Mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố hồ chí minh tt

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG TR N NGỌC L ỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI CHÍNH HÀNH VI VÀ HIỆU QUẢ Đ U TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ INH TÓ TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Mã số: 9340101 Đồng Nai – năm 2020 Cơng trình hồn thành tại: Trường ĐẠI HỌC LẠC HỒNG Người hướng dẫn khoa học: HD1: TS NGÔ QUANG HUÂN HD2: TS MAI THANH LOAN Phản biện 1: Phản biện 2: Phản biện 3: Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Trường họp vào hồi ngày tháng năm 2020 Có thể tìm hiểu luận án thư viện: - Thư viện Trường Đại học Lạc Hồng - Thư viện Quốc Gia CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Lý chọn đề tài Đầu tư bất đợng sản (BĐS) mợt hình thức đầu tư quan trọng kinh tế một kênh đầu tư phổ biến nhất Kullmann Siegel (2003) xác nhận BĐS tài sản đầu tư phổ biến nhất danh mục đầu tư điển hình Mỹ Mặc dù, tầm quan trọng việc đầu tư BĐS cá nhân kinh tế nói chung rõ ràng, nhà đầu tư (NĐT) không lúc đưa định hành động dựa vào lý trí, mà họ cịn bị chi phối yếu tố cảm tính, tình cảm, cảm xúc…và liệu rằng tác đợng yếu tố tâm lý có mang lại hiệu quả đầu tư cho NĐT hay không ?, Đây vấn đề rất quan trọng cần thiết, lẽ hiệu quả đầu tư NĐT có mối quan hệ hai chiều qua lại với ổn định phát triển thị trường bất động sản Câu hỏi đặt với lý thuyết, nghiên cứu giải thích cho hiệu quả đầu tư cá nhân thị trường bất động sản (TTBĐS) tác động tâm lý NĐT? Lý thuyết tài truyền thống dựa quan niệm rằng NĐT hành động hợp lý, xem xét xác tất cả thơng tin có q trình định đầu tư (Kishore, 2006) Những người đưa định đặc trưng tính logic cân nhắc chi phí lợi ích tương ứng trước hành đợng Hành vi phù hợp với khái niệm tối đa hóa tiện ích (UM) Tuy nhiên, vào cuối năm 1980 nghiên cứu kết luận rằng thị trường nhà không hiệu quả trở nên phổ biến nhiều Case Shiller (1989) kết luận rằng thông tin liên quan đến lãi suất thực, một yếu tố định quan trọng, dường không đưa vào định giá nhà Tóm lại, giá nhà rất thay đổi, biến đợng khơng giải thích nguyên tắc bản Thị trường bất động sản nói chung bao gồm mợt loạt người tham gia khác nhau, chẳng hạn người mua tổ chức, hợ gia đình, nhà đầu tư cá nhân…Trong phạm vi nghiên cứu, luận án cung cấp mợt nhìn nghiên cứu xu hướng hành vi phổ biến cho người mua nhà đầu tư cá nhân cho mục đích tiêu dùng, tích lũy mục đích kinh doanh Và kết hợp lại lệch lạc hành vi cấp đợ NĐT cá nhân cung cấp mợt phần giải thích cho thiếu hiệu quả thị trường, bằng cách nghiên cứu khám phá tồn yếu tố tài hành vi NĐT cá nhân, tác động đến hiệu quả đầu tư TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh Đây khoảng trống sở lý thuyết, giải thích lý chọn đề tài nghiên cứu Đến nay, thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế, trị, văn hóa, khoa học kỹ thuật, khu vực đóng góp nhiều vào nguồn thu ngân sách nhà nước tăng trưởng GDP cả nước, hành vi đầu tư tài an tồn NĐT cá nhân rất cần thiết nhằm mang lại hiệu quả đầu tư cho NĐT cá nhân ổn định, phát triển TTBĐS nói riêng kinh tế nói chung Đây bối cảnh thực tế kết hợp xuất phát từ khoảng trống sở lý thuyết trình bày phần nguyên nhân thúc tác giả thấy cần thiết nghiên cứu chọn tên đề tài “Mối quan hệ tài hành vi hiệu đầu tư thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”, làm cơng trình nghiên cứu để đóng góp phần phương diện sở lý thuyết sở thực tiễn 1.2 Khoảng trống nghiên cứu Sau lược khảo nghiên cứu nước 20, tác giả nhận thấy rằng: Thứ nhất, (i) Đối với nghiên cứu nước ngồi: Với ngành tài chính, chứng khốn, có nhiều nghiên cứu mối quan hệ yếu tố tài hành vi định đầu tư; có nghiên cứu mối quan hệ yếu tố tài hành vi với hiệu quả đầu tư hay hiệu quả danh mục đầu tư; chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư theo định lượng theo định tính Với ngành bất đợng sản, lược khảo cho thấy có nhiều nghiên cứu mối quan hệ yếu tố tài hành vi một số yếu tố, cụ thể sau: Các yếu tố bản thân BĐS, yếu tố thuộc mơi trường bên ngồi, giá cả BĐS, định đầu tư BĐS, định sở hữu BĐS, ý định sở hữu BĐS NĐT, nhiên, theo lược khảo tác giả khơng tìm thấy nghiên cứu nghĩa mối quan hệ yếu tố tài hành vi hiệu quả đầu tư NĐT bợ tiêu chí thang đo để đánh giá hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân (ii) Đối với nghiên cứu nước: Với ngành tài chính, chứng khốn, có mợt nghiên cứu mối quan hệ yếu tố tài hành vi một số yếu tố, cụ thể sau: Quyết định đầu tư; mục tiêu đầu tư; tỷ lệ thành công; tỷ suất sinh lợi (c hỉ tiêu đo lường hiệu quả đầu tư, biến quan sát biến định tính) Với ngành bất đợng sản, có rất cơng trình nghiên cứu chỉ dừng lại mức độ khám phá tồn yếu tố tài hành vi phân tích khác biệt yếu tố tâm lý NĐT theo một số yếu tố cụ thể sau: Bản thân BĐS; đặc tính NĐT; thơng tin thị trường; mơi trường kinh tế vĩ mơ, đó, qua lược khảo tác giả khơng tìm thấy nghiên cứu mối quan hệ yếu tố tài hành vi hiệu quả đầu tư NĐT tìm bợ tiêu chí thang đo để đánh giá hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân TTBĐS Do đó, tác giả khẳng định là khoảng trống thứ nhất Thứ hai, sau lược khảo nghiên cứu liên quan bất động sản hành vi, tác giả nhận thấy: Đối với nghiên cứu nước, tác giả chưa tìm thấy có nghiên cứu cho thấy yếu tố tâm lý tự tin thái NĐT bị chi phối yếu tố mơi trường bên ngồi chẳng hạn là: Thơng tin BĐS, kinh tế vĩ mơ, vị trí tiện ích BĐS, cầu BĐS yếu tố đặt mợt mơ hình nghiên cứu tổng thể, xem yếu tố gián tiếp tác động đến hiệu quả đầu tư thông qua yếu tố trung gian tài hành vi Do đó, tác giả khẳng định là khoảng trống thứ hai c ần lấp đầy Trong phạm vi hiểu biết nỗ lực tra cứu tác giả nhận thấy cả ngồi nước chưa có nghiên cứu thực nghiệm tác đợng yếu tố tài hành vi đến hiệu quả đầu tư u tố mơi trường bên giải thích cho hành vi NĐT tính đến lĩnh vực đầu tư bất đợng sản Vì vậy, nghiên cứu nhằm mục đích giải khoảng trống nghiên cứu bằng cách đề x́t mơ hình lý thuyết để giải thích yếu tố tài hành vi đến hiệu quả đầu tư nhà đầu tư cá nhân thị trường bất động sản Nghiên cứu nhằm mục đích cung cấp bằng chứng thực nghiệm thơng qua kiểm định mơ hình nghiên cứu bối cảnh nhà đầu tư cá nhân đầu tư thị trường bất đợng sản TP.HCM, mợt lĩnh vực có phát triển biến động nhiều giai đoạn hội nhập giới Việt Nam 1.3 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 1.3.1 Câu hỏi nghiên cứu Nhà đầu tư cá nhân cần điều chỉnh tâm lý (tâm lý cách nói khác tài hành vi) để đem lại hiệu quả đầu tư đầu tư TTBĐS Đồng thời, yếu tố môi trường bên ngồi tác đợng, giải thích cho tâm lý NĐT cá nhân bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM, một thị trường đánh giá đầy sôi động bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế tồn cầu ngày sâu rợng Từ đó, NĐT cá nhân theo đặc tính khác cần quan tâm, nhận thức yếu tố bên để có điều chỉnh tâm lý thích hợp nhằm góp phần đem lại hiệu quả cao nhất đầu tư BĐS Để giải vấn đề trên, câu hỏi đặt là: - Các yếu tố tâm lý mức đợ tác đợng đến hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân tiêu chí tồn diện để đo lường hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh ? - Các yếu tố mơi trường bên ngồi mức đợ tác đợng đến tâm lý NĐT cá nhân TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh ? - Mức độ tác động yếu tố tâm lý tác động đến hiệu quả đầu tư mức độ tác động yếu tố mơi trường bên ngồi đến tâm lý có tính đến đặc tính NĐT cá nhân TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh ? 1.3.2 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát Mục tiêu tổng quát luận án là: Nghiên cứu yếu tố mơi trường bên ngồi tác động đến tâm lý NĐT cá nhân, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh 1.3.3 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể - Xác định yếu tố tâm lý NĐT cá nhân, mức độ tác động yếu tố tâm lý NĐT cá nhân đến hiệu quả đầu tư xác định tiêu chí để đo lường hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh - Xác định yếu tố mơi trường bên ngồi, mức đợ tác đợng yếu tố mơi trường bên ngồi đến tâm lý NĐT cá nhân TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh - Kiểm định mức đợ tác động yếu tố tâm lý tác động đến hiệu quả đầu tư mức độ tác động yếu tố mơi trường bên ngồi đến yếu tố tâm lý theo đặc tính nhà đầu tư cá nhân TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh - Đưa một số hàm ý giúp cho NĐT cá nhân nâng cao hiệu quả đầu tư hiệu quả hoạt động kinh doanh doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS Đồng thời, giúp cho nhà quản lý, quan hoạch định sách nhà nước đưa sách phù hợp làm cho TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Việt Nam nói chung phát triển lành mạnh, bền vững ổn định 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu Với tên đề tài nghiên cứu mang tính tổng qt luận án, l mong muốn tập trung làm rõ một số nội dung nghiên cứu đối tượng nghiên cứu sau: - Về nội dung nghiên cứu: Một là, liên quan đến nhà đầu tư nói chung luận án mong muốn tập trung làm rõ ảnh hưởng yếu tố tài hành vi nhà đầu tư cá nhân lên hiệu quả đầu tư Hai là, hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân đo lường theo định lượng, theo định tính, nhiên phạm luận án, tác giả tâ ̣p trung nghiên cứu đo lường hiệu quả đầu tư theo cảm nhận định tính NĐT cá nhân chỉ tiêu tài Ba là, yếu tố tài hành vi rất nhiều, luận án tập trung nghiên cứu yếu tố tài hành vi NĐT cá nhân phổ biến thị trường bất động sản TP.HCM bao gồm tâm lý bầy đàn, tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý tự tin thái Bốn là, yếu tố tài hành vi NĐT cá nhân bị chi phối giải thích bối cảnh cụ thể thị trường bất động sản TP.HCM mợt số yếu tố mơi trường bên ngồi, cụ thể như: Thơng tin BĐS, Vị trí BĐS, Kinh tế vĩ mô, Cầu BĐS Các yếu tố môi trường bên liên quan đến thay đổi giá BĐS tương lai định đầu tư NĐT Sự hiểu biết nằm nhận thức tâm lý tự tin NĐT Nghĩa yếu tố mơi trường bên ngồi ảnh hưởng đến tài hành vi, đặc biệt tâm lý tự tin NĐT Vì vậy, để nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố tài hành vi nhà đầu tư cá nhân lên hiệu quả đầu tư giải thích đầy đủ tồn diện, luận án cố gắng đề cập thêm nội dung nghiên cứu ảnh hưởng một số yếu tố môi trường bên ngồi nêu lên yếu tố tài hành vi NĐT cá nhân, tên đề tài luận án không bao quát hết nội dung - Về đối tượng nghiên cứu: Từ việc làm rõ nợi dung nghiên cứu, dẫn đến luận án có đối tượng nghiên cứu cụ thể theo thứ tự sau: Thứ nhất ảnh hưởng tài hành vi NĐT cá nhân lên hiệu quả đầu tư Thứ hai hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân Thứ ba yếu tố tài hành vi NĐT cá nhân Thứ tư ảnh hưởng một số yếu tố môi trường bên ngồi (Thơng tin BĐS, Vị trí BĐS, Kinh tế vĩ mơ, Cầu BĐS) lên yếu tố tài hành vi NĐT cá nhân Thứ năm yếu tố mơi trường bên ngồi nêu 1.4.2 Đối tượng khảo sát - Nghiên cứu định tính: Đại diện doanh nghiệp kinh doanh BĐS khu vực TP Hồ Chí Minh, ngân hàng cho vay đầu tư BĐS, môi giới BĐS, nhà đầu tư cá nhân trực tiếp đầu tư TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh; một số quan quản lý nhà nước chuyên ngành như: Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh; nhà khoa học, giảng viên trường đại học nước - Nghiên cứu định lượng: Bao gồm nghiên cứu định lượng sơ bợ nghiên cứu định lượng thức Trong bước nghiên cứu định lượng sơ bộ, tác giả tiến hành chọn mẫu với số lượng tiêu chí lựa chọn thuận tiện, với mục tiêu cuối biến quan sát thang đo phân tích khám phá trước nghiên cứu định lượng thức Trong bước nghiên cứu định lượng thức, tác giả tiến hành chọn mẫu với số lượng lớn lựa chọn theo chí xác suất nhằm đại diện cho tổng thể Đối tượng lựa chọn cho cả hai nghiên cứu định nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản trực tiếp thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh với mục đích kinh doanh (mua bán để hưởng chênh lệch giá, thời gian chờ bán để kinh doanh chênh lệch giá, nhà đầu tư cho thuê để hưởng lãi hàng kỳ) với mục đích mua bất đợng để ở, tích lũy thời điểm ban đầu, bán thời điểm thích hợp cần bất đợng sản loại tài sản đặc biệt có đặc điểm quan trọng vừa cho tiêu dùng đầu tư 1.4.3 Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Phạm vi nghiên cứu dựa sở mục tiêu nghiên cứu đối tượng nghiên cứu, nghiên cứu mối quan hệ tài hành vi hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Việt Nam nói chung - Về thời gian: Số liệu sơ cấp thu thập từ điều tra thông qua bảng khảo sát khoảng thời gian 17 tháng từ tháng năm 2017 tháng năm 2018 1.5 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu luận án phương pháp hỗn hợp phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp với phương pháp nghiên cứu định lượng 1.5.1 Nghiên cứu định tính Nhằm đưa mơ hình nghiên cứu thức đưa thang đo biến quan sát cho khái niệm mơ hình cuối kiểm định thang đo, tác giả tiến hành lược khảo lý thuyết nền, cơng trình nghiên cứu trước ngồi nước nhằm tìm khoảng trống, sau xây dựng mơ hình đề xuất thang đo sơ bộ Tiếp theo, tác giả tiến hành thảo luận nhóm với nhà khoa học, giảng viên trường đại học nước, đại diện quản lý nhà nước có liên quan đến TTBĐS, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới BĐS, NĐT cá nhân TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh chia thành nhóm Những c̣c vấn làm sở điều chỉnh mơ hình nghiên cứu, điều chỉnh bổ sung thang đo biến quan sát, kể cả điều chỉnh từ ngữ tránh gây khó hiểu nhầm lẫm Điều góp phần nâng cao giá trị nội dung phục vụ cho nghiên cứu định lượng sơ bợ nghiên cứu định lượng thức 1.5.2 Nghiên cứu định lượng - Nghiên cứu định lượng sơ bộ: Từ kết quả nghiên cứu định tính, nghiên cứu có mơ hình nghiên cứu bợ thang đo cho biến quan sát đại diện nhân tố mơ hình Tiến hành khảo sát NĐT cá nhân đầu tư thị trường bất động sản TP.HCM qua bảng câu hỏi thiết kế sẵn bằng thang đo Likert từ đến 5, với số mẫu 108, xử lý Cronbach’s Alpha bằng phần mềm SPSS 20 nhằm kiểm định độ tin cậy thang đo, gạn bỏ biến quan sát, hoàn thiện bợ thang đo Tiếp theo, phân tích khám phá, tiếp tục hồn thiện bợ thang đo , bảng câu hỏi khảo sát một lần trước bước vào giai đoạn khảo sát với qui mô mẫu lớn phân tích số liệu bước nghiên cứu định lượng thức - Nghiên cứu định lượng thức: Sử dụng phương pháp điều tra thông qua phát phiếu khảo sát theo mẫu sẵn thu thập liệu sơ cấp từ NĐT cá nhân TTBĐS khu vực TP HCM với số mẫu 381 Phân tích liệu thống kê với phần mềm SPSS 20, AMOS 20 thơng qua bước phân tích hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA), kiểm định mơ hình nghiên cứu bằng cấu trúc (SEM), kiểm định ước lượng mơ hình nghiên cứu bằng Bootstrap với N=1000, phân tích đa nhóm để khám phá khác biệt mức đợ tác đợng biến theo đặc tính NĐT cá nhân, mơ hình nghiên cứu, kiểm định mức độ biến thuộc tâm lý, hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân tổng thể, kiểm định so với mức trung bình, cuối kiểm định khác biệt biến thuộc tâm lý, hiệu quả đầu tư theo đặc tính NĐT cá nhân 1.6 Điểm đóng góp nghiên cứu 1.6.1 Về lý thuyết Từ kết quả nghiên cứu, luận án đóng góp mợt số điểm mặt lý thuyết cụ thể sau: Thứ nhất, nghiên cứu xác định ảnh hưởng tài hành vi lên hiệu quả đầu tư nhà đầu tư cá nhân thị trường bất động sản Thứ hai, nghiên cứu kiểm định bộ chỉ tiêu đo lường thang đo hiệu quả đầu tư nhà đầu tư cá nhân thị trường bất động sản Thứ ba, nghiên cứu xác định tài hành vi nhà đầu tư cá nhân bị ảnh hưởng mợt số yếu tố mơi trường bên ngồi, yếu tố cụ thể là: Thông tin bất đợng sản; Kinh tế vĩ mơ; Vị trí bất đợng sản; Cầu bất động sản Thứ tư, nghiên cứu phân tích đa nhóm nhằm kiểm định khác biệt mức độ tác động yếu tố tâm lý tác động đến hiệu quả đầu tư mức độ tác đợng yếu tố mơi trường bên ngồi đến yếu tố tâm lý mơ hình theo biến định tính, biến mơ tả đặc tính nhà đầu tư cá nhân, cụ thể là: (i) Tỷ lệ sử dụng vốn vay; (ii) Kinh nghiệm đầu tư; (iii) Mục đích đầu tư Ngồi ra, kết quả nghiên cứu luận án đối sánh với kết quả nghiên cứu trước thảo luận chuyên gia từ đề xuất hướng nghiên cứu 1.6.2 Về thực tiễn Dựa vào kết quả nghiên cứu, luận án có mợt số phát hiện, đóng góp cho thực tiễn nghiên cứu mối quan hệ tài hành vi hiệu quả đầu tư đầu tư nhà đầu tư cá nhân thị trường bất động sa ̉n sau: - Tâm lý sợ thua lỡ: i) Có tồn tâm lý sợ thua lỗ NĐT cá nhân thị trường bất động sản TP.HCM với mức độ mức trung bình; ii) Nhà đầu tư cá nhân có mục đích kinh doanh, sử dụng vốn vay cao có xu hướng sợ thua lỗ nhiều hơn; iii) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý tự tin nhà đầu tư có tâm lý sợ thua lỗ; iv) Nhà đầu tư cá nhân quan tâm thơng tin BĐS có tâm lý sợ thua lỗ Mức độ tác động tiêu cực đối nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư để ở, tích lũy, đầu tư lâu dài, nhiều kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay thấp; v) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý sợ thua lỗ hiệu quả đầu tư thấp Mức độ tác động tiêu cực diễn mạnh nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư kinh doanh, kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao - Tâm lý bầy đàn: i) Có tồn tâm lý bầy đàn NĐT cá nhân thị trường bất động sản TP.HCM với mức độ mức trung bình; ii) Nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư kinh doanh, kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao có xu hướng tâm lý bầy đàn cao hơn; iii) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý tự tin dẫn đến tâm lý bầy đàn gia tăng, đồng nghĩa hành đợng theo đám đơng Bên cạnh đó, nhà đầu tư hành đợng theo đám đơng tâm lý sợ thua lỗ nhà đầu tư gia tăng; iv) Nhà đầu tư cá nhân quan tâm thơng tin BĐS có tâm lý bầy đàn Mức độ tác động tiêu cực diễn mạnh nhà đầu tư có mục đích đầu tư kinh doanh, kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao; v) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý bầy đàn hiệu quả đầu tư thấp Mức độ tác động tiêu cực diễn mạnh nhà đầu tư có kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao, có mục đích đầu tư kinh doanh - Tâm lý tự tin thái quá: i) Có tồn tâm lý tự tin thái nhà đầu tư cá nhân thị trường bất động sản TP.HCM với mức đợ mức trung bình; ii) Nhà đầu tư cá nhân có mục đích mua để, tích lũy, đầu tư lâu dài, có nhiều kinh nghiệm, sử dụng vốn vay thấp, có tâm lý tự tin thái cao hơn; iii) Nhà đầu tư cá nhân quan tâm đến thơng tin BĐS có tâm lý tự tin thái q Mức đợ tác đợng tích cực diễn mạnh nhóm nhà đầu tư cá nhân mục đích mua để, tích lũy, đầu tư lâu dài, có nhiều kinh nghiệm, sử dụng vốn vay thấp, có tâm lý tự tin thái cao hơn; iv) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý tự tin thái q trước họ đánh giá tốt, thuận lợi yếu tố mơi trường bên ngồi, cụ thể theo mức đợ tác động từ cao đến thấp lần lượt: Kinh tế vĩ mơ, Vị trí BĐS, Cầu BĐS Mức đợ tác đợng tích cực diễn mạnh nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư kinh doanh, kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao; v) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý tự tin thái hiệu quả đầu tư cao Mức đợ tác đợng tích cực diễn mạnh nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư kinh doanh, kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao - Hàm ý quản trị: Trên sở đó, luận án đưa hàm ý quản trị ba nhóm đối tượng, cụ thể sau: (i) NĐT cá nhân việc tích cực nắm bắt thông tin bất động sản; Đánh giá vị trí thuận lợi BĐS; Đánh giá tình hình thuận lợi kinh tế; Đánh giá nhu cầu BĐS; Không dùng vốn vay cao để phân tán rủi ro; Không dùng vốn vay cao tham gia đầu tư BĐS; Nắm bắt hội đầu tư BĐS (ii) Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có chiến lược kinh doanh hợp lý cụ thể như: Gia tăng lợi cạnh tranh, xây dựng phát triển thương hiệu; Lựa chọn vị trí lập dự án đầu tư xây dựng; Đánh giá tình hình thuận lợi kinh tế nước; Dự báo nhu cầu BĐS (iii) Các nhà quản lý sách nhà nước đưa sách phù hợp bao gồm Nâng cao trình đợ cho NĐT cá nhân; Hồn thiện hệ thống thơng tin dự báo; Có sách ổn định kinh tế vĩ mơ; Chính sách tài tiền tệ; Chính sá ch đất đai nhà thị trường bất đợng sản; có Chính