Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn việt quang huyện bắc quang tỉnh hà giang từ năm 2015 đến năm 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BẾ THỊ THANH NGA NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG TỪ NĂM 2015 ĐẾN NĂM 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BẾ THỊ THANH NGA NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG TỪ NĂM 2015 ĐẾN NĂM 2016 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học thân tơi, cơng trình thực thời gian Các số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn cám ơn Các thông tin tài liệu luận văn ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Bế Thị Thanh Nga năm 2017 ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn nỗ lực thân, nhân nhiều giúp đỡ cá nhân tập thể Do tơi muốn bày tỏ lịng cảm ơn tới tất cá nhân, đơn vị giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Trước tiên tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS Vũ Thị Thanh Thủy tận tình bảo, giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới UBND thị trấn Việt Quang, Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Bắc Quang, Văn phịng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bắc Quang tạo điều kiện giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô dã truyền đạt kiến thức cho suốt trình thực tập Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp tơi khơng tránh khỏi thiếu sót Kính mong đóng góp bảo thầy, để Luận văn tốt nghiệp hoàn thiện Một lần xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Bế Thị Thanh Nga năm 2017 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lý luận 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 1.1.3 Cơ sở khoa học 1.2 Các quy định liên quan đến giá đất 10 1.2.1 Giá đất định giá đất 10 1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 12 1.2.3 Phương pháp định giá đất 14 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 15 1.3 Các phương pháp định giá đất Thế giới Việt Nam 20 1.3.1 Các phương pháp định giá đất Thế giới 20 1.3.2 Các phương pháp định giá đất Việt Nam 22 1.3.3 Xu biến động giá đất thị trấn Việt Quang 26 1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 27 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.2 Phạm vi nghiên cứu 30 2.3 Nội dung nghiên cứu 30 2.3.1 Điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Việt Quang 30 iv 2.3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thị trấn Việt Quang 30 2.3.3 Thực trạng giá đất quy định thị trấn Việt Quang năm 2015 - 2016 30 2.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Việt Quang từ năm 2015 đến năm 2016 30 2.3.5 Đề xuất số giải pháp 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32 2.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường 33 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 33 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Việt Quang 41 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn thị trấn Việt Quang 42 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 42 3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 47 3.2.3 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ thị trấn Việt Quang 48 3.3 Thực trạng giá đất quy định địa bàn thị trấn Việt Quang 49 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Việt Quang 50 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 50 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 56 3.4.3 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số 58 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 59 3.4.5 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 61 3.4.6 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất 62 3.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất thị trấn Việt Quang 63 3.6 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao lưc quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thị trấn Việt Quang 64 v KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 66 Kết luận 66 Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 PHỤ LỤC 70 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản CNTB Chủ nghĩa tư CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa CN XD Cơng nghiệp xây dựng ĐVT Đơn vị tính GTSX Giá trị sản xuất GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế - xã hội 10 TM-DV Thương mại - Dịch vụ 11 UBND Ủy ban nhân dân 12 VNĐ Việt Nam đồng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Giá trị sản xuất thị trấn Việt Quang giai