Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tại cà mau

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN MINH GIÁM PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH QUA THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÀ MAU LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN MINH GIÁM PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH QUA THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÀ MAU Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi tên Nguyễn Minh Giám mã số học viên: 7701250450A học viên lớp LOP_K25_MBL_CaMau; Khóa K25-2 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng Cà Mau" (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực Nguyễn Minh Giám MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU Chương 1: Cơ sở lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình .9 1.1 Khái niệm đặc điểm hộ gia đình 1.1.1 Khái niệm hộ gia đình 1.1.2 Đặc điểm hộ gia đình 11 1.2 Khái quát trình phát triển pháp luật đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam 11 1.3 Quy định pháp luật quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình .13 1.3.1 Khái quát chung loại đất 13 1.3.2.Quyền nghĩa vụ hộ gia đình sử dụng đất 14 1.3.3 Quy định pháp luật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình .16 1.3.4 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 16 1.3.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 19 1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hộ gia đình 21 1.4.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên .21 1.4.2 Nhân tố kinh tế - xã hội 22 1.4.3 Nhân tố giá quyền sử dụng đất khiếu nại liên quan: 24 Tiểu kết chương 25 Chương 2: Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình địa bàn tỉnh Cà Mau 26 2.1 Tởng quan tình hình kinh tế – xã hội tỉnh Cà Mau 26 2.2 Tởng quan tình hình sử dụng đất Cà Mau .28 2.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cà Mau 30 2.4 Tình hình tranh chấp 30 2.4.1 Nguy vô hiệu hợp đồng .31 2.4.1.1 Vô hiệu hợp đồng vô ý 31 2.4.1.2 Vô hiệu hợp đồng cố ý 33 2.4.2 Nguy hủy án bế tắt tố tụng liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 34 2.4.3 Hậu tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình 35 2.4.3.1 Tranh chấp phát sinh từ giao dịch ngồi hộ gia đình .35 2.4.3.2 Tranh chấp phát sinh người hộ gia đình .36 2.4.3.3 Phân loại vụ tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 36 2.5 Những vướng mắc, bất cập pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình hậu pháp lý khác liên quan 38 2.5.1 Bất cập quy định Bộ luật Dân năm 2015 hộ gia đình 38 2.5.2 Bất cập quy định Luật Đất đai năm 2013 hộ gia đình 40 2.5.3 Bất cập việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phát sinh tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai liên quan đến hộ gia đình 43 2.5.4 Bất cập quy định pháp luật liên quan đến thi hành án tài sản quyền sử dụng đất hộ gia đình .44 Tiểu kết chương 46 Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luât chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tỉnh Cà Mau 48 3.1 Quan điểm, chủ trương Đảng quyền sử dụng đất hộ gia đình 48 3.2 Những yêu cầu đặt cho việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 50 3.3 Các giải pháp hoàn thiện 51 3.3.1 Hoàn thiện pháp luật đất đai 51 3.3.2 Hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước đất đai 53 3.3.3 Hoàn thiện pháp luật khác có liên quan 54 Tiểu kết chương 54 KẾT LUẬN 56 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Phụ lục : Mẫu số 37 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT GCNQSDĐ TAND TANDTC VKSND TTDS UBND Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tòa án Nhân dân Tòa án Nhân dân tối cao Viện Kiểm sát Nhân dân Tố tụng dân Ủy ban nhân dân PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Sau 30 năm đổi kinh tế hội nhập, đất nước ta đạt thành tựu quan trọng kinh tế - xã hội Nền kinh tế tăng