Phân tích lợi nhuận khi đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố rủi ro

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA TP HỒ CHÍ MINH  TRẦN MINH TRÍ PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO CHUYÊN NGÀNH : CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG MÃ NGÀNH : 60.58.90 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 11 NĂM 2009 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : TS.LƯU TRƯỜNG VĂN Cán chấm nhận xét : Cán chấm nhận xét : Luận văn thạc sĩ bảo vệ HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày tháng năm TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH K HOA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆ T NAM K HOA K Ỹ THUẬT XÂY DỰNG Độc L ập - Tự Do - Hạnh Phúc -oOo Tp HCM, ngày tháng năm NHIỆ M VỤ L UẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: TRẦN MINH TRÍ Phái: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 27/02/1984 Nơi sinh: Phú Y ên Chuyên ngành: Công nghệ Quản lý xây dựng MSHV : 00808748 1- TÊ N ĐỀ TÀI: Phân tích lợi nhuận đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố rủi ro 2- NHIỆ M VỤ L UẬN VĂN: - Tìm hiểu sách nhà cho người có thu nhập thấp - K hảo sát doanh nghiệp chuyên gia lĩnh vực xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh mức độ ảnh hưởng yếu tố rủi ro làm giảm lợi nhuận dự án khó khăn, đề xuất họ Đồng thời tìm hiểu khó khăn người có thu nhập thấp - T hống kê số liệu khảo sát phân tích hiệu tài dự án thực tế không xét đến yếu tố rủi ro - Mô phân tích Monte-Carlo mức độ rủi ro tác động vào hiệu tài dự án thực tế - K iến nghị giải pháp để phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp 3- NGÀY GIAO NHIỆ M VỤ : 01/07/2009 4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆ M VỤ: 30/11/2009 5- CÁN BỘ HƯỚNG DẪN : TS.L ƯU TRƯỜNG VĂN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NHIỆ M BỘ MÔN K HOA QL NGÀNH QUẢN L Ý CHUY Ê N NGÀNH TS.L ƯU TRƯỜNG VĂN TS.NGÔ QUANG TƯỜNG *Nội dung đề cương luận văn Thạc sĩ Hội đồng chuyên ngành thông qua GVHD:TS.LƯU TRƯỜNG VĂN       LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa học thực luận văn này, nỗ lực thân, em nhận tận tình giúp đỡ Quý Thầy Cơ, gia đình, bạn học viên lớp Quản lý Xây dựng bạn bè, đặc biệt công lao Quý Thầy Cô ngành Công nghệ Quản lý Xây dựng, khoa Kỹ thuật Xây dựng Quý Thầy Cô truyền đạt cho em kinh nghiệm, kiến thức q báu để hồn thành khóa học vững bước vào đời Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn Thầy giáo –Tiến sĩ Lưu Trường Văn, Giáo sư Frank Parth tận tình hướng dẫn, đưa hướng nghiên cứu cụ thể, hỗ trợ nhiều tài liệu, kiến thức quý báu suốt trình học tập trình làm luận văn Xin chân thành cảm ơn Ban Tổng Giám đốc phịng ban cơng ty cổ phần Xây dựng Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình, cơng ty Nhà Hịa Bình doanh nghiệp khảo sát hỗ trợ giúp đỡ nhiều trình thu thập liệu nghiên cứu, chia sẻ ý kiến quí báu Cuối cùng, xin cảm ơn gia đình, tất hỗ trợ giúp đỡ mặt suốt thời gian qua, người mang đến cho nguồn động viên lớn lao, chỗ dựa quan trọng để tập trung hồn thành chương trình học hồn thành luận văn tốt nghiệp Một lần xin gửi đến Quý Thầy Cô Gia đình lịng biết ơn sâu sắc Tp Hồ Chí Minh , ngày 27 tháng 11 năm 2009 Người thực luận văn Trần Minh Trí     ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO   HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.LƯU TRƯỜNG VĂN       TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN   - Người có thu nhập thấp chiếm phần lớn lực lượng lao động ngành kinh tế trọng điểm nước, góp phần thúc đẩy phát triển bền vững xã hội bên cạnh giá bán, lợi nhuận, rủi ro mà nhà đầu tư quan tâm nhu cầu, chất lượng, khả tóan người có thu nhập thấp yếu tố quan trọng không cần quan Nhà nước doanh nghiệp quan tâm.Vì đề tài “Phân tích lợi nhuận đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố rủi ro” thực giai đoạn người dân doanh nghiệp thành phố Hồ Chí Minh nước hỗ trợ tối đa từ chế, sách đắn Đảng, Nhà nước, Chính phủ ảnh hưởng khủng hoảng tồn cầu năm 2008 địi hỏi doanh nghiệp quan tâm nhiều đến việc áp dụng phương pháp quản lý rủi ro - Đề tài khảo sát, tìm hiểu, phân tích thực trạng khu dân cư,chung cư cho người thu nhập thấp ý kiến doanh nghiệp chuyên gia lĩnh vực xây dựng TP.HCM để xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố rủi ro làm giảm lợi nhuận dự án Từ mơ phân tích Monte-Carlo mức độ rủi ro tác động vào hiệu tài dự án thực tế: chung cư cho người thu nhập thấp huyện Nhà Bè công ty cổ phần Xây dựng Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình để hỗ trợ công ty hay doanh nghiệp khác hoạch định kế hoạch kinh doanh cách cụ thể đạt hiệu cao - Các giải pháp đưa dựa thông tin thực tế sở nghiên cứu khoa học từ kết khảo sát đề xuất doanh nghiệp, chuyên gia việc tìm hiểu yếu tố rủi ro tác động nhiều lên đơn vị như: chủ đầu tư, nhà thầu, Sở, Ban, Ngành, để đưa số giải pháp mang lại thành công cho dự án đơn vị có quan Nhà nước, mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro chấp nhận thực đến “tay” người có thu nhập thấp với giá hợp lý - Hy vọng, đề tài đóng góp cho quan Nhà nước số doanh nghiệp số liệu giải pháp hữu ích để thu hút thành phần kinh tế tích cực đầu tư chung cư người thu nhập thấp nhằm tạo sống ổn định cho người dân có “an cư lạc nghiệp”   ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO   HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.LƯU TRƯỜNG VĂN       ABSTRACT   - Low-income people constitute the majority of the labor force in principal economic sections of the whole country, contribute to the sustainable development of our society Therefore, meanwhile selling prices, profits and risks are investors’ top interests, government bodies and entrepreneurs need to pay attention to the demand and payment ability of low-income people We can say that the thesis on the subject of “Analysis of the profitability of investing in apartments for low-income people, including risk” is carried out when the residents and entrepreneurs of Ho Chi Minh City (HCMC) in particular and all over Vietnam in general are receiving the maximum support from the Communist Party, the State, and Government bodies of Vietnam with their proper mechanism and policy and the impact of the global economic crisis in 2008 forces entrepreneurs to apply the process of risk management - The thesis examines, investigates and analyzes the actual situation of residential areas and apartments for low-income people in HCMC and also collect the opinions of entrepreneurs and experts in construction industry It aims at assessing the influence of risk factors that decreases the projects’ profits Then from the simulation and Monte-Carlo analysis of risk factors on financial effect of the actual project: The apartment of low-income people invested by Hoa Binh Construction & Real Estate Corporation in Nha Be district, we could support Hoa Binh Corp or the other entrepreneurs to plan economic strategy specifically and effectively - The solutions are drawn from the real information and scientific research on the results of the surveys of entrepreneurs’ and experts’ opinions and from the studying of the risk factors that affects greatly on such units as: investors, contractors, and related departments, boards or agencies… The solutions mostly mention about how to make both state-owned and private projects successful and create profits for investors at an acceptable degree of risks as well as how to bring accommodation to low-income people with reasonable prices - Hopefully,this thesis will provide our Government Bodies and entrepreneurs with some helpful statistic figures and solutions, which aims at attracting all economic sectors to invest more enthusiastically in apartments for low-income people, in order to help them have a stable life   ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CÓ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO   HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.L ƢU TRƢỜNG VĂN MỤC L ỤC CHƢƠNG : MỞ ĐẦU 1.1 Giới thiệu 1.2 Cơ sở hình thành đề tài 12 1.3 Mục tiêu nghiên cứu 13 1.4 Giới hạn nghiên cứu 14 1.5 Kỳ vọng nghiên cứu 14 CHƢƠNG : TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊ N C ỨU 15 2.1 Định nghĩ a 15 2.1.1 L ợi nhuận 15 2.1.2 Chủ đầu tư 18 2.1.3 Dự án đầu tư xây dựng cơng trình 21 2.1.4 Chung cư 21 2.2 Giới thiệu ngƣời thu nhập thấp 24 2.2.1 Người thu nhập thấp 24 2.2.2 Các chế,chính sách Nhà nước nhà cho người thu nhập thấp 25 2.2.3 Thực trạng thị trường bất động sản T hành phố Hồ Chí Minh 31 ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH L ỢI NHUẬN K HI ĐẦU TƢ CHUNG CƢ CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH Y Ế U TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.L ƢU TRƢỜNG VĂN 2.2.4 Đối tượng mua nhà cho người thu nhập thấp 35 2.2.5 Nhà cho người thu nhập thấp T ây Âu giải pháp cho Việt Nam36 2.2.5.1 Nhà cho người có thu nhập thấp Tây Âu 36 2.2.5.2 Giải pháp áp dụng Việt Nam 37 2.2.6 Một số dự án chung cư cho người thu nhập thấp TP.HCM 38 2.3 Giới thiệu rủi ro phƣơng pháp mô Monte Carlo 46 2.3.1 Giới thiệu rủi ro 46 2.3.2 Các phương pháp phân tích rủi ro phần mềm Crystal B all 49 2.3.3 Ích lợi phân tích rủi ro 54 2.3.4 Một số vấn đề quản lý rủi ro 55 2.