Luận văn - Thẩm định dự án và giải qyuết món vay tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển chi nhánh Cần Thơ

- Không rập khuôn theo quy trình thẩm ñịnh chung của BIDV Việt Nam mà chi nhánh cần có sự linh hoạt trong các mặt thẩm ñịnh tùy theo lĩnh vực của dự án, như lĩnh vực kinh doanh bất ñộn[r]

MỤC LỤC 

  

Trang

Chương 1: GIỚI THIỆU

1.1 Sự cần thiết ñề tài .1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

1.3 Phạm vi nghiên cứu .2

1.3.1 Không gian nghiên cứu

1.3.2 Thời gian nghiên cứu

1.3.3 Giới hạn nội dung .2

Chương 2: PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Phương pháp luận

2.1.1 Một số vấn ñề dự án ñầu tư

2.1.2 Những vấn ñề thẩm ñịnh dự án

2.1.3 Các tiêu thẩm ñịnh dự án

2.1.4 Nguyên tắc ñiều kiện cho vay BIDV chi nhánh Cần Thơ

2.1.5 Thẩm ñịnh dự án ñầu tư BIDV Cần Thơ 10

2.2 Phương pháp nghiên cứu 14

2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu 14

2.2.2 Phương pháp phân tích 15

Chương 3: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG ðẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN CHI NHÁNH CẦN THƠ 16

3.1 Lịch sử hình thành phát tiển chi nhánh Ngân hang BIDV cần Thơ 16

3.1.1 Vài nết BIDV Việt Nam 16

3.2 Khái quát kết hoạt ñộng kinh doanh ngân hàng qua ba năm 2006,

2007 2008 27

3.2.1 Tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng qua năm 27

3.2.2 Tình hình cho vay thu nợ năm 30

3.3 Những thuận lợi khó khăn ngân hàng năm qua 31

3.4 ðịnh hướng phát triển ngân hàng 33

Chương 4: THẨM ðỊNH VÀ QUYẾT ðỊNH CHO VAY ðỐI VỚI DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ LÔ 13A KHU ðÔ THỊ MỚI NAM CẦN THƠ 34

4.1 Giới thiệu công ty TNHH Thiên Lộc 34

4.1.1 Giới thiệu chung hoạt động cơng ty 34

4.1.2 Phân tích tình hình tài cơng ty 34

4.2 Thẩm ñịnh dự án ñầu tư xây dựng 120 nhà tái ñịnh cư, 12 nhà mẫu liên kế sở hạ tầng Khu dân cư lô 13A khu thị Nam sơng Cần Thơ 36

4.2.1 Thẩm ñịnh hồ sơ pháp lý 36

4.2.2 đánh giá sơ nội dung chắnh dự án 36

4.2.3 đánh giá tổng quan nhu cầu dự án 43

4.2.4 đánh giá cung sản phẩm, thị trường mục tiêu khả cạnh tranh dự án 44

4.2.5 đánh giá khả cung cấp yếu tố ựầu vào 45

4.2.6 đánh giá, nhận xét nội dung phương diện kỹ thuật 45

4.2.7 Thẩm ñịnh phương diện tổ chức, quản lý 46

4.2.8 Thẩm ñịnh vốn ñầu tư tính khả thi phương án nguồn vốn 46

4.2.9 đánh giá mặt tài chắnh dự án 48

4.3 Phân tích rủi ro thẩm định dự án xây dựng KDC lơ 13A khu thị Nam sông Cần Thơ 53

4.3.1 Rủi ro từ thân dự án 53

4.3.2 Rủi ro từ phía ngân hàng 55

4.3.3 Rủi ro từ môi trường vĩ mô rủi ro khác 55

4.4 Tài sản ñảm bảo nợ vay 56

4.5.1 đánh giá chung dự án 56

4.5.2 Xét duyệt cho vay ñối với dự án 56

Chương 5: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẨM ðỊNH DỰ ÁN TẠI BIDV CẦN THƠ 58

5.1 Giải pháp cơng tác thẩm định 58

5.1.1 Hồn thiện phát huy hiệu quy trình thẩm ñịnh dự án ñầu tư 58

5.1.2 ðẩy mạnh cơng tác đào tạo, nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán tín dụng nói chung thẩm định nói riêng ngân hàng 59

5.1.3 Lập kế hoạch thẩm ñịnh rõ ràng thẩm định quy trình BIDV Cần Thơ ñã ñề 59

5.2 Giải pháp hạn chế rủi ro 60

5.2.1 Dự đốn, phân tích hạn chế đến mức thấp rủi ro cĩ thể phát sinh thẩm định dự án 60

5.2.2 đánh giá ựúng khả trả nợ khách hàng (công ty TNHH Thiên Lộc) 61

5.3 Một số giải pháp khác 61

5.3.1 Phân công cán thẩm định có kinh nghiệm dự án lớn 61

5.3.2 Thỏa thuận ñiều kiện ñi kèm với dự án thẩm ñịnh xét duyệt cho vay ñể ñảm bảo trách nhiệm chủ ñầu tư ñối với dự án 62

5.3.3 Thu thập thơng tin đầy đủ, xác từ nhiều nguồn khác để phịng ngừa chủ đầu tư cung cấp thơng tin khơng tin cậy dự án 62

5.3.4 Phối hợp với quan có liên quan để thu thập thêm thông tin công ty TNHH Thiên Lộc dự án cần thẩm ñịnh 63

Chương 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64

6.1 Kết luận chung 64

6.2 Những kiến nghị 65

6.2.1 ðối với BIDV Việt Nam 65

6.2.2 ðối với BIDV Cần Thơ 66

TAI LIỆU THAM KHẢO 69

DANH MỤC BIỂU BẢNG







Trang

Hình 1: Cơ cấu tổ chức ngân hàng BIDV chi nhánh Cần Thơ 18

Bảng 1: Kết hoạt ñộng kinh doanh BIDV Cần Thơ qua năm 2006 – 2008 28

Bảng 2: Tình hình cho vay , thu nợ năm ngân hàng 30

Bảng 3: Các tiêu tài cơng ty TNHH Thiên Lộc 35

Bảng 4: Qui mơ đầu tư 40

Bảng 5: Công suất thiết kế 41

Bảng 6: Dự kiến triển khai thực tiếp hạn mục 43

Bảng 7: Thẩm ñịnh doanh thu – chi phí – lãi lỗ dự án 49

Bảng 8: Thời gian hòa vốn dự án 50

Bảng 9: Dòng tiền dự án 51

Bảng 10: Hiện giá thu nhập dự án 51

Bảng 11: Suất sinh lời nội dự án 52

Bảng 12: Khả toán nợ dài hạn dự án 53

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 





NH: Ngân hàng

NHNN: Ngân hàng Nhà nước

BIDV: Ngân hàng ðầu tư phát triển TNHH: Trách nhiệm hữu hạn

KDC: Khu dân cư

GPMB: Giải phóng mặt TGHV: Thời gian hòa vốn

NPV: Hiện giá thu nhập dự án IRR: Suất sinh lời nội

CHƯƠNG GIỚI THIỆU

1.1 SỰ CẦN THIẾT CỦA ðỀ TÀI

Trong năm vừa qua Việt Nam tăng trưởng nhanh chóng với tổng sản phẩm nước (GDP) năm 2008 ước tính tăng 6,23% so với năm 2007, khu vực nông, lâm nghiệp thuỷ sản tăng 3,79%; khu vực công nghiệp xây dựng tăng 6,33%; khu vực dịch vụ tăng 7,2% Vốn đầu tư tồn xã hội thực năm 2008 theo giá thực tế ước tính ñạt 637,3 nghìn tỷ ñồng, tăng 22,2% so với năm 2007 Trong tháng 12/2008, nước có 112 dự án ñầu tư nước ñược cấp phép với tổng số vốn ñăng ký 1254 triệu USD, nâng tổng số dự án cấp phép từ ñầu năm ñến 19/12/2008 lên 1171 dự án với tổng vốn ñăng ký 60,3 tỷ USD so với năm 2007 Nhưng phần lớn tăng trưởng tập trung vào hai thành phố lớn ðể có tăng trưởng rộng khắp mục đích ñó, phải có chuyển giao ngân sách ñáng kể từ vùng giàu có đến hầu hết vùng khác Chuyển giao ngân sách cho ñầu tư sở hạ tầng vùng có mức độ hoạt động kinh tế tương đối thấp

Bên cạnh Ngân hàng đóng vai trị quan trọng, NH ví mạch máu kinh tế NH góp phần phát triển kinh tế xã hội thông qua việc cung cấp vốn tín dụng cho doanh nghiệp hoạt ñộng kinh tế, thực chức trung gian tài Hoạt động tín dụng NH mắc xích trọng yếu kinh tế, nhân tố trung gian việc cung ứng vốn nâng cao tốc ñộ luân chuyển ñồng tiền, góp phần thúc đẩy kinh tế

cho ngân hàng vừa hỗ trợ, giúp cho doanh nghiệp Việt Nam mục tiêu của Ngân hàng ðầu tư phát triển Vì em chọn ñề tài“Thẩm ñịnh dự án và giải qyuết vay Ngân hàng ðầu tư phát triển chi nhánh Cần

Thơ” ñể làm luận văn tốt nghiệp 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.2.1 Mục tiêu chung:

Phân tích thẩm ñịnh dự án vay vốn Công ty TNHH Thiên Lộc nhằm xác ñịnh giá trị thực dự án, phân tích rủi ro tiềm ẩn khoản tín dụng để xét duyệt cho vay Thơng qua nhằm nâng cao kỹ cơng tác thẩm định thực tiễn Ngân hàng BIDV chi nhánh Cần Thơ

1.2.2 Mục tiêu cụ thể:

- Thẩm ñịnh ñiều kiện vay vốn chủ ñầu tư dự án BIDV Cần Thơ - Thẩm định tính khả thi dự án đầu tư tất phương diện thị trường, yếu tố ñảm bảo ñầu vào, phương diện kỹ thuật, tổ chức quản lý, khả trả nợ dự án

- Phân tích thuận lợi rủi ro phát sinh thẩm ñịnh xét duyệt cho vay dự án ñưa giải pháp nâng cao hiệu thẩm định tín dụng BIDV Cần Thơ

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1 Khơng gian nghiên cứu

ðề tài nghiên cứu ngân hàng ðầu tư phát triển chi nhánh Cần Thơ với dự án Xây dựng khu dân cư Nam Sông Cần Thơ (lô 13A)

1.3.2 Thời gian nghiên cứu

Thời gian phân tích thực đề tài từ ngày 2/02/2009 đến ngày 27/04/2009

1.3.3 Giới hạn nội dung

CHƯƠNG

PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN

2.1.1 Một số vấn ñề dự án ñầu tư 2.1.1.1 Khái niệm dự án ñầu tư

Dự án ñầu tư tập hợp đề xuất có liên quan ñến việc bỏ vốn ñể tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất ñịnh, nhằm ñạt ñược tăng trưởng số lượng trì, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ khoảng thời gian ñịnh

2.1.1.2 Phân loại dự án ñầu tư

Tùy theo mục đích quản lý, phân loại dự án ñầu tư theo cách sau:

- Theo chức quản trị vốn ñầu tư:

+ ðầu tư trực tiếp: Là phương thức ñầu tư, ñó, chủ ñầu tư trực tiếp tham gia quản trị vốn ñã bỏ Do người bỏ vốn nhà quản trị, sử dụng vốn chủ thể, nên chủ thể hồn tồn chịu trách nhiệm kết đầu tư

+ ðầu tư gián tiếp: Là phương thức ñầu tư, đó, chủ đầu tư khơng trực tiếp tham gia quản trị vốn ñã bỏ Người bỏ vốn, thường tổ chức cá nhân cho vay vốn, ln có lợi nhuận thu lãi suất cho vay; tình kết đầu tư, dù lãi lỗ khơng có trách nhiệm pháp nhân

- Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư:

+ ðầu tư phát triển: phương thức ñầu tư trực tiếp; đó, việc bỏ vốn nhằm gia tăng giá trị tài sản

+ ðầu tư dịch chuyển: phương thức đầu tư trực tiếp; đó, việc bỏ vốn nhằm dịch chuyển quyền sở hữu giá trị tài sản

- Theo ngành ñầu tư:

thơng tin liên lạc, giao thơng, nước,… Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện, nhà trẻ, sở văn hóa, thể thao, giải trí…

+ ðầu tư phát triển cơng nghiệp: hoạt ñộng ñầu tư phát triển nhằm xây dựng cơng trình cơng nghiệp

+ ðầu tư phát triển nơng nghiệp: hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng cơng trình nơng nghiệp

+ ðầu tư phát triển dịch vụ: hoạt ñộng ñầu tư phát triển nhằm xây dựng cơng trình dịch vụ (thương mại, khách sạn – du lịch, dịch vụ khác….)

- Theo tính chất đầu tư

+ ðầu tư mới: hoạt ñộng ñầu tư xây dựng bản, nhằm hình thành cơng trình

+ ðầu tư chiều sâu: hoạt ñộng ñầu tư xây dựng bản, nhằm cải tạo, mở rộng, nâng cấp, đại hóa, đồng hóa dây truyền sản xuất, dịch vụ; sở cơng trình có sẵn

- Theo nguồn vốn

+ Vốn nước: vốn nước vốn hình thành từ nguồn tích lũy nội kinh tế quốc dân

+ Vốn ngồi nước: vốn ngồi nước vốn hình thành khơng nguồn tích lũy nội

2.1.1.3 Những ñặc ñiểm dự án ñầu tư

ðể dự án đầu tư có sức thuyết phục, khách quan, có tính khả thi cao địi hỏi phải ñảm bảo yêu cầu sau:

- Tính pháp lý: Dự án muốn ñược nhà nước cấp giấy phép phải khơng vi phạm an ninh, quốc phịng, mơi trường, luật pháp Nhà nước; phải nghiên cứu kỹ vấn đề luật pháp có liên quan đến lĩnh vực ñầu tư (Luật ñầu tư, Luật lao ñộng, Luật ñất ñai, thuế, sách khác…)

- Tính khoa học: ñược thể mặt sau:

+ Phương pháp tính tốn phải đảm bảo tính xác, phải đảm bảo tính chất so sánh ñược tiêu cần so sánh

+ Phương pháp lý giải hợp lý, logic, chặt chẽ nội dung riêng lẻ dự án

- Tính khả thi: dự án đầu tư có tính khả thi nghĩa dự án đầu tư phải có khả ứng dụng triển khai thực tế, muốn đảm bảo u cầu tính khả thi dự án đầu tư phải phản ánh mơi trường đầu tư, tức phải ñược xác ñịnh ñúng hoàn cảnh ñiều kiện cụ thể môi trường, mặt bằng, vốn…

- Tính hiệu quả: ðược phản ánh thơng qua tiêu hiệu kinh tế, tiêu thể tính khả thi mặt tài tiêu nói lên tính hiệu kinh tế - xã hội mà dự án ñem lại ðể ñảm bảo điều này, soạn thảo cần tính tốn kỹ lưỡng nắm số liệu ñầu vào, ñầu thị trường sản phẩm dự án

2.1.2 Những vấn ñề thẩm ñịnh dự án 2.1.2.1 Khái niệm thẩm ñịnh

Thẩm ñịnh dự án ñầu tư hoạt ñộng chuẩn bị dự án; thực kỹ thuật phân tích dự án ñã ñược thiết lập; ñể ñịnh ñầu tư, thỏa mãn yêu cầu thẩm ñịnh Nhà nước

Dự án ñầu tư quan trọng ñể ngân hàng xem xét ñịnh có cho doanh nghiệp vay vốn dài hạn hay khơng Dựa vào việc thẩm định tính khả thi mặt tài dự án để ngân hàng phân tích đánh giá khả trả nợ lãi khách hàng

2.1.2.2 Mục tiêu thẩm ñịnh

- Giúp chủ ñầu tư, cấp ñịnh ñầu tư cấp giấy phép ñầu tư lựa chọn phương án ñầu tư tốt nhất, ñịnh ñầu tư ñúng hướng ñạt ñược lợi ích kinh tế - xã hội mà dự án ñầu tư mang lại

- Quản lý q trình đầu tư dựa vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Nhà nước, quy hoạch phát triển ngành ñịa phương thời kỳ

- Lựa chọn phương án khai thác, sử dụng có hiệu nguồn lực đất nước

- Góp phần cải thiện, nâng cao ñời sống vật chất tinh thần nhân dân

- Thực mục tiêu cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước

- Bảo ñảm nhịp ñộ tăng trưởng kinh tế ñề chiến lược phát triển kinh tế - xã hội ñất nước

