Pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM KHOA LUẬT KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP N PHÁP LUẬT V K NH O NH T S N NH UT N N O T V ỆT NAM Ngành: LUẬT K NH T Giảng viên hướng dẫn: T NS N U N TH NH Sinh viên thực hiện: PH N TR N N M MSSV: 1511270415 Lớp: 15DLK05 Tp Hồ hí Minh - 2018 L M ƠN Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Th y – Tiến s Nguy n Thành Đ c đ hướng dẫn su t thời gi n thực hoàn thành đề tài nghiên c u Tôi xin gửi lời cảm ơn đến c c quý Th y Cô giảng viên ho u t đ giảng y truyền tải nh ng iến th c nh ng quy ph m ph p u t c c môn h c chuyên ngành u t inh tế đ gi p hi u r c c quy đ nh đ , t đ c th t ch ũy đư c nh ng iến th c đ c th àm hành tr ng chu n vào đường nghiệp s u Cu i cùng, xin gửi lời cảm ơn đến tồn th q Th y Cơ giảng viên trường ĐH Cơng Nghệ Thành ph Hồ Ch Minh tồn th c c n sinh viên trường đ hỗ tr , gi p đỡ tơi hồn thành h u n Sinh viên (ký tên, ghi đầy đủ họ tên) L M O N Tôi tên Ph n T n N MSSV: 1511270415 Tôi xin c m đo n c c s liệu, thông tin sử dụng ài Kho u n t t nghiệp đư c thu th p t nguồn tài iệu khoa h c chun ngành (có trích dẫn đầy đủ theo qui định); Nội dung ho u n KHÔN S O HÉP t c c nguồn tài iệu h c Nếu s i s t tơi xin hồn tồn ch u tr ch nhiệm theo qui đ nh củ nhà trường ph p u t Sinh viên (ký tên, ghi đầy đủ họ tên) L M L U M L h n i T nh h nh n hi n i Ph n n K h h i n hi n n hi n h H ƠN N S N n KHÁ QUÁT V HO T N K NH O NH T NH UT N N O T V ỆT N M Kh i n n Kh i niệm t động sản Đ c m củ t động sản V i tr củ Kh i t động sản h n inh Kh i niệm inh o nh nh n t động sản Đ c m v i tr củ ho t động inh o nh Chủ th Ph inh o nh i n n h nh i i Vi n t động sản t động sản 10 h N n inh nh n n nh 12 Nguồn điều ch nh ph p ý ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước t i Việt N m 12 Đ c m củ ph p u t điều ch nh ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước t i Việt N m 13 Tr ch nhiệm quản ý Nhà nước đ i với ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước t i Việt N m 16 H ƠN O NH N O T TH TR N PHÁP LUẬT V HO T N K NH T N S N Ố V Á NH U T N V ỆT N M 19 Q n nh h n i Vi nh n n ih n inh nh 19 N Quy đ nh ph p u t nhà đ u tư nước t i Việt N m 19 Ho t động đ u tư inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước t i Việt N m 21 Quyền ngh vụ củ nhà đ u tư nước ho t động inh o nh t động sản t i Việt N m 22 Ph Vi N i inh nh n n nh n n i i 27 Ph m vi sử ụng đ t đ inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước 27 Ph m vi inh o nh Ph m vi sở h u i Vi t động sản củ nhà đ u tư nước 28 t động sản củ c nhân người nước 30 h nh h inh nh n n nh n n i N 32 H nh th c inh o nh t động sản củ nhà đ u tư c nhân người nước 32 H nh th c inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước 33 H ƠN TH T N ÁP N PHÁP LUẬT PH ƠN H N V PHÁP HO N TH ỆN Á QU NH PHÁP LUẬT V HO T N K NH O NH T N S N Ố V NH UT N N O T V ỆT N M 36 Th nh i n n n h n i i Vi h N n inh nh n n 36 Thực ti n p ụng ph p u t đ u tư inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước t i Việt N m 36 Thực ti n p ụng ph p u t sở h u nhà củ người nước t i Việt N m 39 Ph n h n h n hi n h h n inh nh n n nh n n i nh n n in n i i Vi Nam 41 Đ nh hướng hoàn thiện ph p u t ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước t i Việt N m 41 Đ nh hướng hoàn thiện ph p u t ho t động inh o nh t động sản củ c nhân người nước t i Việt N m 44 i i h nh n n i i Vi N h n hi n h h n nh h n inh n nh n n i nh n n in 45 Giải ph p cụ th c c quy đ nh ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước 45 Giải ph p ho t động inh o nh t động sản củ c nhân người nước t i Việt N m 47 K T LUẬN 49 M L L h n U i T x xư , ông t đ c câu t c đ t, t c vàng đ h ng đ nh gi tr củ đ t, tài sản g n iền với gi đ nh hi sở h u đ t đ i, nhà Ngày n y, hi inh tế ph t tri n th t đ t đ i, nhà c n đư c ph p u t đ nh ngh t i điều ộ u t ân t động sản Và gi tr củ t động sản ngày n y th t c đ t c n quý vàng hi m t độ ân s ngày t ng c o, t nh h nh inh tế ph t tri n th nhu c u mu n t động sản ngày t ng trưởng Trong v ng g n 30 n m t n m đến n y th th trường t động sản đ c iến đ i c ch ch ng m t T t ng trưởng ùng n sụt giảm, đ ng ng th trường t động sản uôn v n đề n ng uôn đư c người ân