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến cung-cầu,giá trị,lợi nhuận bất động sản 57 2.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu 57 2.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung 58 2.4.3 T ác động cung cầu đến thị trường B ất động sản 59 2.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, lợi nhuận bất động sản 60 2.4.4.1 Các sách Nhà nước 60 2.4.4.2 Các yếu tố kinh tế chung quốc gia địa phương 60 ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH L ỢI NHUẬN K HI ĐẦU TƢ CHUNG CƢ CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH Y Ế U TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.L ƢU TRƢỜNG VĂN 2.5 Các nghiên cứu trƣớc 61 2.5.1 Nghiên cứu nước 61 2.5.2 Nghiên cứu nước 64 2.6 C ác quan điểm phân tích .68 2.6.1 Phân tích kinh tế – xã hội 69 2.6.2 Phân tích tài 69 2.7 Các phƣơng pháp phân tích dịng tiền tệ chiết giảm 71 2.7.1 Phương pháp giá trị tương đương 71 2.7.2 Phương pháp suất thu lợi 72 2.7.3 Phương pháp dựa tỉ số lợi ích chi phí 73 CHƢƠNG : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊ N C ỨU 75 3.1 ̀ nghiên cứu 75 Sơ đô 3.2 ̉i Phương pháp thiết kế bảng câu ho 3.3 Phương pháp thu thập d ữ liê ̣ u 80 78 CHƢƠNG 4: GIỚI THIỆ U DỰ ÁN, PHÂN TÍCH VÀ K Ế T QUẢ 81 4.1 4.2 Giới thiệu Cty Cổ phần Xây dựng K inh doanh Địa ốc Hịa Bình 81 Giới thiệu, phân tích dự án phân tích SWOT 84 4.2.1 4.2.2 Giới thiệu dự án 84 Phân tích thị trường 87 ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH L ỢI NHUẬN K HI ĐẦU TƢ CHUNG CƢ CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP CÓ TÍNH Y Ế U TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.L ƢU TRƢỜNG VĂN 4.2.3 Phân tích kinh tế-xã hội 88 4.2.4 Phân tích SWOT 89 4.3 4.3.1 Thống kê số liệu 90 Mức độ ảnh hưởng yếu tố rủi ro 91 4.3.2 Đơn vị bị rủi ro tác động nhiều 94 4.3.3 Một số đề xuất đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp 104 4.3.4 Thông tin chung đối tượng khảo sát 107 4.4 Phân tích tài dự án khơng tính đến rủi ro 111 4.4.1 Trường hợp doanh nghiệp tính chi phí có thuế VAT,thuế TNDN111 4.4.2 Trường hợp doanh nghiệp miễn thuế VAT,miễn thuế TNDN115 4.4.3 Trường hợp doanh nghiệp huy động đủ vốn mà không vay ngân hàng 116 4.4.4 Trường hợp doanh nghiệp huy động đủ vốn mà không vay ngân hàng 4.4.5 miễn thuế VAT,thuế thu nhập doanh nghiệp 117 Trường hợp doanh nghiệp Nhà nước hỗ trợ cách giao đất 118 4.4.6 Trường hợp doanh nghiệp miễn thuế TNDN áp thuế VAT 5% 118 4.5 Phân tích tài dự án tính đến rủi ro 120 4.5.1 Phân phối xác suất biến đầu vào 120 4.5.2 Phân tích kết mơ Monte-Carlo theo quan điểm chủ đầu tư 126 ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH L ỢI NHUẬN K HI ĐẦU TƢ CHUNG CƢ CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH Y Ế U TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 QUESTIONNAIRE: SUBJECT: “ANALYSIS OF/ANALYZING THE PROFITABILITY OF INVESTING IN APARTMENTS FOR LOW-INCOME PEOPLE, INCLUDING RISK ” Dear Sir/Madam, - Firstly I would like to introduce myself I am Tran Minh Tri, a postgraduate of Construction Management and Technology in University of Technology-Viet Nam National University HCMC I am currently working on my graduation thesis on the subject “Analyzing the profitability of investing in apartments for low-income people, including risk” - Besides selling prices and profits about which investors concern about, the analysis and management of risks at construction enterprises in HCMC have not received proper research yet This thesis aims at identifying main risks affecting invested capital, simulating them and applying Monte-Carlo analysis to evaluate the feasibility of the housing project for low-income people and to assist enterprises in drawing up a detailed and sensible business strategy I also would like to find out enterprises’ difficulties and suggestions to promote and increase the effectiveness of the project The following questionnaire could be answered thanks to your