1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Vì vậy, vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các mục đích sử dụng đang được Đảng, Nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm. Đất đai ngày càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất có sự đầu tư ngày càng cao của con người. Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu, mặt khác, giá đất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ ĐĂNG QUANG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ ĐĂNG QUANG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thu Thùy Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu Luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ luận văn Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Vũ Đăng Quang ii LỜI CẢM ƠN Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên hướng dẫn, giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn thạc sĩ Tơi xin chân thành cảm ơn đến thầy, cô giáo Ban giám hiệu nhà trường, phòng Quản lý sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên phòng ban Trường đại học Nông Lâm giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đến cán phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên; Ban địa xã, phường thuộc thành phố Vĩnh Yên; Lãnh đạo Sở, cán bộ, phòng, trung tâm thuộc Sở tài nguyên môi trường Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc giúp đỡ tạo điều kiện cho trình thu thập tài liệu thực đề tài Cuối xin gửi lời cảm ơn tới gia đình người bạn, người tơi chia sẻ khó khăn thời gian học tập, đặc biệt thời gian thực đề tài Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Vũ Đăng Quang năm 2020 iii MỤC LỤC MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học đề tài 3.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan đất thị trường đất đai 1.1.1 Tổng quan đất: đất đai, đặc tính vai trị đất đai 1.1.2 Thị trường đất đai 1.2 Giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1 Khái niệm giá đất 1.2.1.1 Giá đất, giá trị đất 1.2.2.1 Khái quát chung giá đất 11 1.2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 11 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14 1.3 Công tác định giá đất giới Việt Nam 18 1.3.1 Công tác định giá đất giới 18 1.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 22 1.3.3 Công tác định giá đất tỉnh Vĩnh Phúc 28 1.4 Đánh giá chung tổng quan nghiên cứu 29 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 30 2.3 Nội dung nghiên cứu 30 iv 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình sử dụng đất đai thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 – 2018 30 2.3.2 Khái quát thực trạng giá đất thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 – 2018 30 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 - 2018 31 2.3.4 đề xuất số giải pháp nhằm giảm thiểu chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá thị trường địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 2.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu 32 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng nghiên cứu 33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh Yên 36 3.2 Tình hình sử dụng đất đai thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 - 2018 38 3.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 38 3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ thành phố Vĩnh Yên 40 3.2.3 Giá đất quy định địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Thành phố Vĩnh Yên 43 3.3 Giá đất thị trường số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 47 3.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người 47 3.3.2 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 48 3.3.