Phân tích hiệu quả của dự án phát triển nhà trong khu quy hoạch đô thị mới nhơn trạch huyện nhơn trạch tỉnh đồng nai

Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .6 DANH MỤC HÌNH ẢNH PHẦN 1: THUYẾT MINH CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 GIỚI THIỆU: 1.2 LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI: 1.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU: 11 1.3.1 Phân tích nhu cầu nhà ở: 11 1.3.2 Đánh giá khả cung ứng nhà cho thị trường 12 1.3.3 Dự báo giá nhà tương lai 12 1.3.4 Phân tích tính hiệu kinh tế-tài dự án phát triển nhà: .12 1.3.5 Đề xuất giải pháp đầu tư cho dự án phát triển nhà: 12 1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 12 1.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .13 1.5.1 Thu thập số liệu nhu cầu nhà ở: .14 1.5.2 Thu thập số liệu nguồn cung cấp nhà ở: 15 1.5.3 Dự báo giá bán nhà, giá thị trường nhà thời gian tới: 15 1.5.4 Phân tích hiệu dự án phát triển nhà .15 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 16 2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM: 16 2.1.1 Khái niệm đô thị: 16 2.1.2 Quy hoạch thị q trình thị hóa: 16 2.1.3 Khái niệm dự án đầu tư .16 2.1.4 Dự án phát triển nhà .17 2.1.4.1 Nội dung dự án phát triển nhà: .17 2.1.4.2 Phân loại dự án phát triển nhà ở: 19 2.1.5 Khái niệm hiệu dự án đầu tư 20 2.1.6 Các phương pháp phân tích hiệu dự án đầu tư: 20 2.1.6.1 Nhóm phương pháp dịng tiền tệ chiết giảm: 20 2.1.6.2 Nhóm Phương pháp cổ điển: .22 2.1.7 Rủi ro dự án .23 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 2.1.7.1 Khái niệm rủi ro .23 2.1.7.2 Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) 23 2.1.7.3 Phân tích rủi ro (Risk Analysis) 24 2.1.7.4 Phân tích rủi ro theo phương pháp mơ MONTE – CARLO 25 2.2 CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI: 28 2.2.1 Các nghiên cứu nước ngoài: 28 2.2.1.1 Nghiên cứu 1: 28 2.2.1.2 Nghiên cứu 2: 29 2.2.1.3 Nghiên cứu khác: 29 2.2.2 Các nghiên cứu nước: .29 2.2.2.1 Nghiên cứu 1: 29 2.2.2.2 Nghiên cứu 2: 30 2.2.2.3 Nghiên cứu 3: 30 CHƯƠNG 3: THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ DỰ ÁN ĐƯỢC PHÂN TÍCH 31 3.1 KHÁI QT VỀ ĐƠ THỊ MỚI NHƠN TRẠCH 31 3.1.1 Thông tin chung .31 3.1.2 Quy hoạch chung thành phố Nhơn Trạch 33 3.1.2.1 Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp .33 3.1.2.2 Các khu dân cư đô thị: 33 3.1.2.3 Các khu dân cư nông thôn: 34 3.1.2.4 Các khu trung tâm chuyên ngành: .34 3.2 NỘI DUNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHÚ THẠNH-LONG TÂN .35 3.2.1 Giới thiệu dự án 35 3.2.2 Mục đích quy hoạch mục tiêu xây dựng .37 3.2.3 Cơ cấu quy hoạch thành phần chức năng: .38 3.2.3.1 Quy hoạch sử dụng đất: .38 3.2.3.2 Tổng mặt sử dụng đất: 42 3.2.4 Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu dân cư Phú Thạnh- Long Tân 43 3.2.4.1 Hệ thống giao thông 43 3.2.4.2 San 51 3.2.4.3 Thoát nước mưa 51 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 3.2.4.5 Thốt nước bẩn vệ sinh mơi trường: 52 3.2.4.6 Hệ thống cấp điện 53 3.2.4.6 Quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc 54 3.2.5 Phân kỳ đầu tư : 55 3.3 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN: 59 3.3.1 Thị trường nhà ở: .59 3.3.1.1 Sơ lược thị trường 59 3.3.1.2 Thị trường nhà riêng lẽ (biệt thự - nhà phố) 60 3.3.1.3 Thị trường nhà dạng hộ chung cư: 69 3.3.2 Thị trường cơng trình thương mại-dịch vụ: .71 3.3.3 Khuynh hướng phát triển thị trường tương lai .71 CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 73 4.1 SƠ ĐỒ NGHIÊN CỨU: 73 4.1.1 Thu thập thông tin cho vấn đề nghiên cứu: 75 4.2 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU: 75 4.2.1 Các số liệu ban đầu dự án phát triển nhà: 75 4.2.1.1 Chi phí dự án: 75 4.2.1.2 Nhu cầu nhà ở: 76 4.2.1.3 Nguồn cung ứng nhà .76 4.2.1.4 Giá bán nhà khu vực Nhơn Trạch 76 4.2.1.5 Doanh thu, lợi nhuận: 76 4.2.2 Phương pháp phân tích hiệu dự án phát triển nhà: .76 4.2.2.1 Phân tích tài dự án theo phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm 77 4.2.2.2 Phương pháp truyền thống 77 4.2.3 Phân tích rủi ro dự án phát triển nhà 77 4.2.3.1 Các biến rủi ro dự án pháp triển nhà 77 4.2.3.2 Phân tích độ nhạy dự án 77 4.2.4 Áp dụng mô Monte-Carlo .77 4.2.4.1 Chọn phần mềm hỗ trợ q trình mơ Monte-Cartlo: 78 4.2.4.2 Các bước mô Monte-Cartlo, sử dụng phần mềm Crystall Ball 78 CHƯƠNG 5: NỘI DUNG PHÂN TÍCH - KẾT QUẢ 80 