valuable work experience It is created to find out practical information which contributes to the success of the project (which means profit to investors and accommodation for low-income people) So could you please fill in this questionnaire because it will not take too much of your time? All information is used for the research and completely kept confidential - PART A: ASSESSING THE INFLUENCE OF RISK FACTORS TO PROFIT OF THE PROJECT In your opinion, what is the frequency of factors that delay the overall progress and increase cost of the project and consequently decrease its profit? No influence 1→2→3→4→5 Remarkable influence No Influencing factors Crosss ONE square to answer Inconvenient project location Delay in construction permit Delay in compensation for ground clearance Legal obstacles and difficulties from administrative procedures Cost increase due to missing or wrong estimation Change of design or use during construction process Scope and scale not clearly defined and planned at early stage Change of scope and scale Inceasing price of material and labor 10 Prolonged time to complete the project 11 Accidents during constructions Delay in information exchange, lack of coordination between the parties to the project 12 Degree of influence 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Planning and risk management not being applied properly Suspension of the plan or looking for other ones due to encounter with underground works during construction Inadequate capability of contractors (technology, human resource,… especially finance) Investor’s financial resource’s not meeting with the project scale Delayed payment by investors Increased construction costs due to errors in investigation Monthy income of buyers not enough to pay rent Increasing rate of housing business performance every year Changes of apartment selling prices on the market 24 Increasing cost due to corruption during construction Increasing cost due to changes in policy, laws and planning Rate of inflation 25 Changes of bank interest rates 26 Increasing cost of construction 23 27 Bad weather (Besides the above-listed factors,if there are any other ones, please clarify them) 28 29 PART B: IDENTIFYING THE UNIT WHOSE PROFITS ARE MOST AFFECTED BY RISK According to you, which unit is the one whose profits are most affected by risk? (choose one among the risk factors) A: Department, Board, Branch B: Investor C: Contractors(or subcontractor) D: Third party (supplying materials, supervising constructions…) E: Other unit, please give details No Influencing factors Crosss ONE square to answer Inconvenient project location Delay in construction permit Delay in compensation for ground clearance Legal obstacles and difficulties from administrative procedures Cost increase due to missing or wrong estimation Affected Unit A B C D E: Other unit Change of design or use during construction process Scope and scale not clearly defined and planned at early stage Change of scope and scale Inceasing price of material and labor 10 Prolonged time to complete the project 11 Accidents during constructions Delay in information exchange, lack of coordination between the parties to the project Planning and risk management not being applied properly Suspension of the plan or looking for other ones due to encounter with underground works during construction Inadequate capability of contractors (technology, human resource,… especially finance) Investor’s financial resource’s not meeting with the project scale Delayed payment by investors Increased construction costs due to errors in investigation Monthy income of buyers not enough to pay rent Increasing rate of housing business performance every year Changes of apartment selling prices on the market 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 24 Increasing cost due to corruption during construction Increasing cost due to changes in policy, laws and planning Rate of inflation 25 Changes of bank interest rates 26 Increasing cost of construction 23 27 Bad weather (Besides the above-listed factors,if there are any other ones, please clarify them) 28 29 PART C: SOME SUGGESTIONS Please cross one of the following squares: What you think is the suitable form of investment when bulding projects of aparments for low-income? 100% State-owned 100% Capital of private enterprises Capital contributed by the State and private enterprises Other (please specify): When you think is the most appororiate time for the state and private enterprises to contribute capital? After getting construction permit Before constructing The State buy back after finishing construction Other (please specify): What is the most suitable supporting measure that the state should provide? Capital support Land support Technology support Support of adminstrative procedures Other (please specify): What is the suitable area when investing in projects of apartments for low-income people? Under 20 m2 From 20 m2 to under 30 m2 From 30 m2 to under 40 m2 From 40 m2 to under 50 m2 From 50 m2 What is the suitable price of apartments that low-income people can afford? Under 300 million VND From 300 million to 400 million VND From 400 million to 500 million VND From 500 million to 600 million VND From 600 million to 700 million VND Over 700 million VND What is the most suitable payment method for low-income people? Settlement after handing over the apartment Partial settlement during construction process Deferred payment through bank within 10-20 years Other (please specify): What can you contribute to develop projects of apartment for low-income people in HCMC? ………………………………………………………………… PART D: GENERAL INFOMATION How long have you been working in construction industry? Under years From years to 10 years From 10 years to 20 years Over 20 years Your former unit(s) /company(s): ( able to crosss over square to answer) Department, Board, Branch Investor Design Consultant Supervisor Consultant Contractors(or subcontractor) Other unit, please give details: Your current position: Entrepreneur leader Project Manager Site Manager,Chief &Deputy of Beureau Site Engineering Project Engineering Other (please specify): What type of project are you working on? Civil construction Transportation, technical infrastructure Industrial construction Port, irrigation system Other (please specify): Form of apartments that you are working on or making investment plan of: Villa Urban houses High-standard aparments Trade center, office for lease Apartment for low-income people Other (please specify): How many projects of apartment for low-income people have you participated in or made investment plan of? None One Two more than two What is the scale of the biggest project of aparments for low-income people you have participated in or made investment plan of? Under 20 billion VND From 20 billion to 50 billion VND From 50 billion to 100 billion VND From 100 billion to 500 billion VND Over 500 billion VND What is the scale of the biggest project ( apart from projects of aparments for low-income people ) you have participated in or made investment plan of? Under 20 billion VND From 20 billion to 50 billion VND From 50 billion to 100 billion VND From 100 billion to 500 billion VND Over 500 billion VND Have you ever used any methods of risk manangement in construction? Know of and applicable Know of ,but not applicable Heard of Never heard of If possible, pls provide your information for futher contact: Name: …………………………… Mobile: Company: ……………………………… Email : Thank you very much! ……………… …….……………… Contact if you have any question: Trần Minh Trí - Postgraduate of Construction Management and Technology in University of Technology-Viet Nam National University HCMC Email: conanpy20@yahoo.com GVHD:TS.LƯU TRƯỜNG VĂN PHỤ LỤC Các bảng phân tích tài chi phí có thuế thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập doanh nghiệp Với tiến trình phát triển dự án dự tính sau: Tiến độ phát triển dự án Tiến hành thủ tục pháp lý Tư vấn thiết kế thủ tục khác Thanh toán tiền mua Quyền sử dụng đất Xây dựng cơng trình Chi phí xây dựng dự án (CPXD) CP đất đai Chi phí tư vấn 3% CPXD CP xây dựng + hạ tầng Chi phí thiết bị :( 0.285 triệu/m2) Dự phịng phí 5% CPXD Chi phí quản lý 1% CPXD Chi phí khác (thẩm tra, bảo hiểm, phí ngoại giao, giấy tờ thủ tục) Tổng cộng (chưa gồm lãi vay) Cơ cấu vốn Vốn vay (chiếm 30% chi phí xây dựng) Vốn góp từ Hịa Bình từ đối tác Hịa Bình Tổng cộng (chưa gồm lãi vay) Tỷ lệ 100% 100% 100% Năm 2009 100% 100% 50% 2010 100% 5% 35% 2011 2012 40% 20% 50% Tổng cộng (triệu đồng) 22,000 4,396 148,320 10,260 7,326 1,465 1,465 Năm 2009 2010 2011 2012 11,000 4,396 7,416 11,000 51,912 59,328 1,832 1,832 29,664 10,260 1,832 1,465 1,832 195,232 26,108 64,744 61,160 1,465 43,221 Tỷ lệ góp năm