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 60 3.3.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 64 3.3.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78 Kết luận 78 Kiến nghị 79 v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Một số đặc trưng khí hậu đo trạm khí tượng Vĩnh Yên 35 Bảng Tình hình sử dụng đất qua năm .38 Bảng 3 Kết cấp giấy chứng nhận QSD đất thành phố Vĩnh Yên 41 Bảng Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2014 đến 2018 45 Bảng Tình hình biến động dân số GTGT (thực tế) 47 Bảng Giá đất đường phố nhóm I 49 Bảng Giá đất đường phố nhóm II .53 Bảng Giá đất đường phố nhóm III 57 Bảng Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường Trần Phú 62 Bảng 10 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 64 Bảng 11 Đặc điểm số khu dân cư .65 Bảng 12 Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Gáo .66 Bảng 13 Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Cửa Quán .67 Bảng 14 Giá đất khu dân cư xung quanh trước sau thực dự án 68 vi DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình Bản đồ hành Thành phố Vĩnh Yên- Tỉnh Vĩnh Phúc 33 Hình Biểu đồ cấu loại đất Thành Phố Vĩnh Yên Năm 2018 40 Hình 3 Biểu đồ thể phần trăm diện tích chưa cấp GCN 42 Hình Biểu đồ phần trăm số diện tích chưa cấp GCN xã, phường 42 Hình Con đường trục Phố Ngô Quyền 46 Hình Đồ thị thể gia tăng dân số qua năm TP Vĩnh Yên 47 Hình Biểu đồ giá đất mặt tiền trung bình thị trường đường phố nhóm I 50 Hình Biểu đồ mức chênh lệch giá đất vị trí mặt tiền vị trí đất băng sau tuyến phố 52 Hình Biểu đồ giá đất thị trường vị trí mặt tiền đường phố nhóm II .55 Hình 10 Biểu đồ mức chênh lệch giá đất vị trí mặt tiền vị trí đất băng sau 01 tuyến phố 56 Hình 11 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí mặt tiền đường phố nhóm III 58 Hình 12 Biểu đồ mức chênh lệch giá đất vị trí mặt tiền vị trí đất băng sau 01 tuyến phố 59 Hình 13 Biểu đồ thể chênh lệch khung giá nhà nước giá thị trường lơ đất vị trí mặt tiền 60 Hình 14 Biểu đồ thể chênh lệch giá đất lơ vị trí mặt tiền lô ngõ, ngách 63 Hình 15 Trục đường Phố Trần Phú 64 Hình 16 Khu đất dịch vụ Đồng Gáo mở cửa chào bán 66 Hình 17 Biểu đồ thể chênh lệch giá đất thời điểm trước sau có thơng tin dự án vị trí đất 69 Hình 18 Những dãy nhà cao tầng tuyến đường chạy khu đất trước Đồng Cửa Quán – Xã Thanh Trù 70 vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XH : Xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đời sống hộ gia đình, cá nhân, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng mở rộng Trong q trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh xu tất yếu nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, đất đai khơng phải ngoại lệ Đất nước ta thời kỳ đổi mạnh mẽ mặt nhờ bước tiến dài tiến trình hội nhập Vì vậy, vai trị đất đai trình phát triển kinh tế - xã hội ngày nhìn nhận đầy đủ, toàn diện khoa học, đặc biệt thời kỳ cơng nghiệp hố đại hố đất nước, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào mục đích sử dụng Đảng, Nhà nước, ngành cấp quan tâm Đất đai ngày trở nên quan trọng có giá trị nhu cầu sử dụng đất có đầu tư ngày cao người Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố đại hố đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp hữu hiệu thiếu, mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước khắc phục yếu công tác quản lý Nhà nước đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Vĩnh Yên thành phố trung tâm Tỉnh Vĩnh Phúc đầu não kinh tế văn hóa tỉnh Trung tâm Thành phố Vĩnh Yên, cách Thủ đô Hà Nội 50 km hướng Tây Bắc theo quốc lộ 2, cách Thành phố Việt Trì (Phú Thọ) khoảng 25 km hướng Đông, cách cảng hàng không quốc tế Nội Bài 20 km, cách Tuyên Quang 50 km phía Nam, cách khu du lịch Tam Đảo 25 km phía Đơng Nam Có thể nói thành phố Vĩnh Yên có lợi định giao thơng, địa lý người Chính nên nơi có nhiều tiềm mạnh để thu hút thị trường, phát triển kinh tế - xã hội Trong năm qua, địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói chung thành phố Vĩnh n nói riêng tốc độ thị hố diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai cịn nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Kết nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên cho thấy giai đoạn 2014 đến nửa đầu năm 2015, giao dịch nhà đất diễn sôi động, nửa cuối năm 2016 đến hết năm 2018 giao dịch nhà đất rơi vào tình vào tình trạng trầm lắng theo xu hướng chung thị trường nước, nhiên giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định Tương ứng với tuyến đường, phố vị trí giá đất khác Quy luật chung đường, phố giá đất giảm dần từ băng đến băng 2, vị trí đất mặt tiền đến vị trí ngõ, đất thuộc ngõ vị trí cịn lại, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân Đối với giá đất thị trường đất đai đa dạng, phụ thuộc nhiều vào tâm lý người dân, Sự thỏa thuận người mua người bán Nhưng nhìn chung 79 giá đất có xu hướng tăng dần Đồng thời kết khảo sát cho thấy giá thị trường cao với giá nhà nước quy định từ đến lần Qua điều tra, khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nhận thấy yếu tố vị trí điều kiện sinh lời điều quan trọng có ảnh hưởng nhiều đến giá đất có mức độ đánh giá có ảnh hưởng quan trọng ln tầm 60% 90% Yếu tố có ảnh hưởng thấp yếu tố cá biệt hình dạng hay kích thước với mức độ đánh giá người dân mức quan trọng khoảng 20 - 50% ảnh hưởng yếu tố khác luon trung bình 50-60% Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ đến giá đất mà chúng có mối quan hệ với tác động lên giá đất Các khu vực trung tâm thành phố có sở hạ tầng phát triển hơn, điều kiện kinh tế, xã hội tốt có giá cao ngược lại Kiến nghị - UBND tỉnh Vĩnh Phúc tiếp tục thường xuyên xem xét, định hàng năm quy định khung giá đất hợp lý Sự điều chỉnh khung giá thường xuyên cần thiết phù hợp với quy định hành - Thành lập Ban định giá theo dõi biến động giá Bên cạnh ban định giá thức Nhà nước cần có trung tâm quản lý thơng tin tư vấn nhà đất để cung cấp đầy đủ thông tin biến động thị trường đất đai khu vực - Xây dựng quy trình định giá đất tới đất, từ xây dựng đồ đất chi tiết tới đất để việc thực thi nghĩa vụ tài trở nên thống cụ thể - Xây dựng, thành lập khu chung cư khu đô thị phát triển thị trường nhà đất quản lý chặt chẽ Nhà nước Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần đồng thuận thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 Bộ tài nguyên môi trường (2012), Báo cáo tổng hợp “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” Bộ tài nguyên môi trường (2014), Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp định gía đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun Mơi trường (2005), Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Bộ tài (2007) Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài Chính (2010), Thơng tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Chính phủ (1994), Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá loại đất Trong có quy định khung giá cho loại thị Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Hà Nội 10 Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Hà Nội 11 Chính Phủ (2014) Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ "quy định giá đất" Hà Nội 12 Các mác-Ăng ghen toàn tập, 2006, NXB lao động 81 13 Luật đất đai 2013, Nhà xuất Lao Động 14 UBND thành phố Vĩnh Yên (2015), “Báo cáo tổng hợp “Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh Yên