qu n tâm, nhà nước ảo vệ Khi th trường t động sản ph n đ ng g p hông th thiếu t nh h nh ph t tri n inh tế củ đ t nước, c c ho t động iên qu n đến t động sản chiếm tới t ng ho t động củ inh tế củ đ t nước V hi Việt N m trở thành thành viên củ t ch c WTO1 t n m đồng ngh đ t nước ch ng t c r t nhiều hội h p t c inh tế với c c qu c gi h c giới, thu h t c c nhà đ u tư nước t c c qu c gi thành viên hi đ u tư inh tế vào Việt N m nh vực inh o nh t động sản ph n hông th hông nh c đến Với th m gi củ c c nhà đ u tư nước àm iên ết thu h t c c c nhân người nước đ u tư, sinh s ng àm việc t i Việt N m G p ph n àm đ ng h c c thành ph n inh tế t o động ực th c đ y inh tế ngày ên Tuy nhiên, c c quy đ nh củ ph p u t inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước c n tồn t i s h h n như: hệ th ng ph p u t inh o nh t động sản chư c quy đ nh iên qu n đến quyền inh o nh t động sản đ i với c c nhà đ u tư nước ngoài, thiếu toàn iện, chư đồng ộ với c c quy đ nh h c củ c c ộ u t u t h c nh u ( u t Nhà , u tĐ tđ i , c c quy ph m ph p u t o nh nghiệp đ u tư, đ u tư xây ựng c n c phân iệt đ i xử gi nhà đ u tư nước nhà đ u tư nước thủ tục hành ch nh qu tr nh đ u tư c n nhiều t c p v v y àm cho c c nhà đ u tư củ c c t ch c nước ngoài, c nhân người nước e hi đ u tư vào Việt N m t ch c qu c tế đ t trụ sở Gen ve, Thụy S , c ch c n ng gi m s t c c hiệp đ nh thương m i gi c c nước thành viên với nh u theo c c quy t c thương m i 1 Do đ , qu tr nh hội nh p ASEAN2 WTO n y, đ t o ng tin cho c c nhà đ u tư nước nước v n đề c p thiết nh m thu h t nguồn v n t c c nhà đ u tư Một nh ng yêu c u đ t r hoàn cảnh n y c c qu n Ch nh phủ, c c ộ phải hoàn thiện c c thiết chế, c c quy ph m ph p u t đ i m so t hiệu th trường t động sản n y, c c c ch nh s ch mở n đ àng thu h t th m gi đ u tư t c c nhà đ u tư nước ngoài, c nhân người nước o nh nghiệp đ u tư rong nước T nh h nh n hi n S u thời gi n qu v n đề inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước đ thu h t đư c nhiều qu n tâm củ c c t c giả nghiên c u ưới nhiều phương th c h c nh u C th n i đến s ài o, công tr nh tiêu i u như: “Người nước đ u tư vào t động sản Việt N m c n g p nhiều h n chế – ài viết củ og.mogi.vn Quy đ nh củ ph p u t inh o nh t động sản đ i với c c nhà đ u tư nước t i Việt N m – u n v n Th c s u t h c củ ê ưu Hương n m T c giả Nguy n Qu ng Tuyến với ài viết Ph p u t inh o nh t động sản Việt N m ưới h c nh ho t động đ u tư nước (T p ch Dân chủ Ph p u t, s th ng Nh n chung c c công tr nh, ài o nh o nêu nghiên c u quyền inh t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài, nhà đ u tư c nhân người nước ngoài, người Việt N m đ nh cư nước m c độ h c nh u ph m vi h c nh u Ngoài r , c nh ng công tr nh nghiên c u quyền inh o nh t động sản củ t ch c nước ngoài, c nhân người nước ngoài, người Việt đ nh cư nước ngồi i thơng qu việc đ nh gi cụ th nh t đ nh mà chư c công tr nh sâu vào nghiên c u t ng qu t ph p u t quyền inh o nh t động sản củ nhà đ u tư c nhân người nước hi ngày n y u t Đ u tư đ mở rộng cho người nước đ u tư vào t động sản t i Việt N m Và t nh h nh inh tế – x hội đ ng vào gi i đo n ph t tri n công nghệ nên c nh ng th y đ i iên tục đ c iệt với qu tr nh hội nh p inh tế với giới đ i h i phải th y đ i ch nh s ch, ph p u t inh o nh t động sản cho phù h p th c c ết mà thành tựu ph p ý nước t đ đ t đư c c n tiếp tục nghiên c u, sung hoàn thiện V vây, việc nghiên c u đề tài h u n “Ph iên minh ch nh tr , kinh tế, v n h Á x hội củ c c qu c gia khu vực Đông N m inh nh n công việc c ý ngh n nh ý u n nh m n n i i Vi N sung, hoàn thiện ph p u t t i Việt Nam i n h i n hi n Đ i tư ng nghiên c u củ h u n à: Th nh t s v n đề ý u n inh o nh đ u tư nước ngoài, c nhân người nước t động sản củ c c nhà Th h i nội ung c c quy ph m ph p u t củ qu n nhà nước quyền inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài, c nhân người nước Th thực ti n p ụng ph p u t quyền inh o nh t động sản củ nhà đ u tư, c nhân người nước ngoài, thời gi n qu , nh ng ết đ đư c nh ng t c p, h n chế c n tồn t i Ph m vi nghiên c u củ Kh h u n à: u n t p trung nghiên c u c c quy đ nh ph p u t quyền inh doanh b t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài, c nhân người nước o gồm: quyền ngh