(Luận văn thạc sĩ) pháp luật về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp tại tòa án nhân dân thành phố phan rang tháp chàm

CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH LÀM CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH ..... Nhận thấy việc nghiên cứu một cách thấu đáo

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Ninh Thuận, Năm 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS Dương Kim Thế Nguyên

Ninh Thuận, Năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Ninh Thị Kiều Hạnh – mã số học viên: 7701280039A, là học viên lớp Cao học Luật khóa K28_1_Luật_Ninh Thuận, chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về chia tài sản chung là QSDĐ cuả HGĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp tại TAND thành phố Phan Rang- Tháp Chàm” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”)

Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và

có thể kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực

Phan Rang- Tháp Chàm, ngày 24 tháng 4 năm 2020

Học viên thực hiện

Ninh Thị Kiều Hạnh

MỤC LỤC

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

Tóm tắt - Abstract

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu 5

5 Kết cấu của Luận văn 6

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VỀ CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH 7

1.1 TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH 7

1.1.1 Khái niệm về tài sản chung là Quyền sử dụng đất của hộ gia đình 7

1.1.1.1 Khái niệm tài sản thuộc sở hữu chung 7

1.1.2 Tranh chấp chia tài sản chung là Quyền sử dụng đất của hộ gia đình 12

1.1.3 Lược sử Pháp luật về chia tài sản chung là Quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình 13

1.2 CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH LÀM CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH 20

1.2.2 Quy định về căn cứ để xác định các thành viên có quyền sử dụng đất của hộ gia đình 22

1.2.3 Quy định về nguyên tắc chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình 25

1.2.4 Về đối tượng quyền sử dụng đất được chia 27 1.2.5 Về quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa 27 1.2.6 Thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình tại Tòa án 28

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 31 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN RANG - THÁP CHÀM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 32 2.1 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG

LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN RANG- THÁP CHÀM 32

2.1.1 Thực tiễn áp dụng các quy định liên quan đến Quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong giải quyết tranh chấp tại Toà án nhân dân thành phố Phan Rang – Tháp Chàm 33

2.1.2 Vướng mắc từ người trực tiếp quản lý tài sản chung là thành viên cuả hộ gia đình 40

2.1.3 Thực tiễn định giá tài sản chung là quyền sử dụng đất khi giải quyết tranh chấp 44

DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 48

2.2.1 Về hoàn thiện các quy định pháp luật làm căn cứ giải quyết tranh chấp về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại toà án nhân dân 48

2.2.2 Bổ sung hướng dẫn về xử lý tình huống khi có thành viên trong hộ không có mặt tại địa phương 52

2.2.3 Giải pháp xử lý vướng mắc trong việc định giá tài sản khi chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình 54

2.2.4 Kiến nghị giải pháp xử lý những vướng mắc liên quan đến người trực tiếp quản lý tài sản 54

2.2.5 Kiến nghị bổ sung quy định nghĩa vụ của công chứng viên tại Luật Công chứng để hạn chế rủi ro đối với việc nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình 57

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

TÓM TẮT

Tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình là quan hệ pháp luật gặp nhiều vướng mắc trong thực tiễn Đáng chú ý, nguyên nhân là trong một thời gian dài, pháp luật chưa quy định thống nhất về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cộng với chính sách pháp luật về quản lý đất đai, quản lý hành chính có nhiều thay đổi Trong khi đó, tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình thường có một độ lùi nhất định so với thời gian hộ gia đình được cấp quyền sử dụng đất Luận văn đã phân tích quy định cuả pháp luật về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình, những khó khăn vướng mắc gặp phải trên thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm Từ đó, luận văn đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp, và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan

Từ khóa:

Quyền sử dụng đất, tài sản chung, hộ gia đình, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất

use is a legal relationship with many practical obstacles Notably, it has been affected by the fact that the laws anh policies on administration and land management frequently change; however, they remain to be not consistent for severals years Besides, such disputes often have a certain setback compared to the time the households are granted the rights to land use The thesis analyses also the provisions on dividing common property in the household’s right to land use as well

as the practical difficulties encountered at the People’s Court of Phan Rang- Thap Cham city The thesis thus supplies some suggestions to solve these problems, bring efficiencies to the current dispute settlement, and protect the relevant parties’ legitimate rights and interests

Key word:

The right to land use, common property, the household, dividing common property in the right to land use

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Với đặc trưng làng xã nông nghiệp, hộ gia đình là thiết chế tồn tại lâu đời của Việt Nam Quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình lần đầu tiên được nhắc đến tại Luật Đất đai năm 1987 với khái niệm “hộ nông dân”, theo đó hộ nông dân là một trong những đối tượng được nhà nước giao đất Quyền sử dụng đất của hộ gia đình tiếp tục được quy định trong Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, cùng với các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 1995, năm 2005, năm 2015 Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã không còn quy định hộ gia đình,

tổ hợp tác như là một chủ thể độc lập của quan hệ dân sự nữa Dù vậy, quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình vẫn tồn tại trên thực tế Từ đó các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, trong đó có tranh chấp về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình vẫn là một trong các loại tranh chấp phổ biến, có nhiều vướng mắc nhất của Tòa án hiện nay

Cho đến này, cả các nhà nghiên cứu pháp lý lẫn trong thực tiễn xét xử vẫn còn tranh nhiều ý kiến thiếu thống nhất về các vấn đề liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất như:

Thế nào là thành viên trong hộ gia đình? Có bắt buộc phải có quan hệ huyết thống giữa các thành viên trong hộ gia đình không? Con nuôi, dù được khai sinh họ tên là cha mẹ nuôi nhưng chưa hoàn thiện thủ tục đăng ký theo Luật nuôi con nuôi năm 2010 thì có được xem là thành viên trong hộ gia đình không?

Có phải đối tượng của quyền sử dụng đất của hộ gia đình chỉ là đất nông nghiệp? Quyền sử dụng đất của hộ gia đình được tính từ thời điểm nào?

Tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nội dung liên quan đến nhiều quy định pháp luật thuộc các lĩnh vực khác nhau, trong vụ

án chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình đôi khi còn phải giải quyết các quan hệ pháp luật như chia thừa kế, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài

sản,… Các tranh chấp thường xảy ra sau khi quyền sử dụng đất của hộ gia đình khá lâu, do đó việc giải quyết thường phức tạp và có nhiều vướng mắc

Nhận thấy việc nghiên cứu một cách thấu đáo các quy định về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình là nhu cầu cần thiết để góp phần nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình nói chung và tranh chấp về chia tài sản là quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, tác giả đã chọn đề tài

“pháp luật về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình và thực tiễn

áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp tại tòa án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm” làm luận văn thạc sỹ luật học

2 Tình hình nghiên cứu

Liên quan đến chủ đề tranh chấp về quyền sử dụng đất nói chung và chia quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình nói riêng, đã có những công trình nghiên cứu xoay quanh chủ đề như sau:

Luận án Tiến sỹ Luật học “Hợp đồng chuyển nhượng đất ở theo pháp luật

hiện hành của Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thùy Trang, bảo vệ tại Đại học Luật