đến năm `2020 tầm nhìn đến năm 2030” Tỉnh Vĩnh Phúc 15 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2008), Quyết định số 70/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 việc Ban hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2009 Tỉnh Vĩnh Phúc 16 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2009), Quyết định số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2010 Tỉnh Vĩnh Phúc 17 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2010), Quyết định số 43/2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2011 Tỉnh Vĩnh Phúc 18 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2011), Quyết định số 60/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2012 Tỉnh Vĩnh Phúc 19 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2012), Quyết định số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 Tỉnh Vĩnh Phúc 20 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980, năm 1992 21 Nguyễn Ngọc Anh (2017) Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai đề tài: Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên 22 Nguyễn Hải An (2013) Luận văn thạc sỹ quản lý đất đai: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2009 - 2013 23 Cù Thị Mai Chi (2006), Tìm hiểu biến động giá đất Phường Phan Đình Phùng TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2000 - 2005 24 Nguyễn Mạnh Hải Nhóm nghiên cứu (2007), "Tổng quan số phương pháp xác định giá đất giới khả áp dụng giá quyền sử dụng đất Việt Nam", tạp chí Quản lý kinh tế, số 16, tháng 9+10, năm2007) 25 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2009) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 82 26 Tơn Gia Hun Nguyễn Đình Bồng, 2006, Quản lý đất đai thị trường BĐS, NXB Bản đồ) 27 Nguyễn Vũ Kiên (2005) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh” 28 Lê Phương Thảo (2007) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” 29 Nghiên cứu khoa học nhóm sinh viên Lê Hải Điệp, Nông Trung Kiên, Đào Thị Phương Hoa (Học viện Nông Nghiệp Việt Nam) “So sánh công tác định giá đất số nước giới với Việt Nam” 83 PHỤ LỤC 01 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2016 đến 2018 BẢNG GIÁ ĐẤT NĂM (2015-2019) TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH Kèm theo Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Vĩnh Phúc Đơn vị tính: đồng/m2 STT Vị trí, khu vực, tên đường Giá đất Đường Nguyễn Tất Thành: Từ giao với đường Mê Linh (phường Khai Quang) qua khu công nghiệp Khai Quang, qua giao với đường Trần phú, qua UBND xã Định Trung đến giao với đường Hùng Vương (T50) a Đoạn 1: Từ giao với đường Mê Linh (phường Khai Quang) đến giao đường Tôn Đức Thắng - Vị trí 1: Đất mặt tiền - Vị trí 2: Các ngõ giao với đoạn đường này: + Các ngõ ≥ 3,5 m giao với đoạn đường 3,000,000 + Các ngõ < 3,5 m giao với đoạn đường 2,000,000 b 8,000,000 Đoạn 2: Từ giao đường Tôn Đức Thắng đến hết địa giới phường Khai Quang - Vị trí 1: Đất mặt tiền - Vị trí 2: Các ngõ giao với đoạn đường này: + Các ngõ ≥ 3,5 m giao với đoạn đường 3,000,000 + Các ngõ < 3,5 m giao với đoạn đường 2,000,000 c 7,000,000 Đoạn 3: Tiếp giáp địa giới phường Khai Quang đến giao đường Chu Văn An (Đình Bầu) - Vị trí 1: Đất mặt tiền - Vị trí 2: Các ngõ giao với đoạn đường này: + Các ngõ ≥ 3,5 m giao với đoạn đường 3,000,000 + Các ngõ < 3,5 m giao với đoạn đường 2,000,000 d Đoạn 4: Từ giao đường Chu Văn An đến giao đường Trần Phú - Vị trí 1: Đất mặt tiền 8,000,000 10,000,000 84 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đoạn đường này: + Các ngõ ≥ 3,5 m giao với đoạn đường 3,000,000 + Các ngõ < 3,5 m giao với đoạn đường 2,000,000 e Đoạn 5: Từ giao đường Trần Phú qua UBND xã Định Trung đến giao