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 5.1 SỐ LIỆU CHI PHÍ DỰ ÁN: .80 5.1.1 Chi phí thuê đất (đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư): 80 5.1.2 Chi phí xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật: 81 5.1.2.1 Chi phí xây dựng cơng trình đường, hầm, vỉa hè, tuynel: 81 5.1.2.2 Chi phí xây dựng hệ thống nước mưa: .85 5.1.2.3 Chi phí xây dựng hệ thống thoát nước bẩn: 88 5.1.2.4 Tổng hợp chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật: .90 5.1.3 Chi phí xây dựng nhà ở: 95 5.1.4 Chi phí kiến thiết khác: 97 5.1.5 Chi đầu tư phân bổ theo giai đoạn đầu tư: .97 5.1.6 Chi phí hàng năm dự án: 108 5.2 PHÂN TÍCH GIÁ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DỰ ÁN .110 5.2.1 Giá chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư thứ cấp 110 5.3 KHẢ NĂNG KINH DOANH, DOANH THU CỦA DỰ ÁN 116 5.3.1 Khả kinh doanh dự án: 116 5.3.2 Doanh thu dự án: .116 5.4 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TC DỰ ÁN TRONG ĐIỀU KIỆN CHẮC CHẮN.123 5.4.1 Thông số đầu vào số giả thiết tính tốn 123 5.4.1.1 Lãi suất vay ngân hàng, thời gian phân tích 123 5.4.1.2 Vốn đầu tư, cấu nguồn vốn, phân bổ vốn, kế hoạch vay trả nợ .123 5.4.1.3 Khấu hao dự án 130 5.4.1.4 Suất thu lợi tối thiểu (MARR) 130 5.4.1.5 Lãi-lỗ dự án 130 5.4.2 Phân tích hiệu tài dự án theo quan điểm tổng đầu tư 134 5.4.3 Phân tích hiệu tài dự án theo quan điểm Chủ đầu tư 137 5.5 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT CHO DỰ ÁN 141 5.5.1 Đề xuất cấu quy hoạch sử dụng đất 141 5.5.1.1 Giải pháp thứ 141 5.5.1.2 Giải pháp thứ 142 5.5.1.3 Giải pháp thứ 142 5.5.1.3 Giải pháp thứ 142 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 5.5.1.3 Giải pháp thứ 142 5.5.1.3 Giải pháp thứ 143 5.5.1.3 Giải pháp thứ 143 5.5.2 Đề xuất giải pháp xây dựng hạ tầng .143 5.5.3 Đề xuất giải pháp giá bán nhà chung cư 144 5.6 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRONG ĐIỀU KIỆN RỦI RO 145 5.6.1 Phân tích độ nhạy dự án 145 5.6.2 Mô Monte-Carlo 147 CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ 155 6.1 Kết luận: 155 6.2 Kiến nghị: 156 6.2.1 Kiến nghị dự án: 156 6.2.2 Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo: .157 TÀI LIỆU THAM KHẢO 159 PHẦN 2: CÁC PHỤ LỤC .161 Phụ lục 1: Kết phân tích độ nhạy dự án; 161 Phụ lục 2: Kết thực mô Monte-Carlo 161 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng B 1: Diện tích đất dự án phép kinh doanh .40 Bảng B 2: Bảng thống kê diện tích sàn XD diện tích đất KD 41 Bảng B 3: Bảng thống kê tiêu kỹ thuật đường giao thông .49 Bảng B 4: Bảng thống kê đường giao thông .50 Bảng B 5: Bảng thống kê nhu cầu dùng nước 51 Bảng B 6: Bảng tổng hợp số liệu phụ tải điện 53 Bảng B 7: Bảng thống kê dự án phát triển nhà vào kinh doanh 64 Bảng B 8: Bảng thống kê dự án phát triển nhà đăng ký 66 Bảng B 9: Bảng tổng hợp chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; 81 Bảng B 10:Bảng tính suất đầu tư mặt cắt đường (đường-VH-TN-ĐD-CS) 83 Bảng B 11: Bảng tính suất đầu tư theo tuyến đường 85 Bảng B 12: Bảng tính suất đầu tư hệ thống thoát nước mưa cho tuyến đường) 88 Bảng B 13: Bảng tính suất đầu tư hệ thống thoát nước bẩn tuyến đường 90 Bảng B 14: Bảng tổng hợp suất đầu tư sở hạ tầng tuyến đường 94 Bảng B 15: Bảng tổng hợp diện tích sàn xây dựng suất đầu tư dự kiến 96 Bảng B 16: Bảng chi phí phân bổ theo giai đoạn đầu tư 98 Bảng B 17: Chi phí hoạt động dự án 109 Bảng B 18: Bảng thống kê giá bán hộ số dự án 113 Bảng B 19: Bảng đề xuất giá bán nhà chuyển nhượng đất .115 Bảng B 20: Bảng giả thiết khả kinh doanh 116 Bảng B 21: Bảng tính doanh thu dự án .122 Bảng B 22: Bảng tổng hợp vốn đầu tư .123 Bảng B 23:Tiến độ phân bổ vốn đầu tư 125 Bảng B 24: Kế hoạch vay vốn trả nợ vay 129 Bảng B 25: Bảng tính lãi-lỗ dự án 133 Bảng B 26: Ngân lưu dự án theo quan điểm tổng đầu tư 135 Bảng B 27: Ngân lưu dự án theo quan điểm Chủ đầu tư 138 Bảng B 28: Bảng so sánh giải pháp đầu tư hạ tầng 144 Bảng B 29:Bảng kết thực mô Monte-Carlo 152 Bảng B 30:Bảng tóm tắt giá trị trung bình tiêu tài 152 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 DANH MỤC HÌNH ẢNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH 1: Các giai đoạn dự án đầu tư 17 2: Các bước kỹ thuật mơ 26 3: Bản đồ quy hoạch tổng thể đô thị Nhơn Trạch 32 4: Phối cảnh tổng thể dự án khu đô thị Phú Thạnh-Long Tân .36 5: Mặt tổng thể quy hoạch sử dụng đất 39 6: Mặt cắt đường vành đai phí tây (MC D-D) 43 7: Đường 25B (MC A1-A1) 44 8: Đường 25B (MC A2-A2) 44 9: Mặt cắt đường 25B (MC A3-A3) 45 10: Mặt cắt đường 25B (MC A4-A4) .45 11: Mặt cắt đường 25B (MC A-A) 46 12: Mặt cắt đường 25C (MC A4-A4) .46 13: Mặt cắt đường ranh phía Đơng, phía Bắc (MC C-C) .47 14: Mặt cắt đường phía Nam (MC F-F) .48 15: Mặt cắt đường khu vựctrong dự án (MC G-G) .48 16: Mặt cắt tuy-nel kỹ thuật .49 17: Biểu đồ dân số trung bình Đồng Nai 61 18: Biểu đồ GDP tốc độ tăng trưởng GDP .62 19: Biểu đồ GDP bình quân đầu người 62 20: Sơ đồ nghiên cứu .74 21: Quy trình thu thập xử lý thông tin cho vấn đề nghiên cứu 75 22: Biểu đồ giá bán đất Nhơn Trạch 110 23: Biểu đồ giá bán hộ khu vực Q2, 9, Thủ Đức 111 24: Đồ thị giá bán hộ khu Biên Hòa-Đồng Nai 112 25: Hàm phân phối xác xuất giá thành xây dựng cơng trình 148 26: Hàm pp xác xuất giá bán nhà phố, nhà liên kế .148 27: Hàm phân phối xác xuất giá bán biệt thự .148 28: Hàm phân phối xác xuất giá bán chung cư 149 29: Hàm phân phối xác xuất giá sang nhượng đất 149 30: Hàm phân phối xác xuất tỷ lệ lạm phát 149 31: Hàm phân phối xác xuất khả tăng giá bán nhà .150 32: Hàm phân phối xác xuất tỷ lệ sang nhượng đất năm đầu .150 33: Hàm phân phối xác xuất tỷ lệ kinh doah nhà năm đầu 150 34: Hàm phân phối xác xuất tỷ lệ tăng hiệu suất KD hàng năm 151 35: Hàm phân phối xác xuất suất chiết khấu 151 36: Hàm phân phối xác xuất lãi suất ngân hàng 151 37: Biểu đồ phân phối xác suất NPV 153 38: Biểu đồ phân phối xác suất IRR 153 39: Biểu đồ phân phối xác suất B/C 154 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 PHẦN 1: THUYẾT MINH CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 GIỚI THIỆU: Việt Nam gần xem quốc gia có kinh tế phát triển nhanh giới Đầu tư trực tiếp từ nước vào Việt Nam mức cao khu vực Tăng trưởng GDP đạt mức ổn định 8% năm Mức thu nhập bình quân đầu người ngày tăng cao Song song với mức tăng trưởng kinh tế, q trình thị hóa diễn nhanh nhiều nguyên nhân Đơ thị hóa xem xu chung vùng phát triển, đặc trưng tích tụ sản phẩm tiêu dùng, kích thích đến tăng trưởng kinh tế [19] Đơ thị hóa q trình phát triển thành phố tác động mạnh mẻ đến yếu tố: kinh tế, xã hội môi trường Theo thống kê Uy ban dân số Liên Hiệp Quốc, thị hóa diển nhanh nước phát triển Tỷ lệ dân cư đô thị (trên tổng số dân) chiếm tỷ lệ 80% tập trung vào thành phố có mức sống cao Nhật Bản, Hàn Quốc… Mặc dù thị hóa hệ tất yếu q trình tăng trưởng kinh tế quốc gia Quá trình thị hóa làm biến đổi sâu sắc cấu sản xuất, cấu nghề nghiệp, cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cấu tổ chức không gian kiến trúc từ dạng nông thôn sang dạng thành thị Đơ thị hóa mặc hệ phát triển kinh tế, mặc khác động lực cho tăng trưởng kinh tế Một số chuyên gia cho có tương quan thị hóa q trình phát triển kinh tế Nhưng q trình thi hóa khơng theo định hướng, quy hoạch gây nhiều ảnh hưởng xấu Đó trạng thị mang tính tư phát; Sự chênh lệch mức sống thúc đẩy phận lớn dân cư di chuyển từ nông thôn đổ thành thị cách ạt Hiện tượng khiến cho dân số vùng tăng lên đột ngột, điều kiện chất lượng sống không đảm bảo Do khơng có định hướng trước nên điều kiện sở hạ tầng đô thị chưa đảm bảo, điều kiện môi trường ô nhiễm gây ảnh hưởng tiêu cực cho xã hội Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 Phát triển đô thị có nhiệm vụ cụ thể hóa chiến lược phát triển kinh tế-xã hội khu vực Việc phát triển đô thị định hướng, quy hoạch có ý nghĩa việc tổ chức hợp lý sản xuất, tổ chức đời sống, tổ chức không gian-kiến trúc cảnh quan bảo vệ môi trường Sự thành công phát triển kinh tế vùng gắn liền với thị hóa mà trình tuân theo định hướng quy hoạch ban đầu Việc quy hoạch vùng với mong muốn trở thành thị đại cần lãnh hội nhiều yếu tố Đó yếu tố vị trí địa lý, đất đai, điệu kiện tư nhiên, người … Ngoài ra, yếu tố xem quan trọng điều kiện tiềm phát triển kinh tế địa phương Như phân tích, thị hóa hệ tăng trưởng kinh tế, có nguyên nhân từ tập trung phân dân cư vùng Dân số tăng nhanh, nhu cầu nhà tăng theo nhiều nhà cửa xây dựng để thỏa mãn nhu cầu Cũng từ đó, dự án phát triển nhà thị hình thành tạo nên nguồn cung cho thị trường bất động sản khu vực 1.2 LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI: Ở Việt Nam, dân số đô thị chiểm 30% tổng số dân Theo dự báo số chuyên gia, dân số đô thị Việt Nam tăng lên 40% vào năm 2030 Với đà tăng trưởng kinh tế q trình thị hóa thế, tương lai, Việt Nam chắn hình thành nhiều khu