Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường phan đình phùng, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÈNG THỊ PHƯỢNG Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đât đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 - 2019 Thái Nguyên - 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÈNG THỊ PHƯỢNG Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khóa học Giảng viên hướng dẫn : Chính quy : Quản lý đât đai : K47 - QLĐĐ - N01 : Quản lý Tài nguyên : 2015-2019 : T.S Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên - 2019 i LỜI CẢM ƠN Qua năm học tập rèn luyện trường Trường Đại học Nông Lâm Thái nguyên bảo giảng dạy nhiệt tình q thầy(cơ), đặc biệt q thầy cô Khoa Quản Lý Tài Nguyên truyền đạt cho em kiến thức lý thuyết thực hành suốt thời gian học trường Và thời gian thực tập công ty cổ phần dịch vụ bất động sản SGD –Thái Nguyên em có hội áp dụng kiến thức học trường vào thực tế đồng thời học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế địa phương Cùng với nỗ lực thân trợ giúp từ phía cơng ty, em hồn thành báo cáo tốt nghiệp Em xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm khoa toàn thể thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho em suốt trình học tập nghiên cứu đặc biệt cô giáo hướng dẫn TS Vũ Thị Thanh Thủy hướng dẫn giúp đỡ em tận tình chu đáo suốt trình học tập triển khai nghiên cứu đề tài Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới ban lãnh đạo toàn thể anh, chị, cô, cán công ty cổ phần dịch vụ bất động sản SGD Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi trực tiếp giúp đỡ em trình thực tập tốt nghiệp Bên cạnh em nhận quan tâm, động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tận tình gia đình bạn bè em Do kiến thức cịn hạn hẹp nên khơng tránh khỏi thiếu sót cách hiểu vấn đề lỗi trình bày Em mong nhận đóng góp ý kiến quý thầy cô để báo cáo tốt nghiệp đạt kết tốt Với lòng biết ơn sâu sắc em xin chân thành cảm ơn trước giúp đỡ quý báu Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày 25 tháng năm 2019 Sinh viên Lèng Thị Phượng ii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU DỒ Bảng số liệu Trang Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùngthành phố Thái Nguyên năm 2018 40 Bảng 4.2: Kết cấp GCNQSD đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2016 - 2018 41 Bảng 4.3: Giá đất Nhà nước quy định phường Phan Đình Phùng từ năm 2016 đến năm 2018 45 Bảng 4.4: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2016 46 Bảng 4.5: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2017 47 Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2018 48 Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2016 - 2018 50 Bảng 4.8: Đặc điểm giá đất số đất đoạn đường Minh Cầu phường Phan Đình Phùng năm 2018 55 Biểu đồ Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường loại đường phố địa bàn phường Phan Đình Phùng (năm 2018) 52 iii DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT STT Tên viết tắt Tên đầy đủ BTC Bộ tài BTNMT Bộ Tài ngun & Mơi trường CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất CP Chính phủ HĐND Hội đồng nhân dân NĐ Nghị định NQ Nghị QĐ Quyết định TT Thông tư 10 TTLT Thông tư liên tịch 11 UBND Ủy ban nhân dân 12 VT Vị trí 13 CMT8 Cách Mạng Tháng iv MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU DỒ ii DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT iii MỤC LỤC iv PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Ý nghĩa đề tài PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 10 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 10 2.1.1 Cơ sở thực tiễn 10 2.1.2 Cơ sở khoa học 11 2.2 Các quy định liên quan đến giá đất 14 2.2.1 Giá đất định giá đất 14 2.2.2 Nguyên tắc định giá đất 15 2.2.3 Phương pháp định giá đất 17 2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 19 2.3 Các phương pháp định giá đất Thế giới Việt nam 22 2.3.1 Các phương pháp định giá đất Thế giới 22 2.3.2 Các phương pháp định giá đất Việt Nam 23 2.3.3 Cơ sở pháp lý 25 2.4 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 26 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 v 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 31 3.3 Nội dung nghiên cứu 31 3.3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên 31 3.3.2 Giá đất quy định địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016- 2018 31 3.3.3 Thực trạng giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016- 2018 31 3.3.4 N g h i ê n c ứ u số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20162018 31 3.3.5 Đề xuất giải pháp 32 3.4 Phương pháp nghiên cứu 32 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 32 3.