Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố lạng sơn tỉnh lạng sơn giai đoạn 2014 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ MAI ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014-2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ MAI ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014-2015 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Trần Thị Mai Anh ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp q báu nhiều tập thể, cá nhân tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn thạc sỹ Lời đầu tiên, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo - TS Vũ Thị Thanh Thủy người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ bảo tận tình suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài Xin chân thành cảm ơn góp ý thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên toàn thể bạn bè lớp Quản lý đất đai K22B giúp đỡ tơi q trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình lãnh đạo, cán phịng Tài ngun & Mơi trường thành phố Lạng Sơn; Chi nhánh Văn phòng đăng đất đai thành phố Lạng Sơn, UBND phường Vĩnh Trại, UBND phường Hoàng Văn Thụ, UBND phường Tam Thanh, UBND phường Chi Lăng, UBND phường Đông Kinh tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài địa bàn Cảm ơn gia đình, anh, chị, em đồng nghiệp, bạn bè động viên giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Thị Mai Anh iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 3 Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Tổng quan thị trường đất đai 1.1.2 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua 1.1.3 Tổng quan giá đất 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14 1.1.5 Các nguyên tắc định giá đất 17 1.1.6 Các phương pháp định giá đất 21 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 27 1.2.1 Văn trung ương 27 1.2.2 Các văn pháp lý tỉnh Lạng Sơn 27 1.3 Kết nghiên cứu giá đất Thế giới 28 1.3.1 Thị trường đất đai Thế giới 28 1.3.2 Thị trường đất đai Việt Nam 29 1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 34 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 36 iv 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36 2.2 Nội dung nghiên cứu 36 2.3.1 Đánh giá sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Lạng Sơn 36 2.3.2 Đánh giá thực trạng công tác định giá đất giá đất quy định địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2015 36 2.3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn 36 2.3.4 Xác định mức độ quan trọng số yếu tố đến giá đất 36 2.3.5 Đề xuất giải pháp 36 2.3 Phương pháp nghiên cứu 36 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 36 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37 2.3.3 Phương pháp điều tra, vấn theo mẫu phiếu 37 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu 38 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Lạng sơn 39 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 42 3.2 Công tác quản lý đất đai định giá đất thành phố Lạng Sơn 46 3.2.1 Công tác quản lý đất đai 46 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Lạng Sơn 52 3.3.1 Giá đất quy định chung phạm vi nước 52 3.3.2 Giá đất quy định địa bàn thành phố Lạng Sơn 52 3.3.3 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người đến giá đất thành phố Lạng Sơn 56 3.3.4 Ảnh hưởng vị trí đến giá đất 58 v 3.4 Xác định mức độ quan trọng số yếu tố giá đất 65 3.4.1 Yếu tố vị trí 65 3.4.2 Yếu tố sở hạ tầng 66 3.4.3 Yếu tố khác 68 3.5 Đề xuất số giải pháp xác định giá đất sát với giá thị trường địa bàn thành phố Lạng Sơn 70 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 72 Kết luận 72 Đề nghị 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 PHỤ LỤC 76 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ BĐS : Bất động sản BTC : Bộ tài BTNMT : Bộ Tài ngun Mơi trường CNH : Cơng nghiệp hóa CP : Chính phủ CV : Công văn ĐHTN : Đại học Thái Nguyên GCN : Giấy chứng nhận HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng HĐH : Hiện đại hóa KCN : Khu cơng nghiệp KDC : Khu dân cư KĐT : Khu đô thị KHSDĐ : Kế hoạch sử dụng đất KS : Khoáng sản MNCD : Mặt nước chuyên dùng NĐ : Nghị định NN : Nhà nước QĐ : Quyết định QĐ : Quy định QH : Quy hoạch QSDĐ : Quyền sử dụng đất THCS : Trung học sở TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch TTr : Thị trường TTTB Thực tế trung bình UBND : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Một số tiêu kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2014-2015 43 Bảng 3.2 Hiện trạng dân số thành phố Lạng Sơn năm 2015 45 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lạng Sơn năm 2015 47 Bảng 3.4 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2014 đến 2015 54 Bảng 3.5 Tình hình biến động dân số GDP/đầu người 57 Bảng 3.6 Mức chênh lệch giá đất vị trí tuyến Đường phố Trung tâm thành phố Lạng Sơn 59 Bảng 3.7 Mức chênh lệch giá đất vị trí tuyến đường số đường phố: Nguyễn Tri Phương đoạn 1; Đường Bà Triệu; Đường Nhị Thanh; Đường Trần Đăng Ninh đoạn 61 Bảng 3.8 Mức chênh lệch giá đất vị trí tuyến đường số 63đường phố: đường Bắc Sơn; Nguyễn Tri Phương đoạn 2; Đường Lê Hồng Phong đoạn 3; Đường Trần Hưng Đạo đoạn 63 Bảng 3.9 Mức chênh lệch giá đất vị trí tuyến đường số đường phố: Đường Bến Bắc, đoạn 3; Đường Nguyễn Thái Học đoạn 2; Đường Trần Phú, đoạn; Đường Lý Tự Trọng 65 Bảng 3.10 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất tuyến đường Trần Đăng Ninh, đường Tam Thanh, đường Phai Vệ 67 Bảng 3.11 Đánh giá mức độ quan trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Lạng Sơn 69 viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 3.1 Sơ đồ hành thành phố Lạng Sơn 40 Hình 3.2 Cơ cấu nhóm ngành kinh tế GDP TP Lạng Sơn 43 Hình 3.3 Cơ cấu loại đất năm 2015 TP Lạng Sơn 48 63 1/1/2014 đến 31/12/2015 vị trí thuộc trục đường phố Các vị trí thuộc trục đường phố có mức giá Nhà nước quy định năm 2015 dao động từ 5,2 triệu đồng đến 7,2 triệu đồng/m2 Theo kết điều tra giá đất thực tế thể bảng giá đất đường, phố nhóm III cho thấy: mức độ chênh lệch giá thị trường trung bình giá nhà nước quy định có biên độ dao động trung bình, cụ thể sau: Hệ số chênh lệch giá đất thị trường trung bình giá đất nhà nước quy định cao so với đường, phố nhóm năm 2014 cao 1.83 lần thấp 1.42 lần Cùng đoạn đường Hệ số chênh lệch giá đất thị trường trung bình giá đất nhà nước quy định cao so với đường, phố năm 2015 2.77 lần, thấp 1.87 lần Bảng 3.8 Mức chênh lệch giá đất vị trí tuyến đường số đường phố: đường Bắc Sơn; Nguyễn Tri Phương đoạn 2; Đường Lê Hồng Phong đoạn 3; Đường Trần Hưng Đạo đoạn Đường phố Vị trí Đường Bắc Sơn; Nguyễn Tri Phương đoạn 2; Đường Lê Hồng Phong đoạn 3; Đường Trần Hưng Đạo đoạn Giá TT trung bình qua năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2014 2015 2014 2015 10.000 20.000 1,42 2,77 11.000 16.000 1,83 2,5 9.000 12.000 1,8 1,87 10.000 14.000 2,0 2,69 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua điều tra cho thấy, đường phố nằm khu trung tâm thực tế phần lớn đường phố nằm gần chợ nhỏ, tụ điểm khu dân cư, kết hợp buôn bán nhỏ lẻ nên 64 giá thị trường giá quy định có chênh lệch lớn Cùng mục đích sử dụng, có vị trí khác đất vị trí thuận lợi cho mục đích sử dụng giá đất cao Ví dụ đường Nguyễn Tri Phương, đoạn theo điều tra thực tế, giá bất động sản trung bình năm 2014 10.500.000 đồng/m2, năm 2015 tăng 16.160.000 đồng/m2, đoạn đường gần chợ Bờ sông, chợ Đông Kinh, thuận tiện cho việc kinh doanh đo dọc hai bên mặt đường hộ gia đình tận dụng mặt tiền để kinh doanh cho thuê làm cửa hàng 3.3.4.4 Biến động giá đất thuộc đường phố nhóm IV số yếu tố ảnh hưởng Các đường, phố nhóm IV bao gồm: Đường Bến Bắc, đoạn từ đường Nhị Thanh đến hết tường rào bệnh viện Đa khoa tỉnh; Đường Nguyễn Thái Học, đoạn từ Đường Thành đến đường Tổ Sơn; Đường Trần Phú, đoạn từ đường Bắc Sơn đến đường Bà Triệu; Đường Lý Tự Trọng, từ đường Trần Hưng Đạo đến đường Đinh Tiên Hoàng Qua bảng giá đất đường, phố