Tổng cộng Năm 2009 2010 22.8% 44,496 22,248 22,248 77.2% 150,736 3,860 42,496 61,160 43,221 100% 195,232 26,108 64,744 61,160 43,221 ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO 2011 2012 HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.LƯU TRƯỜNG VĂN Doanh thu chi phí: Tổng cộng Năm 2009 2010 2011 2012 10% 50% 40% 22,418 112,088 89,670 22,418 112,088 89,670 448 2,242 1,793 64,744 61,160 43,221 3,904 677 44,783 43,979 Doanh thu Khu hộ Tỷ lệ bán dự kiến Diện tích kinh doanh (m2) 27,540 Doanh thu (triệu đồng) Tổng doanh thu(triệu đồng) 224,176 Chi phí bảo hành (triệuđồng) (2.0% doanh thu) Chi phí xây dựng (triệuđồng) 195,232 26,108 Lãi vay Lợi nhuận trước thuế (26,108) (42,774) Thuế TNDN (25%) 4,995 Tổng chi phí (triệu đồng) 65,192 67,305 50,686 Với dịng tiền sau: Năm 2009 2010 2011 2012 Dòng tiền vào Rút nợ vay Lợi nhuận Tổng dòng tiền vào (triệu đồng) 44,496 219,692 264,188 22,248 22,248 22,248 21,969 44,217 109,846 109,846 87,877 87,877 Dịng tiền Chi phí xây dựng Trả nợ vay Thuế TNDN Tổng dòng tiền (triệu đồng) 195,232 53,387 4,995 253,614 26,108 64,744 61,160 35,591 26,108 64,744 96,751 43,221 17,796 4,995 66,012 -3,860 -20,526 13,095 21,865 -3,860 -24,386 -11,291 10,574 Dòng tiền sau thuế (triệu đồng) Dịng tiền tích luỹ (triệu đồng) ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.LƯU TRƯỜNG VĂN Tiến độ vay vốn: (lãi vay i=10.5%/năm) Quý Tổng cộng Khoản vay trình xây dựng (triệu đồng) Rút nợ vay Lãi suất Lãi vay Tổng nợ vay (triệu đồng) (Theo quý) (triệu đồng) (triệu đồng) 5,562 2.63% 5,562 5,562 2.63% 146 5,708 5,562 2.63% 296 5,858 5,562 2.63% 450 6,012 5,562 2.63% 607 6,169 5,562 2.63% 769 6,331 5,562 2.63% 936 6,498 5,562 2.63% 1,106 6,668 44,496 4,310 48,806 Tổng nợ vay cộng dồn 5,562 11,270 17,128 23,139 29,309 35,640 42,138 48,806 - Tổng vay = 44,496 (triệu đồng) - Tổng nợ vay ( lãi + nợ gốc) = 48,806 (triệu đồng) Tiến độ trả nợ vay từ 1/1/2011: Tổng nợ vay Số năm Lãi suất quý Số lần trả nợ vay/năm Số lần trả vay(Quý) Quý Nợ đầu kỳ (triệu đồng) Nợ gốc (triệu đồng) Lãi vay (triệu đồng) Trả nợ vay (triệu đồng) 48,806 41,189 33,373 25,351 17,119 8,670 -7,617 -7,817 -8,022 -8,232 -8,448 -8,670 -48,806 -1,281 -1,081 -876 -665 -449 -228 -4,581 -8,898 -8,898 -8,898 -8,898 -8,898 -8,898 -53,387 48,806 1.5 2.63% Tổng cộng ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.LƯU TRƯỜNG VĂN PHỤ LỤC Một số văn pháp luật liên quan nhà cho người thu nhập thấp  Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003  Luật Nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005  Nghị định 17/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Bộ Xây dựng  Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng; Nghị định 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 Chính phủ Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng.Thơng tư 27/2009/TT-BXD ngày 31 tháng 07 năm 2009 hướng dẫn số nội dung quản lý chất lượng cơng trình xây dựng  Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà  Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà  Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Quyết định 65/2009/QĐ-TTg, 66/2009/QĐ-TTg, 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 Thủ tướng Chính phủ Ban hành số chế, sách phát triển nhà cho sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp dạy nghề, cho công nhân lao động ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.LƯU TRƯỜNG VĂN khu cơng nghiệp th, cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị  Thông tư số:10/2009/TT-BXD hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà sinh viên, nhà công nhân khu công nghiệp nhà thu nhập thấp  Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg ngày 22/07/2009 Thủ tướng Chính phủ sửa đổi số điều Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg, Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng năm 2009 Thủ tướng Chính phủ  Thông tư số 181/2009/TT-BTC ngày 14/09/2009 Bộ Tài Chính Hướng dẫn thực Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg ngày 22/7/2009 Thủ tướng Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg, Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg  Thông tư 13/2009/TT-BXD hướng dẫn việc cho thuê, quản lý vận hành nhà sinh viên nhà công nhân khu công nghiệp  Thông tư 15/2009/TT-BXD ngày 30/06/2009 hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà sinh viên, nhà công nhân, nhà cho người có thu nhập