thị Từ dự báo này, nhiều nhà đầu tư bất động sản đổ xơ vào lựa chọn cho vài vị trí theo quy hoạch để “chờ đợi” thị hình thành Do chênh lệch giá trị đất nông nghiệp-nông thôn đất đô thị cao, nên vị trí quy hoạch trở thành thị thực lợi ích tài từ dự án lớn Tuy nhiên có nhiều trường hợp việc “chờ đợi” lâu, vị trí chiếm chỗ dự án quy hoạch “treo” lớn làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh ngành nghề khác (nông nghiệp, ngư nghiệp, tiểu thủ công nghiệp…), gây lãng phí lớn tài nguyên quốc gia Do cần có nghiên cứu đánh giá tính khả thi dự án phát triển nhà nằm khu quy hoạch đô thị để từ giúp nhà đầu tư, nhà quản lý Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 có định hướng đắn vị trí thời điểm thích hợp để đầu tư vào dự án phát triển nhà độ thị nói chung Trên thực tế, để hạn chế ảnh hưởng tiêu cực thị tự phát, Chính phủ khuyến khích nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng sở hạ tầng, xây dựng phát triển vùng đô thị theo định hướng quy hoạch phê duyệt Chỉ xét riêng khu vực Tp Hồ Chí Minh tỉnh lân cận, Chính Phủ phê duyệt nhiều dự án đô thị bao gồm dự án mở rộng đô thị vùng ngoại thành thành phố như: Thủ thiêm, Nam Sài Gòn, Quận 2, Quận … đô thị vệ tinh cho Thành phố Hồ Chí Minh Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh … Khu đô thị Nhơn Trạch thuộc huyện Nhơn Trạch, tình Đồng Nai thủ tướng phủ phê duyệt quy hoạch tổng thể, trở thành Thành Phố với quy mô đô thị loại II, dân số dự kiến đến năm 2020 đạt khoảng 500.000 dân, diện tích đất quy hoạch năm 2005 2.000 năm 2020 khoảng 8.000 Nhơn Trạch xem vị trí có nhiều thuận lợi để hình thành nên thị lớn, mang tính đại, tiên tiến, ngang tầm với đô thị lớn khu vực Khi yêu cầu diện mạo thị Việt Nam phải đàng hồn nhằm thỏa mãn nhu cầu người dân nước nhu cầu khách nước ngồi Đó kỳ vọng nhà quản lý, người hoạch định chiến lược, người làm công tác quy hoạch, mong ước nhiều người Trên thực tế, để đồ án quy hoạch trở thành thực cần nhiều yếu tố Để có thị đại, tiên tiến trước tiên phải xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, đại, đầy đủ hạng mục cần thiết, cơng trình kiến trúc phải xây dựng với chất lượng cao, điều dẫn đến chi phí đầu tư xây dựng tăng lên nhiều Trái lại, chi phí đầu tư cao, để đảm bảo hiệu tài dự án, chủ đầu tư tăng giá bán nhà lên cao, vượt mức khả tiêu thụ phần lớn người dân có nhu cầu thực Như vây, cần có nghiên cứu kỹ mức đầu tư hợp lý, cho thị đạt tính đại cần thiết mà dự án đầu tư đảm bảo hiệu tài 10 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ 6.1 Kết luận: Từ kết phân tích tài dự án cho thấy trường hợp thuận lợi, số suất thu lợi nội IRR lên đến 83,31%; Nó xảy trường hợp thị trường bất động sản sôi động (sốt giá), giá bán nhà-đất tăng lên nhiều lần so với suất đầu tư ban đầu, lợi nhuận mang lại cho chủ dự án cao Xác suất xảy NPV âm 7,04%, có đến 92,96% xảy trường hợp NPV>0, điều cho thấy dự án phát triển nhà khu vực thị Nhơn Trạch gặp rủi ro Kết có ý nghĩa lớn việc khuyến khích nhiều nhà đầu tư tham gia thực dự án Tuy nhiên, dự án phát triển nhà có nhu cầu lượng vốn lớn, để thực dự án, nhà đầu tư cần có lực định tài khả huy động vốn 2.Trong biến rủi ro dự án, biến có biên độ thay đổi lớn giá bán nhà (giá bán nhà phố, liên kế, biệt thự, nhà chung cư) Trong phạm vi luận văn này, việc xác định giá bán dựa vào giá thị trường khu vực lân cận, thay đổi giá bán qua năm, có xét đến yếu tố vị trí dự án Sự thay đổi chênh lớn giá bán khu vực Nhơn Trạch so với khu vực Quận 2, Quận Tp.Hồ Chí Minh Trong trường hợp thuận lợi, có kết nối khu vực với nhau, giá nhà khu vực dự án phân tích tiến gần đến giá khu vực Tp.Hồ Chí Minh lợi ích tài dự án tăng cao Trong thời gian tương lai, nhu cầu nhà nhu cầu thiết thực Nhu cầu khu vực dự án vùng lân cận lớn, lượng cung hạn chế Việc đầu tư vào dự án phát triển nhà khu đô thị Nhơn Trạch mang nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư Bên cạnh đó, dự án phát triển nhà cịn mang lại cho địa phương ý nghĩa xã hội quan trọng Hiệu trước mắt giải nhu cầu nhà cho phần lớn dân cư, góp phần thiết thực vào công phát triển thành phố Nhơn Trạch ngày tốt 155 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 Trong đề xuất tác giả mục 5.5, giải pháp đầu tư hạ tầng đồng đại, so với tổng mức đầu tư tồn dự án, chi phí xây dựng sở hạ tầng không lớn, lựa chọn thực theo giải pháp dự án có tác dụng tích cực việc phục vụ cho nhu cầu nhu