vụ củ nhà đ u tư, c nhân người nước ngoài, ph m vi inh o nh t động sản củ nhà đ u tư, c nhân người ngước ngoài, c c h nh th c inh o nh củ nhà đ u tư, c nhân người nước ngồi, mà hơng nghiên c u ph p u t inh nh t động sản đ i với ho t động inh o nh t động sản đ i với chủ th o nh nghiệp, t ch c c nhân nước Ph n h n hi n C c qu n m củ Đảng Nhà nước t ch nh s ch, ph p u t inh o nh t động sản, ph p u t sở h u nhà ở, ph p u t đ u tư thời đ i xu hội nh p t ch c inh tế c c qu c gi Đông N m Á WTO củ Việt N m đư c nghiên c u vào h u n ên c nh đ , h u n c n sử ụng c c phương ph p nghiên c u như: phuơng ph p t ng h p, phương ph p phân t ch, đ nh gi , so s nh đ nghiên c u c c quy đ nh ph p u t quyền inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài, c nhân người nước đư r nh ng ưu m, huyết m, nh ng t c p c c quy đ nh ph p u t qu tr nh thực thi ph p u t quyền inh o nh Nam t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài, c nhân người nước t i Việt K h n Ngoài c c ph n mở đ u ph n ết u n, tài iệu th m hảo th u nc nc cục gồm c c chương nội ung s u: Chương : Kh i qu t ho t động inh o nh ài h t động sản củ nhà đ u tư nước t i Việt N m Chương : Thực tr ng ph p u t ho t động inh o nh với nhà đ u tư nước t i Việt N m t động sản đ i Chương : Thực ti n p ụng ph p u t, phương hướng giải ph p hoàn thiện c c quy đ nh củ ph p u t ho t động inh o nh t động sản đ i với nhà đ u tư nước t i Việt N m Th c ti n p d ng ph p u t v s h u nhà củ ng in c t i Vi t n m Theo đ nh gi chu iến động củ t động sản t i Việt N m, th t i đ ng ph t tri n n đ nh với m c độ t ng trưởng inh tế t i C th th y r ng thực tế r ng inh tế ngày n y t i Việt N m đ ng đà ph t tri n, đồng thời Nhà nước hỗ tr huyến h ch nhà đ u tư nước đ u tư vào Việt N m v v y nhu c u gi o ch t động sản mu , n củ người ân (b o gồm: c nhân, t ch c nước c nhân, t ch c nước c n c o gi t ng Ngoài đ nh gi chu iến động củ t động sản th ộ ph n nghiên c u 37 th trường C RE đ thu nh p đư c nh ng s iệu gi o ch t động sản t quý quý t i thủ đô Hà Nội thành ph Hồ Ch Minh38: công ty cung c p c c ch vụ cho chủ b t động sản, nhà đ u tư người sử dụng b t động sản C RE công ty c n m inh nghiệm nh vực b t động sản t i th trường Việt N m C m ng ưới lớn t i 52 qu c gi giới 37 38 http://vietnamgroove.com.vn/tin-tuc-bat-dong-san 39 Qu ảng hảo s t ng gi o Minh vào n m ch th ng gi o t động sản t i Hà Nội thành ph Hồ Ch ch t động sản thường t ng m nh vào gi i đo n cu i n m n i t nh t t i thành ph Hồ Ch Minh th ng gi o động sản thường c o g p đôi ng gi o ch t động sản t i Hà Nội ch t Trong ảng hảo s t th t ệ nhà đ u tư nước gi o ch t động sản sở h u nhà t i Việt N m, đ chiếm ph n hông nh s iệu ng gi o ch vào n m 39 M c ù t ệ nhà đ u tư nước gi o ch nhà t i Việt N m ngày t ng ên c nh việc sở h u nhà c thời h n theo quy đ nh ph p u t củ c nhân, t ch c nước th c n c nh ng c nhân người nước sở h u nhà t h p ph p t i Việt N m40 Ch ng h n thời gi n qu c nhân người nước ngồi thơng qu cơng ân Việt N m đ ng tên đ mu t động sản t i Việt N m đ h p ph p sở h u t động sản n đ nh âu ài th h i ên t m đến v n ph ng th ph t i41 đ p vi ng42 Tuy nhiên đ i với nh ng vi ng gi o ch iên qu n 39 http://vietnamgroove.com.vn/tin-tuc-bat-dong-san http://vietnamgroove.com.vn/tin-tuc-bat-dong-san 41 người c c c tiêu chu n, đư c Nhà nước b nhiệm tr o quyền đ àm c c công việc thi hành n ân sự, t ng đ t gi y tờ, l p vi b ng c c công việc h c theo quy đ nh 40 40 đến nhà đ t, c c ên đư c Th ph t i nh n việc gi o tiền, gi o nh n gi y tờ ch p vi ng, nh ng vi ng ch ghi hông ch ng nh n việc sở h u nhà đ t Hành vi ùng vi ng mu n nhà đ t h nh th c ch u t, hông c gi tr ph p ý gi o ch c th tuyên vô hiệu hi xảy r tr nh ch p ên c nh sở h u t động sản n đ nh âu ài t h p ph p đ i với c nhân người nước ngoài, việc c nhân người nước ngồi thơng qu việc mu , chuy n ng c ph n t c c o nh nghiệp Việt N m đ đư c hưởng quyền i sở h u nhà t i Việt N m ngày n y ph iến t i c c thành ph ớn Khi c c o nh nghiệp đư c người Việt N m đ ng ý thành p doanh nghiệp, s u đ thời gian r t ng n đ chuy n ng c ph n cho người nước Người nước t o cớ ưu tr âu ài t i Việt N m mà hông c n đ ng ý visa43 thực c c ho t động kinh doanh n n Ph n h nh ịnh h s n củ nhà đầu t n ởi n h