sách phát triển hệ thống sở hạ tầng phù hợp từ giúp nâng cao HQĐT cho NĐT cá nhân nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh cho DN kinh doanh BĐS TTBĐS 1.7 Bố cục nghiên cứu Chương 1: Tổng quan nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý thuyết mơ hình nghiên cứu Chương 3: Thiết kế nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu thảo luận Chương 5: Kết luận hàm ý quản trị CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Tài ch nh hành vi nhà đ u tư th trư ng t đ ng ản 2.1.1 hái niệm tài hành vi tài hành vi c a nhà đầu tư thị trường bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm tài hành vi Theo Ozmete (2015) cho rằng tài hành vi định nghĩa bất kỳ hành vi người có liên quan đến quản lý tiền bạc Các hành vi tài phổ biến bao gồm hành vi sử dụng tiền mặt, hành vi sử dụng tiền vay hành vi tiết kiệm Như hiểu tài chính hành vi là hành vi của một đối tượng (cá nhân, tổ chức) chịu ảnh hưởng bởi sự hiểu biết của người liên quan đến các quyết định về tài chính hoàn cảnh cụ thể Lý thuyết tài hành vi kết hợp tài tâm lý học, hình thành ṃn so với lý thuyết tài ch̉n tắc Trong năm 1880, nhà nghiên cứu tâm lý học Gabriel Tarbe bắt đầu nghiên cứu tâm lý học ứng dụng vào khoa học kinh tế, sau vào năm 1980, ứng dụng tâm lý học tài có phát triển Với nghiên cứu nên tảng của: Tversky Kahneman (1979), Thaler (1985), đặc biệt Shiller (2005) dự báo xác sụp đổ thị trường chứng khốn tồn cầu khơng lâu sau Shefrin (2002) chia lĩnh vực tài hành vi thành ba thể loại chính: i) Những lệch lạc hành vi theo hướng kinh nghiệm, bao gồm tính đại diện, tự tin thái quá, lệch lạc neo, bảo thủ, bầy đàn, ác cảm với mơ hồ cảm xúc;ii) Sự phụ thuộc khung, bao gồm sợ thua lỗ tính tốn cảm tính; iii) Sự thiếu hiệu quả thị trường (Market Inefficiences) định giá sai tài sản tác động tâm lý người 2.1.1.2 Tài hành vi nhà đầu tư thị trường bất động sản Thông tin thực tế thay đổi liên tục nên NĐT TTBĐS liên tục thay đổi nhận định, định hành vi, thích nghi với hồn cảnh Trong ba giai đoạn - nhận định- định -xu hướng hành vi, cá nhân bị ảnh hưởng lệch lạc, mợt cách có ý thức vơ thức Luận án cố gắng phân loại hầu hết lệch lạc (thành kiến) quan trọng phát tài hành vi nhà đầu tư TTBĐS 2.1.2 Các thành phần tài hành vi c a nhà đầu tư thị trường bất động sản 2.1.2.1 Tâm lý bầy đàn Shiller (1995) đề cập đến tầm quan trọng việc phân tích hành vi tổng hòa định cá nhân, tác giả đề xuất một khuôn khổ cho tầng thông tin truyền tải thông tin nhóm Shiller (2005) đề xuất rằng hành vi theo đám đơng đóng mợt vai trị quan trọng q trình định người Con người khơng phải lúc đánh giá một cách độc lập áp lực xã hội Ý nghĩ rằng không phải tất cả mỏi người sai sử dụng để hợp lý hố hành vi theo đám đơng Hành vi theo đám đông thể nguồn gốc bong bóng sai lầm đầu (Shiller, 2005) Shiller (2007) nhận thấy rằng vấn đề phối hợp tâm lý người khác khiến cho người thất bại việc điều chỉnh kỳ vọng lai Bởi kỳ vọng giai đoạn tăng giá không chỉ dựa thay đổi giá gần khu vực mà cịn khu vực khác Bên cạnh đó, giá cả thường cho tăng toàn giới để người sẽ khó thấy thay đổi Vấn đề phối hợp góp phần đáng kể vào xuất tốc độ thay đổi giá hành vi theo đám đông năm gần 2.1.2.2 Tâm lý sợ thua lỗ Kahneman Tversky (1979,1984) phân tích định cá nhân họ đối mặt với tình có nguy Mợt người khơng thích rủi ro họ trạng thái “được” Hành vi gọi lệch lạc sợ thua lỡ, đại diện Kahneman Tversky (1979) mợt mơ hình mơ tả gọi Lý thuyết triển vọng Lệch lạc tâm lý sợ thua lỗ sẽ làm cho NĐT gắn chặt với loại BĐS hạ giá họ lo sợ mất mát, mất mát tác động mạnh mẽ đến cảm xúc người tương ứng Tuy vậy, thiếu đốn mà họ bị đẩy vào tổn thất nặng nề Mặt khác, NĐT có tâm lý thường dễ dàng bán BĐS với xu hướng tăng giá họ lo sợ giá BĐS sẽ nhanh chóng sụt giảm 2.1.2.3 Tâm lý tự tin thái Sự tự tin thái q có hai khía cạnh bản tự tin thái xác định sai hiệu ứng tốt so với mức trung bình Thứ nhất, xác định sai xuất việc ước lượng sai số (ví dụ đợ dài sơng Nile) việc ước lượng số chưa biết (ví dụ giá tương lai mợt cổ phiếu; chỉ số chứng khoán; lãi suất thị trường; chỉ số lạm phát; thay đôi giá trong lai một bất động sản) Thứ hai, tự tin thái đánh giá khả bản thân tốt mức trung bình người khác, ví dụ kỹ lái xe; kỹ mức độ am hiểu kinh doanh họ thương trường Do đó, tự tin thái nhà đầu tư định nghĩa tự tin khơng đáng vào đánh giá khả bản thân họ 2.1.3 Các yếu tố môi trường bên ngồi ảnh hư ng đến tài hành vi c a nhà đầu tư TTBĐS 2.1.3.1 nh hưởng thơng tin bất đợng sản lên tài hành vi Yao Li (2013) cho rằng tâm lý sợ thua lỗ nói riêng, khơng có trợ giúp tâm lý tự tin, khơng thể đem lại lợi ích NĐT chất lượng thơng tin tương đối đầy đủ Lý bản nằm cách mà tâm lý sợ thua lỗ khiến NĐT thận trọng với rủi ro từ thông tin không đầy đủ Nghĩa tâm lý sợ thua lỗ tác động ngược chiều với tâm lý tự tin mức độ nắm bắt thông tin NĐT BĐS Waweru Parkinson (2014) chỉ rằng 90% nhà đầu tư bất động sản luôn thường xuyên sử dụng thông tin từ nguồn như: công ty bất động sản, kinh nghiệm trước đây, quảng cáo từ báo chí, trang web quảng cáo xem xét NĐT, xem một nguồn thông tin BĐS tác động đến định đầu tư Trong khuôn khổ lý thuyết nghiên cứu trước, tác giả đưa giả thuyết thứ tư sau: H4: Thông tin bất đợng sản có mối quan hệ ngược chiều bầy đàn; H5: Thơng tin bất đợng sản có mối quan hệ ngược chiều sợ thua lỗ; H6: Thông tin bất đợng sản có mối quan hệ chiều tự tin thái q 2.1.3.2 nh hưởng vị trí bất đợng sản lên tâm lý tự tin thái Vị trí địa lý thuận lợi BĐS không chỉ yếu tố mà người mua định sở hữu mà một yếu tố ảnh hưởng đến định đầu tư, điều thể qua nghiên cứu nước ngoài, cụ thể sau: Kueh Chiew (2005); Opoku Abdul (2010); Haddad cộng (2011); Waweru Parkinson (2014); Sean Hong (2014); Natasha Hassan (2015); Sumarauw (2016); Nguyễn Thi Hải Yến (2015); Chia cộng (2016) Tác giả đưa giả thuyết thứ bảy sau: H7: Vị trí BĐS có mối quan hệ chiều tự tin thái 2.1.3.3 nh hưởng kinh tế vĩ mô lên tâm lý tự tin thái Sean Hong (2014) cho rằng yếu tố kinh tế tác động mạnh đến định đầu tư BĐS thành phố Kuala Lumpur thuộc đất nước Malaysia, chỉ tiêu kinh tế thể thuế śt, tiến đợ tốn chủ đầu tư đưa ra, lãi suất bản thị trường, khoản vay mà ngân hàng cho vay, hỗ trợ từ phủ cho thị trường bất đợng sản Trong đó, đợng đầu tư NĐT thể qua việc đánh giá, dự đoán lợi nhuận kỳ vọng lợi ích BĐS cơng cụ chống lại lạm phát; Chia cộng (2016) chỉ chỉ tiêu đánh giá yếu tố kinh tế tác động đến ý định mua bất đợng sản NĐT giá nhà, phí thủ tục hồ sơ, số tiền vay, tiến đợ tốn, lãi suất vay, số tiền phải trả hàng tháng; Njoroge (2018) kết luận rằng có mợt mối tương quan tích cực mạnh mẽ đáng kể giá bất động sản nhà lãi suất Điều lãi suất ảnh hưởng đến khả chi trả nhà chi phí vay Và kết luận rằng tăng lãi suất dẫn đến tăng giá bất động sản Nghiên cứu kết luận thêm rằng lạm phát có ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến giá nhà đất Do đó, tác giả đưa giả thuyết thứ tám sau: H8: Kinh tế vĩ mơ có mối quan hệ chiều yếu tố tâm lý tự tin thái 2.1.3.4 nh hưởng cầu bất động sản lên tâm lý tự tin thái Frank (2011) cho rằng giá cả bất động sản phản ánh nhu cầu bất đợng sản đóng vai trị yếu tố dự báo tốt tăng trưởng kinh tế Do đó, nhu cầu làm thay đổi giá theo hướng tích cực lẫn tiêu cực giá bất động sản; Njoroge (2018) cho rằng giảm nhu cầu bất động sản người dân làm giảm giá bất động sản một gia tăng số lượng tiền kiều hối đất nước, mợt phần sẽ đầu tư bất động sản sẽ làm tăng giá cả bất động sản; Obong’o (2016) đề cập thiếu hụt nhu cầu BĐS thách thức ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động nhà phát triển động sản (chủ đầu tư); Dựa vào mơ hình lý thuyết PEST, Dương Thị Bình Minh Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) cho rằng có hai nhóm nhân tố liên quan đến nhu cầu BĐS tác động đến định đầu tư bất đợng sản, là: (i) Nhóm sách Nhà nước liên quan đến thị trường BĐS (chính sách quy hoạch việc sử dụng đất, sách đầu tư kinh doanh nhà ở, sách quản lý nhà nước liên quan đến mức độ minh bạch thị trường BĐS); (ii) nhóm yếu tố dân số, văn hóa, xã hợi (sự gia tăng dân số chung, khu vực, chuyển đổi cấu nghề nghiệp, môi trường văn hóa xã hợi) Do đó, tác giả đưa giả thuyết thứ chín sau: H9: Cầu BĐS có mối quan hệ chiều tấm lý tự tin thái 2.2 Hi u uả nhà đ u tư cá nhân th trư ng t đ ng ản 2.2.1 hái niệm đ c điểm c a nhà đầu tư cá nhân 2.2.1.1 Khái niệm đầu tư cá nhân Có nhiều định nghĩa đầu tư Theo McKenzie cộng (2010): hoạt động tạo lợi nhuận bằng cách sử dụng tiền hiểu đầu tư, gia tăng nguồn vốn để gia tăng lợi nhuận Nói cách khác, nhiều nhà kinh kinh tế học cho rằng việc hi sinh lợi ích tiêu dùng, nguồn lực để lấy lợi nhuận tương lai, nguồn lực bao gồm vốn chủ sở hữu tự có cả vốn vay Do đó, cách hiểu cho rằng tiêu dùng có xu hướng ngược chiều đầu tư người sử dụng dùng tiền với mục đích tiêu dùng lẫn đầu tư Thực tế, cho thấy nhà đầu tư đầu tư vốn lĩnh vực vàng, chứng khoán, tiết kiệm, bất đợng sản…và NĐT có quyền hưởng lợi ích từ việc đầu tư nhận thua lỗ thất bại(Geltner cộng sự, 2001) 2.2.1.2 Đặc điểm nhà đầu tư cá nhân Thứ nhất, nhà đầu tư cá nhân thị trường BĐS không phân định rõ ràng đầu tư tập thể gia đình đầu tư cá thể Ở đây, đầu tư cá nhân hiểu bao gồm cả đầu tư cá thể hộ gia đình Theo Levy cợng (.2008) cho rằng cá nhân hợ gia đình, hành vi mua bất động sản khoản đầu tư quan trọng không thường xuyên Thứ hai, nhà đầu tư cá nhân TTBĐS thường đầu tư sản phẩm đơn lẻ, người ta bỏ tiền mua bất đợng sản hình thành tương lai khơng mua cả q trình hình thành dự án Thứ ba, nhà đầu tư.cá nhân TTBĐS thường có chiến lược đầu tư ngắn hạn tuân theo theo nguyên tắc cụ thể đầu tư họ dễ bị tác động hoàn cảnh thay đổi 2.2.2 hái niệm hiệu đầu tư Theo Feibel (2003) định nghĩa hiệu quả đầu tư “Investment Performance” sau: Hiệu quả đầu tư lợi nhuận một danh mục đầu tư Danh mục đầu tư chứa mợt tài sản nhiều tài sản Hiệu quả đầu tư đo lường một khoảng thời gian cụ thể bằng một loại tiền tệ cụ thể 2.2.3 Ch tiêu tài đo lường hiệu đầu tư