đoạn 2012 - 2016 38 Bảng 3.2 Cấp giấy chứng nhận QSD đất từ năm 2015 - 2016 49 Bảng 3.3 Giá đất Nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2015 đến 2016 49 Bảng 3.4 Giá đất đường phố nhóm I 50 Bảng 3.5 Giá đất đường phố nhóm II 52 Bảng 3.6 Giá đất đường phố nhóm III 53 Bảng 3.7 Chênh lệch giá đất trung bình nhóm đường phố 55 Bảng 3.8 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 57 Bảng 3.9 Tình hình biến động dân số 58 Bảng 3.10 Đặc điểm số khu dân cư 59 Bảng 3.11 Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án 60 Bảng 3.12 So sánh ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất nhóm hình thể tốt hình thể xấu 62 Bảng 3.13 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất 62 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thị trấn Việt Quang 35 Hình 3.3 Một góc trung tâm thị trấn Việt Quang 40 Hình 3.4 Diện tích, cấu sử dụng đất thị trấn Việt Quang năm 2016 48 Hình 3.5 So sánh chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường nhóm đường phố loại I 51 Hình 3.6 So sánh chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường nhóm đường phố loại II 52 Hình 3.7 So sánh chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường nhóm đường phố loại III 54 Hình 3.8 Mức độ ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 56 Hình 3.9 Mức độ ảnh hưởng vị trí nhóm đường phố loại II loại III 57 Hình 3.10 Giá đất trung bình khu dân cư trước sau thực xong dự án quy hoạch 61 Hình 3.11 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị trấn Việt Quang 63 60 Bảng 3.11 Giá đất khu dân cư trước sau thực hiện dự án Đơn vị: 1.000/m2 Giá đất TB Mức (1.000/m2) chênh lệch Khu dân cư Bắt đầu Sau thực Chênh đơn giá quy hoạch hiện QH (1.000 đ/m2) 543 1.087 544 565 1.304 739 554 1.195 641 960 3.500 2.540 956 3.800 2.844 958 3.650 2.692 Khu dân cư tổ Giá đất trung bình Khu dân cư tổ Giá đất trung bình (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua bảng 3.11 thấy rõ ảnh hưởng khu quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sôi động Sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường khu đất tăng cao so với thời gian thời kỳ quy hoạch Quy hoạch khu dân cư yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu dân cư lân cận Tùy theo sở hạ tầng, mức độ thuận lợi phố mà giá đất tăng khác nhau, khu dân cư tổ đầu tư sở hạ tầng đồng hơn, gần trường học (Tiểu học Nguyễn Huệ THCS Nguyễn Huệ) giá đất đặc biệt tăng cao sau dự án quy hoạch hồn thành (tăng 2.692 nghìn đồng/m2) 61 Hình 3.10 Giá đất trung bình khu dân cư trước sau thực hiện xong dự án quy hoạch 3.4.5 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Qua điều tra thị trường ta thấy đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiến, hướng đất, khoảng cách tới đường phố…Đây đặc điểm tự nhiên đất, chúng ảnh hưởng đến tâm lý người dân Thửa đất có quy mơ vừa khoảng 80 - 120 m2 bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹp chủ yếu hình chữ nhật hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng, nhiều góc cạnh bán với giá thấp (Bảng 3.12) Qua bảng 3.12 nhận thấy chênh lệch giá đất có hình thể tốt đất có hình thể xấu loại đường phố, vị trí lớn Những đất có hình xấu khó bán hơn, giá đất nhỏ nhiều so với đất có hình thể tốt 62 Bảng 3.12 So sánh ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất nhóm hình thể tốt hình thể xấu Đơn vị tính: 1.000 đ/m2 Độ Giá bán rộng mặt Ngõ tổ 12 Hình Hình tiền thể thể (m) tốt xấu - 4.048 2.500 5-7 Đường QL 279 Chênh lệch Hình Hình thể thể tốt xấu Đường QL Chênh Hình lệch thể tốt Hình thể Chênh xấu lệch 1.548 7.000 4.800 2.200 19.318 18.261 1.057 280 7.381 6.000 1.381 19.545 18.500 1.045 1.950 7.400 6.080 1.320 20.435 19.250 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) 1.185 4.130 3.850 > 7m 6.000 4.050 3.4.6 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất Qua khảo sát thực tế cho thấy mua nhà đất người mua thường để ý đến đất có mặt tiền quay hướng Nam, Đông Nam hướng lại, quan niệm từ xưa “ Lấy vợ hiền hòa, chọn nhà hướng Nam hay “nhà hướng Nam khơng làm có” Do yếu tố hướng đất ảnh hưởng đến giá đất đai Bảng 3.13 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất Đơn vị tính: 1.000 đ/m2 Độ Giá bán Đường QL rộng mặt tiền Đường QL 279 Ngõ tổ 12 Hướng Hướng Chênh Hướng Hướng Chênh Hướng Hướng Chênh xấu lệch tốt xấu lệch tốt xấu lệch - 19.318 19.000 318 7.000 6.818 182 4.048 3.750 298 5-7 19.545 19.000 545 7.381 7.000 381 4.130 4.000 130 20.435 19.850 585 7.400 7.212 188 6000 5.885 115 (m) > 7m tốt (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) 63 Bảng 3.13 cho thấy hướng tốt có giá cao hướng xấu, dao động từ 100 - 600 nghìn đồng/m2 Sự chênh lệch giá khơng lớn đất có hướng xấu thường khó bán hơn, hướng tốt thuận lợi cho sinh hoạt, làm ăn yếu tố mang tính tâm linh đa số người dân 3.