Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến sự mong muốn mua nhà đất ở tp hồ chí minh

Đại Học Quốc Gia TP.Hồ Chí Minh TRƯỜNG ĐẠI HỌC BAÙCH KHOA PHÙNG DUY KHANG NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ MONG MUỐN MUA NHÀ ĐẤT Ở TP.HCM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP MÃ SỐ NGÀNH: 12.00.00 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP.HỒ CHÍ MINH, THÁNG 11 NĂM 2004 CÔNG TRÌNH ĐƯC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học: TIẾN SĨ VÕ VĂN HUY Cán chấm nhận xét 1: Cán chấm nhận xét 2: Luận văn thạc só bảo vệ HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày tháng năm 2004 Trang BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA COÄNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập – Tự – Hạnh Phúc -oOo - NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên Ngày tháng năm sinh Chuyên ngành Khóa : PHÙNG DUY KHANG : 20/11/1976 : Quản trị doanh nghiệp : 2001 Giới tính : Nam Nơi sinh : Cần Thơ I TÊN ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ MONG MUỐN MUA NHÀ ĐẤT Ở TP.HCM II NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: - Thị trường địa ốc TP.HCM - Áp dụng lý thuyết vào thị trường địa ốc - Các yếu tố có ảnh hưởng đến mong muốn mua nhà đất TP.HCM - Kết luận kiến nghị III IV V VI VII NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 30/11/2004 HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TIẾN SĨ VÕ VĂN HUY HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ NHẬN XÉT 1: HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ NHẬN XÉT 2: CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CÁN BỘ PHẢN BIỆN CÁN BỘ PHẢN BIỆN Nội dung đề cương luận án thông qua Hội Đồng Chuyên Ngành Ngày tháng năm 2004 PHÒNG ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC CHỦ NHIỆM NGÀNH Trang LỜI CẢM ƠN FG Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Khoa Quản Lý Công Nghiệp – Trường Đại Học Bách Khoa truyền đạt cho kiến thức quý báu suốt thời gian qua Tôi đặc biệt bày tỏ lòng tri ân đến Thầy Võ Văn Huy tận tình hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu thực Luận văn Con xin cảm ơn Ba Mẹ quan tâm lo lắng tạo điều kiện cho việc học tập Cám ơn tất bạn bè giúp đỡ, động viên thời gian học tập, nghiên cứu TP.Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 11 năm 2004 Học viên Phùng Duy Khang Lớp Cao học QTDN – Khóa 12 Khoa Quản Lý Công Nghiệp Trang TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Hiện nay, bất động sản thừa nhận loại hàng hóa phải tuân theo quy luật thị trường hàng hóa Thị trường địa ốc TP.HCM trở nên chuyên nghiệp ngày cạnh tranh Như để tồn thành công thị trường địa ốc nhà đầu tư, nhà kinh doanh, nhà tài trợ lónh vực địa ốc phải quan tâm nhiều đến công tác tiếp thị Để có định tiếp thị cần phải có thông tin thị trường, khách hàng, yếu tố ảnh hưởng đến việc mua nhà đất khách hàng Trong luận văn, mô hình nghiên cứu xây dựng để thu thập, xử lý liệu đưa kết luận, kiến nghị Các kết nghiên cứu làm sở cho kế hoạch tiếp thị, đầu tư địa ốc Dữ liệu thu thập khách hàng đến trung tâm địa ốc để tìm mua nhà đất Dữ liệu