nhóm 1-Giá đất

Đặt vấn đề Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá Đảng nhà nước ta khẳng định “Đất đai hàng hóa đặt biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn, q giá có ý nghĩa kinh tế, trị, xã hội sâu sắc… Từ xa xưa, đất đai trở thành nguồn tài tiềm năng, nguồn nội lực để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa tư liệu lao động vừa đối tượng lao động, đất sản phẩm tự nhiên Về chất, đất hàng hóa song q trình phát triển xã hội, người xác lập quyền sở hữu đất đai đất trở thành hàng hóa – thứ hàng hóa đặc biệt thể qua quan hệ pháp lý đất đai Việc xác định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Việc xác định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng Nhà nước nhằm xây dựng giá đất quy định chung cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai, phục vụ công tác quản lý nhà Nhà nước Để nắm bắt tìm hiểu kỹ vai trị giá đất cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc lựa chọn nghiên cứu chủ đề : "Giá đất ” cần thiết I Khái quát chung giá đất 1.1 Khái niệm giá đất Khái niệm giá đất Pháp luật Việt Nam giải thích rằng: Giá đất: Là giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất (Khoản 19 Điều Luật đất đai 2013) Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định ( Khoản 20 Điều Luật đất đai 2013) 1.2 Các đặc trưng giá đất - Giá đất hình thành trình lâu dài Trên thực tế, đất đai đưa mua bán, có khái niệm giá hình thành giá đất - Giá đất cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất Giá đất không phản ánh giá trị hàng hoá – tài sản đất đai mà giá đất số phản ánh khả thu lời từ đất đai hiệu vốn đầu tư - Giá đất có tính khu vực tính cá biệt lớn lớn nhiều so với hàng hố thơng thường, đặc trưng xuất phát từ đặc điểm đất đai có vị trí cố định, có giới hạn khơng gian - Yếu tố từ phía người tác động mạnh đến giá đất hiệu so với giá hàng hố thơng thường - Giá đất phương nội dung kinh tế quan hệ chuyển quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất để tính tốn giá trị thu tiền giao đất, bồi thường thu hồi đất tính thuế đất 1.3 Tại phải xác định giá đất Tại điều chương I Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Do vậy, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai sau: + Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau gọi chung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); + Quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất; + Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; + Định giá đất Do nhà nước có quyền giao đất cho tổ chức cá nhân (giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền, cho thuê đất) Người sử dụng đất nhà nước giao đất theo hình thức phải thực nghĩa vụ tài quyền sử dụng đất đất giao Để thu tiền sử dụng đất với mức nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải nộp cần phải vào giá đất Giá đất sử dụng để làm trường hợp sau đây: + Tính tiền sử dụng đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; + Tính thuế sử dụng đất; + Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; + Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; + Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; + Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê 1.4 Các loại giá đất Việt Nam 1.4.1 Khung giá chuẩn Là giá Chính phủ quy định vùng, loại đất theo thời gian Xác định cho loại đô thị, loại đường phố, vị trí đất 1.4.2 Giá thị trường - Là mức giá cân cung cầu thị trường cạnh tranh hồn hảo - Là giá bán thực tốt tài sản - Là mức giá thịnh hành người mua người bán chấp nhận 1.4.3 Giá thị trường Là số tiền thực tế trả cho tài sản, số tiền thoả thuận người mua người bán Giá tiêu biểu cho ước tính tiền giá trị dao động quanh giá thị trường bất động sản, cao hơn, hay thấp giá thị trường tài sản 1.4.4 Giá chứng khoán Đất đai tài sản gắn liền với đất trở thành tài sản thị trường chứng khoán, hình thành giá chứng khốn đất đai 1.4.5 Giá bảo hiểm Được xác định sở giá thị trường bất động sản cá bên bảo hiểm bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá bảo hiểm cao hay thấp phụ thuộc vào thoả thuận ghi hợp đồng bảo hiểm chủ sở hữu BĐS với quan bảo hiểm 1.4.6 Giá chấp đất đai Người vay nợ lấy đất đai làm vật chấp (thế chấp giá trị QSDĐ để vay vốn) thường thấp giá thị trường, xác định vào giá thị trường lãi suất mà người chủ cầm cố có kinh doanh 1.4.7 Giá cho thuê đất đai Là số tiền nhà thuê đất phải trả cho chủ đất suốt thời gian thuê đất; phụ thuộc thời gian thuê, giá trị đất mức lãi suất mà người chủ SDĐ yêu cầu 1.4.8 Thuế sử dụng đất Là cơng cụ tài nhà nước phát sinh từ quan hệ quyền sở hữu đất đai QSDĐ 1.4.9 Tiền sử dụng đất Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất diện tích đất xác định 1.4.10 Giá trần – Giá sàn - Giá trần: Là loại nhà nước quy định nhằm điều tiết giá thị trường, phù hợp lợi ích chung xã hội, góp phần ổn định thị trường; quy định thấp giá thị trường - Giá sàn: Là loại nhà nước quy định nhằm điều tiết giá thị trường phù hợp lợi ích chung xã hội, góp phần ổn định thị trường; thường cao giá thị trường Trog thị trường QSDĐ, giá sàn thường sử dụng trường hợp quy định mức giá khởi điểm đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án có SDĐ 1.4.11 Giá cứng Là nhà nước quy định nhằm điều tiết giá thị trường, phù hợp lợi ích chung xã hội, góp phần ổn định thị trường Được quy định cao hơn, thấp giá thị trường.Mọi giao dịch thừa nhận mức giá quy định 1.4.12 Giá danh nghĩa – Giá thực - Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối) giá bao gồm yếu tố lạm phát (giá thể thị trường) - Giá thực (giá cân đối) giá sau loại bỏ yếu tố lạm phát, phải nhìn nhận giá trị BĐS giá trị thực 1.5 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.5.1 Địa tô Là phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất - Địa tô cấp sai - Địa tô chênh lệch - Địa tô độc quyền - Địa tô tuyệt đối 1.5.