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất thị trấn Việt Quang Việt Quang thị trấn có chuyển dịch kinh tế mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa nhanh, sở hạ tầng ngày hồn thiên Giá đất Việt Quang có khả sinh lợi cao tăng giá nhanh tương lai, điều thu hút nguồn tiền lớn từ người dân huyện vùng lân cận đầu tư vào mua đất Việt Quang Qua thu thập số liệu điều tra vấn mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất thị trấn Việt Quang, quy ước tương ứng với mức độ quan trọng 1,2,3,4,5,6 mức điểm 6,5,4,3,2,1 Sau xử lý số liệu, ta kết đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố thông qua hình 3.11 Hình 3.11 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị trấn Việt Quang Hình 3.11 cho thấy, địa bàn thị trấn Việt Quang yếu tố đường phố có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất (26,95%), yếu tố dân số có ảnh hưởng thấp 64 (8,67%) Các đất gần trục đường chính, nơi có sở hạ tầng tốt thuận lợi cho kinh doanh sinh hoạt, có khả sinh lời cao, giá đất cao Các đất có vị trí trung tâm có giá đất gấp nhiều lần so với đất vị trí cận trung tâm xa trung tâm, đất vị trí mặt tiền giá cao gấp đơi vị trí 2, 3, 4, sâu vào ngõ giá đất thấp Các yếu tố lại ảnh hưởng đến giá đất ảnh hưởng mức thấp 3.6 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao lưc quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thị trấn Việt Quang Thực tế giá đất UBND tỉnh Hà Giang ban hành thấp so với giá thị trường, đặc biệt giá đất thị trường gia tăng nhanh chênh lệch lớn Trong kinh tế thị trường, giá đất yếu tố thường xuyên biến động quy định giá đất áp dụng cho năm chưa theo kịp với biến động giá đất thị trường Để đảm bảo giá BĐS phản ánh giá trị cần trả lại chức định giá đất cho thị trường Trước mắt giá đất cần thể thước đo giá trị tài sản thể công cụ phân phối nguồn lực tài quan quản lý với người sử dụng đất Trên sở nghiên cứu đó, tơi đề xuất số giải pháp sau để đảm bảo việc xác định giá đất sát với giá thị trường Thứ nhất, giải pháp sách pháp luật quản lý nhà nước giá đất: - Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật nghiên cứu, bổ sung thêm quy định, hướng dẫn chi tiết để phục vụ cho công tác định giá đất - Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng liệu đất đai bất động sản đáp ứng cho tất tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao dịch bất động sản việc quản lý bất động sản quan nhà nước Nhà nước phải mua thông tin xây dựng giá đất sát thị trường Có vậy, bảng giá đất địa phương xây dựng sát với giá thị trường có tác dụng thực tiễn - Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch khơng ổn định thiếu sót, ý giám sát công tác thực quy hoạch, kế hoạch 65 - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao Thứ hai, nâng cao lực chuyên môn: Để tổ chức định giá hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi người làm cơng tác vừa phải có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT - XH Do đó, địa phương cần phải trọng đào tạo chuyên môn tư vấn, định giá đất Thứ ba, giải pháp đẩy lùi tiêu cực giá đất tại địa phương - Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch bất động sản: Đẩy nhanh tốc độ giải hồ sơ cho người dân quan hành nhà nước - Đối với nạn đầu đất đai: Có phối hợp quan quản lý nhà nước đất đai quan thuế, đưa hình thức thu thuế lệ phí phù hợp - chìa khóa để điều tiết thị trường, khuyến khích hoạt động đầu tư, sử dụng đất mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng đất trái phép dựa nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ trì sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sử dụng nhiều mức thuế cao giao dịch đất đai phải chịu thuế chuyển quyền thuế giá trị gia tăng 66 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận - Thị trấn Việt Quang có vị trung tâm huyện Bắc Quang với hệ thống giao thông đồng bộ, đầu mối quan trọng tỉnh với tỉnh khác Trong năm qua, địa bàn huyện Bắc Quang nói chung thị trấn Việt Quang nói riêng tốc độ thị hố diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn - Đối với giá đất thị trường có xu hướng tăng dần, phụ thuộc nhiều thỏa thuận người mua