xử lý phần mềm SPSS 12.0 nhằm xác định vấn đề như: - Quan hệ mức tích lũy khách hàng định chọn loại nhà - Quan hệ mức tích lũy khách hàng mức độ sử dụng dịch vụ - Quan hệ mức tích lũy khách hàng chọn hình thức toán (Các mối quan hệ có mức độ nào?) - Sự ảnh hưởng yếu tố: độ tuổi, tình trạng nhà hôn nhân ảnh hưởng mong muốn khách hàng Để đưa vấn đề Luận văn dựa hai sở: - Lý thuyết: lý thuyết tiếp thị lý thuyết Maslow - Thực tế: Dựa vào kết khảo sát tình hình thị trường địa ốc TP.HCM, quan sát vấn khách hàng, nhân viên kinh doanh Các công cụ thống kê như: crosstab, anova phương trình hồi quy sử dụng để xử lý liệu Cuối cùng, Luận văn đưa kết luận vấn đề kiến nghị vấn đề tiếp thị thị trường địa ốc Trang MỤC LỤC Giới thiệu Nhiệm vụ luận văn thạc só Lời cảm ơn Tóm tắt luận văn thạc só Muïc luïc Chương 1: Giới thiệu tổng quát Chương 2: Cơ sở lý thuyết 15 Chương 3: Mô tả số nét thị trường nhà đất TP.HCM 45 Chương 4: Thiết kế nghiên cứu 69 Chương 5: Phân tích kết 98 Chương 6: Kết luận kiến nghò 126 Tài liệu tham khảo 134 Lý lịch trích ngang 135 Phuï luïc: Các kết chạy chương trình máy tính 136 Trang Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT Bối cảnh hình thành đề tài: Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế lớn nước, giữ vai trò đầu tàu việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khu vực phía Nam nước Với dân số triệu người cộng với khoảng triệu người dân lưu trú để học tập, làm việc, du lịch…, TP.HCM trở thành nơi có dân số mật độ dân số cao nước Do vấn đề nhà cho người dân vấn đề trọng tâm quyền Thành phố, vừa có tính cấp bách vừa có tính dài hạn nằm kế hoạch phát triển Thành phố TP.HCM nơi quy tụ nhiều luồng vốn đầu tư từ nguồn khác như: Nhà nước, tư nhân, nước Những nguồn vốn đầu tư vào yếu tố sản xuất như: đất đai, nhà cửa, nhân lực, máy móc, công nghệ,… chiếm phần đáng kể vốn cho dự án đầu tư vào bất động sản bao gồm: cao ốc, khu dân cư, khu công nghiệp… Việc đầu tư vào sở hạ tầng dự án nhà ở, khu dân cư tạo quỹ nhà lớn, làm tăng nguồn cung cho thị trường nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh Cùng với phát triển kinh tế – xã hội Thành phố, chất lượng sống người dân nâng lên đáng kể Từ nhu cầu nhà người dân tăng lên Khoa Quản lý công nghiệp Trang Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang Công tác chỉnh trang đô thị, giải tỏa nhà ổ chuột, nhà kênh rạch quyền Thành phố đẩy mạnh Việc giải tỏa tái định cư cho hộ dân tạo nhu cầu lớn nhà cho người dân Đầu tư sở hạ tầng nội ngoại thành khu vực đô thị hóa tạo di chuyển nơi người dân từ nội thành ngoại thành đồng thời làm gia tăng giá trị đất đai khu vực này, góp phần làm sôi động thêm thị trường nhà đất TP.HCM Chính sách Nhà nước xây dựng thị trường bất động sản làm cho nhà đầu tư người dân yên tâm bỏ vốn đầu tư, mua nhà Những yếu tố kể cho thấy thời gian tới, thị trường nhà đất TP.HCM tiếp tục sôi động phát triển Sự phát triển thị trường nhà đất tăng yếu tố cạnh tranh doanh nghiệp đầu tư – kinh doanh địa ốc Sự thành công doanh nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đáng kể đầu tư hướng, đáp ứng nhu cầu khách hàng mua nhà Để