2.1.2.3 Ý nghĩa thẩm ñịnh

ðối với ngân hàng thẩm ñịnh dự án đầu tư trước hết bảo vệ lợi ích khách hàng, sau nhằm mục đích bảo vệ khả thu hồi vốn ngân hàng Thực tế cho thấy nhiều khách hàng xem nhẹ việc lập ñánh giá dự án dẫn ñến ñầu tư sai lầm khiến cho dự án đầu tư khơng khơng tạo giá trị cho khách hàng mà cịn làm tổn thất tài sản khách hàng lâm vào tình trạng vỡ nợ ðiều đáng lẻ khơng xảy khách hàng ngân hàng có hợp tác tốt để đánh giá xác xem dự án có đáng đầu tư hay khơng

2.1.3 Các tiêu thẩm ñịnh dự án

Một số tiêu thường ñược sử dụng ñánh giá dự án ñầu tư:

a Hiện giá ròng (NPV)

- Khái niệm: Hiện giá ròng hiệu số giá thực thu thực chi tiền suốt thời gian thực dự án Hiện giá ròng tiêu lợi ích rịng dự án ðây tiêu dùng ñể ñánh giá hiệu dự án đầu tư thể giá trị tăng thêm mà dự án đem lại cho cơng ty

- Cơng thức tính:

n n

2

1 O

) i (

CF ) i (

CF )

i (

CF CF

NPV

+ + + + + + + =

Trong đó:

- Quy tắc chọn dự án tiêu giá ròng:

Khi NPV = 0, dự án ñã ñược bù ñắp giá trị tiền tệ theo thời gian rủi ro Nghĩa dự án có suất sinh lời lãi suất chiết khấu dự án => Có thể chấp nhận dự án

Khi NPV > 0, dự án có tỷ suất sinh lời cao chi phí hội vốn (lãi suất chiết khấu) => Chấp nhận dự án

Khi NPV < 0, có nghĩa dự án có mức sinh lời thấp chi phí hội vốn (thu nhập từ dự án khơng đủ bù đắp cho chi phí sử dụng vốn) => Không chấp nhận dự án

b Suất sinh lợi nội (IRR)

- Khái niệm: suất sinh lời nội (IRR) suất chiết khấu mà giá dịng tiền rịng xác định dự án khơng

IRR tỉ suất sinh lời thực tế dự án ñầu tư Vì dự án ñầu tư ñược chấp nhận tỷ suất sinh lời thực tế cao tỷ suất sinh lời yêu cầu (lãi suất cho vay ngân hàng) Theo tiêu chuẩn IRR, dự án ñược chấp nhận dự án có IRR lớn chi phí vốn dự án (lãi suất cho vay ngân hàng)

- Phương pháp tính IRR:

Thử với r khác để tìm ra: Một giá trị NPV dương nhỏ giá trị NPV âm lớn nhất, tính IRR theo cơng thức:

( )

    

  

+ ×

− + =

2

1

2

NPV NPV

NPV r

r r IRR

Trong đó:

c thời gian hịa vốn điểm hòa vốn (BEP) - Thời gian hòa vốn:

Thời gian hòa vốn (TGHV) thời gian cần thiết để hồn trả lại đủ vốn đầu tư ñã bỏ ra, tức thời gian cần thiết ñể cho tổng giá thu hồi vừa tổng giá vốn đầu tư

Cơng thức tính:

Chi phí chưa thu hồi vốn giá TGHV = Số năm trước hòa vốn +

Hiện giá thu nhập ròng năm - ðiểm hịa vốn:

ðiểm hịa vốn (ðHV) điểm mà doanh thu vừa chi phí, tức giao ñiểm hàm doanh thu hàm chi phí

Có loại điểm hịa vốn: lý thuyết, tiền tệ trả nợ + ðiểm hòa vốn lý thuyết: DT = CP

ðịnh phí ðHV =

Doanh thu – Biến phí

+ ðiểm hịa vốn tiền tệ: (có sử dụng khấu hao trả nợ) ðịnh phí – Khấu hao

ðHV =

Doanh thu – Biến phí

+ ðiểm hịa vốn trả nợ: (điểm hịa vốn có tiền trả nợ) ðịnh phí – Khấu hao + Thuế + Nợ gốc ðHV =

Doanh thu – Biến phí

d Khả tốn nợ dài hạn (DSCR)

- Công thức tính:

Khả tốn nợ =

Trong đó: LNR: Lợi nhuận rịng KH: Khấu hao

- Qui tắc ñánh giá khả tốn nợ:

+ Nếu DSCR >1, nghĩa đảm bảo khả hoàn trả nợ vay dự kiến + Nếu DSCR <1, khơng có khả hồn trả nợ vay theo kế hoạch trả nợ thời gian trả nợ dự án

2.1.4 Nguyên tắc ñiều kiện cho vay BIDV chi nhánh Cần Thơ a Nguyên tắc

Khách hàng vay vốn Ngân hàng ðầu Tư & Phát triển Cần Thơ phải ñảm bảo:

- Sử dụng vốn vay ñúng mục ñích ñã thỏa thuận hợp ñồng tín dụng - Hoàn trả nợ gốc lãi vốn vay ñúng thời hạn ñã thỏa thuận hợp ñồng tín dụng

b ðiều kiện vay vốn

BIDV cần Thơ xem xét ñịnh cho vay khách hàng có đủ điều kiện sau:

- ðối với khách hàng pháp nhân, cá nhân chủ doanh nghiệp, đại diện hộ gia đình, ñại diện tổ hợp tác, thành viên hợp danh cơng ty hợp danh phải có lực Pháp luật lực hành vi nhân

- Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp

- Có khả tài đảm bảo trả nợ thời hạn cam kết

- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi có hiệu

- Thực quy ñịnh ñảm bảo tiền vay theo quy ñịnh Chính phủ hướng dẫn Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

LNR + KH + Lãi vay trung, dài hạn

2.1.5 Thẩm ñịnh dự án ñầu tư BIDV Cần Thơ

Thẩm định dự án đầu tư cơng tác quan trọng ngân hàng thương mại khơng riêng BIDV Cần Thơ có ảnh hưởng lớn đến hiệu hoạt ñộng cho vay ngân hàng Mỗi ngân hàng ñều có quy trình thẩm định riêng để đảm bảo cho cơng tác thực tốt BIDV Cần Thơ vậy, vào quy trình hướng dẫn BIDV Việt Nam, BIDV Cần Thơ ñã ñề quy trình thẩm định cho chi nhánh vừa để đảm bảo cơng việc thẩm định đạt chất lượng, vừa để phù hợp với ñiều kiện thực tế chi nhánh Cơng tác thẩm định dự án đầu tư BIDV Cần Thơ tập trung phân tích, đánh giá mặt hiệu tài khả trả nợ dự án Các khía cạnh khác hiệu mặt xã hội, hiệu kinh tế nói chung ñược ñề cập tới tùy theo ñặc ñiểm yêu cầu dự án Các nội dung thẩm định dự án cần phải tiến hành phân tích, đánh giá gồm:

 Xem xét, đánh giá sơ theo nội dung dự án - Mục tiêu ñầu tư dự án

- Sự cần thiết ñầu tư dự án

- Qui mơ đầu tư: cơng suất thiết kế, giải pháp cơng nghệ, cấu sản phẩm dịch vụ đầu dự án, phương án tiêu thụ sản phẩm

- Qui mơ vốn đầu tư: tổng vốn đầu tư, cấu vốn ñầu tư theo tiêu khác

- Dự kiến tiến ñộ triển khai thực dự án

 Phân tích thị trường khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ ñầu dự án

đánh giá tổng quan nhu cầu sản phẩm dự án:

- Phân tích quan hệ Cung – Cầu sản phẩm, dịch vụ ñầu dự án - ðịnh dạng sản phẩm dự án

- ðặc tính nhu cầu ñối với sản phẩm, dịch vụ ñầu dự án Tình hình sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ thay ñến thời ñiểm thẩm ñịnh

trường nội ñịa, khả sản phẩm dự án bị thay sản phẩm khác có cơng dụng

đánh giá cung sản phẩm:

- Xác ñịnh lực sản xuất, cung cấp ñáp ứng nhu cầu nước sản phẩm dự án thay nào, nhà sản xuất nước ñã ñáp ứng phần trăm

- Dự đốn biến động thị trường tương lai cĩ dự án khác, đối tượng khác tham gia vào thị trường sản phẩm dịch vụ đầu dự án

- ðưa số liệu dự kiến tổng cung, tốc ñộ tăng trưởng tổng cung sản phẩm, dịch vụ

Thị trường mục tiêu khả cạnh trạnh sản phẩm dự án:

Trên sở ñánh giá tổng quan quan hệ cung cầu sản phẩm dự án, xem xét, ñánh giá thị trường mục tiêu sản phẩm, dịch vụ ñầu dự án Việc ñịnh hướng thị trường có hợp lý hay khơng

ðể ñánh giá khả ñạt ñược mục tiêu thị trường, cần thẩm ñịnh khả cạnh tranh sản phẩm dự án đối với:

- Hình thức, mẫu mã, chất lượng sản phẩm dự án so với sản phẩm loại thị trường nào, có ưu điểm khơng

- Sản phẩm có phù hợp với thị hiếu người tiêu thụ, xu hướng tiêu thụ hay không

- Giá so với sản phẩm loại thị trường nào, có rẻ khơng, có phù hợp với xu hướng thu nhập, khả tiêu thụ hay không

Phương thức tiêu thụ mạng lưới phân phối:

Xem xét ñánh giá mặt:

- Sản phẩm dự án dự kiến tiêu thụ theo phương thức nào, có cần hệ thống phân phối không

- Phương thức bán hàng trả chậm hay trả ñể dự kiến khoản phải thu tính tốn nhu cầu vốn lưu động phần tính toán hiệu dự án

ðưa dự kiến khả tiêu thụ sản phẩm dự án sau ñưa vào hoạt ñộng theo tiêu sau:

- Sản lượng sản xuất, tiêu thụ hàng năm

- Diễn biến giá sản phẩm, dịch vụ ñầu hàng năm

Việc dự đốn làm sở cho việc tính tốn, đánh giá hiệu tài phần sau

 đánh giá khả cung cấp nguyên vật liệu yếu tố ựầu vào dự án

- Nhu cầu nguyên vật liệu ñầu vào để phục vụ sản xuất hàng năm - Chính sách nhập ñối với nguyên vật liệu ñầu vào (nếu có)

- Biến động giá mua, nhập nguyên vật liệu ñầu vào, tỷ giá trường hợp phải nhập

Tất phân tích, đánh giá nhằm kết luận hai vấn đề sau: + Dự án có chủ động nguồn ngun vật liệu đầu vào hay khơng? + Những thuận lợi, khó khăn kèm với việc để chủ ñộng ñược nguồn nguyên vật liệu ñầu vào

 đánh giá, nhận xét nội dung phương diện kỹ thuật địa ựiểm xây dựng:

- Xem xét, đánh giá địa điểm có thuận lợi mặt giao thơng hay khơng, có gần nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, ñiện, nước thị trường tiêu thụ hay khơng, có nằm quy hoạch hay không

- Cơ sở vật chất, hạ tầng có địa điểm đầu tư

ðịa ñiểm ñầu tư có ảnh hưởng lớn ñến vốn ñầu tư dự án ảnh hưởng ñến giá thành, sức cạnh tranh xa nguyên vật liệu, thị trường tiêu thụ

Quy mô sản xuất sản phẩm dự án:

- Công suất thiết kế dự kiến dự án bao nhiêu, có phù hợp với khả tài chính, trình độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ hay khơng

- Sản phẩm dự án sản phẩm hay có sẵn thị trường - Quy cách, phẩm chất, mẫu mã sản phẩm

Công nghệ, thiết bị:

- Quy trình cơng nghệ có tiên tiến, đại khơng

- Cơng nghệ có phù hợp với trình độ Việt Nam hay không, lý lựa chọn cơng nghệ

- Xem xét, đánh giá số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục máy móc, thiết bị tính đồng dây truyền sản xuất

- Giá thiết bị phương thức tốn có hợp lý khơng Quy mô, giải pháp xây dựng:

- Xem xét quy mơ xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay khơng, có tận dụng sở vật chất có hay khơng

- Tiến độ thi cơng có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù hợp với thực tế hay không

- Vấn ựề hạ tầng sở: giao thơng, ựiện, cấp nướcẦ  đánh giá phương diện tổ chức, quản lý thực dự án

- Xem xét lực, uy tín nhà thầu: Tư vấn, cung cấp thiết bị - công nghệ…

- đánh giá nguồn nhân lực dự án: số lượng lao ựộng dự án cần, ựịi hỏi tay nghề, trình ựộ kỹ thuật, khả cung ứng nguồn nhân lực cho dự án

 Thẩm định tổng vốn đầu tư tính khả thi phương án nguồn vốn Tổng vốn ñầu tư dự án:

Việc thẩm ñịnh tổng vốn ñầu tư quan trọng ñể tránh việc thực hiện, vốn ñầu tư tăng lên giảm ñi lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc khơng cân ñối ñược nguồn, ảnh hưởng ñến hiệu khả trả nợ dự án Xác ñịnh tổng vốn ñầu tư sát thực với thực tế sở để tính yoans hiệu tài dự kiến khả trả nợ dự án

Xác ñịnh nhu cầu vốn ñầu tư theo tiến ñộ thực dự án:

phải xem xét tỷ lệ nguồn vốn tham gia cho giai đoạn có hợp lý hay khơng, thơng thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước

Việc xác ñịnh tiến ñộ thực hiện, nhu cầu vốn làm sở cho việc dự kiến tiến ñộ giải ngân, tính tốn lãi vay thời gian thi cơng xác định thời gian vay trả

Nguồn vốn ñầu tư:

Trên sở tổng vốn ñầu tư ñược duyệt, cần phải rà soát lại loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, ñánh giá khả tham gia loại nguồn vốn, từ kết phân tích tình hình tài chủ ñầu tư ñể ñánh giá khả tham gia vốn chủ sở hữu Chi phí loại nguồn vốn Các ñiều kiện vay ñi kèm loại nguồn vốn Cân ñối nhu cầu vốn ñầu tư khả tham gia tài trợ nguồn vốn dự kiến để đánh giá tính khả thi nguồn vốn thực dự án

 đánh giá hiệu mặt tài chắnh dự án

Từ kết phân tích lượng hóa thành giả định để phục vụ cho q trình tính tốn, cụ thể sau:

- đánh giá tắnh khả thi nguồn vốn, cấu vốn ựầu tư: phần ựể ựưa vào tắnh toán chi phắ ựầu tư ban ựầu, chi phắ vốn, nợ phải trả hàng năm

- đánh giá mặt thị trường, khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ ựầu dự án phương án tiêu thụ sản phẩm ựưa vào tắnh toán: doanh thu dự kiến hàng năm

- đánh giá khả cung cấp vật tư, nguyên vật liệu ựầu vào ựể xác ựịnh giá thành ựơn vị sản phẩm, tổng chi phắ sản xuất trực tiếp

ðể đánh giá hiệu mặt tài dự án, có hai nhóm tiêu để tính tốn, cụ thể:

- Nhóm tiêu tỷ suất sinh lời dự án: NPV, IRR

2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu:

- Thu thập số liệu thông qua hồ sơ lưu trữ phịng quan hệ khách hàng, phịng tín dụng, phịng kế tốn, phịng quản lý rủi ro BIDV Cần Thơ, ñồng thời kết hợp với tham khảo ý kiến hướng dẫn cô chú, anh chị, cán công nhân viên ngân hàng để làm sở cho ñề tài

- Tham khảo thêm tạp chí ngân hàng, sổ tay tín dụng BIDV Cần Thơ, quy trình thẩm định dự án đầu tư BIDV Việt Nam chi nhánh BIDV Cần Thơ

- Nghiên cứu ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tỉnh Cần Thơ, có liên quan ñến dự án

- Thu thập số liệu từ công ty TNHH Thiên Lộc dự án kể số liệu mà cán ngân hàng trực tiếp ñiều tra thu thập ñược từ nhiều nguồn khác có liên quan để phục vụ cho cơng tác thẩm định dự án

- Thu thập số liệu từ Báo cáo tài Ngân hàng, thơng qua phịng Nguồn vốn kế hoạch tổng hợp

2.2.2 Phương pháp phân tích:

Thu thập số liệu khâu quan trọng, bước công tác thẩm định phân tích số liệu cịn quan trọng gấp nhiều lần Trong ñề tài này, em ñã dùng số phương pháp để phân tích số liệu sau:

- Dùng phương pháp phân tích, điều tra, so sánh tăng giảm ñể ñánh giá khả trả nợ công ty TNHH Thiên Lộc

- Dùng phương pháp so sánh số tuyệt ñối, tương ñối ñể ñánh giá tình hình hoạt ñộng kinh doanh BIDV Cần Thơ

- Dùng phương pháp tính tốn số học phép thử lại để phân tích dự án cần thẩm ñịnh

CHƯƠNG

TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG ðẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN CHI NHÁNH CẦN THƠ