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất tăng hay giảm Có thể thấy lãi suất ngân hàng cao giá đất phải giảm khơng, gửi tiền vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tơ, lúc giá đất thấp người mua chấp nhận Còn lãi suất ngân hàng giảm xuống, giá đất thấp người bán khơng muốn bán đất họ để đất thu địa tô lớn thu nhập bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đấtì người bán chấp nhận 1.5.3 Quan hệ cung – cầu Quan hệ cung – cầu thị trường đất đai thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu thị trường hàng hóa thơng trường Nó có ý nghĩa đặc biệt định giá đất cung đất cố định bất biến Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu giá tất phải hạ xuống, nguyên tắc cân cung cầu Đất đai vậy, giá đất đai phụ thuộc mối quan hệ cung cầu định Nhưng đất đai khác loại hàng hóa thơng thường nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng II Những quy định pháp luật hành giá đất 2.1 Các văn quy phạm pháp luật giá đất Nhà nước ta ban hành loạt văn quy phạm pháp luật để tạo sở pháp lý giá đất Ngoài Luật đất đai hành cịn có số văn pháp luật khác như: Luật Giá năm 2012; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Chính phủ : Quy định thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Chính phủ : Quy định giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Chính phủ : Quy định khung giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường : Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết số điều nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai nghị định số 44/2014/NĐ-CP Quy định giá đất ngày 15 tháng năm 2014 phủ; Thơng tư 20/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng năm 2015 Ban hành Định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất 2.2 Các quy định công tác định giá đất Việt Nam 2.2.1 Khung giá loại đất Khung giá đất ban hành áp dụng cho loại đất phân loại theo quy định điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất bao gồm 11 khung giá cho nhóm đất a) Nhóm đất nơng nghiệp: - Khung giá đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; - Khung giá đất trồng lâu năm; - Khung giá đất rừng sản xuất; - Khung giá đất nuôi trồng thủy sản; - Khung giá đất làm muối b) Nhóm đất phi nông nghiệp: - Khung giá đất nông thôn; - Khung giá đất thương mại, dịch vụ nông thôn; - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn; - Khung giá đất đô thị; - Khung giá đất thương mại, dịch vụ đô thị; - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đô thị Khung giá đất quy định theo vùng kinh tế, loại đô thị sau đây: a) Vùng kinh tế gồm: vùng Trung du Miền núi phía Bắc, vùng Đồng sơng Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng sông Cửu Long Việc quy định khung giá đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp nông thôn vùng kinh tế xác định theo loại xã đồng bằng, trung du, miền núi b) Các loại đô thị gồm: Đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V Việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp đô thị xác định theo vùng kinh tế loại đô thị Khung giá đất sử dụng làm để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất địa phương 2.2.2 Bảng giá đất Luật đất đai 2013 quy định: Bảng giá đất xây dựng định kỳ năm (05) năm lần nhằm đảm bảo tính ổn định lâu dài giá đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư, người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác, sử dụng đất Bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp sau đây: Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; Tính thuế sử dụng đất; Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê - Quy trình xây dựng bảng giá đất Theo quy định điều 12 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Trình tự xây dựng bảng giá đất thực theo quy định sau đây: a) Xác định loại đất, vị trí đất theo xã đồng bằng, trung du, miền núi theo loại thị địa bàn đơn vị hành cấp tỉnh; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; c) Phân tích, đánh giá kết thực bảng giá đất hành; d) Xây dựng bảng giá đất Tờ trình việc ban hành bảng giá đất; xử lý giá đất bảng giá đất khu vực giáp ranh theo quy định Điều 13 Nghị định này; đ) Tổ chức lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất; e) Hồn thiện dự thảo bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; g) Thẩm định dự thảo bảng giá đất; h) Trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua bảng giá đất; i) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định ban hành bảng giá đất Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm có: a) Tờ trình việc ban hành bảng giá đất; b) Dự thảo bảng giá đất; c) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất; đ) Văn thẩm định bảng giá đất Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thơng qua gồm: Tờ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; dự thảo bảng giá đất Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất Việc thẩm định bảng giá đất Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm thành phần sau: a) Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; b) Đại diện lãnh đạo Sở Tài làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tư pháp Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau gọi chung Ủy ban nhân dân cấp huyện); tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất chuyên gia giá đất thành viên khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất địa phương định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ - Điều chỉnh bảng giá đất Theo quy định điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Các trường hợp điều chỉnh bảng giá đất: a) Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất loại đất tương tự; b) Khi giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên Nội dung điều chỉnh bảng giá đất: a) Điều chỉnh giá loại đất số loại đất tất loại đất bảng giá đất; b) Điều chỉnh bảng giá đất vị trí đất số vị trí đất tất Giá đất bảng giá đất điều chỉnh phải phù hợp với khung giá đất quy định mức chênh lệch giá đất khu vực giáp ranh quy định Khoản Điều 13 Nghị định Trình tự điều chỉnh bảng giá đất thực theo quy định sau đây: a) Xác định loại đất, vị trí đất cần điều chỉnh bảng giá đất; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường, yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; c) Phân