Hà Nội năm 2017 Trên cơ sở đánh giá các quy định cuả pháp luật trong lịch sử và hiện hành liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng đất ở, tác giả đã xây dựng khái niệm “hợp đồng chuyển nhượng đất ở”, phân tích đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng đất ở, phân tích thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng đất ở, nhận xét các vướng mắc khó khăn trong áp dụng pháp luật và đề xuất kiến nghị phương án tháo gỡ

Luận văn Thạc sỹ “Áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng

đất ở Việt Nam, qua thực tiễn giải quyết tại Tòa án trên địa bàn tỉnh Quảng Bình”

của tác giả Nguyễn Thị Lan Phương, bảo vệ tại Đại học Quốc gia Hà Nội năm

2017 Luận văn đã nghiên cứu chuyên sâu pháp luật về áp dụng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, qua thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh

Quảng Bình, tác giả đã nêu thực trạng áp dụng và đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp quyên sử dụng đất

Luận văn Thạc sỹ Luật học “Pháp luật về quyền cuả người sử dụng đất ở Việt

Nam” của tác giả Phạm Hương Thảo, bảo vệ tại Đại học quốc Gia Hà Nội, Khoa

Luật vào năm 2015 Luận văn phân tích chế độ sở hữu đất đai và quyền của người

sử dụng đất, các quy định cuả pháp luật về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, những bất cập trong thực tiễn áp dụng và đề xuất kiến nghị hoàn thiện

Luận văn Thạc sỹ Luật học, “Thực trạng thi hành pháp luật về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội” của tác giả

Ngô Thúy Hằng, bảo vệ tại Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015 Luận văn nghiên cứu phân tích các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, phân tích thực trạng áp dụng tại quận Đống Đa, Hà Nội, đề xuất các giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhóm tác giả Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Vĩnh Diện có bài viết “So

sánh, đối chiếu giữa nội dung Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2003 về giải quyết tranh chấp đất đai” đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân số 24 năm 2015

Bài viết nêu những điểm mới tiến bộ, chặt chẽ, khoa học của Luật Đất đai năm 2013

so với Luật Đất đai năm 2003 về giải quyết tranh chấp đất đai, cụ thể trong nội dung hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tác giả Nguyễn Hải An có bài viết “Những khó khăn vướng mắc trong việc

giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình- Nguyên nhân và giải pháp” đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân số 2 và số 3 năm 2015

Trong bài viết này tác giả đã viết về những khó khăn vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình và đề xuất những giải pháp tháo gỡ

Tác giả Đoàn Thị Ngọc Hải có bài viết “Giải quyết tranh chấp về quyền sở

hữu nhà và quyền sử dụng đất theo tố tụng dân sự ở nước ta hiện nay” đăng trên

Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử1 Bài viết nêu ra những quy định về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự, trình tự, thủ tục và thẩm quyền gỉải quyết tranh chấp, những điểm mới trong giải quyết tranh chấp theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013

Báo Pháp luật online ngày 17/4/2015 có bài viết “Xác định hộ gia đình sử

dụng đất: Sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống?”2 Bài báo qua việc nêu ví dụ những tranh chấp cụ thể, chỉ ra những bất cập trong việc xác định thế nào là thành viên của hộ gia đình được cấp quyền sử dụng đất, đồng thời áp dụng khoản 3 điều

29 Luật Đất đai năm 2013 làm căn cứ xác định thành viên trong hộ

Như vậy, cho đến nay, các công trình nghiên cứu còn riêng lẻ, tập trung vào mảng tranh chấp đất đai, hoặc chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ, hoặc chỉ đề cập đến phạm vi một vài địa phương, chưa đề cập đến quan hệ pháp luật tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình một cách hệ thống, phân tích những vướng mắc và đề xuất giải pháp tháo gỡ Vì thế việc nghiên cứu đề tài “Tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình và thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm” là cần thiết và không trùng lắp với các nghiên cứu trước đây

3 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu :

Việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm” hướng đến các mục đích sau đây:

1 theo-to-tung-dan-su-o-nuoc-ta-hien-nay, ngày 11/3/2019, truy cập ngày 15/9/2019

Https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/giai-quyet-tranh-chap-ve-quyen-so-huu-nha-va-quyen-su-dung-dat-2 215810.html, truy cập ngày 15/9/2019

https://baophapluat.vn/dieu-tra-bd/xac-dinh-ho-gia-dinh-su-dung-dat-so-ho-khau-hay-quan-he-huyet-thong-Thứ nhất, làm rõ một số vấn đề lý luận về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Thứ hai, làm sáng tỏ và phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình, phân tích những vướng mắc khi thực hiện giải quyết các tranh chấp về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại Tòa án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm, từ đó đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhằm làm cơ sở để giải quyết hợp lý các tranh chấp này tại toà án nhân dân

3.2 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình và thực tiễn giải quyết tranh chấp về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình tại Tòa

án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm

3.3 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về không gian nghiên cứu: mặt dù đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành nói chung về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình, tuy nhiên, khi thực hiện khảo sát thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật này, Luận văn chỉ tập trung khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật thông qua hoạt động xét xử tại toà án nhân dân thành phố Phan Rang – Tháp Chàm của tỉnh Ninh Thuận

Về thời gian nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu bằng cách thu thập các thông tin, dữ liệu, tình huống hay vụ việc xảy ra từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật đến nay (từ ngày 1/7/2014 đến nay)

4 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu

Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu cụ thể của Luận văn, Đề tài sử dụng phối hợp các phương pháp nghiên cứu như phương pháp lịch sử, phương pháp phân tích-

tổng hợp, phương pháp dự báo và đánh giá tác động… Các phương pháp này được

sử dụng cụ thể như sau:

- Phương pháp phân tích, tổng hợp và lịch sử được sử dụng tại chương 1 của Luận văn nhằm làm rõ các quy định của pháp luật về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình

- Phương pháp phân tích tình huống, phân tích bản án được sử dụng ở phần 2.1 của chương 2 nhằm khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình và phân tích những vướng mắc chưa được giải quyết

- Phương pháp dự báo và đánh giá tác động được sử dụng tại phần 2.2 của chương 2 nhằm đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình

5 Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo cùng các phụ lục, do Luận văn được thực hiện theo định hướng ứng dụng nên nội dung chính của Luận văn bao gồm 2 chương:

Chương 1: Khái quát pháp luật về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cuả

hộ gia đình

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về chia tài

sản chung là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình tại Tòa án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm, khó khăn và giải pháp khắc phục

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VỀ CHIA TÀI SẢN CHUNG

LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH 1.1 TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

1.1.1 Khái niệm về tài sản chung là Quyền sử dụng đất của hộ gia đình

1.1.1.1 Khái niệm tài sản thuộc sở hữu chung

Một trong những điều khác biệt nhất giữa con người và loài vật là con người

có tài sản và quyền sở hữu tài sản Quyền sở hữu tài sản là mối quan tâm cơ bản của con người Sự ham muốn sở hữu tài sản khiến xã hội con người từ chỗ mông muội

sơ khai chuyển sang trồng trọt chăn nuôi, lao động để tạo ra của cải phục vụ cho nhu cầu của mình, sau đó mới chuyển sang nhu cầu trao đổi, mua bán, rồi hình thành thị trường sản xuất kinh doanh, tạo nên nguồn vốn tư bản phát triển không ngừng Như vậy tài sản và quyền sở hữu có thể xem như là động cơ cho sự phát triển của xã hội loài người3