3.1 Lịch sử hình thành phát tiển chi nhánh NH BIDV Cần Thơ 3.1.1 Vài nét BIDV Việt Nam

- Tên gọi giao dịch: Ngân hàng ðầu tư Phát triển Việt Nam - Tên gọi quan hệ quốc tế: VietindeBank

- Tên viết tắt: BIDV (Bank for Investment and Develoment of Viet Nam) NHðT&PTVN ñược thành lập theo nghị định số 177/TTG ngày 26/4/1957 Thủ Tướng Chính Phủ NHðT&PTVN bốn ngân hàng thương mại quốc doanh lớn Việt Nam ngân hàng giữ vai trị chủ đạo việc cung cấp tín dụng phục vụ cho ñầu tư xây dựng sở hạ tầng, với Tổng Giám ðốc Thủ Tướng Chính Phủ bổ nhiệm NHðT&PTVN có mạng lưới hoạt động rộng khắp tỉnh thành nước Từ thành lập cho ñến NHðT&PTVN ñã thật ngân hàng chủ lực, có uy tín hệ thống ngân hàng Việt Nam để thực thi sách tiền tệ quốc gia, phục vụ ñầu tư phát triển gắn liền với giai ñoạn lịch sử ñất nước Tùy theo tình hình nhiệm vụ thực tế mà ngân hàng ñược mang tên sau:

- Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam vào ngày 26/04/1957

- Ngân hàng ðầu tư Xây dựng Việt Nam từ ngày 26/04/1981

thức chuyển sang hoạt động ngân hàng thương mại, xóa bỏ bao cấp ñầu tư phát triển lĩnh vực hoạt ñộng Ngân hàng

3.1.2 Chi nhánh Ngân hàng ðầu tư phát triển Cần Thơ

- Chi nhánh NHðT&PTCT ñược thành lập vào năm 1977 theo định số 32/CP Chính Phủ, với tên gọi ban ñầu Ngân hàng Kiến Thiết Hậu Giang Trong thời kỳ hoạt ñộng chủ yếu ngân hàng cấp vốn cho ñầu tư xây dựng bố trí theo kế hoạch nhà nước Nhiệm vụ thể thơng qua kết hợp nguồn:

+ Vốn ngân sách cấp phát trực tiếp cho công trình xây dựng mang ý nghĩa chiến lược

+ Vốn ñầu tư ñơn vị kinh tế nguồn vốn tín dụng cho cơng trình thuộc lĩnh vực sản xuất kinh doanh thực thơng qua quỹ đầu tư nhà nước

- Ngày 26/04/1981 Chính Phủ định 259/CP thành lập Ngân hàng ðầu tư Xây dựng Hậu Giang sở chi nhánh Kiến thiết Quỹ tín dụng Ngân hàng Nhà Nước tỉnh Hậu Giang hợp lại

- Ngày 14/11/1991 Hội ñồng Bộ trưởng ñịnh 401/HðBT chuyển Ngân hàng ðầu tư Xây dựng Hậu Giang từ hoạt ñộng theo chế bao cấp sang chế hạch toán kinh doanh xã hội chủ nghĩa

- ðầu năm 1992 chi nhánh NHðT&PTCT ñời kiện tách tỉnh Hậu Giang làm hai tỉnh Cần Thơ Sóc Trăng

3.1.2.1 Cơ cấu tổ chức

Hình 1: CƠ CẤU TỔ CHỨC BIDV CHI NHÁNH CẦN THƠ

Phòng tổ chức nhân PGD Thốt Nốt Ban Giám ñốc

PGD khu CN Trà Nóc

PGD Ninh Kiều

Khối quản lý rủi ro Khối

quan hệ khách hàng

Khối tác nghiệp

Khối quản lý nội

Phòng quan hệ khách hàng

Phòng quản lý rủi ro

Phịng Quản trị tín dụng

Phịng kế hoạch tổng hợp (bao gồm phận điện tốn) Phịng

DV KH cá nhân

Phòng DV KH DN (bao gồm TTQT)

Phòng Quản lý dịch vụ kho qũy

3.1.2.2 Chức phận

 Ban giám ñốc - Giám ñốc:

+Trực tiếp ñiều hành hoạt ñộng ñơn vị theo chức năng, nhiệm vụ phạm vi hoạt động đơn vị

+ Phân cơng nhiệm vụ cụ thể cho phận nhận thơng tin phản hồi từ phịng ban

+ Có quyền định thức khoản vay

+ Có quyền định tổ chức bổ nhiệm, miễn nhiệm, khen thưởng, kỷ luật, hay nâng lương cán cơng nhân viên đơn vị, ngoại trừ kế tốn trưởng kiểm tốn trưởng

- Phó giám đốc:

Có trách nhiệm hỗ trợ Giám ñốc việc tổ chức ñiều hành hoạt ñộng chung toàn chi nhánh, nghiệp vụ cụ thể việc tổ chức hành chánh, thẩm định vốn, cơng tác tổ chức tín dụng

 Phịng quan hệ khách hàng

- ðối với khách hàng doanh nghiệp:

Công tác tiếp thị phát triển quan hệ khách hàng:

+ Tham mưu, ñề xuất sách, kế hoạch phát triển quan hệ khách hàng

+ Trực tiếp tiếp thị bán sản phẩm (sản phẩm bán buôn, tài trợ thương mại, dịch vụ)

+ Chịu trách nhiệm thiết lập, trì phát triển quan hệ hợp tác với khách hàng bán sản phẩm ngân hàng

Công tác tín dụng:

+ Phân loại, rà soát phát rủi ro Lập báo cáo phân tích, đè xuất biện pháp phịng ngừa, xử lý rủi ro Thực xếp hạn tín dụng nội cho khách hàng theo qui ñịnh tham hgia ý kiến việc trích lập dự phịng rỉu ro tín dụng + Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ ñề nghị miễn/giảm lãi, ñề xuất miễn/giảm lãi chuyển phòng quản lý rủi ro xử lý qui ñịnh

+ Tuân thủ giới hạn hạn mức tín dụng ngân hàng khách hàng Theo dõi việc sử dụng hạn mức khách hàng

- ðối với khách hàng cá nhân:

Công tác tiếp thị phát triển quan hệ khách hàng:

+ Tham mưu, đề xuất sách, kế hoạch phát triển quan hệ khách hàng cá nhân

+ Xây dựng tổ chức thực chương trình marketing tổng thể cho nhóm sản phẩm

+ Tiếp nhận, triển khai phát triển sản phẩm tín dụng, dịch vụ ngân hàng dành cho khách hàng cá nhân BIDV Phối hợp với ñơn vị liên quan/ñề nghị BIDV hỗ trợ tổ chức quản bá, giới thiệu với khách hàng sản phẩm dịch vụ BIDV cho khách hàng cá nhân, tiện ích lợi ích mà khách hàng hưởng

Cơng tác bán sản phẩm dịch vụ ngân hàng bán lẻ:

+ Xây dựng kế hoạch bán sản phẩm ñối với khách hàng cá nhân + Xây dựng kế hoạch, biện pháp hỗ trợ bán sản phẩm

+ Triển khai kế hoạch thực bán hàng

+ Chịu trách nhiệm bán sản phẩm, nâng cao thị phần chi nhánh, tối ưu hóa doanh thu nhằm ñạt mục tiêu lợi nhuận, phù hợp với sách mức ñộ chấp nhận rủi ro ngân hàng

Cơng tác tín dụng:

+ Tiếp xúc với khách hàng, tìm hiểu nhu cầu, tiếp nhận hồ sơ vay vốn + Thu thập thông tin, phân tích khách hàng, khoản vay, lập báo cáo thẩm ñịnh

+ Lập báo cáo đề xuất trình cấp có thẩm quyền định cấp tín dụng, chiết khấu, cho vay cầm cố giấy tờ có giá theo qui định qui trình nghiệp vụ BIDV

+ Thông báo cho khách hàng định cấp tín dụng

+ Soạn thảo hợp đồng tín dụng hợp đồng có liên quan đến khoản vay để trình lãnh đạo kí

+ Tiếp nhân, kiểm tra hồ sơ giải ngân, đề xuất giải ngân trình lãnh đạo Bàn giao tồn hồ sơ tín dụng gốc tài liệu liên quan đến khoản vay sang phịng quản trị tín dụng quản lý

+ Theo dõi quản lý tình hoạt ựộng khách hàng Kiểm tra giám sát trình sử dụng vốn vay, tài sản ựảm bảo nợ vay đôn ựốc khách hàng trả gốc, lãi (kể khoản nợ ựã chuyển ngoại bảng) đề xuất cấu lại thời hạn trả nợ, theo dõi thu ựủ nợ gốc, lãi, phắ (nếu có ựến tất toán hợp ựồng tắn dụng Xử lý khách hàng không ựáp ứng dược ựiều kiện tắn dụng Phát kịp thời khoản vay có dấu hiệu rủi ro ựề xuất xử lý

+ Thực phân loại nợ, xếp hạng tín dụng

+ Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ ñề nghị miễn/giảm lãi, đề xuất miễn/giảm lãi chuyển phịng quản lý rủi ro xử lý qui ñịnh

 Phịng quản lý rủi ro - Cơng tác quản lý tín dụng:

+ Tham mưu ñề xuất sách, biện pháp phát triển nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng

+ Quản lý, giám sát, phân tích, đánh giá rỉu ro tìm ẩn danh mục tín dụng chi nhánh, trì áp dụng hệ thống đánh giá, xếp hạng tín dung vào việc quản lý danh mục

+ ðầu mối ñề xuất giám ñốc kế hoạch giảm nợ xấu chi nhánh khách hàng phương án cấu lại khoản nợ vay khách hàng theo quy ñịnh

+ Giám sát việc phân loại nợ trích lập dự phòng rủi ro, tổng hợp kết phân loại nợ trích lập dự phịng rũi ro gữi phịng tài kế tốn để lập cân đối kế tốn theo quy định

+ ðầu mối phối hợp với phận liên quan thực ñánh giá tài sản ñảm bảo theo quy ñịnh BIDV

+ Thu thập, quản lý thông tin tín dụng, thực cơng tác báo cáo cơng tác tín dụng chất lượng tín dụng chi nhánh, lập báo cáo phân tích thực trạng tín dụng tài sản ñảm bảo nợ vay chi nhánh

+ Thực xử lý nợ xấu - Cơng tác quản lý rủi ro tín dụng:

+ Tham mưu ñề xuất xây dựng quy định, biện pháp quản lý rủi ro tín dụng

+ Trình lãnh đạo tín dụng/bão lãnh cho khách hàng

+ Phối hợp, hỗ trợ phịng quan hệ khách hàng để phát hiện, xử lý khoản nợ có vấn đề

+ Chịu trách nhiệm hoàn toàn việc thiết lập, vận hành, thực kiểm tra, giám sát hệ thống quản lý rủi ro chi nhánh Chịu trách nhiệm an toàn, chất lượng, giảm thiểu rủi ro hoạt ñộng tín dụng theo phạm vi nhiệm vụ ñược giao ðảm bảo khoản tín dụng cấp tn thủ ñúng quy ñịnh quản lý rủi ro mục chấp nhận rủi ro BIDV chi nhánh

- Công tác quản lý rủi ro tác nghiệp:

+ Phổ biến văn quy ñịnh, quy trình quản lý rủi ro tác nghiệp BIDV vầ đề xuất, hướng dẫn chương trình, biện pháp triển khai để phịng ngừa giảm thiểu rủi ro tác nghiệp khâu nghiệp vụ chi nhánh

+ Áp dụng hệ thống quản lý, ño lường rủi ro ñể ño lượng ñánh giá rủi ro tác nghiệp xảy chi nhánh ñề xuất giải pháp xử lý cố rủi ro phát ñược

+ Xây dựng, quản lý liệu thông tin rủi ro tác nghiệp chi nhánh - Cơng tác phịng chống rữa tiền

- Công tác quản lý chất lượng ISO

- Công tác kiểm tra nội

+ Tham mưu giúp việc cho giám ñốc chi nhánh

+ ðầu mối phối hợp với đồn kiểm tra BIDV quan thẩm quyền để tổ chức kiểm tra, thánh tra, kiểm tốn chi nhánh theo quy định

 Phịng quản trị tín dụng

- Trực tiếp quản lý tác nghiệp quản trị cho vay bảo lãnh ñối với khách hàng theo quy ñịnh quy trình BIDV chi nhánh

- Thực tính tốn trích lập dự phịng rủi ro theo kết phân loại nợ phòng quan hệ khách hàng theo quy ñịnh BIDV, gữi kết cho phịng quản trị rủi ro để thực rà sốt trình cấp có thẩm quyền định

- Chịu trách nhiệm hoàn toàn an toàn tác nghiệp phịng, tn thủ nội dung quy trình kiểm sốt nội trước giao dịch thực Giám sát khách hàng tuân thủ ñiều kiện hợp đồng tín dụng

- ðầu mối lưu trữ chứng từ giao dịch, hồ sơ nghiệp vụ tín dụng, bảo lãnh tài sản ñảm bảo nợ, quản lý thông tin lập loại báo cáo, thống kê quản lý tín dụng theo qui định

- Tham gia ý kiến vào ban quản trị tín dụng

- Thực nhiệm vụ khác theo u cầu giám đốc chi nhánh  Phịng dịch vụ khách hàng

- Trực tiếp quản lý tài sản giao dịch với khách hàng

- Thực cơng tác phịng chống rữa tiền giao dịch phát sinh theo quy ñịnh nhà nước BIDV, phát hiện, báo cáo xử lý kịp thời giao dịch có dấu đáng ngờ tình khẩn cấp

• Kiểm tra pháp lý, tính đầy đủ, đắn chứng từ giao dịch

• Thực quy ñịnh, quy trình nghiệp vụ, thẩm quyền quy ñịnh bảo mật hoạt ñộng giao dịch với khách hàng

• Thực đầy đủ biện pháp kiểm sốt nội trước hồn tất giao dịch với khách hàng

- ðề xuất với giám đốc chi nhánh sách phát triển, cải tiến sản phẩm, dịch vụ ngân hàng, quy trình giao dịch, phương thức phục vụ khách hàng

- Thực nhiệm vụ khác theo yêu cầu giám đốc chi nhánh  Phịng – tổ toán quốc tế

- Trực tiếp thực tác nghiệp giao dịch tài trợ thương mại với khách hàng

- Phối hợp với phòng liên quan ñể tiếp thị, tiếp cận phát triển khách hàng giới thiệu bán sản phẩm tài trợ thương mại Theo dõi, ñánh giá việc sử dụng sản phẩm tài trợ thương mại, ñề xuất nâng cao cải tiến chất lượng sản phẩm, dịch vụ Tiếp thu, tìm hiểu nhu cầu sử dụng dịch vụ khách hàng, trước hết dịch vụ liên quan ñến nghiệp vụ ñối ngoại Tiếp nhận ý kiến phản hồi từ khách hàng ñề xuất cách giải tư vấn cho khách hàng giao dịch ñối ngoại, hoạt ñộng thương mại quốc tế

- Chịu trách nhiệm việc phát triển nâng cao hiệu hợp tác kinh doanh ñối ngoại chi nhánh, chiệu trách nhiệm tính xác đắn đảm bảo an toàn tiền vốn, tài sản chi nhánh/ BIDV khách hàng giao dịch kinh doanh ñối ngoại

- Tham gia ý kiến với phịng trong quy trình tín dụng quy trình quản lý rủi ro theo chức năng, nhiệm vụ ñược giao

- Thực nhiệm vụ khác theo u cầu giám đốc chi nhánh  Phịng – tổ quản lý dịch vụ kho quỹ

- Trực tiếp thực nghiệp vụ quản lý kho xuất/nhập quỹ

ñảm bảo an tồn kho quỹ an ninh tiền tệ, đảm bảo an toàn tài sản chi nhánh/BIDV khách hàng

- Tham gia ý kiến xây dựng chế độ, quy trình cơng tác tiền tệ kho quỹ để phục vụ khách hàng nhanh chóng, thuận tiện

- Thực nhiệm vụ khác theo yêu cầu giám đốc  Phịng kế hoạch tổng hợp:

- Thu thập tổng hợp phân tích đánh giá thơng tin tình hình kinh tế, trị xã hội ñịa phương, ñối tác, ñối thủ cạnh tranh có ảnh hưởng đến hoạt động chi nhánh

- Thu thập, tổng hợp tình hình lập ké hoạch, thực kế hoạch chi nhánh qua thời kỳ

- Tham mưu, xây dựng kế hoạch phát triển kế hoạch kinh doanh Tổ chức, triển khai kế hoạch kinh doanh

- ðề xuất tổ chức thực điều hành nguồn vốn, sách biện pháp, giải pháp phát triển nguồn vốn biện pháp giảm chi phí vốn để góp phần nâng cao lợi nhuận ðề xuất biện pháp, giải pháp lãi suất, huy ñộng vốn ñiều hành vốn phù hợp với sách chung BIDV tình hình thực tiển chi nhánh