người bán Đồng thời kết khảo sát cho thấy giá thị trường cao giá Nhà nước quy định từ 3,73 - 11,51 lần, mức chênh lệch lớn, đòi hỏi năm tới giá đất quy định cần điều chỉnh hợp lý so với giá đất thị trường - Qua điều tra, khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Việt Quang nhận thấy yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ mà chúng có mối quan hệ với cùng tác động lên giá đất Các yếu tố tác động đến biến động giá đất: (1) yếu tố đường phố, (2) yếu tố vị trí, (3) yếu tố dân số, (4) yếu tố quy hoạch, (5) yếu tố chiều rộng mặt tiền (6) yếu tố hướng đất Trong đó, yếu tố đường phố địng góp 26,95%, yếu tố vị trí đóng góp 23,71%, yếu tố dân số đóng góp 8,67%, yếu tố quy hoạch đóng góp 19,62%, yếu tố chiều rộng mặt tiền đóng góp 9,33%, yếu tố hướng đất đóng góp 11,71% Như vậy, thị trấn Việt Quang, yếu tố đường phố vị trí hai yếu tố có ảnh hưởng nhiều đến giá đất Yếu tố dân số có tác động khơng lớn đến giá đất Đề nghị - Từng bước hồn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Cần thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường bất động sản nhà đất địa bàn thị trấn Việt Quang để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý 67 - UBND huyện, UBND thị trấn nên tổ chức lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho cán công tác định giá đất quản lý thị trường - UBND huyện cần phối hợp với quan chuyên môn mở trung tâm tư vấn giao dịch bất động sản môi giới nhà đất quản lý quan chun mơn để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Ngọc Anh cs (2016), “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”, Tạp chí Nơng nghiệp PTNT, số 12, tr 26-33 Bộ giáo dục đào tạo (2014), Những nguyên lý Chủ nghĩa Mác Leenin, Nhà xuất Chính trị quốc gia Bộ Tài ngun Mơi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2014a), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 thi hành Luật Đất đai năm 2013 Chính phủ (2014b), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014c), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014d), Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014e), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Huỳnh Văn Chương (2010), Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai 10 Đoàn Quang Duy cs (2013), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012 - 2013”, Tạp chí Khoa học Công nghệ, 109(09), tr 83-88 11 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 12 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia 13 Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1/2005, tr 14-25 69 14 Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 15 Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nơng nghiệp, Hà Nội 16 Nguyễn Thanh Tùng (2014), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 17 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 18 UBND tỉnh Hà Giang (1995), Quyết định số 520/1995/QĐ-UB ngày 07/07/1995 UBND tỉnh Hà Giang việc quy định giá loại đất địa phương 19 UBND huyện Bắc Quang (2014), Phịng Tài ngun Mơi trường Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 20 UBND tỉnh Hà Giang (2014), Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Hà Giang, việc công ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Hà Giang giai đoạn 2015 - 2019 21 UBND huyện Bắc Quang (2015), Chi cục thống kê Bắc Quang Niên giám thống kê huyện Bắc Quang năm 2015 22 UBND thị trấn Việt Quang (2016), Báo cáo số 111/BC-UBND ngày 23/12/2016 UBND thị trấn Việt Quang báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2016 Phương hướng nhiệm vụ năm 2017 23 UBND huyện Bắc Quang (2016), Chi cục thống kê Bắc Quang Niên giám thống kê huyện Bắc Quang năm 2016 24 Viện Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài (2015) https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de-tong-quan-ve-dich-vudinh-gia-bat-dong-san.aspx, ngày 10/05/2016 25 Nguyễn Thị Yến Hoàng Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp chí Khoa học Công nghệ , 98 (10), tr 69-74 70 PHỤ LỤC Phụ lục 01 Tình hình sử dụng đất năm 2012 - 2016 Đơn vị tính: (ha) STT Mục đích sử dụng Mã Tổng diện tích tự nhiên Năm 2012 2013 2014 2015 2016 4.674,24 4.674,24 4.697,52 4.697,52 4.697,52 Đất nông nghiệp NNP 1.1 Đất trồng lúa LUA 233,99 233,99 181,99 191,00 190,99 1.2 Đất trồng hàng năm khác HNK 77,16 76,99 146,96 123,55 123,47 1.3 Đất trồng lâu năm CLN 172,70 172,49 464,84 483,90 481,94 1.4 Đất rừng phòng hộ RPH 1.5 Đất rừng đặc dụng RDD 1.6 Đất rừng sản xuất