Theo quy định tại khoản 1 điều 105 BLDS, “tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ

có giá và các quyền tài sản” Vật, tiền, giấy tờ có giá có thể coi là những vật hữu

hình, có thể cầm nắm đo đếm được; còn quyền tài sản chỉ được xem là tồn tại khi được ghi nhận bằng một hình thức được pháp luật thừa nhận Tài sản thuộc sở hữu

cá nhân riêng lẻ hoặc đối với trường hợp từ hai người trở lên cùng sở hữu tài sản thì pháp luật có khái niệm tài sản thuộc sở hữu chung

Tài sản chung bao gồm tài sản thuộc sở hữu chung theo phần và tài sản thuộc

sở hữu chung hợp nhất Theo quy định tại khoản 1 điều 209 BLDS, “sở hữu chung

theo phần là hình thức sở hữu mà trong đó phần quyền của mỗi chủ sở hữu được

3 “Những bản văn đầu tiên trong lịch sử không mang ý nghĩa triết học, thơ phú, huyền thoại, luật

pháp hoặc thậm chí là những chiến thắng hoàng gia Chúng là những tài liệu kinh tế buồn tẻ, ghi lại việc trả thuế, sự tích lũy các món nợ và quyền sở hữu tài sản”, Yuval Noah Harari, 2017, “Lược sử loài người”, Nhà

xuất bản Tri thức, trang 57 Dịch giả: Nguyễn Thủy Chung

xác định đối với tài sản chung” Cụ thể là mỗi chủ sở hữu được xác định phần

quyền của họ trong khối tài sản chung, ví dụ ½, 1/3,… Ngoài ra, pháp luật còn có quy định về hình thức sở hữu chung hợp nhất, trong đó phần quyền của các chủ sở hữu chung không xác định được, ví dụ như tài sản chung cuả vợ chồng Mặt khác, xuất phát từ việc hợp tác góp vốn kinh doanh kiếm lợi nhuận trên thực tế, pháp luật dân sự còn quy định hình thức sở hữu chung hỗn hợp, theo điều 315 Bộ luật Dân

sự Một dạng hình thức sở hữu chung là sở hữu chung của cộng đồng được hình thành từ tập quán xã hội, được quy định tại khoản 1 điều 211 BLDS

Theo khoản 1 điều 217 Bộ luật Dân sự, “Các chủ sở hữu chung có thể thỏa

thuận với nhau về việc quản lý đối với tài sản chung, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”

Quyền sở hữu chung đối với tài sản có những đặc trưng khi định đoạt, ví dụ

đối với “tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì các chủ sở hữu có quyền định

đoạt phần quyền sở hữu của mình, tuy nhiên các chủ sở hữu chung theo phần khác

có quyền ưu tiên mua đối với tài sản chung”, theo điều 218 Bộ luật Dân sự

Ngoài ra, điều 218 Bộ luật Dân sự cũng quy định:

“Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối

với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu

Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại

Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại

Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại

Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của

Bộ luật này”

Còn đối với sở hữu chung hợp nhất, việc định đoạt tài sản chung do các bên đồng chủ sở hữu chung thỏa thuận Nếu không thoả thuận được có quyền yêu cầu Tòa án gỉai quyết, đối với trường hợp chia tài sản chung cuả vợ chồng thì Tòa án phải vận dụng quy định của Luật Hôn nhân và gia đình để giải quyết

Theo điều 220 Bộ luật Dân sự, “Sở hữu chung đối với tài sản sẽ chấm dứt khi

tài sản chung được các đồng sở hữu chia, hoặc không còn tài sản chung, hoặc có một chủ sở hữu trong các đồng sở hữu chung được hưởng toàn bộ tài sản chung, thường gặp khi các bên chuyển nhượng, tặng cho nhau phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, cùng các trường hợp khác do pháp luật quy định”

1.1.1.2 Khái niệm Quyền sử dụng đất của Hộ gia đình

Với đặc điểm là một nước nông nghiệp, cộng đồng dân cư làm nông quây quần trong từng làng xã, HGĐ là một đơn vị dân cư cơ bản của Việt Nam từ chế độ phong kiến đến nay Từ khi thành lập nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Nhà nước

đã có chính sách giao đất cho các thành viên trong HGĐ Đất đai với đặc điểm là nguồn lực phát triển kinh tế, tài nguyên quý giá của quốc gia được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất bao gồm các tổ chức, cá nhân.4

Theo quy định của LĐĐ năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện cho toàn dân sở hữu và quản lý thống nhất trên toàn quốc Người sử dụng đất có quyền sử dụng sau khi Nhà nước trao quyền cho họ.5

Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì "QSDĐ là quyền của các chủ thể được

khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ”

Như vậy QSDĐ là một loại quyền về tài sản, được hình thành trên cơ sở quyền

sở hữu của Nhà nước về đất đai Có nghĩa đây là quyền phái sinh, chỉ xuất hiện khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, công nhận QSDĐ Do là một loại quyền tài sản nên QSDĐ có thể trị giá được bằng tiền và được phép giao dịch trên thị trường Theo quy định tại điều 5 của Luật đất đai 2013 thì Người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, hoặc là người nhận chuyển QSDĐ từ người khác Cũng theo quy định tại điều luật này thì người sử

dụng đất có thể là “HGĐ, cá nhân trong nước” theo khoản 3 điều 5 Luật Đất đai

2013

Về lịch sử lập pháp của Việt Nam thì chủ thể sử dụng đất là HGĐ đã được Nhà nước quy định từ LĐĐ 1993 Chủ thể này có nguồn gốc từ việc các hợp tác xã giao đất lại cho các HGĐ sản xuất nông nghiệp căn cứ vào số nhân khẩu trong hộ Tuy nhiên, khái niệm thế nào là HGĐ sử dụng đất thì luật lại không đề cập đến suốt

cả một thời gian dài 20 năm Cho đến Bộ luật Dân sự 2005, Pháp luật mới có quy

4 Điều 54 Hiến pháp: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển

đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ Người sử dụng đất được chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật QSDĐ được pháp luật bảo hộ”

5 Điều 54 LĐĐ 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống

nhất quản lý Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định tại luật này”

định cụ thể về tài sản chung của hộ gia đình như sau: “Hộ gia đình mà các thành

viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”

Tức quyền sử dụng đất của thành viên trong hộ gia đình chỉ được tính khi thành viên đó có đóng góp công sức vào quyền sử dụng đất Dẫn đến có quan điểm cho rằng thành viên trong hộ là trẻ em đương nhiên không có quyền sử dụng đất6 Mặt khác, cũng có quan điểm cho rằng việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , không quan trọng thời điểm đất được giao cho hộ là lúc nào7 Để thống nhất, khoản 29 điều 3 Luật Đất đai

2013 ghi rõ: “HGĐ sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thông,

nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung

và có quyền sử dụng chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận QSDĐ”