- Trực tiếp thực nghiệp vụ kinh doanh tiền tệ với khách hàng theo quy định trình giám đốc chi nhánh giao hạn mức mua bán ngoại tệ cho phịng có liên quan

- Giới thiệu sản phẩm huy ñộng vốn, sản phẩm kinh doanh tiền tệ với khách hàng Hổ trợ phận kinh doanh khác để bán sản phẩm, cung cấp thơng tin thị trường, giá vốn ñể phong liên quan xử lý hoạt ñộng kinh doanh

- Thu thập báo cáo với BIDV thông tin liên quan ñến rủi ro thị trường, cố rủi ro thị trường chi nhánh ñề xuất phương án xử lý

- Chịu trách nhiệm quản lý hệ số an tồn hoạt động kinh doanh, đảm bảo khả tốn trạng thái ngoại hối chi nhánh Chịu trách nhiệm việc thực quy định cơng tác nguồn vốn chi nhánh

- Trực tiếp thực theo ñúng thẩm quyền, ñúng quy ñịnh, quy trình cơng nghệ thơng tin chi nhánh:

- Tổ chức vận hành hệ thống công nghệ thông tin (Chương trình phần mềm, máy móc thiết bị…) phục vụ hoạt ñộng kinh doanh, khách hàng

- Thực quản trị mạng, quản trị hệ thống chương trình ứng dụng, quản trị an ninh mạng, an tồn thơng tin, quản lý kho liệu thuộc phạm vi chi nhánh

- Hướng dẫn, ñào tạo, hỗ trợ, kiểm tra phịng, đơn vị trực thuộc chi nhánh, cán trực tiếp sử dụng ñể vận hành thành thạo, ñúng thẩm quyền, chấp hành quy ñịnh quy trình BIDV lĩnh vực cơng nghệ thơng tin Hỗ trợ khách hàng lớn sử dụng dịch vụ có tiện ích ứng dụng cơng nghệ cao

- Tham mưu, ñề xuất với giám ñốc chi nhánh kế hoạch ứng dụng công nghệ thông tin, vấn đề liên quan đến cơng nghệ thơng tin chi nhánh vấn ñề cần kiến nghị với BIDV

- Thực nhiệm vụ khác theo u cầu giám đốc chi nhánh  Phịng Tài – Kế tốn:

- Quản lý thực cơng tác hạch tốn kế tốn chi tiết, kế tốn tổng hợp - Thực cơng tác hậu kiểm hoạt động tài kế tốn chi nhánh (Bao gồm phong giao dịch/quỹ tiết kiệm)

- Thực nhiệm vụ quản lý, giám sát tài

- ðề xuất tham mưu với giám ñốc chi nhánh việc hướng dẫn tài chính, kế tốn, xây dựng chế độ, biện pháp quản lý tài sản, định mức quản lý tài chính, tiết kiệm chi tiêu nội bộ, hợp lý ñúng chế ñộ ðề xuất phân cấp ủy quyền (nếu có) phịng giao dịch có BDS riêng

- Quản lý thông tin lập báo cáo

- Thực quản lý thông tin khách hàng

- Thực nhiệm vụ khác theo yêu cầu giám ñốc chi nhánh  Phòng Tổ chức – Nhân

- ðầu mối tham mưu, ñề xuất, giúp việc giám ñốc triển khai thực công tác tổ chức – nhân phát triển nguồn nhân lực chi nhánh

 Văn phòng

- Thực cơng tác văn thư theo qui định: quản lý, lưu trữ hồ sơ, tài liệu, sách báo, cơng văn – đến theo quy trình, quy chế bảo mật

- Quản lý, sử dụng dấu chi nhánh theo ñúng quy ñịnh pháp luật BIDV

- Thực nhiệm vụ khác theo yêu cầu giám ñốc

3.2 Khái quát kết hoạt ñộng kinh doanh ngân hàng qua ba năm 2006, 2007 2008

Qua bảng số liệu ta thấy, tổng doanh thu ngân hàng qua năm có nhiều biến động Cụ thể, doanh thu năm 2007 BIDV Cần Thơ 100.429 triệu ñồng giảm 27.348 triệu ñồng so với năm 2006 ðến năm 2008 tổng doanh thu tăng, ñạt ñược 174.262 triệu ñồng (tăng 73.833 triệu ñồng so với năm 2007, tức tăng 73,52% tương ñối) BIDV ngân hàng chuyên kinh doanh lĩnh vực “bán bn”, đảm nhận nhiệm vụ hổ trợ vốn cho dự án mà Nhà nước giao cho phải cạnh tranh hàng loạt với ngân hàng “bán lẻ” ñịa bàn ñang giai ñoạn phát triển nỗ lực lớn Nhìn chung doanh thu qua hai năm 2006 2007 mà ngân hàng ñạt dược chủ yếu thu từ lãi suất, lãi cho vay chiếm tỷ trọng lớn (thu từ lãi cho vay năm 2006 85.374 triệu đồng, chiếm 98% khoản thu từ lãi, góp 78,74% vào tổng doanh thu năm 2006; tương tự năm 2007 thu từ lãi cho vay 84.400 triệu ñồng chiếm 99% khoản thu từ lãi suất, góp 85,8% vào tổng 100.429 triệu đồng) Trong đó, năm 2008 lại đánh dấu chuyển biến tích cực nguồn thu từ lãi cho vay ñạt 149.017 triệu ñồng, chiếm 99,99% khoản thu từ lãi, góp 85,5% vào tổng doanh thu Bên cạnh đó, nguồn thu ngồi lãi suất có giảm xuống Trong năm 2006 41.996 triệu ñồng chiếm 32,59% tổng doanh thu năm 2006 Sở dĩ năm có tăng ngân hàng trọng việc mở rộng hình thức kinh doanh, phát triển dịch vụ, thu hút nhiều ñối tượng khách hàng Nhưng vào năm 2007 2008 nguồn thu giảm xuống, năm 2008 cịn 25.238 triệu ñồng (giảm 39,9% so với năm 2007) năm kinh tế có nhiều biến ñộng (sự tăng lên liên tục lãi suất huy ñộng vốn giảm ñột ngột tháng cuối năm) phải chịu cạnh tranh ñối thủ làm cho nguồn doanh thu từ khoản giảm cách ñáng kể

208,07% so với năm 2007) Một thực tế cho thấy, chi phí ngân hàng tăng lên cao ảnh hưởng không nhỏ tới lợi nhuận ngân hàng

Lợi nhuận trước thuế NH qua ba năm có xu hướng giảm qua năm nguyên nhân tốc độ tăng chi phí cao so với tốc ñộ tăng doanh thu Cụ thể năm 2007 ñạt 15.121 giảm 25,33% so với năm 2006 5.128 triệu ñồng ðến năm 2008 lợi nhuận trước thuế lại cịn 13.090 triệu đồng (giảm 13,43% so với năm 2007)

Tóm lại, năm qua Ngân hàng phải chịu khoản chi phí cao trích lập dự phịng rủi ro cao kết kinh doanh ñạt ñược khả quan Ngân hàng thu ñược lãi, kết ñạt ñược cố gắng chung toàn thể Ngân hàng Tuy nhiên, Ngân hàng cần có biện pháp tích cực để gia tăng thu nhập giảm thiểu chi phí đến mức thấp

3.2.2 Tình hình cho vay thu nợ năm

Bảng 2: TÌNH HÌNH CHO VAY – THU NỢ TRONG NĂM

ðVT: Triệu ñồng

Chỉ tiêu ðơn vị Năm

2006 Năm 2007 Năm 2008

Doanh số cho vay 2.673.951 2.595.209 3.171.909

Doanh số thu nợ 2.751.681 2.480.427 3.025.555

Tổng dư nợ 808.045 922.827 1.069.181

Dư nợ cho vay bình quân 846.910 865.436 996.004

Nợ hạn 4.887 1.146 112.598

Nợ xấu 115.843 35.889 142.688

Vốn huy ñộng 502.536 424.186 480.433

Doanh số thu nợ / doanh số cho vay

% 102,91 95,58 95,39

Dư nợ / vốn huy ñộng % 160,79 217,55 222,55

Nợ hạn / tổng dư nợ % 0,60 0,12 10,53

Tỷ lệ nợ xấu/ tổng dư nợ % 14,34 3,89 13,35

Vịng quay vốn tín dụng Vịng/năm 3,25 2,87 3,04

(Nguồn: Phòng kế hoạch – Nguồn vốn)

năm 2008 tăng 22,2% so với năm 2007 Bên cạnh doanh số thu nợ ngân hàng tương ñối ñạt yêu cầu Về doanh số thu nợ doanh số cho vay ngân hàng qua năm 102,91%, 95,58% 95,39%, ñánh giá hiệu thu nợ hệ số cao 90% qua năm, cho thấy với 100% khoản cho vay thu 90% ðiều chứng tỏ công tác thu hồi vốn Ngân hàng ñạt hiệu

- Dư nợ vốn huy ñộng: Chỉ tiêu thể khả sử dụng nguồn vốn huy ñộng ngân hàng Tuy nhiên tiêu lớn hay nhỏ khơng tốt cho hoạt động ngân hàng Nếu nhỏ ngân hàng sử dụng không hiệu nguồn vốn huy ñộng ñể cho vay, ảnh hưởng ñến lợi nhuận ngân hàng, ngược lại tiêu cao ngân hàng huy động vốn Qua năm số tăng cao 160,79%, 217,55% 222,55%, cho thấy tình hình cho vay ngân hàng q lớn lượng vốn huy động ngân hàng cịn q thấp, chứng tỏ việc sử dụng nguồn vốn huy ñộng ngân hàng ñạt hiệu quả, ngân hàng cần giữ vững phát huy tiêu Bên cạnh ngân hàng cần tăng lượng vốn huy ñộng ñể ñáp ứng nhu cầu tín dụng khách hàng

- Nợ hạn dư nợ: Chỉ tiêu ño lường chất lượng nghiệp vụ tín dụng Ngân hàng Những Ngân hàng có số thấp có nghĩa chất lượng tín dụng Ngân hàng cao Nợ hạn qua ba năm 2006, 2007 2008 0,6%, 0,12% 10,53% Ta thấy tỷ lệ tăng dần qua năm nằm mức tương ñối thấp, cho thấy ñược chất lượng tín dụng ngân hàng tương ñối cao

3.3 Những thuận lợi khó khăn ngân hàng năm qua a Thuận lợi

- Cần Thơ vùng kinh tế trọng ñiểm vùng ðBSCL, có nhiều cơng trình trọng điểm dự án cầu Cần Thơ, khu cơng nghiệp Hưng Phú, khu dân cư nội ô thành phố, Cần Thơ trở thành thành phố trực thuộc Trung Ương phát triển sở hạ tầng ngày nhiều, mà khối xây lắp khách hàng lớn truyền thống NH ðT-PT Cần Thơ

- Uy tín ngân hàng ngày ñược mở rộng nâng cao thơng việc doanh số huy động ngày gia tăng, dịch vụ ngày ñược mở rộng Ngân hàng ngày có nhiều khách hàng đến vay vốn giao dịch

- ðội ngũ cán công nhân viên ngân hàng cán trẻ, có lực nhiệt huyết với nghề, ñược bồi dưỡng ñào tạo hàng năm

- ðược áp dụng qui trình ISO nên chất lượng dịch vụ ngày ñược nâng cao

- Vừa ñược trang bị máy ATM nên làm tăng khả cạnh tranh với ngân hàng ñịa bàn lĩnh vực rút tiền tự ñộng, thể bước tiến ngân hàng công nghệ đại

b Khó khăn

- Chưa kịp chuẩn bị sở hạ tầng gia nhập vào WTO, ñây vấn ñề thách thức khó khăn nhiều ngân hàng nước

- Hiện địa bàn có nhiều ngân hàng hoạt ñộng với nhiều sản phẩm dịch vụ gây nên cạnh tranh gay gắt

- Ngồi cịn có có mặt cơng ty bảo hiểm, tiết kiệm bưu điện gây khó khăn việc huy động vốn

- Hoạt ñộng ngân hàng phải ñối mặt với việc lãi suất huy ñộng cho vay liên tục giảm ðiều gây khơng khó khăn cho hoạt ñộng kinh doanh ngân hàng

- Ngân hàng nước ngồi có uy tín, trình độ quản lý tốt, lại có lợi lớn vốn cơng nghệ, cách thức tiếp thị xâm nhập thị trường Việt Nam họ thu hút khách hàng ðặc biệt việc xuất ngân hàng 100% vốn nước Việt Nam làm thay ñổi mạnh cấu thị phần

3.4 ðịnh hướng phát triển ngân hàng

Tiếp tục giữ vững nâng cao vị thế, thị phần Giữ vai trò chủ lực ñầu tư phát triển

Tạo chuyển biến lượng chất việc huy ñộng vốn

Nâng cao sức cạnh tranh ñiều kiện hội nhập công ngân hàngệ phát triển

Giảm tỷ lệ nợ hạn

CHƯƠNG

THẨM ðỊNH VÀ QUYẾT ðỊNH CHO VAY ðỐI VỚI DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ LÔ 13A KHU ðÔ THỊ MỚI NAM CẦN THƠ

4.1 Giới thiệu công ty TNHH Thiên Lộc 4.1.1 Giới thiệu chung hoạt động cơng ty

- Tên doanh nghiệp: Công ty TNHH Thiên Lộc

- ðại diện doanh nghiệp: Võ Thành Vạn - Chức vụ: Giám ñốc

- ðịa chỉ: 209 ñường 30/4 P.Xuân Khánh, Q.Ninh Kiều – TP Cần Thơ - ðiện thoại: xxxxxxx – xxxxxx

- Vốn ñiều lệ: 30.000.000.000 ñồng

- Giấy chứng nhận ðKKD: 5702000413 ngày 09/10/2003 cấp thay ñổi lần 10 ngày 08/06/2007

- Ngành kinh doanh: Xây dựng dân dụng, cơng nghiệp, cầu đường giao thông, thủy lợi, kinh doanh xuất nhập vật liệu xây dựng, kinh doanh bất ñộng sản, kinh doanh ăn uống nhà hàng khách sạn, dịch vụ du lịch.vv…

- Tài khoản giao dịch: 741100000 xxxxx chi nhánh BIDV Cần Thơ 4.1.2 Phân tích tình hình tài cơng ty

a Tóm tắt khả tài cơng ty

- Doanh tiếng thương mại điều kiện mua hàng: Cơng ty thành lập năm 2003 thực Dự án khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A UBND TP.Cần Thơ thu hồi ñất giao với diện tích 426271,1 m2 Do thành lập chưa hoạt ñộng kinh doanh nhiều nên chưa ñược thị trường biết nhiều

b đánh giá, nhận xét lực tài chắnh công ty

Bảng 3: CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA CƠNG TY TNHH THIÊN LỘC

Chỉ tiêu ðVT Năm 2005 Năm 2006

Hệ số tài sản cố ñịnh Lần 2,47 4,86

Hệ số nợ % 2,57 4,95

Hệ số vốn CSH % 0,39 0,20

Hệ số toán ngắn hạn Lần 1,00 1,25

Hệ số toán nhanh Lần 0,47 0,12

Mức sinh lời tổng vốn % 0,0 -0,4

Mức sinh lời vốn CSH % 0,0 -1,5

Tỷ suất lợi nhuận gộp % 0,0 -9,8

Mức lãi hoạt ñộng % 0,0 -9,8

Doanh thu từ tổng tài sản % 0,00 -4,6

Thời gian chuyển ñổi hàng tồn kho Vịng 0,00 0,07

Mức độ tập trung vốn 61,93 124,24

Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu % 0,0 0,0

Tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận % 0,0 0,0

(Nguồn: Phịng Tín dụng) Cơng ty TNHH Thiên Lộc khách hàng ñặt quan hệ vay vốn ngân hàng Qua báo cáo tài 2005 2006 ñược xem xét ñánh sau:

- TSCð lớn vốn chủ sở hữu năm 2005 2.47 lần năm 2006 4.86 lần năm cơng ty thay đổi giảm phần vốn CSH, cụ thể giảm từ 24 tỷ ñồng cịn 12 tỷ đồng Tuy nhiên TSCð chủ yếu khối lượng dở dang vốn CSH thực tế tăng cơng ty chưa kịp ghi tăng vốn

- Qua tiêu toán tương ñối ñạt yêu cầu

- Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu lợi nhuận chưa tính cơng ty chưa có doanh thu

4.2 Thẩm ñịnh dự án ñầu tư xây dựng 120 nhà tái ñịnh cư, 12 nhà mẫu liên kế và sở hạ tầng Khu dân cư lơ 13A khu thị Nam sơng Cần Thơ

4.2.1 Thẩm ñịnh hồ sơ pháp lý

- Giấy CNðKKD, vốn ñiều lệ 30 tỷ ñồng

- ðiều lệ: Giám ñốc: Võ Thành Vạn – Chủ tịch hội đồng quản trị: ðặng Cơng Dung

- Qð 3886 ngày 20/12/2004 v/v thu hồi ñất giao công ty TNHH Thiên Lộc - Qð 1815 ngày 17/06/2004 UBND TP.Cần Thơ v/v phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại giải phóng mặt khu dân cư lô số 13A Nam sông Cần Thơ

- Qð 1185 ngày 13/04/2004 UBND TP.Cần Thơ v/v ñiều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500

- Qð 177 ngày 20/01/2005 UBND TP.Cần Thơ v/v ñiều chỉnh Qð 1185 ngày 13/04/2004

- Công văn 01 ngày 05/01/2006 Ban quản lý Khu thị Nam Cần Thơ v/v nhận xét đándh giá tình hình thực dự án

- Qð sở xây dựng v/v thỏa thuận xây dựng 150 tái ñịnh cư khu dân cư lô số 13A

- Công văn 53 ngày 22/04/2005 Ban quản lý khu thị Nam Cần Thơ v/v thống ñiều chỉnh thiết kế 150 nhà tái định cư cơng ty Thiên Lộc

4.2.2 đánh giá sơ nội dung chắnh dự án 4.2.2.1 Các ựiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội a Vị trắ giới hạn khu ựất

ðịa ñiểm xây dựng khu dân cư cơng ty TNHH Thiên lộc đầu tư thuộc ñịa bàn phường Phú Thứ, Quận Cái Răng – TP Cần Thơ, diện tích 411.994m2 có ranh giới như sau:

- Phắa đông Bắc: giáp quốc lộ Nam sơng Hậu

- Phía Tây Nam: giám trục đường trung tâm khu thị - Phía Tây Bắc: giáp rạch Cái Sâu

- Phắa đông Nam: giáp ựường chắnh vào khu công nghiệp Hưng Phú b địa hình Ờ ựịa mạo

- ðất ñai khu quy hoạch chủ yếu đất nơng nghiệp trồng lúa nước số loại ăn trái ngắn ngày

- Cao ñộ tự nhiên tương ñối thấp, cao ñộ mặt ñất tự nhiên trung bình cao độ + 0,50m

c Khí hậu, thời tiết

TP Cần Thơ mang đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa, có tính chất cận xích đạo thể rõ ảnh hưởng hệ thống hoàn lưu Tây Nam từ Ấn ðộ Dương tới

- Nhiệt độ khơng khí: nhiệt độ khơng khí thay đổi tháng năm khơng lớn (khoảng 2,5˚C)

+ Nhiệt độ trung bình: 26,6˚C

+ Nhiệt độ trung bình thấp nhất: 24,4˚C + Nhiệt độ trung bình cao nhất: 28,4˚C + Nhiệt ñộ thấp tuyệt ñối: 19,7˚C

- ðộ ẩm khơng khí: ðộ ẩm trung bình củ tháng năm 86,6%, chênh lệch ñộ ẩm tháng khơng lớn Từ tháng 06 đến tháng 10 có độ ẩm cao nhất, tháng có độ ẩm thấp năm tháng 02 tháng 03

+ ðộ ẩm trung bình: 82%

+ ðộ ẩm cao trung bình: 95% + ðộ ẩm thấp trung bình: 61% + ðộ ẩm thấp tuyệt đối: 31%

- Gió: Tốc độ trung bình hàng năm 3,5m/s Có hướng gió năm:

+ Từ tháng 11 ựến tháng 12 hướng đông Ờ Bắc gay khô lạnh

+ Từ tháng 02 ựến tháng 06 gió đơng Nam gây khơ nóng, nhiệt ựộ không khắ tăng, ựộ ẩm giảm

+ Từ tháng 06 đến tháng 11 gió Tây Nam thổi từ biển vào mang nhiều nước nên mưa nhiều thời gian này, thường xảy lốc xoáy gây thiệt hại nhiều nơi không lớn

+ Lượng mưa trung bình hàng năm: 629 mm + Lượng mưa năm lớn nhất: 2304 mm + Lượng mưa năm nhỏ nhất: 1115 mm

+ Lượng mưa trung bình hàng tháng: 276 mm + Lượng mưa liên tục ñợt lớn nhất: 90,5 mm

d Chế ñộ thủy văn

Chế độ thủy văn sơng Hậu theo dõi trạm Cần Thơ vào tháng năm sau:

- Mực nước cao nhất: +1,92m - Mực nước thấp nhất: -1,31m - Mực nước trung bình: 3,23m - Chênh lệch mực nước: 3,23m

Chịu ảnh hưởng trực tiếp Sông Hậu hệ thống kênh rạch bao quanh, mực nước chênh lệch hai mùa mưa nắng lớn Do ñất thấp nên bị ngập vào mùa mưa

Những năm gần ựây, có diễn biến phức tạp thời tiết khắ hậu nên chu kỳ lũ ngắn Do gần biển ựất thấp ựộ dóc dịng chảy nhỏ ảnh hưởng trực tiếp ựến ựộ thủy triều biển đông

e ðịa chất

Mực nước mạch trung bình mức 0,4 đến 0,6 khu có độ cao tự nhiên => Các giải pháp kỹ thuật: Do điều kiện thời tiết, khí hậu phân tích nên giải pháp thiết kế thi cơng cơng trình phải ý đến yếu tố thời tiết, phải ñảm bảo phương án thiết kế cho phù hợp, sở nguyên tắc sau:

+ Trong thiết kế: chọn hướng gió cho cơng trình nhằm giải vấn đề thơng thống, chiếu sáng tự nhiên

+ Bảo vệ kết cấu cơng trình tính đến tác động của: nhiệt độ mưa gió, độ ẩm, địa chất chế ñộ thủy văn

4.2.2.2 Sự cần thiết mục tiêu ñầu tư dự án a Sự cần thiết ñầu tư dự án

Thành phố Cần Thơ Ờ trung tâm vùng đBSCL, ựang ựà phát triển Các khu công nghiệp ựang mở rộng, cảng biển ựược ựầu tư, mở rộng sân bay Trà Nóc thành sân bay quốc tế, xây dựng trung tâm văn hóa Tây đơ, bệnh viện, khu dân cư ựang ựược thực hiện,Ầ ựể phục vụ yêu cầu phát triển Thành phố - thu hút ựầu tư, phát triển kinh tế xã hội, ựộng lực phát triển vùng Trong ựó việc xây dựng khu dân cư ựể bắt kịp với tốc ựộ phát triển dân số, tạo cảnh quan ựô thị ựiều nằn kế hoạch ựồ án quy hoạch phát triển TP.Cần Thơ theo chủ trương Chắnh Phủ Vì công ty TNHH Thiên Lộc ựịnh ựầu tư xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô số 13A phường Phú Thứ, quận Cái Răng, TP.Cần Thơ nhằm ựáp ứng nhu cầu

b Mục tiêu ñầu tư dự án

“Xây dựng 120 nhà tái ñịnh cư, 12 nhà mẫu liên kế sở hạ tầng khu dân cư lô 13A khu ñô thị Nam Cần Thơ” với mục tiêu sau:

- Xây dựng KDC tập trung, sở hạ tầng đồng bộ, tiến tới xây dựng thị văn minh – ñại - ổn ñịnh bền vững mặt

- Tạo ñiều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nơng nghiệp vườn tạp sang thổ cư nhằm tăng giá trị ñất tạo nguồn thu ñể phát triển sở hạ tầng

- ðầu tư phát triển tổng quỹ nhà, ñáp ứng nhu cầu nhà nhân dân

- Xây dựng hoàn chỉnh hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật hệ thống đường giao thơng, vĩa hè, cấp nước, cấp điện, chiếu sáng cơng cộng, thông tin liên lạc, công viên xanh,…

- Xây dựng cơng trình kiến trúc gồm: khu nhà hộ chung cư, khu nhà biệt thự, khu nhà kiểu phố liên kế, nhà trẻ mẫu giáo, trường cấp 2,…

4.2.2.3 Tên dự án, qui mơ chủ đầu tư

- Tên dự án: khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A - Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Thiên Lộc

- Loại hình dự án: Xây dựng

- ðịa ñiểm ñầu tư: phường Phú Thứ, Q.Cái Răng – TP.Cần Thơ - Sản phẩm dự án: Nhà

Trong đó: + Phần thực : 91.033.813.349 ñồng + Phần tiếp tục thực hiện: 139.727.736.848 đồng - Hình thức đầu tư: Tự thực phần giao thầu

- Quy mơ đầu tư: Tổng diện tích 426.271,1 m2 phân chia cho hạng mục sau

Bảng 4: QUI MÔ ðẦU TƯ DỰ ÁN

Hạng mục Diện tích (m2) Tỷ lệ (%)

1 ðất xây dựng cơng trình cao tầng đa chức 6.960 1,63

2 ðất xây dựng nhà 173.206 40,63

- Nhà dạng liên kế: 79.390 - Nhà tái ñịnh cư (150 căn): 11.850 -Nhà dạng biệt thự: 67.279 - Chung cư tầng: 14.687

3 ðất xây dựng cơng trình thương mại 18.884 4,43 ðất xây dựng cơng trình giáo dục 23.315 5,47 - Trường trung học sở: 13.990

- Nhà trẻ - mẫu giáo: 9.325

5 ðất công viên, xanh 21.507 5,05

6 ðất giao thông, vĩa hè 182.399 42,79

Tổng cộng 411.994 100

4.2.2.4 Công suất thiết kế

Căn vào Bản ñồ qui hoạch phân loại nhà tỷ lệ 1/500

Bảng 5: CÔNG SUẤT THIẾT KẾ

STT Sản phẩm Số lượng Diện tích (m2)

I Nền biệt thự 186 67.279

1 Nền biệt thự ñơn lập loại 53 Nền biệt thự ñơn lập loại 42 Nền biệt thự ñơn lập loại 91

II Nền nhà liên kế 776 78.160

1 Nền nhà liên kế loại 226 23.160 Nền nhà liên kế loại 154 15.400 Nền nhà liên kế loại 273 27.300 Nền nhà liên kế loại 123 12.300

III Nền nhà tái ñịnh cư 150 12.000

1 Nền nhà tái ñịnh cư loại 30 2.400 Nền nhà tái ñịnh cư loại 120 9.600

Tổng cộng 1.112

(Nguồn: Tài liệu kèm theo dự án)

4.2.2.5 Giải pháp công nghệ cấu sản phẩm a Giải pháp công nghệ

Khu dân cư phải tạo điểm nhấn khơng gian khu qui hoạch nên giải pháp xây dựng phải ñảm bảo tính kỹ thuật mỹ quan, phù hợp với khơng gian kiến trúc thị Xây dựng hồn tồn 150 hộ hồn chỉnh (trong cơng ty ñã thực ñược 33 tiếp tục thực 117 căn) 12 nhà mẫu liên kế

b Cơ cấu sản phẩm

Chủ yếu lơ, xây dựng nhà để hộ xây sẵn 4.2.2.6 Qui mô vốn ñầu tư

a Tổng mức vốn ñầu tư

+ Chi phí chuẩn bị đầu tư: 78.341.912.000đ + Chi phí sở hạ tầng: 123.948.916.000đ + Chi phí KTCB: 4.981.900.000đ + Dự phịng phí: 20.727.272.000đ - Tổng cộng: 228.000.000.000ñ

- Tính đến thời điểm lập kế hoạch vay vốn, chi phí đầu tư trước thuế bao gồm:

+ Chi phí bồi thường thiệt hại – GPMB: 49.140.221.331đ + Chi phí đầu tư hạ tầng (vật tư): 24.232.361.414ñ + Tạm nộp thuế sử dụng dất: 600.000.000ñ + Chi phí khác: 17.061.230.604đ

(Chi phí chuyển chủ đầu tư, CP lập dự tốn, thiết kế, chi phí nhân công xây dựng, ) -

Tổng cộng: 91.033.813.349ñ 4.2.2.6 Dự kiến triển khai thực dự án

Dự án ñược triển khai thực từ năm 2003 dự kiến ñến năm 2010 hồn thành Hiện dự án thực Tính đến tháng 11/2007 (tính thời điểm công ty lập hồ sơ vay vốn ngân hàng), tình hình thực dự án KDC lơ 13A khu ñô thị Nam sông Cần Thơ:

- Thực chi trả đền bù 128/167 hộ tổng số tiền mặt 49.140.221.331 ñồng ñã thỏa thuận xong phương án ñền bù với hộ dân (ñồng ý ñổi ñất lấy nhà tái ñịnh cư), tổng diện tích gần 24,4ha

- Thực san lắp mặt với diện tích khoảng 23,5ha - Thực xây dựng sở hạ tầng diện tích khoảng 16ha

Bảng 6: TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC HẠN MỤC TỪ NĂM 2003 ðẾN THÁNG 11 NĂM 2007

STT Hạng mục cơng trình đVT Tổng đã thực Còn lại

1 ðường nội m2 98.891,4 20.999 77.892,4

2 Cấp nước md 9.534 9.534

3 Cấp ñiện - - -

3a Chiếu sang m 8.469 8.469

3b Trung hạ Km 11,46 11,46

3c Trạm biến áp Trạm 9

4 Thoát nước mưa md 11.303 2.137 9.166

5 Thoát nước thải md 3.420 180 3.240

6 Nhà tái ñịnh cư Căn hộ 150 33 117

7 San lắp mặt 42,6 23,5 19,1

8 Nhà mẫu liên kế Căn hộ 12 12

9 Bờ kè dọc gạch Cái Nai m 500 500

10 Cây xanh m2 21.507 21.507

11 Hố cáp ñiện thoại - -

(Nguồn: Tài liệu kèm theo dự án)

4.2.3 đánh giá tổng quan nhu cầu dự án 4.2.3.1 Nhu cầu

Tại TP Cần Thơ ña số người dân có nơi ổn định, số có nhu cầu nhà nhiên phần lớn người có nhu cầu nhà lại có thu nhập thấp, khơng đủ khả để mua đất cất nhà Hiện KDC tái ñịnh cư TP Cần Thơ chủ yếu hộ thuộc diện qui hoạch, giải tỏa vào ñây sinh sống, số có nhu cầu nhà có ñiều kiện thu nhập, phần lớn lại lô KDC TðC Nam sông Cần Thơ ñược mua nhà ñầu ñầu cơ, mua để dành khơng có nhu cầu nhà thực

nhưng mua nhà, đất trả lần họ khơng lo giải pháp phương thức cho vay trả góp

4.2.3.2 Nhu cầu tương lai

TP Cần Thơ đà phát triển, khu cơng nghiệp ñang mọc lên, ñầu tư sở hạ tầng ñể thu hút ñầu tư Trong tương lai, TP Cần Thơ trở thành khu vực ñộng lực phát triển cho vùng ðBSCL, khả số lượng lao ñộng ñổ dồn TP Cần Thơ, tình hình kinh tế phát triển nhanh đời sống nâng cao số lượng cư dân từ nơi khác ñến TP Cần Thơ sinh sống làm việc sẻ tăng theo Vì vậy, tiềm nhu cầu tương lai có

4.2.4 đánh giá cung sản phẩm, thị trường mục tiêu khả cạnh tranh dự án

- Về cung sản phẩm: sản phẩm tạo chủ yếu lô ñất, nhà xây sẵn dùng ñể dành cho ñối tượng dân cư với tổng số 1.112 đáp ứng cho khoảng 4.500 dân sinh sống, giành 150 hộ phục vụ tái ñịnh cư xây dựng sẵn 12 nhà mẫu liên kế ðến tháng 09/2007, khu thị Nam sơng Cần Thơ có 26 dự án phê duyệt với tổng diện tích 1.062ha Theo đánh giá chun gia nhà đất tính tốn bình qn ñất giải chổ cho 200 người Vậy 1.062ha tạo chổ ñịnh cư cho khoảng 212.400 dân Theo tính tốn sở xây dựng TP Cần Thơ, ñể lắp ñầy khu dân cư vào năm 2010, tỷ lệ tăng dân số học bình qn phải đạt 12,7%/năm; cịn muốn lắp đầy vào năm 2015, tỷ lệ tăng dân số học bình quân phải đạt 6%/năm.Tính tốn cho thấy, mức cung dự án KDC theo quy hoạch vượt xa nhu cầu thực tế Tuy nhiên hạn chế nguồn cung lơ chủ đầu tư KDC TðC thiếu vốn, thị trường chưa có nhu cầu tăng thật bên cạnh nhà nước chậm ñầu tư sở hạ tầng ñối với tuyến ñường làm cản trở dự án triển khai, trì hỗn việc đầu tư

- Thị trường mục tiêu khả cạnh tranh: Hiện nhu cầu thị trường nhà xây sẵn ñang ñược ưa chuộng Nắm ñược nhu cầu này, cơng ty định xây 12 nhà mẫu liên kế ñể ñáp ứng nhu cầu thị trường