nhóm IV cho thấy, thời gian từ năm 2014 đến năm 2015, mức chênh lệch giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định có nơi giữ ngun, khơng thay đổi giá trị Có nơi tăng dần theo năm tất vị trí Hệ số chênh lệch giá đất thị trường trung bình giá đất nhà nước quy định cao so với đường, phố nhóm năm 2014 2.28 lần thấp 1.3 lần Cùng đoạn đường Hệ số chênh lệch giá đất thị trường trung bình giá đất nhà nước quy định cao so với đường, phố năm 2015 2.28 lần, thấp 1.57 lần Qua điều tra cho thấy, giá đất số tuyến đường không tăng giá chuyển nhượng thực tế giá đất Nhà nước quy định đường Bến Bắc, đường Nguyễn Thái Học, đường Lý Tự Trọng đoạn đường Nhà nước đầu tư, không thuận lợi cho việc kinh doanh mà hộ gia đình đa phần sử dụng mục đích làm đất 65 Bảng 3.9 Mức chênh lệch giá đất vị trí tuyến đường số đường phố: Đường Bến Bắc, đoạn 3; Đường Nguyễn Thái Học đoạn 2; Đường Trần Phú, đoạn; Đường Lý Tự Trọng Giá TT trung bình qua năm Đường phố Vị trí (1000 đ/m²) Mức chênh lệch [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2014 2015 2014 2015 8.000 11.000 2,28 3,14 6.500 13.000 1,83 2,5 Trần Phú, đoạn; Đường 9.000 8.000 3,0 1,77 Lý Tự Trọng 6.000 7.000 3,2 2,00 Đường Bến Bắc, đoạn 3; Đường Nguyễn Thái Học đoạn 2; Đường (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) 3.4 Xác định mức độ quan trọng số yếu tố giá đất 3.4.1 Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí đất yếu tố định theo lí thuyết thực tế Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực, vị trí đường phố mối quan hệ tổng thể với đường phố khác thành phố, cuối vị trí đường phố Các đất nằm dọc theo đường phố VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao Thêm vào đó, đất lại gần cơng trình cơng cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, cơng viên, ) mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí lý thuyết chung đặc trưng cho đất, định tất môi trường xung quanh kèm Trong đường phố, đất có khoảng cách đến trung tâm thành phố gần mang lại khả sinh lợi cao giá đất vị trí ln ln cao Giá đất thị trường tuyến đường, đoạn đường có chênh lệch lớn có khoảng cách đến trung tâm thành phố khác Về điều kiện 66 sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị đất, đời sống người dân ngày nâng cao nhu cầu điều kiện sống đa dạng Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất vị trí tuyến đường phố so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại VT1 có giá cao gần mặt đường lớn người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ VT1, VT2 Các đất VT3, VT4 chủ yếu dùng để Vì vậy, mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khơng thể rõ rệt loại vị trí Thực tế người dân sống vị trí trung tâm chấp nhận mơi trường sống khói bụi, tiếng ồn đất có khả sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh 3.4.2 Yếu tố sở hạ tầng 3.4.2.1 Yếu tố sở hạ tầng xã hội Nhu cầu sở hạ tầng xã hội vấn đề ảnh hưởng nhiều đến giá đất Cả vị trí thuộc nhóm đường chịu ảnh hưởng yếu tố Thành phố Lạng Sơn phấn đấu với mục tiêu trở thành đô thị loại II nên nhu cầu sở hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí… quan tâm nhiều Theo điều tra khảo sát, hai lô đất vị trí thuộc đường Lê Lợi đoạn 1, lơ đất thứ vị trí đẹp, đất hình chữ nhật, mặt tiền 5m, diện tích 70,7 m2 không gần trường học, bệnh viện xa chợ nên có giá thị trường năm 2014 24 triệu đồng/m2, lô thứ hai gần trường học, chợ trạm y tế, đất có hình thang xi, mặt tiền 4,5m, diện tích 76,8m2 có giá 50 triệu đồng/m2 Nhìn chung, vị trí đất có dân cư sinh sống, người dân thường quan tâm nhiều đến nhu cầu sở hạ tầng xã hội 67 3.4.2.2 Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật Mật độ phát triển kết cấu hạ tầng có tác động lớn đến giá đất Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị đất đai có Việc phát triển sở hạ tầng thể thông qua phát triển hệ thống đường giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống phịng cháy chữa cháy, hệ thống