Như vậy chủ thể HGĐ sử dụng đất sẽ bắt buộc bao gồm tất cả các đặc điểm cơ bản như sau:

- Là những người trong HGĐ có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; và

- Đang sống chung trong HGĐ tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ; và

- Có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ

Quy định này phù hợp với khoản 1 điều 212 BLDS, tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo

6 dung-dat-cap-cho-ho-gia-dinh, ngày 25/6/2019, truy cập ngày 10/5/2020

Https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/vuong-mac-trong-viec-xac-dinh-cac-thanh-vien-doi-voi-quyen-su-7 Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân Tối cao về việc giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ

lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của bộ luật này và luật khác có liên quan

1.1.2 Tranh chấp chia tài sản chung là Quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Cùng với việc hình thành tài sản chung là QSDĐ cuả HGĐ, vì nhiều lý do khác nhau, xu thế chung là các thành viên sẽ tách khỏi quan hệ sở hữu chung để có thể tự định đoạt tài sản theo mong muốn của mình Từ đó quyền yêu cầu chia tài sản chung là một loại quyền gắn liền với quyền sở hữu chung, ngay khi sở hữu chung xuất hiện thì quyền yêu cầu chia tài sản chung cũng được xác lập Nó tồn tại ngay cả khi các chủ thể có quyền sở hữu chung không thống nhất với nhau về việc

có chia hay không, hoặc chia như thế nào Nó vẫn tồn tại ngay cả khi một người đồng sở hữu đã chết, lúc đó sẽ gắn với quyền thừa kế của người này Ngay cả khi tài sản thuộc sở hữu chung có bị tự ý bán mất thì giao dịch đó có thể bị đe dọa khi các thành viên có quyền sở hữu chung không đồng ý Từ đó Tòa án có thẩm quyền giải quyết các vụ án tranh chấp chia tài sản thuộc sở hữu chung Đối với tài sản chung là QSDĐ, việc chia tài sản có nhiều quy định đặc thù, do đó là một loại quyền tài sản khá đặc biệt

Pháp luật đã quy định tài sản chung là QSDĐ của HGĐ thuộc trường hợp sở hữu chung theo phần, như thế phần của các thành viên trong HGĐ đã được xác lập, khi các thành viên muốn chia thì có thể tự phân chia theo thoả thuận hoặc theo quy định cuả pháp luật Nếu các thành viên không thoả thuận được và có thành viên nộp đơn khởi kiện đến Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp, thì tranh chấp chia tài sản chung là QSDĐ bắt đầu phát sinh

Như vậy tranh chấp chia tài sản chung là QSDĐ cuả HGĐ là loại tranh chấp

giữa các thành viên của HGĐ yêu cầu Tòa án giải quyết để phân chia QSDĐ của

hộ Đây là quan hệ pháp luật tranh chấp quy định tại khoản 2 và khoản 9 điều 26

BLTTDS năm 2015

Thực tiễn cho thấy với đặc trưng đương sự trong vụ tranh chấp là những thành viên trong HGĐ tranh chấp với nhau, nên loại án này hoặc là rất dễ, hoặc là vô cùng khó Sẽ rất dễ vì giữa những người tham gia tranh chấp có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, nên khi có khúc mắc nếu còn tình cảm thì hoà giải rất nhanh Nhưng phần lớn vụ án thường sẽ phúc tạp vì khi đông thành viên sẽ xuất hiện phe cánh, có những mâu thuẫn về quyền lợi khó chia sẻ, nhất là phía sau một thành viên lúc này sẽ có một gia đình mới, với những nhu cầu mới đôi khi đối nghịch với các thành viên trong hộ còn lại

1.1.3 Lược sử Pháp luật về chia tài sản chung là Quyền sử dụng đất cuả

hộ gia đình

Sau khi thành lập nước Việt Nam dân chủ cộng hòa 02/9/1945, các quy định

về ruộng đất thời thực dân và phong kiến trước đó tại miền Bắc bị xóa bỏ Năm

1949, chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia lại ruộng đất Năm 1953, Quốc Hội Việt Nam thông qua Luật cải cách ruộng đất và tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo Hiến pháp năm 1959 ghi nhận các hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu của hợp tác xã, sở hữu cuả người công dân Tuy nhiên về cơ bản đất đai tại miền Bắc đã được chuyển sang cho tập thể

Tại Miền Nam, sau năm 1959, Tổng thống Ngô Đình Diệm đã thực hiện Cải cách điền địa lần thứ nhất, Tổng thống Nguyễn Văn Thiệu thực hiện Cải cách điền địa lần thứ hai Về cơ bản không còn thành phần đại địa chủ ở miền Nam Việt Nam, chấm dứt nạn tá điền do nông dân đều được cấp đất

Sau ngày 30/4/1975, về nguyên tắc Nhà nước vẫn công nhận sở hữu tư nhân

về đất đai, nhưng hình thức sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước vẫn chiếm ưu thế Đến năm 1980, Hiến pháp năm 1980, quy định tại điều 18 xác định hình thức sở hữu toàn dân đối với toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam, xóa bỏ hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai Trong thời gian này, lịch sử lập pháp chủ yếu chú trọng

tổ chức bộ máy nhà nước, pháp luật hình sự, các thông tin lưu trữ chủ yếu thống kê

lượng án hình sự, án dân sự các loại chỉ nêu chung chung chứ không có thông tin về loại tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình8

1.1.3.1 Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 2002

Theo LĐĐ năm 1987, hộ thành viên của các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp được hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp giao lại diện tích đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trong số đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định, lâu dài để các hộ này được làm kinh tế gia đình Theo

Luật đất đai năm 1987, “hạn mức được quy định như sau:

Đồng bằng Bắc Bộ, đồng bằng miền Trung từ Thanh Hóa đến Thuận Hải (Ninh Thuận, Bình Thuận hiện nay) : không quá 200 m 2

Trung du, Đông Nam Bộ, đồng bằng sông Cửu Long: không quá 500 m 2 .

 Miền núi và Tây Nguyên: không quá 1.000 m 2 ”

Theo điều 28 LĐĐ năm 1987, “Hộ nông dân cá thể được nhà nước giao đất

ổn định, lâu dài để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp trên cơ sở đất đai đang sử dụng Hộ thành viên của hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, ngư nghiệp, nghề muối có thể được giao đất chưa sử dụng bởi UBND huyện, quận, khi giao phải xác định rõ mục đích và thời hạn sử dụng”

Theo Điều 35 LĐĐ năm 1987, HGĐ nếu không có nhà ở thì sẽ được nhà nước

giao đất ở khu dân cư, “hạn mức như sau:

Đồng bằng Bắc Bộ, đồng bằng miền Trung từ Thanh Hóa đến Thuận Hải (Ninh Thuận, Bình Thuận hiện nay) : không quá 200 m 2

Trung du, Đông Nam Bộ, đồng bằng sông Cửu Long: không quá 300 m 2

 Miền núi và Tây Nguyên: không quá 400 m 2”

8 http://hvta.toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/2185103/lsvapt/59-1980, truy cập ngày 10/5/2020

Về quyền lợi, người sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giao đất, được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển quyền, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao Theo quy định tại điều 16 LĐĐ năm

1987, “việc chuyển QSDĐ được thực hiện chỉ khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác

xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất”