cầu khác đòi hỏi ngày cao người dân; Kết phân tích rằng, chủ dự án chấp nhận lợi nhuận vừa phải, với mức chi phí đầu tư xây dựng cơng trình trung bình giá bán nhà gặp đa số người dân chấp nhận Đặc biệt nhà chung cư, giá bán hộ chung cư giảm đến mức tối đa (khoảng 4.000.000 đồng/m2) gần với giá thành xây dựng để phục vụ cho phần lớn đối tượng có thu nhập thấp, đồng thời nâng giá bán loại hình nhà cao cấp khác để đảm bảo cân đối hiệu tài cho chủ dự án Điều có ý nghĩa quan cho việc phát triển dự án nhà xã hội, đóng góp thiết thực vào cơng phát triển đô thị địa phương 6.2 Kiến nghị: 6.2.1 Kiến nghị dự án: Dự án phát triển nhà có nhu cầu lượng vốn đầu tư lớn, để khuyến khích nhà đầu tư tham gia thực dự án, Nhà nước cần có sách hỗ trợ nguồn vốn để đầu tư sở hạ tầng, giá thuê đất…; Bên cạnh đó, với sách đất đai (dự án không phân lô bán nền), chủ dự án thiếu chia tốt nguồn vốn từ khách hàng mua nhà Do vậy, Nhà nước cần có sách thống quy định đầu tư kinh doanh nhà bất động sản nói chung Mục tiêu dự án phát triển nhà thường phải đạt hai mục tiêu lợi ích tài cho chủ dự án lợi ích cho xã hội Các chủ đầu tư mong muốn đạt nhiều lợi ích tài cho dự án họ, họ có khuynh hướng chọn giải pháp đầu tư cho tiết giảm chi phí đầu tư nhất; dẫn đến cơng trình hạ tầng, cơng trình cơng cộng, cơng trình kiến trúc giảm tính đại, tính mỹ quan tính bền 156 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 vững Vì vậy, để dự án đạt hai ý nghĩa này, cần có can thiệp quan quản lý nhà nước việc phê duyệt quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng nhằm giữ đảm bảo tính đại, tính mỹ quan thị Cần khuyến khích nhà đầu tư thực đầu tư xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật theo su hướng đại, góp phần tạo mỹ quan, văn minh thị nâng cao chất lượng sống cho người Việc xây dựng hạ tầng đồng nhằm hạn chế tình trạng đầu tư xây dựng vừa xong phải sửa chữa, nâng cấp, bổ sung… làm ảnh hưởng đến sinh hoạt bình thường người dân thị; Do lợi ích tài dự án đầu tư kinh doanh nhà cao, Nhà nước cần khuyến khích chủ dự án phải xây dựng số lượng định cơng trình nhà xã hội dự án phát triển đô thị, bán với giá vừa phải cho người có thu nhận thấp Điều làm cân đối lợi ích chủ dự án lợi ích xã hội khác Ngồi ra, Nhà nước cần có biện pháp định việc kiểm soát giá bán nhà chung cư, trình giao đất cho doanh nghiệp thực dự án, cần có biện pháp bắt buộc chủ dự án phải thực đầu tư lượng định nhà chung cư nhằm phục vụ cho đối tượng có thu nhập thấp nhà xã hội 6.2.2 Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo: Trong phạm vi giới hạn thời gian điều kiện thống kê, số liệu lưu trữ Việt Nam hạn chế, số liệu liệu đầu vào áp dụng cho phân tích có tính chất giả định Một số liệu áp dụng chưa gần với chất thực tế Trong nghiên cứu tiếp theo, tác giả kế thừa tập trung vào phân tích sâu số nội dung chưa rõ ràng bao gồm: Khả tài người dân: Ở đây, tác giả sử dụng số liệu nghiên cứu thị trường Công ty CBRE Các số liệu phần lớn dừng lại mức độ chung, chưa có số liệu khảo sát thức mức thu nhập người dân khả tài họ dành cho đầu tư nhà Nghiên cứu cần có 157 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 phân tích chi tiết số lượng đối tượng có nhu cầu nhà ở, phân loại đối tượng với nhu cầu khả tài họ để từ xây dựng phương án đầu tư kinh doanh tốt Dạng phân phối xác xuất biến rủi ro: Ở phần lớn biến rời rạc, khơng có đủ số liệu thống kê hàng năm (tối thiểu 20năm), nên tác giả giả định phân phối xác suất chúng dạng tam giác (Triangular) Trên thực tế, phân phối xác suất dạng khác 158 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1]: Luật nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005; [2]: Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; [3]: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; [4]: Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý đầu tư xây dựng; [5]: Quyết định 06/2006/QĐ-Tg Thủ Tướng Chính phủ ban hành Quy chế khu đô thị mới; [6]: Quyết định số 76/2004 Thủ tướng Chính phủ Định hướng phát triển nhà Việt Nam đến năm 2020; [7]: Quy hoạch tổng thể khu đô thị Nhơn Trạch-Đồng Nai đến năm 2020 kèm theo Quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch số 284/QĐ-TTg ngày 21/12/2006 Thủ tướng Chính phủ; [8]: Niên giám thống kê Tổng cục thống kê, Cục thống kê Tp.HCM, Đồng Nai qua năm; [9]: Báo cáo nghiên cứu thị trường nhà Công ty CB Richard Ellis tháng 10/2005; [10]: Báo