làm điều cần thiết phải hiểu nhu cầu mong muốn mua nhà khách hàng Cho nên đề tài “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến mong muốn mua nhà đất TP.HCM” đời nhằm góp phần làm sở cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, nhà đầu tư tham khảo trước có định đầu tư – kinh doanh Khoa Quản lý công nghiệp Trang Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang Phát biểu vấn đề: Với xu hướng phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, doanh nghiệp định đầu tư vào dự án bất động cần phải có nghiên cứu tính toán vấn đề liên quan cho dự án Việc nghiên cứu yếu tố cho dự án bất động sản không nằm chữ P tiếp thị: Product, Price, Promotion, Place Để định kế hoạch kinh doanh nhà đầu tư cần phải có thông tin quy hoạch, thị trường nhà đất thiếu thông tin hành vi người tiêu dùng Người tiêu dùng định mua nhà đất họ định nào, yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu mong muốn mua nhà đất họ mức độ mạnh yếu yếu tố Cuối giống khác người tiêu dùng số đặc điểm hành vi mua nhà đất hình thành nên phân khúc thị trường Đó điều mà nhà đầu tư muốn biết để chọn lựa phân khúc thị trường lên kế hoạch đầu tư vào loại sản phẩm phù hợp nhóm khách hàng mà nhắm đến Các nhà tài trợ muốn biết điều nhằm thẩm định dự án đầu tư địa ốc Đây vấn đề mà Đề tài nghiên cứu muốn nhắm đến Khoa Quản lý công nghiệp Trang Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Bao gồm: - Nghiên cứu thực tế thị trường địa ốc TP.HCM (nhà đất để ở): đặc điểm vấn đề có liên quan - p dụng lý thuyết marketing, lý thuyết Maslow vào thị trường địa ốc - Thu thập số liệu nhu cầu khách hàng mua nhà đất Sau mô tả: - Một số yếu tố có ảnh hưởng đến mong muốn chọn lựa khách hàng mua nhà đất - Các yếu tố ảnh hưởng với mức độ mong muốn chọn lựa mua nhà đất - Đưa kết luận kiến nghị Từ kết luận này, dự báo khuynh hướng mua nhà đất người tiêu dùng dùng làm thông tin tham khảo cho nhà kinh doanh địa ốc, nhà đầu tư tài trợ dự án địa ốc Phạm vi nghiên cứu: - Địa bàn: Khu vực thuộc Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm quận huyện nội ngoại thành, trừ huyện Củ Chi Cần Giờ - Loại hình bất động sản: Chỉ loại bất động sản phục vụ cho mục đích để ở, bao gồm: nhà phố, biệt thự, đất nhà, hộ chung cư Đề tài nghiên cứu không quan tâm đến loại bất động sản khác như: đất công nghiệp, nhà xưởng, đất canh tác nông nghiệp, đất chờ giải tỏa Khoa Quản lý công nghiệp Trang 10 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang c) TÍCH LŨY THANH TOÁN Nhóm có tích lũy trung bình có xu hướng muốn trả góp nhiều (mean = 1.58), có lẽ thói quen điều kiện kinh tế – xã hội chưa phát triển nên nhiều người muốn trả lần Nhóm có tích lũy cao (mean = 1.45) mức trung dung việc trả lần hay trả góp Nhóm có tích lũy cao đa số muốn trả lần (mean = 1.29), có số người muốn trả góp Nhìn chung việc trả lần có nhỉnh việc trả góp (mean = 1,45) Baûng 5.2.c1 Descriptives THANH TOAN 95% Confidence Interval for N Mean Std Deviation Mean Std Error Lower Bound trung binh Min Max Upper Bound 106 1.5849 49508 04809 1.4896 1.6803 1.00 2.00 cao 99 1.4545 50046 05030 1.3547 1.5544 1.00 2.00 rat cao 