chưa trình bày thuyết Các nguồn thông tin nội DN: Có minh BCTC tổng số tiền nhận thiệt hại vật chất bị lỗi trước trường hợp thời, xuống cấp; thay đổi bất lợi Giải pháp hoàn thiện đáng kể đến bất động sản đầu tư, chẳng 2.1 Hoàn thiện ghi nhận xáchạn kế hoạch hoạt động định giá trị bất động sản tái cấu số hoạt động, Thứ nhất, hoàn thiện đối tượng, Nếu có dấu hiệu trên, DN phạm vi ghi nhận bất động sản đầu tư phải xác định giá trị thu hồi Theo quy định chuẩn mực kế bất động sản đầu tư Nếu trường toán Việt Nam hành, trường hợp hợp giá trị thu hồi nhỏ giá bất động sản trình xây trị ghi sổ DN ghi nhận lỗ dựng cải tạo nâng cấp với mục giảm giá trị đích để sử dụng tương lai Xác định giá trị thu hồi bất động sản đầu tư khơng bất động sản đầu tư: Về nguyên tắc, giá ghi nhận bất động sản đầu tư Tuy trị thu hồi bất động sản đầu nhiên, xét chất, bất động sản tư giá trị cao giá trị hợp lý trường hợp sau bất động sản đầu tư trừ (-) chi phí trình đầu tư, xây dựng cải tạo lý bất động sản đầu tư giá nâng cấp hồn thành bất trị sử dụng Trong đó, giá trị hợp lý động sản đầu tư DN Vì vậy, trừ chi phí lý bất động sản đầu tư Cty nên ghi nhận bất động sản giá trị thu từ việc bán trường hợp bất động sản đầu tư tài sản giao dịch thị trường đơn vị, chi tiết bất động sản đầu bên có hiểu biết có thỏa tư q trình xây dựng Việc ghi nhận phù hợp với chất thuận với nhau, trừ (-) chi phí lý bất động sản đầu tư giúp DN Giá trị sử dụng giá trị thống quản lý hoạt động kinh luồng tiền tương lai dự kiến thu doanh bất động sản đầu tư DN từ việc sử dụng bất động sản đầu Thứ hai, hồn thiện xác định giá tư Như vậy, để xác định giá trị có trị bất động sản đầu tư sau ghi thể thu hồi bất động sản đầu tư nhận ban đầu trước hết phải xác định giá trị hợp Mơ hình giá gốc nhiều lý bất động sản đầu tư trừ (-) chi phí hạn chế, nhiên giải pháp khắc lý bất động sản đầu tư giá trị sử dụng bất động sản đầu tư phục vụ sau: Ghi nhận lỗ giảm giá bất động 2.3 Hồn thiện kế tốn ghi nhận sản đầu tư: Nếu giá trị thu hồi doanh thu, chi p h í hoạt động kinh nhỏ giá trị ghi sổ bất động sản doanh bất động sản đầu tư, bất động sản đầu tư phải Thứ nhất, hồn thiện kế tốn ghi ghi giảm theo giá trị thu hồi, nhận doanh thu bất động sản kèm khoản giảm gọi lỗ giảm giá theo hình thức khuyến trị ghi nhận chi phí Để đẩy mạnh hoạt động kinh báo cáo kết kinh doanh Sau doanh bất động sản, Cty giảm giá trị tài sản giá trị áp dụng hình thức khuyến thu hồi (gọi giá trị ghi sổ mới), giá mãi: nội thất nhà ở, khám chữa trị ghi sổ sở cho việc tính b ệ n h , Đối với chi phí thực gói chi phí khấu hao tương lai bất động khuyến cho khách hàng mua bất sản đầu tư Tuy nhiên, kỳ kế động sản, DN ghi nhận vào tài toán tiếp theo, giá trị thị trường bất khoản có liên quan tùy theo động sản đầu tư tăng nguyên trường hợp DN mua hay nhân: giá đất đai tăng, tăng hiệu suất DN tự cung cấp gói khuyến bất động sản đầu tư cải Thứ hai, hoàn thiện kế tốn chi phí thiện, DN phải hoàn lập khoản lỗ bất động sản giá trị (giá trị hồn lập khoản lỗ khơng Hiện tại, ghi nhận nội dung giá vượt số tiền ghi sổ trước vốn hàng bán phản ánh nhiều nội mà xác định khoản lỗ giảm giá trị dung chưa phù hợp khó theo dõi ghi nhận vào bất động sản đầu tư chi phí Cần chi tiết tài khoản giá vốn cho năm trước đó) hàng bán cho nội dung riêng, 2.2 Hồn thiện kế tốn tình hình hoạt động kinh doanh bất động biến động bất động sản sản Cty Thứ nhất, hồn thiện kế tốn 2.4 Hồn thiện trình bày chuyển đổi từ bất động sản đầu tư thuyết minh hoạt động kinh doanh