trưởng hàng năm, đời sống vật chất văn hóa, tinh thần nhân dân bước nâng lên rõ rệt, an ninh trị xã hội giữ vững tạo điều kiện tương đối vững cho phát triển kinh tế xã hội đất nước giai đoạn hướng đến hội nhập kinh tế quốc tế Góp phần vào thành tựu phát triển kinh tế đạt thời gian qua có đóng góp quan trọng sách, pháp luật đất đai Đảng Nhà nước ta mà dấu mốc quan trọng Hiến pháp năm 2013 Luật đất đai năm 2013 Luật đất đai năm 2013 đạo luật quan trọng thể đường lối đổi đắn Đảng Nhà nước ta, đóng vai trị tích cực thúc đẩy q trình phát triển kinh tế, ởn định trị - xã hội hội nhập kinh tế quốc tế Chính sách, pháp luật đất đai trở thành động lực chủ yếu để đưa nước ta vào nhóm nước hàng đầu giới xuất nông sản thủy sản Kinh tế nông nghiệp từ sản xuất tự cấp, tự túc chuyển dần sang sản xuất hàng hóa, mặt kinh tế xã hội nông thôn bước cải thiện phát triển rõ rệt Người sử dụng đất ngày có xu hướng gắn bó lâu dài với đất đai, theo quyền sử dụng đất trở thành nguồn vốn để người sử dụng đất đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh Công tác quản lý nhà nước đất đai dựa tảng hệ thống pháp luật đất đai ngày điều chỉnh hoàn thiện Từ điều chỉnh hoàn thiện pháp luật đem lại tiến rõ rệt, hệ thống quản lý nhà nước đất đai tăng cường, bước phân cấp phát huy tính tự chủ địa phương Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu đạt suốt thời gian đởi qua, tình hình quản lý sử dụng đất đai số địa phương tồn nhiều mặt hạn chế yếu Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất số nơi chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, thiếu tính khả thi; chế quản lý tài đất đai thiếu hiệu quả; quan quản lý đất đai cấp nhìn chung cịn bộc lộ nhiều yếu Đặc biệt tình trạng tranh chấp đất đai dân cịn xãy phở biến, kéo theo việc thưa kiện, khiếu nại, tố cáo, tập trung đông người, khiếu nại vượt cấp có lúc trở thành điểm nóng nhiều địa phương Những yếu công tác quản lý nhà nước đất đai sử dụng đất nói chung yếu giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai nói riêng có nhiều nguyên nhân, phần lớn nguyên nhân từ hạn chế, bất cập sách, pháp luật đất đai việc thực thi pháp luật liên quan Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân sử dụng thông qua việc cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế phát sinh nhiều vướng mắc mà Luật Đất đai năm 2013 chưa giải bất cập tồn tại, từ cịn giao dịch, chấp vay vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh tranh chấp, phần lớn vụ tranh chấp phải nhờ đến tòa án can thiệp, đặc biệt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên người sử dụng hộ gia đình xãy tranh chấp để lại nhiều hậu nghiêm trọng, nhiều trường hợp anh em ruột thịt với nhau, kể cha con, tình thân với phải kéo tịa tranh giành quyền lợi liên quan đến vài công đất Ở Cà Mau năm qua tình trạng tranh chấp liên quan đến vấn đề tài sản quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình xãy phổ biến UBND tỉnh Cà Mau có nhiều văn đưa nhiều giải pháp để hạn chế tranh chấp xãy dân thực tế hiệu chưa cao Việc tranh chấp xãy vơ ý nhầm lẫn có trường hợp cố ý mục đích trục lợi cá nhân, có vụ tranh chấp gặp khó khăn tiến hành thủ tục quan công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rắc rối phát sinh lúc Có vụ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thực lại phát sinh vấn đề giá trị quyền sử dụng đất tăng vọt nên bên có ý định tìm cách vô hiệu hợp đồng cách đưa người hộ vào hợp đồng để vô hiệu hợp đồng, sau hợp đồng vơ hiệu người bán đem chuyển nhượng lại cho người khác với giá trị cao sử dụng cho mục đích khác Điều thực tế có nhiều người bị thiệt hại, chí cịn có người tan gia bại sản thua kiện chỉ phần đất mà bỏ tiền mua đất cấp cho hộ gia đình, cụ thể GCNQSDĐ ghi tên hộ ông Nguyễn Văn A hộ bà Nguyễn Thị B Từ tồn bất cập qua lý giải đặt vấn đề làm để tổ chức, cá nhân tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có liên quan đến quyền sử dụng đất ghi tên