92 1.2935 45785 04773 1.1987 1.3883 1.00 2.00 297 1.4512 49845 02892 1.3943 1.5081 1.00 2.00 Total Baûng 5.2.c2 ANOVA THANH TOAN Sum of Mean Squares df Square F Sig 4.185 2.092 8.869 000 Within Groups 69.357 294 236 Total 73.542 296 Between Groups * Kiểm định vấn đề: nhằm xác định có mối quan hệ TÍCH LŨY LOẠI NHÀ không Giả thuyết Ho có mối quan hệ Khoa Quản lý công nghiệp Trang 121 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang Từ kết quả, ta có F = 8.86, mức ý nghóa 2x10-4, nhỏ mức ý nghóa chọn 5% Do ta bác bỏ giả thuyết Ho Kết luận: có mối quan hệ TÍCH LŨY DỊCH VỤ Kiểm định mô hình hồi quy Chọn mức ý nghóa kiểm định 5%, phương pháp Enter (đưa vào lượt), phương trình hồi quy có dạng: MONG MUỐN = f(CÓ NHÀ, ĐỘ TUỔI, HÔN NHÂN) a) Phân tích tương quan Ma trận tương quan cho thấy biến phụ thuộc (MONG MUỐN) hai biến độc lập (CÓ NHÀ ĐỘ TUỔI) có hệ số tương quan âm cao Trong biến (MONG MUỐN) biến (HÔN NHÂN) có hệ số tương quan dương không cao Bảng 5.3.a Correlations MONG HON MUON CO NHA DO TUOI NHAN MONG MUON 1.000 -.500 -.450 216 CO NHA -.500 1.000 255 -.073 DO TUOI -.450 255 1.000 -.037 216 -.073 -.037 1.000 HON NHAN Khoa Quản lý công nghiệp Trang 122 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang b) Phân tích hồi quy Bảng 5.3.b Model Summary(b) Model R R Adjusted Std Error of Square R Square the Estimate 625(a) 391 385 DurbinChange Statistics Watson R Square F Change Change df1 df2 Change 62.758 293 000 61486 391 Sig F 1.881 a Predictors: (Constant), HON NHAN, DO TUOI, CO NHA b Dependent Variable: MONG MUON Kết R2 hiệu chỉnh có giá trị 0.385 mức trung bình, biến độc lập: ĐÃ CÓ NHÀ, ĐỘ TUỔI, HÔN NHÂN giải thích 38,5% biến thiên biến MONG MUỐN Điều chứng tỏ kết liệu thu thập giải thích cho mô hình mức tương đối Trong thực tế cho thấy điều đó, tức yếu tố nhiều yếu tố khác có ảnh hưởng đến mong muốn mua nhà c) Kiểm định hệ số hồi quy Bảng 5.3.c Model Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B Std Error (Constant) 3.194 206 CO NHA -.656 077 DO TUOI -.231 309 HON NHAN t Sig Beta Collinearity Statistics Tolerance VIF 15.516 000 -.400 -8.477 000 931 1.074 032 -.341 -7.237 000 935 1.070 081 173 3.795 000 994 1.006 a Dependent Variable: MONG MUON Các hệ số hồi quy biến độc lập có mức ý nghóa sau: Hằng số: 4x10-40, nhỏ mức ý nghóa 5% Khoa Quản lý công nghiệp Trang 123 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang Có Nhà: 10-15, nhỏ mức ý nghóa 5% Độ Tuổi: 4x10-12, nhỏ mức ý nghóa 5% Hôn Nhân: 2x10-4, nhỏ mức ý nghóa 5% Kết luận: Các hệ số hồi quy biến độc lập đạt yêu cầuvới mức ý nghóa 5% * Đo lường đa cộng tuyến: Từ kết trên, ta thấy Độ chấp nhận (Tolerance) không mức thấp Hệ số phóng đại phương sai (VIF) không cao nên tượng đa cộng tuyến nhỏ, không đáng kể d) Phân tích phương sai Bảng 5.3.d ANOVA(b) Sum of Mean df Squares Square Regression 71.177 23.726 Residual 110.769 293 378 Total 181.946 296 a Predictors: (Constant), HON NHAN, DO TUOI, CO NHA b Dependent Variable: MONG MUON Model F 62.758 Sig .000(a) Giả thuyết Ho biến Mong Muốn biến Có Nhà, Độ Tuổi, Hôn Nhân quan hệ tuyến tính Từ kết ta có: F = 62.75, mức ý nghóa 