Nếu người được thừa kế nhà ở hoặc chưa có chỗ ở, khi nhận chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được QSDĐ ở ngôi nhà đó, theo điều 17 LĐĐ năm 1987

Tóm lại LĐĐ năm 1987 chỉ bàn đến nội dung chủ yếu là các tài sản gắn liền với đất, khi có quyền sở hữu tài sản thì cá nhân mới có QSDĐ Do đó mọi tranh chấp nếu có đều xoay quanh tài sản gắn liền với đất: nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm, nếu có phát sinh tranh chấp về loại tài sản này thì Tòa án sẽ giải quyết

cả QSDĐ gắn liền tài sản đó Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự năm

1989 cho thấy Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu tài sản giữa công dân với nhau Tranh chấp đất đai giữa cá nhân với nhau hoặc giữa cá nhân với tổ chức do Uỷ ban nhân dân giải quyết

Những tranh chấp liên quan đến ruộng đất được Hội đồng Bộ Trưởng quy định cụ thể trong quyết định số 13- HĐBT ngày 01/02/1989 về việc giải quyết một

số vấn đề cấp bách về ruộng đất nảy sinh trong thực tiễn, trong đó có vấn đề hộ nông dân được nhận thêm ruộng trong một số trường hợp như do số nhân khẩu tăng lên, bình quân ruộng thấp, đời sống thực sự khó khăn

Như vậy LĐĐ năm 1987 hạn chế gần như tuyệt đối việc chấp nhận QSDĐ như

là quyền tài sản, nếu có giao dịch về QSDĐ thì phạm vi rất hạn hẹp, về giấy tờ thì

mặc dù nội dung chính là nhận chuyển QSDĐ nhưng lại ghi là “sang nhượng hoa

màu” đối với đất nông nghiệp, hoặc “sang nhượng chỗ ở” nếu là đất ở, từ đó dẫn

đến những mầm mống cho các tranh chấp trong tương lai

Hiến pháp năm 1992 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Hiến Pháp năm

1992 đã quy định: “đất đai, rừng núi,… cùng các tài sản khác mà pháp luật quy

định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” (điều 17 Hiến Pháp), “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài (điều 18 Hiến Pháp) LĐĐ năm 1993 được ban hành sau đó

đã có những thay đổi vô cùng quan trọng Lần đầu tiên kể từ khi LĐĐ ban hành sau khi đất nước thống nhất quy định HGĐ là một trong những đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất, sử dụng ổn định, lâu dài, tại điều 19 LĐĐ năm 1993

HGĐ được chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật, cụ thể: “HGĐ có

quyền chuyển nhượng QSDĐ khi chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn khả năng lao động trực tiếp” (điều 73 LĐĐ năm 1993) Việc chuyển

nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép HGĐ có thể cho thuê, có thể được thừa kế, chuyển đổi thế chấp QSDĐ theo quy định cuả pháp luật Khi có tranh chấp đất đai, nếu đất chưa có giấy chứng nhận QSDĐ thì việc giải quyết thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân, nếu đất đã có giấy chứng nhận QSDĐ và tranh chấp tài sản gắn liền với đất thì TAND có thẩm quyền giải quyết, căn cứ điều 38 LĐĐ năm 1993

LĐĐ năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001

Điều 31 Luật sửa đổi bổ sung một số điều cuả LĐĐ năm 2001 đã xác định “người

sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, xác định rõ QSDĐ là một loại quyền tài sản”

BLDS năm 1995 đã quy định đất đai là bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, QSDĐ cũng là di sản thừa kế với thời hiệu mở thừa

kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế

1.1.3.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013

Về cơ bản, LĐĐ năm 2003 đã có những quy định chặt chẽ, cụ thể, xác định rõ QSDĐ tiệm cận với quyền sở hữu, khi người sử dụng đã có các quyền bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ Người sử dụng đất có đủ các điều kiện quy định tại điều 106 LĐĐ thì đất được tham gia thị trường bất động sản

Từ năm 2003 trở đi, qua nhiều lần sửa đổi và mở rộng, QSDĐ đã được đặt về đúng với vị trí của nó Người sử dụng đất có quyền thực hiện tất cả các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ mà không kèm theo những điều kiện khắt khe Với HGĐ, theo

điều 109 BLDS năm 2005, “việc định đoạt tài sản chung là tư liệu sản xuất, tài sản

chung có giá trị lớn cuả hộ phải được các thành viên từ 15 tuổi trở lên đồng ý” Họ

có thể công khai chuyển nhượng QSDĐ, không cần ghi hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hay hợp đồng sang nhượng hoa màu, dẫn đến khả năng tiềm ẩn những tranh chấp dai dẳng gay cấn trong tương lai khi đất càng ngày càng có giá BLTTDS năm

2005 đã quy định tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, cũng như tranh chấp về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ như là 2 trong những loại

vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND theo quy định tại điều 25 BLTTDS năm 2005

Điều 214 BLDS năm 2005 đã quy định về sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản, bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất HGĐ là chủ thể của quan hệ dân sự được quy định tại điều 106 BLDS năm

2005 Theo đó HGĐ bao gồm các thành viên trong hộ Họ có tài sản chung Họ cùng đóng góp công sức để hoạt động chung trong sản xuất nông lâm ngư nghiệp hoặc một số lĩnh sực sản xuất kinh doanh khác cuả pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự trong các lĩnh vực này QSDĐ là một loại tài sản chung cuả HGĐ, theo BLDS thì thuộc loại hình sở hữu chung theo phần Theo điều 106

BLDS năm 2005, “nguồn gốc tài sản của hộ có thể do các thành viên tạo lập, có

thể do hộ được tặng cho chung, thừa kế chung hoặc do các thành viên trong hộ thoả thuận là tài sản chung”

Quy định HGĐ không được rõ ràng, ví dụ như thế nào là thành viên của hộ, cộng với việc khi làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, Ủy ban nhân dân thường không ghi tên các thành viên trong hộ, cùng với những thay đổi về hộ tịch, hộ khẩu,

do đó dẫn đến sau này việc tranh chấp giữa các thành viên trong hộ rất phức tạp Nhất là khi hộ được giao khoán đất, thời điểm hợp tác xã giao đất mỗi người con trong HGĐ lại khai khác nhau, cốt yếu để xác định mình cũng có phần đất trong sở hữu chung, trong khi thời điểm được cấp giấy chứng nhận QSDĐ lại khác

BLTTDS năm 2005 đã quy định tranh chấp về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai tại khỏan 7 điều 25 Giai đoạn này tranh chấp chia tài sản chung là QSDĐ cuả HGĐ trở nên phổ biến và phức tạp Xuất phát

từ việc pháp luật công nhận QSDĐ như là quyền tài sản, do đó đất có giá trị trên thị trường Cộng với nền kinh tế chuyển biến mạnh, Nhà nước đẩy mạnh xây dựng cơ

sở vật chất, thu hồi đất thực hiện các dự án khá nhiều Cho nên có những thửa đất chỉ là đất ruộng trồng lúa, nay giáp mặt đường, giá lên từng ngày khiến các thành viên trong hộ bắt đầu mâu thuẫn với nhau về quyền lợi và yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp Giai đoạn này thời hiệu chia thừa kế là 10 năm, sau đó các thành viên trong hộ mong muốn xem đây là tài sản chung của hộ do hết thời hiệu thừa kế và tranh chấp do không đồng thuận, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết thì phải áp dụng Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm

phán TAND Tối cao ban hành với rất nhiều yêu cầu, ví dụ như: “trường hợp sau

khi kết thúc thời hạn 10 năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng

thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó

chuyển thành tài sản chung của các thừa kế Khi có tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết, trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thỏa thuận của

họ; trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định cuả pháp luật về chia tài sản chung” 9