hộ gia đình khơng vướng phải khó khăn, tranh chấp, không bị lừa dối dẫn đến vô hiệu hợp đồng gây thiệt hại Cơ quan quản lý nhà nước đất đai cần phải có giải pháp hữu hiệu đồng quản lý đất đai từ khâu đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc quản lý quy trình thực giao dịch, chấp, vay vốn, chuyển nhượng quan công chứng thông qua việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để nhằm đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, tránh hành vi lừa dối lợi dụng kẻ hở pháp luật để trục lợi gây thiệt hại cho tránh những tranh chấp đáng tiếc xãy ảnh hưởng đến trật tự công cộng địa phương Trong suốt q trình cơng tác q trình nghiên cứu, học tập, tơi có nhiều trăn trở chứng kiến vụ tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên hộ gia đình Những vụ tranh chấp thường gây nhiều hậu từ thiệt hại kinh tế dẫn đến kiệt huệ, tình thâm, ruột thịt gia đình, đạo đức bị xâm hại, tiềm ẩn nguy vi phạm pháp luật hình Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực giải số vướng mắc vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình Thế q trình thực thi cịn nhiều vấn đề bất cập liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình nhiều vấn đề khác liên quan bỏ ngõ… Xuất phát từ tình hình trên, Tác giả định chọn đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng Cà Mau" để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, với mong muốn góp phần để nhằm nâng cao hiệu việc thực thi pháp luật đất đai, quản lý đất đai, hướng đến hành rõ ràng, minh bạch, thơng thống công giao dịch liên quan đến đất đai nói chung quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình Cà Mau nói riêng 2- Mục tiêu nghiên cứu 2.1- Mục tiêu chung Mục tiêu chung đề tài nghiên cứu vấn đề trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình vấn đề phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng trường hợp ghi tên hộ gia đình theo quy định hành pháp luật Việt Nam với mục đích cố gắng tìm nguyên nhân chỉ mâu thuẩn việc thực thi pháp luật để từ tìm giải pháp hữu hiệu để kiến nghị hoàn thiện pháp luật, giúp người sử dụng đất tránh rũi ro dẫn đến tranh chấp đáng tiếc xãy q trình thực giao dịch liên quan đến quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đảm bảo công tác quản lý đất đai địa phương 2.2- Mục tiêu cụ thể Để thực mục tiêu chung nói trên, việc nghiên cứu vấn đề liên quan đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất có yếu tố hộ gia đình nhằm vào mục tiêu cụ thể sau đây: Một là, phân tích làm rõ sở lý luận quyền sử dụng đất, việc thực giao dịch việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình Hai là, thực việc nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, tố tụng dân sự, pháp luật công chứng, khiếu nại, tố cáo quy định liên quan khác pháp luật thủ tục hành Ba là, sở lý luận quy định chung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cần tìm hiểu xem thực Cà Mau qua thực tiễn Để từ đưa đánh giá khách quan yếu tố tích cực, điểm cịn hạn chế thực thi pháp luật liên quan, tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm nước ngồi vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất để từ rút học kinh nghiệm cho Việt Nam nói chung thực Cà Mau nói riêng Đồng thời đưa đề xuất, kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật trình tự, thủ tục việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình 3- Câu hỏi nghiên cứu Câu hỏi 1: Những nội dung thực tiễn pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình thực nào? Câu hỏi 2: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình thời gian qua địa bàn tỉnh Cà Mau thực nào? Những mâu thuẩn, tranh chấp, khiếu kiện liên quan xãy thực tế việc 50 3.2 Những yêu cầu đặt cho việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình Đất đai loại tài sản đặc biệt quyền sử dụng đất quyền tài sản đặc biệt, nhu cầu sử dụng đất tăng cao giá trị quyền sử dụng đất tăng theo Trong quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền chuyển đởi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất Trong đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch hình thành từ lâu Cùng với phát triển kinh tế xã hội địa phương, hình thức giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thời kỳ có nhiều thay đởi theo Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành hình thức giao dịch sơi động phở biến diễn thị trường, giao lưu dân thương mại hầu hết quốc gia giới Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Do tính đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai, tổ chức, cá nhân chỉ nhà nước trao quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất Việt Nam tạo nên nét đặc thù giao dịch quyền sử dụng đất Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho đời vận hành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, qua thực tiễn thực thi qua kết phân tích cho thấy quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung đặc biệt chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình cịn tồn mâu thuẫn, bất cập đặt yêu cầu cho việc hoàn thiện pháp luật quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề đặc biệt cần quan tâm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình Việc hồn thiện hệ thống pháp luật liên quan thực đồng giải pháp quản lý nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình cần phải hướng đến mục tiêu minh bạch, rõ ràng cơng việc thực sách đất đai Nhằm mục tiêu tạo thơng thống giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tránh tình trạng lợi dụng khe hở pháp luật để trục lợi, tranh giành quyền lợi lẫn nhau, gây thiệt hại cho gây gánh nặng cho xã hội có tranh chấp 51 Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình trước hết góp phần khai thác phát huy có hiệu nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phịng, an ninh, ởn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường từ làm tảng cho việc tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước Hoàn thiện hệ thống pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình góp phần bước tăng cường hiệu quản lý nhà nước đất đai, quyền người sử dụng đất mở rộng nhà nước bảo đảm, tạo hành lang pháp lý hoàn chỉnh, phù hợp với thực tế, đáp ứng yêu cầu công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung Hồn thiện hệ thống pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình hạn chế xung đột nội gia đình, tránh tranh chấp nội gia đình dẫn đến hậu đáng tiếc xãy gây tình anh em, gây suy thoái đạo đức người Đồng thời hạn chế tranh chấp phát sinh giao dịch dân liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình cố ý làm vơ hiệu hợp đồng chuyển nhựng quyền sử đất liên quan đến hộ gia đình hạn chế bế tắt tố tụng dân liên quan đến giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình tịa án 3.3 Các giải pháp hồn thiện Từ lý giải cần phải hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình, nhằm hướng tới mục tiêu hoàn thiện pháp luật nói chung, giải vấn đề cần thiết đảm bảo trật tự, cơng xã hội phân tích phần đặt yêu cần cần hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng Cà Mau 3.3.1 Hoàn thiện pháp luật đất đai Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014, Điều 3, Khoản 29 quy định: Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Theo khái niệm hộ gia đình sử dụng đất quan 52 chức thực chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình vào đâu để xác định vấn đề sống chung có họ tên sổ hộ chung hay xác định nào? Quy định có quyền sử dụng đất chung thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất vào thời điểm hộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay định giao đất, cho thuê đất Đây vấn đề vướng mắc chưa có văn hướng dẫn quan có thẩm quyền Vì vậy, để tránh trường hợp người dân xúc quan chức áp dụng không thống việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, quan