cáo nghiên cứu thị trường nhà khu vực Nhơn Trạch-Đồng Nai Công ty CB Richard Ellis tháng 09/2008; [11]: Cao Hào Thi (2004) “Quản lý dự án” Nhà xuất Đại học Quốc gia Tp.Hồ Chí Minh [12]: Đỗ Thị Xuân Lan (2003) “Quản lý dự án xây dựng” Nhà xuất Đại học Quốc gia Tp.Hồ Chí Minh [13]: Hồ Thanh Phong (2005) “Bài giảng phân tích định lượng quản lý xây 159 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 [14]: Nguyễn Thống “Phân tích liệu áp dụng vào dự báo” Giáo trình thống kê ứng dụng; [15]: Nguyễn Thống (2005) “Bài giảng Lập Thẩm định dự án đầu tư”; [16]: Phùng Duy Khang, luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản trị doanh nghiệp 2004: “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến mong muốn mua nhà đất TP.HCM”, Thư viện Trường Đại học Bách Khoa Tp.HCM; [17]: Lê Thụy Phương Vi, luận văn thạc sĩ chuyên ngành Công nghệ Quản lý xây dựng 2005: “Phân tích chi phí Lợi ích dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phịng – Thương mại có tính đến yếu tố rủi ro”, Thư viện Trường Đại học Bách Khoa Tp.HCM; [18]: Lê Công Hùng, luận văn thạc sĩ chuyên ngành Công nghệ Quản lý xây dựng 2005: “Ứng dụng mơ Monte-Cartlo để phân tích, đánh giá hiệu dự án đầu tư khu công nghiệp”, Thư viện Trường Đại học Bách Khoa Tp.HCM; [19]: Atsushi Iimi “Urbanization and Development of Infrastructure in the East Asian Region” JBICI Review No.10 March 2005 [20]: Bertaut, Carol C and Martha Starr-McCluer, 2002, “Household Portfolios in the United States” Chapter in Luigi Guiso, Michael Haliassos, and Tullio Jappelli eds., Household Portfolios, Cambridge, MA, MIT Press [21]: Barry Render, Stair R.M Jr and Michael E.Hanna Quantitative Analysis for Management, Prentice Hall International, Inc., 2000 [22]: Edward L Glaeser and Joesph Gyourko, 2002 “The Impact of Zoning on Housing Affordability” Discussion Paper Number 1948, Harvard Institute of Economic Research, Website: http://Post.economics.harvard.edu [23]: Japan Bank for International Cooperation, 1999 “Urban Developtment and Housing Sector in Viet Nam” JBIC Research Paper No.3; 160 Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch-huyện NT-ĐN HVTH: Lê Thanh Tuấn MSHV: 00805192 [24]: Jesse M.Abraham, Patric H.Hendershott “Paterns and Determinants of Metropolitan House Prices, 1977-91” in Browne and Rosengreen (eds), Real Estate and the Credit Crunch, Proceedings of the 25th Annual Federal Reserve Bank of Boston Conference, 18-42 [25]: John Y.Campbell Joãn F.Cocco “How House Price Affect Consumption? Evidence From Micro Data”, Website: http://Post.economics.harvard.edu [26]: Tracy, Joseph and Henry Schneider, 2001, “Stocks in the Household Portpolio: A Look Back at the 1990’s”, Current Issues in Economics and Finance 7(4) (Federal Reserve Bank of New York, New York, NY) 1_6 PHẦN 2: CÁC PHỤ LỤC Phụ lục 1: Kết phân tích độ nhạy dự án; Phụ lục 2: Kết thực mô Monte-Carlo 161 Phụ lục 1: Kết phân tích độ nhạy TT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Lãi suất vay 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 10.0% 11.0% 12.0% 13.0% 14.0% 15.0% 16.0% 17.0% 18.0% 19.0% 20.0% 21.0% 22.0% 23.0% 24.0% 25.0% 26.0% 27.0% 28.0% 29.0% 30.0% NPV (Tr VNĐ) 4,805,502 4,679,594 4,568,750 4,449,865 4,319,305 4,199,447 4,072,669 3,936,602 3,790,677 3,633,726 3,464,857 3,328,404 3,199,523 3,062,037 2,915,454 2,758,693 2,591,001 2,412,466 2,242,512 2,075,672 1,898,486 1,709,981 1,508,852 1,295,021 1,084,016 TT Giá sang nhượng đất NPV (Tr VNĐ) 10 2,000,000 2,100,000 2,200,000 2,300,000 2,400,000 2,500,000 2,600,000 2,700,000 2,800,000 2,900,000 3,664,787 3,673,206 3,681,625 3,690,045 3,698,465 3,706,885 3,715,304 3,723,726 3,732,142 3,740,511 Giá thành XD (VNĐ/m²) 2,800,000 2,900,000 3,000,000 3,100,000 3,200,000 3,300,000 3,400,000 3,500,000 3,600,000 3,700,000 3,800,000 3,900,000 4,000,000 4,100,000 4,200,000 4,300,000 4,400,000 4,500,000 4,600,000 4,700,000 4,800,000 4,900,000 5,000,000 5,100,000 5,200,000 Giá bán chung cư 3,600,000 3,800,000 4,000,000 4,200,000 4,400,000 4,600,000 4,800,000 5,000,000 5,200,000 5,400,000 NPV (Tr VNĐ) 5,777,463 5,536,609 5,300,351 5,088,631 4,875,122 4,656,630 4,445,790 4,258,614 4,071,439 3,884,263 3,696,937 3,508,645 3,332,469 3,198,263 3,064,058 2,929,849 2,795,459 2,660,291 2,525,126 2,389,960 2,264,494 2,151,458 2,037,907 1,924,354 1,810,350 NPV (Tr VNĐ) 1,114,503 1,209,595 1,309,790 