TAND đã có nhiều văn bản hướng dẫn giải quyết tranh chấp chia tài sản chung là QSDĐ cấp cho HGĐ.TAND Tối cao đã nhắc nhở các tòa án địa phương buộc phải đưa những thành viên trong hộ vào trong vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, tránh tình trạng bị hủy án do bỏ sót người tham gia tố tụng.10 Ngoài ra giao dịch dân sự định đoạt tài sản chung cuả hộ nhưng không được các thành viên trong hộ không đồng ý sẽ bị vô hiệu

1.1.3.3 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay

LĐĐ năm 2013 tiếp tục xác nhận HGĐ là một trong những người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ (điều 5) Chủ HGĐ chịu trách nhiệm trước nhà nước đối với việc sử dụng đất cuả hộ HGĐ được nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất có có giấy tờ lẫn không có giấy tờ về QSDĐ

Như vậy thẩm quyền của TAND đã mở rộng, giải quyết toàn bộ các tranh chấp liên quan đến QSDĐ Kể từ đây, Tòa án không phải băn khoăn khi nhận đơn khởi kiện của cá nhân, HGĐ, pháp nhân BLDS thậm chí còn khẳng định: Tòa án không được từ chối đơn khởi kiện, bất kể có pháp luật hướng dẫn tranh chấp đó hay không, nếu không có luật thì áp dụng án lệ, không có án lệ thì áp dụng tập quán xã hội, không có tập quán thì viện đến lẽ công bằng

BLDS năm 2015 đã xác định HGĐ không còn là một chủ thể nữa, chỉ còn pháp nhân và cá nhân Kể từ đây, HGĐ chỉ là các thành viên hợp lại với nhau, gộp chung trong nhóm các tổ chức khác không phải là pháp nhân Tuy vậy với những

9 Điểm 2.4.a.1, 2.4.a.2 mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004

10 Tham luận của Tòa Dân sự TAND Tối cao tại Hội nghị tổng kết công tác ngành Tòa án năm

2010

quy định về HGĐ trong lịch sử lập pháp, những tranh chấp liên quan đến QSDĐ của HGĐ vẫn còn khả năng xảy ra nhiều trên thực tế

HGĐ sử dụng đất đã được quy định chi tiết, rõ ràng và hợp lý Ví dụ: việc ủy quyền cho người đại diện trong HGĐ phải lập bằng văn bản, khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho người tham gia quan hệ dân sự biết, … Chủ

hộ không còn là người đại diện đương nhiên nữa, tránh cho những giao dịch dân sự trái pháp luật diễn ra, mà khi các thành viên của hộ quyết làm ra lẽ thì cũng tốn bao nhiêu công sức

1.2 CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH LÀM CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

1.2.1 Quy định về căn cứ xác lập tài sản chung là Quyền sử dụng đất của

hộ gia đình

Với đặc điểm dân số chủ yếu sinh sống bằng nghề nông, trong nhiều trường hợp, QSDĐ là tài sản có giá trị nhất trong một HGĐ Từ yêu cầu thực tiễn đó, Nhà nước dần hoàn thiện khung pháp lý chế độ sở hữu chung đối với QSDĐ của HGĐ

Về căn cứ xác lập tài sản chung là QSDĐ cuả HGĐ, có hai loại: do mọi người trong HGĐ cùng nhau đóng góp tạo lập, và do xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật

1.2.1.1 Tài sản chung là QSDĐ do mọi người đóng góp cùng nhau tạo lập

Phần lớn QSDĐ nông nghiệp do thành viên của HGĐ được xác lập trên cơ sở ruộng đất do hợp tác xã, nông trường giao khoán từ những năm 1980 - 1990 Trên

cơ sở chủ trương chung “người cày có ruộng”, Hợp tác xã giao lại đất cho các thành viên căn cứ vào số nhân khẩu trong hộ Số nhân khẩu này không quy định giới hạn

về tuổi tác hay giới tính

Một số diện tích đất được giao là đất 5% do Uỷ ban nhân dân xã quản lý, giao cho xã viên cũng là những thành viên cuả HGĐ Khi đất được giao ổn định, lâu dài,

người dân trong hộ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì QSDĐ cuả hộ có tính ổn định và khuyến khích người dân tăng gia sản xuất nông nghiệp

Ngoài ra HGĐ được giao đất khi họ trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối theo hạn mức đất nông nghiệp, có thể thuê đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao, HGĐ được Nhà nước cho thuê đất thương mại, dịch vụ, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất cơ

sở sản xuất phi nông nghiệp, HGĐ được giao đất ở

1.2.1.2 Tài sản chung là quyền sử dụng đất do xác lập quyền sở hữu theo quy định cuả pháp luật

Theo quy định tại LĐĐ năm 2013, HGĐ có được tài sản là QSDĐ thông qua các căn cứ như:

“Do được Nhà nước công nhận QSDĐ thông qua việc:

+ Xác lập quyền sở hữu theo bản án, quyết định của Tòa án , cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Bằng bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật;

+ Do thanh lý, hoà giải nhà ở gắn liền đất ở;

+ HGĐ được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm thì trở thành chủ sở hữu tài sản kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu;

+ Được sử dụng theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

HGĐ có được tài sản là QSDĐ thông qua các giao dịch dân sự như: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi

HGĐ được thừa kế QSDĐ; hoặc Tài sản hết thời hiệu thừa kế và chuyển sang tài sản thuộc sở hữu chung của các thành viên trong HGĐ.”

1.2.2 Quy định về căn cứ để xác định các thành viên có quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Những tranh chấp liên quan đến đất của HGĐ xảy ra phần lớn xoay quanh câu hỏi: như thế nào thì được xem là thành viên của HGĐ Việc xác định tư cách thành viên HGĐ được quy định tại khoản 3 điều 29 LĐĐ năm 2013 với những tiêu chí như sau11:

1.2.2.1 Theo quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng

Các thành viên trong HGĐ là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng với nhau theo quy định cuả pháp luật hôn nhân và gia đình

- Quan hệ hôn nhân: Theo điều 3 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000, “quan

hệ hôn nhân là quan hệ giữa vợ và chồng sau khi xác lập quan hệ vợ chồng với nhau theo quy định của Luật Hồn nhân và gia đình về điều kiện kết hôn và đăng ký kết hôn”

Nghị quyết số 35/2000/QH10 ngày 09 tháng 6 năm 2000 của Quốc Hội về việc thi hành Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP ngày 16 tháng 4 năm 2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân

và gia đình đã hướng dẫn cụ thể:

“Đối với nam nữ xác lập quan hệ vợ chồng trước ngày 03/01/1987 mà chưa đăng ký kết hôn thì khuyến khích đăng ký kết hôn, nếu một bên chết trước thì người

11 Khoản 3 điều 29 LĐĐ năm 2013: “HGĐ sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết

thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ”

còn sống được hưởng di sản thừa kế theo quy định cuả pháp luật về thừa kế, tức họ được xem là vợ chồng, là hôn nhân thực tế

Đối với nam nữ sống chung như vợ chồng từ ngày 03/01/1987 đến ngày 01/01/2001 mà có đủ điều kiện kết hôn thì có nghiã vụ đi đăng ký kết hôn trong thời hạn 2 năm kể từ 01/01/2001 đến 01/01/2003, sau đó gia hạn đến ngày 01/8/2004 theo chỉ thị số 02/2003 ngày 14/7/2003 của Bộ Trưởng Bộ Tư pháp Trong thời hạn này họ yêu cầu ly hôn thì giải quyết cho ly hôn, nếu một bên chết trước thì bên kia được chia di sản thừa kế Từ sau ngày 01/8/2004 nếu họ không đăng ký kết hôn thì pháp luật không công nhận là vợ chồng

Kể từ ngày 01/01/2001 trở đi, trừ trường hợp nói trên, nếu nam nữ sống chung như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn đều không được pháp luật công nhận là vợ chồng.”

Điều 3 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định “quan hệ hôn nhân là

quan hệ giữa vợ và chồng sau khi kết hôn”

- Về quan hệ huyết thống: tức là những người có cùng nguồn gốc sinh ra từ một cặp vợ chồng Trong gia đình, các thành viên trong hộ là những người con

chung của cha mẹ Quan hệ huyết thống chỉ các anh em trong gia đình

- Về quan hệ nuôi dưỡng: nếu con riêng của cha hoặc mẹ, hoặc là con nuôi của cha hoặc mẹ nhưng sống cùng trong hộ, được cha dượng, mẹ kế có công nuôi dưỡng chăm sóc, coi như con đẻ thì cũng gọi là có quan hệ nuôi dưỡng, một trường hợp khác là con nuôi của cha mẹ mang họ của cha nhận nuôi từ khi sinh ra, hoặc con nuôi nhận sau khi Luật nuôi con nuôi có hiệu lực pháp luật

Đây là những đặc điểm đầu tiên để xác định thành viên trong HGĐ gồm những ai

1.2.2.2 Sống chung trong Hộ gia đình vào thời điểm hộ gia đình có quyền

sử dụng đất

Một đặc điểm nữa để xác định một người có phải là thành viên của HGĐ không, là người này phải sống chung trong hộ vào thời điểm HGĐ có QSDĐ, thông

qua việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất, hay công nhận quyền sử dụng đất Vậy thành viên trong hộ chỉ cần có mặt trong hộ vào thời điểm HGĐ có đất, không giới hạn độ tuổi

Trên thực tiễn việc giải quyết câu hỏi: thế nào là thành viên của hộ luôn là một vấn đề khi giải quyết vụ án Thông thường tranh chấp luôn có độ lùi khá xa so với thời gian HGĐ có QSDĐ, do đó các căn cứ để xác định thành viên có QSDĐ đôi khi rất mơ hồ Tòa án thường yêu cầu cơ quan công an cấp huyện cung cấp số nhân khẩu của hộ cũng như họ tên cuả họ vào thời gian các thành viên trình bày họ được cấp đất Như thế câu hỏi đặt ra là: có phải cứ có tên trong hộ là nghiễm nhiên được xem là thành viên trong hộ: không cần họ có quan hệ huyết thống hay nuôi dưỡng? cũng không cần họ phải chung sống trong hộ dù vẫn là nhân khẩu trong hộ? Trên thực tế, phải khẳng định rằng, sau khi có danh sách nhân khẩu trong hộ do Cơ quan Công an cung cấp, Tòa án sẽ yêu cầu các đương sự trình bày về quan hệ nhân thân, mối liên quan giữa họ và các nhân khẩu, xem xét các chứng cứ liên quan đến thân thân của đương sự để xác định số thành viên trong hộ Các thành viên cuả HGĐ phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện: họ có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng với nhau và họ phải sống chung trong hộ vào thời điểm HGĐ có QSDĐ Gỉa

sử họ có tên trong sổ hộ khẩu nhưng làm việc sinh sống tại nơi khác cũng không thỏa mãn điều kiện này

Trong nhiều trường hợp, sau khi HGĐ được giao QSDĐ, trong hộ có những biến động nhân khẩu như: có người tách hộ, có người nhập hộ, có người chết,… Cũng có trường hợp thành viên cuả hộ định cư tại nước ngoài Những biến động này sẽ khiến việc xác minh thành viên của hộ trở nên phức tạp khi xảy ra sau khi hộ được giao QSDĐ đến lúc HGĐ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ Vì HGĐ thường được hợp tác xã giao đất một thời gian rồi mới cấp giấy chứng nhận QSDĐ Cho nên trong trường hợp này, các thành viên sẽ không thống nhất về thời gian hộ được giao đất và tranh chấp xảy ra quyết liệt khi những thành viên ai cũng muốn họ có quyền sở hữu chung, chứ không đơn thuần chỉ mong hưởng di sản thừa kế của cha

mẹ Uỷ ban nhân dân huyện hay Uỷ ban nhân dân xã trong nhiều trường hợp cũng

cung cấp thông tin là họ không lưu giữ sổ mục kê hoặc sổ đăng ký ruộng đất do thời gian đã quá lâu Trong khi nếu chỉ đơn thuần dựa vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì chắc chắn không đầy đủ và không chính xác Trường hợp này Tòa án nên

cố gắng thu thập các thông tin, kể cả bản đồ 299, các sổ mục kê, sổ đăng ký ruộng đất, lời khai cuả những người làm chứng là những thành viên của hợp tác xã, biên bản hòa giải tranh chấp tại xã nếu có, từ đó mới có căn cứ quyết định, nhưng cũng trên cơ sở thành viên của hộ là họ có quan hệ hôn nhân, huyết thông, nuôi dưỡng với nhau và họ phải sống chung trong hộ vào thời điểm HGĐ có QSDĐ

Như đã viết, theo điều 107 BLDS năm 2005, “các thành viên của hộ đều là

đồng sở hữu tài sản chung là QSDĐ, chủ hộ là người đại diện cho hộ khi tham gia các giao dịch dân sự, vì lợi ích của hộ, có thể ủy quyền cho người khác là thành viên đã thành niên trong hộ thực hiện các giao dịch dân sự”

BLDS năm 2015 đã có những quy định chặt chẽ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp các thành viên trong hộ khi khẳng định các thành viên trong hộ có vai trò

ngang nhau đối với tài sản chung cuả HGĐ ở quy định: “các thành viên cuả HGĐ

chính là chủ thể có quyền tự mình hoặc ủy quyền bằng văn bản cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”, theo điều 101 BLDS năm 2015 Như vậy đối với