n hi n h n n i nh n n h in n n inh i i Vi ng hoàn thi n ph p u t v ho t đ ng kinh nh nh N t đ ng c t i Vi t Kiến ngh sử đ i u t Nhà ở, u t Kinh o nh t động sản đư c đ t r qu tr nh thi hành u t c nhiều ý iến iến ngh c n phải điều ch nh sung s nội ung u t c c ngh đ nh hướng ẫn thi hành cho phù h p với thực ti n ho t động, v n hành củ th trường t động sản Như th trường t động sản n y r t sôi động việc p ụng u t thực tế c n nhiều ch t c Ch nh mâu thuẫn hông nh t qu n gi c c h i niệm thu t ng , gi c c điều u t u t Nhà ở, u t Đ t Đ i, u t Kinh o nh t động sản t o r h h n qu tr nh p ụng ph p u t, ảnh hưởng đến tâm ý đ u tư củ c c nhà đ u tư nước vào Việt N m C nh ng ự n đ phải t m ng ng thi công ho c hết h n nh n chủ đ u tư ch v c n vướng m c nhiều thủ tục hành ch nh chư giải đư c v n ản Th ph t i l p, ghi nh n kiện, hành vi đư c ùng àm ch ng c x t xử c c qu n hệ ph p ý h c 43 C n đư c g i Th thực (hay th thực xu t nh p cảnh, tên cũ: chiếu h n, tiếng Anh: visa b ng ch ng h p ph p x c nh n r ng người đ đư c ph p nh p cảnh ho c xu t cảnh qu c gia c p th thực 42 41 Kiến ngh r t g n thủ tục hành ch nh iên qu n đến việc gi o đ t, cho thuê đ t xây ựng quy ho ch, ởi v thời gi n đề qu n c th m quyền phê uyệt c p ph p thực m t t – n m nên nhiều ự n hâu tiếp c n v n đề đ t đ i r t h h n tri n h i ch m tiến độ Nhà nước c n rà so t, sử đ i sung c c quy đ nh thủ tục hành ch nh đ u tư inh o nh t động sản theo hướng công h i, minh ch, giản tiện cho nhà đ u tư r t ng n thời gi n thực xu ng c n t – th ng c c nước hu vực thành Kiến ngh r t g n thủ tục xin c p Gi y ch ng nh n đ u tư Gi y ph p p o nh nghiệp đ i với nhà đ u tư nước hi đ u tư xây ựng nh m ho t động inh o nh t động sản ởi thời gi n nhà đ u tư đ nộp đơn xin c p Gi y ph p đ u tư xây ựng đư c qu n c th m quyền phê uyệt ự n g n th ng, s u đ nhà đ u tư nộp đơn xin c p Gi y ph p thành t i Việt N m p o nh nghiệp Kiến ngh ph p u t inh o nh t động sản, ph p u t đ t đ i quy đ nh ch t ch việc chế ph p ý đồng ộ, c hiệu đ xử ý t nh tr ng đ u cơ, mu n đ t đ i ng v ng iếm ời, đ y gi nhà, đ t ên qu c o so với gi tr thực tế Hơn n , hệ th ng ph p u t inh o nh t động sản chư c giải ph p h u hiệu đ ng n ch n t nh tr ng y đ t nông nghiệp (đ c iệt đ t trồng n đ nh c c t nh ân c n thủ đô Hà Nội, thành ph Hồ Ch Minh… chuy n s ng xây ựng hu đô th mới, hu nhà xây ựng c c sân go f Kiến ngh sử đ i việc th nh to n gi tr h p đồng củ t động sản h nh thành tương i gi o nh nghiệp nước c c nhà đ u tư nước ngoài, hi qu n ch c n ng uôn đề c o h u hiệu c c o nh nghiệp ngồi nước n nh đ ng đ u tư inh o nh với việc thu trước gi tr h p đồng củ t động sản h nh thành tương i củ nhà đ u tư nước ch c nhà đ u tư nước à m c chênh ệch qu nhiều Khi t t c c o nh nghiệp mu n inh o nh t động sản h nh thành tương i phải đư c ngân hàng ảo nh quy đ nh t i khoản điều 56 Lu t Kinh doanh B t động sản : Chủ đ u tư ự n t động sản trước hi n, cho thuê mu nhà h nh thành tương lai phải đư c ngân hàng thương m i c đủ n ng ực thực bảo nh ngh vụ tài ch nh chủ đ u tư đ i với h ch hàng hi chủ đ u tư hông àn gi o nhà theo đ ng tiến độ đ c m ết với h ch hàng Như v y, c c chủ đ u tư nước ch đư c n, cho thuê mu nhà h nh thành tương i với điều kiện tiên phải đư c t ch c tài ch nh ý h p đồng bảo nh đ ph ng ng a rủi ro cho 42 người mu nhà, đề ph ng rủi ro o nh nghiệp ph sản hi đ u tư xây ựng Nhưng hi đ ho t động inh o nh t động sản th ù cho nhà đ u tư nước h y nhà đ u tư nước th rủi ro o nh nghiệp ph sản hi đ u tư xây ưng nh u V v y, hông nên t o hoảng c ch chênh ệch qu nhiều việc thu trước gi tr h p đồng gi nhà đ u tư nước nước Ngoài r , quy đ nh việc b t buộc bảo nh s àm ph t sinh thêm thủ tục hành ch nh đ i với doanh nghiệp, ngư c l i xu hướng cải c ch thủ tục hành ch nh n y v hoản Điều 55 Lu t Kinh doanh B t động sản quy đ nh: Trước hi n, cho thuê mu nhà h nh thành tương ai, chủ đ u tư phải c v n ản thông o cho qu n quản ý nhà c p t nh việc nhà đủ điều kiện đư c cho thuê mu Trong thời h n ngày t ngày nh n đư c thông n, o, qu n quản ý nhà c p t nh c tr ch nhiệm trả lời b ng v n ản cho chủ đ u tư nhà đủ điều kiện đư c n, cho thuê mu trường h p hông đủ điều kiện phải nêu r ý o Quy đ nh đ gi n tiếp ph t sinh thêm gi y ph p nh vực kinh doanh b t