Tại khu thị Nam sơng Cần Thơ, cơng ty có KDC chuyển sang xây nhà bán sẵn với giá trị từ 400trñ – 1.000trñ Thực tế cho thấy người tiêu dùng chấp nhận sản phẩm này, cơng ty chịu cạnh tranh với cơng ty khác có sản phẩm tương tự ðối với nguồn cung sản phẩm nhà xây sẵn cạnh tranh chưa cao nguồn cung cịn ít, cịn sản phẩm lơ cơng ty chịu cạnh tranh lớn nguồn cung dồi

4.2.5 đánh giá khả cung cấp yếu tố ựầu vào

Do vị trí dự án nằm trục giao thơng gắn liền với thành phố nên nguồn nguyên liệu, vật liệu ñược vận chuyển dễ dàng Ngoài ra, nguồn cung cấp sẵn có nội nên khả cung cấp đầu vào cho dự án khơng gặp khó khăn Tuy nhiên, thời điểm giá nguyên vật liệu xây dựng tăng 30 – 50% so với trước làm cho chi phí đầu tư tăng

4.2.6 đánh giá, nhận xét nội dung phương diện kỹ thuật a địa ựiểm xây dựng:

Dự án ñược triển khai thực lơ đất 13A thuộc khu thị cần Thơ nằm cách xa thành phố khoảng 5km, ñược giới hạn bởi:

- Phắa đông Bắc: giáp quốc lộ Nam sơng Hậu

- Phía Tây Nam: giáp trục đường trung tâm khu thị - Phía Tây Bắc: giáp rạch Cái Sâu

- Phắa đông Nam: giáp ựường chắnh vào khu công nghiệp Hưng Phú

Trên thực tế địa điểm xây dựng KDC lơ 13A cơng ty TNHH Thiên Lộc, có ñường 91B ñi Cái Cui lộ giới chưa ñược mở rộng qui hoạch Các tuyến ñường 47m nhà nước ñầu tư chưa ñược xây dựng làm cản trở việc triển khai dự án

b Công nghệ thiết bị:

Dự án thi cơng theo tiêu chuẩn cơng nghệ đại thiết bị, máy móc ln đảm bảo cho xây dựng Cơng ty xây dựng hoàn toàn hộ ñể ñảm bảo tính kỹ thuật mỹ quan cơng trình

4.2.7 Thẩm định phương diện tổ chức, quản lý

Công ty tổ chức quản lý trực tiếp thực dự án Ơng võ Thành Vạn – giám đốc cơng ty ñược quyền ñịnh chịu trách nhiệm trước hội ñồng thành viên công ty hoạt ñộng liên quan đến dự án Chính điều giúp cho cơng ty tiết kiệm thời gian chủ động cơng tác quản lý ñược dễ dàng Cơ cấu tổ chức cơng ty bao gồm: Hội đồng thành viên, giám đốc, phịng kế tốn, phịng kinh doanh, phịng kỹ thuật Hiện đội thi cơng cơng trường bao gồm: 01 đội thi cơng cơng ty 04 đội thi cơng th ngồi

4.2.8 Thẩm định vốn đầu tư tính khả thi phương án nguồn vốn 4.2.8.1 Các để tính tốn

- Căn Nghị ñịnh số 22/1998/ Nð – CP ngày 24/04/1998 Chính phủ v/v đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng

- Căn thơng tư số 145/1998/TT.BTC ngày 04/11/1998 Bộ tài hướng dẫn thi hành nghị ñịnh số 22/1998/ Nð – CP ngày 24/04/1998 Chính phủ, cơng văn số 4448/TC – QLCS ngày 04/09/1999 Bộ tài

- Căn nghị định số 52/1999/Nð – CP ngày 08/07/1999 Chính phủ ban hành quy chế quản lý ñầu tư xây dựng

- Căn ñịnh số 1279/1998/Qð – UBT ngày 05/06/1998 UBNð tỉnh Cần Thơ v/v ban hành quy ñịnh mức loại ñất ñịa bàn tỉnh Cần Thơ

- Căn ñịnh số 1280/1998/Qð – UBT ngày 05/06/1998 UBND tỉnh Cần Thơ v/v ban hành quy ñịnh ñền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng

- Căn ñịnh số 3385/Qð – CT.UB ngày 01/11/2002 UBND tỉnh Cần Thơ v/v phê duyệt nguyên tắc phương án ñề bù thiệt hại, giải phóng mặt khu dân cư thuộc khu thị Nam Sơng Cần Thơ khu công nghiệp Hưng Phú I & II huyện Châu Thành

- Căn công văn số 1084/UB ngày 28/03/2003 UBND tỉnh Cần Thơ v/v phê duyệt xây dựng bố trí tái định cư thuộc công ty phát triển kinh doanh nhà Cần Thơ trách nhiệm nhà ñầu tư xây dựng khu dân cư ñịa bàn tỉnh

- Căn công văn số 3110/UB ngày 14/08/2003 UBND tỉnh Cần Thơ v/v áp dụng hệ số K ñể tính giá trị bồi thường ñất

- Căn ñịnh số 74/2003/Qð – CT.UB ngày 12/12/2003của UBND tỉnh Cần Thơ v/v ban hành quy ñịnh giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất ñối với dự án ñã ñược chủ trương cho ñầu tư xây dựng khu dân cư ñịa bàn tỉnh Cần Thơ

- Căn nội dung, khối lượng công việc thực

- Căn hồ sơ thiết kế quy hoạch duyệt diện tích mặt xây dựng - Gía vật tư lấy theo thị trường TP Cần Thơ thời ñiểm lập dự án

- Chi phí thiết kế căn vào: giá thiết kế, theo định mức chi phí thiết kế cơng trình ban hành theo định số 12/2001/Qð - BXD ngày 20/07/2001

- Chi phí giám sát, lập hồ sơ mời thầu, thẩm ñịnh thiết kế, thẩm định dự tốn, thẩm định dự án vào định mức chi phí đầu tư xây dựng ban hành kèm theo ñịnh số 15/2001/Qð – BXD ngày 20/07/2001 xây dựng

4.2.8.2 Dự toán kinh phí đầu tư cho dự án a Tổng mức ñầu tư vốn cố ñịnh dự án

Tổng vốn đầu tư giai đoạn sau theo dự tốn cơng ty: 139.095 triệu ñồng Do giá vật liệu thời ñiểm tăng bình quân khoảng 40%, ñồng thời chi phí bồi thường – GPMB thực với chi phí bình qn khoảng 2,254 tỷ/ha giá trị vốn ñầu tư sau thẩm ñịnh lại là:

- Chi phắ xây lắp: 114.566 trự x 140% = 160.392 trự - Bồi thường Ờ GPMB: 18,2ha x 2.254trự/ha = 41.023 trự - Tiền sử dụng ựất: 14.545 trự Tổng cộng: 215.960 trự b đánh giá mức ựộ khả thi nguồn vốn ựầu tư:

- Tổng vốn ñầu tư: 215.960 trñ • Vốn tự huy ñộng (từ bán huy ñộng khác): 167.960 trñ • Vốn vay ngân hàng: 48.000 trñ - Thẩm định tính khả thi nguồn vốn tự có:

để đảm bảo vốn tự có tham gia vào dự án cơng ty cần có kế hoạch tăng vốn hay chủ động tìm nguồn vốn huy động khác có tính ổn định lâu dài nhằm ñảm bảo vốn tự có vốn huy ñộng tham gia vào dự án theo ñúng tiến ñộ

(Bảng nhu cầu vốn theo tiến ựộ thi công dự án xem phần phụ lục) 4.2.9 đánh giá mặt tài chắnh dự án

4.2.9.1 Căn thực tế

- Dự án ñược thực từ năm 2004 cho ñến với giá trị hồn thành gần 40% so với giá trị dự tốn ban đầu Cơng tác đền bù, giải tỏa thực từ năm 2004, ñã chi trả ñền bù thỏa thuận ñền bù cho 128/167 hộ dân (ñạt gần 60%) San lắp mặt khoảng 23,5ha, triển khai ñầu tư sở hạ tầng diện tích khoảng 16ha Phần cịn lại, cơng ty dự kiến hồn tất vào cuối năm 2009

- Dự kiến giá trị cịn lại phải đầu tư theo dự tốn: 139.095.323.588 đồng - Tính đến thời điểm tại, cơng ty TNHH Thiên Lộc có doanh thu từ việc bán sản phẩm 55.836.620.000 ñồng Về doanh thu dự kiến ñược tính số nền, số nhà diện tích đất cịn lại 483.993.876.000 đồng Nhưng khách hàng trả tiền trước giao ñất theo tỷ lệ 70% giá trị hợp đồng, 30% cịn lại trả cơng ty giao giấy chứng nhận sử dụng ñất (dự kiến vào năm 2010 – năm) Do bảng báo cáo kết hoạt ñộng kinh doanh, khoản mục doanh thu thể số tiền thực tế Công ty nhận ñược

4.2.9.2 đánh giá dự trù doanh thu, chi phắ xây dựng lãi lỗ hàng năm dự án

Bảng 7: THẨM ðỊNH DOANH THU – CHI PHÍ – LÃI LỖ CỦA DỰ ÁN ðVT: Triệu ñồng

STT KHOẢN

MỤC

NĂM 2008

NĂM 2009

NĂM 2010

NĂM 2011

NĂM 2012

NĂM 2013 1 Doanh thu 72.711 123.009 139.799 86.209 62.267

2 Chi phí 168.603 47.371 5.974 4.614 3.263

3 Lợi nhuận

trước thuế (95.892) 75.638 133.825 81.593 59.004

4

Lợi nhuận trước thuế cộng dồn

(95.892) (20.254) 113.571 195.163 254.167

5

Thuế TNDN (28%)

- - 31.800 22.846 16.521

6 Lợi nhuận

sau thuế (95.892) (20.254) 102.025 58.747 42.483

7 Dư nợ ñầu

năm 48.000 48.000 36.000 24.000 12.000

8 Trả nợ gốc

vốn vay 12.000 12.000 12.000 12.000

9 Nguồn trả

nợ - 75.638 102.025 58.747 42.483

10 Cân ñối (9

– 8) - 63.638 90.025 46.747 30.483

(Nguồn: Kết tính tốn từ liệu dự án)

- Doanh thu năm dự án ñạt ñược cao với mức ñộ tăng trưởng khơng ổn định doanh thu dựa vào dự kiến bán sản phẩm lại

các năm sau, phần lớn công việc khó khăn hồn thành như: ðền bù GPMB san lắp mặt 70%, xây dựng hạ tầng ñạt 30%

- Lợi nhuận sau thuế hai năm đầu âm chi phí bỏ cho hai năm cao Qua năm sau lợi nhuận ñã tăng lên thơng qua phần doanh thu có từ việc bán sản phẩm lại

- Nguồn trả nợ gốc vốn vay ñược lấy từ lợi nhuận sau thuế Sau trả gốc vốn vay năm sau dự án 12.000 triệu đồng vốn cịn lại dự án liên tục dương ñạt cao

4.2.9.3 Phân tích, thời gian hịa vốn, NPV, IRR khả toán nợ

Thời gian hòa vốn, giá thu nhập (NPV), suất sinh lời nội (IRR) khả toán nợ dài hạn tiêu để đánh giá hiệu tài dự án ñầu tư Một dự án ñầu tư khả thi phải đảm bảo hầu hết tiêu ñạt yêu cầu nhà ñầu tư nhà cung cấp vốn ngân hàng Ở ñây BIDV Cần Thơ đóng vai trị cung cấp vốn tín dụng nên tiêu dự án phải ñạt yêu cầu ngân hàng

* Phân tích thời gian hòa vốn:

Bảng 8: THỜI GIAN HÒA VỐN CỦA DỰ ÁN

ðVT: Triệu ñồng

NĂM CFt HSCK 12% PV CỘNG DỒN THU HỒI VỐN

0 (171.919) 1,0000 -171.919 -171.919

1 15.935 0,8929 14.228,3615 -157.690,6385

2 88.535 0,7972 70.580,102 -87.111

3 165.060 0,7118 117.489,708 30.379,17

4 61.627 0,6355 39.163,9585 69.543,13

5 43.923 0,5674 24.921,9102 NPV = 94.465,04

(Nguồn: Kết tính tốn từ liệu dự án) Thời gian hịa vốn dự án:

TGHV = năm + < = x 12 tháng = năm 8, 88 tháng

Thời gian hòa vốn dự án năm tháng 26 ngày

Theo đánh giá phía ngân hàng ñây mức thời gian hòa vốn mức lý tưởng khoảng gần thời gian đầu tư dự án thu hồi đủ vốn ñầu tư ðiều tốt cho nhà ñầu tư ngân hàng Ngân hàng thu ñược hết nợ sớm hiệu cho vay ñảm bảo

* Phân tích giá thu nhập NPV: Bảng 9: DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN

ðVT: triệu ñồng

STT Khoản mục 0 1 2 3 4 5

I Dòng tiền vào 61.475 90.110 198.514 86.209 62.267

Doanh thu 72.711 123.009 139.799 86.209 62.267

Tăng giảm khoản phải

thu (21.813) (36.903) 58.716 - -

Hoàn thuế VAT 10.577 4.004 - - -

II Dòng tiền 171.919 45.540 1.575 33.454 24.582 18.344

Tổng vốn đầu tư 171.919 44.040

Chi phí vận hành 1.500 1.575 1.654 1.736 1.823

Thuế TNDN - - 31.800 22.846 16.521

III Dòng tiền dự án (171.919) 15.935 88.535 165.060 61.627 43.923

(Nguồn: Kết tính tốn từ liệu dự án)

Bảng 10: HIỆN GIÁ THU NHẬP THUẦN CỦA DỰ ÁN ðVT: triệu ñồng

Năm CFt

Hệ số chiết

khấu (12%) PV

0 (171.919) 1,0000 -171.919

1 15.935 0,8929 14.228,3615

2 88.535 0,7972 70.580,102

3 165.060 0,7118 117.489,708

4 61.627 0,6355 39.163,9585

5 43.923 0,5674 24.921,9102

NPV 94.465,0402

Sau xem xét quy mơ, thời gian đầu tư mức vốn đầu tư mức vốn xin vay dự án, BIDV Cần Thơ ñã áp dụng mức lãi suất chiết khấu cho dự án 12% (theo mức lãi suất chiết khấu hành ñối với dự án lớn, lâu dài BIDV Việt Nam) NPV dự án tính 94.465,0402 triệu đồng, lớn nhiều, dự án có lời, hay nói cách khác dự án xây dựng KDC Nam sông Cần Thơ khả thi hiệu mặt tài Sau thời gian đầu tư năm, tổng giá trị thu hồi dự án có tính ñến giá trị chiết khấu ñạt khoảng 94 tỷ ñồng, ñây mức giá hấp dẫn ñối với nhà đầu tư BIDV Cần Thơ khơng có lý mà khơng chấp nhận dự án này, mang lại nhiều lợi ích cho bên ñó có ngân hàng người cho vay vốn ñể ñầu tư vào dự án

* Phân tích suất sinh lời nội (IRR):

Bảng 11: SUẤT SINH LỜI NỘI BỘ CỦA DỰ ÁN

ðVT: triệu ñồng

HIỆN GIÁ NPV HIỆN GIÁ NPV

NĂM PC CFt HSCK

30% PV1

HSCK

31% PV2

0 171.919 (171.919) 1,000 -171.919 1,0000 -171.919

1 44.040 15.935 0,7692 12.257,202 0,7634 12.164,78

2 88.535 0,5917 52.386,16 0,5827 51.589,34

3 165.060 0,4552 75.135,312 0,4448 73.418,69

4 61.627 0,3501 21.575,613 0,3395 20.922,37

5 43.923 0,2693 11.828,464 0,2592 11.384,84

TỔNG NPV1 1.263,7501 NPV2 -2.438,98

(Nguồn: Kết tính tốn từ liệu dự án) - Với r1 = 30% tính NPV dương nhỏ

NPV1 = ∑ PV1 = 1.263,7501

- Với r2 = 31% tính ñược NPV âm lớn

NPV2 = ∑ PV2 = -2.438,98 Tính được:

IRR = 30% + (31% - 30%) x = 30,34%

1.263,750

Nhận xét: Suất thu hồi nội dự án cao nhiều so với chi phí sử dụng vốn bình qn thị trường 12% - 13%, cụ thể hệ thống BIDV 12% Như vậy, dự án xây dựng KDC Nam sông Cần Thơ xét theo tiêu IRR dự án có hiệu cao

* Phân tích khả tốn nợ dài hạn:

Bảng 12: KHẢ NĂNG THANH TOÁN NỢ DÀI HẠN CỦA DỰ ÁN ðVT: triệu ñồng

Chỉ tiêu 1 2 3 4 5

CFt 15.935 88.535 165.060 61.627 43.923

Lãi vay 5.760 5.760 4.320 2.880 1.440

Nợ gốc - 12.000 12.000 12.000 12.000

DSCR (lần) 3.77 5.31 10.37 4.34 3.37

(Nguồn: Kết tính tốn từ liệu dự án) Khả toán nợ dài hạn trung bình: 5, 43 lần

Trong kế hoạch trả nợ vốn vay cơng ty sử dụng lợi nhuận sau thuế ñể trả vốn gốc lãi vay ngân hàng Nhưng tính khả tốn nợ dài hạn dự án sử dụng dịng ngân lưu rịng dự án để trả nợ nhằm đánh giá xác khả tốn nợ từ nguồn trả hình thành từ hoạt động dự án so với kế hoạch Qua phân tích bảng 10 cho thấy DSCR qua năm ñều lớn DSCR trung bình 5,43 lần cao, ñảm bảo khả dự án hoàn trả nợ vay ñúng dự kiến

4.3 Phân tích rủi ro thẩm định dự án xây dựng KDC lơ 13A khu đơ thị Nam sơng Cần Thơ

ðây dự án ñầu tư xây dựng kinh doanh sở hạ tầng nên chịu cạnh tranh lớn khu dân cư tái định cư Khu thị Nam sơng Cần Thơ Trong bối cảnh thị trường bất ñộng sản khơng ổn định, làm cho chủ đầu tư nhà đầu tư khơng lường hết diễn biến thị trường Vì vậy, đầu tư dự án gặp nhiều khó khăn, rủi ro xảy

4.3.1 Rủi ro từ thân dự án a Rủi ro sách pháp lý

hợp lý: Cơng ty đưa giá đền bù giải tỏa thấp dân yêu cầu giá ñền bù giải tỏa cao, người dân không chịu di dời Hiện chủ đầu tư tự thỏa thuận bồi hồn với người dân theo hình thức mua đứt chưa giải tái ñịnh cư trước giải tỏa, người bồi hồn sau giá cao dẫn đến khiếu nại người di dời trước làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến độ triển khai thực dự án

b Rủi ro vốn tự có tham gia

Vốn tự có tham gia vào dự án ñược huy ñộng từ nguồn bán nhà ðiều dẫn ñến rủi ro nguồn vốn huy động từ việc bán khơng theo kế hoạch cơng ty đề ra, việc thiếu vốn đầu tư khó tránh khỏi

c Rủi ro chi phí đầu tư

Ở thời điểm giá vật liệu xây dựng đồng loạt tăng làm cho chi phí đầu tư tăng lên Bên cạnh cơng ty chưa thỏa thuận giá bồi hồn với hộ dân cịn lại phí bồi hồn cho diện tích đất cịn lại (khoảng 18,2ha) cao so với thực tế Ngồi ra, tiền thuế sử dụng ñất chưa thống cách tính thuế phải nộp cơng ty quan thuế, tiền thuế sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước sẻ thay ñổi ðiều làm ảnh hưởng ñến tổng vốn ñầu tư hiệu dự án

d Rủi ro ñộ biến ñộng tiêu tài dự án cịn lớn, ảnh hưởng đến hiệu lâu dài dự án

Do dự án kéo dài năm – khoảng thời gian dài với khả có thăng trầm biến đổi giá bất động sản bị giảm có nhiều dự án tương tự, nguồn cung thị trường tăng cao, có thay đổi nhu cầu sử dụng nhà ở, điều có tác ñộng lớn ñến tiêu tài tương lai dự án

e Một số thông tin mà công ty TNHH Thiên Lộc cung cấp dự án chưa thật xác, cần phải xác minh lại thực tế

4.3.2 Rủi ro từ phía ngân hàng

a Rủi ro từ quy trình thẩm định ngân

Mặc dù quy trình thẩm định BIDV tương đối phù hợp, khoa học, thủ tục, cơng đoạn Tuy nhiên, tùy vào số trường hợp phối hợp phịng tín dụng phịng thẩm định cịn nhiều sơ sót chậm trễ việc bàn giao giấy tờ, hồ sơ dẫn đến khơng khó khăn cơng tác thẩm định cho vay Cơng tác thẩm định kéo dài ảnh hưởng đến chi phí thẩm định, đồng thời gây lãng phí thời gian cho chủ đầu tư

b Rủi ro từ cơng tác thẩm định

Cơng ty TNHH Thiên lộc thành lập năm 2003 thực dự án khu dân cư Nam Sông Cần Thơ Mặt khác lại khách hàng ñặt quan hệ vay vốn tại ngân hàng nên cán ngân hàng chưa am hiểu nhiều công ty Nếu cán thẩm ñịnh ngân hàng chủ quan cơng tác thẩm định điều dễ dẫn đến sai lầm khơng đáng có dự án thuộc lĩnh vực xây dựng kinh doanh sở hạ tầng nên có biến động lớn, cán thẩm định khó phân tích đánh giá xác mức độ rủi ro dự án

4.3.3 Rủi ro từ môi trường vĩ mô rủi ro khác a Rủi ro thị trường

Thị trưởng bất động sản thay đổi liên tục, lúc đĩng băng, lúc sơi động Việc mua lơ đất nhà đầu tư cịn phụ thuộc nhiều tâm lý: phong thủy, khả dự đốn tốc độ phát triển nơi đầu tư, khả tài nhà đầu tư,… Vì vậy, thay đổi làm ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản Bên cạnh đĩ, sau cĩ thơng tin đánh thuế từ chuyển nhượng bất động sản, thị trường cịn gặp nhiều khĩ khăn mà chủ dự án khĩ tránh khỏi nguy hàng bị bán chậm phải giảm giá bán

b Rủi ro cạnh tranh

4.4 Tài sản ñảm bảo nợ vay

Cơng ty đề nghị dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thuộc phạm vi khu vực xây dựng dự án; tài sản có sẵn đất tài sản hình thành từ vốn vay 150 nhà tái ñịnh cư 12 nhà mẫu liên kế ñể làm tài sản ñảm bảo nợ vay

4.5 đánh giá chung dự án góc ựộ BIDV chi nhánh Cần Thơ xét duyệt khoản vay cho dự án

4.5.1 đánh giá chung dự án:

Tình hình tài khách hàng:

Sản xuất kinh doanh bước đầu vào ổn định, có chiều hướng phát triển bền vững hiệu Về mặt tài khách hàng khơng có đủ nguồn vốn tự có để thực dự án theo quy định Tuy có mặt hạn chế song hỗ trợ nhiệt tình mặt pháp lý cấp lãnh ñạo thành phố ñể thực dự án Theo ñánh giá Giám ñốc Sở xây dựng TP Cần Thơ, việc triển khai KDC lô 13A công ty TNHH Thiên Lộc xếp vào dự án có mức ñộ triển khai

Nhận xét chung tính khả thi dự án, phương án xin vay vốn

- Trên sở phân tích ñánh giá số liệu dự án dự án khả thi Tuy nhiên ñây lĩnh vực kinh doanh có nhiều rủi ro thay đổi bất thường

- Do dự án chuyển giao nên công ty nhiều thời gian việc ñiều chỉnh diện tích đất thực tế ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án

- Chi phí đầu tư cao trả nhiều hạn mục dự án

- Giá nguyên vật liệu ñầu vào tăng làm ảnh hưởng ñến tổng vốn ñầu tư dự án

- Công tác quảng cáo, tiếp thị ña dạng ñã phát huy ñược hiệu thu hút khách hàng

Mức ñộ ñáp ứng tài sản bảo ñảm tiền vay

Tài sản bảo ñảm tiền vay khách hàng hợp pháp phù hợp với quy ñịnh Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn BIDV Việt Nam Tuy nhiên, hạn chế tài sản đảm bảo có tính lỏng không cao thị trường

4.5.2 Xét duyệt cho vay ñối với dự án: Phương án cho vay

- Hình thức phát tiền vay: phát tiền vay tiền mặt chuyển khoản trực tiếp cho khách hàng

- Cơ sở phát tiền vay: vào khối lượng cơng trình hồn thành, hóa đơn chứng từ chứng minh sử dụng tiền vay

- Thời gian phát tiền vay: theo tiến ñộ thi công dự án Phương án thu nợ:

- Số tiền vay: 48.000.000.000 ñồng - Thời gian vay: 60 tháng

Trong đó: + Thời gian ân hạn 12 tháng + Thời gian trả nợ: 48 tháng

- Phương thức thu nợ: thu gốc lãi ñịnh kỳ tháng lần với số tiền gốc: 3.000.000.000 ñồng

Bảng 13: KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VỐN VAY HÀNG NĂM

ðVT: Triệu ñồng

Kế hoạch trả nợ hàng năm

STT Chỉ tiêu trả nợ Năm

2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013

1 Dư nợ ñầu năm 48.000 48.000 36.000 24.000 12.000

2 Nguồn trả nợ - 75.638 102.025 58.747 42.483

3 Trả nợ lãi vay 5.760 5.760 4.320 2.880 1.440

4 Trả nợ gốc vốn vay 12.000 12.000 12.000 12.000

5 KH trả nợ (gốc, lãi) 5.760 17.760 16.320 14.880 13.440

6 Phát sinh kỳ 48.000

7 Cân ñối (2 – 4) - 63.638 90.025 46.747 30.483

8 Dư nợ cuối năm 48.000 48.000 36.000 24.000 12.000 0

CHƯƠNG

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẨM ðỊNH DỰ ÁN TẠI BIDV CẦN THƠ

Qua việc nhận thấy thuận lợi khó khăn hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A vừa qua, nhà quản trị BIDV Cần Thơ cần phải làm gì? Những giải pháp sau chìa khóa vàng để nhà quản trị ngân hàng hoạch ñịnh chiến lược phù hợp nhằm quản trị tốt nâng cao hiệu hoạt động thẩm định nói riêng hoạt động tín dụng nói chung BIDV Cần Thơ thời gian tới, xu hội nhập cạnh tranh ngày trở nên gay gắt

5.1 Giải pháp cơng tác thẩm định

5.1.1 Hoàn thiện phát huy hiệu quy trình thẩm định dự án

đầu tư

Quy trình thẩm định dự án đầu tư BIDV Cần Thơ trải qua khâu: tiếp nhận dự án, lập kế hoạch thẩm định phân cơng cán thẩm ñịnh, tiến hành thẩm ñịnh ñánh giá hiệu dự án, thẩm ñịnh tài sản ñảm bảo xét duyệt cho vay Cịn nội dung thẩm định qua mặt: đánh giá sơ bộ, phân tích thị trường ñầu ra, yếu tố ñầu vào, phương diện kỹ thuật, phương diện tổ chức quản lý, vốn đầu tư, đánh giá hiệu tài cuối phân tích rủi ro

Nhìn chung quy trình tương đối hồn chỉnh đầy đủ, nhiên cịn số hạn chế ñịnh như: ñánh giá khách hàng qua số liệu chưa qua tiếp xúc trực tiếp, thời gian thẩm định cịn kéo dài…dẫn đến tốn nhiều chi phí thẩm định cho ngân hàng thời gian chờ ñợi cho chủ ñầu tư

Do ñó, Ngân hàng cần hồn thiện quy trình để nâng cao hiệu cơng tác thẩm định dự án nói chung dự án công ty TNHH Thiên Lộc nói riêng Cụ thể, điều chỉnh số mặt sau:

- Giảm bớt thời gian khâu thẩm định để tiết kiệm chi phí thẩm định cho ngân hàng thời gian chờ ñợi cho nhà ñầu tư

5.1.2 ðẩy mạnh công tác đào tạo, nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán tín

dụng nói chung thẩm ñịnh nói riêng ngân hàng

Trong tất nguồn lực tạo nên hiệu hoạt ñộng đơn vị nào, khơng riêng BIDV Cần Thơ nguồn lực người quan trọng nhất, cốt lõi Vì muốn hoạt ñộng ngân hàng nói chung hoạt ñộng thẩm định nói riêng đạt hiệu BIDV Cần Thơ cần phải đặc biệt ý đến cơng tác đào tạo, bồi dưỡng để nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán ngân hàng ðồng thời có sách khuyến khích cho cán ngân hàng, cán thẩm ñịnh ñể ñộng viên họ làm việc tốt

Cần Thơ phát triển, với mật độ dân số ngày đơng nhu cầu ñời sống vật chất ngày nâng cao ñặt biệt nhu cầu nhà Từ ñó mà dự án ñầu tư xây dựng KDC, sở hạ tầng ngày nhiều, địi hỏi cán thẩm định ngân hàng phải có kiến thức định lĩnh vực thẩm ñịnh tốt dự án thuộc lĩnh vực

5.1.3 Lập kế hoạch thẩm ñịnh rõ ràng thẩm định quy trình BIDV

Cần Thơ ñã ñề

Trong thẩm ñịnh dự án đầu tư khâu lập kế hoạch thẩm định vơ quan trọng, định ñến kết chất lượng công tác thẩm ñịnh từ định đến hiệu cho vay ngân hàng Thẩm định có kế hoạch rõ ràng cơng việc thẩm định trơi chảy, tốn thời gian nhân lực, hạn chế ñược sai sót mà hiệu cơng việc đảm bảo

ðối với dự án lớn dự án cơng ty TNHH Thiên Lộc với vốn đầu tư nhiều, chiếm tỷ lệ lớn tổng nguồn vốn cho vay ngân hàng, địi hỏi ngân hàng cần phải lập kế hoạch phân công cán thẩm ñịnh cách thận trọng, hợp lý ðể làm tốt ñược việc này, BIDV Cần Thơ cần thực số vấn ñề sau:

- Tham khảo ý kiến tất cán thẩm ñịnh ngân hàng - Lập kế hoạch thẩm ñịnh tất các phương diện

- Vạch bước cụ thể cho tiến trình thẩm định - Thẩm định bước quy trình

5.2 Giải pháp hạn chế rủi ro

5.2.1 Dự đốn, phân tích hạn chế đến mức thấp rủi ro cĩ thể

phát sinh thẩm ñịnh dự án

Hoạt ñộng kinh doanh nhà ñất hoạt ñộng thu ñược nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp tiềm ẩn khơng rủi ro Dự án công ty TNHH Thiên Lộc dự án xây KDC tất nhiên chứa đựng rủi ro vốn có rủi ro thị trường đầu vào – ñầu ra, rủi ro lãi suất … tạo nên rủi ro thẩm định cho phía ngân hàng cho vay

Năm 2007, ñầu năm 2008 giá bất ñộng sản bị ñẩy lên ñến mức cao kỷ lục thời gian ngắn, bất ñộng sản thuộc dự án xây dựng khu thị gồm hộ ñất nguyên nhân cung, cầu nhà ở, ñất dự án, tượng ñầu tích trữ bất động sản, đưa thơng tin sai lệch thị trường, tạo sốt ảo thị trưởng ñẩy giá Nhưng năm 2008 thị trường bất ñộng sản có dấu hiệu hạ nhiệt Bên cạnh biến ñộng thị trường bất ñộng sản giá nguyên vật liệu xây dựng giá thành xay dựng biến động đáng kể Chính điều làm cho cơng ty TNHH Thiên Lộc gặp khơng khó khăn Từ dẫn đến cơng tác thẩm định dự án cơng ty TNHH Thiên Lộc khơng đạt ñược hiệu tối ña không lường trước hết ñược rủi ro tương lai

ðể khắc phục rủi ro ngồi việc đánh giá tầm ảnh hưởng rủi ro ngân hàng cho vay (tức BIDV Cần Thơ) cần có biện pháp để hạn chế, chẳng hạn như:

- Tư vấn cho công ty TNHH Thiên lộc vấn ñề hạn chế rủi ro ổn ñịnh nguồn nguyên vật liệu, mở rộng thị trường, ñẩy mạnh hoạt ñộng quảng cáo, tiếp thị phương tiện truyền thơng đại chúng, pano quảng cáo, tận dụng mối quan hệ sâu rộng Ban lãnh đạo cơng ty để tiếp cận nhanh chóng đến khách hàng có nhu cầu… để giúp hoạt động dự án hiệu quả, cơng ty có tiền trả nợ cho ngân hàng ñúng hạn

- Ưu ñãi lãi suất cho dự án ñể khuyến khích nhà đầu tư hoạt động có hiệu cao

- Thận trọng bước thẩm ñịnh ñánh giá ñể tránh sai sót khơng đáng có

- Trao đổi với chủ đầu tư để có giải trình chi tiết chưa ñáng tin cậy ñề nghị chủ ñầu tư ñiều chỉnh kịp thời nhằm ñảm bảo cho tính khả thi thực dự án

5.2.2 đánh giá ựúng khả trả nợ khách

đánh giá ựúng khả tài chắnh hay khả ựảm bảo trả nợ chủ ựầu tư yếu tố không phần quan trọng công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư ngân hàng Vì thế, BIDV Cần Thơ cần trọng ựúng mức công ựoạn nhằm ựảm bảo khả thu hồi nợ cho vay vào dự án, mà cụ thể dự án công ty TNHH Thiên lộc