2x10-31, nhỏ mức ý nghóa chọn 5% Do ta bác bỏ giả thuyết Ho Kết luận: biến phụ thuộc Mong Muốn biến độc lập Có Nhà, Độ Tuổi, Hôn Nhân có quan hệ tuyến tính Khoa Quản lý công nghiệp Trang 124 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang KẾT LUẬN: Từ kiểm định phân tích trên, kết luận: Mô hình kết hồi quy phù hợp Ta có phương trình hồi quy sau: MONG MUỐN = 3.194 – 0.656 (CÓ NHÀ) – 0.231 (ĐỘ TUỔI) + 0.309 (HÔN NHÂN) Để kết xác không phụ thuộc vào đơn vị đo lường biến độc lập để so sánh mức độ ảnh hưởng biến độc lập lên biến phụ thuộc, ta sử dụng hệ số chuẩn hóa beta phương trình hồi quy Ta có phương trình hồi quy với hệ số chuẩn hóa sau: MONG MUỐN = – 0.4 (CÓ NHÀ) – 0.341 (ĐỘ TUỔI) + 0.173 (HÔN NHÂN) Khoa Quản lý công nghiệp Trang 125 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang CHƯƠNG VI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Từ kết Chương V, ta rút số kết luận sau: a) Quan hệ Tích Lũy Loại Nhà: Đa số người thích chọn nhà phố hơn, số người chọn nhà chung cư tăng lên Người có mức tích luỹ trung bình thích chọn nhà chung cư hơn, có lẽ vấn để giá Người có tích lũy cao cao bắt đầu quan tâm đến nhà chung cư, hộ cao cấp, đại Đây thay đổi lớn cách nhìn người chung cư Như ta thấy là, nhà chung cư chiếm ưu tương lai Căn hộ cao cấp gần trung tâm phục vụ cho người có thu nhập tích lũy cao, hộ rẻ tiền trung bình bán cho người có tích lũy trung bình Như chung, có hai yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng, là: giá tiện nghi đại Nếu chung cư đầu tư đại quản lý chuyên nghiệp thu hút nhiều người đến cho dù họ có thu nhập cao Các chung cư khu vực trung tâm cận trung tâm thành phố nhiều người chọn lựa thuận lợi giao thông, sở hạ tầng tốt gần tiện ích công cộng Nhà phố nhiều người ưa thích thói quen tập quán sinh hoạt lâu Nhưng giá cao mật độ dân số ngày tăng khan đất tăng lên, nên người có tích lũy trung bình khó có khả tiếp cận Điều phù hợp với xu hướng chung Nhà phố rẻ quận mới, Khoa Quản lý công nghiệp Trang 126 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang vùng ven Đa số người chọn nhà phố người có tích lũy cao cao, nên việc mua nhà đất có yếu tố đầu tư mua để kinh doanh Nhiều người TP.HCM tin giá đất tăng lên, nên họ muốn mua nhà đất để đầu tư tiền nhàn rỗi, chưa bán lại dùng để buôn bán cho thuê Như yếu tố mua nhà để ở, nhà phố có đặc điểm thu hút nhiều người chọn mua là: đầu tư kinh doanh b) Quan hệ Tích Lũy Dịch Vụ: Đa số người mua nhà đất có sử dụng dịch vụ, số người không sử dụng dịch vụ chiếm tỷ lệ nhỏ Đây tín hiệu đáng mừng cho thị trường dịch vụ nhà đất Theo xu hướng chung nước phát triển hầu hết giao dịch nhà đất thông qua dịch vụ Ở TP.HCM xu hướng dần phát triển Điều đáng nói người có mức tích lũy thấp sử dụng dịch vụ, đa số sử dụng từ đến loại dịch vụ, có lẽ môi giới pháp lý Còn người có tích lũy cao cao sử dụng dịch vụ nhiều Đa số họ sử dụng từ đến loại dịch vụ Sự khác biệt hai nhóm không nhiều Đối với hai nhóm có lý khiến họ sử dụng nhiều dịch vụ là: bận rộn công việc, có khả toán cho phí dịch vụ, mua nhà đất để đầu tư nên cần bảo đảm việc mua nhà an toàn nhanh chóng… Số người sử dụng từ đến loại dịch vụ tăng đáng kể so với trước Như nói thị trường dịch vụ địa ốc đà phát triển Ngoài ra, qua câu hỏi phụ bổ sung ta nhận thấy phương tiện thông tin đại chúng mô hình quản lý dịch vụ địa ốc góp phần thu hút nhiều người sử dụng dịch vụ Khoa Quản lý công nghiệp Trang 127 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang c) Quan hệ Tích Lũy Thanh Toán: Số người chọn cách toán trả lần cao cách trả góp, không chênh lệch nhiều Người ta chọn cách trả lần chưa có nhiều định chế tín dụng cho vay trả góp mua nhà đất, thủ tục vay chưa thoáng Đồng thời thói quen người dân trả lần Người có tích lũy cao, đa số muốn trả lần, tiền nhàn rỗi họ có nhiều mà chưa đầu tư Một số khách hàng thuộc nhóm có tích lũy cao muốn trả góp họ muốn tranh thủ nguồn vốn để đầu tư vào chỗ khác Số tăng lên TP.HCM có nhiều kênh đầu tư khác Số người chọn cách trả góp tăng so với trước Đa số họ người có mức tích lũy trung bình, họ không đủ tiền để trả lần Tuy nhiên có nhiều người thuộc nhóm muốn chọn cách trả lần Điều chứng tỏ việc trả tiền nhà lần trở thành thói quen nhiều người Nhóm có tích lũy cao có cách chọn lựa trung dung hai nhóm Nhìn chung người có tích lũy cao chọn cách trả lần nhiều hơn, người có tích lũy thấp chọn cách trả góp nhiều d) Quan hệ Đã Có Nhà Chưa Mong Muốn có nhà: Có xu hướng rõ ràng người chưa có nhà mức độ mong muốn cao nhiều so với người có nhà Mà số người chưa có nhà chiếm đa số người hỏi (là người tìm mua nhà) Thực tế cho thấy, TP.HCM nhiều người chưa có nhà riêng, hàng năm số cặp vợ chồng cưới tăng lên, nhu cầu nhà (ở TP.HCM) cao Khoa Quản lý công nghiệp Trang 128 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang Người có nhà có mức độ bình thường mức độ mong muốn họ muốn đổi nhà muốn đầu tư Đối với người muốn mua nhà để đầu tư giá nhà đất tăng động lực mong muốn mua nhà Mức độ mong muốn họ tùy thuộc giá biến động thị trường, không ổn định người chưa có nhà Như ta thấy nhóm chưa có nhà nhóm có nhà muốn đổi nhà nguồn khách hàng thường xuyên ổn định cho thị trường nhà đất, nhóm có nhà, muốn mua nhà để đầu tư nhóm làm cho thị trường trở nên sôi động lên sốt e) Quan hệ Độ tuổi Mong Muốn có nhà: Trong số người tìm mua nhà độ tuổi 31-40 41-50 chiếm phân Đây nhóm có số người mức độ mong muốn mong muốn nhiều Hai nhóm đối tượng công ty địa ốc nhắm đến nhiều Ở độ tuổi người ta tích lũy nhiều tiền bạc, có gia đình nên nhu cầu họ cao Nhóm tuổi 20-30 có mức mong muốn cao có l4 họ nhắm đến nhà giá rẻ, độ tuổi họ chưa tích lụy nhiều tiền Trong nhóm tuổi 51-60 ngược lại, đa số họ có mức mong muốn bình thường, có lẽ họ có nhà tuổi tác nên không nhiều ham muốn vật chất Điều rõ nhóm 60 tuổi Khoa Quản lý công nghiệp Trang 129 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang f) Quan hệ Hôn Nhân Mong Muốn có nhà: Theo tâm lý nhiều người việc kết hôn mua nhà việc quan trọng đời người, hai việc có tác động qua lại Qua nghiên cứu ta thấy, người kết hôn có mức độ mong muốn mua nhà cao người chưa kết hôn Như người kết hôn, cặp vợ chồng cưới khách hàng tiềm công ty địa ốc Với mong muốn có nhà cao họ sẵn sàng chấp nhận mua nhà với chất lượng vừa phải mức