động sản, gây h h n r t lớn cho chủ đ u tư Kiến ngh chế tài cho việc xử ý vi ph m ph p u t inh o nh t động sản h nh thành tương i đư c quy đ nh h sơ sài chư đủ t nh r n đe Theo quy đ nh t i Ngh đ nh 139/2017/ND-CP44 quy đ nh xử ph t vi ph m hành ch nh ho t động đ u tư xây dựng h i th c, chế biến, kinh doanh ho ng sản àm v t liệu xây ựng, sản xu t, kinh doanh v t liệu xây ựng; quản ý công tr nh h t ng k thu t; kinh doanh b t động sản, ph t tri n nhà ở, quản ý sử dụng nhà công sở củ Ch nh phủ, việc xử ph t vi ph m hành ch nh ho t động đ u tư xây ựng, kinh doanh b t động sản, ph t tri n nhà ở, m c ph t cao nh t đ i với c c hành vi c m ch triệu đồng Nếu so với l i ch thu đư c t việc l i dụng k hở củ ph p u t dự n t động sản quy mô ớn hàng tr m, ngàn tỷ đồng th m c ph t qu th p, nhiều nhà đ u tư c t nh àm tr i quy đ nh ph p u t, ch p nh n nộp ph t, gây ảnh hưởng lớn đến quyền l i củ c c chủ th h c Chế tài ph p u t ên c nh t nh tr ng ph t, kh c phục h u c n mang phải t nh ng n ch n, ph ng ng hành vi vi ph m ph p u t c c chế tài xử ý c c hành vi vi ph m nh vực mu n nhà ở, công tr nh xây ựng h nh thành tương i phải thực đủ m nh, phải nghiêm h c n th c t c Ngh đ nh ND-CP quy đ nh xử ph t vi ph m hành ch nh ho t động đ u tư xây dựng h i th c, chế biến, inh o nh ho ng sản àm v t liệu xây ựng, sản xu t, kinh doanh v t liệu xây ựng; quản ý công tr nh h t ng k thu t; kinh doanh b t động sản, ph t tri n nhà ở, quản ý sử dụng nhà công sở 44 43 dụng ng n ch n, r n đe, ph ng ng c c hành vi tr i ph p u t Đ c th đ t đư c m c ph t h p ý đ i với hành vi vi ph m c n x t đến h u mà hành vi gây ra; phải quy đ nh m c ph t theo tỷ lệ gi tr củ nhà ở, công tr nh xây ựng h nh thành tương i đ i tư ng h p đồng b vi ph m t ng m c ph t tiền ên g p nhiều l n đ i với hành vi huy động ho c chiếm dụng v n tr i ph p, sử dụng v n huy động t ch c, c nhân ho c tiền ng trước củ ên mu , ên thuê, ên thuê mua b t động sản h nh thành tương i hông đ ng mục đ ch c m ết… Kiến ngh b sung "khoản mới" vào điều Lu t Kinh doanh b t động sản quy đ nh "C c o i b t động sản đư vào inh o nh" đ b sung thêm o i h nh "c n hộ du l ch ngh ngh ưỡng (condotel)45, nhà ph , biệt thự khu du l ch ưỡng, c n hộ v n ph ng (officete 46 " o i b t động sản (c s n ho c h nh thành tương i đư c đư vào inh o nh, đ phù h p với t nh h nh thực ti n ph t tri n sản ph m ote , officetel Kiến ngh b sung lo i h nh "c n hộ condotel, officetel" vào điều 54 Lu t Kinh doanh b t động sản 2014 "quyền kinh doanh b t động sản h nh thành tương i" đ điều ch nh ho t động kinh doanh condotel, officetel Kiến ngh cho c nhân nước đư c mu c n hộ condotel, officetel đ đ u tư nh m t ng thêm t nh th nh hoản sung thêm nguồn v n đ u tư ph t tri n c c ự n c n hộ condotel, t o điều kiện cho ngành u l ch ph t tri n bền v ng… ịnh h ng hoàn thi n ph p u t v ho t đ ng kinh nh s n củ c nh n ng i n c t i Vi t t đ ng Theo u t Nhà cho ph p c nhân nước sở h u nhà t i Việt N m thông qu việc mu , thuê mu , nh n t ng cho, nh n th ế Trong hi đ , u t Kinh o nh t động sản quy đ nh việc mu n nhà, công tr nh xây ựng phải g n với quyền sử ụng đ t Tuy nhiên, theo quy đ nh t i Điều u t Đ tđ i , th người nước ngồi hơng đư c iệt ê s c c đ i tư ng c quyền sử ụng đ t t i Việt N m Sự mâu thuẫn hông nh t qu n v n ản u t nêu iên qu n tới việc sở h u nhà inh o nh t động sản t i Việt N m đ t r câu h i: C nhân nước sở h u nhà t i Việt N m c quyền t đư c viết t t củ o & hote , c ý ngh h ch s n c n hộ h y c n hộ h ch s n Về h nh th c, đ ominium (chung cư c o c p ho t động h ch s n Con ote thường đư c xây c c thành ph ớn c c hu vực ngh ưỡng ớn 45 46 ng mô h nh v n ph ng đư c kết h p với t nh n ng nơi ở, h y n i kế th a nh ng đ c m nhà ở, h ch s n v n ph ng 44 hi u th n sử ụng đ i với iện t ch đ t đư c ùng đ xây nhà đ Và hông c quyền sử ụng đ t theo quy đ nh củ u tĐ tđ i , th hi n nhà, àm đ c nhân nước c th n nhà g n với quyền sử ụng đ t đư c quy đ nh t i hoản , Điều u t Kinh o nh t động sản Ngoài r , thời h n sở h u nhà củ c nhân người nước đư c quy đ nh t i u t Nhà , c nhân nước đư c quyền sở h u nhà với thời h n t i đ hông qu n m c th đư c gia h n 01 l n với thời h n t i đ hông qu n m Tuy nhiên, ph p u t l i hơng c m việc c nhân nước ngồi s u hi đ n