RSX 1.7 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 25,87 25,86 82,96 41,50 41,46 Đất phi nông nghiệp PNN 324,71 325,10 486,82 474,89 480,38 2.1 Đất quốc phòng CQP 16,53 16,53 16,53 16,53 16,53 2.2 Đất an ninh CAN 1,77 1,77 1,77 1,77 1,77 2.3 Đất khu công nghiệp SKK 2.4 Đất khu chế xuất SKT 2.5 Đất cụm công nghiệp SKN 2.6 Đất thương mại, dịch vụ TMD 2.7 Đất sở sản xuất phi nông SKC nghiệp 2.8 Đất sử dụng cho hoạt động 4.015,80 4.015,43 3.883,95 4.133.49 4129,21 1.667,30 1.800,50 1.682,04 1.641,02 1.641,02 0,00 1.838,78 1.705,60 1.325,16 1.652,52 1.650,33 0,48 7,36 7,36 4,91 4,91 4,91 2,39 2,39 SKS khoáng sản 2.9 Đất phát triển hạ tầng cấp DHT quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã 2.10 Đất có di tích lịch sử - văn hóa DDT 2.11 Đất danh lam thắng cảnh DDL 2.12 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 71 Mục đích sử dụng STT Mã Năm 2012 2013 2014 2015 2016 2.13 Đất nông thôn ONT 2.14 Đất đô thị ODT 118,86 119,25 189,78 195.89 200,90 2.15 Đất xây dựng trụ sở quan TSC 5,65 5,65 5,65 4,78 4,78 DTS 12,87 14,32 14,32 TON 0,5 0,5 0,5 2.16 Đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp 2.17 Đất sở tôn giáo 2.17 2.20 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng Đất sản xuất VLXD, làm đồ gốm 2.21 Đất sinh hoạt cộng đồng 2.22 Đất khu vui chơi, giải trí cơng cộng 2.23 Đất sở tín ngưỡng 2.24 2.25 Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối Đất có mặt nước chuyên dùng Đất chưa sử dụng NTD 2,07 2,07 2,07 3,74 3,74 97,17 97,17 97,17 102,13 102,13 0,34 0,34 0,34 125,53 112,74 112,74 29,70 14,85 14,85 326,79 89,14 87,93 SKX DSH DKV TIN SON 75,30 75,30 MNC CSD 333,73 333,71 (Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Bắc Quang) 72 Phụ lục 02 Mã phiếu: Tỉnh: Hà Giang Huyện: Bắc Quang Thị trấn: Việt Quang PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở Tên chủ sử dụng đất Địa chỉ: Số nhà tổ .thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang Đường: Diện tích đất…………m Vị trí khu vực đất: - Thửa số - Tờ đồ Vị trí tiếp giáp: + Phía Đơng có chiều(dài, rộng) m + Phía Tây có chiều(dài, rộng) m + Phía Nam có chiều(dài, rộng) m + Phía Bắc có chiều(dài, rộng) m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh - Loại đường phố: ghi chữ số (I, II, III, IV,…)hoặc chữ (A, B, C, D,…) loại đường phố đất vào bên: - Vị trí: ghi chữ số (1, 2, 3, 4,…) chữ (A, B, C, D,…) vào bên: Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường giao thông xã, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ: Xã Huyện lộ Tỉnh lộ Quốc lộ Tiếp giáp trục Cách…….m Cách…….m Cách…….m Cách…….m đường Yếu tố pháp lý: đánh dấu (x) vào tình trạng pháp lý đất: 73 - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận QSDĐ - Có giấy chứng nhận QSDĐ Giá đất: - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường… …đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày… tháng … năm…… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường… đ/m2 (loại đất tương tự loại đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất, cùng điều kiện kết cấu hạng tầng…); thời điểm chuyển nhượng: ngày… tháng … năm…… - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất … … đ/m2; thời gian thuê……năm Việt Quang, ngày Cán điều tra tháng năm 2017 Chủ sử dụng đất (Ký tên, ghi rõ họ tên) Bế Thị Thanh Nga 74 Phụ lục 03 PHIẾU PHỎNG VẤN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT Họ tên ông (bà):………………………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Nghề Nghiệp:………………… tuổi……… Dân tộc: Trình độ văn hố: Trình độ chun mơn: Đơn vị công tác:………………………………………………………………… Theo (ông, bà) nguyên nhân chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất là: ( đánh số mức độ quan trọng nguyên nhân theo thứ tự 1,2,3…) - Loại đường phố - Vị trí - Biến động dân số GDP/đầu người - Quy hoạch - Chiều rộng mặt tiền - Hướng đất Họ tên chữ ký ... giá đất quy định thị trấn Việt Quang năm 2015 - 2016 2.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Việt Quang từ năm 2015 đến năm 2016 * Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá. .. LÂM BẾ THỊ THANH NGA NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG TỪ NĂM 2015 ĐẾN NĂM 2016 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành:... dân số đến giá đất - Ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá đất c Nhóm yếu tố cá biệt - Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất - Ảnh hưởng yếu tố hướng đất đến giá đất * Đánh giá mức độ ảnh hưởng