1,417,357 1,530,104 1,647,390 1,770,996 1,913,790 2,033,650 2,103,935 Lạm phát 2.00% 2.50% 3.00% 3.50% 4.00% 4.50% 5.00% 5.50% 6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00% 10.50% 11.00% 11.50% 12.00% 12.50% 13.00% 13.50% 14.00% Giá bán liên kế 6,000,000 6,500,000 7,000,000 7,500,000 8,000,000 8,500,000 9,000,000 9,500,000 10,000,000 10,500,000 NPV (Tr VNĐ) 6,408,414 5,795,464 5,795,464 5,524,753 5,272,877 5,014,896 4,756,919 4,506,238 4,282,626 4,059,014 3,835,400 3,611,096 3,388,168 3,214,721 3,052,839 2,890,960 2,728,186 2,565,107 2,402,029 2,252,649 2,115,756 1,978,865 1,841,171 1,699,454 1,551,679 NPV (Tr VNĐ) 1,544,415 1,664,830 1,798,921 1,900,904 2,025,709 2,143,092 2,296,367 2,412,439 2,532,838 2,658,680 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 3,000,000 3,100,000 3,200,000 3,300,000 3,400,000 3,500,000 3,600,000 3,700,000 3,800,000 3,900,000 4,000,000 4,100,000 4,200,000 4,300,000 4,400,000 TT Giá bán biệt thự 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 18,000,000 18,500,000 19,000,000 19,500,000 20,000,000 20,500,000 21,000,000 21,500,000 22,000,000 22,500,000 23,000,000 23,500,000 24,000,000 24,500,000 25,000,000 25,500,000 26,000,000 26,500,000 27,000,000 27,500,000 28,000,000 28,500,000 29,000,000 29,500,000 30,000,000 3,748,871 3,757,234 3,765,596 3,773,955 3,782,316 3,790,677 3,799,038 3,807,399 3,815,760 3,824,121 3,832,482 3,840,843 3,849,204 3,857,565 3,865,925 5,600,000 5,800,000 6,000,000 6,200,000 6,400,000 6,600,000 6,800,000 7,000,000 7,200,000 7,400,000 7,600,000 7,800,000 8,000,000 8,200,000 8,400,000 2,230,550 2,364,525 2,438,537 2,576,556 2,727,116 2,807,758 2,957,339 3,125,095 3,223,566 3,380,727 3,500,855 3,664,494 3,790,677 3,959,700 4,093,910 11,000,000 11,500,000 12,000,000 12,500,000 13,000,000 13,500,000 14,000,000 14,500,000 15,000,000 15,500,000 16,000,000 16,500,000 17,000,000 17,500,000 18,000,000 2,790,718 2,914,356 3,032,522 3,168,626 3,339,707 3,489,552 3,632,976 3,790,677 3,981,852 4,112,308 4,263,947 4,454,613 4,600,843 4,765,154 4,900,926 NPV Khả tăng NPV Khả KD NPV (Tr VNĐ) giá bán (Tr VNĐ) nhà năm đầu (Tr VNĐ) 3,230,671 3,268,197 3,310,870 3,338,295 3,378,059 3,406,123 3,448,455 3,477,346 3,517,727 3,545,246 3,660,203 3,618,778 3,660,203 3,688,692 3,736,192 3,761,450 3,790,677 3,833,455 3,863,416 3,894,302 3,935,074 3,966,938 4,014,918 4,042,398 4,070,524 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50% 4.00% 4.50% 5.00% 5.50% 6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00% 10.50% 11.00% 11.50% 12.00% 12.50% -33,735 357,827 471,541 995,643 1,284,479 1,705,937 2,145,488 2,628,031 3,226,577 3,790,677 4,407,619 5,193,675 5,951,076 6,714,385 7,616,911 8,557,750 9,482,530 10,577,415 11,842,842 13,132,761 14,180,173 15,742,144 17,119,364 18,670,382 20,293,458 0.10% 0.20% 0.30% 0.40% 0.50% 0.60% 0.70% 0.80% 0.90% 1.00% 1.10% 1.20% 1.30% 1.40% 1.50% 1.60% 1.70% 1.80% 1.90% 2.00% 2.10% 2.20% 2.30% 2.40% 2.50% 3,182,669 3,259,485 3,334,305 3,409,623 3,500,372 3,593,734 3,687,093 3,753,062 3,772,020 3,790,677 3,809,328 3,827,983 3,847,132 3,854,513 3,861,892 3,869,274 3,876,658 3,884,036 3,889,303 3,885,480 3,881,658 3,877,834 3,879,822 3,885,468 3,882,041 PHỤ LỤC 2: KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE-CARLO Assumptions Assumption: GIA XAY DUNG (VND/M2) Triangular distribution with parameters: Minimum 3,375,000 Likeliest 3,750,000 Maximum 4,125,000 GIA XAY DUNG (VND/M2) 3.375.000 3.562.500 3.750.000 3.937.500 4.125.000 Selected range is from 3.375.000 to 4.125.000 Assumption: GIA BAN NHA PHO, LIEN KE (VND/M2) Triangular distribution with parameters: Minimum 5,500,000 Likeliest 14,500,000 Maximum 18,000,000 GIA BAN NHA PHO, LIEN KE (VND/M2) 5.500.000 8.625.000 11.750.000 14.875.000 18.000.000 Selected range is from 5.500.000 to 18.000.000 Assumption: GIA BAN BIET THU (VND/M2) Triangular distribution with parameters: Minimum 15,000,000 Likeliest 26,000,000 Maximum 30,000,000 GIA BAN BIET THU (VND/M2) 15.000.000 18.750.000 22.500.000 26.250.000 30.000.000 Selected range is from 15.000.000 to 30.000.000 Assumption: GIA BAN CHUNG CU (M2) Triangular distribution with parameters: Minimum 4,000,000 Likeliest 8,000,000 Maximum 15,000,000 GIA BAN CHUNG CU (M2) 4.000.000 6.750.000 9.500.000 12.250.000 15.000.000 Selected range is from 4.000.000 to 15.000.000 Assumption: GIA SANG NHUONG DAT (VND/M2) Triangular distribution with parameters: Minimum 2,000,000 Likeliest 3,500,000 Maximum 6,000,000 GIA SANG NHUONG DAT (VND/M2) 2.000.000 Selected range is from 2.000.000 to 6.