an tồn lao động… Việc giá đất tăng khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý người sử dụng Khi mua nhà, đất ý đến sở hạ tầng: đường giao thơng hồn chỉnh đến mức nào? Hệ thống dịch vụ cấp thoát nước xây dựng sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sang lắp đặt với quy mô gì? Đó nhân tố tác động trực tiếp đến giá trị sử dụng đất vị trí đất Nhờ có phát triển hệ thống sở hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai dễ dàng hơn, đáp ứng thỏa mãn nhu cầu khác người sử dụng đất Thành phố Lạng Sơn có lợi phát triển kinh tế thương mại có khu kinh tế cửa cộng thêm giao thông thuận lợi nên việc buôn bán, lưu thông hàng hóa sơi động Hoạt động thương mại kết hợp với du lịch dịch vụ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, nâng cao mức sống nhân dân kéo theo nhu cầu đất đai tăng lên làm tăng giá đất địa bàn thành phố Bảng 3.10 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất tuyến đường Trần Đăng Ninh, đường Tam Thanh, đường Phai Vệ Độ rộng mặt tiền (m) Giá bán (1000 đ) Đoạn I Đoạn II Đoạn III - 10 25.000 25.000 18.000 15 25.000 25.000 18.000 36m 50.000 48.000 25.000 Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn 68 3.4.3 Yếu tố khác Ngồi yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất Các yếu tố xã hội: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Những khu phố có cơng tác đảm bảo an ninh tốt, dịch vụ xã hội đầy đủ, trình độ dân trí cao, phong tục tập qn có truyền thống tốt đẹp tác động đến tâm lý người mua, làm cho nhiều người muốn ổn định chỗ khu phố tăng lên khiến giá đất tăng theo Yếu tố quy hoạch: Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung cầu bị phá vỡ Qua điều tra cho thấy, khu vực có dự án quy hoạch, khu thị, xây dựng trường học, chợ, làm cho mật độ dân số khu vực tăng lên, kèm theo giá đất tăng theo Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sơi động Sau hồn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường đẩy lên cao, kể khu vực lân cận dự án giá đất tăng lên Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đơng Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường BĐS bị đóng băng Mặt khác, giá đất bị ảnh hưởng giá mặt hàng khác thị trường, đặc biệt ảnh hưởng giá vàng Việc giá vàng liên tục tăng lên qua năm dẫn đến số phận người dân có xu hướng đầu cơ, tích lũy vàng nhằm thu lợi nhanh thuận tiện 69 giao dịch Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Yếu tố pháp lý đất: Mục đích sử dụng đất yếu tố mang tính chất pháp lý ghi rõ GCNQSDĐ Những đất có đầy đủ yếu tố pháp lí, có giá trị cao GCNQSDĐ số giấy tờ cơng nhận tương đương giá đất cao Thực tế người dân tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có đảm bảo chắn pháp lý sử dụng đất Trong đất điều tra có lượng không nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh Điều khơng trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn đường tiến hành điều tra Các giao dịch ngầm khơng thơng qua quyền đất khơng có đầy đủ pháp lý thành công mức giá thấp so với đất có điều kiện tương tự có đầy đủ giấy tờ hợp pháp Mặt dân trí nâng cao có tác động tích cực, người dân tự giác chấp hành sách Nhà nước họ hiểu quyền lợi đảm bảo Mức độ quan trọng đánh giá trình bày qua bảng: Bảng 3.11 Đánh giá mức độ quan trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Lạng Sơn STT Yếu tố ảnh hưởng Tổng số điểm đánh giá Xếp loại Vị trí đất 111 Cơ sở hạ tầng 234 Yếu tố pháp lý 313 Mật độ dân số 412 (Nguồn: Kết phiếu điều tra) 70 Theo kết nghiên cứu cho thấy giá đất hình thành sở tác động nhiều yếu tố hai yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều yếu tố vị trí lơ đất yếu tố sở hạ tầng Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 3.5 Đề xuất số giải pháp xác định giá đất sát với giá thị trường địa bàn thành phố Lạng Sơn * Hoàn tất thủ tục đáp ứng nhu cầu thực quyền chuyển quyền người sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Các quan QLĐĐ ban ngành có