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 33 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng 35 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội môi trường 38 4.2 Tình hình sử dụng quản lí đất đai địa bàn phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên 39 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai phường Phan Đình Phùng năm 2018 39 vi 4.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng 41 4.2.3 Cơng tác quản lí nhà nước đất đai địa bàn phường Phan Đình Phùng 42 4.3.Thực trạng giá đất quy định phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2016 – 2018 45 4.3.1 Thực trạng giá đất quy định phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2016 – 2018 45 4.3.2 Giá đất thực tế thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2016 46 4.3.3 Giá đất thực tế thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2017 47 4.3.4 Giá đất thực tế thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2018 48 4.3.5 So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2016- 2018 49 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2016- 2018 51 4.4.1 Yếu tố vị trí 51 4.4.2 Yếu tố tạo lợi nhuận đất 53 4.4.3 Yếu tố sở hạ tầng 53 4.4.4 Yếu tố đặc điểm đất 54 4.4.5 Yếu tố quy hoạch 56 4.5 Đề xuất số giải pháp 58 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60 5.1 Kết Luận 60 5.2 Kiến nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất người có nhu cầu có chỗ ở, tất xã hội cần đất đai để phát triển Có thể nói khơng có đất khơng có tồn xã hội lồi người Tuy nhiên, đất đai lại khơng thể sản xuất đại trà loại hàng hoá khác đặc trưng đất đai ngày trở nên khan Mà đất khan giá ngày cao Sự thực hiển nhiên giải thích mua đất quan tâm hàng đầu tất người khơng phân biệt giàu, nghèo giá đất Giá đất Việt Nam cao so với bình quân thu nhập đại đa số người dân, Nhà nước ban hành nhiều sách để người dân có thu nhập thấp có nhà ở, nhiều sách để kiềm chế tăng trưởng nóng thị trường bất động sản chưa bắt kịp với phát triển, chưa ổn định thị trường bất động sản Việc giá đất lên cao thị trường bất động sản khơng ổn định có nhiều ngun nhân khách quan chủ quan, nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng vấn đề quy hoạch Thành phố Thái Nguyên đô thị có bước chuyển mạnh mẽ năm gần với lộ trình trở thành thị loại I trực thuộc TW vào năm 2020 Chính nhu cầu sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển đô thị ngày gia tăng kéo theo vấn đề liên quan đến cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Phường Phan Đình Phùng phường trung tâm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên, nơi tập trung nhiều cơng trình, dự án trọng điểm nằm đề án phát triển thành phố nói riêng tồn tỉnh nói chung giai đoạn tới Là khu vực có tốc độ thị hóa nhanh, giá đất ln biến động làm phát sinh khó khăn vướng mắc công tác bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính, dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo ngày gia tăng gây áp lực lớn quyền ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế, an ninh trật tự địa phương Xuất phát từ vấn đề thực tế đồng ý Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, hướng dẫn giảng viên TS Vũ Thị Thanh Thủy, em tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình sử dụng đất địa phường Phan Đình Phùng - Thực trạng giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2016-2018 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh h ng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - Đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường 1.3 Ý nghĩa đề tài * Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học: + Vận dụng kiến thức học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu kiến thức ngành học; 55 hẹp gây bất tiện cho sinh hoạt làm giảm giá trị đất Những đất có quy mơ vừa bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Bảng sau thể đặc điểm giá số đất đoạn đường Minh Cầu năm 2018: Bảng 4.8: Đặc điểm giá đất số đất đoạn đường Minh Cầu phường Phan Đình Phùng năm 2018 Điểm điều tra Diện tích (m2) Chiều sâu (m) Chiều rộng (m) Hình thể Giá quy Giá thị định trường (nghìn (nghìn đồng/m2) đồng/ m2) VT1IIIa 87.5 17,5 HCN 14000 45000 VT1IIIb 64 16 HCN 14000 42000 VT1IIIc 60 15 HCN 14000 47000 VT2IIIa 72 16 4,5 HCN 7000 22000 VT2IIIb 66,5 13,3 L 7000 21000 77.55 16,5 4.7 HCN 7000 22000 VT3IIIa 96 13 HCN 3500 10000 VT3IIIb 80 16 HCN 3500 9000 