với đường Hùng Vương (T50) 7,000,000 + Các ngõ ≥ 3,5 m giao với đoạn đường 3,000,000 + Các ngõ < 3,5 m giao với đoạn đường 2,000,000 Phố Mê Linh: Từ ngã ba Dốc Láp đến hết địa giới thành phố Vĩnh Yên a Đoạn 1: Từ khách sạn Ngọc Lan tới giao tim đường Lê Duẩn - Vị trí 1: Đất mặt tiền b Vị trí 2: Các ngõ giao với đoạn đường (gồm băng khu dân cư ao Hải) Vị trí 3: Đất thuộc ngách giao với ngõ 12,000,000 5,500,000 3,500,000 Đoạn 2: Từ giao tim đường Lê Duẩn đến giao tim đường Hai Bà Trưng - Vị trí 1: Đất mặt tiền 11,000,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đoạn đường 4,500,000 - Vị trí 3: Các ngách giao với ngõ (vị trí cịn lại khu Bảo Sơn) Đoạn 3: Đất mặt tiền từ đường Hai Bà Trưng đến giao tim c đường Nguyễn Tất Thành (đường vào khu CN Khai Quang) 2,500,000 8,000,000 Đường Kim Ngọc: Từ ngã ba Dốc láp (giáp khách sạn Ngọc Lan) đến hết đất đài truyền hình Vĩnh Phúc Vị trí 1: Đất mặt tiền 11,000,000 Đường Hùng Vương: Từ giao đường Kim Ngọc qua Cầu Oai đến hết địa giới thành phố Vĩnh Yên a Đoạn 1: Từ giao đường Kim Ngọc đến Cầu Oai - Vị trí 1: Đất mặt tiền 10,000,000 - Vị trí 2: Các ngõ ≥ 3,5 m giao với đường Hùng Vương 3,500,000 85 - b Vị trí 3: Đất thuộc ngách lại thuộc ngõ ngõ < 3,5 m 2,000,000 Đoạn 2: Từ Cầu Oai đến giao tim đường Trần Đại Nghĩa (đường rẽ vào UBND phường Đồng Tâm) - Vị trí 1: Đất mặt tiền 8,000,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường Hùng Vương 3,500,000 - Vị trí 3: Đất thuộc ngách lại thuộc ngõ 2,000,000 c Đoạn 3: Từ giao tim đường Trần Đại Nghĩa đến ngã tư Quán Tiên - Vị trí 1: Đất mặt tiền 8,000,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường Hùng Vương 3,500,000 d Đoạn 4: Từ ngã tư Quán Tiên đến hết địa giới Thành phố Vĩnh Yên - Vị trí 1: Đất mặt tiền Từ ngã tư Quán Tiên đến Cổng chào 6,000,000 - Vị trí 2:Cổng chào đến hết địa giới Thành phố Vĩnh Yên 5,000,000 - Vị trí 3: Các ngõ giao với đoạn đường 3,500,000 Đất khu đô thị Nam Đầm Vạc 3,500,000 Đường QL tránh thành phố Vĩnh Yên - Vị trí 1: Đất mặt tiền 8,000,000 - Vị trí 2: Đất thuộc ngõ giao với đường 4,000,000 - - Đường Tôn Đức Thắng: Từ giao đường Hai Bà Trưng (Sở Xây dựng) đến hết địa giới phường Khai Quang Vị trí 1: Từ giao đường Hai Bà Trưng (Sở Xây dựng) đến giao đường Nguyễn Tất Thành (mặt tiền) Vị trí 2: Từ giao đường Nguyễn Tất Thành đến hết địa giới phường Khai Quang (mặt tiền) 8,000,000 6,000,000 - Vị trí 3: Các ngõ giao với đường Đường Nguyễn Du - Vị trí 1: Đất mặt tiền 6,000,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường 4,000,000 3,500,000 86 - Đường Lê Chân Vị trí 1: Đất mặt tiền (Đoạn từ đường Mê Linh đến nhà ơng Phú) Vị trí 2: Đoạn từ nhà ông Phú đến hết đường Lê Chân 7,000,000 3,000,000 10 Đường Ngơ Gia Tự - Vị trí 1: Đất mặt tiền 7,000,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường 3,500,000 11 Đường Phan Chu Trinh - Vị trí 1: Đất mặt tiền 7,000,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường 4,000,000 12 Đường Phan Bội Châu - Vị trí 1: Đất mặt tiền 7,000,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường 3,500,000 13 Đường Nguyễn Văn Linh - Vị trí 1: Đất mặt tiền 8,000,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường 4,500,000 14 Đường Lê Duẩn - Vị trí 1: Đất mặt tiền 8,500,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường 5,000,000 15 Đường Chu Văn An - Vị trí 1: Đất mặt tiền 8,500,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường 5,000,000 16 Đường Nguyễn Trãi: Từ giao đường Mê Linh đến giao đường Hai Bà Trưng (khu Hội họp UBND tỉnh) - Vị trí 1: Đất mặt tiền 13,000,000 - Vị trí 2: Các đường tiểu khu giao đường Nguyễn Trãi 5,000,000 - Vị trí 3: Đường tiểu khu từ nhà Tâm đến hết nhà ông Sinh (Cường); Ngõ từ nhà ông Thường đến hết nhà bà Dần (Hùng) Vị trí 4: Đất thuộc ngõ cịn lại 3,000,000 2,500,000 87 17 - Đường Nguyễn Chí Thanh: Từ giao đường Mê Linh qua Trường mầm non Hoa Hồng đến giao đường Nguyễn Trãi Vị trí 1: Đất mặt tiền 8,000,000 18 Đường Lý Thái Tổ - Vị trí 1: Đất mặt tiền Vị trí 2: Các ngõ giao với đường đường giao thông khu công sở 5,000,000 3,000,000 19 Đường Tôn Thất Tùng - Vị trí 1: Đất mặt tiền 7,000,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường 3,500,000 20 Đường Yết Kiêu - Vị trí 1: Đất mặt tiền 5,500,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường 3,500,000 21 Đường Trần Nguyên Hãn - Vị trí 1: Đất mặt tiền 5,500,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường 3,500,000 22 Phố Bà Triệu: Từ giao đường Mê Linh qua cổng Bệnh viện đa khoa đến giao đường Nguyễn Tất Thành - Vị trí 1: Đất mặt tiền 10,000,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường 4,500,000 23 Đường phố Kim Đồng - Vị trí 1: Đất mặt tiền 6,000,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường 3,000,000 Đường Vườn hoa dốc Láp: Từ giao phố Mê Linh (đèn tín 24 hiệu điều khiển giao thông) đến giao phố Trần Phú (chân dốc đường vào trường THPT Trần Phú) - Vị trí 1: Đất mặt tiền 13,000,000 - Vị trí 2: Đường tiểu khu từ nhà ông Yết đến hết nhà ơng Đồn 4,500,000 - Vị trí 3: Đất lại thuộc khu vực Láp Dưới 2,500,000 88 Phố Trần Phú: Từ ngã ba Dốc Láp (Khách sạn Ngọc Lan) 25 qua Khu đô thị Hà Tiên đến hết địa phận Thành phố Vĩnh Yên a Đoạn 1: Đoạn từ Khách sạn Ngọc Lan đến giao tim đường lên Trường THPT Trần Phú - Vị trí 1: Đất mặt tiền 13,000,000 - Vị trí 2: Đường tiểu khu nhà ông Hải đến hết Chùa Láp 3,500,000 - Vị trí 3: Đất thuộc ngách giao với ngõ (Luỹ Chùa) 2,000,000 b - Đoạn 2: Từ giao với tim đường rẽ vào Trường THPT Trần phú đến giao với đường Nguyễn Tất Thành Vị trí 1: Đất mặt tiền 10,000,000 Vị trí 2: Các ngõ giao với đoạn đường gồm: Đường - lên trường THPT Trần Phú, đường tiểu khu từ nhà ông Hùng đến sân kho HTX, đường tiểu khu từ nhà bà Lại đến nhà ơng 3,500,000 Kỷ - c d Vị trí 3: Các ngõ cịn lại giao với đoạn Vị trí 4: Đất thuộc ngách giao với ngõ (thuộc Láp Trên Láp Trại) 2,000,000 2,000,000 Đoạn 3: Từ giao với đường Nguyễn Tất Thành đến giao đường Chùa Hà (trong khu đô thị Hà Tiên) Vị trí 1: Đất mặt tiền 10,000,000 Đoạn 4: Từ giao với đường Chùa Hà đến hết địa giới thành phố Vĩnh Yên - Vị trí 1: Đất mặt tiền 7,500,000 - Vị trí 2: Các ngõ giao với đường Trần Phú 4,500,000 26 - Đường chùa Hà: Đoạn từ giao đường Nguyễn Tất Thành đến giao đường Trần Phú (tại km3 QL 2B) Vị trí 1: Đoạn từ giao đường Nguyễn Tất Thành đến giao với đường Làng Sứ 6,000,000 89 - - - Vị trí 2: Đoạn từ giao với đường Làng Sứ đến giao đường Trần Phú (tại km3 QL2B) Vị trí 3: Đường chùa Hà hết khu dân cư trường dạy nghề số 11 5,000,000 2,000,000 Vị trí 4: Đất thuộc khu dân cư đồi chiêu đãi Bộ CHQS tỉnh, khu dân cư Đồng Nưa + Đường mặt cắt > 13.5 m 3,500,000 + Đường mặt cắt = 13.5 m < 13.5 m 3,000,000 27 Phố Nguyễn Viết Xuân: Từ đường Kim Ngọc đến Cầu Vượt a - - b c - Đoạn 1: Từ giao đường Kim Ngọc đến giao phố Lê Xoay Vị trí 1: Đất mặt tiền (từ bãi rửa xe đến hộ anh Độ hộ chị Hoa) Vị trí 2: Các ngõ giao với đoạn đường đất thuộc khu dân cư ao Tài phú Đoạn 2: Từ giao phố Lê Xoay tới giao phố Ngô Quyền (đất mặt tiền) 15,000,000 6,000,000 14,500,000 Đoạn 3: Từ giao phố Ngô Quyền đến chân Cầu vượt (hết phố Nguyễn Viết Xuân) Vị trí 1: Đất mặt tiền Vị trí 2: Đường vào khu lương thực, đường vào nhà máy xay cũ, ( ngõ giao với đoạn này, áp dụng với ô đất mặt tiền ) 12,500,000 5,000,000 Vị trí 3: Đất thuộc ngõ từ hộ ông Huân đến hộ bà Lý Thị - Ngân, hộ ông Hồng Lập đến hộ bà Châu, từ đầu ngõ đến Hồ Vậy, đầu