thẩm quyền cần bở sung quy định vấn đề Luật Đất đai cần có văn hướng dẫn cụ thể vấn đề Mặt khác, sách pháp luật đất đai nhà nước thiếu quy định xử lý tranh chấp đất đai hộ gia đình, hệ thống pháp luật đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung nhiều quan khác ban hành gây nên nhiều khó khăn cho cán bộ, thẩm phán ngành tòa án phải cập nhật đầy đủ thay đổi quy định pháp luật đất đai để giải tranh chấp cho đảm bảo pháp luật Để khắc phục bất cập quy định pháp luật chưa thật đầy đủ, thống cộng với nhận thức chưa rõ quyền, nghĩa vụ cá nhân tài sản khái niệm hộ gia đình, quan, ban ngành chức có liên quan cần sớm có phối hợp với để tháo gỡ vướng mắc thực tiễn thi hành quy định nêu Nhà nước cần có kế hoạch thực cơng tác tuyên truyền, phổ biến sâu rộng pháp luật đất đai văn có liên quan đến người dân, đồng thời cán có thẩm quyền thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể quy định pháp luật để người dân hiểu tường tận kê khai cách xác tên người có quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan đến quyền lợi hộ gia đình Việc xác định “cùng sống chung” với thành viên hộ gia đình cần phải có pháp lý cụ thể Việc cần bổ sung Luật Đất đai có văn hướng dẫn cụ thể để quan thực thi pháp luật địa phương áp dụng thống 53 Mặt khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có quy định để xác định cụ thể thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay thời điểm xác lập quyền sử dụng đất bên nhận chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính thống vấn đề văn pháp luật, tránh tranh chấp liên quan xãy thời điểm có hiệu lực hợp đồng 3.3.2 Hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước đất đai Cần thực nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất việc đổi phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, tăng khả dự báo nhu cầu sử dụng đất, tăng cường kiểm tra, giám sát quy hoạch sử dụng đất tất khâu từ lập quy hoạch đến thực quy hoạch Theo cần thực việc thu hẹp đối tượng giao đất mở rộng đối tượng thuê đất nhằm tạo bình đẳng sử dụng đất Thực đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với chế thị trường việc giao cho quan tham mưu xây dựng khung giá đất quan thẩm định giá đất hai quan độc lập, đồng thời khuyến khích phát triển tở chức tư vấn định giá đất độc lập Để tránh tình trạng sử dụng đất lãng phí, đầu đất, cần sớm hồn thiện đưa vào thực sách thuế luỹ tiến dự án đầu tư chậm bỏ hoang không đưa đất vào sử dụng thời hạn theo quy định pháp luật với người sử dụng nhiều đất, nhiều nhà ở… Đối với đơn vị thuộc sở hữu nhà nước có sách đánh thuế, đấu giá nhằm buộc quan, đơn vị phải sử dụng tiết kiệm Đồng thời, rà soát lại xử lý kịp thời, kiên trường hợp nhà đầu tư giao đất sử dụng sai mục đích, chậm đưa vào sử dụng biện pháp thu hồi không đền bù đất, tài sản đầu tư Đẩy mạnh cải cách hành quản lý đất đai, tập trung đởi trình tự, thủ tục ban hành định hành theo hướng giảm tính độc đốn người có thẩm quyền ban hành định Có quy định cụ thể trách nhiệm giải trình vị trí cơng tác máy quản lý đất đai Ưu tiên đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu, vừa nâng cao tính xác, nhanh gọn, tiện lợi, góp phần tiết kiệm thời gian chi phí cho đối tượng có nhu cầu, vừa góp phần chống tham nhũng cách hiệu 54 Tăng cường giám sát đội ngũ cán bộ, công chức thực thi nhiệm vụ quản lý đất đai, xử lý nghiêm trường hợp nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân doanh nghiệp lĩnh vực đất đai Đẩy nhanh tiến độ nâng cao chất lượng công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai thông qua việc kiện toàn máy đội ngũ người làm công tác tra, xét xử lực lẫn đạo đức nghề nghiệp, tăng tính trách nhiệm, giảm thiểu tình trạng trốn tránh, đùn đẩy trách nhiệm Thực đồng loạt kiểm tra, kiểm kê lại đất đất đai địa bàn tỉnh Cà Mau để tiến hành điều chỉnh cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng cụ thể thành viên hộ gia đình để làm sở