nhà cho t ch c, c nhân nước (do hết thời h n sở h u , c đư c mua l i ch nh nhà đ đ đư c sử dụng thêm n mn h y hông Như v y, quy đ nh thời h n sở h u cho người nước ngoài, s l n đư c gia h n r t h nh th c, c gi tr h n chế thực tế r t th p Với thời h n sở h u nhà quyền c nhân người nước hi sở h u nhà c thời h n th ph p u t hông quy đ nh hi c nhân người nước mu nhà c thời h n sử ụng o âu đư c quyền n mà ph p u t ch quy đ nh c nhân người nước phải n nhà cho c c đ i tư ng thuộc iện đư c sở h u nhà t i Việt N m trước hi hết h n n m Như v y, c nhân người nước c th inh o nh t động sản thông qu việc sở h u nhà c thời h n n ch ng t thời gi n s u hi sở h u Và ên c nh việc c nhân người nước inh o nh t động sản t i Việt N m, c n c c nhân người nước ngồi ết với công ân Việt N m đ sở h u nhà n đ nh âu ài Tuy nhiên, ph p u t inh o nh t động sản ph p u t nhà chư quy đ nh cụ th hi c nhân người nước ết hôn với công ân Việt N m s u thời gi n chung s ng y hôn việc sở h u đ t ho c nhà n đ nh âu ài c chuy n đ i s ng sở h u nhà c thời h n, h y sở h u đ t quyền sử ụng đ t s u hi y hôn ởi v u t Đ t đ i quy đ nh c nhân người nước ngồi hơng thuộc đ i tư ng đư c quyền sử ụng đ t nh Vi N n i i h h n hi n h n nh n h n n i nh nh n n h in i i ph p c th c c quy định v ho t đ ng kinh nh củ nhà đầu t n c n n inh i i t đ ng s n Xây ựng hoàn thiện hệ th ng ph p u t, c c chế ch nh s ch phù h p đảm ảo t nh đồng ộ, th ng nh t đủ hiệu ực nh m t o điều iện cho th trường 45 inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước t i Việt N m theo quy đ nh ph p u t T o thu n i cho nhà đ u tư đ y nhanh tiến độ cho ự n: cải tiến tr nh tự, thủ tục đ u tư, phê uyệt ự n đ r t ng n thời gian đ u tư: Tiếp tục cải c ch n c c thủ tục hành ch nh iên quan đến đ t đ i đ c iệt thủ tục giao đ t, cho thuê đ t đ i với c c nhà đ u tư điều ch nh s nội dung quy đ nh giải ph ng m t ng, ồi thường, hỗ tr t i đ nh cư, đ c iệt thời h n công khai trương ự n Ban hành mẫu thủ tục thực c c ự n đ u tư xây ựng khu đô th mới, khu nhà ở, h t ng thu t khu công nghiệp Theo đ , h n chế t i đ c c thủ tục đ u m i, tr nh gây phiền hà, m t thời gian cho chủ đ u tư Đ i với công tr nh p, th m đ nh phê uyệt ự n ph t tri n nhà theo hướng phân c p, o i c c quy đ nh t h p ý đ r t ng n thời gian thực c c ự n, huyến h ch chủ đ u tư xây ựng đ ng c c o i c n hộ c iện t ch phù h p với nh ng đ i tư ng c thu nh p th p trung nh Nhà nước c n tiến hành rà so t, sử đ i b sung c c quy đ nh mâu thuẫn, chồng ch o đ ng ý t động sản gi a Lu t Nhà ở, Lu t Xây ựng, Lu t Đ t đ i, u t Bảo vệ ph t tri n r ng… đảm bảo t nh th ng nh t, đồng hệ th ng ph p u t inh o nh t động sản Nhà nước c n rà so t, sử đ i, sung c c quy đ nh thủ tục hành ch nh đ u tư kinh doanh t động sản theo hướng công khai, minh ch, thu n tiện cho nhà đ u tư Cải tiến quy tr nh thực thủ tục hành ch nh theo hướng đơn giản h , hiệu cho c c thủ tục chuy n mục đ ch sử ụng đ t, thuê đ t, giao c p đ t, th m đ nh c c ự n sử ụng đ t Hoàn thiện hệ th ng sở d liệu thông tin t động sản ( o gồm: nhà ở, công tr nh xây ựng t i Việt N m đ cho c c nhà đ u tư àng tr c u, t m hi u thông tin trước hi đến đ nh c đ u tư vào nh vực ho t động inh o nh t động sản h y hông 46 Nghiên c u, th m hảo ph p u t củ c c nước h c đ ng t động sản nh m t m r nh ng m tương đồng, r t inh nghiệm phù h p với t nh h nh inh tế – x hội t i Việt N m Đ y m nh ưu đ i đ u tư vào c c hu công nghiệp, hu vực r đô th , nông thôn nh m đ u tư xây ựng nhà x hội cho công nhân, sinh viên, h c sinh, c c hộ ngh o nh m t o inh tế ph t tri n đồng n i i ph p v ho t đ ng kinh nh c t i Vi t ộ Qu c ph ng ộ Công n c n t đ ng s n củ c nh n ng i n hành c c v n ản hướng ẫn cụ th công nh mục c c hu vực đảm ảo n ninh, qu c ph ng đ c c qu n quản ý chuyên ngành c c n c sở ph p ý đ x c đ nh hu vực c nhân người nước c quyền sở h u nhà ở, hu vực hu vực c n đảm ảo n ninh qu c ph ng C c qu n nhà nước c th m quyền đ t đ i, đ u tư, o nh nghiệp iên thông ph i h p n hành c c v n ản ch t ch t nh tr ng c c o nh nghiệp đư c người Việt N m đ ng ý thành p doanh nghiệp, s u đ thời gian r t ng n đ chuy n ng c ph n cho người nước ngoài, nh m t o hội cư tr ài cho c nhân người nước âu ộ Xây ựng c n n hành c c v n ản quy đ nh thời h n sở h u nhà o âu th c nhân người nước đư c ph p thực n t động sản nhà cho c nhân nước trước hi hết thời h n sở h u n m Tr nh t nh tr ng c nhân người nước inh o nh t động sản t i Việt N m Ngoài r , c n c iện ph p chế tài đ i với nh ng trường h p i ụng t c p quy đ nh ph p u t thời h n sở h u nhà đ thực hành vi ch u t đ sở h u nhà âu ài t h p ph p ho c ho t động inh o nh t động sản Qu c hội qu n n hành ph p u t inh o nh t động sản nhà th ng nh t c c quy ph m ph p u t ho t động inh o nh t động sản củ c nhân người nước Ph p u t inh o nh t động sản c n quy đ nh thêm chủ th inh o nh t động sản c nhân người nước ngoài, nh m đảm ảo c c hành vi hi th m gi ho t động inh o nh t động sản củ c nhân người nước 47 đư c ph p u t ảo hộ tr nh t nh tr ng inh o nh t động sản h p ph p t i ngày n y Ngoài r , c c qu n nhà nước c n n m t inh tế th trường ngày n y hi xu t c c o i h nh ch vụ t inh o nh t động sản u ch mà ph p u t hành chư quy đ nh nh m tr nh t nh tr ng th t tho t truy thu thuế h y ph m vi chủ th inh o nh ho c hi xảy r tr nh ch p ho t động inh o nh th ph p u t hành chư quy đ nh cụ th chi tiết Ph p u t nhà s minh ch, r ràng t o niềm tin đ i với c nhân, t ch c sở h u nhà t i Việt N m hi qu n nhà nước c th m quyền c n nhiều vướng m c đ i với c nhân người nước hi àm thủ tục mu n, đ ng quyền sở h u nhà T đ , thu h t đư c nhiều nguồn đ u tư t c c t ch c, c nhân người nước vào nh vực t động sản sở h u nhà t i Việt Nam K n h n Ph p u t Việt N m n i chung ph p u t inh o nh t động sản, nhà n i riêng đ đư c sử đ i, sung hoàn thiện ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước ngồi Thực ti n hơng th phủ nh n nh ng n ực mà qu n p ph p đ t đư c Tuy nhiên, đ đảm ảo n quyền inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước th t ch t t nh tr ng inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước việc tiếp tục, hoàn thiện, sử đ i, sung nh ng quy ph m ph p u t hành n hành nh ng v n ản hướng ẫn ho t động inh o nh t động sản đ i h i c n thiết h ch qu n Trên sở đ nh hướng, iến ngh hoàn thiện ph p u t inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài, c nhân người nước ngồi, tơi đư r s đề xu t c ch nh n nh n ản ch t ph p ý củ chủ th nước th m gi inh o nh t động sản, ph m vi inh o nh, sở h u t động sản, h nh th c inh o nh t động sản t i Việt N m 48 K T LUẬN T nh ng phân t ch ài ti u u n trên, t c th th y r ng ph p u t Đ t đ i, ph p u t Nhà ở, ph p u t Kinh doanh b t động sản ph p u t Đ u tư, Đ u tư xây ựng uôn quy đ nh ch t ch ồng gh p với nh u nh ng ho t động iên qu n Tuy nhiên, nh ng quy ph m ph p u t ho t động inh o nh t động sản đ i với nhà đ u tư nước c n nhiều vướng m c thủ tục ph p ý chồng ch o àm cản trở gây h h n cho nhà đ u tư nước hi đ u tư Ngoài r , t nh h nh inh tế ngày ph t tri n m nh m àm ph t sinh thêm nhiều trường h p mà ph p u t n hành hông ự to n đư c Ch ng h n việc c nhân người nước i ụng ỗ h ng ph p ý thời h n sở h u nhà nh m thực ho t động inh o nh t động sản mà ph p u t chư quy đ nh quyền ngh vụ củ c nhân người nước inh o nh t động sản t i Việt N m ho c i ụng ng th m vài người nh m thực ho t động thu mu t động sản hông h p ph p ng h nh th c p vi ng nh m sở h u t động sản t i c c hu vực n ninh qu c ph ng âu ài Và đ cho ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước ( o gồm: c nhân, t ch c người nước ngày thu h t nhiều nhà đ u tư đ g p ph n àm ph t tri n inh tế t i Việt N m th ph p u t nước t c n c nh ng ước cải tiến việc sử đ i, sung c c quy ph m ph p u t iên qu n với nh u c t nh đồng ộ c t m nh n x t nh h nh inh tế – x hội t i đ n hành u t nh m hoàn thiện hệ th ng ph p u t c c quy đ nh h c iên qu n t nh ng phân t ch ài ti u u n Đ toàn ộ c c v n đề ph p ý iên qu n đến t động sản, ho t động inh o nh t động sản củ t ch c, c nhân người nước đ đư c phân t ch, nêu u n m c nhân, c c s iệu thực tế đề tài ph p u t inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước t i Việt N m Đây đề tài hông phải m đề tài n i ên t nh tr ng thực tế i n r g n thực tr ng x hội đ i với nhà đ u tư nước t i Việt N m Ngoài r , với đề tài h rộng đ i h i nhiều iến th c thực ti n ý u n, v v y giới h n hi u iết củ sinh viên t nh ng iến th c đ h c đư c t giảng đư c, c c inh nghiệm củ c c Gi o viên đ truyền tải, s hông tr nh đư c nh ng thiếu x t h n chế ài ti u u n 49 K nh mong Hội đồng ho , c c chuyên viên, giảng viên nh ng i đ ng quan tâm đến đề tài gi p đỡ, phê nh, đ ng g p ý iến đ c th thành t t ài ti u u n Xin trân tr ng cảm ơn 50 hoàn T L ỆU TH M KH O Ch nh phủ ( , ghị định s ngày uy định v qu n ý thu đ i v i nh nghi p có gi o dịch iên k t, Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự th t, Tp Hồ Ch Minh Ch nh phủ ( qu n ý đầu t , ghị ịnh – CP ngày uy định v y d ng, Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự th t, Tp Hồ Ch Minh Ch nh phủ ( , ghị ịnh ti t v u t inh nh t đ ng s n ngày quy định chi , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự th t, Tp Hồ Ch Minh Ch nh phủ ( , ghị ịnh - ngày quy định chi ti t h ng dẫn thi hành t s u u t hà , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự th t, Tp Hồ Ch Minh Ch nh phủ ( , ghị định -CP ngày 27.11.2017 quy định x ph t vi ph hành ho t đ ng đầu t y d ng; kh i th c, ch bi n, kinh nh kho ng s n v t li u y d ng, s n xu t, kinh doanh v t li u y d ng; qu n ý c ng tr nh h tầng kỹ thu t; kinh doanh b t đ ng s n, ph t tri n nhà , qu n ý s d ng nhà c ng s , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự th t, Tp Hồ Ch Minh Qu c hội ( , i n ph p , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự th t, 10 11 Tp Hồ Ch Minh Qu c hội ( , u t o nh nghi - Sự th t, Tp Hồ Ch Minh Qu c hội (1987), u t tđ i th t, Tp Hồ Ch Minh Qu c Hội ( , u t tđ i th t, Tp Hồ Ch Minh Qu c hội ( , u t tđ i th t, Tp Hồ Ch Minh Qu c hội ( , u t ầu t p , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự th t, Tp Hồ Ch Minh 12 Qu c hội ( , u t ầu t , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự th t, Tp Hồ Ch Minh 13 Qu c hội ( , u t inh nh t đ ng s n , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự th t, Tp Hồ Ch Minh 51 14 Qu c hội ( , u t inh nh t đ ng s n , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự th t, Tp Hồ Ch Minh 15 Qu c hội ( , u t th t, Tp Hồ Ch Minh hà , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự 16 Qu c hội ( hà , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự , u t th t, Tp Hồ Ch Minh 17 Qu c hội ( , u t th t, Tp Hồ Ch Minh 18 Tâm n( t i Vi t y d ng , Nhà xu t ản Ch nh tr Qu c gi - Sự , hà đầu t n c qu n t o i h nh t đ ng s n , https://nld.com.vn/thi-truong-nha-dat/nha-dau-tu-nuoc-ngoai- quan-tam-loai-hinh-bds-nao-tai-viet-nam-20180731222855861.htm 19 Kh nh Hà ( , , tỷ US v n F I đổ vào nh v c t đ ng s n th ng đầu nă , https://vietnambiz.vn/57-ty-usd-von-fdi-do-vao-linh-vuc-batdong-san-10-thang-dau-nam-104992.html 20 Minh Hải ( , Th i củ t đ ng s n củ khu c ng nghi p, http://www.sggp.org.vn/thoi-cua-bat-dong-san-khu-cong-nghiep536903.html 21 Ph Hoàn n , u t t đ ng s n i h n ch nhà đầu t ngo i, https://www.phuhoangland.vn/luat-bat-dong-san-moi-han-che-cac-nha-dautu-ngoai/ 22 n Vũ ( , t i s o nên đầu t t đ ng s n ngh d ng t i Vi t , http://dulich.reatimes.vn/tai-sao-nen-dau-tu-vao-bat-dong-san-nghi-duongviet-nam-35.html 23 VietNam Groove (2018), tin t c t đ ng s n, http://vietnamgroove.com.vn/tin-tuc-bat-dong-san 24 M x K ser Ro f Knüte : Rö isches riv trecht (Rom n w u t La M , A fl ge, Mü che i Hùng ( ch tài ch nh 26 N m Huyền ( 25 3, , Thị tr , ng b t đ ng s n nă o nh nghi p t đ ng s n tr nhi u bi n đ ng, T p c p c ngu n v n ngày th t ch t, T p ch Quy ho ch đô th 27 PGS TS Tr n Kim Chung ( , o thị tr ng du ịch, ngh d ng Vi t th i n đ th nh ọc, T p ch điện tử t động sản Việt Nam 52 28 Nguy n Qu ng Tuyến (2010), d h p u t v kinh nh i khí c nh ho t đ ng đầu t n u t 53 t đ ng s n Vi t c ngoài, T p ch Dân chủ Ph p ... t động đ u tư, t o nh đ ng gi c c nhà đ u tư nước nhà đ u tư nước hi ho t động inh o nh t i Việt N m Tuy nhiên, ph m vi ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước h p so với nhà đ u tư nước. .. nh t động sản nhà ở, công tr nh xây ựng th inh o nh ch vụ t động sản môi giới b t động sản, đ nh gi t động sản, tư v n b t động sản, quảng c o t động sản, đ u gi t động sản, quản t động sản đư... đ nh t động sản nêu th t động sản đư c phân o i s u: Th nh t t động sản c đ u tư xây đ u tư xây ựng th o gồm: t động sản nhà động sản thương m i, t động sản h t ng (h t t động sản c đ u tư xây