liên quan cần tạo hành lang pháp lý thơng thống điều kiện thuận lợi nhằm mục đích để: - Thúc đẩy nhanh q trình chuyển nhượng quan hệ giao dịch dân thành quan hệ thương mại, dịch vụ theo hướng khuyến khích đầu tư làm tăng giá trị sử dụng đất đai sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt đáp ứng nhu cầu chuyển đổi cấu kinh tế, phân công lại lao động - Việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cần khuyến khích với cải tiến thủ tục kê khai, đăng ký, đảm bảo thơng thống gắn liền với tn thủ pháp luật - Việc chấp QSDĐ cần pháp luật qui định chi tiết quyền nghĩa vụ bên quan hệ tín dụng quan hệ phải chịu giám sát chặt chẽ Nhà nước với phương thức định giá, đăng ký chấp giải chấp - Việc góp vốn giá trị QSDĐ hình thức mới, giúp cho người có quyền sử dụng đất dùng đất đai để tham gia kinh doanh, khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng đòi hỏi pháp luật phải có qui định chi tiết giá đất, chế độ quản lý, sử dụng đất, cổ phần, quyền nghĩa vụ người góp cổ phần QSDĐ, việc phân chia lợi nhuận 71 - Tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai bao gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động thật thuận tiện để đảm bảo giao dịch đất đai phải đăng ký thời hạn quy định, không dao dịch vô hiệu khơng hợp pháp + Đối với tình trạng đóng băng thị trường QSDĐ, quan có thẩm quyền cần: - Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch không ổn định thiếu sót, ý giám sát cơng tác thực quy hoạch, kế hoạch - Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao 72 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Phạm vi nghiên cứu thành phố Lạng Sơn với tổng diện tích 7.811,14 ha, đó: Đất nơng nghiệp có diện tích 5677,8 chiếm 72,7% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nơng nghiệp có diện tích 2061,0 ha, chiếm 26,4% tổng diện tích đất tự nhiên, đất chưa sử dụng 72,4 ha, chiếm 0,9% tổng diện tích đất tự nhiên Địa điểm cụ thể nghiên cứu tuyến đường Trần Đăng Ninh, Tanh Thanh, Phai Vệ, Nguyễn Tri Phương, Bà Triệu, Nhị Thanh, Lê Hồng Phong, Trần Hưng Đạo, Nguyễn Thái Học, Trần Phú có hội tụ đầy đủ yếu tố sở hạ tầng, thuận lợi kinh doanh tuyến đường chọn vị trí để nghiên cứu Sự chênh lệch giá vị trí dao động từ 1,25 đến 2,2 lần, tùy theo tuyến (phụ thuộc vào thuận lợi vị trí) Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định tương đối cao từ 1,25 đến 3,2 lần chứng tỏ công tác xây dựng giá đất hàng năm chưa tốt Các yếu tố làm ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu thuận lợi khả kinh doanh buôn bán, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống Đề nghị Tăng cường quản lý giá đất sát với thời điểm, thị trường BĐS sơi động, điều giúp cho Nhà nước xây dựng giá sát với giá thị trường, hạn chế tối đa nạn đầu tăng thêm nguồn thu cho ngân sách địa phương Thành phố cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất phải phù hợp với thực tế, sát với giá 73 chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Giáo dục Đào tạo (2008), Giáo trình kinh tế trị Mác - Lênin, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội Bộ Tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ TNMT (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 hướng dẫn thực Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 23/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư Trần Minh Đăng, Trần Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ Lương Văn Hinh, Nguyễn Ngọc Nơng, Nguyễn Đình Thi (2002), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai, NXB Nơng nghiệp Hà Nội Trịnh Hữu Liên ctv (2014), Giáo trình Định giá đất, NXB Khoa học Kỹ thuật 10 Lê Thị Phương (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 11 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1987), Luật Đất đai 1987, NXB Bản đồ 12 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993),Luật Đất đai 1993, NXB Bản đồ 13 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003),Luật Đất đai 