cho việc xác định quyền nghĩa vụ thành viên sử dụng đất hộ gia đình 3.3.3 Hồn thiện pháp luật khác có liên quan Về Luật Thi hành án dân sự: Luật Thi hành án dân quy định đầy đủ trường hợp để xác định phần sở hữu người phải thi hành án khối tài sản chung, tài sản quyền sử dụng đất hộ gia đình chưa có văn hướng dẫn thủ tục đối tượng khởi kiện Tòa án Đây vướng mắc thực tế diễn trình thực Luật thi hành án dân sự, sửa đởi bở sung năm 2014 Do có trường hợp xác định người phải thi hành án có điều kiện để thi hành án tài sản chung với số đồng sở hữu tài sản chung khác chưa có hướng dẫn quy định cụ thể tư cách tố tụng chủ thể có yêu cầu khởi kiện chia tài sản chung gồm có người thi hành án, chấp hành viên, thủ tục tòa án thụ lý, giải yêu cầu chia tài sản chung trường hợp theo quy định điều 74 Luật Thi hành án dân nên khơng thể xác định xác phần người phải thi hành án khối tài sản chung hộ gia đình để thực cưỡng chế thi hành án dân theo luật định Vì vậy, cần phải hoàn thiện hệ thống văn hướng dẫn thi hành Luật thi hành án dân mang tính đồng bộ, thống với luật chuyên ngành tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thi hành dân công tác kiểm sát thi hành án dân ngày đạt hiệu cao Tiểu kết chương Nghị Đại hội XII Đảng khẳng định: Hồn thiện pháp luật, chế, sách có giải pháp phù hợp tạo điều kiện thuận lợi phát triển bền vững thị 55 trường bất động sản, bảo đảm vận hành thông suốt, hiệu Chủ trương Đảng Cộng sản Việt Nam qua thời kỳ cho thấy hướng đến mục tiêu hoàn thiện pháp luật đất đai, phát triển kinh tế bền vững đặt yêu cầu thiết phải có định hướng hồn thiện hệ thống pháp luật liên quan hướng dẫn cụ thể để thực Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014, Điều 3, Khoản 29 quy định: Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Theo khái niệm hộ gia đình sử dụng đất quan chức thực chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình vào đâu để xác định vấn đề sống chung có họ tên sổ hộ chung hay xác định nào? Quy định có quyền sử dụng đất chung thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất vào thời điểm hộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay định giao đất, cho thuê đất Đây vấn đề vướng mắc chưa có văn hướng dẫn quan có thẩm quyền Để khắc phục bất cập quy định pháp luật chưa thật đầy đủ, thống cộng với nhận thức chưa rõ quyền, nghĩa vụ cá nhân tài sản khái niệm hộ gia đình, quan, ban ngành chức có liên quan cần phối hợp với để sớm tháo gỡ vướng mắc thực tiễn thi hành quy định nêu Nhà nước cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật Luật Đất đai văn có liên quan cách sâu rộng đến người dân, đồng thời cán có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể quy định pháp luật để họ hiểu kê khai xác tên người có quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 56 KẾT LUẬN Trong suốt q trình 30 năm đởi mới, Việt Nam thời kỳ hoàn thiện chế kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, Đảng ta có nhiều chủ trương đởi cải cách ruộng đất, điều chỉnh pháp luật ruộng đất…có thể nói đến Nghị lần thứ 6, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đởi sách đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đởi mới, tạo tảng tiền đề đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Đặc biệt giai đoạn thực theo Nghị Trung ương 5, khóa XII hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việc nghiên cứu pháp luật thủ tục chuyển quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình nội dung quan trọng góp phần vào cơng đởi góp phần vào nghiệp cải cách hành nói chung tỉnh Cà Mau nói riêng Việc nâng cao vai trị quản lý nhà nước đất đai pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến chế, hồn thiện sánh, pháp luật đất đai để giải hợp lý thị trường bất động sản, tạo môi trường đầu tư thuận lợi tạo tiền đề vững để khắc phục tiêu cực, yếu quản lý, sử dụng đất yếu tố lợi ích giao dịch dân liên quan đến đất đai Chính muốn đóng góp phần