triển khai cho mục đích bán bất động sản Bất động sản đầu tư Cty bắt Thứ nhất, trình bày thuyết minh đầu triển khai cho mục đích bán BCTC giảm giá trị bất động sản đầu thỏa mãn điều kiện để phân loại sang tư DN sử dụng mơ hình giá tài sản dài hạn nắm giữ để bán Vì DN gốc ghi nhận bất động sản đầu tư bắt đầu triển khai cho mục đích bán có Đối với bất động sản đầu tư, nghĩa bất động sản đầu tư khoản lỗ hoàn nhập ghi trạng thái sẵn sàng để bán nhận vào kết hoạt động kinh điều kiện việc bán doanh kỳ tùy thuộc vào điều kiện giao dịch Nếu khoản lỗ giảm giá bán bất động sản đầu tư có nghĩa hoàn nhập bất động sản đầu tư có kế hoạch bán, có kế kỳ mang tính trọng yếu phải hoạch tìm người mua giao dịch bán công bố thông tin kiện kỳ vọng phải hoàn tất vòng trường hợp làm phát sinh chúng; giá năm kể từ ngày phân loại thành tài trị lỗ hoàn nhập sản nắm để bán Kế hoạch bán bất + Cơ sở sử dụng để xác động sản đầu tư gần không định giá trị hợp lý trừ chi phí thể thay đổi hay rút lại lý tài sản Thứ hai, hoàn thiện kế toán chuyển + Mức chiết khấu sử dụng để đổi mục đích sử dụng bất động sản tồn xác định giá trị sử dụng kho Thứ hai, trình bày thuyết minh Việc ghi nhận nội dung chuyển đổi BCTC tài sản dài hạn nắm giữ chờ mục đích sử dụng bất động sản cịn chưa thống xác Do ngày để bán Cty trình bày bất động sản đầu tư đó, Cty cần thống phương pháp ghi nhận để cung cấp thông tin thống để bán phân loại thành tài sản nhất, khách quan xác bất dài hạn nắm giữ để bán riêng biệt tài sản ngắn hạn động sản đầu tư + Cơ sở sử dụng để xác định giá trị hợp lý trừ chi phí lý tài sản + Nếu khoản lỗ giảm giá trị tài sản khoản hoàn nhập kỳ mang tính trọng yếu phải cơng bố thơng tin về: Các kiện trường hợp làm phát sinh chúng; giá trị lỗ hoàn nhập Thứ ba, trình bày thuyết minh tổng so tiền nhận trường hợp thời gian cho thuê bất động sản đầu tư chiếm 90% thời gian sử dụng hữu ích tài sản Cty ghi nhận doanh thu tổng số tiền nhận trước trường hợp chưa trình bày thơng tin số tiền nhận trước nội dung thuyết minh BCTC Cty cần bổ sung thông tin sau: + Chênh lệch doanh thu lợi nhuận hai phương pháp ghi nhận: Phương pháp ghi nhận doanh thu phân bổ dần theo thời gian cho thuê phương pháp ghi nhận doanh thu lần, toàn số tiền cho thuê nhận trước Cty + Ảnh hưởng việc ghi nhận doanh thu lần toàn số tiền cho thuê nhận trước kỳ khả tạo tiền, rủi ro việc suy giảm doanh thu, lợi nhuận kỳ tương lai Từ thực tế, kế tốn tài Cty Rồng Việt Land, tác giả đưa nhóm giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác kế tốn Cty, giúp Cty hoạt động ngày hiệu hơn.n Tài liệu tham khảo BatDongSan321.com Batdongsan.com.vn Cafeland.vn Hệ thống Chuẩn mực Kế tốn Việt Nam Thơng tư 200/TT-BTC https://cafef.vn/bat-dong-san-ba-riavu n g -ta u -va n -la -d ie m -th u -h u t-d a u -tu 20200824103515731.chn https://cafeland.vn/chu-de-nong/batdong-san-ba-ria-vung-tau-707 ... lợi Giải pháp hoàn thiện đáng kể đến bất động sản đầu tư, chẳng 2.1 Hoàn thiện ghi nhận xáchạn kế hoạch hoạt động định giá trị bất động sản tái cấu số hoạt động, Thứ nhất, hoàn thiện đối tư? ??ng,... giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác kế tốn Cty, giúp Cty hoạt động ngày hiệu hơn.n Tài liệu tham khảo BatDongSan321.com Batdongsan.com.vn Cafeland.vn Hệ thống Chuẩn mực Kế toán Việt Nam Thông tư. .. nhận bất động sản đầu tư bắt đầu triển khai cho mục đích bán có Đối với bất động sản đầu tư, nghĩa bất động sản đầu tư khoản lỗ hoàn nhập ghi trạng thái sẵn sàng để bán nhận vào kết hoạt động kinh