giá phù hợp người chưa kết hôn g) Các yếu tố: Đã Có Nhà Chưa/ Độ Tuổi/ Hôn Nhân ảnh hưởng đến Mong Muốn có nhà Từ kết chạy chương trình, ta có phương trình hồi quy: MONG MUỐN = – 0.4 (CÓ NHÀ) – 0.341 (ĐỘ TUỔI) + 0.173 (HÔN NHÂN) Ta có R2 hiệu chỉnh 0.385, tức phương trình hồi quy giải thích 38,5% biến thiên biến Mong Muốn Từ phương trình này, ta xác định mức độ Mong Muốn từ yếu tố Có Nhà, Độ Tuổi Hôn Nhân Tuy nhiên giải thích khoảng 38,5% biến thiên, giải thích Thực tế cho thấy Mong Muốn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thu nhập, đầu tư, kinh doanh, tâm lý… không riêng yếu tố Kiến nghị - Loại nhà: Nếu nhà đầu tư nhắm đến khách hàng có thu nhập cao nên chọn loại hình nhà phố, biệt thự nhà chung cư cao cấp nằm gần trung Khoa Quản lý công nghiệp Trang 130 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang tâm thành phố Nếu nhắm đến người có thu nhập thấp nên đầu tư vào nhà chung cư với giá vừa phải, vị trí quận ven - Dịch vụ: Xu hướng sử dụng dịch vụ ngày tăng cho nhóm khách hàng có mức tích lũy cao, vừa trung bình Hai loại dịch vụ nhiều người sử dụng là: môi giới pháp lý cần tiếp tục khai thác Ba loại dịch vụ là: toán, định giá, thông tin quy hoạch cần quảng bá, khuyến khích cho nhiều người biết lợi ích chúng sử dụng Hiện có công ty hay ngân hàng làm dịch vụ này, mảng thị trường chưa khai thác tiềm - Thanh toán: Nhu cầu toán trả góp đánh giá có tiềm năng, loại hình toán chưa mở rộng Do thiếu định chế tín dụng trung dài hạn, ngân hàng e ngại cho vay mua nhà trả góp Lónh vực tín dụng địa ốc bỏ ngõ nên có nguồn vốn đáp ứng nhu cầu thu hút nhiều chọn hình thức trả góp Một phương án đề nghị hình thành quỹ đầu tư bất động sản (trung dài hạn) để huy động vốn xã hội vào dự án địa ốc, đồng thời cho vay dài hạn để người dân mua nhà trả góp Hình thức huy động vốn phát hành chứng khoán nhiều hình thức - Tình trạng có nhà: Khi nhắm đến người có nhà nên đáp ứng nhu cầu đầu tư, nhu cầu đổi nhà Còn người chưa có nhà khuyến khích họ mua nhà nhiều hình thức như: cho vay trả góp, bán nhà giá rẻ với chất lượng vừa phải… - Độ tuổi: Do độ tuổi muốn mua nhà đa số từ 31-50 nên nhà kinh doanh đầu tư nên chọn chiến lược tổ hợp tiếp thị phù hợp với độ tuổi Khoa Quản lý công nghiệp Trang 131 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang - Kết hôn: Khi xây dựng kế hoạch tiếp thị nên nhắm đến khách hàng kết hôn kết hôn Những hạn chế Đề tài hướng nghiên cứu tiếp: * Hạn chế: - Thời gian: Do hạn chế thời gian thực hiện, nên Luận văn đưa hết liệu thu thập vào nghiên cứu Dữ liệu thu thập nhiều, tương đối đầy đủ, bao quát vấn đề thị trường nhà đất TP.HCM không sử dụng hết hạn chế Luận văn Những liệu có tác động qua lại lẫn nhau, khai thác tiếp, mang lại nhiều thông tin quý giá Phương trình hồi quy thiết lập giải thích phần độ biến thiên mong muốn mua nhà Để có phương trình hồi quy biến phụ thuộc Mong muốn tốt cần phải đưa thêm số biến độc lập như: mục đích mua nhà, thu nhập, đặc điểm nhân khẩu… Bộ liệu thực tế thu thập có yếu tố giới hạn thời gian thực Luận văn nên đưa số yếu tố tiêu biểu để nghiên cứu - Kinh phí quy mô công tác nghiên cứu: Do vấn đề