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000 6.000.000 Assumption: TY LE LAM PHAT Triangular distribution with parameters: Minimum 3.00% Likeliest 7.10% Maximum 10.00% TY LE LAM PHAT 3,00% 4,75% 6,50% 8,25% 10,00% Selected range is from 3,00% to 10,00% Assumption: TY LE TANG GIA BAN HANG NAM Triangular distribution with parameters: Minimum 1.00% Likeliest 5.00% Maximum 10.00% TY LE TANG GIA BAN HANG NAM 1,00% 3,25% 5,50% 7,75% 10,00% Selected range is from 1,00% to 10,00% Assumption: TY LE SANG NHUONG DAT NAM DAU Triangular distribution with parameters: Minimum 1.00% Likeliest 3.00% Maximum 5.00% TY LE SANG NHUONG DAT NAM DAU 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% Selected range is from 1,00% to 5,00% Assumption: TY LE KD NHA NAM DAU Triangular distribution with parameters: Minimum 0.50% Likeliest 1.00% Maximum 1.50% TY LE KD NHA NAM DAU 0,50% 0,75% 1,00% 1,25% 1,50% Selected range is from 0,50% to 1,50% Assumption: TL TANG HIEU SUAT KD HANG NAM Triangular distribution with parameters: Minimum 0.00% Likeliest 0.50% Maximum 1.00% TL TANG HIEU SUAT KD HANG NAM 0,00% 0,25% 0,50% Selected range is from 0,00% to 1,00% Assumption: SUAT CHIET KHAU Triangular distribution with parameters: SUAT CHIET KHAU 0,75% 1,00% Minimum Likeliest Maximum 8.00% 12.00% 16.00% 8,00% 10,00% 12,00% 14,00% 16,00% 20,50% 24,00% Selected range is from 8,00% to 16,00% Assumption: LAI VAY NGAN HANG Triangular distribution with parameters: Minimum 10.00% Likeliest 14.00% Maximum 24.00% LAI VAY NGAN HANG 10,00% 13,50% 17,00% Selected range is from 10,00% to 24,00% End of Assumptions Forecast: NPV Statistics: Value 5000 4,040,597 3,131,632 3,672,882 1E+13 1.37 5.39 0.91 -1,613,937 26,198,109 27,812,046 51,942.39 Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Range Minimum Range Maximum Range Width Mean Std Error 160 Forecast: NPV 140 Frequency 120 100 80 60 40 20 -1537917.502 1502867.575 4543652.652 7584437.729 TRIEU VND 10625222.81 Forecast: NPV (cont'd) Percentiles: Percentile 0% TRIEU VND -1,613,937 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% -114,131 298,494 649,051 981,652 1,279,303 1,641,173 2,006,033 2,350,478 2,728,836 3,131,632 3,559,037 4,044,212 4,585,451 5,236,710 5,900,739 6,674,991 7,677,246 9,026,842 11,203,055 26,198,109 End of Forecast Forecast: IRR Statistics: Value 5000 30.23% 29.16% 12.73% 1.62% 0.46 2.96 0.42 -6.47% 83.31% 89.77% 0.18% Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Range Minimum Range Maximum Range Width Mean Std Error Forecast: IRR 5.000 Trials Frequency Chart 4.955 Displayed ,023 116 ,017 87 ,012 58 ,006 29 ,000 -2,44% 14,24% 30,91% 47,59% 64,26% Forecast: IRR (cont'd) Percentiles: Percentile 0% 5% 10% 15% Value -6.47% 11.56% 14.52% 16.75% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 18.82% 20.95% 22.55% 24.13% 25.83% 27.52% 29.16% 30.98% 32.73% 34.26% 36.15% 38.37% 40.76% 43.67% 47.63% 53.21% 83.31% End of Forecast Forecast: B/C Statistics: Value 5000 1.14 1.12 0.11 0.01 0.84 3.43 0.09 0.94 1.59 0.65 0.00 Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Range Minimum Range Maximum Range Width Mean Std Error Forecast: B/C 5.000 Trials Frequency Chart 4.925 Displayed ,023 116 ,017 87 ,012 58 ,006 29 ,000 0,95 1,07 1,18 1,30 1,42 Forecast: B/C (cont'd) Percentiles: Percentile 0% 5% 10% 15% Value 0.94 1.00 1.01 1.03 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 1.04 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 1.12 1.13 1.14 1.16 1.18 1.20 1.23 1.25 1.29 1.34 1.59 End of Forecast ... nghiên cứu đánh giá tính khả thi dự án phát triển nhà nằm khu quy hoạch thị để từ giúp nhà đầu tư, nhà quản lý Đề tài: Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy hoạch đô thị Nhơn Trạch- huyện NT-ĐN... trí đầu tư dự án phát triển nhà, đề tài ? ?Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy họach đô thị huyện Nhơn Trạch- tỉnh Đồng Nai? ?? hy vọng góp phần nhỏ vào cơng xây dựng đô thị Nhơn Trạch thành... NGHIÊN CỨU: Đề tài ? ?Phân tích hiệu dự án phát triển nhà khu quy họach đô thị Nhơn Trạch- huyện Nhơn Trạch- tỉnh Đồng Nai? ?? thực với mục tiêu mức độ hiệu kinh tế-tài dự án phát triển nhà mốc thời gian