thấp giá bán, giá thuê mua nhà cho người có thu nhập thấp thuộc dự án thành phần kinh tế tham gia đầu tư  Quyết định số 906/QĐ-BCĐNO&TTBĐS ngày 11/09/2009 Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương sách nhà Thị trường Bất động sản việc Thành lập Tổ Chuyên gia liên ngành giúp việc Ban Chỉ đạo Trung ương sách nhà thị trường bất động sản  Thông tư liên tịch Số: 08/2009 ngày 19 tháng năm 2009 hướng dẫn thực Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg ngày 12 tháng 12 năm ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.LƯU TRƯỜNG VĂN 2008 Thủ tướng Chính phủ sách hỗ trợ hộ nghèo nhà  Chỉ thị 07/2007/CT-UBND ngày 19/03/2007 Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh triển khai Chương trình nhà địa bàn thành phố PHỤ LỤC Một số hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp  Thông tư 36/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng quy định cụ thể đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp: hộ gia đình có người cá nhân (hộ độc thân) thành phần cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc tổ chức trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc đơn vị nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể trường hợp nghỉ theo chế độ quy định); người lao động thuộc đơn vị nghiệp ngồi cơng lập, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập hoạt động theo quy định pháp luật (kể trường hợp nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định.Bên cạnh đó, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất để phục vụ cơng tác giải phóng mặt bằng, thực cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp bồi thường tiền theo quy định pháp luật mà không bồi thường nhà ở, đất thuộc đối tượng mua, thuê thuê mua nhà thu nhập thấp  Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nguyên tắc lựa chọn đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp Bộ Xây dựng dựa theo bảng điểm Việc lựa chọn đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp thực theo phương pháp chấm ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.LƯU TRƯỜNG VĂN điểm, người có tổng số điểm cao ưu tiên giải trước (với thang điểm tối đa 100) Bảng điểm xác định, lựa chọn đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp theo tiêu chí sau: STT Tiêu chí chấm điểm Số điểm Tiêu chí khó khăn nhà ở: - Chưa có nhà (bao gồm trường hợp quy định Khoản Điều Thông tư này) - Có nhà bình qn m2 sử dụng/người diện tích đất thấp tiêu chuẩn phép cải tạo, xây dựng lại 50 30 Tiêu chí đối tượng: - Đối tượng (quy định điểm a Khoản Khoản Điều Thông tư này) - Đối tượng (quy định điểm b Khoản Điều Thông tư này) 30 20 Tiêu chí ưu tiên khác: - Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 10 - Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng có 01 người thuộc đối tượng - Hộ gia đình có từ người trở lên thuộc đối tượng Ghi chú: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hưởng tiêu chí ưu tiên khác tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao Tiêu chí ưu tiên UBND cấp tỉnh quy định: 10 (theo điều kiện cụ thể địa phương)  Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp nộp hồ sơ đăng ký cho chủ đầu tư dự án, gồm: đơn đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở; giấy xác nhận hộ thực trạng chỗ UBND cấp phường xác nhận (chỉ cấp 01 lần) Giấy xác nhận đối tượng mức thu nhập quan, đơn vị nơi thành ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.LƯU TRƯỜNG VĂN viên hộ gia đình làm việc xác nhận (chỉ cấp 01 lần); trường hợp lao động tự do, kinh doanh cá thể UBND cấp phường xác nhận đối tượng, nghề nghiệp không cần xác nhận mức thu nhập  Chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp vào quy định cụ thể việc lựa chọn đối tượng UBND cấp tỉnh ban hành để thực việc công khai nguyên tắc, thứ tự đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp dự án làm chủ đầu tư Bên bán cam kết bảo đảm chất lượng cơng trình nhà chung cư thu nhập theo yêu cầu pháp luật quản lý chất lượng cơng trình xây dựng (Nghị định số 209/2004/NĐ-CP số 49/2008/NĐ-CP văn hướng dẫn Bộ Xây dựng ban hành, phụ lục 02 thông tư 36)  Để cơng khách quan chống tình trạng đầu nhà thu nhập thấp đô thị, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp nộp đơn đăng ký dự án Trường hợp dự án khơng cịn quỹ nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua chủ đầu tư nêu rõ lý trả lại hồ sơ để người có nhu cầu nộp dự