kinh phí quy mô nghiên cứu có giới hạn, nên việc khảo sát, thu thập liệu thực trung tâm địa ốc Hiện phần lớn giao dịch nhà đất, nhà đất thuộc dự án, thực trung tâm địa ốc, có nhiều giao dịch thực trực tiếp giữ người mua người bán, không qua trung gian Việc khảo sát chưa thể bao quát người mua bán trực tiếp Khoa Quản lý công nghiệp Trang 132 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang - Do biến đưa vào mô hình, nên kết nghiên cứu chưa đưa mô tả đầy đủ phân khúc thị trường * Hướng nghiên cứu tiếp theo: - Để giải thích nhiều vấn đề thị trường địa ốc cần phải đưa thêm biến độc lập vào mô hình, để từ mô tả đặc điểm phân khúc thị trường địa ốc - Khi đưa thêm biến vào cần phải kiểm định tượng đa cộng tuyến - Trong nghiên cứu cần phải đưa số nhà hay đất có đặc điểm khác cho khách hàng chọn lựa đánh giá ưa thích/ mong muốn Để từ nhận định rõ ưa thích/ mong muốn khách hàng đặc điểm nhà hay đất cụ thể Khoa Quản lý công nghiệp Trang 133 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang TÀI LIỆU THAM KHẢO: - Lê Nguyễn Hậu (1997), Giáo trình Marketing - Lê Nguyễn Hậu (1997), Giáo trình Phương pháp nghiên cứu - Bùi Thị Minh Hằng (1998), Giáo trình quản trị đại cương - Philip Kotler (1994), Những nguyên lý tiếp thị, NXB TP.HCM - Báo Bất động sản (Từ tháng 6/2003 đến tháng 10/2004) - Thời báo Kinh tế Sài Gòn (Từ tháng 6/2003 đến tháng 10/2004) Các trang web: www.nhadat.com www.vnn.vn www.hcm.fpt.vn www.batdongsan.com www.century21vietnam.com www.dinhgianhadat.com Khoa Quản lý công nghiệp Trang 134 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM Luận văn tốt nghiệp thạc só QTDN Phùng Duy Khang TÓM TẮT LÝ LỊCH TRÍCH NGANG Họ tên : PHÙNG DUY KHANG Giới tính : Nam Ngày tháng năm sinh : 20 – 11 – 1976 Nơi sinh : Cần Thơ Địa : 234M/3 Phan Văn Trị, P.11, Q.Bình Thạnh, TP.HCM Điện thoại : 08-5161474; 0908-217733 E-mail : phdkhang2000@yahoo.com * QUÁ TRÌNH HỌC TẬP: - 1994 – 1999: Học đại học Trường Đại Học Bách Khoa TP.HCM, chuyên ngành xây dựng - 2000: Học chương trình chuyển đổi, Khoa Quản Lý Công Nghiệp, Trường ĐHBK TP.HCM - 2001 – 2004: Học cao học Trường ĐHBK TP.HCM, chuyên ngành Quản trị doanh nghiệp * QUÁ TRÌNH CÔNG TÁC: - 1999 – 2001: Làm việc Công ty Bêtông 620 Châu Thới (Bình Dương) - 2001 – 2003: Làm việc Công ty Địa ốc Century 21 - 2003 – 2004: Làm việc Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín Khoa Quản lý công nghiệp Trang 135 Trường ĐH Bách Khoa TPHCM ... NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ MONG MUỐN MUA NHÀ ĐẤT Ở TP. HCM II NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: - Thị trường địa ốc TP. HCM - Áp dụng lý thuyết vào thị trường địa ốc - Các yếu tố có ảnh hưởng đến. .. nhu cầu khách hàng mua nhà đất Sau mô tả: - Một số yếu tố có ảnh hưởng đến mong muốn chọn lựa khách hàng mua nhà đất - Các yếu tố ảnh hưởng với mức độ mong muốn chọn lựa mua nhà đất - Đưa kết luận... khách hàng mua nhà Để làm điều cần thiết phải hiểu nhu cầu mong muốn mua nhà khách hàng Cho nên đề tài ? ?Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến mong muốn mua nhà đất TP. HCM” đời nhằm góp phần làm sở cho doanh