2003, NXB Bản đồ 75 14 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, NXB Bản đồ 15 Nguyễn Kim Sơn (2000), Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Báo cáo khoa học chuyên đề 1, Tổng cục địa 16 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 17 Nguyễn Thị Thảo (2012), Khảo sát ảnh hưởng quy hoạch yếu tố khác đến thị trường nhà đất thành phố Cần Thơ 18 UBND tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 Ban hành quy định giá loại đất năm 2011 địa bàn tỉnh Lạng Sơn 19 UBND tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 21/12/2011 Ban hành quy định giá loại đất năm 2012 địa bàn tỉnh Lạng Sơn 20 UBND tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 Ban hành quy định giá loại đất năm 2013 địa bàn tỉnh Lạng Sơn 21 UBND tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 Ban hành quy định giá loại đất năm 2014 địa bàn tỉnh Lạng Sơn 22 UBND tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014 Ban hành quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn 23 UBND tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 05/12/2015 Ban hành Bảng giá đất điều chỉnh địa bàn tỉnh Lạng Sơn 24 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2014, 2015), Sổ mục kê 2014, 2015 25 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), "Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011", Tạp chí KH CN, Đại học Thái Nguyên 76 PHỤ LỤC Phường: Thành phố Lạng Sơn Mã phiếu:……… PHIẾU ĐIỀU TRA THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Xin Ơng/Bà vui lịng cho biết thơng tin vấn đề trả lời đánh dấu vào câu trả lời phù hợp với ý kiến Ông/Bà) I THÔNG TIN CHUNG CHỦ HỘ Họ tên chủ hộ: (Nam, Nữ): Năm sinh: Dân tộc: Trình độ học vấn : Nghề nghiệp: Địa chủ sử dụng đất : Số nhân hộ: II THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Địa đất: Số nhà: Ngõ Đường phố: Tổ: Phường: Thuộc khu dân cư quy hoạch: Có Khơng Số thửa: .; Tờ đồ số: Tổng diện tích: . m2; Trong đó: Đất ở: m2; Kích thước - Hình dạng: - Kích thước mặt tiền: .m; mặt sau: m; Chiều sâu đất: .m - Hình dạng (hình chữ nhật, hình bình hành, hình vng, hình thang, hình đa giác ): Hướng lơ đất: Hiện trạng sử dụng: Ở Cho thuê Kinh doanh Khoảng cách từ đất đến: - Đường: .; Khoảng cách: m - TT thành phố/thị: m; Bệnh viện:  m; Cơ sở giáo dục: m; Chợ: m; - Trung tâm xã/phườngm - Các yếu tố đặc thù khác (nhiều mặt đường, cổng chợ, trường học ): 77 Tình trạng pháp lý đất chuyển nhượng: - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch ổn định - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch phải giải tỏa - Khơng có giấy tờ hợp lệ Điều kiện môi trường: - An ninh: Đảm bảo: Trung bình: Khơng đảm bảo - Mơi trường: Trong lành Trung bình: Ơ nhiễm: 10 Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung khu vực có bất động sản điều tra: - Giao thơng: Tốt Trung bình Kém - Cấp nước: Tốt Trung bình Kém - Điện: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém III CÁC THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Nhà ở: Loại nhà: ; Cấp nhà:.; Năm xây dựng: Diện tích xây dựng: m2; Số tầng:.; Diện tích sàn sử dụng:  m2 Giấy phép xây dựng: Có Khơng IV.GIÁ TRỊ THỬA ĐẤT Giá trị thị trường đất:triệu đồng/m2 V Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố sau đến giá trị đất (Đánh giá mức độ ảnh hưởng từ đến 8) Vị trí đất Cơ sở hạ tầng Yếu tố quy hoạch Môi trường Mật độ dân số Yếu tố pháp lý Trân trọng cảm ơn ông/bà tham gia vấn! Thái Nguyên, ngày .tháng năm 2016 Chủ sử dụng đất Người điều tra ... NÔNG LÂM TRẦN THỊ MAI ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014- 2015 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành: 60... đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn từ làm sở đề xuất giải pháp điều chỉnh giá. .. 2.3.2 Đánh giá thực trạng công tác định giá đất giá đất quy định địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2015 2.3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn 2.3.4