cơng sức vào cơng xây dựng hoàn thiện pháp luật nên tác giả luận văn tâm nghiên cứu đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng Cà Mau" làm luận văn tốt nghiệp cho chương trình cao học Nội dung luận văn cố gắng làm rõ, phân tích mục tiêu nghiên cứu đặt Luận văn khái qt, tởng hợp vấn đề trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình Việt Nam nói chung tỉnh Cà Mau nói riêng Trong luận văn tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng khó khăn, tồn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình tỉnh Cà Mau Luận văn bước phân loại trình tự, quy định pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình Những đánh giá, phân tích hệ thống quy phạm pháp luật, công cụ quản lý nhà nước giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu áp dụng pháp luật thực tiễn tỉnh Cà Mau Đồng thời, luận văn nghiên cứu, đánh giá chế định, sách đặc thù liên quan đến giao dịch chuyển nhượng bất 57 động sản số nước giới để từ làm sở cho việc đề xuất kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật thủ tục lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam Thơng qua tiếp tục nâng cao hiệu hoạt động cải cách thủ tục lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình Tuy nhiên, tác giả cịn nhận thấy nhiều vấn đề luận văn chưa có điều kiện sâu phân tích đặc trưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng, đa dạng bao quát nhiều lĩnh vực đời sống xã hội thông qua giao dịch dân Vì vậy, tác giả luận văn mong quan tâm, trao đổi, nhận xét để vấn đề thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình Việt Nam nói chung tỉnh Cà Mau nói riêng tiếp tục nghiên cứu sâu Rất mong nhận xét, góp ý q thầy, cơ, bạn đồng nghiệp để tơi có nhận thức đầy đủ sâu sắc vấn đề DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Giáo trình sách tham khảo Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, tái lần thứ nhất, Hồng Đức, thành phố Hồ Chí Minh, năm 2015 Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 1, PGS TS Vũ Thị Hồng Vân chủ biên, Xuất tháng 12 năm 2016 PGS TS Phạm Duy Nghĩa.Sách Phương pháp nghiên cứu luật học Trường đại học Kinh tế TP.HCM, nhà xuất Công an Nhân dân năm 2014 Sách Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2014: Các nghị định Chính phả thơng tư Tài ngun – Mơi trường, Bộ Tài hướng dẫn thi hành, Đồn Duy Nghĩa biên soạn, Hồng Đức, Hà Nội, năm 2014 PGS TS Phạm Duy Nghĩa, 2012.Giáo trình Luật Kinh tế NXB Công an nhân dân (tái lần năm, có tu chỉnh) Trường đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright II Một số trang Wed tra cứu http://dantri.com.vn/ http://luathopdong.com https://luatminhkhue.vn http://tuoitre.vn/ http://vnexpress.net/ III http://xahoithongtin.com.vn Một số tài liệu tham khảo khác Một số văn bản, báo cáo phịng cơng chứng địa bàn tỉnh Cà Mau Bài báo Các quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự thảo Bộ luật Dân sửa đổi năm 2015, Nguyễn Thùy Trang, Nhà nước pháp luật, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam Một số văn bản, định, báo cáo Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh Cà Mau Một số văn bản, định, báo cáo Sở Tư pháp tỉnh Cà Mau Nguyễn Viết Tuấn, 2006 "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam" Luận văn Thạc sĩ Đại học Quốc gia Hà Nội Th.s Phạm Thu Hương, 2016 “Thực trạng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc” làm đề tài nghiên cứu khoa học năm 2016 Nguyễn Thị Hạnh, năm 2014 “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam” làm Luận văn Thạc sĩ năm 2014 Website:http://vanphongluatsutphcm.vn/mot-so-vuong-mac-trongviec-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-cho-ho-gia-dinh-140-a8ia.html Website:http://luatsuquangthai.vn/mot-so-vuong-mac-trong-vieccap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-cho-ho-gia-dinh-18-a8id Website:http://thads.moj.gov.vn/soctrang/noidung/tintuc/lists/nghiencuutr aodoi/view_detail.aspx?itemid=18 