đánh giá ựúng khả trả nợ cơng ty TNHH Thiên lộc có nghĩa tìm hiểu tình hình tài chắnh cơng ty ựạt ựược mức ựộ nào, có lành mạnh phát triển khơng tiến hành dự án nguồn trả nợ cho ngân hàng có ựược ựảm bảo hay khơng để làm tốt ựược ựiều này, BIDV Cần Thơ cần phải thực biện pháp sau:

- Tránh sai sót việc phân tích khả tài công ty TNHH Thiên lộc thời gian qua cách yêu cầu ñơn vị ñầu tư cung cấp báo cáo tài kiểm tốn

- Trao ñổi với chủ ñầu tư nhân viên cơng ty để thu thập thêm thơng tin

- Xin ý kiến nhận xét quan hữu quan cơng ty TNHH Thiên lộc để làm tham khảo cho việc đánh giá cơng ty

5.3 Một số giải pháp khác

5.3.1 Phân công cán thẩm định có kinh nghiệm dự án lớn

Việc phân công cán thẩm định có lực kinh nghiệm tạo nên chất lượng thẩm ñịnh tốt nhất, tối ưu Tùy dự án ñầu tư, tùy lĩnh vực mà phân cơng cán am hiểu lĩnh vực chịu trách nhiệm thẩm định, có phát huy ñược hết lực họ Dự án lớn, phức tạp cán thẩm định phải có trình độ nghiệp vụ cao cơng việc có hiệu cao

và kỹ càng, xác đến vấn đề, chi tiết khả ngân hàng, mặt vừa ñể ñảm bảo lợi ích cho ngân hàng, mặt khác ñể giữ chân trì quan hệ tốt với khách hàng

5.3.2 Thỏa thuận ñiều kiện ñi kèm với dự án thẩm ñịnh xét duyệt

cho vay ñể ñảm bảo trách nhiệm chủ ñầu tư ñối với dự án

Cơng tác thẩm định dự án đạt ñược kết tối ưu Ngân hàng thỏa thuận với chủ ñầu tư thêm ñiều kiện ñi kèm với cơng tác thẩm định xét duyệt cho vay nhằm ñảm bảo tạo ñiều kiện tốt thuận lợi cho cơng việc đánh giá cán ngân hàng Cụ thể sau:

- ðề nghị công ty cam kết hợp tác nhiệt tình cán ngân hàng cần thu thập thêm thông tin cần thiết

- Công ty cần cung cấp cho ngân hàng số liệu gốc có cứ, có sở chứng minh nguồn gốc số liệu

- ðiều chỉnh số mặt chưa hoàn chỉnh mà ngân hàng đề nghị

5.3.3 Thu thập thơng tin ñầy ñủ, xác từ nhiều nguồn khác ñể

phòng ngừa chủ ñầu tư cung cấp thông tin không tin cậy dự án

Nguồn thơng tin chủ đầu tư cung cấp cho ngân hàng dự án thông tin quan trọng để thẩm định đơi có khiếm khuyết chưa thật xác nhà đầu tư khơng riêng cơng ty TNHH Thiên Lộc muốn số liệu dự án đẹp hiệu dự án cao ñể thu hút thuyết phục ngân hàng cho vay

Dự án xây dựng khu dân cư Nam sơng Cần Thơ, cơng ty cung cấp ñầu ñủ chi tiết xem xét kỹ chưa hồn thiện số chi tiết nhỏ, thiếu vài thông số cần bổ sung chỉnh sữa như: thông tin dự báo nhu cầu sản lượng sản xuất, doanh thu phế phẩm, cơng suất hoạt động, định mức tiêu hao NVL, định mức chi phí cố định biến phí chưa rỏ ràng để có nhìn đầy đủ có thơng tin xác cán ngân hàng ñã phải tham khảo thêm thơng tin từ nhiều nguồn khác như: Sở địa chính, Sở kế hoạch đầu tư… đồng thời sử dụng thêm thông tin lưu trữ ngân hàng ñể làm sở phân tích

5.3.4 Phối hợp với quan có liên quan để thu thập thêm thơng

Hoạt động ngân hàng khơng thể đơn độc với quan khác mà đơi cần có hỗ trợ đơn vị khác có liên quan tỉnh Trên thực tế, BIDV Cần Thơ ñã trọng ñến việc tạo mối quan hệ với sở, ban ngành tỉnh để có lúc cần hỗ trợ cho ngân hàng việc thu thập thông tin

CHƯƠNG

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

6.1 Kết luận chung

Thẩm định tín dụng thực kỹ trước ñịnh cho vay dự án mục tiêu đánh giá xác trung thực khả thu hồi nợ cho vay dự án Tuy nhiên, việc thẩm ñịnh ñược tiến hành trước cho vay việc thu hồi nợ tiến hành sau cho vay nên khơng biết chuyện xảy suốt trình sử dụng vốn vay Kết việc thu hồi ñược nợ vay hay khơng khơng có chắn Vai trị thẩm định giảm thiểu xác suất khơng thu hồi nợ, thực tế có thu hồi nợ hay khơng cịn phụ thuộc vào việc quản lý kiểm sốt rủi ro tín dụng Thật vậy, hoạt ñộng cho vay ngân hàng thương mại khơng riêng chi nhánh BIDV Cần Thơ cơng tác quan trọng thẩm ñịnh phương án khách hàng ñể từ ñó làm sở cho việc xét duyệt cho vay Cơng việc thẩm định thực chu đáo chất lượng hiệu cho vay ngân hàng bảo ñảm nhiêu Nhận thức ñược ñiều thời gian qua, chi nhánh BIDV Cần Thơ ln trọng ñến khâu thẩm ñịnh ñánh giá phương án khách hàng xin vay vốn mà dự án đầu tư có quy mơn tầm vóc dự án xây dựng KDC Nam sơng Cần Thơ lô 13A công ty TNHH Thiên Lộc

Dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lơ 13A thẩm định cách chi tiết dựa quy trình BIDV Việt Nam ban hành năm 2001 Qua kết thẩm ñịnh từ nhiều mặt như: thẩm định chủ đầu tư, thẩm định tính khả thi dự án, thẩm định rủi ro tín dụng thẩm định tài sản đảm bảo tín dụng minh chứng tiêu tài chính, thấy số khiếm khuyết nhỏ ta hồn tồn kết luận dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A dự án khả thi cao phương diện từ lợi ích chủ ñầu tư lợi ích người cấp vốn tín dụng BIDV Cần Thơ đến lợi ích kinh tế xã hội Từ đó, ta thấy dự án tương ñối hiệu khả thi mong ñợi

Một số kinh nghiệm ñược ñút kết từ việc thẩm ñịnh dự án này, chẳng hạn như:

- Phải có hợp tác bên ngân hàng thẩm ñịnh, chủ ñầu tư quan hữu quan

- Phải có nhận thức khách quan ñánh giá dự án ñầu tư

Tóm lại, dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A dự án có quy mơ lớn, cịn số vấn ñề nhỏ chưa ñảm bảo xét tổng thể khách quan dự án hồn tồn thuyết phục khả thi nên cần ñược ñầu tư Hơn nữa, từ việc thẩm ñịnh dự án này, BIDV Cần Thơ mặt vừa có lợi ích kinh tế, mặt góp phần củng cố giữ mối quan hệ với công ty TNHH Thiên Lộc ðây ñiều mà ngân hàng cần tiếp tục phát huy thời gian tới ñể giữ vững khách hàng địa bàn, lĩnh vực cho vay xây dựng sở vật chất, hạ tầng ñang mạnh chi nhánh ñang bị cạnh tranh gay gắt ngân hàng thương mại khác

Kinh doanh bất ñộng sản lĩnh vực kinh doanh có nhiều rủi ro thay ñổi bất thường Nhưng ñây lại ngành mạnh truyền thống, khả phát triển lớn nhu cầu nhà người dân ngày cao Trong tương lai dự án ñầu tư vào lĩnh vực không ngừng tăng lên, ñây hội ñể BIDV Cần Thơ mở rộng phát triển hoạt động tín dụng, tín dụng vào đầu tư xây dựng kinh doanh sở hạ tầng Với công tác thẩm ñịnh BIDV Cần Thơ, tin tưởng chi nhánh làm ñược làm tốt vấn ñề ñể củng cố phát triển mạnh mẽ hoạt động kinh doanh xu hội nhập cạnh tranh

6.2 Những kiến nghị

Qua q trình thẩm định dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lơ 13A, từ tình hình riêng chi nhánh tình hình chung tồn hệ thống BIDV, tơi xin có số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu cơng tác thẩm định hệ thống BIDV Việt Nam nói chung BIDV Cần Thơ nói riêng sau:

6.2.1 ðối với BIDV Việt Nam

ñịnh xét duyệt cho vay cơng tác quan trọng góp phần tạo nên hiệu cho vay

Trong thời gian tới, ñể tạo ñiều kiện cho BIDV Cần Thơ làm tốt công tác này, BIDV Việt Nam cần có số hỗ trợ cho chi nhánh vấn đề sau:

- Hồn thiện quy trình thẩm định dự án ban hành ñể tạo sở pháp lý cho cán tín dụng chi nhánh thẩm định dự án xét duyệt cho vay

- Mở lớp tập huấn chun mơn thẩm định dự án đầu tư để nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán tín dụng ngân hàng, để họ làm tốt cơng tác thẩm định dự án, dự án có quy mơ lớn dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A

- Cho phép BIDV Cần Thơ linh hoạt lãi suất cho vay dự án quy trình thẩm định dự án tùy theo ñiều kiện cụ thể dự án mà chi nhánh thẩm ñịnh, ñể chi nhánh tạo ñược thu hút khách hàng ñến xin vay

6.2.2 ðối với BIDV Cần Thơ

BIDV Cần Thơ trải qua q trình hoạt động lâu dài ñút kết ñược nhiều kinh nghiệm thẩm ñịnh dự án, dự án xây dựng kinh doanh sở hạ tầng mạnh tỉnh Cần Thơ Trong thời gian qua, chi nhánh ñã tiếp nhận thẩm ñịnh ñược nhiều dự án thuộc lĩnh vực nhìn chung dự án tương đối nhỏ, cịn dự án xây dựng KDC Nam sông Cần Thơ lô 13A dự án lớn quy mô nên BIDV Cần Thơ cần phải thận trọng kỹ để vừa mang lại lợi ích cho ngân hàng, vừa thiết lập mối quan hệ với khách hàng Cụ thể, BIDV Cần Thơ cần trọng số vấn ñề sau thẩm ñịnh dự án xây dựng KDC Nam sơng Cần Thơ lơ 13A nói riêng dự án xây dựng kinh doanh sở hạ tầng nói chung:

- Lập kế hoạch thẩm ñịnh trước thẩm ñịnh ñể hạn chế tối ña rủi ro xảy q trình thẩm định

- Phân cơng cán thẩm định có kinh nghiệm lực ñể thẩm ñịnh dự án lớn dự án nhà máy xây dựng KDC Nam sông Cần Thơ lơ 13A

- Lãnh đạo ngân hàng cần giám sát chặt chẽ cơng tác thẩm định dự án xét duyệt cho vay chi nhánh ngân hàng mình, để kịp thời phát sai sót điều chỉnh lúc

- Cán thẩm ñịnh cần phải giám sát tiến ñộ thực dự án nhằm đánh giá mức độ hồn thành rủi ro dự án ñể xét duyệt tiếp tục giải ngân lần sau

- ðưa cán tín dụng học tập, bồi dưỡng để nâng cao trình độ nghiệp vụ, nhằm làm tốt cơng tác ngân hàng, có cơng tác thẩm định – cơng tác quan trọng ngân hàng

- Tìm kiếm hỗ trợ quan hữu quan việc thẩm định dự án đầu tư để từ có thêm thơng tin đầy đủ khách hàng dự án mà ngân hàng cần thẩm ñịnh

- Ưu ñãi khuyến khích ñối với chủ ñầu tư chiến lược ngân hàng ñể họ hoạt động kinh doanh có hiệu hơn, khả xảy rủi ro tín dụng thẩm định ngân hàng giảm xuống

- ðể ñảm bảo cho kế hoạch tiêu thụ hàng hóa cơng ty ñược thuận lợi, ñề nghị ngân hàng công ty nên hợp tác hỗ trợ cho khách hàng Cơng ty – người có nhu cầu nhà đất mà khơng đủ tiền để mua ngân hàng phải xem xét cho vay phần thiếu hụt ñó.Từ ñó ngân hàng quản lý ñược nguồn thu từ bán hàng cơng ty, tạo điều kiện cho việc thu hồi vốn vay ngân hàng ñược ñảm bảo công ty bán ñược sản phẩm nhiều

- Lưu trữ ñầy ñủ thông tin khách hàng ñể làm sở cho việc ñánh giá khách hàng ñược thuận tiện khách hàng có dự án xin vay vốn chi nhánh

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1) Vũ – Cơng – Tuấn (2002) Thẩm định dự án đầu tư, nhà xuất Thành phố Hồ Chí Minh

2) ThS Thái Văn ðại (2005) Giáo trình nghiệp vụ ngân hàng thương mại, Trường ðại học Cần Thơ

3) TS Nguyễn Minh Kiều (2006) Tín dụng thẩm định tín dụng ngân hàng, nhà xuất Tài

4) TS Nguyễn Quang Thu (2007) Quản trị tài bản, nhà xuất thống kê

5) BIDV Cần Thơ (2007) Sổ tay tín dụng

6) BIDV Việt Nam (2006) Quy chế cho vay theo dự án ñầu tư ñối với khách hàng tổ chức kinh tế hệ thống BIDV

7) BIDV Cần Thơ (2006, 2007, 2008) Kết hoạt ñộng kinh doanh qua năm

8) BIDV Cần Thơ (2001) Quy trình thẩm định tờ trình thẩm định dự án đầu tư

9) Cơng ty TNHH Thiên Lộc (2007) Dự án ñầu tư xây nhà máy chế biến thủy sản xuất GOLDFISH

T h ẩ m ñ ịn h d ự á n và g iả i q u yế t m ó n va y tạ i B ID V C ầ n T h G V H D : N gu yễ n T han h N gu yệ t T ran g 73 S V T H : N gô T hị T hú y P hụ lụ c 3: N H U C Ầ U V Ố N T H E O T IẾ N ð Ộ T H I C Ô N G C Ủ A D Ự Á N Ư c th ự c hi ện 2 00 8 Ư c th ự c hi ện 2 00 9 ST T H ng m ụ c cơ ng tr ìn h ð V T K hố i lư ợ ng cò n lạ i G iá d ự to

án của

T h ẩ m ñ ịn h d ự á n và g iả i q u yế t m ó n va y tạ i B ID V C ầ n T h G V H D : N gu yễ n T han h N gu yệ t T ran g 75 S V T H : N gô T hị T hú y P hụ lụ c 4: D Ự K IẾ N T IÊ U T H Ụ S Ả N P H Ẩ M T ổ ng s ố ð ã bá n C òn lạ i D ự k iế n bá n sả n ph ẩ m c òn lạ i C hỉ t iê u D iệ n tí ch đ ấ t

Số nền

D iệ n tí ch đ ấ t

Số nền

D iệ n tí ch đ ấ t

Số nền

T h ẩ m ñ ịn h d ự á n và g iả i q u yế t m ó n va y tạ i B ID V C ầ n T h G V H D : N gu yễ n T han h N gu yệ t T ran g 76 S V T H : N gô T hị T hú y (P hụ lụ c 4 ti ếp t heo ) D ự k iế n bá n sả n ph ẩ m c òn lạ i C hỉ t iê u N ă m 1 N ă m 2 N ă m 3 N ă m 4 N ă m 5 T ổ ng c ộ ng N ền n hà li ên k ế lo ại S ố nề n 21 31 63 52 42 20 N èn x2 15 25 55 45 37 17 N ền x2 3, 6 32 D iệ n tíc h 2, 20 3, 20 6, 44 5, 32 4, 28 21 ,4 60 S ố nề n 15 30 37 37 29 14 N ền n hà li ên k ế lo ại D iệ n tíc h 1, 50 3, 00 3, 70 3, 70 2, 90 14 ,8 00 S ố nề n 37 50 62 50 49 24 N ền n hà li ên k ế lo ại D iệ n tíc h 3, 70 5, 00 6, 20 5, 00 4, 90 24 ,8 00 S ố nề n 20 27 27 16 16 10 N ền n hà li ên k ế lo ại D iệ n tíc h 2, 00 2, 70 2, 70 1, 60 1, 60 10 ,6 00 S ố nề n 26 35 53 35 26 17 N ền b iệ t t hự D iệ n tíc h 9, 49 12 ,6 56 18 ,9 84 12 ,6 56 9, 49 63 ,2 81 14 57 57 14 14 N hà T ð C D iệ n tíc h 1, 12 4, 56 4, 56 1, 12 0 11 ,3 60 S ố nh 5 12 N hà m ẫu li ên k ế D iệ n tíc h 50 50 20 0 1, 20

0