BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP.HCM NGUYỄN VĂN A ĐỀ CƯƠNG NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI LUẬN VĂN THẠC SỸ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN GỊ VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8850103 Tp Hồ Chí Minh, ngày ….tháng… năm 2020 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP.HCM NGUYÊN VĂN A ĐỀ CƯƠNG NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI LUẬN VĂN THẠC SỸ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN GÒ VẤP, THANH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8850103 Tp Hồ Chí Minh, tháng… năm 2020 MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài ngun vơ giá quốc gia, khơng đơn nơi sinh sống, sản xuất người mà cịn nơi diễn hoạt động giao lưu văn hóa, trao đổi thơng tin, làm phong phú sống người, tạo nên nét văn hóa riêng quốc gia, dân tộc Đất đai nguồn gốc tài sản vật chất người Qua trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi đất, người tạo lương thực, thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn khơng thể sinh thêm cần phải quản lý tốt quỹ đất có Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày trở lên quan trọng bối cảnh bùng nổ dân số, đại hóa, cơng nghiệp hóa, tài nguyên ngày cạn kiệt ngày Vì cơng tác quản lý đất đai ngày phủ trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ biến động chủ sử dụng thân đất đai Nhà nước phải thực công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa Các quốc gia giới nói chung Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu nguồn tài nguyên đất đai từ Nhà nước ban hành loạt văn pháp luật đất đai Mặc dù Luật đất đai sửa đổi, bồ sung qua thời kỳ, đặc biệt Luật đất đai 2013 có nhiều quy định tiến nhằm đảm bảo cho việc thực đăng ký cấp giấy chứng nhận, nhiên trinh thực phát sinh bất cập Cụ thể: - Vướng mắc quy định giấy tờ tạo lập nhà - đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chưa thống - Vướng mắc thực công tác kiểm tra xác nhận nguồn gốc thời điểm sử dụng nhà đất, tình trạng tranh chấp UBND cấp phường điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vướng mắc vấn đề vẽ sơ đồ đất - nhà - Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Vướng mắc vấn đề thủ tục "một cửa liên thông" Về số vướng mắc trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Xuất phát từ tình hình thực tế tính cấp thiết cơng tác quản lý nhà nước đất đai Vì đề tài “Thực trạng giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn quận Gò Vấp” tiến hành 2.Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục tiêu: - Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất - Đánh giá thực trạng tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh - Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.2 Nhiệm vụ: Trên sở kết nghiên cứu từ thực tế tài liệu công bố, luận văn tiếp tục nghiên cứu làm rõ nội dung sau đây: - Thu thập, nghiên cứu tài liệu tình hình thực tế địa phương - Nghiên cứu, nắm vững sách pháp luật đất đai, sách cấp GCN - Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phảu có độ tin cậy, xác, phản ánh q trình thực sách cấp GCN địa bàn quận - Nắm vững kiến thức học để phân tích, đánh giá số liệu thu thập dược cách xác, trung thực khách quan - Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ thực trạng tìm yếu tố gây khó khăn công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.Đối tượng nghiên cứu khảo sát Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề phát sinh mâu thuẫn việc đăng ký cấp giấy chứng nhận xảy thời gian vừa qua địa bàn quận Gị vấp, đánh giá chế hoạt động, sách đất đai địa bàn nghiên cứu Đối tượng khảo sát: mối quan hệ ảnh hưởng trình cấp giấy chứng nhận 4.Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi khơng gian: quận Gị Vấp, thành phố Hồ Chí Minh - Phạm vi thời gian: giai đoạn 2015-2020 5.Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận: Luận văn vận dụng phương pháp biện chứng vật Chủ nghĩa Mác – Lenin, Tư tưởng Hồ Chí Minh; Chủ trương, sách đổi hội nhập Đảng cộng sản Việt Nam phát triển kinh tế - xã hội để nêu lên quan điểm xây dựng pháp luật Việt Nam xu hướng hội nhập phát triển quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng dân có yếu tố nước ngồi Đồng thời, sở vận dụng văn pháp luật, quy định nhà nước ban hành, văn quy định địa phương để làm giải vấn đề tồn tại địa phương 5.2 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu - Phuơng pháp kế thừa - Phương pháp xử lý số liệu - Phương pháp so sánh - Phương pháp đánh giá 6.Ý nghĩa nghiên cứu - Từ thực trạng đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh - Kết nghiên cứu đề tài tài liệu tham khảo hữu ích cho nhà quản lý, nhà lãnh đạo có biện pháp cụ thể để tập trung vào giải pháp nhằm quản lý tốt công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai phát triển kinh tế - xã hội địa phương *Bố cục luận văn Phần mở đầu: Giới thiệu sơ lược lý do, mục tiêu, đối tượng phương pháp, ý nghĩa vấn đề nghiên cứu Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU: tìm hiểu cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác định vấn đề nghiên cứu xây dựng giả thuyết nghiên cứu; Xác lập hệ thống phương pháp giải vấn đề nghiên cứu Phần NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Chương Cơ sở khoa học nghiên cứu: trình bày sở lý luận sở thực tiễn; sở pháp lý; phương pháp thực Chương Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh Chương Đề xuất giải pháp hồn thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh PHẦN KẾT LUẬN: KẾT LUẬN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VÀ ĐƯA RA KIẾN NGHỊ TÀI LIỆU THAM KHẢO Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan địa bàn nghiên cứu 1.1.1 Vị trí địa lý 1.1.2 Đặc điểm tự nhiên 1.1.3 Đặc điểm kinh tế xã hội 1.2 Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao cho tố chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất Đây yêu cầu bắt buộc phải thực đối tượng sử dụng đất trường họp như: sử dụng đất chưa đăng ký, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất thay đổi nội dung quyền sử dụng đất đăng ký Chúng ta phải thực việc đăng ký cấp GCN vì: - GCN sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai thực chất bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo công lợi ích việc sử dụng đất Thông qua việc đăng ký cấp GCN, cho phép xác lập ràng buộc trách nhiệm pháp lý quan Nhà nước người sử dụng đát đai việc châp hành luật đát đai Đông thời, việc đăng ký cáp GCN cung cáp thông tin đủ nhát làm sở pháp lý đê Nhà nước xác định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Nhà nước bảo vệ xảy tranh chấp, xâm phạm đất đai - GCN điền kiện bảo đảm Nhà nước quản ly chặt chẽ toàn quỹ đất phạm vi lãnh thô đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiếtt kiệm có hiệu cao Đối tượng quản lý Nhà nước đất đai tồn diện tích phạm vi lãnh thổ cấp hành Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ tồn đất đai, trước hết phải nắm vững tồn thơng tin đất đai theo yêu cầu quản lý Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước đất đai bao gồm: Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, cần có thơng tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, ràng buộc quyền sử dụng, thay đổi trình sử dụng sở pháp lý Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, thơng tin cần có là: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất Tất thông tin phải chi tiết tới đất Thửa đất đơn vị nhỏ mang thơng tin tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp lý đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước đất đai - GCN đảm bảo sở pháp lý q trình giao dịch thị trường, góp phần hình thành mở rộng thị trường bất động sản Từ trước đến nay, nước ta thị trường bất động sản phát triển cách tự phát (chủ yếu thị trường ngầm) Sự quản lý Nhà nước thị trường chưa tương xứng Việc quản lý thị trường nhiều khó khăn thiếu thơng tin Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN tạo hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý giao dịch diễn thị trường, đảm bảo kết hợp hài hịa lợi ích Từ góp phần mở rộng thúc đẩy phát triển thị trường - Cấp GCN nội dung quan trọng có quan hệ hữu với nội dung, nhiệm vụ khác quản lý Nhà nước đất đai Việc xây dựng văn pháp quy quản lý, sử dụng đất phải dựa thực tế hoạt động quản lý sử dụng đất, việc cấp GCN sở quan trọng Ngược lại, văn pháp quy lại sở pháp lý cho việc cấp GCN thủ tục, đối tượng, quyền nghĩa vụ sử dụng đất Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết điều tra đo đạc sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN Đối với công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN thông qua việc giao đất Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp GCN cung cấp thông tin cho việc xác minh mảnh đất có nguồn gốc khơng rõ ràng Cơng tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất Chính phủ UBND cấp có thẩm quyền sở pháp lý cao để xác định quyên họp pháp người sử dụng đát đăng ký Công tác phân hạng đất định giá đất: Dựa két phân hạng định giá đất để xác định trách nhiệm tài người sử dụng đát trước sau đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời sở xác định trách nhiệm người sử dụng đất trình sử dụng đất họ Đối với công tác tra, giải tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định đối tượng đăng ký, xử lý triệt để tồn lịch sử để lại, tránh tình trạng sử dụng đất quản lý Nhà nước Như vậy, việc đăng ký cấp GCN nằm nội dung chi phối quản lý Nhà nước đất đai Thực tốt việc cấp GCN giúp cho việc thực tốt nội dung khác quản lý Nhà nước đất đai Luận văn nghiên cứu kế thừa thành nhà nghiên cứu trước, có tập trung đánh giá thực trạng giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.3 Xác định vấn đề nghiên cứu xây dựng giả thuyết nghiên cứu 1.3.1 Vấn đề nghiên cứu: Trong trình xem xét tài liệu báo cáo quan chuyên môn, quan sát thực tiễn, xảy nhiều vấn đề công tác đăng ksy đất đai như: việc xác định nguồn gốc đất đai, sách đất đai chưa phù hợp với thực trạng tại, thực trạng mục đích sử dụng đất GCN thực trạng khác nhau… 1.3.2 Xây dựng giả thuyết Cần tìm ngun nhân ảnh hưởng đến cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đát từ đề xuất giải pháp hồn thiện 1.4 Xác lập hệ thống phương pháp giải vấn đề nghiên cứu 1.4.1 Cách tiếp cận Áp dụng cách tiếp cận cục bộ: từ thực tiễn để phân tích, đánh giá, phát vấn đề tồn cơng tác chuyển mục đích sử dụng đát từ đề xuất giải pháp - Tiếp cận cục bộ: nhận định vấn đề từ góc độ người sử dụng đất người quản lý - Tiếp cận toàn cục: nhận định vấn đề từ gốc độ khoa học 1.4.2 Phương pháp nghiên cứu 1.4.2.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu Thu thập tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, số liệu quản lý nhà nước đất đai văn có liên quan 1.4.2.2 Phuơng pháp kế thừa Kế thừa số liệu, tài liệu báo cáo phê duyệt, đồng thời bổổ sung đề số liệu phù hợp với nội dung nghiên cứu 1.4.2.3 Phương pháp xử lý số liệu Trên sở tài liệu, số liệu thu thập tiến hành chọn lọc, xếp lựa chọn thông tin phù hợp với chuyên đề Sử dụng phần mềm Excel để phân tích, tổ hợp sử lý số liệu điều tra thu thập 1.4.2.4 Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh so sánh lý thuyết thực tiễn, yêu cầu đặt đề tài điều kiện cụ thể địa phương q trình thực cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận Tiến hành so sánh chuỗi số liệu từ phân tích biến động qua thời kỳ từ năm 2015 đến năm 2020 liên quan đến cấp giấy chứng nhận từ rút hiệu đạt sau thực 1.4.2.5 Phương pháp đánh giá Đánh giá tình hình cấp GCN địa phương, việc thực chủ trương Đảng Nhà nước 10