ngõ đến hộ ông Thọ, đầu ngõ 10 đến hộ ông Minh 4,000,000 Đầm - Vị trí 4: Đất mặt đường từ cầu Hồ Vậy qua giếng Gẩu đến giao đường Ngô Quyền khu dân cư xử lý nước thải Vị trí 5: Đất thuộc vị trí cịn lại 28 Phố Ngô Quyền: Từ bưu điện tỉnh đến ga Vĩnh Yên a Đoạn 1: Từ bưu điện tỉnh đến giao phố Chiền 3,500,000 2,500,000 90 - - Vị trí 1: Đất mặt tiền Vị trí 2: Ngõ phố Ngô Quyền: đoạn từ đường Ngô Quyền đến nhà ông Sanh Vị trí 3: Các ngõ giao với đường này, ngõ 06 từ tiếp giáp nhà ông Sanh đến hết đường ngõ - Vị trí 4: Các ngách giao với ngõ b Đoạn 2: Từ giao phố Chiền tới giao phố Nguyễn Viết Xuân - Vị trí 1: Đất mặt tiền - - Vị trí 2: Các hộ ngõ số 10 đến hết đất nhà Ơng Chính, ngõ đến tiếp giáp nhà bà Ngấn Vị trí 3: Các hộ lại ngõ hộ ngõ 10 từ tiếp giáp nhà ơng Chính đến Giếng Gẩu 15,000,000 5,000,000 2,500,000 2,000,000 17,000,000 5,000,000 3,000,000 - Vị trí 4: Các ngách giao với ngõ 2,000,000 c Đoạn 3: Từ giao phố Nguyễn Viết Xuân đến Ga Vĩnh Yên - Vị trí 1: Đất mặt tiền 13,000,000 - Vị trí 2: Thuộc khu dân cư vật tư nông nghiệp cũ 7,000,000 91 Mẫu số 01 PHỤ LỤC 02 PHIẾU ĐIỀU TRA V/v Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh phúc giai đoạn 2016 - 2018 Phiếu điều tra nhằm thu thập thông tin phục vụ cho đề tài luận văn Thạc sỹ học viên ngành Quản lý Đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Việc cung cấp thông tin ông (bà) giúp cho học viên thu số liệu, thông tin phục vụ cho việc “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh phúc giai đoạn 2016 - 2018” PHẦN I: THÔNG TIN CHUNG Họ tên người vấn: Tuổi: Dân tộc: Giới tính Nam/ Nữ Trình độ (Đại học; Trung cấp/cao đẳng; THPT, THCS): ………………… Địa chỉ: Số điện thoại: ………………………………………………………………… PHẦN II: THÔNG TIN PHỎNG VẤN Theo anh/chị yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất đô thị nào? (1 Khơng quan trọng; Ít quan trọng; Không biết; Quan trọng; Rất quan trọng) STT Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất I Yếu tố vị trí Mức độ quan trọng - Khoảng cách đến trung tâm - Khoảng cách đến Chợ - Khoảng cách đến trường học - Khoảng cách đến bến xe 5 - Khoảng cách đến bệnh viện II Yếu tố kinh tế - Tốc độ tăng trưởng kinh tế - Cung - cầu đất thị trường - Thu nhập tiêu dùng dân cư - Biến động vật giá 5 - Mức lãi suất 92 Yếu tố xã hội III - Đơ thị hóa - Đầu nhà đất - Mật độ dân số - Vấn đề y tế, giáo dục 5 - Trình độ văn hóa dân cư - Vấn đề phong thủy 5 IV Yếu tố môi trường - Chất lượng môi trường - An ninh xã hội - Môi trường kinh doanh 5 Yếu tố sở hạ tầng V - Hệ thống điện, nước - Hệ thống thông tin, liên lạc - Hệ thống giao thông 5 Yếu tố cá biệt VI - Hình dáng - Diện tích - Chiều sâu - Chiều rộng Chính sách Nhà nước pháp lý - Tình trạng pháp lý đất - Chính sách sử dụng đất - Hạn chế quy hoạch VII Theo anh/chị, ngồi yếu tố cịn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? Mức độ ảnh hưởng nào? …………………………………………………………………………………… XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN !!! Ngày………tháng………năm 2019 NGƯỜI ĐIỀU TRA NGƯỜI ĐƯỢC ĐIỀU TRA ... nước địa bàn thành phố Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc - Giá đất thị trường biến động giá đất thị trường giai đoạn 2014 - 2018 - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc. .. tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2018? ?? 3 Mục tiêu đề tài - Khái quát thực trạng giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, giai đoạn 2014 - 2018 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố. .. yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 - 2018 - Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người - Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất - Ảnh hưởng vị trí lơ đất