HGĐ có QSDĐ, QSDĐ là tài sản thuộc sở hữu chung của các thành viên trong

HGĐ, chứ không phải của chủ HGĐ

1.2.3 Quy định về nguyên tắc chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của

hộ gia đình

1.2.3.1 Theo phương thức thoả thuận

Quyền tự do cam kết thoả thuận trong việc chia QSDĐ cuả HGĐ được pháp luật bảo đảm, trên nguyên tắc thoả thuận phải tự nguyện, không vi phạm điều cấm cuả pháp luật, không trái đạo đức xã hội

Trên thực tế các thành viên trong hộ có quan hệ gắn bó với nhau do họ có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, vì vậy họ dễ dàng đạt thoả thuận khi chia QSDĐ cuả họ Nhiều thành viên đã tự nguyện tặng cho phần cuả họ cho thành

viên có hoàn cảnh khó khăn hơn Có thành viên tự nhận phần của mình ít hơn, có thành viên chấp nhận lấy tài sản và giao tiền lại cho các thành viên khác với mức giá tương đối cao so với thị trường Nếu họ đồng thuận, họ có thể thực hiện các giao dịch tại văn phòng công chứng và sau đó hoàn thiện các thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

1.2.3.2 Theo quy định cuả pháp luật về chia tài sản chung theo phần

Tuy nhiên, do QSDĐ thường có giá trị lớn, thực tế các thành viên có đóng góp khác nhau vào việc quản lý, sử dụng, canh tác đất, ví dụ có thành viên trồng trọt trên đất, sinh sống bằng nghề nông, có thành viên kiếm sống bằng nghề nghiệp khác Khi chia QSDĐ là tài sản chung cuả hộ, các thành viên rất có thể không thống nhất với nhau về cách chia, những người sinh sống bằng nghề nông khi buộc phải chia đất sẽ cảm thấy quyền lợi của họ bị ảnh hưởng Thực tế họ không có tiền để trả phần tài sản lẽ ra thành viên nọ được nhận, hoặc nếu chuyển nhượng đất để có tiền chia thì thành viên trực tiếp làm nông lại không có phương tiện sản xuất kiếm sống Chính vì vậy một thực trạng diễn ra phổ biến là các thành viên đang trực tiếp quản

lý đất không đồng ý chia tài sản chung, trong trường hợp đó cả HGĐ bắt buộc phải yêu cầu Tòa án giải quyết

Khi giải quyết chia tài sản chung là QSDĐ của hộ, pháp luật về chia tài sản chung theo phần sẽ được áp dụng Theo quy định tại điều 217, 219 BLDS, các thành viên trong hộ đều có quyền sở hữu đối với tài sản chung Họ đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung, có thề yêu cầu bán phần quyền sở hữu của mình cho người khác trừ trường hợp các thành viên có thoả thuận khác

Chia tài sản chung là QSDĐ liên quan đến việc xác định giá đất, xác định trị giá tài sản, nhà ở hoặc công trình xây dựng khác gắn liền, tình trạng người trực tiếp

sử dụng đất tự ý chuyển nhượng hoặc thế chấp tài sản, thay đổi hiện trạng không có

sự đồng ý của các thành viên khác,… Nên tình trạng chung là mặc dù quy định về

sở hữu chung theo phần khá rõ ràng theo luật dân sự, nhưng việc thực hiện chia luôn luôn gặp rất nhiều khó khăn, vì nhiều lý do khách quan hoặc chủ quan

1.2.4 Về đối tượng quyền sử dụng đất được chia

Về nguyên tắc, khi có thành viên yêu cầu chia tài sản chung là QSDĐ của HGĐ thì nếu có thể chia được bằng hiện vật, bắt buộc phải chia bằng hiện vật, trường hợp không thể chia bằng hiện vật mới trị giá thành tiền để chia Tài sản chung nếu là các loại đất ở, đất trồng cây lâu năm… giả sử diện tích đủ lớn đương nhiên các thành viên của hộ sẽ nhận được phần cuả mình bằng đất

Trong trường hợp đất là tài sản chung của hộ thuộc loại đất trồng lúa, các thành viên đang quản lý thực sự sống bằng nghề trồng lúa, họ cho rằng căn cứ vào điều 191 LĐĐ năm 2013 thì những cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa, do đó những người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận phần quyền sử dụng bằng đất Tuy nhiên pháp luật dân sự không quy định điều này đối với những thành viên trong hộ nhận chia QSDĐ Như vậy những cá nhân làm nghề khác vẫn có thể nhận QSDĐ được chia bằng hiện vật, không cần quy đổi trị giá bằng tiền

1.2.5 Về quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa

Theo quy định tại điều 144 và 145 LĐĐ năm 2013, đối với đất ở tại đô thị, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong cả nước có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa để bảo đảm sự phù hợp và thống nhất, xu hướng là diện tích tối thiểu càng ngày càng có xu hướng thấp hơn

Có tình trạng khi dự kiến chia QSDĐ, diện tích đất chia cho thành viên trong

hộ nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa Theo quy định của pháp luật, các địa phương sẽ có mức sàn diện tích tối thiểu được phép tách thửa, để giảm tình trạng đất đai manh mún Trong khi đất cấp cho hộ khi chia tách sẽ vấp phải tình trạng: ai cũng muốn nhận đất, và thực sự đất vẫn có thể chia được, nhưng gặp rào cản là thấp hơn mức tối thiểu được Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định được phép tách thửa

Tại Ninh Thuận, Uỷ ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận đã ban hành Quy định số 85/2014/ QĐ- UBND ngày 18/11/2014 quy định về diện tích đất tối thiểu được

phép tách thửa trên địa bàn tình Ninh Thuận Ví dụ, đối với khu vực đô thị “thửa

đất được tách phải có diện tích tối thiểu là 40 m 2 trở lên và cạnh ngắn nhất của thửa đất được tách, tối thiểu phải là 3,5 m; diện tích còn lại cuả thửa đất sau khi tách tối thiểu là 40 m 2 và cạnh ngắn nhất cuả thửa đất tối thiểu phải là 3,5m và khoảng cách cạnh cách cạnh không được nhỏ hơn 3m”12 Tuy nhiên, “quy định này

không được áp dụng khi tách thửa để thực hiện các quyền theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án” 13

1.2.6 Thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình tại Tòa án

Theo quy định của BLTTDS, tranh chấp chia tài sản thuộc sở hữu chung là QSDĐ của HGĐ thuộc tranh chấp về quyền sở hữu tài sản liên quan đến QSDĐ Về thủ tục tố tụng và trình tự giải quyết vụ án như các tranh chấp dân sự khác, tuy nhiên do đặc thù QSDĐ là một loại quyền tài sản đặc thù, nên việc giải quyết tại Tòa án loại tranh chấp này có những đặc điểm riêng

1.2.6.1 Thủ tục hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn:

Theo quy định tại khoản 24 điều 3 LĐĐ năm 2013, “tranh chấp đất đai” được định nghĩa là tranh chấp giữa hai hoặc nhiều người sử dụng đất về quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất Về nguyên tắc, từ khi ban hành LĐĐ năm 1987 đến nay, Nhà nước khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai thông qua việc hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã

Theo quy định tại khoản 2 điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ- HĐTP ngày 05 tháng 5 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn một số quy định về khoản 1 và khoản 3 điều 192 BLTTDS số 92/2015/QH13 về trả