Website:http://hdpl.moj.gov.vn/noidung/hoidap/Pages/Lists.aspx?ItemID =54864 Website:http://vietkimlaw.com/index.php?route=product/product&produ ct_id=77 DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Luật Đất đai nước Cơng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 Bộ luật Dân nước Cộng hịa XHCN Việt Nam Quốc hội khóa XIII thơng qua ngày 24/11/2015 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017 Luật Công chứng số 53/2014/QH13 Quốc hội thông qua ngày 20 tháng năm 2014 có hiệu lực thi hành từ 01/01/2015 Nghị định số 43/2014/NĐ/CP, ngày 15/5/2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 Luật Khiếu nại nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, năm 2011, có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng năm 2012 Luật tố cáo nước Cộng hịa XHCN Việt Nam, năm 2011, có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng năm 2012 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất PHỤ LỤC: Mẫu số 37 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mẫu số 37/HĐCN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chúng tơi gồm có: Bên chuyển nhượng (sau gọi bên A)(1): Bên nhận chuyển nhượng (sau gọi bên B) (1): Hai bên đồng ý thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận sau đây: ĐIỀU QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG Quyền sử dụng đất bên A đất theo .(2), cụ thể sau: Thửa đất số: - Tờ đồ số: - Địa chỉ đất: - Diện tích: m (bằng chữ: ) - Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: + Sử dụng chung: - Mục đích sử dụng: - Thời hạn sử dụng: - Nguồn gốc sử dụng: Những hạn chế quyền sử dụng đất (nếu có): ĐIỀU GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu Điều Hợp đồng là: đồng (bằng chữ: đồng Việt Nam) Phương thức toán: Việc toán số tiền nêu khoản Điều hai bên tự thực chịu trách nhiệm trước pháp luật ĐIỀU VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Bên A có nghĩa vụ giao đất nêu Điều Hợp đồng giấy tờ quyền sử dụng đất cho bên B vào thời điểm Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật ĐIỀU TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng bên chịu trách nhiệm nộp ĐIỀU PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong trình thực Hợp đồng này, phát sinh tranh chấp, bên thương lượng giải nguyên tắc tôn trọng quyền lợi nhau; trường hợp khơng giải hai bên có quyền khởi kiện để u cầu tồ án có thẩm quyền giải theo quy định pháp luật ĐIỀU CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên A bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật lời cam đoan sau đây: Bên Acam đoan: 1.1 Những thông tin nhân thân, đất ghi Hợp đồng thật; 1.2 Thửa đất thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; 1.3 Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: a) Thửa đất khơng có tranh chấp; b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 1.4 Việc giao kết Hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 1.5 Thực đầy đủ thoả thuận ghi Hợp đồng Bên Bcam đoan: 2.1 Những thông tin nhân thân ghi Hợp đồng thật; 2.2 Đã xem xét kỹ, biết rõ đất nêu Điều Hợp đồng giấy tờ quyền sử dụng đất; 2.3 Việc giao kết Hợp đồng hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, khơng bị ép buộc; 2.4 Thực đầy đủ thoả thuận ghi Hợp đồng ĐIỀU ĐIỀU ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp hậu pháp lý việc giao kết Hợp đồng Bên B Bên A (Ký ghi rõ họ tên)(11) (Ký ghi rõ họ tên)(11) ... thực tiễn pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình thực nào? Câu hỏi 2: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình thời gian qua địa bàn tỉnh Cà. .. luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình Chương 2: Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình địa bàn tỉnh Cà Mau Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luât chuyển. .. sản liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, góp vốn quyền sử dụng đất? ?? thực giao dịch