tích, đánh giá kết thực bảng giá đất hành; d) Xây dựng bảng giá đất điều chỉnh tờ trình vuệc ban hành bảng giá đất điều chỉnh; đ) Tổ chức lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất điều chỉnh; e) Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp g) Thẩm định dự thảo bảng giá đất điều chỉnh; h) Trình Thường trực Hơi đồng nhân dân cấp thông qua báo cáo hội đồng nhân dân kỳ họp gần nhất; i) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định ban hành bảng giá đất điều chỉnh Hồ sơ điều chỉnh bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm có: a) Tờ trình việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh; b) Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh; c) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất điều chỉnh; d) Văn thẩm định bảng giá đất điều chỉnh Hồ sơ điều chỉnh bảng giá đất trình Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua gồm: Tờ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; dự thảo bảng giá đất điều chỉnh Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất điều chỉnh Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất điều chỉnh địa phương 2.2.3 Định giá đất cụ thể Theo quy định Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Nguyên tắc định giá đất: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn kết tư vấn xác định giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch đại diện quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất Giá đất cụ thể sử dụng để làm trường hợp sau đây: Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất - Phương pháp định giá đất Theo quy định Nghị định số 44/2014/NĐ-CP +) Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá +) Phương pháp chiết trừ phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) +) Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập rịng thu bình qn năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh +) Phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản +) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành Các thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất sở liệu đất đai, giá đất sàn giao dịch bất động sản, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất dùng để áp dụng phương pháp định giá đất phải đảm bảo đảm khách quan, trung thực, ưu tiên thông lựa chọn gần với thời điểm định giá - Xây dựng giá đất cụ thể: Theo quy định Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Căn nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, khung giá đất Chính phủ quy định; kết tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường kết tổng hợp, phân tích thơng tin đất, giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể Trình tự thực xác định giá đất cụ thể: a) Xác định mục đích định giá đất cụ thể; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; c) Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; d) Thẩm định phương án giá đất; đ) Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định; e) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định gồm có: a) Tờ trình phương án giá đất; b) Dự thảo phương án giá đất; c) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; d) Văn thẩm định phương án giá đất Việc thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm thành phần sau: a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; b) Đại diện lãnh đạo Sở Tài làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất chuyên gia giá đất thành viên khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định Ngoài vào giá đất phổ biến thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội địa phương bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể với trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho trường hợp quy định Sở Tài chủ trì, phối hợp với Sở Tài ngun Mơi trường sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm - Tư vấn xác định giá đất Theo quy định Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Khác với Luật Đất đai năm 2003 tư vấn giá đất bị bó buộc phải tuân theo nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất phủ quy định Luật Đất đai năm 2013 có nhiều thay đổi cụ thể tư vấn xác định giá đất thực trường hợp sau đây: Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất định giá đất cụ thể mà quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; Khi giải khiếu nại giá đất theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền, bên có liên quan; Khi thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể mà bên có yêu cầu Việc xác định giá đất tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất đồng thời giá đất tư vấn xác định xác định để quan nhà nước có thẩm quyền quy định, định giá đất Kết Luận Giá đất công cụ để Nhà nước thực công tác quản lý, điều tiết hoạt động thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm tiến tới xóa bỏ tượng đầu đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất Trong kinh tế thị trường, giá đất có chế hình thành vận hành riêng theo quy luật khách quan (quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh…) Song bên cạnh Nhà nước đưa biện pháp nhằm điều chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn định, hướng Trong điều kiện đổi nước ta, mà đất đai xác định nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc xác định vai trò quản lý Nhà nước thông qua chế giá với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai có ý nghĩa phương diện trị pháp lý, phương diện quản lý kinh tế  ... giá đất: a) Điều chỉnh giá loại đất số loại đất tất loại đất bảng giá đất; b) Điều chỉnh bảng giá đất vị trí đất số vị trí đất tất Giá đất bảng giá đất điều chỉnh phải phù hợp với khung giá đất. .. định giá đất bao gồm 11 khung giá cho nhóm đất a) Nhóm đất nơng nghiệp: - Khung giá đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; - Khung giá đất trồng lâu năm; - Khung giá đất rừng... giao đất thời hạn sử dụng đất; + Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; + Định giá đất Do nhà nước có quyền giao đất cho tổ chức cá nhân (giao đất