Tổng lợi nhuận bất động sản (Real Estate Total Return), RETR, tổng thu nhập cho thuê thay đổi giá trị tài sản (Hoesli & MacGregor, 2000) Đối với tài sản, lợi tức thu nhập tỷ lệ tiền thuê nhận một năm giá trị tài sản vào đầu năm Lợi tức hoàn vốn hay gọi tỷ lệ hoàn vốn tỷ lệ phần trăm thay đổi giá trị tài sản mợt năm Ta chia nhỏ thành phần tổng lợi nhuận bất động sản, RETR = IRt + CRt Như vậy, đối chiếu cơng thức tính tỷ lệ hồn vốn (tỷ suất sinh lợi) mặt tài thị trường bất động sản theo Clayton (1998), Hoesli MacGregor (2000) cơng thức tính tỷ lệ hồn vốn mặt tài theo Nyamute cợng (2015) thị trường chứng khốn cho thấy có tương đồng, theo tỷ lệ hồn vốn tính bằng cách lấy giá trị chênh lệch tài sản cuối kỳ đầu kỳ cợng với lợi tức thời gian tính tốn (đối với BĐS lãi thu từ cho thuê, chứng khoán lợi tức từ cổ tức), sau chia lại giá trị tài sản cuối kỳ 2.2.4 Đo lường hiệu đầu tư Từ nghiên cứu trước cho thấy rằng phép đo hiệu quả đầu tư tuân theo nghiên cứu Oberlechner Osler (2004) thang đo cấp quãng, cụ thể loại thang đo Likert (Likert,1932), mợt chuỗi phát biê ̉u câu hỏi nêu người trả lời sẽ chọn mợt câu hỏi đó, liên quan đến: (i) Việc so sánh tỷ lệ hoàn vốn đầu tư NĐT so với dự kiến họ; (ii) Việc so sánh tỷ lệ hoàn vốn đầu tư NĐT so với tỷ lệ hoàn vốn chung thị trường; (iii) Mức đợ hài lịng định đầu tư họ Từ đây, việc vận dụng thang đo Likert theo phương pháp hướng dẫn Oberlechner Osler (2004) đánh giá hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân thị trường khác, có thị trường BĐS hồn tồn có sở Tuy nhiên, để có sở vững thang đo hiệu quả đầu tư theo phương pháp hướng dẫn Oberlechner Osler (2004) áp dụng TTBĐS phải cần xác định, điều chỉnh, kiểm định nghiên cứu định tính trước nghiên cứu định lượng thức 11 Bên cạnh đó, dựa vào nguyên tắc tránh trùng lắp, biến để đo lường một khái niệm nghiên cứu nên chúng phải có tương quan chặt chẽ với Vì vậy, kiểm tra mợt biến tương quan với biến cịn lại mợt khái niệm, người ta dùng hệ số tương quan với biến tổng (item-total correlation), kí hiệu r Nếu mợt biến thang đo có hệ số tương quan với biến tổng ≥ 0,3 biến đạt u cầu, nhiên trùng lắp hồn tồn (r=1) hai biến đo lường chỉ làm một việc, chỉ cần một hai biến đủ Nên nghiên cứu tác giả chọn hệ số tương quan với biến tổng ≥ 0,3 đạt yêu cầu cho nghiên cứu Bước (phân tích nhân tố khám phá EFA): Tiến hành phân tích EFA cho tồn bợ biến quan sát với phép quay Varimax, eigenvalue >1.0 để tìm nhân tố đại diện cho biến Theo Hair cộng (2010), tiêu chuẩn phân tích EFA gồm: Chỉ số KMO có giá trị từ 0,5 đến phù hợp để phân tích nhân tố khám phá, Sig < 5%; biến quan sát có hệ số tải nhân tố (Factor loading) lớn 0,6 giữ lại, biến quan sát có hệ số tải nhân tố nhỏ 0,6 sẽ bị loại khỏi mô hình; hệ số Eigenvalue >1.0 3.1.2 Nghiên cứu định lượng thức Bước (chọn kích thước mẫu): Đối với phân tích nhân tố, kích thước mẫu phụ tḥc vào số biến quan sát đưa vào phân tích nhân tố, theo Hair cộng (2010) số quan sát cần thiết thối thiểu gấp năm lần số lượng biến Trong đó, Hồng Trọng Chu Nguyễn Mợng Ngọc (2008), số biến quan sát tối thiểu phải bằng bốn đến năm lần số biến phân tích nhân tố Cịn Tabachnick Fidell (2001) cho rằng cỡ mẫu tối thiểu cần đạt tính theo cơng thức N ≥50 + 8m (trong m số biến đợc lập) Căn số lượng mẫu tối thiểu nhóm tác giả trên, tác giả chọn kích thước mẫu đủ lớn để thỏa mãn cả hai điều kiện với kích thước N≥ max, ứng với thang đo gồm 34 biến quan sát, biến đợc lập số mẫu yêu cầu tối thiểu N ≥ max (50 + 8*7; 5*34) = 170 mẫu Để đảm bảo độ tin cậy kết quả nghiên cứu, luận án sử dụng 381 phiếu khảo sát để đưa vào xử lý số liệu Để đạt mục tiêu nghiên cứu tác giả sử dụng phương pháp hướng đại diện xác xuất Bước (chọn đối tượng điều tra và thu thập liệu): Mẫu nghiên cứu lấy từ danh sách khách hàng sàn giao dịch BĐS, công ty môi giới BĐS mà họ môi giới thành công, từ danh sách khách hàng chủ đầu tư có dự án, BĐS tọa lạc Quận khác nhau, đảm bảo hướng có tính diện đại diện phạm vi địa bàn TP.HCM Cụ thể như: Quận 2, Quận đại diện cho hướng Đông; Quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú Tân Bình đại diện cho hướng Tây; Quận 7, 12 đại diện cho hướng Nam; Quận Tân Bình, Gị Vấp, Bình Thạnh, Thủ Đức đại diện cho hướng Bắc Thông qua danh sách khách hàng mua BĐS đó, tác giả liên hệ qua số điện thoại để xin phép khảo sát Kết quả thu qua hình thức sau: gặp trực tiếp tham khảo ý kiến, gửi phiếu câu hỏi điều tra qua email google form Số phiếu điều tra gửi cho người mua BĐS 905 Tỷ lệ phản hồi 48,8% tức có 442 phiếu trả lời gửi lại Sau sàng lọc, có 61 phiếu bị loại bỏ, có 34 phiếu có mục đích khác, 27 phiếu cho thấy người hỏi chưa mua hay bán BĐS người hỏi không trả lời đầy đủ Như mẫu điều tra luận án 381 nhà đầu tư Bước (phân tích nhân tố khẳng định CFA): Sau bước phân tích nhân tố khám phá EFA, mơ hình cần kiểm định bước tiếp theo, bước phân tích nhân tố khẳng định CFA, giúp làm rõ chỉ tiêu đánh giá thang đo sau: (i) Tính đơn hướng (unidimensionality);(ii) Hệ số tin cậy tổng hợp (composite reliability);(iii) Phương sai trích trung bình (variance extracted); (iv) Giá trị hợi tụ (convergent validity)(v) Giá trị phân biệt (Discriminant Validity) Bước (phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính SEM): Kỹ thuật phân tích mơ hình cấu trúc SEM: để tìm ảnh hưởng yếu tố tâm lý NĐT đến hiệu quả đầ tư mức độ tác động yếu tố Phương pháp kiểm định giả thuyết mô hình nghiên cứu bằng cơng cụ Amos 20, ngồi việc có ưu điểm so với phương pháp truyền thống hồi quy đa biến tính hạn chế sai số hồi quy, SEM cịn cho kết quả mối quan hệ đồng thời biến: biến độc lập biến trung gian; biến trung gian biến phụ tḥc mơ hình nghiên cứu Bước (phân tích Bootstap): Phương pháp Bootstrap để kiểm định độ tin cậy ước lượng Đây phương pháp lấy mẫu lặp lại có thay từ N mẫu ban đầu (Schumaker & Lomax, 1996) cho B = 1.000 mẫu Nếu giá trị trung bình từ kết quả Bootstrap với B mẫu giá trị ước lượng từ N mẫu với ước lượng tổng thể bằng phương pháp ML (Maximum-Likelihood) có xu hướng gần nhau, đợ chênh lệch ước lượng sai lệch chuẩn có giá trị nhỏ ổn 12 định cho phép kết luận ước lượng ML từ N mẫu ban đầu tin cậy Bước (phân tích đa nhóm): Phương pháp phân tích cấu trúc đa nhóm để so sánh mơ hình nghiên cứu theo nhóm mợt biến định tính Theo nghiên cứu này, luận án tìm cách so sánh mơ hình thể mức độ tác động tâm lý bầy đàn, tâm lý tự tin thái quá, tâm lý sợ thua lỗ đến hiệu quả đầu tư theo nhóm mục đích đầu tư (để ở, tích lũy/ kinh doanh), theo tỷ lệ sử dụng vốn vay (thấp/cao), theo kinh nghiệm đầu tư (ít/nhiều) Phương pháp phân tích hai mơ hình: bất biến khả biến Kiểm định Chi-square sử dụng để so sánh mô hình Nếu kiểm định Chi-square cho thấy mơ hình bất biến mơ hình khả biến khơng có khác biệt (P value > 0,05) mơ hình bất biến sẽ chọn (có bậc tự cao hơn) Ngược lại, khác biệt Chi_square có ý nghĩa hai mơ hình (P value 0,6 nên biến chấp nhận thích hợp đưa vào phân tích Do đó, số biến quan sát lọc lại 35 trước đưa vào phân tích nhân tố khám phá (EFA) thể : Bảng 3.11: Kết quả hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha nghiên cứu định lượng sơ bộ Các khái niệm Ký hiệu Số biến quan sát bị loại Số biến quan sát sau loại biến Cronbach’s Alpha Hệ số tương quan biến tổng bé nhất Hiệu quả đầu tư Tâm lý bầy đàn HIEU_QUA BAY_DAN 0,838 0,875 0,709 0,801 Tâm lý sợ thua lỗ THUA_LO 0,884 0,823 Tâm lý tự tin thái Thông tin BĐS TU_TIN THONG_TIN 0 0,890 0,892 0,819 0,855 Vị trí BĐS VI_TRI 0,892 0,832 Kinh tế vĩ mô Cầu BĐS KT_VIMO CAU_BDS 0 0,757 0,891 0,593 0,865 35 Cộng 3.4 Kết uả phân t ch nhân tố khám phá EFA nghiên cứu đ nh ượng Sau kiểm định thang đo bằng phân tích đợ tin cậy Cronbach’ Anpha có 08 khái niệm đơn hướng đạt yêu cầu đưa vào phân tích nhân tố khám phá (EFA) bằng phép trích Principal Axis Factoring phép xoay Varimax Kết quả phân tích cụ thể sau: 13 Bảng 3.12: Kết quả kiểm định KMO Barlett Yếu tố đánh giá Kết quả Điều kiện Hệ số KMO 0,721 Từ 0,5 đến Đánh giá Phù hợp Giá trị Sig kiểm định Barlett Phương sai trích Giá trị Eigenvalue 0,000 < 5% Phù hợp 73,398% 1,464 > 50% >1 Phù hợp Phù hợp Nguồn: tác giả phân tích và tổng hợp - KMO = 0,721 nên phân tích nhân tố phù hợp ; Sig (Barlett’Test) = 0,000 < 5% chứng tỏ biến quan sát có tương quan tổng thể; Eigenvalue = 1,464 đại diện cho phần biến thiên giải thích nhân tố, nhân tố rút có ý nghĩa tóm tắt thơng tin tốt nhất; Tổng phương sai trích: Extraction Sums of Squared Loadings (Cumulative %)= 73,398% Điều chứng tỏ biến thiên liệu 73,398% giải thích nhân tố; Hệ số Factor Loading biến quan sát có giá trị lớn 0,6, trừ biến quan sát KTVIMO3 có hệ số tải nhân tố nhỏ 0,6 nên biến khơng đủ điều kiện giải thích tốt yếu tố Kinh tế vĩ mô biến quan sát bị loại trước phân tích định lượng thức Kết quả phân tích EFA cho thấy biến quan sát gồm 34 biến quan sát hội tụ thành nhân tố Biến quan sát TUTIN1 TUTIN2 TUTIN3 TUTIN4 KTVIMO1 KTVIMO2 KTVIMO4 THUALO1 THUALO2 THUALO3 THUALO4 BAYDAN1 BAYDAN2 BAYDAN3 BAYDAN4 THONGTIN1 THONGTIN2 THONGTIN3 THONGTIN4 THONGTIN5 THONGTIN6 CAUBDS2 CAUBDS6 CAUBDS1 CAUBDS3 CAUBDS4 CAUBDS5 HIEUQUA2 HIEUQUA3 HIEUQUA4 VITRI2 VITRI3 VITRI4 VITRI5 Bảng 3.13 Kết quả phân tích EFA Nhân tố Tên nhân tố 0,840 Tâm lý tự tin thái 0,853 0,792 0,743 0,867 Kinh tế vĩ mô 0,871 0,855 0,730 Tâm lý sợ thua lỗ 0,849 0,858 0,796 0,790 Tâm lý bầy đàn 0,835 0,875 0,785 0,675 0,.762 Thông tin bất động sản 0,816 0,781 0,857 0,799 0,792 0,812 Cầu bất động sản 0,823 0,786 0,734 0,820 0,801 0,862 0,858 Hiệu quả đầu tư 0,860 0,867 0,776 0,895 Vị trí bất đợng sản 14 CHƯƠNG 4: KẾT QU NGHIÊN CỨU VÀ TH O LUẬN 4.1 Kết uả nghiên cứu 4.1.1 Đ c điểm mẫu nghiên cứu Số liệu sơ cấp thu thập từ điều tra thông qua bản khảo sát khoảng thời gian 17 tháng từ tháng năm 2017 tháng năm 2018 khu vực thành phố Hồ Chí Minh Quy mơ mẫu điều tra 442 nhà đầu tư cá nhân, sau loại bỏ 61 phiếu có 34 phiếu có mục đích khác, 27 phiếu cho thấy người hỏi chưa mua hay bán BĐS người hỏi khơng trả lời đầy đủ, 381 phiếu sử dụng cho phân tích liệu ) 4.1.2 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu Trong 381 phiếu mã hóa, nhập liệu phân tích, kết quả thống kê mô tả thông tin người tham gia khảo sát phân tích cụ thể sau: Qua phân tích Bảng 4.1, nhóm NĐT có kinh nghiệm đầu tư (232) cho thấy số lượng NĐT có tỉ lệ sử dụng vốn vay cao (168) chiếm 44,1% tổng số mẫu NĐT có tỉ lệ sử dụng vốn vay thấp (64) chiếm 16,8% tổng số mẫu, nhóm NĐT có nhiều kinh nghiệm đầu tư (149) cho thấy số lượng NĐT có tỉ lệ sử dụng vốn vay thấp (109) chiếm 28,6% tổng số mẫu số lượng NĐT có tỉ lệ sử dụng vốn vay cao (40) chiếm 10,5% tổng số mẫu, điều thể NĐT có kinh nghiệm thường NĐT có tỉ lệ sử dụng vốn vay cao NĐT có nhiều kinh nghiệm thường NĐT có tỉ lệ sử dụng vốn vay thấp Bảng 4.4: Kinh nghiệm đầu tư theo nhóm tỷ lệ sử dụng vốn vay Kinh nghiệm đầu tư Dưới năm Từ năm đến năm Từ năm đến năm Từ năm đến 10 năm Từ 10 năm trở lên Số lượng Lũy kế Số lượng Lũy kế Số lượng Lũy kế Số lượng Lũy kế Số lượng Lũy kế Tỷ lệ sử dụng vốn vay Thấp Cao 20 75 20 75 44 93 64 168 53 20 53 20 45 13 98 33 11 109 40 Phân loại theo kinh nghiệm Nhóm NĐT có kinh nghiệm Nhóm NĐT có nhiều kinh nghiệm Ng̀n: tác giả phân tích và tổng hợp Tại Bảng 4.2 cho thấy nhóm NĐT có tỷ lệ vay vốn cao tỷ lệ NĐT có mục đích kinh doanh (43.31%) cao tỷ lệ NĐT có mục đích để ở, tích lũy (11.29%); thấy rằng nhóm NĐT có tỷ lệ vay vốn thấy tỷ lệ NĐT có mục đích để ở, tích lũy (27,82%) cao tỷ lệ NĐT có mục đích kinh doanh (17,59%), nghĩa NĐT tăng vay vốn để đầu tư kinh doanh NĐT mua BĐS để ở, tích lũy sử dụng vốn chủ yếu từ nguồn tự có Bảng 4.6: Mục đích đầu tư theo nhóm tỷ lệ sử dụng vốn vay Theo nhóm sử dụng vốn vay Mức đợ Tỷ lệ thấp Cộng Tỷ lệ cao Cộng Tổng cộng Mục đích Để ở, tích Kinh doanh lũy 13 20 26 37 28 49 67 106 106 29 59 14 165 43 232 149 Tổng 33 63 77 173 135 73 208 381 Tỷ lệ % Để ở, tích Kinh doanh lũy 3.41 5.25 6.82 9.71 7.35 12.86 17.59 27.82 27.82 7.61 15.49 3.67 43.31 11.29 60.89 39.11 Lũy kế % 45.41 54.59 100 Nguồn: tác giả phân tích và tởng hợp 15 4.1.3 ết phân tích nhân tố khẳng định CFA Tại bước phân tích nhân tố khắng định CFA, nghiên cứu tiến hành thực bước đánh giá nhằm kiểm định thang đo sau: (i) Tính đơn hướng: Do mức đợ phù hợp mơ hình với liệu thị trường cho điều kiện cần đủ để tập biến quan sát đạt tính đơn hướng Mức đợ phù hợp mơ hình với liệu thị trường thể thông qua thông số: Chi-square/df = 1,263 (0,9); TLI = 0,983 (>0,9); CFI= 0,985 (>0,9); RMSEA= 0,026 (< 0,08); (ii) Hệ số tin cậy tổng hợp ρc đo lường khái niệm đảm bảo điều kiện lớn 0,5; (iii) Phương sai trích ρvc đo lường khái niệm đảm bảo điều kiện lớn 50% ; (iv) Thang đo khái niệm đạt giá trị hội tụ trọng số thang đo cao ( > 0,5) có ý nghĩa thống kê (Pvalue < 0,05); (v) Thang đo khái niệm đạt giá trị phân biệt kiểm định xem hệ số tương quan so với 1, có với hệ số P value thỏa nhỏ 5% 4.1.4 iểm định mơ hình nghiên cứu giả thuyết 4.1.4.1 Kiểm định mơ hình bằng mơ hình tuyến tính (SEM) Kết quả ước lượng (ch̉n hóa) mơ hình nghiên cứu cho thấy, mơ hình phù hợp với liệu: CMIN/df = 1,702 (< 3) Các chỉ tiêu đo lường khác đạt yêu cầu TLI = 0,945 (>0,9); CFI = 0,949 (>0,9); RMSEA = 0,034 < 0,088 Kết quả ước lượng tham số trình bày cho thấy, mối quan hệ nhân quả có ý nghĩa thống kê (p < 5%) Dựa kết quả trên, kết luận khái niệm mơ hình nghiên cứu đạt giá trị 4.1.4.2 Kiểm định ước lượng mơ hình nghiên cứu bằng Bootstrap (N = 1000) Tác giả sử dụng phương pháp Bootstrap với số mẫu lập lại N = 1000 Kết quả ước lượng bằng bootstrap với N= 1000 tính trung bình kèm theo cho thấy, đợ chệch (bias) có xuất rất nhỏ, trị tuyệt đối giá trị quan trọng CR < Vì kết luận rằng, ước lượng mơ hình nghiên cứu tin cậy 4.1.4.3 Kiểm định giả thuyết nghiên cứu bằng mơ hình cấu trúc tuyến tính (SEM) Kết quả ước lượng mơ hình nghiên cứu bootstrap phân tích mơ hình cấu trúc tuyến tính (SEM) cho thấy, mối quan hệ giả thuyết mơ hình nghiên cứu thức có mức ý nghĩa thống kê p có giá trị cao nhất 0,049 nhỏ 0,05, đạt mức ý nghĩa cần thiết (ở đợ tin cậy 95%) Hay nói cách khác, giả thuyết mơ hình nghiên cứu thức chấp nhận TU_TIN Bảng 4.10: Hệ số hồi quy ch̉n hố, chưa ch̉n mơ hình nghiên cứu Hệ số hồi Hệ số hồi quy Mức ý nghĩa Mối quan hệ quy chuẩn chưa chuẩn (P value) hóa hóa < THONG_TIN 0,033 0,027 0,049 BAY_BAN THUA_LO < < - THONG_TIN THONG_TIN -0,299 -0,149 -0,357 -0,194 0,000 0,007 TU_TIN < - KT_VIMO 0,381 0,263 0,000 TU_TIN TU_TIN < < - VI_TRI CAU_BDS 0,366 0,142 0,364 0,091 0,000 0,004 HIEU_QUA < - BAY_BAN -0,255 -0,198 0,000 HIEU_QUA HIEU_QUA < < - THUA_LO TU_TIN -0,368 0,203 -0,262 0,237 0,000 0,000 Nguồn: tác giả phân tích và tởng hợp 4.1.4.4 Phân tích đa nhóm theo đặc tính nhà đầu tư Dựa kết quả phân tích nhóm theo đặc tính nhà đầu tư (tỷ lệ sử dụng vốn vay, kinh nghiệm đầu tư, mục đích đầu tư) cho thấy hầu hết mơ hình phân tích khả biến chọn Từ số liệu kết quả mơ hình tuyến tính SEM da ̣ng chưa ch̉n hóa, kết hợp số liệu kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa ch̉n hóa phân tích theo nhóm, tác giả tổng hợp kết quả theo bảng sau: 16 Bảng 4.18: Tổng hợp kết quả hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa theo nhóm NĐT Mối quan hệ Hệ số hồi Hệ số hồi quy theo đặc tính NĐT quy Vốn vay Kinh nghiệm Mục đích chưa phân Cao Thấp Nhiều Ít KD Để nhóm 0,027 -0,05 0,1 0,02 0,02 0,02 0,03 TU_TIN < - THONG_TIN BAY_BAN < - THONG_TIN -0,357 -0,46 -0,25 -0,14 -0,45 -0,46 -0,13 THUA_LO TU_TIN < < - THONG_TIN KT_VIMO -0,194 0,263 -0,14 0,3 -0,26 0,24 -0,29 -0,13 -0,12 -0,28 0,19 0,29 0,29 0,2 TU_TIN < - VI_TRI 0,364 0,3 0,4 TU_TIN HIEU_QUA < < - CAU_BDS BAY_BAN 0,091 -0,198 0,09 -0,25 0,08 -0,04 HIEU_QUA < - THUA_LO -0,262 -0,27 -0,1 HIEU_QUA < - TU_TIN 0,237 0,36 -0,02 0,2 0,36 0,37 0,19 0,02 0,09 0,08 0,05 -0,06 -0,26 -0,27 -0,05 -0,08 -0,24 -0,22 -0,33 0,26 -0,1 0,29 -0,18 Nguồn: tác giả phân tích và tổng hợp 4.1.4.5 Kiểm định khác biệt biến theo đặc tính nhà đầu tư Từ số liệu kết quả cho thấy khác biệt việc NĐT đánh giá yếu tố tâm lý hành vi hiệu quả đầu tư nhóm theo đặc tính NĐT trình bày bên trên, tác giả tổng hợp lại theo bảng sau: Bảng 4.19: Tổng hợp kết quả kiểm định khác biệt yếu tố tâm lý, hiệu quả đầu tư Kiểm định khác biệt hai nhóm NĐT Ý nghĩa thống kê Yếu tố Vốn vay (Cao thấp) Kinh nghiệm (Ít nhiều) Mục đích (KD để ở) Tâm lý bầy đàn Lớn Lớn Lớn Có ý nghĩa Tâm lý sợ thua lỗ Lớn Lớn Lớn Có ý nghĩa Tâm lý tự tin thái Hiệu quả đầu tư Nhỏ Nhỏ Nhỏ Nhỏ Nhỏ Nhỏ Có ý nghĩa Có ý nghĩa Ng̀n: tác giả phân tích và tổng hợp 4.2 Thảo uận kết uả nghiên cứu 4.2.1 Thảo luận về tâm lý bầy đàn Thứ nhất, kết quả hồi quy mơ hình SEM thể mối quan hệ ngược chiều tâm lý bầy đàn với hiệu quả đẩu tư NĐT thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa chưa chuẩn hóa (-0,255) (-0,198), p=0,000, điều phù hợp với Waweru cợng (2008) cho rằng NĐT có hành vi bầy đàn có cảm giác hối hận định Vương Đức Hồng Qn Bùi Chiến Công (2016) cho thấy NĐT cá nhân chịu ảnh hưởng yếu tố tâm lý bầy đàn mức độ thấp tâm lý bầy đàn làm cho hiệu quả đầu tư không tốt, nhiên kết quả mẫu kết quả Nyamute cộng (2015); Muriithi (2016) cho rằng hành vi bầy đàn NĐT ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả danh mục đầu tư TTCK Nairobi; Kengatharan cộng (2014) cho rằng lựa chọn cổ phiếu giao dịch có ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến đầu tư hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân Sở giao dịch chứng khoán Colombo; kết quả Obong’o (2016) cho rằng bầy đàn có vai trị quan trọng tích cực hiệu quả đầu tư phát triển thị trường bất đợng sản Kenya Ngồi ra, dựa vào bảng tổng hợp hệ số hồi quy phân tích theo nhóm cho thấy nhóm NĐT có kinh nghiệm, tỷ lệ sử dụng vốn vay cao, mục đích đầu tư để kinh doanh làm cho mối quan hệ tiêu cực hơn; Thứ hai, kết quả hồi quy mơ hình SEM thể mối quan hệ ngược chiều tâm lý bầy đàn với mức độ nắm bắt thông tin NĐT thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa chưa chuẩn hóa (-0,299) (0,357), p=0,000, điều phù với nghiên cứu Scharfstein Stein (1990); Bikhchandani et al (1992); Hirshleifer Teoh (2003) cho rằng thiếu hụt thông tin thị trường thúc đẩy nhà đầu tư quan sát hành động nhà đầu tư khác Ngoài ra, dựa vào bảng tổng hợp hệ số hồi quy phân tích theo nhóm cho thấy nhóm NĐT có kinh 17 nghiệm, tỷ lệ sử dụng vốn vay cao, mục đích đầu tư để kinh doanh làm cho mối quan hệ tiêu cực 4.2.2 Thảo luận về tâm lý sợ thua lỗ Thứ nhất, kết quả hồi quy mơ hình SEM thể mối quan hệ ngược chiều tâm lý sợ thua lỗ với hiệu quả đầu tư NĐT thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa chưa chuẩn hóa (-0,368) (-0,262), p=0,000, điều phù hợp kết quả Vương Đức Hoàng Quân Bùi Chiến Công (2016) cho thấy NĐT cá nhân chịu ảnh hưởng yếu tố tâm lý sợ thua lỗ mức độ cao tâm lý sơ thua lỗ làm cho hiệu quả đầu tư không tốt Tuy nhiên, kết quả nghiên cứu trái với nghiên cứu Nyamute cộng (2015), Muriithi (2016) cho rằng tâm lý sợ thua lỗ mang lại lợi nhuận tốt cho NĐT TTCK Nairobi Ngoài ra, dựa vào bảng tổng hợp hệ số hồi quy phân tích theo nhóm cho thấy nhóm NĐT có kinh nghiệm, tỷ lệ sử dụng vốn vay cao, mục đích đầu tư để kinh doanh làm cho mối quan hệ tiêu cực hơn; Thứ hai, kết quả hồi quy mơ hình SEM thể mối quan hệ ngược chiều tâm lý sợ thua lỗ với mức độ nắm bắt thông tin NĐT thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa chưa chuẩn hóa (-0,149) (-0,194), p=0,000, điều phù hợp với nghiên cứu Jing Yao, Duan Li (2013) cho rằng tâm lý sợ thua lỗ khiến NĐT thận trọng với rủi ro từ thông tin không đầy đủ, nghĩa tâm lý sợ thua lỗ tác động ngược chiều với mức đợ nắm bắt thơng tin NĐT BĐS Ngồi ra, dựa vào bảng tổng hợp hệ số hồi quy phân tích theo nhóm cho thấy rằng mối quan hệ tiêu cực nhóm nhà đầu tư NĐT có kinh nghiệm, sử dụng vốn vay cao, để mục đích kinh doanh 4.2.3 Thảo luận về tâm lý tự tin thái Thứ nhất, kết quả hồi quy mơ hình SEM thể mối quan hệ chiều tâm lý tự tin thái với hiệu quả đẩu tư NĐT thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa chưa chuẩn hóa (0,203) (0,237), p=0,000, điều phù hợp với kết quả nghiên cứu Vương Đức Hoàng Quân Bùi Chiến Công (2016) cho thấy NĐT cá nhân tự tin làm tăng khả kiểm soát định đầu tư, khiến NĐT tự tin, đốn góp phần đem lợi nhuận tốt cho NĐT; tương đồng với kết quả Obong’o (2016) phát tâm lý tự tin thái q có vai trị quan trọng tích cực hiệu quả đầu tư phát triển TTBĐS Tuy nhiên, kết quả mâu thuẫn nghiên cứu Kengatharan cộng (2014) cho thấy tự tin thái NĐT làm giảm hiệu quả đầu tư TTCK Colombo, Sri Lanka Nyamute cộng (2015), tìm thấy hành vi tự tin thái NĐT ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả danh mục đầu tư NĐT TTCK chứng khốn Nairobi Ngồi ra, dựa vào bảng tổng hợp hệ số hồi quy phân tích theo nhóm, mối quan hệ tự tin thái hiệu quả đầu tư, cho thấy mối quan hệ tích cực nhóm NĐT có tỷ lệ sử dụng vốn vay cao, có kinh nghiệm, có mục đích đầu tư để kinh doanh; Thứ hai, kết quả hồi quy mơ hình SEM cho thấy ảnh hưởng đến tâm lý tự tin thái NĐT yếu tố môi trường bên ngồi mà NĐT quan tâm như: vị trí BĐS, kinh tế vĩ mơ cầu BĐS; Về vị trí BĐS: kết quả hồi quy mơ hình SEM thể mối quan hệ chiều tâm lý tự tin với vị trí BĐS thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa chưa chuẩn hóa (0,366) (0,364), p=0,000, điều phù hợp với giả thuyết nghiên cứu; Về kinh tế vĩ mô: kết quả hồi quy mơ hình SEM thể mối quan hệ chiều tâm lý tự tin thái với điều kiện thuận lợi kinh tế vĩ mơ, với hệ số hồi quy ch̉n hóa chưa chuẩn hóa (0,381) (0,263), p=0,000, điều phù hợp với giả thuyết nghiên cứu; Về cầu BĐS: kết quả hồi quy mơ hình SEM thể mối quan hệ chiều tâm lý tự tin với nhu cầu BĐS thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa chưa chuẩn hóa (0,142) (0,091), p=0,000, điều phù hợp với giả thuyết nghiên cứu; Thứ ba, kết quả hồi quy mơ hình SEM thể mối quan hệ chiều tâm lý tự tin thái với mức độ nắm bắt thông tin NĐT thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa chưa chuẩn hóa (0,033) (0,027), p=0,049, điều phù hợp với nghiên cứu Yao Li (2013) tâm lý tự tin mức độ nắm bắt thông tin NĐT BĐS có mối quan hệ chiều; Njenga Kagiri (2018) cho rằng thông tin thị trường rất quan trọng đầu tư BĐS thiếu hụt thông tin thị trường cản trở đưa định đầu tư đắn, hay nói cách khác mức đợ nắm bắt thơng tin tác đợng tích cực đến tâm lý tự tin thái NĐT TTBĐS Ngoài ra, dựa vào bảng tổng hợp hệ số hồi quy phân tích theo nhóm thấy rằng mối quan hệ tích cực nhóm NĐT có nhiều kinh nghiệm, sử dụng vốn vay thấy, để mục đích để ở, tích lũy 18 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QU N TRỊ 5.1 Kết uận nghiên cứu Nghiên cứu cho thấy mức độ tác động từ cao đến thấp yếu tố tâm lý NĐT cá nhân đến hiệu quả đầu tư sau: (i)Tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy đàn, tâm lý tự tin thái Các yếu tố tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy đàn tác động tiêu cực đến hiệu quả đầu tư, yếu tố tâm lý tự tin thái tác đợng tích cực đến hiệu quả đầu tư;( ii) Trong đó, kết quả nghiên cứu cho thấy mức độ tác động từ cao đến thấp yếu tố thông tin BĐS đến yếu tố tâm lý NĐT cá nhân sau: Tâm lý bầy đàn, tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý tự tin thái; (iii) Cuối cùng, kết quả nghiên cứu cho thấy mức độ tác động từ cao đến thấp yếu tố mơi trường bên ngồi đến tâm lý tự tin thái sau: Kinh tế vĩ mơ, vị trí BĐS, cầu BĐS 5.2 Hàm ý uản tr 5.2.1 Đối vối nhà đầu tư cá nhân 5.2.1.1 Điều chỉnh hành vi nhà đầu tư cá nhân thị trường bất đợng sản Thơng qua phân tích bảng câu hỏi kết quả kiểm định bằng phương pháp định lượng tìm bằng chứng cho thấy tồn yếu tố tâm lý NĐT cá nhân mối quan hệ có ý nghĩa thống kê yếu tố tâm lý với hiệu quả đầu tư, kết quả nghiên cứu luận án tìm để khẳng định NĐT cá nhân thị trường bất động sản TP.HCM không hợp lý 5.2.1.2 Điều chỉnh lệch lạc hành vi nhà đầu tư cá nhân thị trường bất động sản - Tâm lý sợ thua lỗ: Tâm lý sợ thua lỗ cho hàm ý làm giảm hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân Hệ quả tâm lý sợ thua lỗ kéo dài với tâm lý không bán với giá thấp thị trường giảm bán giá có xu hướng tăng, điều sẽ làm cho thị trường mất tính khoản gây bất ổn cho thị trường Và nhìn chung tạo hệ lụy xấu cho NĐT cá nhân họ tâm lý sợ rủi ro trạng thái “được” thích rủi ro trạng thái ”mấ t” Trong điều kiện TTBĐS Việt Nam tốt xấu theo tình hình phát triển kinh tế đất nước, hệ lụy tỏ không tốt cho NĐT lẫn TTBĐS nói riêng kinh tế nói chung, lẽ thị trường tốt họ trạng thái “được”, họ sợ rủi ro nên vội vàng bán giá có xu hướng tăng nên hiệu quả đầu tư khơng cao, thị trường xấu, bất ổn, họ trạng thái “mất” nên họ thích rủi ro tránh bán tài sản giảm giá họ sử dụng nguồn vốn vốn vay để đầu tư Tình trạng kéo dài thời kì TTBĐS đóng băng, dẫn đến kết quả NĐT cá nhân không bán BĐS, không trả nợ ngân hàng, nợ xấu ngân hàng gia tăng kìm hãm tăng trưởng tín dụng ngân hàng, hoạt động sản xuất kinh doanh nghiệp, tăng trưởng chung kinh tế nói chung - Tâm lý bầy đàn: Tâm lý bầy đàn cho hàm ý làm giảm hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân Hệ quả tâm lý bầy đàn kéo dài có hệ thống sẽ làm cho thị trường BĐS bất ổn, chí dẫn đến sụp đổ Theo Shiller (2005) hành vi theo đám đông thể nguồn gốc bong bóng sai lầm đầu Waweru cộng (2008) kết luận rằng định mua bán NĐT bị ảnh hưởng đáng kể định khác người khác hành vi bầy đàn giúp NĐT có cảm giác hối hận định Và nhìn chung tạo hệ lụy khơng tốt cho NĐT cá nhân họ bắt chước, phụ tḥc vào định NĐT khác, bỏ qua nhận định, đánh giá, phân tích Điều dẫn đến họ bị mất lý trí theo thời gian phản ứng nhanh, nhạy trước tha y đổi thị trường Trong điều kiện TTBĐS Việt Nam, hệ lụy nguy hiểm có dẫn dắt, làm giá cá c NĐT lớn, có ý định trục lợi từ thị trường Thực tế, cho thấy bên cạnh DN kinh doanh BĐS uy tín, tồn DN làm ăn hiệu quả, thiếu đạo đức kinh doanh, lập dự án chưa đảm bảo hồ sơ pháp lý theo quy định, chí chỉ dự án tự vẽ ra, dự án”ma” để lừa bán cho khách hàng họ Kết quả NĐT cá nhân bị thiệt hại, mất niềm tin, dẫn đến thị trường mất ổn định, phát triển, chí đóng băng - Tâm lý tự tin thái quá: Tâm lý tự tin thái cho hàm ý làm tăng hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân Hệ quả biết phát huy tâm lý tự tin, NĐT cá nhân đem lại hiệu quả đầu tư tốt cho đồng thời góp phần làm ổn định, phát triển TTBĐS nói riêng kinh tế nói chung Antony (2009) nghiên cứu mình, xếp hạng yếu tố tâm lý tự tin thái yếu tố tâm lý mức quan trọng nhất ảnh hưởng đến định đầu tư giá 19 cả thị trường bất động sản Njenga Kagiri (2018) phát rằng có một mối quan hệ đáng tin cậy, quan trọng nhất tích cực tự tin thái giá bất động sản Kenya 5.2.1.3 Điều chỉnh hành vi nhà đầu tư cá nhân nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư góp phần phát triển thị trường bất động sản TP.HCM - Gia tăng việc thu thập thông tin bất động sản: Để nâng cao hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân cần gia tăng mức độ quan tâm, mức độ nắm bắt thông tin BĐS thị trường, bao gồm: Thông tin danh tiếng uy tín chủ đầu tư; Thơng tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp; Thông tin từ kinh nghiệm trước; Thơng tin từ quan quyền; thơng tin truyền thơng báo chí; Thơng tin truyền thông website, internet…Trong điều kiện TTBĐS Việt Nam nay, NĐT cá nhân thiếu thông tin BĐS sẽ tạo hệ lụy xấu Chẳng hạn doanh nghiệp kinh doanh BĐS làm ăn gian dối, lập dự án chưa đảm bảo hồ sơ pháp lý theo quy định, chí chỉ dự án tự vẽ ra, dự án”ma” Kết quả NĐT cá nhân đầu tư vào sẽ bị thiệt hại, mất niềm tin, dẫn đến thị trường mất ổn định, phát triển, chí đóng băng Ngun nhân gây tình trạng NĐT khơng tìm hiểu kỹ thơng tin BĐS mà đầu tư, chẳng hạn thơng tin danh tiếng uy tín doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thơng tin từ quyền liên quan đến pháp lý dự án, thông tin địa phương nơi BĐS tọa lạc - Đánh giá vị trí thuận lợi bất đợng sản: Trong tình hình kinh tế Việt Nam hội nhập ngày sâu rộng với kinh tế toàn cầu, hệ thống hạ tầng sở vật chất hệ thống giao thông đất nước ta ngày mở rộng, phát triển, điều sẽ gia tăng giá trị BĐS cho NĐT Đối với loại BĐS đ ất nền, đất phân lô, đất nông nghiệp, NĐT cá nhân nên tìm hiểu thuận lợi quy hoạch giao thơng, cơng trình giao thơng, cơng trình cơng cợng, dự án xây dựng sẽ khởi công tương lai trước đầu tư Và loại BĐS có tính ổn định nhà đất khu dân cư, nhà liên kế, chung cư, NĐT cá nhân nên tìm hiểu tiện ích sở vật chất xung quanh BĐS có sẽ có tương lai nhiều so với tìm hiểu thuận lợi quy hoạch giao thơng, cơng trình giao thơng - Đánh giá tình hình thuận lợi kinh tế nước: Trong tình hình kinh tế vĩ mơ Việt Nam ngày kiểm soát tốt, lãi suất kiểm soát tốt mức thấp biểu thông qua tăng trưởng GDP bình quân đầu người tăng theo hàng năm; tỉ lệ lạm phát kiểm soát tốt mức thấp… điều sẽ gia tăng giá trị BĐS hiệu quả đầu tư cho NĐT - Đánh giá tình hình nhu cầu bất đợng sản nước: Qua khảo sát văn phịng mơi giới TP HCM, cho thấy đầu năm 2020, ảnh hưởng dịch Covid-19 nên nhà đầu tư hạn chế lại, ngại xem dự án, vẫn rất đông người tìm kiếm mua nhà để ở, khách hàng thường hỏi mua hợ hồn thiện, nhà phố có giá tỷ đồng Đây nhu cầu thật thiết yếu cho người dân sinh sống, lao đợng, học tập tập TP.HCM Do đó, chung cư bình dân đất giá rẻ xem “điểm tránh bão” thị trường BĐS NĐT cá nhân tình hình Bên cạnh đó, tình hình kinh tế giới vận hành theo hướng thuận lợi cho Việt Nam Các hiệp định Việt Nam kí kết với nước (EVFTA, CPTPP, AEC ) triển khai tốt - Không dùng vốn vay cao để phân tán rủi ro: Đối với nhóm NĐT có tỷ lệ sử dụng vốn vay cao, kinh nghiệm, mục đích đầu tư kinh doanh có hiệu quả đầu tư thấp Điều giải thích lý áp lực từ chi phí lãi vay tăng cao, thiếu kiến thức, kỹ NĐT cá nhân kinh nghiệm đa phần sử dụng tỉ lệ đòn bẩy cao để gia tăng lợi nhuận đầu tư bất động sản, nhiên mặt trái việc sử dụng vốn vay cao sẽ gia tăng tâm lý bầy đàn, sợ thua lỗ NĐT, từ làm giảm hiệu quả đầu tư NĐT Đây sai lầm kinh điển NĐT bất động sản năm khủng hoảng vừa qua Tỷ lệ vay vốn đầu tư vào bất động sản cao (từ khoảng 50% - 80%) nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả lãi vốn gốc Trường hợp thị trường khoản yếu, NĐT không sẽ nguồn vốn trả ngân hàng dẫn đến bán tháo BĐS Có thể dùng địn bẩy tài với tỷ lệ vay vốn cao nhà đầu tư kiểm soát đầu vào đầu làm cho thương vụ tốt không phải xu hướng, nghĩa không dùng vốn vay cao để phân tán rủi ro đầu tư BĐS - Không dùng vốn vay cao tham gia đầu tư bất động sản: Một hàm ý quản trị khác gia tăng vốn vay đầu tư đưa NĐT cá nhân kinh doanh TTBĐS không nên sử dụng địn bẩy tài q cao để đầu tư BĐS, đặc biệt NĐT non trẻ gia nhập vào thị trường, NĐT cần trang bị nhiều kiến thức để trải nghiệm 20 nhiều, tìm hiểu kỹ thị trường trước đầu tư nhằm mang lại hiệu quả cao Và NĐT cá nhân cần có chiến lược đầu tư bản, lâu dài tránh “lướt sóng” ngắn hạn khơng muốn thua lỗ đầu tư - Nắm bắt hội đầu tư bất động sản: Dựa kết quả kiểm định phân tích đa nhóm SEM cho thấy: Tâm lý tự tin thái bị tác động tích cực yếu tố Kinh tế vĩ mơ, Vị trí BĐS, Cầu BĐS nhóm NĐT có mục đích đầu tư kinh doanh, kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao Do đó, với NĐT cá nhân non trẻ ngày thường thiếu kinh nghiệm, nhiên thường có trình đợ học vấn cao, đào tạo bản, nắm bắt nhanh vấn đề liên quan thay đổi công nghệ, tình hình kinh tế xã hợi ngồi nước, từ nắm bắt, đánh giá yếu tố mơi trường bên ngồi, đặc biệt Kinh tế vĩ mơ, Vị trí BĐS, Cầu BĐS từ tự tin nắm bắt, tận dụng hội tốt để gia tăng lợi nhuận hiệu quả đầu tư BĐS 5.2.2 Đối v i doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 5.2.2.1 Gia tăng lợi cạnh tranh, xây dựng phát triển thương hiệu - Cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý liên quan, điều kiện pháp lý đảm bảo theo quy định dự án chuẩn bị mở bán để khách hàng biết rõ, điều rất cần thiết quan trọng, lẽ giai đoạn bên cạnh DN làm ăn uy tín vẫn tồn doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, thiếu đạo đức kinh doanh, lập dự án chưa đảm bảo hồ sơ pháp lý theo quy định, chí chỉ dự án tự vẽ ra, dự án”ma” để lừa bán cho khách hàng họ Kết quả khách hàng bị thiệt hại, mất niềm tin vào DN kinh doanh BĐS - Xây dựng thương hiệu, hình ảnh thị trường BĐS bằng cách đảm bảo chất lượng tuyệt đối cho sản phẩm Ln cải tiến cơng nghệ, đào tạo nguồn nhân lực có trình đợ chuyên môn cao đời sản phẩm có thiết kế chất lượng vượt trợi đáp ứng nhu cầu ngày cao đa dạng nhiều đối tượng khách hàng Đảm bảo tiến độ xây dựng, bàn giao sản phẩm hạn cho khách hàng, toán hạn đầy đủ cho nhà cung cấp Bảo hành, bảo trì chất lượng sản phẩm cho khách, đặc biệt phải xây dựng một bộ máy quản lý tốt, tận tình cho khu dự án vào sử dụng để ngày nâng cao giá trị vơ hình khu dự án giá trị công ty - Thường xuyên cải tiến giao diện cập nhật thông tin hoạt động công ty website, để tạo điều kiện cho khách hàng dễ tiếp cận thông tin dự án Các thông tin viết cần cập nhật nội dung dự án, kiện cơng ty cơng ty thể uy tín lớn mạnh công ty - Nguồn nhân lực đóng mợt vai trị rất quan trọng việc hình thành giá trị thương hiệu Cần nâng cao trình đợ quản lý chun nghiệp, trình đợ chun mơn kỹ thuật, tìm hiểu cơng nghệ thiết kế, xây dựng, thi công, quản lý dự án Xây dựng kế hoạch đào tạo phát triển nguồn nhân lực một cách cụ thể, rõ ràng với chế độ lương thưởng, khen thưởng trợ cấp phù hợp để khuyến khích tinh thần làm việc gắn kết trách nhiệm nhân viên vào công việc 5.2.2.2 Lựa chọn vị trí lập dự án đầu tư xây dựng Nghiên cứu luận án phát rằng vị trí BĐS thuận lợi tác đợng tích cực nhất đến tâm lý tự tin thái hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân, sẽ yếu tố có sức ảnh hưởng đến định đầu tư NĐT c nhân Do đó, doanh nghiệp kinh doanh BĐS xây dựng chiến lược kinh doanh nên đưa yếu tố vị trí lập dự án đầu tư xây dựng then chốt để đem lại hiệu quả đầu tư cho doanh nghiệp mình, bao gồm diện sở hạ tầng công cộng, gần trung tâm y tế, giáo dục, trường học; trung tâm thương mại, siêu thị; gần công viên, khu vui chơi, trung tâm thể thao 5.2.2.3 Đánh giá tình hình thuận lợi kinh tế nước Nghiên cứu luận án phát rằng, NĐT cá nhân quan sát, đánh giá chỉ tiêu kinh tế vĩ mô trước định đầu tư thuận lợi kinh tế vĩ mơ có mối quan hệ tích cực tâm lý tự tin thái hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân Do đó, DN kinh doanh BĐS nên dựa vào chỉ số kinh tế vĩ mô để xem xét mức độ ổn định kinh tế xây dựng chiến lược kinh doanh, chỉ tiêu sau: Lãi suất vay; Tốc độ tăng trưởng tổng thu nhập quốc nội (GDP) hay tốc đợ tăng trưởng GDP bình qn đầu người; Tỉ lệ lạm phát…Kết quả nghiên cứu cho thấy chỉ tiêu kinh tế sẽ dự báo giá cả BĐS phát triển TTBĐS 21 Do đó, để nâng cao hiệu quả hoạt đợng kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần xem xét, đánh giá thuận lợi yếu tố kinh tế vĩ mơ, đặc biệt tình hình lãi śt thị trường trước xây dựng chiến lược kinh doanh cho doanh nghiệp 5.2.2.4 Dự báo nhu cầu bất động sản Nghiên cứu luận án phát rằng, NĐT cá nhân quan sát chỉ tiêu đánh giá nhu cầu BĐS tương lai trước định đầu tư nhu cầu BĐS tăng tương lai có mối quan hệ tích cực tâm lý tự tin thái hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân Do đó, DN kinh doanh BĐS nên dự báo nhu cầu báo BĐS thông qua việc quan sát chỉ tiêu đánh giá cụ thể sau: Sự gia tăng dân số chung khu vực; Quy hoạch đô thị gồm kế hoạch sử dụng đất đai, kế hoạch phát triển đô thị, khu cơng nghiệp sở hạ tầng; Chính sách đất đai nhà ở; Chính sách tín dụng bất đợng sản; Chính sách nguồn vốn nước ngồi (FDI) đầu tư trực tiếp vào bất động sản; lượng kiều hối hàng năm Đa số doanh nghiệp kinh doanh BĐS quan tâm đến phân khúc BĐS cao cấp có tỷ suất sinh lời cao mà chưa trọng đến phân khúc bình dân thích hợp với đại đa số người dân .Điều có nhiều bất cập nhà nước chưa có sách hỗ trợ, khuyến khích DN kinh doanh BĐS đa dạng hóa sản phầm, nên dẫn đến lệch pha cung cầu, sản phẩm phân khúc cao cấp thừa sản phẩm phân khúc bình lại thiếu 5.2.3 Đối v i quan quản lý nhà nư c 5.2.3.1 Điều chỉnh hành vi cho nhà đầu tư cá nhân - Nâng cao trình đợ cho nhà đầu tư cá nhân: Sự thiếu hiểu biết hay cỏi lực kiến thức, trải nghiệm liên quan đến đầu tư TTBĐS một trở ngại việc hạn chế yếu tố tâm lý nhà đầu tư Một nhà đầu tư hợp lý sẽ đưa định đầu tư dựa cân nhắc rủi ro lợi nhuận từ thông tin thị trường Trong Việt Nam số nhà đầu tư cá nhân làm điều cịn ỏi Số người có kiến thức TTBĐS chiếm mợt tỷ lệ rất thấp, số người có trình đợ chun mơn kinh nghiệm BĐS chỉ chiếm một lượng nhỏ tổng số người tham gia thị trường Kết quả điều tra luận án cho thấy đa phần NĐT tham gia thường có kinh nghiệm cịn non kém, cụ thể tỷ lệ nhà đầu tư có kinh nghiệm đầu tư năm chiếm tỷ lệ đến 79,9%, điều ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, kết quả phân tích cho thấy rằng, giá trị trung bình hiệu quả đầu tư nhóm NĐT nhiều kinh nghiệm lớn nhóm NĐT kinh nghiệm, NĐT thiếu kinh nghiệm nên trang bị kiến thức bản trước tham gia đầu tư TTBĐS, từ góp phần hạn chế ảnh hưởng tiêu cực gia tăng ảnh hưởng tích cực từ yếu tố tâm lý Bên cạnh bản thân NĐT cá nhân tự trang bị kiến thức cho bản thân NĐT cá nhân cần có hỗ trợ từ sách nhà nước, bằng cách tiếp tục mở rộng quy mô chất lượng đào tạo bậc đại học sau đại học nhằm cung cấp cho NĐT kiến thức, kỹ tham gia đầu tư BĐS thị trường Bên cạnh đó, cần tăng cường vai trị Hiệp hội bất động sản, trường đại học công tác đào tạo nghiên cứu khoa học thị trường bất đợng sản - Hồn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản: Luận án đưa hàm ý thông tin liên quan đến kinh tế vĩ mô, nhu cầu BĐS người dân cần quan quản lý nhà nước có liên quan lĩnh vực quản lý, tập trung công bố đầy đủ cho người dân, NĐT cá nhân nắm rõ, từ góp phần phát huy ảnh hưởng tích cực từ tâm lý tự tin thái NĐT cá nhân đến hiệu quả đầu tư, cụ thể : Lãi suất (tiền vay tiền gửi); Tốc độ tăng trưởng GDP; Tỉ lệ lạm phát; Tỉ lệ gia tăng dân số; Lượng kiều hối hàng năm; Chính sách đất đai nhà ở; Chính sách tín dụng BĐS; Dịng vốn đầu tư nước ngồi đầu tư trực tiếp vào BĐS; Các loại quy hoạch: quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội, quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch y tế, giáo dục, kế hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp sở hạ tầng, quy hoạch liên quan đến dự án phát triển nhà thị 5.2.3.2 Chính sách ổn định kinh tế vĩ mô Dựa vào kết quả nghiên cứu từ bảng câu hỏi khảo sát, NĐT cá nhân quan tâm, đánh giá tình hình thuận lợi kinh tế vĩ mơ, theo tình hình kinh tế vĩ mơ thuận lợi kéo theo hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân gia tăng, điều dẫn đến ổn định phát triển thị trường BĐS nói riêng kinh tế nói chung Do vậy, luận án đưa hàm ý sách nhà nước tiếp tục có sách nhằm ổn định tỷ giá, trì lãi suất lạm phát mức đợ thấp, từ giúp gia tăng tốc độ phát triển kinh tế GDP, giảm nợ cơng trì mức đợ thấp, ổn định kinh tế vĩ 22 mô Việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô sẽ tạo thêm dư địa để thực tốt nhiệm vụ bảo đảm an sinh xã hội, tạo việc làm, nâng cao thu nhập nhân dân, ổn định trật tự, an tồn xã hợi Kết quả tích cực tạo hiệu ứng lan toả nhiều lĩnh vực nói chung, lĩnh vực bất đợng sản nói riêng 5.2.3.3 Chính sách đất đai nhà thị trường bất động sản - Nhanh chóng sửa đổi Luật Đất đai một điều kiện phát triển kinh tế - xã hợi, quốc phịng, an ninh, đảm bảo ổn định trị, xã hợi đất nước đáp ứng yêu cầu hội nhập không sửa dẫn đến bất ổn không cần thiết địa phương vấn đề khiếu kiện đất đai - Khung giá đất cho giai đoạn 2020 – 2024 thức đưa vào thực từ ngày 1/1/2020, nhiều ý kiến cho rằng việc điều chỉnh khung giá đất lần vẫn chưa thực đáp ứng với xu phát triên thị trường BĐS Khung giá đất vẫn thấp rất nhiều so với giá đất thực tế, từ dẫn đến trốn thuế từ giao dịch đất BĐS; DN kinh doanh BĐS mức khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp, thường chỉ chiếm khoảng 20% chi phí bồi thường thực tế mà DN bỏ Trong đó, quy định Luật đất đai loại chi phí triển khai dự án bất đợng sản, thời gian thực lâu nhiều quy định chưa rõ ràng, nhiều ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp người dân Từ đây, DN kinh doanh BĐS sẽ đưa tất cả bất cập vào chi phí giá thành, giá bán tăng cao, từ cầu BĐS sẽ giảm, gây chậm phát triển triển thị trường, chí “đóng băng” - Trong thời gian vừa qua nhiều địa phương, nhất TP.HCM một số thành phố lớn, có nhiều trường hợp DN kinh doanh BĐS nhận chuyển nhượng diện tích đất lớn để thực dự án, có phần diện tích đất Nhà nước quản lý (như kênh rạch, mương máng, đường giao thơng, cơng trình cơng cợng khác) nằm xen kẹt khu đất thực dự án Theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng tài sản cơng phần diện tích đất phải đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, dẫn đến khó khăn cho DN kinh doanh BĐS, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai nhiều dự án 5.2.3.4 Chính sách tiền tệ thị trường bất đợng sản - Dịng vốn từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Năng lực chủ thể TTBĐS, kể cả lực tài lẫn lực chun mơn cịn nhiều hạn chế, kinh doanh đầu tư thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo xu hướng, khơng DN kinh doanh có xu hướng hành vi lừa đảo Những DN kiểu sẽ làm mất hội kinh doanh DN khác có uy tín, có lực tài khác hội kinh doanh NĐT cá nhân, lãng phí nguồn lực đất đai hợi phát triển TTBĐS nói riêng kinh tế nói chung Do đó, luận án đưa hàm ý cụ thể sau: i) Các quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cần thẩm định, loại dự án DN kinh doanh BĐS khơng đủ chun mơn lực tài trước cấp phép định chủ trương đầu tư; ii) Rà soát, chế tài dự án BĐS chậm triển khai không triển khai để thu hồi nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế Đây thể tâm tính khả thi quản lý nhà nước TTBĐS theo hướng công khai, minh bạch, dự báo liền với tăng cường tra, kiểm tra, giám sát tất cả hoạt đợng thị trường bất đợng sản - Dịng vốn từ tín dụng bất đợng sản: Nhằm đảm bảo lựa chọn chủ đầu tư có đủ lực tài để đầu tư xây dựng phát triển dự án bất đợng sản chủ đầu tư.(DN kinh doanh BĐS) phải đảm bảo quy định vốn sở hữu vốn pháp định dự án BĐS Tuy nhiên, dự án cần nguồn vốn lớn không phải lúc Doanh nghiệp đáp ứng tốt lực tài chính, nhất DN vừa nhỏ Điều sẽ gây khó khăn áp lực cho DN triển khai dự án Do đó, luận án đưa hàm ý cho quan quản lý nhà nước có sách theo hướng giảm tỷ lệ nguồn vốn từ ngân hàng có sở pháp lý để hỗ trợ cho dự án tốt, triển khai tiến đợ - Dịng vốn từ dân cư: Mợt thói quen tâm lý người Việt tính tiết kiệm Người Việt thường tiết kiệm dạng ngoại hối vàng Do đó, luận án hàm ý quan quản lý nhà nước có liên quan cần có giải pháp huy động nguồn vốn từ dân cư vào kinh tế nói chung vào thị trường BĐS nói riêng Để huy đợng nguồn vốn từ dân, doanh nghiệp kinh doanh BĐS tạo một số hình thức huy đợng vốn hợp đồng góp vốn Tuy nhiên, NĐT cá nhân chịu nhiều rủi ro tham gia góp vốn BĐS dạng Quyền lợi không bảo vệ mức, 23 phụ thuộc vào lực đạo đức kinh doanh chủ đầu tư khiến NĐT nhỏ lẻ, hợ gia đình thường chịu nhiều rủi ro tham gia thị trường Do đó, luận án đưa hàm ý cho quan quản lý nhà nước cần có quy định cụ thể vấn đề để nhằm bảo vệ lợi ích nhằm pháp cho người dân - Dịng vốn đầu tư có yếu tố nước ngồi: Để giảm phụ thuộc vào nguồn vốn từ khu vực ngân hàng, luận án đưa hàm ý việc đa dạng hóa nguồn vốn từ bên ngồi vào thị trường BĐS (thu hút dòng vốn FDI, FII, PPP ) giải pháp lâu dài:i) Với dịng vốn FDI, khuyến khích dự án phức hợp trọng điểm, có quy mơ lớn Việc quỹ đầu tư chuyển dịch từ kinh doanh đơn sang kinh doanh – đầu tư – quản lý – tiếp thị dự án giúp cho thị trường BĐS ngày chuyên nghiệp hơn, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý tầm nhìn chiến lược BĐS;ii) Với dòng vốn FII, thu hút nhà đầu tư nước mua cổ phiếu doanh nghiệp nước thơng qua minh bạch hóa thơng tin Bên cạnh đó, nghiên cứu ban hành chế tăng cường hợp tác quốc tế; thu hút, hỗ trợ tài nhằm tăng tính khả thi, đẩy mạnh việc thực dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị theo hình thức đối tác cơng tư (PPP); Có kế hoạch cân đối, phân bổ nguồn lực phù hợp để thực chương trình phát triển thị; bố trí nguồn vốn ngân sách để thực dự án cơng ích trọng điểm thành phố Cuối cùng, xem xét lại việc quy định người nước mua nhà Việt Nam theo hướng mở rộng tỷ lệ mua dự án nhà thuộc phân khúc cao cấp phân khúc khác thị trường - Dịng vốn khác cho bất đợng sản: Bên cạnh, hàm ý việc gia tăng cho TTBĐS nguồn vốn có tính truyền thống tín dụng ngân hàng, nguồn vốn từ dân cư, khu vực nước ngồi nguồn vốn sau có xu hướng phát triển định hướng lâu dài cho phát triển TTBĐS, cụ thể sau: i) Tập trung hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật cho cơng cụ tài phái sinh BĐS (cụ thể.là cơng cụ quỹ đầu tư tín thác BĐS, hệ thống chấp thứ cấp; quỹ tiết kiệm hỗ trợ BĐS; trái phiếu hóa cổ phần hóa BĐS); ii) Bên cạnh đó, hồn thiện tháo gỡ khó khăn vướng mắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án đầu tư có hình thành tài sản thuộc dạng “Condotel”, “Officetel” “Hometel” Nếu tháo gỡ sẽ tạo một luồng tiền cho thị trường BĐS Cùng với công cụ mua bán, sáp nhập dự án dở dang; sản phẩm như: mở địa bàn đặc khu kinh tế nghiên cứu, định hướng chuyển mục đích sử dụng đất từ quỹ đất nơng nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị sở phát triển thị trường BĐS trung dài hạn thị trường sẽ tạo một xung lực để thu hút một luồng vốn rất lớn vào TTBĐS - Hỗ trợ tài nhà nước: Trong điều kiện kinh tế đầu với dịch bệnh Covid, để thị trường BĐS TP.HCM nói riêng cả nước nói chung nhà nước cần có hỗ trợ người dân, NĐT cá nhân, DN kinh doanh BĐS vượt qua khó khăn, từ đảm bảo ổn định phát triển TTBĐS nói riêng kinh tế nói chung Do đó, luận án đưa một số hàm ý, kiến nghị cụ thể sau: i)Trước hết, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo ngân hàng thương mại cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS cấu lại nợ, giảm lãi vay thời hạn 12 tháng, giãn tiến đợ trả lãi vay, trả nợ gốc, khơng chuyển nhóm nợ xấu đáo hạn Đồng thời, cho người vay mua nhà thương mại giảm lãi vay, giãn tiến đợ trả lãi vay, trả nợ gốc Ngồi ra, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo ngân hàng thương mại sách tín dụng cho nhóm đối tượng nhà xã hội, thu nhập thấp mua nhà sửa chữa, cải thiện chất lượng nhà tìm kiếm nguồn vốn tạo quỹ hỗ trợ lãi suất cho phát triển nhà giá thấp tương tự gói 30 nghìn tỷ năm 2013-2016; ii) Tiếp theo, kiến nghị quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xem xét miễn tiền thuê đất tháng đầu năm 2020 cho tất cả trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ngừng hoạt động ảnh hưởng dịch Trường hợp đến tháng cuối năm 2020 mà chưa khôi phục sản xuất xem xét để miễn tháng cịn lại năm; iii) Sau cùng, kiến nghị quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xem xét, chấp thuận giãn tiến độ hay nộp chậm tiền sử dụng đất dự án DN kinh doanh BĐS cho cá nhân, hợ gia đình 5.2.3.5 Chính sách phát triển hệ thống sở hạ tầng - Đổi tồn diện cơng tác lập quy hoạch, chỉ đạo thực.hiện quy hoạch : Mợt là, cần có điều chỉnh phù hợp chẳng hạn với Luật quy hoạch để đất đai sử dụng một cách hiệu quả để phát triển kinh tế đảm 24 bảo bền vững Nhanh chóng hồn thiện hướng dẫn triển khai luật Quy hoạch (2017) để tạo điều kiện cho hoạt động liên quan đến đất đai thuận lợi; Hai là, thống nhất vấn đề có liên quan Luật quy hoạch Luật quy hoạch đô thị Luật quản lý phát triển đô thị (sắp ban hành), Luật Nhà (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2014) Luật Đất đai (2013); Ba là, tiếp tục rà soát, điều chỉnh đồ án quy hoạch chung, phân khu, xây dựng chi tiết theo hướng tích hợp hệ thống giao thông công cộng, khai thác tối đa hiệu quả việc phát triển đô thị nén khu vực trung tâm thành phố; trọng chỉnh trang khu đô thị hữu để sử dụng hiệu quả hệ thống giao thông, không gian ngầm; Bốn là, xác định cụ thể khu vực chỉnh trang phát triển đô thị để tổ chức triển khai đầu tư xây dựng theo hướng văn minh, đại, đồng bộ không gian kiến trúc, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không gian ngầm; Năm là, xây dựng chương trình phát triển thị Thành phố Hồ Chí Minh, nhằm tạo khung pháp lý, để tổ chức thực hiện, thúc đẩy phát triển thị nói chung thị trường bất đợng sản thành phố nói riêng, đảm bảo phát triển bền vững; Sáu là, kiến nghị nhà nước cho phép thực thí điểm hợp nhất quy hoạch xây dựng đô thị quy hoạch sử dụng đất; Bảy là, nghiên cứu, rà soát điều chỉnh quy hoạch kinh tế xã hợi thành phố, có quy hoạch xây dựng đô thị kết hợp với quy hoạch ngành thành phố theo hướng đồng bộ quan điểm liên kết vùng vùng phụ cận, phát triển bền vững DANH MỤC CƠNG TRÌNH ĐÃ CƠNG BỐ Trần Ngọc Lâm, Đỗ Thị Ý Nhi Ngô Quang Huân.(2018) Factors Affecting The Investment Decision Of Small And Medium Enterprises In Dong Nai Province Scientific Journal of Thu Dau Mot University Issue 1- 2018 Trần Ngọc Lâm, Đỗ Thị Ý Nhi Ngô Quang Huân (2018) Ảnh hưởng yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay nhà đầu tư thị trường bất động sản thành phồ Hồ Chí Minh Tạp chí Khoa học Đại học Thủ Dầu Một Số 2(37)2018 Trần Ngọc Lâm.(2020).Behavioral Finance and Investment Performance of individual in the Real Estate Market: A Case Study in Ho Chi Minh City Int J Bus Soc Sci Res 8(1): 32–35 Trần Ngọc Lâm.(2020).Factors Related to Investment Decisions and Overconfidence of Individual in the Real Estate Market: A Case Study in Ho Chi Minh City” Int J Bus Soc Sci Res 8(1): 40–44 ... ngành tài chính, chứng khốn, có nhiều nghiên cứu mối quan hệ yếu tớ tài hành vi định đầu tư; có nghiên cứu mối quan hệ yếu tố tài hành vi với hiệu quả đầu tư hay hiệu quả danh mục đầu tư; chỉ... lạc (thành kiến) quan trọng phát tài hành vi nhà đầu tư TTBĐS 2.1.2 Các thành phần tài hành vi c a nhà đầu tư thị trường bất động sản 2.1.2.1 Tâm lý bầy đàn Shiller (1995) đề cập đến tầm quan. .. 2.1 Tài ch nh hành vi nhà đ u tư th trư ng t đ ng ản 2.1.1 hái niệm tài hành vi tài hành vi c a nhà đầu tư thị trường bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm tài hành vi Theo Ozmete (2015) cho rằng tài