án khác  Việc toán nhà thu nhập thấp người mua, thuê, thuê mua nhà thực trực tiếp với chủ đầu tư thực thông qua ngân hàng chủ đầu tư người mua, thuê, thuê mua nhà tự thống nhất, thỏa thuận.Phương thức toán tiền mua bán, cho thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp chủ đầu tư dự án bên mua, bên thuê, bên thuê mua thỏa thuận hợp đồng theo nguyên tắc: nhà thu nhập thấp dành để bán thực theo hình thức trả tiền lần trả chậm, trả dần (trả góp) Nếu chủ đầu tư dự án thỏa thuận huy động tiền ứng trước khách hàng cơng trình nhà phải có thiết kế phê duyệt xây dựng xong phần móng Trường hợp mua trả góp (trả dần) người mua nhà phải nộp lần đầu khơng 20% giá nhà (trừ trường hợp người mua có thỏa thuận khác với chủ đầu tư dự án) ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.LƯU TRƯỜNG VĂN  Sau khởi công dự án, chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp có trách nhiệm cung cấp thông tin liên quan đến dự án cách công khai trụ sở Sở Xây dựng, trang web Sở Xây dựng nơi có dự án; đăng tải lần báo quan ngơn luận quyền địa phương công bố sàn giao dịch bất động sản chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng ký thực giám sát.Trên sở thông tin dự án nhà thu nhập thấp địa bàn cơng bố, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp nộp hồ sơ đăng ký cho chủ đầu tư dự án Chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét hồ sơ đăng ký, đối chiếu với quy định đối tượng, điều kiện, thứ tự ưu tiên để lập danh sách gửi danh sách đối tượng dự kiến giải theo thứ tự ưu tiên (trên sở chấm điểm) Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra nhằm tránh tình trạng người thu nhập thấp hỗ trợ nhiều lần  Thông tư quy định rõ chế tài việc xử lý vi phạm Theo đó, tổ chức, cá nhân có hành vi gian dối đối tượng, điều kiện để mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp ngồi việc bị xử phạt theo quy định xử phạt vi phạm hành quản lý phát triển nhà ở, bị buộc phải trả lại nhà mua, thuê, thuê mua.Các chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp thực việc bán, cho thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp không theo quy định thơng tư ngồi việc bị xử phạt theo quy định xử phạt vi phạm hành quản lý phát triển nhà, cịn bị buộc phải hồn trả khoản chi phí ưu đãi; bị thu hồi dự án; khơng thực dự án kinh doanh bất động sản thời gian hai năm kể từ ngày dự án bị thu hồi bị thu hồi đăng ký kinh doanh  Thông tư quy định lập ban quản trị khu nhà thu nhập thấp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà theo quy định pháp luật; kiểm tra, đôn đốc chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà thực Bản nội quy quản lý sử dụng nhà thu nhập thấp ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 GVHD:TS.L ƯU TRƯỜNG VĂN L Ý L ỊCH TRÍC H NGANG Họ tên : Ngày, tháng, năm sinh: Địa liên lạc TRẦN MINH TRÍ 27/02/1984 : Căn 2.01 chung cư Bàu cát 2, lơ G, P10, Q.Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh QUÁ TRÌNH ĐÀO T ẠO: 2002-2007: Sinh viên ngành X ây dựng dân dụng, K hoa K ỹ thuật X ây dựng, Trường Đại Học Bách K hoa – Thành phố Hồ Chí Minh 2008 đến nay: Học viên cao học ngành Công nghệ Quản lý X ây dựng Trường Đại học Bách K hoa – Thành phố Hồ Chí Minh 08/2009 đến nay: Học khóa mini MBA Hiệp hội Công Nghệ Thông Tin Quản Trị Hoa K ỳ (AITMA) để hỗ trợ kiến thức cho luận văn Q TRÌNH C ƠNG TÁC: 03/2007-08/2007: L àm việc Công ty TNHH Trung Thành 09/2007 đến nay: L àm việc Công ty cổ phần X ây dựng K inh doanh Địa ốc Hịa Bình.Địa : 235 Võ Thị Sáu, Phường 7, Quận 3, TP Hồ Chí Minh Từ 03/2008 : Chủ nhiệm CL B E uréka, Trung Tâm Phát triển K hoa học Cơng nghệ Trẻ, Thành Đồn TP Hồ Chí Minh ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH L ỢI NHUẬN K HI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH Y Ế U TỐ RỦI RO HVTH: TRẦN MINH TRÍ MSHV:00808748 ... cực đầu tư chung cư người thu nhập thấp nhằm tạo sống ổn định cho người dân có “an cư lạc nghiệp”   ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CĨ TÍNH YẾU TỐ RỦI RO. .. tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố rủi ro? ?? điều cần thiết giúp nhà đầu tư có ước lượng lợi nhuận xác, đánh giá tính khả thi dự án tốt tạo hội cho người có thu nhập thấp có nơi ổn... 00808748 1- TÊ N ĐỀ TÀI: Phân tích lợi nhuận đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố rủi ro 2- NHIỆ M VỤ L UẬN VĂN: - Tìm hiểu sách nhà cho người có thu nhập thấp - K hảo sát doanh