VT3IIIc 99 18 3500 8000 VT4IIIa 72,5 14,5 HCN 1750 6000 VT4IIIb 96,38 15,8 6,1 HCN 1750 4500 VT4IIIc 174 14,5 12 Khác 1750 4500 VT2IIIc 5,5 Hình thang xi (Nguồn: số liệu điều tra) Bảng số liệu thể người mua quan tâm diện tích hình thể đất Các mẫu điều tra VT1 có diện tích tương đương 56 Mẫu VT1IIIc có hình thể hình chữ nhật mặt tiền lớn 5m nên có giá 42.000.000 đồng/m2 Mẫu VT1IIIb VT1IIIa có độ rộng mặt tiền nhỏ mẫu VT1IIIc nên có giá thấp Hai mẫu VT2IIIb VT2IIIc có diện tích tương đương mẫu VT2IIIa có hình thể hình chữ nhật có giá lớn mẫu VT2IIIc có hình thể hình chữ L 4.4.5 Yếu tố quy hoạch Quy hoạch tác động đến sở hạ tầng, khả sinh lợi khu vực đường xá giao thơng kết nối, hạ tầng hồn chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng,…tạo điều kiện sống tốt nên ảnh hưởng đến giá đất Giá đất tăng nhiều hay phụ thuộc mức độ ảnh hưởng dự án tới sở hạ tầng đoạn đường khả sinh lợi chúng mang lại Các dự án nhà ở, khu dân cư, khu thị mới, quan hành Đây nguyên nhân khiến năm gần đây, nhu cầu người dân mua đất tăng cao Đặc biệt đoạn đường Phan Đình Phùng, Minh Cầu Bắc Nam, người dân muốn mua đất với nhiều mục đích khác để ở, để đầu tư kinh doanh tranh thủ giá đất chưa tăng cao mua đất để đầu tích trữ chờ thời kiếm lời Điều khiến cho giá đất đoạn đường có xu hướng tăng cao năm qua Hiện dự án tiếp tục thi công tác động đến sở hạ tầng, khả sinh lợi khu vực đường xá giao thông kết nối, hạ tầng hoàn chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng, kinh tế nơi ngày phát triển khu vực trung tâm phường đoạn đường Phan Đình Phùng, Minh cầu nên giá đất khu vực cao Một số khu đô thị xây dựng đưa vào sử dụng đoạn đường Phan Đình Phùng phường Phan Đình Phùng: khu dân cư số 9, khu 57 dân cư số 10, đặc biệt khu đô thị Xương Rồng xây dựng phường Phan Đình Phùng Cụ thể với dự án Khu đô thị hồ Xương Rồng Công ty Cổ phần Sông Đà giao chủ đầu tư Dự án Thời gian qua, Công ty chủ động rà soát, phân kỳ đầu tư hợp lý, đảm bảo mục tiêu đề dự án Kết thúc năm 2018, Dự án đạt số kết cụ thể là: Đã thi công xong hạng mục đường Bắc Nam với kết cấu mặt đường bê tơng nhựa hạt mịn, vỉa hè, hệ thống nước mưa, trồng xanh Hoàn thiện tất lơ san khu vực giải phóng mặt bằng, khối lượng đắp đất san đạt 73% so với thiết kế Hạng mục đường giao thông thi công đến lớp áo đường cấp phối đá dăm loại lát gạch vỉa hè, lắp đặt bó vỉa hồn thiện chiều dài 5,3km, đạt 70%; rải bê tông nhựa mặt đường đạt 60% Đã thi cơng hồn thành xong cầu qua hồ, đảo hồ Toàn tuyến cống thoát nước mưa, cống thu thoát nước mùa khơ, nước thải khối lượng lắp đặt đạt từ 70% đến 100% Hệ thống cấp điện, điện chiếu sáng hoàn thành lắp đặt, bàn giao đưa vào sử dụng hệ thống cấp điện hạ cho Công ty Điện lực Thái Nguyên 5/6 trạm biến áp, đạt 83% Đã lắp đặt, bàn giao đưa vào sử dụng dịch vụ cấp nước sinh hoạt cho đơn vị quản lý Công ty Cổ phần Nước Thái Nguyên đạt 66% khối lượng thiết kế Riêng xanh cảnh quan đô thị, đơn vị hồn thiện việc trồng, chăm sóc xanh tất tuyến đường nội bộ, tuyến đường dạo ven hồ có mặt bằng, khối lượng trồng 1.000 cây, đạt 65% Như vậy, đến đơn vị thực khối lượng hạng mục với tổng giá trị 245 tỷ đồng [22] Bên cạnh yếu tố điển hình tác động đến giá đất địa bàn phường nêu chi tiết, yếu tố khác tác động tới giá đất như: yếu tố pháp lý đất, tâm lý người mua Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất chưa nhiều 58 4.5 Đề xuất số giải pháp Trong kinh tế thị trường, giá đất yếu tố thường xuyên biến động quy định giá đất áp dụng cho năm chưa kịp theo với biến động giá đất thị trường Sự chênh lệch giá Nhà nước quy định với giá đất thị trường điều kiện làm nảy sinh hành vi chuyển nhượng mua bán,đầu đất đai kiếm lời… Để đảm bảo giá BĐS phản ánh giá trị Nhà nước cần trả lại chức định giá đất cho thị trường Trước mắt giá đất cần thể thước đo giá trị tài sản thể công cụ vĩ mô phân phối nguồn lực tài Nhà nước người sử dụng đất Trên sở đó, đề xuất số giải pháp sau để đảm bảo nguyên tắc thị trường việc xác định giá đất: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sơ người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn nay, giá đất với thực tế vị trí - Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá,đấu thầu quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất 59 - Khuyến khích, cho phép tổ chức, cá nhân địa bàn thành lập trung tâm môi giới, điểm giao dịch BĐS nhằm niêm yết công khai giá đất, giúp người dân có đầy đủ thơng tin trình mua bán, trao đổi - Đào tạo cán chuyên môn lĩnh vực tiếp cận thị trường bất động sản thường xuyên để thấy thay đổi Từ làm sở định giá đất bất động sản hợp lý nhất, phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế vùng địa phương - Xây dựng chế quản lý thị trường bất động sản theo hướng cân cung – cầu Nguồn cung – cầu phải rõ ràng, tức cung phải thực cầu thực - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao - UBND cấp kiểm sốt chặt chẽ, xử lí kiên trường hợp sử dụng đất khơng hợp pháp - Cần có phối hợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt cơng tác quản lý sử dụng đất đai địa phương - Cần phải minh bạch, công khai thông tin thị trường đất đai Muốn u cầu: hồn thành cơng tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; Hồn thiện cơng tác xây dựng công bố số đánh giá thị trường BĐS địa bàn tỉnh, thành phố; - Bên cạnh quan chức cịn phải trú trọng tới việc đưa hệ thống pháp luật đất đai vào sống thực tế đồng thời phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 60 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết Luận Với vị trí đắc địa thuộc khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, phường Phan Đình Phùng thu hút nhiều dự án đầu tư xây dựng sở hạ tầng đặc biệt khu đô thị, trường học chất lượng cao, trung tâm thương mại, giao thông thuận lợi, giáp với nhiều tuyến đường có kinh tế phát triển động; nhiều quan Nhà nước đóng địa bàn, trình độ dân trí cao Phường Phan Đình Phùng tiếp tục phát triển giữ vững vai trò trung tâm kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên Giá đất quy định UBND tỉnh Thái Nguyên nhìn chung thấp khoảng 1,81 – 2,94 lần so với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường Giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2016-2018 có xu hướng tăng mạnh cụ thể sau: - Giá đất thị trường vị trí khu vực địa bàn phường Phan Đình Phùng có chênh lệch tương đối lớn Giữa vị trí chênh lệch khoảng từ 6,80 – 10,0 lần, tức giá chuyển nhượng trung bình thị trường vị trí lệch khoảng từ 2.300.000 đồng/m2 – 40.000.000 đồng/m2 hệ số thể rõ khu vực phường mức độ chênh lệch khác hay đường, phố mức giá biến động khác - Giá chuyển nhượng thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thông, cụ thể địa điểm nghiên cứu giá đất thị trường cao khu vực đường Hoàng Văn Thụ Lương Ngọc Quyến với giá trung bình thị trường cao năm 2018 82.000.000 đồng/m2 50.000.000 đồng/m2.Giá đất thị trường thấp 61 khu vực đoạn đường Bắc Nam đạt cao 17.000.000 đồng/m2 - Giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, khả sinh lợi, sở hạ tầng, đặc điểm đất, yếu tố quy hoạch yếu tố khác Trong đó, yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất 5.2 Kiến nghị Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND tỉnh Thái Nguyên cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường cơng tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Giá quy định UBND tỉnh Thái Nguyên chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường - Chính phủ, UBND tỉnh Thái Nguyên cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột xuất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn phường Phan Đình Phùng , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần ủng hộ đồng lòng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ giáo dục đào tạo (2014), Giáo trình Những nguyên lý Chủ nghĩa Mác - Leenin, Nhà xuất Chính trị quốc gia Chính phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2009), Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày tháng năm 2009 Chính phủ việc phân loại thị Chính phủ (2014a), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 thi hành Luật Đất đai năm 2013 Chính phủ (2014b), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014c), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014d), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014e), Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014f), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 10 Đoàn Quang Huy (2014) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun, Thái Nguyên 11 Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 12 Huỳnh Văn Chương (2010), Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai 13 Lê Khương Ninh (2011), “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng đồng sông Cửu Long”, Phát triển kinh tế, 254, tr 11-18 63 14 Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1/2005, tr.14-25 15 Nguyễn Thế Chinh (2013), Nghiên cứu ảnh hưởng chế hai giá đất việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đề xuất giải pháp để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, Viện chiến lược, sách Tài ngun Mơi trường, Hà Nội 16 Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình định giá đất bất động sản khác.NXB Nông nghiệp 17 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên 18 Nguyễn Thị Yến (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011, Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Thái Nguyên 19 Nguyễn Văn Sử (2012), Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Lê Chân – thành phố Hải Phòng, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội 20 Nguyễn Thế Chinh cs (2015) Giải pháp để giá đất nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường Việt Nam 21 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật Đất đai năm 2013, NXB Chính trị Quốc gia 22 Theo Nguyễn San,(2019) Khu thị hồ Xương Rồng: Vì chất lượng sống, www.baothainguyen.org.vn 23 Trần Đức Quỳnh, Bùi Nguyên Hạnh (2015), “Mô hình Hedonic phần mềm cho tốn xác định giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất”, Tạp chí Khoa học & Phát triển, 13(6), 989-998 64 24 Trịnh Hữu Liên (2014), “Kỹ thuật xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất sở liệu địa chính, cơng nghệ GIS ảnh viễn thám”, Tạp chí Khoa học & Công nghệ, 120(06), tr 127-132 25 UBND tỉnh Thái Nguyên, Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên, việc công ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2019 26 Uỷ ban nhân dân phường Phan Đình Phùng, Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển Kinh tế - Xã hội năm 2017, nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2018 27 Viện Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài (2015) PHỤ LỤC I: MỘT SỐ HÌNH ẢNH Hình 4.1: Hình ảnh phường Phan Đình Phùng,TP Thái Nguyên Hình 4.2: Hình ảnh khu dân cư số xây dựng phường Phan Đình Phùng Hình 4.3: Hình ảnh khu dân cư số 10 xây dựng phường Phan Đình Phùng Hình 4.4: Hình ảnh khu thị Xương Rồng phường Phan Đình Phùng PHỤ LỤC II MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG TP.THÁI NGUYÊN- T.THÁI NGUYÊN (Ý kiến người dân địa bàn nghiên cứu) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………………Tuổi: ……………… Địa chỉ:…………………………………………………………………… Nghề nghiệp: □ CB, công nhân viên chức □ Lao động tự □ Bn bán, kinh doanh □ Nghề khác:…… …………… Trình độ văn hóa: Thu nhập: ……………………… đồng/ tháng II THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Địa đất: Diện tích đất: m2 Loại đất: Số thửa:……… Tờ BĐ số:… Kích thước: Mặt tiền: ……….…m, Chiều sâu: …….… m Hình thể đất: □ Hình chữ nhật □ Hình vng □ Hình thang xi □ Hình thang ngược □ Hình bình hành □ Hình chữ L □ Hình đa giác □ Hình khác đường phố, vị trí loại đường phố cần định giá đất - Đường phố:………………………… - Vị trí:……………………………………… Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung khu vực có đất điều tra: Điện □ Tốt □ Trung bình □ Kém Nước □ Tốt □ Trung bình □ Kém Đường giao thơng □ Tốt □ Trung bình □ Kém Thơng tin liên lạc □ Tốt □ Trung bình □ Kém Anh ninh □ Tốt □ Trung bình □ Kém Mơi trường □ Tốt □ Trung bình □ Kém Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền □ (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền □ - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy □ chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất □ Trong khu vực có đất nhà ơng/bà có cơng trình, dự án đầu tư xây dựng nào? Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Vì sao? □ Có □ Khơng Lý do: Ông/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? □ Đồng ý □ Không đồng ý Lý do: Ơng/bà có hưởng sách Nhà nước mua thuê đất khơng? (ví dụ: vay vốn ngân hang có hỗ trợ Nhà nước lãi suất, sách miễn giảm tiền sử dụng đất…) Ơng/bà có nhu cầu mua đất khơng? □ Có □ Khơng Mục đích: 10 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước quy định đất cần điều tra: Năm 2016: …… đồng/m2 Năm 2017: …… đồng/m2 Năm 2018: …… đồng/m2 11 Giá đất nhà ông bà thị trường có giá là: Năm 2016: …… đồng/m2 Năm 2017: …… đồng/m2 Năm 2018: …… đồng/m2 Điểm thuận lợi đất là: Nếu mua đất điểm ông bà quan tâm là: Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Lèng Thị Phượng Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) ... trường phường Phan Đình Phùng - Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Phan Đình Phùng 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng ,thành. .. phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016- 2018 3.3.4 N g h i ê n c ứ u số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016- 2018. .. đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016- 2018 31 3.3.4 N g h i ê n c ứ u số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên