(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại quận ngô quyền, thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - HOÀNG MAI HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGƠ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - HOÀNG MAI HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGƠ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Thị Thu Hương HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Đề tài “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trường nhà đất quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng” cơng trình tác giả tìm hiểu, nghiên cứu thực Những nội dung, ý tưởng tác giả khác tài liệu tham khảo trích dẫn đầy đủ theo quy định Tác giả chịu trách nhiệm hồn tồn tính trung thực Luận văn Tác giả Hoàng Mai Hương i LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến Q Thầy, Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội trang bị cho kiến thức quý báu, giúp tiếp cận tư khoa học, nghiên cứu, phục vụ cơng việc Tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc tới giảng viên hướng dẫn TS Hồng Thị Thu Hương tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ, động viên tơi hồn thành tốt nghiên cứu Tơi xin chân thành cảm ơn! Tác giả l ân văn Hoàng Mai Hương ii MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC HÌNH vii DANH MỤC BẢNG .vii MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan cơng trình nghiên cứu thị trường nhà đất .5 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu nước ngồi 1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu nước 1.2 Cơ sở lý luận thị trường nhà đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.2.1 Quyền sử dụng đất đai 1.2.2 Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 12 1.2.3 Thị trường nhà đất .16 1.2.4 Các yếu tố cấu thành thị trường nhà đất .22 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất 23 1.3 Cơ sở pháp lý thị trường chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất .28 1.3.1 Quyền chuyển nhượng, cho thuê người sử đụng đất .28 1.3.2 Điều kiện chuyển nhượng, cho thuê đất 29 1.3.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng, cho thuê đất 29 1.3.4 Môi giới BĐS 30 1.3.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê nhà đất 31 1.4 Tổng quan thị trường nhà đất nước ta thành phố Hải Phòng 34 1.4.1 Tổng quan thị trường nhà đất Việt Nam .34 1.4.2 Tổng quan thị trường nhà đất Hải Phòng .37 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN .40 2.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận Ngô Quyền 40 2.1.1 Điều kiện tự nhiên .40 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 42 2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nước đất đai trạng sử dụng đất quận Ngô Quyền 45 iii 2.2.1.Khái quát tình hình quản lý nhà nước đất đai Quận Ngô Quyền 45 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất Quận Ngô Quyền 53 2.3 Thực trạng công tác quản lý thị trường nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền 54 2.3.1 Thực trạng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà làm thủ tục quan có thẩm quyền từ năm 2016 – tháng 9/2019 54 2.3.2 Thực trạng thị trường nhà đất để địa bàn Quận Ngô Quyền 55 2.3.3 Thực trạng thị trường cho thuê nhà đất địa bàn quận Ngô Quyền 69 2.4 Những kết đạt được, khó khăn, tồn nguyên nhân thị trường nhà đất địa bàn quận Ngô Quyền 75 2.4.1 Những thuận lợi kết đạt 75 2.4.2 Những tồn hạn chế .77 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN 82 3.1 Nhóm giải pháp hồn thiện khung pháp lý nâng cao lực quản lý 82 3.1.1 Tích cực chủ động ban hành sách quản lý liên quan tới phát triển nhà đất phù hợp với biến động thực tiễn 82 3.1.2 Nâng cao lực quy hoạch - kiến trúc nhà đất 89 3.1.3 Tăng cường tính minh bạch hiệu TTNĐ 92 3.1.4 Chính sách tài chính, tín dụng nhà đất 93 3.1.5 Giải pháp tăng cường tính đồng việc ban hành tổ chức thực sách phát triển thị trường nhà đất 95 3.1.6 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai 95 3.2 Tăng cường chất lượng, số lượng nguồn cung loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ Quận Ngô Quyền 96 3.3 Nhóm giải pháp tác động tới cầu thị trường nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền 98 3.4 Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao lực cho tổ chức trung gian thị trường nhà đất 100 3.5 Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro thị trường nhà đất 101 3.5.1 Giải pháp hạn chế rủi ro thông tin .101 3.5.2 Giải pháp hạn chế rủi ro sách pháp lý 102 3.5.3 Giải pháp hạn chế rủi ro đạo đức 102 KẾT LUẬN 104 iv KIẾN NGHỊ 105 TÀI LIỆU THAM KHảO 106 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT 108 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHO THUÊ NHÀ ĐẤT 111 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Tiếng Việt BĐS: Bất động sản BLDS Bộ luật dân KĐTM Khu đô thị NƠXH Nhà xã hội DN: Doanh nghiệp NĐT Nhà đầu tư GCN: Giấy chứng nhận QLNN: Quản lý nhà nước QSD: Quyền sử dụng QSDĐ: Quyền sử dụng đất TTNĐ: Thị trường nhà đất UBND: Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân vi DANH MỤC HÌNH Hình 1.2 Quan hệ cung BĐS với giá BĐS .24 Hình 1.2 Ảnh hưởng điều kiện giá cầu 25 Hình 2.1 Sơ đồ địa giới hành Quận Ngơ Quyền 40 Hình 2.2 Biểu đồ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền năm 2018 .54 Hình 2.3 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường 58 Hình 2.4 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường 60 Hình 2.5 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường 62 Hình 2.6 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường 64 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Cách tính thuê cho thuê tài sản 34 Bảng 2.1 Bảng thống kê văn Luật văn luật áp dụng công tác quản lý đất đai quận Ngô Quyền .45 Bảng 2.2 Bảng thống kê hệ thống đồ địa địa bàn quận 48 Bảng 2.3 Cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền 53 Bảng 2.4 Thống kê số lượng đăng ký giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất qua năm 54 Bảng 2.5 Giá đất vị trí số tuyến đường 55 Bảng 2.6 Giá đất vị trí số tuyến đường 59 Bảng 2.7 Giá đất vị trí số tuyến đường 60 Bảng 2.8 Giá đất vị trí số tuyến đường 62 Bảng 2.9 Tổng hợp thông tin người bán, nhà đất môi giới qua hình thức thu thập khác 64 Bảng 2.10 Tổng hợp phương pháp thu thập thông tin người mua nhà đất 67 vii Bảng 2.11 Cơ sở để xác định giá nhà đất 68 Bảng 2.12 Tổng hợp giá nhà đất khả toán người mua .68 Bảng 2.13 Kết điều tra thị trường cho thuê địa bàn quận 71 Bảng 2.14 Tổng hợp thông tin nhà đất qua hình thức thu thập khác .73 Bảng 2.15 Kết việc thực thu phí, lệ phí 77 Bảng 2.16 Kết khoản thu từ đất .77 Bảng 3.1 Kiến nghị điều chỉnh sách tài – tiền tệ phát triển thị trường nhà đất 94 viii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ta thấy lịch sử phát triển giới xuất quy luật kinh tế quy luật bàn tay vơ hình bàn tay hữu hình, quy luật dẫn đến thất bại thị trường gây khủng hoảng kinh tế Như vậy, vận hành kinh tế đòi hỏi phải có kết hợp bàn tay vơ hình hữu hình, có nghĩa phải có kết hợp vai trò định hướng quản lý nhà nước thị trường Đối với thị trường nhà đất, nguồn tài ngun vơ q giá quốc gia, thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Thị tường nhà đất bao gồm đất đai nhà phận thiết yếu thiếu đời sống người, nguồn tài nguyên khơng thể thay Vì vậy, cần sử dụng hợp lý, hiệu phát triển hợp lý tài sản thị trường nhà đất, đáp ứng nhu cầu đời sống người dân Do cần phải tăng cường lực hiệu quản lý nhà nước thị trường nhà đất Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị bền vững, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị nông thôn ngày văn minh Tại Việt Nam, Nhà nước đại diện cho sở hữu tồn dân đất đai để hình thành thị trường nhà đất nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất, giao quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình sử dụng theo luật Quá trình giao quyền sử dụng đất Việt nam cịn có nhiều điểm chưa hợp lý chưa chuẩn tắc chế sách quản lý đất đai nhà nước cịn giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng Hơn nữa, thị trường nhà đất phát triển mạnh song lại không quản lý chặt chẽ Trong thời gian dài, Nhà nước khơng thể kiểm sốt tồn hoạt động thị trường nhà đất, dẫn đến hậu giá đất biến động mạnh “sốt” đất thường xuyên xảy Tình trạng thị trường tạo tỉ suất “siêu lợi nhuận” lại ảnh hưởng kìm hãm phát triển kinh tế chung dẫn đến vấn đề đầu đất, thiếu chỗ cho người có thu nhập thấp Vì vậy, Nhà nước cần phải định hướng, điều tiết kiểm sốt thị trường, có biện pháp chống hành vi đầu đất đai; tạo điều kiện thuận lợi cho ngành kinh tế tham gia thị trường nhà đất, phát huy vai trò chủ đạo kinh tế nhà nước kinh doanh bình ổn giá BĐS Ban hành sớm sách tài để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không người sử dụng đất tạo ra, mà đô thị hoá, nhà nước đầu tư sở hạ tầng, quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung Xây dựng luật kinh doanh thị trường nhà đất…” Hơn nữa, vấn đề đặt cần tạo mơi trường pháp lý ổn định, có biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ thị trường nhà đất thị trường bất động sản, khắc phục tiêu cực sử dụng đất, tiến tới xóa bỏ thị trường “ngầm” quyền sử dụng đất bất động sản khác Mặt khác sử dụng động lực thị trường nhà đất để thực tốt việc sử dụng hiệu quỹ đất hoang hóa, đất xen kẹt, đất nơng nghiệp khơng cịn khả canh tác; chuyển dịch cấu sử dụng đất cấu lao động đáp ứng cho công nghiệp hóa, đại hóa Ngơ Quyền quận nội thành Thành phố Hải Phòng, nằm vị trí phía Đơng Bắc thành phố Hải Phịng tuyến giao thơng huyết mạch Ngơ Quyền đầu mối giao thơng quan trọng nối Hải Phịng với địa phương khác nước hệ thống đường thủy, đường đường sắt Quận Ngơ Quyền có vị trí quan trọng lĩnh vực trị, kinh tếxã hội, quốc phịng an ninh Hải Phòng, nơi tập trung quan nghiệp vụ, sở ban ngành Thành phố, trường đại học Ngơ Quyền nơi có thị trường nhà đất sôi động nhiều năm Tuy nhiên khơng nằm ngồi tình trạng chung thị trường nhà đất Việt Nam, thị trường nhà đất quận Ngô Quyền gặp tồn thiếu minh bạch, bong bóng BĐS, vai trị quản lý thị trường bất động sản quan quản lý nhà nước mờ nhạt Trước sốt giá bất động sản, quan quản lý Ngô Quyền hầu hết bị động, số biện pháp hành đưa kết đem lại hạn chế Xuất phát từ vấn đề chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trường nhà đất Quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng” 2 Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ thực trạng thị trường nhà đất, công tác quản lý thị trường địa bàn Quận Ngô Quyền - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trường nhà đất địa bàn nghiên cứu Nội dung nghiên cứu - Tìm hiểu sở lý luận thị trường nhà đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai nước ta - Hệ thống hóa sở pháp lý quản lý thị trường nhà đất theo pháp luật hành - Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan chuyển nhượng, cho thuê nhà đất - Đánh giá thực trạng, tồn thị trường nhà đất nói chung thị trường cho thuê, chuyển nhượng nhà đất địa bàn quận Ngơ Quyền nói riêng - Đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu quản lý thị trường nhà đất địa bàn quận Ngô Quyền Phạm vi nghiên cứu - Giới hạn phạm vi nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường chuyển nhượng cho thuê nhà đất đất khu vực trung tâm Quận Ngô Quyền số trục đường quận có tốc độ phát triển cao, hoạt động giao dịch chuyển nhượng diễn sôi động - Phạm vi thời gian nghiên cứu: Thu thập giao dịch chuyển nhượng nhà đất đất hoạt động giao dịch cho thuê nhà đất địa bàn quận Ngô Quyền từ 1/1/2016 – 9/2019 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập thông tin, tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất số liệu chuyển quyền sử dụng đất địa bàn quận Ngô Quyền Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu nhằm phục vụ cho việc phân tích, sử dụng, làm để hiểu thêm qua thị trường nhà đất thông tin khu vực nghiên cứu - Phương pháp điều tra xã hội học: Thu thập số liệu giá nhà đất chuyển nhượng, cho thuê thực tế, khoản thuế, phí, lệ phí, thơng tin người bán, thông tin nhà đất, tiền thù lao hoa hồng cho bên môi giới, thời gian thực đăng ký biến động…Các thông tin cần điều tra phục vụ cho việc phân tích thực trạng thị trường chuyển nhượng cho thuê nhà đất quận Ngô Quyền sử dung phương pháp Kết phương pháp điều tra cho ta nhìn chi tiết thực tế giá đất chuyển nhượng cho thuê, tình trạng pháp lý giao dịch, để từ thấy khác biệt giá đất bảng giá giá giao dịch thực tế nhìn yếu điểm công tác quản lý TTNĐ địa phương - Phương pháp so sánh: dùng để so sánh giá chuyển nhượng đất thực tế với bảng giá đất UBND thành phố, giá chuyển nhượng thực tế với giá ghi hợp đồng quận Ngô Quyền - Phương pháp đánh giá thị trường nhà đất, tính tốn hệ số để so sánh phân tích thực trạng thị trường - Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp thông tin thu thập tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trường nhà đất khu vực nghiên cứu Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chương 2: Thực trạng thị trường nhà đất Quận Ngô Quyền Chương 3: Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trường nhà đất Quận Ngô Quyền CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan cơng trình nghiên cứu thị trường nhà đất Mua bán chuyển nhượng đất đai hình thức giao dịch hình thành sớm, gần xuất đồng thời với xuất chiếm hữu tư nhân đất đai Ở Việt Nam, tính đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất có quyền sở hữu nhà Việc hình thành quy định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Việt Nam tạo nên nét đặc thù giao dịch nhà đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung Những quy định pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà giúp kinh tế phát triển, thúc đẩy việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang lại hiệu sử dụng đất cao, góp phần chống tiêu cực tham nhũng, thúc đẩy q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa Vì vậy, vấn đề thị trường nhà đất, thị trường bất động sản nghiên cứu nhiều cơng trình nghiên cứu, hội thảo với góc độ, phạm vi khác 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu nước ngồi William B Brueggeman Jeffrey D Fisher (2005) Tài bất động sản đầu tư [22], tập trung vào vấn đề tài thu nhập từ đầu tư tài vào BĐS Hệ thống pháp lý đầu tư BĐS trụ cột việc điều hành hoạt động đầu tư huy động tài cho BĐS, đặc biệt BĐS sở hữu tư nhân, chiếm phần lớn hoạt động đầu tư BĐS Những vấn đề tài thu nhập từ đầu tư BĐS giải nợ, khung khổ pháp lý, cấp vốn cho dự án, hình thức đầu tư khác nhau, nhân tố ảnh hưởng đến quy mô hiệu đầu tư BĐS, làm cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh hay méo mó, ảnh hưởng thị trường BĐS thị trường kinh tế Loic Chiquier Michael J.Lea (2009) Chính sách tài nhà thị trường [21], phân tích khía cạnh quan trọng lĩnh vực tài chính, nhà thị trường tác động nhân tố vĩ mô, tự tài chính, tiết kiệm, đầu tư, mối quan hệ cung - cầu tới sách quản lý nhà đất kinh tế Chính sách đầu tư, bảo hiểm thị trường nhà đất để nhằm nâng cao hiệu hoạt động thị trường, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển thị trường khác liên quan Từ kiến thức kinh nghiệm thực tế xây dựng sách tài nhà đất kinh tế phát triển nổi, tác giả cung cấp cho nhà hoạch định sách cách thức để thiết lập thực thi hiệu sách tài nhà đất quốc gia phát triển Klaus Deininger (2004), "Các bước phát triển sách đất đai ngân hàng giới: Các nguyên tắc, kinh nghiệm thách thức tương lai" [18] tài liệu thống kê WB với định chế sách quản lý đất đai, hệ thống nguyên tắc chung nguyên tắc khu vực Sự hồn thiện bổ sung sách đất đai Kinh nghiệm quản lý đất đai số nước có kinh tế phát triển kinh tế chuyển đổi, thách thức đặt quản lý, sử dụng đất đai toàn cầu khu vực Gershon Fedor(1998), "Các thể chế thị trường đất đai" [16] Tổng hợp thể chế luật đất đai thị trường đất đai nước kinh tế phát triển mà điển hình nước Châu Âu Những quy định vai trò Nhà nước việc thực thi điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho đối tác nước Huy động nguồn lực tài từ đất đai để phát triển kinh tế - xã hội đất nước Các điều luật cụ thể quản lý vùng đất giàu tài nguyên Grareth Jones & Peter M.Ward (1994), "Phương pháp luận phân tích thị trường nhà đất" [17] Đã đưa nguyên lý thị trường nhà đất liên quan đến lý luận địa tơ Từ nêu tính đặc thù khác biệt với thị trường khác tính quy luật quan hệ cung - cầu thị trường Liu Tinghuan (2004) trình bày sách cụ thể để huy động nguồn lực tài từ đất đai vào ngân sách nhà nước đảm bảo lợi ích nhà nước - Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS người dân, số liệu, tư liệu cụ thể minh chứng cho thành cơng sách viết tạp chí tựa đề "Tài BĐS Trung Quốc vấn đề liên quan đến sách" [20] Limlay Cheng nhiều tác giả (2002), "Nguồn vốn chảy vào thị trường BĐS Singapore phân tích chương trình bán đất Chính phủ" [19] tìm lý do diện tích tự nhiên nhỏ để sử dụng 1m đất phải tính tốn thật kỹ Điều huy động trí tuệ máy lao động người dân Có thể nói kết ngoạn mục huy động vốn thị trường BĐS Singapore cho nhiều nước phát triển phát triển tham khảo 1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu nước Đặng Hùng Võ (2010) Vai trò thị trường quyền sử dụng đất phát triển kinh tế thị trường nước ta [15] nghiên cứu thị trường QSD đất với tư cách thị trường yếu tố đầu vào quan trọng kinh tế, góp phần hỗ trợ kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta phát triển hồn thiện đồng Các vai trị thị trường BĐS tác giả phân tích cụ thể sau: Một là, thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Hai là, thị trường BĐS phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động Ba là, phát triển quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Bốn là, phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách Năm là, phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị - nơng thơn Đinh Văn Ân (2011) Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam [2] tập trung nghiên cứu nhóm vấn đề sau: lý luận thị trường BĐS nói chung; thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bối cảnh hội nhập kinh tế; thị trường BĐS Việt Nam kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; thiết lập mơ hình thể chế thị trường BĐS, mơ hình đánh giá cấp độ phát triển thị trường BĐS, mơ hình đánh giá thị trường BĐS khả áp dụng vào Việt Nam Thơng qua báo cáo khảo sát tình hình thị trường BĐS địa bàn tỉnh Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc, Quảng Nam, Vĩnh Long, Đăk Lăk, Lâm Đồng, Đà Nẵng, nhóm tác giả cung cấp số liệu báo cáo phân tích thực trạng vấn đề xúc thị trường BĐS Việt Nam nay, cụ thể tỉnh, thành phố nói Qua đó, kiến nghị với quan hữu quan Đảng, Nhà nước, Chính phủ lộ trình hình thành phát triển vấn đề thể chế thành tố cấp độ phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 nhằm tạo dựng mơi trường sách đồng cho phát triển bền vững thị trường BĐS nhằm phục vụ q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa Việt Nam tới năm 2020 Tại đây, tác giả phân tích đặc điểm, vai trị thị trường BĐS phát triển kinh tế, đồng thời làm rõ tác động sách, cơng cụ quản lý Nhà nước hình thành phát triển thị trường BĐS nước ta Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế, nước ta, thị trường BĐS có nét chung song có đặc thù riêng có so với quốc gia khác Trước hết thị trường BĐS nước ta hình thành thức sau thị trường yếu tố khác Quan trọng nữa, nước ta khơng có hình thức sở hữu tư nhân đất đai mà có sở hữu tồn dân đất đai, cá nhân giao dịch thị trường BĐS giao dịch QSĐs đất đai tài sản liên quan đến đất đai Vì vậy, hệ thống sách pháp luật cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam có tồn đặc thù Từ kinh nghiệm sách phát triển thị trường BĐS quốc gia Đức, Nhật Bản, Czéc, Hàn Quốc, Trung Quốc, với đặc thù thị trường BĐS Việt Nam, tác giả đưa quan điểm, định hướng giải pháp cụ thể nhằm tiếp tục hồn thiện sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn Nguyễn Thị Dung (2011) luận án: “Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn [6] nghiên cứu giao dịch QSD đất nay, hệ thống pháp luật QSD đất giao dịch liên quan đến QSD đất thị trường BĐS thực trạng giao dịch QSD đất thị trường BĐS Việt Nam Từ đặc trưng thị trường BĐS nước Mỹ, Singapore, Nhật Bản, tác giả đặc thù thị trường BĐS nước ta so với nước này, từ đặc trưng sở hữu, đặc trưng chế độ pháp luật, đặc trưng thị trường QSD đất Trên sở nghiên cứu đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật QSD đất, đáp ứng nhu cầu phát triển thị trường BĐS phát triển đồng với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển hệ thống pháp lý khu vực giới Vũ Anh (2012), Pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn [1] Tác giả luận án khái quát vấn đề lý luận pháp luật kinh doanh BĐS, dựa phân tích chất, đặc điểm, yếu tố chi phối yêu cầu đặt pháp luật kinh doanh BĐS Bên cạnh đó, luận án đánh giá thực trạng pháp luật hành dựa yêu cầu cụ thể, bất cập, thiếu sót điều chỉnh pháp luật kinh doanh BĐS, điểm hạn chế việc áp dụng pháp luật Cuối cùng, luận án đề xuất phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế phát triển thị trường BĐS Việt Nam [7] Luận án nghiên cứu lý luận thị trường BĐS sách thuế phát triển thị trường BĐS cách tổng thể toàn diện Bên cạnh đó, tác giả luận án phân tích đánh giá cách có hệ thống sách thuế phát triển thị trường BĐS khoản thu khác nhà nước có liên quan đến BĐS Thêm nữa, sở khoa học, thực tiễn, kết hợp với việc nghiên cứu kinh nghiệm số nước giới ban hành sách thuế thị trường BĐS luận án đề uất hệ thống giải pháp đổi hoàn thiện sách thuế thị trường BĐS Việt Nam Đánh giá ý nghĩa tài liệu tham khảo: Các tài liệu tham khảo bao gồm sách, luận văn, tạp chí chuyên ngành cơng trình khoa học cơng phu có chất lượng nghiên cứu cao liên quan tới vấn đề thị trường BĐS nhiều góc độ, nội dung cơng trình nghiên cứu nêu phân tích nhiều vấn đề liên quan trực tiếp gián tiếp tới TTNĐ với tư cách phận quan trọng thị trường BĐS Các luận án luận văn nghiên cứu vấn đề liên quan tới thị trường BĐS, thị trường nhà ở, thị trường đất đai thực nhiều chuyên ngành: tài chính, luật, kinh tế xây dựng, quy hoạch - kiến trúc, quản lý kinh tế kinh tế trị Thực tiễn Việt Nam, thị trường BĐS nói chung TTNĐ nói riêng có lịch sử phát triển chưa đủ dài để hình thành cách đồng hoàn chỉnh Bên cạnh cịn cơng trình nghiên cứu chun sâu, phân tích cách đầy đủ khái quát vấn đề TTNĐ địa phương cấp huyện quận Ngô Quyền 1.2 Cơ sở lý luận thị trường nhà đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.2.1 Quyền sử dụng đất đai *Quyền sở hữu đất đai: Luật dân 2015 [9] quy định: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Tại Điều 186 “quyền chiếm hữu: Chủ sở hữu thực hành vi theo ý chí để nắm giữ, chi phối tài sản không trái pháp luật, đạo đức xã hội” Theo Điều 194 [9] “Quyền định đoạt chủ sở hữu: Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy thực hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định pháp luật tài sản” Quyền sở hữu đất đai hiểu quyền khai thác thuộc tính có ích đất đai để phục vụ cho mục tiêu kinh tế – xã hội Nhà nước Nhà nước khơng tự trực tiếp sử dụng tất đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội sử dụng đất vào mục đích Nhà đất, với tư cách tài sản có tính tổng hợp gồm nhà đất, trình phát triển xã hội coi đối tượng quan trọng sở hữu, phản ánh quan hệ kinh tế chủ thể xã hội Trong điều kiện lịch sử cụ thể khác với chế độ sở hữu khác đất đai, nhà đất thể chế hố hình thức pháp lý khác Trong điều kiện sở hữu tư nhân đất đai, yếu tố cấu thành nhà đất thuộc sở hữu tư nhân Theo phát triển quan hệ thị trường lĩnh vực đất đai, quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà gắn với quyền sở hữu đất, với quyền sử dụng đất Trong chế độ sở hữu toàn dân đất đai, chủ thể tư nhân khơng có quyền sở hữu đất, song có quyền sở hữu nhà, đó, quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất gắn liền với nhau, trở thành hình thái pháp lý đặc thù nhà đất Các nước có kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc sở hữu tư nhân thuộc số hình thức sở hữu khác như: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cộng đồng…, có nhiều quản lý nên đất đai mua bán loại hàng hóa, có đặc điểm riêng so với hàng hóa khác Tại kinh tế này, thị trường nhà đất hoạt động mạnh trở thành phận quan trọng quốc gia *Quyền sử dụng đất đai: Điều 189, [9] quy định “Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Quyền sử dụng chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận theo quy định pháp luật” Quyền sử dụng đất giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) đất cụ thể Nhưng khơng mà Nhà nước quyền mình, Nhà nước quản lý thơng qua hình thức sau: xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, xây dựng ban hành quy định 10 pháp luật quản lý sử dụng đất,… đồng thởi người sử dụng đất phải nộp sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, chi phí trước bạ… Tại Việt Nam Sở hữu toàn dân đất đai phải hiểu đất đai không thuộc sở hữu riêng ai, toàn thể nhân dân chủ sở hữu đất đai Điều 4, Luật đất đai 2013 [10] quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật này” Đây sở pháp lý cao xác định rõ toàn dân chủ sở hữu toàn vốn đất quốc gia Như vậy, Nhà nước giao quyền sử dụng đất quyền sở hữu thuộc toàn dân sở hữu, thị trường đất thị trường quyền sử dụng đất thị trường quyền sở hữu đất Theo đó, người có quyền sở hữu đương nhiên có quyền sử dụng; người có quyền sử dụng khơng thiết phải người có quyền sở hữu tài sản sử dụng Điều vận dụng vào trường hợp “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” Việt Nam QSDĐ phận cấu thành quyền sở hữu đất đai Thông qua việc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực quyền sử dụng thời gian định, có quyền nghĩa vụ định, có phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức giao đất thuê đất Luật Đất đai 2013 [10] ban hành khẳng định Điều 166 167, người sử dụng đất có quyền chung sau: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất Hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp Được Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định Luật Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai 11 Người sử dụng đất cịn có quyền riêng: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Theo quan hệ quyền lợi đôi với nghĩa vụ, người sử dụng đất hưởng quyền đồng thời phải thực nghĩa vụ cần thiết Theo Điều 170 luật Đất đai 2013, nghĩa vụ người dụng đất bao gồm: - Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao không, bảo vệ công trình cơng cộng lịng đất tn theo quy định khác pháp luật - Thực đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định pháp luật - Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật - Thực biện pháp bảo vệ đất - Tuân theo quy định bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan - Tuân theo quy định pháp luật việc tìm thấy vật lịng đất - Giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất hết hạn sử dụng đất mà khơng quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng Tóm lại, với phát triển xã hội, sách nói chung sách đất đai nói riêng có nhiều biến đổi Sự biến đổi to lớn, có ảnh hưởng lớn tới trình nâng cao hiệu sử dụng đất giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với số quyền cụ thể Dựa đổi này, khái niệm trình sử dụng chuyển dịch đất đai hình thành, “thị trường nhà đất” 1.2.2 Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất *Quyền sở hữu tài sản: Theo quy định Điều 158 Bộ luật Dân năm 2015 thì: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định luật” Tài sản vấn đề trung tâm, cốt lõi quan hệ xã hội nói chung quan hệ pháp luật nói riêng Bộ luật dân 2015 (BLDS 2015) xác định rõ: “tài sản bao 12 gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” + Bất động sản: Là tài sản di dời Đối tượng xếp vào bất động sản có phạm vi hẹp Theo khoản 1, điều 107, BLDS 2015 liệt kê loại tài sản xếp vào nhóm bất động sản gồm có: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật Ngoài tài sản kể trên, số tài sản vơ hình gắn liền với đất đai quyền sử dụng đất, quyền chấp,… coi bất động sản theo quy định pháp luật Kinh doanh Bất động sản Quyền sở hữu quyền khác tài sản bất động sản đăng kí theo quy định BLDS 2015 pháp luật đăng kí tài sản + Động sản: Là tài sản di dời (ví dụ ô tô, xe máy, bàn, ghế, ) Đối tượng xếp vào động sản có phạm vi rộng BLDS 2015 không liệt kê trường hợp bất động sản mà quy định: “ Động sản tài sản bất động sản” Quyền sở hữu quyền khác tài sản động sản khơng phái đăng kí, trừ số trường hợp pháp luật quy định Như với đặc thù nhà loại tài sản gắn liền với đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Bất động sản) mang nhiều nét khác biệt so với quyền sở hữu động sản (xe cộ, bàn ghế, máy móc, ) *Quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất: Trong chế độ sở hữu toàn dân đất đai, chủ thể tư nhân khơng có quyền sở hữu đất, song có quyền sở hữu nhà, đó, quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất gắn liền với nhau, trở thành hình thái pháp lý đặc thù nhà đất QSDĐ chuyển từ người sang người khác (giữa tổ chức, cá nhân), quyền sở hữu đất đai quyền định đoạt không thay đổi, Nhà nước đảm nhận với vai trị đại diện quyền sở hữu tồn dân đất đai Do đặc điểm này, thị trường nhà đất chịu chi phối cao Nhà nước Nhà tài sản gắn liền với đất đai, nhà đặc biệt quan trọng, quý giá người, gia đình toàn xã hội Khoản 1, Điều 31 Hiến pháp năm 2013 có ghi: “Mọi người có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp doanh nghiệp tổ chức kinh tế khác” Nhà bất động sản khơng thể di dời tài sản có giá trị lớn người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu cá nhân, nảy sinh tồn quyền 13 sở hữu nhà Quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng tính nhà để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý nhà bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà người có đầy đủ quyền Tuy nhiên quyền sở hữu nhà tách rời đất, nghĩa chủ sở hữu chuyển giao phần tồn quyền sử dụng nhà quyền chiếm hữu nhà cho người khác khoảng thời gian khơng gian xác định, chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn chủ sở hữu nhà người sử dụng nhà không tuân theo quy tắc cứng nhắc mà tuân theo thoả thuận hai bên Trên giới tồn nhiều hình thức sở hữu nhà khác nhà sở hữu tư nhân, nhà sở hữu nhà nước, nhà sở hữu tổ chức Ở Việt Nam ta đất đai quy định có hình thái sở hữu tồn dân, với nhà pháp luật Việt Nam cơng nhận đa dạng hố hình thái sở hữu nhà Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà sau: + Nhà thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm: Nhà tạo lập vốn ngân sách Nhà nước có nguồn gốc từ vốn ngân sách Nhà nước Nhà có nguồn gốc sở hữu khác chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật Nhà tạo lập nguồn vốn ngân sách Nhà nước có phần tiền góp cá nhân tập thể theo thoả thuận theo hợp đồng mua nhà trả góp chưa trả hết tiền Đối với loại nhà Nhà nước chủ sở hữu, Nhà nước sử dụng trực tiếp nhà cho đối tượng khác thuê nhà để sử dụng + Nhà thuộc sở hữu tổ chức trị, kinh tế, xã hội, gồm: Nhà tạo lập nguồn vốn tổ chức huy động Nhà tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp + Nhà thuộc sở hữu tư nhân: nhà tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng hình thức hợp pháp khác 14 Nhà nước cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà thực quyền bảo hộ hợp pháp nhà cho đối tượng sở hữu Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận chứng thư có tính pháp lý cao biểu cho quyền sở hữu hợp pháp chủ sở hữu nhà pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà Nhà nước Nhà có vai trị đặc biệt quan trọng đời sống kinh tế xã hội, Nhà nước ta phải thực quản lý chặt chẽ Nhà nước đóng vai trị quan quản lý tối cao nhà Chủ sở hữu nhà có quyền lợi đồng thời phải thực nghĩa vụ nhà theo quy định Nhà nước, cụ thể là: Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà mình, có quyền dùng nhà để chấp, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà cho người khác theo luật định Về nghĩa vụ: Chủ sở hữu nhà phải đăng ký nhà UBND cấp có thẩm quyền; phải nộp thuế theo luật định; phải bảo quản sửa chữa nhà ở, cải tạo hay xây dựng phải xin phép quan có thẩm quyền thuộc trường hợp phải xin phép; phải thực phá dỡ nhà bị hư hỏng nặng có nguy sập đổ để bảo đảm an toàn để thực quy hoạch xây dựng Nhà nước Về phía nhà nước với tư cách người quản lý có quyền quy định quyền lợi nghĩa vụ chủ sở hữu nhà Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà phải thực nghĩa vụ theo luật định Ngoài việc quy định quyền lợi nghĩa vụ chủ sở hữu nhà nhà nước thực chế độ quản lý nhà nước nhà thông qua số biện pháp như: Nhà nước ban hành quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý nhà ở; Nhà nước có quyền cho phép đình xây dựng nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng; lập kế hoạch xây dựng nhà ở; tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở; tra, kiểm tra, giải vi phạm nhà Tuy nhiên việc quản lý nhà có nơi cịn bị bng lỏng khiến cho vi phạm xây dựng cịn xuất nhiều xây dựng khơng phép, sai phép, tranh chấp nhà đất diễn thường xuyên Sự phát triển quan hệ nhà đất nảy sinh số vấn đề mà pháp luật nhà hành chưa theo kịp để điều chỉnh Thực tế đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà chặt chẽ hơn, 15 đồng thời phải nhanh chóng ban hành đưa vào thực văn pháp luật để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà phát triển, đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn quỹ nhà 1.2.3 Thị trường nhà đất 1.2.3.1 Khái niệm thị trường nhà đất Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với trình sản xuất lưu thơng hàng hố Một thị trường phát triển phải có đủ yếu tố: chủ thể, khách thể giới trung gian Theo nhóm tác giả Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Môn Ngọc, Nguyễn Thế Phán Vũ Thị Thảo (2006), thị trường nhà đất tổng hòa quan hệ giao dịch nhà quyền sử dụng đất thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ, hàng hóa nhà gắn liền không tác rời với yếu tố đất đai Thị trường nhà đất tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất Do quan niệm khác thị trường nhà đất phạm vi thị trường nên có số quan điểm khác thị trường nhà đất Tại Việt Nam, theo quy định pháp luật BĐS chu chuyển thị trường BĐS nước ta chủ yếu chu chuyển QSDĐ nhà gắn liền với đất Pháp luật quy định cụ thể người có QSDĐ thực giao dịch dân với tổ chức cá nhân khác để thực việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho th lại, chấp, góp vốn QSDĐ Các giao dịch thực thông qua trao đổi ngang giá, giá thị trường phụ thuộc vào điều tiết thị trường can thiệp Nhà nước hình thành lên thị trường nhà đất Cịn thơng qua giao dịch cụ thể nhà đất thị trường chủ thể SDĐ với kiểm soát định hướng Nhà nước, khái quát thị trường nhà đất sau: “Thị trường nhà đất trình bên bán bên mua bên cho thuê bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức nước tuân theo nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục pháp luật quy định sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập thực giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, góp vốn QSDĐ quyền sở hữu nhà mình” 16 Như vậy, khái quát lại thị trường nhà đất hiểu nơi mà người mua nhà đất người bán nhà đất giao dịch với Người mua người bán địa điểm, liên hệ thơng qua trung gian (người mơi giới) thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác Trong chế độ sở hữu toàn dân đất đai, tổ chức cá nhân Nhà nước giao đất sử dụng theo quy định pháp luật với quyền: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền chấp quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do vậy, thực chất hàng hoá trao đổi TTNĐ bao gồm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà 1.2.3.2 Phân loại thị trường nhà đất Có nhiều cách để phân loại thị trường nhà đất dựa theo: Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi; Căn vào khu vực có nhà đất (khu vực thị, nông thông, hay khu vực giáp ranh); Căn công dụng thị trường nhà đất; Căn theo thời gian hàng hóa (nhà đất) tham gia vào thị trường (thị trường cấp 1,2,3), Đề tài phân loại thị trường nhà đất theo hoạt động thị trường Phân chia thành: a) Thị trường chuyển nhượng Thị trường chuyển nhượng nhà đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà gắn liền với đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà gắn liền với đất người sử dụng đất, sở hữu nhà chuyển giao đất, quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho người chuyển nhượng (gọi bên nhận chuyển nhượng) sử dụng Bên chuyển giao đất, quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo thỏa thuận bên Theo quy định Điểm c), Khoản 1, Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận QSD đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định pháp luật Việc pháp luật đất đai cho người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng QSD đất thực đáp ứng nhu cầu đại đa số dân, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước 17 Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển nhượng nhận chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng theo quy định pháp luật b) Thị trường cho thuê Định nghĩa đơn giản là: Bất động sản thuê cho thuê việc cá nhân, tổ chức sở hữu miếng đất, nhà, chung cư, phịng… Và sau cho người khác thuê quyền sử dụng tài sản theo giá thỏa thuận bên cho thuê bên thuê Thuê cho thuê nhà đất hướng đến khoản thu nhập lâu dài thụ động Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải sử dụng đất mục đích, trả tiền thuê trả lại đất hết thời hạn thuê theo quy định Bộ luật dân pháp luật đất đai Việc phát triển thị trường nhà đất cho thuê thực theo hình thức: Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn từ ngân sách để xây dựng nhà đất cho thuê doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế bỏ đầu tư xây dựng nhà đất cho thuê Nhà nước hỗ trợ (gọi nhà đất xã hội thuê); doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà đất cho thuê theo chế thị trường, khơng có ưu đãi Nhà nước (gọi nhà đất thương mại cho thuê); tổ chức, cá nhân nhỏ lẻ, hộ gia đình tự giao dịch ngầm cho thuê nhu cầu hợp đồng cá nhân c) Thị trường chấp Theo điều 727- BLDS thì: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thoả thuận bên tuân theo điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật pháp luật đất đai quy định, theo bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp Hiện nay, văn pháp luật hành sử dụng hai thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” (BLDS, Luật Đất đai) “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” (Nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 29/03/1999) Trong phạm vi đề tài này, sử dụng thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” đề cập BLDS Luật Đất đai Trên thực tế, chấp quyền sử dụng đất thực hình thức hợp đồng dân Theo Điều 731- BLDS hợp đồng chấp quyền sử dụng đất lập thành văn Việc chấp quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký UBND cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai Trong hoạt động TTNĐ, hoạt động chấp diễn thường xuyên nhà đất xem 18 loại tài sản có giá trị đem chấp Được xem kênh vốn tài từ hệ thống chấp tái chấp hệ thống ngân hàng Việt Nam d) Thị trường góp vốn Góp vốn việc đưa tài sản vào pháp nhân vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi Người góp trở thành chủ sở hữu chủ sở hữu chung pháp nhân chủ đầu tư dự án Tài sản dùng thực vốn góp tiền Việt Nam, ngoại tệ tự chuyển đổi tài sản hợp pháp khác vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ Như quyền sử dụng đất có thểm đêm để góp vốn đầu tư, kinh doanh cơng nhận loại tài sản có giá trị Theo Khoản Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “1 Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật này.” Tuy nhiên, quyền sử dụng đất để góp vốn phải đảm bảo điều kiện định Khoản Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để thực quyền người sử dụng đất có quyền góp vốn quyền sử dụng đất, cụ thể sau: “1 Người sử dụng đất thực quyền góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.” e) Thị trường cho thuê lại Thị trường cho thuê lại TTNĐ hiểu đơn giản là: Bất động sản thuê cho thuê việc bạn thuê nhà đất đai… Và sau bạn cho người khác thuê lại để hưởng khoản chênh lệch, hoa hồng, Đây loại hình kinh doanh sinh lời ngày phát triển thị trường nhà đất Hiện nay, hình thức đầu tư ngày trở nên phổ biến mang đến nhiều lợi ích cho bên: người sở hữu nhà, người cho thuê lại khách thuê – Đối với chủ nhà, thay để nhà trống khơng dùng vất vả tìm khách cho thuê gặp nhiều phiền toái việc quản lý khách trọ thực giao 19 dịch cho thuê với nhà đầu tư, chủ nhà vừa có thêm khoản thu nhập ổn định hàng tháng, vừa lo lắng vấn đề quản lý việc có nhà đầu tư lo – Riêng nhà đầu tư hay trường hợp gọi người cho thuê lại vừa bỏ số vốn lớn để mua nhà cho thuê mà cần dịng tiền nhỏ kinh doanh tốt, giúp tăng thu nhập cho thân 1.2.3.3 Đặc điểm thị trường nhà đất - TTNĐ mang tính chất khơng tập trung, trải rộng tất vùng đất nước TTNĐ phân tán theo vùng, phản ánh tính đặc thù địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hố, xã hội khác quy định - TTNĐ không giống như thị trường khác với giao dịch “động sản” mà giao dịch BĐS cụ thể nhà đất – nhà gắn liền với đất cố định vị trí khơng di chuyển Vì vậy, mang nét đăc trưng riêng yếu tố vùng miền khác vị trí địa lý làm cho giá TTNĐ có chênh lệch khác biệt Nếu tài sản khác ví dụ xe hơi, xe máy với cấu hình, hãng máy tính giống hết định lượng tuyệt mức nhau, TTNĐ việc định giá đất mang yếu tố tương đối khơng có đất giống hồn tồn - Tài sản giao dịch TTNĐ đất đai hữu hạn, tự nhiên sinh sản xuất hàng hóa thơng thường khác cầu tăng lên Hơn nữa, với gia tăng dân số giới đất đai lại ngày khan nên giá có xu hướng ngày tăng lên theo chiều hướng gia tăng dân số - TTNĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất: Theo Điều 10 - Luật Đất đai năm 2013 [10], đất phân loại thành 03 nhóm chính: đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp đất chưa sử dụng Trong đó, việc chuyển đất từ loại sang loại khác thuộc thẩm quyền Nhà nước Từ quy định đó, thị trường nhà đất hoạt động trong nhóm đất (thị trường QSDĐ nông nghiệp, thị trường QSDĐ ở…) Những giao dịch chuyển mục đích QSDĐ khơng thực khơng có định chuyển mục đích sử dụng đất Nhà nước 20 - Hồ sơ đất đai có vai trị đặc biệt giao dịch QSDĐ: Đất loại tài sản di dời Các giao dịch sử dụng đất tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong xác định loại đất, vị trí, diện tích, q trình thay đổi chủ sử dụng, q trình đầu tư để sử dụng đất, diễn biến giá qua thời kỳ giao dịch…) Hệ thống hồ sơ địa đất địi hỏi phải rõ ràng, minh bạch, tạo pháp lý cho trình, giao dịch, phải quan có thẩm quyền Nhà nước xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất có nhu cầu giao dịch Hệ thống hồ sơ địa sử dụng đất không xác lập xác lập khơng đầy đủ giao dịch QSDĐ tự tiến hành đường phi quy với tỷ lệ phi quy cao - Giá trị QSDĐ hình thành theo quan hệ cung - cầu đất: Giá trị QSDĐ đại lượng xác định mức tổng thể hàng hố thơng thường Vấn đề có ý nghĩa thực tế xác định giá trị QSDĐ đất giao dịch (tức đất xác định mục đích sử dụng, giới hạn vị trí, diện tích, tài sản đất gắn liền với đất,…) Đối với đất giao dịch, giá trị QSDĐ hình thành chủ yếu theo quan hệ cung - cầu Cũng đất, có nhiều người đến giao dịch (thị trường người mua) giá trị QSDĐ chúng xác lập thoả mãn yêu cầu người mua Khi quan hệ cung - cầu thay đổi giá trị QSDĐ giao dịch xác lập lại Sự nhạy cảm xác lập giá nhân tố thường bị lợi dụng, đặc biệt tệ đầu cơ, theo làm tăng cầu giảm cung mức khơng bình thường để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, “chụp giật” Trong điều kiện thiếu hụt thông tin, TTNĐ dễ phát sinh thị trường ảo gây tượng lừa đảo - Thị trường nhà đất bị chi phối mạnh yếu tố trị, xã hội: Thị trường nhà đất không bị chi phối yếu tố kinh tế mà bị chi phối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt yếu tố công xã hội, yếu tố cư trú, yếu tố quốc tịch,… Về công xã hội, dễ thấy việc giao đất nông nghiệp nông dân; cư trú có phân biệt người thường trú người tạm trú; quốc tịch có phân biệt người Việt Nam với người Việt Nam định cư nước người nước Như vậy, thị trường nhà đất thị trường khơng thể thực theo ngun tắc “bình đẳng” với người (tổ chức, cá nhân) sử dụng đất Tuy nhiên, lạm dụng phân biệt đối xử (mức độ, phạm vi, thời gian, 21 …) thị trường nhà đất dễ bị biến dạng gây hậu khó kiểm sốt - Thị trường nhà đất vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác: Đất QSDĐ gắn liền với sản xuất - kinh doanh với nhà người sử dụng đất tạo thành loại tài sản có giá trị lớn cá nhân tổ chức xã hội Thị trường nhà đất hoạt động kéo theo hoạt động nhiều thị trường khác, thị trường tài chính, tín dụng Trên thực tế, thị trường nhà đất tạo nhu cầu lớn đầu tư, tín dụng… việc thoả mãn nhu cầu tạo sở cho việc đời hoạt động nhiều ngành kinh doanh khu vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ kinh tế Thị trường nhà đất muốn phát triển tốt, bên cạnh việc thoả mãn địi hỏi người muốn nhận QSDĐ, cịn phụ thuộc vào nhiều thị trường khác như: thị trường đầu tư, thị trường tư vấn, thị trường định giá, thị trường tín dụng… - Thị trường nhà đất chịu chi phối cao quyền sở hữu toàn dân đất đai: QSDĐ chuyển từ người sang người khác (giữa tổ chức, cá nhân), quyền sở hữu đất đai quyền định đoạt không thay đổi, Nhà nước đảm nhận với vai trị đại diện quyền sở hữu tồn dân đất đai Do đặc điểm này, thị trường nhà đất chịu chi phối cao Nhà nước 1.2.4 Các yếu tố cấu thành thị trường nhà đất a) Chủ thể thị trường nhà đất liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ: Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu, song quy định pháp luật, Nhà nước thực giao đất, cho thuê đất để: tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan nhà nước, tổ chức trị xã hội; hộ gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài Đồng thời, pháp luật cho phép chủ thể sử dụng đất có quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn… lẽ dĩ nhiên, quyền thực thơng qua quan hệ hàng hố - tiền tệ thị trường Khái quát lại, chủ thể TTNĐ tham gia vào giao dịch QSDĐ chủ thể quan hệ pháp luật dân - có quyền, lợi ích độc lập, tự chủ định tham gia hay không tham gia vào giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, … QSDĐ thị trường 22 b) Khách thể trung tâm thị trường nhà đất QSDĐ quyền sở hữu nhà ở: Đối tượng giao dịch hai bên cung - cầu thị trường nhà đất QSDĐ quyền sở hữu nhà Như vậy, khách thể thị trường nhà đất yếu tố để định danh thị trường giới hạn phạm vi hệ thống loại thị trường Chủ thể thị trường tham gia vào giao dịch nhà đất nhằm chuyển giao QSDĐ hoàn toàn nhằm chuyển giao QSDĐ kèm với quyền sở hữu nhà khách thể thị trường nhà đất khoảng thời gian định c) Giới trung gian thị trường nhà đất: Giới trung gian thị trường nhà đất hiểu môi giới cầu nối hữu hình vơ hình liên kết chủ thể thị trường họ thực giao dịch QSDĐ quyền sở hữu nhà Dựa vào liên kết khác chủ thể thị trường nhà đất, giới trung gian bao gồm ba loại: Hình thức liên kết chủ thể cung nhà đất; Hình thức mơi giới liên kết bên cung bên cầu nhà đất, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, thông tin tài sản, người trung gian thị trường, quan xét xử trọng tài kinh tế 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất a, Quan hệ cung cầu Cung thị trường nhà đất: Cung bất động sản thị trường toàn khối lượng hàng hóa nhà đất sẵn sàng đưa thị trường để trao đổi thời điểm với mức giá định Nguồn cung nhà đất bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước nguồn cung từ khu vực tư nhân Nguồn cung từ Nhà nước quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà nguồn vốn ngân sách quỹ nhà khác thuộc sở hữu nhà nước Nguồn cung tư nhân hình thành từ tổ chức, công ty cá nhân thực theo quy tắc thức Nhà nước quản lý xây dựng phát triển nhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa 23 Hình 1.2 Quan hệ cung BĐS với giá BĐS Cũng cầu, cịn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung giá thành khai phát, công nghệ xây dựng, sách Chính phủ, giá tương quan loại sản phẩm, dự báo tương lai v.v Sau trình bày ảnh hưởng ba số nhân tố đó: Giá thành bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận nhà đầu tư, ảnh hưởng đến định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành cao thấp phụ thuộc vào lãi suất cho vay Ngân hàng tình hình lạm phát v.v chẳng hạn lãi suất ngân hàng giảm đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S1, tức số cung tăng lên Sự thay đổi sách Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất tăng thuế số lượng cung ứng giảm đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S2 Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo sắp tới giá nhà tăng lên, họ găm lại số bất động sản chưa bán vội, làm giảm lượng cung Cầu thị trường nhà đất: Cầu bất động sản khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn với mức giá định để nhận khối lượng bất động sản thị trường Cầu đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thơng, cơng trình cơng cộng, dịch vụ, du lịch, cầu đất xây dựng loại nhà, cơng trình khác 24 Hình 1.2 Ảnh hưởng điều kiện giá cầu Đường biểu diễn hình thành với giả thiết tất nhân tố khác không thay đổi, trừ giá P số lượng Q Thế nhiều loại bất động sản, nhà chẳng hạn, số lượng cầu phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác : Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên giá số lượng người mua tăng lên, từ Q thành Q1 đường biểu diễn dịch bên phải Sự thay đổi giá hàng hố thay thế: Chẳng hạn giá bán nhà tăng cao thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara biến đổi Sự thay đổi dự báo tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo tương lai sắm tơ mối quan hệ cung cầu nhà cho thuê Sự thay đổi sách Chính phủ: chẳng hạn thuế, nhà ở, đất đai quy hoạch làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà Vì vậy, quan điểm tương đối hố tính dị biệt, khẳng định bất động sản khác mặt lượng giá trị yếu tố thuộc tính vị chất lượng Các bất động sản khác mặt lượng giá trị yếu tố thuộc tính tạo khả đáp ứng nhu cầu cho người khác Khả đáp ứng gọi dịch vụ bất động sản biến số phụ thuộc vào vị chất lượng Cung cầu bất động sản thị trường cung cầu dịch vụ bất động sản (hay bất động sản quy ước), tổ hợp vị chất lượng Trên thực tế, khơng có người có cầu “phần xác” vật chất nhà mà không quan tâm đến “phần hồn” từ mối quan hệ xã hội có nhà ngược lại 25 b, Yếu tố tâm lý Yếu tố tâm lý yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà đất Tại Việt Nam có xu hướng “Tâm lý đám đơng” tức khu đất “Hot” người dân lại đổ xơ mua, đầu tư, tích trữ nhà đất chưa cần xét đến lợi ích, giá trị thực tế BĐS Điều làm cho tình trạng bong bóng BĐS ngày gia tăng với khu đất Với mục đích sử dụng tiền tệ để mua bán lại hàng hoá, nhà đầu mong muốn thu lợi nhuận thời gian ngắn sở tính khơng hồn hảo thị trường (thông tin bất đối xứng) Trên TTNĐ hoạt động đầu với quy mơ lớn dẫn tới hình thành cầu ảo tâm lý bầy đàn xã hội Đây nguyên nhân hình thành bong bóng TTNĐ nhiều quốc gia tạo khủng hoảng tài Một số yếu tố tác động làm thay đổi tâm lý nhà đầu tư: + Thay đổi hành chính: yếu tố làm cho giá đất tăng Việc nâng cấp thị phân chia lại địa giới hành làm cho giá đất tăng lên sở hạ tầng nâng cấp sách quản lý khu vực khác làm thay đổi tâm lý nhà đầu tư + Tố chất nhân khẩu: thể trình độ giáo dục tố chất văn hóa nhân Ở khu có tố chất nhân tốt mơi trường an ninh trật tự tốt, tạo tâm lý yên tâm ấn tượng tốt cho người khác, khu giá đất có xu hướng cao khu khác + Sự chậm trễ công tác làm quy hoạch thông tin quy hoạch khiến cho phận dân cư có tâm lý "ảo" tăng trưởng TTNĐ c, Yếu tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất khu vực, kết cấu sử dụng, điều kiện hạn chế sử dụng đất, Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiế với tính chất phân khu chức tính chất sử dụng đất chức khác thị Ví dụ khu nhà đặc biệt trọng hồn mỹ mơi trường; khu thương nghiệp đặc biệt trọng đến mơi trường kinh doanh tình trạng thu lợi; khu cơng nghiệp đặc biệt trọng đến giao thông vận tài điện kiện cung ứng nước, điện Quy hoạch sử dụng đất yếu tố quan trọng bậc ảnh hưởng trực tiếp đến giá nguồn cung thị trường nhà đất Quy hoạch với kế hoạch sử dụng đất công việc quan trọng công tác quản lý đất đai sở cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn huyện nói 26 riêng nước nói chung Cơng tác quản lý đất đai gắn liền với quy hoạch sử dụng đất Hơn nữa, phía nhà nước cơng khai thơng tin quy hoạch, nâng cao lực quy hoạch nông thôn thị tác động tích cực đến TTNĐ Về phía người dân, nhà đầu tư việc tìm hiểu nắm thơng tin quy hoạch giúp cho việc đưa nhận định đắn giá trị thực tế tài sản, để có giao dịch hiệu d, Yếu tố pháp lý Các yếu tố pháp lý liên quan đến TTNĐ * Tình trạng pháp lý TTNĐ : giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, có * Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với đất: hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với đất, tình trạng cho thuê, chấp nhà đất, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế số tầng xây dựng e, Yếu tố quản lý nhà nước đất đai Do quy định sách Nhà nước ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản lợi ích doanh nghiệp, nhà đầu tư, nên việc ban hành, sửa đổi sách phải cẩn thận, tránh xảy tình trạng sách “từ trời rơi xuống” khiến doanh nghiệp khơng kịp thích ứng, ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư Do ln cần tới quản lý điều tiết nhà nước Hoạt động QLNN TTNĐ bao gồm nội dung: Thứ nhất, định hướng phát triển thị trường nhà đất: Vai trò định hướng phát triển TTNĐ nhà nước thể việc xây dựng chiến lược phát triển, quy hoạch, kế hoạch sử dụng tạo quỹ đất để phát triển nguồn cung cho thị trường Đối với TTNĐ, nhà nước trước hết phải xây dựng quy hoạch thị trường đất đai Thứ hai, tạo lập môi trường vĩ mô cho hoạt động: Vai trò quản lý nhà nước việc tạo lập môi trường vĩ mô cho phát triển TTNĐ thể qua việc tạo lập môi trường pháp lý môi trường xã hội Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động TTNĐ Nó bao gồm hệ thống luật, nghị định, thông tư,… 27 Thứ ba, điều tiết thị trường nhà đất thơng qua sách: bao gồm sách tài khóa (Chính sách giá nhà đất; Chính sách thuế; Chính sách huy động vốn TTNĐ), sách tiền tệ, kiểm tra giám sát hoạt động TTNĐ 1.3 Cơ sở pháp lý thị trường chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất 1.3.1 Quyền chuyển nhượng, cho thuê người sử đụng đất Chuyển nhượng QSDĐ quyền cho thuê đất quyền bản, đặc biệt quan trọng người sử dụng đất Nó điều kiện phép QSDĐ trở thành loại hàng hóa đặc biệt Quyền chuyển nhượng QSDĐ quyền cho thuê đất pháp luật tiếp tục thừa nhận ghi nhận Luật đất đai 2013 song song với quyền khác người sử dụng đất Cụ thể: Điều 167 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất - Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật - Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực sau: + Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này; + Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên; + Việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã 28 1.3.2 Điều kiện chuyển nhượng, cho thuê đất Theo Luật đất đai 2013 người sử dụng đất phép chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ hợp pháp có đủ điều kiện theo Điều 188 Cụ thể: Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất: - Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất - Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Như vậy, để bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhượng bên thuê Luật đất đai quy định chi tiết đất bị tranh chấp, khơng có GCNQSDĐ hay bị tịch thu chờ xét xử thi hành án không phép chuyển nhượng, cho thuê hay cho thuê lại 1.3.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng, cho thuê đất Người nhận chuyển nhượng, thuê đất cần đáp ứng đủ điều kiện, nghĩa vụ sau: trả đủ tiền, thời hạn phương thức thỏa thuận cho bên chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; bảo đảm quyền người thứ ba đất chuyển nhượng; thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai Theo Điều 192 Luật đất đai 2013 nêu rõ trường hợp sau không nhận chuyển nhượng QSDĐ ở: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng QSDĐ trường hợp mà pháp luật khơng cho phép; Hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; khu vực phòng hộ không sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đó” 29 1.3.4 Mơi giới BĐS *Điều kiện trở thành tổ chức, cá nhân môi giới BĐS Để kinh doanh BĐS cá nhân, tổ chức phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm [11]: 1, Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định thành lập doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp năm 2014; phải có 02 người có chứng hành nghề mơi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định khoản Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014; 2, Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản độc lập (không phải thành lập doanh nghiệp) phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật thuế 3, Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản Dịch vụ môi giới bất động sản vừa ngành nghề kinh doanh có điều kiện kinh doanh Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản, vừa có điều kiện chứng hành nghề Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ có yêu cầu chứng hành nghề môi giới bất động sản Chứng hành nghề môi giới bất động sản cấp cho cá nhân cá nhân có đủ điều kiện: 1, Có lực hành vi dân đầy đủ theo quy định pháp luật dân sự; 2, Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; 3, Đã qua sát hạch kiến thức môi giới bất động sản Thủ tục xin cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản tiến hành sau: 1, Cá nhân có nhu cầu cấp chứng đăng ký tham gia kỳ thi sát hạch Sở Xây dựng tổ chức; 2, Sau có kết thi sát hạch, Chủ tịch hội đồng thi báo cáo Giám đốc Sở xây dựng trình tổ chức kỳ thi phê duyệt kết thi theo đề nghị đơn vị tổ chức kỳ thi; 30 3,Trên sở báo cáo Chủ tịch hội đồng thi kết thi Chủ tịch hội đồng thi phê duyệt, Giám đốc Sở xây dựng phê duyệt danh sách cá nhân cấp chứng chỉ; *Quyền lợi trách nhiệm tổ chức, cá nhân môi giới BĐS - Quyền lợi tổ chức cá nhân môi giới BĐS theo Luật kinh doanh BĐS năm 2014 gồm [11]: + Thực dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định Luật +Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản + Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận hợp đồng ký với khách hàng + Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực công việc môi giới bất động sản phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản ký với khách hàng, phải chịu trách nhiệm trước khách hàng kết môi giới + Các quyền khác hợp đồng - Nghĩa vụ trách nhiệm cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS [11]: + Thực hợp đồng ký với khách hàng + Cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản mơi giới chịu trách nhiệm hồ sơ, thơng tin cung cấp + Hỗ trợ bên việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản + Thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan nhà nước có thẩm quyền + Bồi thường thiệt hại lỗi gây + Thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước theo quy định pháp luật + Các nghĩa vụ khác hợp đồng 1.3.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê nhà đất 1.3.5.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà đất Việc chuyển nhượng nhà đất phải đáp ứng điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm bước sau: 31 Bước Công chứng Hợp đồng Bước Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Bước Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra Bước Thực nghĩa vụ tài Bước Nhận GCN quyền sử dụng đất Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nộp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun mơi trường cấp huyện nơi có đất Bước 3: Căn vào hồ sơ, quan quản lý đất đai kiểm tra, xác định vị trí đất gửi cho quan thuế để xác định nghĩa vụ tài (nếu có); Bước 4: Thực nghĩa vụ tài Sau có thơng báo quan thuế, quan quản lý đất đai gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất nộp nghĩa vụ tài quan thuế Sau có thơng báo quan thuế, quan quản lý đất đai gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất nộp nghĩa vụ tài quan thuế + Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ == 0,5% x Diện tích đất x Giá m2 đất Bảng giá đất UBND cấp tỉnh) 32 + Thuế thu nhập cá nhân: Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định rõ, thuế TNCN thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tính theo cơng thức: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% Lưu ý: Riêng cá nhân có nhà khoản thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp miễn thuế Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên hai bên tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế + Lệ phí địa chính: Theo Điều Thơng tư 02/2014/TT-BTC, lệ phí cấp trích lục đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa khơng q 15.000 đồng/1 lần Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.3.5.2 Trình tự, thủ tục cho thuê nhà đất Khi cho thuê nhà ở, bên cần thỏa thuận lập Hợp đồng cho thuê với nội dung quy định Điều 121 Luật Nhà năm 2014 Cũng theo quy định Khoản 2, Điều 122 Luật này, hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, trừ bên có nhu cầu Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận; khơng có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm ký kết hợp đồng * Khai nộp loại thuế Cá nhân hộ gia đình cho th nhà có trách nhiệm khai thuế chung cho 02 loại thuế là: Thuế Thu nhập cá nhân thuế Giá trị gia tăng (sau gọi chung “thuế”) Có 02 phương pháp tính thuế hoạt động cho thuê nhà xác định theo sau: Hoạt động cho thuê nhà áp dụng “Phương pháp tính thuế từ cho thuê tài sản”; Nhưng, cho thuê nhà với mục đích sau áp dụng “Phương pháp tính nộp thuế khốn”: - Cung cấp sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác - Cung cấp sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân đối tượng tương tự 33 - Cung cấp sở lưu trú dịch vụ ăn uống và/hoặc phương tiện giải trí Tức là, cho thuê nhà theo trường hợp nêu phải áp dụng phương pháp tính nộp thuế khốn, khơng áp dụng phương pháp tính thuế từ cho thuê tài sản Sở dĩ cần xác định phương pháp tính thuế hai phương pháp có khác biệt trọng yếu trình bày bảng đây: Bảng 1.1 Cách tính thuê cho thuê tài sản Khai thuế Tính thuế từ cho th tài sản Tính nộp thuế khốn Khai nộp thuế theo hợp đồng cho thuê có tổng doanh thu từ cho thuê nhà năm dương lịch 100 triệu đồng Khai năm lần Nộp thuế có tổng doanh thu từ kinh doanh năm (12 tháng) 100 triệu đồng - Tự khai, nộp thuế; hoặc, - Thỏa thuận bên thuê (là doanh nghiệp, tổ chức kinh tế) thực khai, nộp thuế thay Tự khai, nộp thuế Giá trị gia tăng 5% 5% Thu nhập cá nhân 5% 2% Hình thức khai Tỷ lệ tính thuế Nguồn: Theo công văn số 3822/TCT-DNL 1.4 Tổng quan thị trường nhà đất nước ta thành phố Hải Phòng 1.4.1 Tổng quan thị trường nhà đất Việt Nam * Tình hình phát triển thị trường nhà đất Việt Nam Đánh giá cách tồn diện, sau thời gian hoạt động trì trệ, TTNĐ Việt Nam có xu hướng phát triển ổn định, đồng phân khúc Doanh nghiệp (DN) BĐS linh hoạt việc cấu loại hình quy mơ sản phẩm Người dân có kinh nghiệm việc ký kết mua bán, đầu tư vào TTNĐ Các dự 34 án hoàn thành đưa vào sử dụng nhiều hơn, cấu sản phẩm DN sát với nhu cầu thực người dân Mặc dù, thị trường chứng kiến tăng trưởng tốt nhu cầu khoản, nhiên cịn gặp khó khăn tiếp cận vốn triển khai thủ tục hành khiến thị trường tăng trưởng chậm lại Theo thống kê, quý I/2019, giao dịch TTNĐ hai thị trường lớn Hà Nội TP Hồ Chí Minh chứng kiến suy giảm mang tính chu kỳ Tại Hà Nội, tính chung q I/2019, có 5.206 sản phẩm đưa thị trường, giao dịch thành cơng đạt 3.200 sản phẩm Tại TP Hồ Chí Minh, số tương ứng 3.274 sản phẩm gần 3.000 giao dịch thành công Sự giảm tốc đánh giá mang tính chu kỳ, quý I/2019 trùng với lịch nghỉ Tết Nguyên đán, nên giao dịch TTNĐ trầm lắng [5] Nguyên nhân khiến thị trường giảm tốc, hầu hết dự án TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh trạng thái chờ quan quản lý phê duyệt hồ sơ đủ điều kiện giao dịch Đây nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư mở rộng tỉnh lân cận, khiến sóng nhà đầu tư (NĐT) có dịch chuyển định Theo đó, tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh Long An, Bình Dương, Đồng Nai… hưởng lợi DN NĐT đổ để tìm kiếm nguồn hàng Ghi nhận thị trường tiềm khu vực Bắc Trung Bộ Thanh Hoá, nguồn cung BĐS phong phú, chủ yếu đến từ dự án DN lớn FLC, Eurowindow… Nhu cầu phân khúc đất nền, đất ở, cho thấy lớn, kể người dân nhà đầu tư Về chung cư, phát triển tương đối tốt năm gần đây, tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ Phân khúc chung cư nhà xã hội cho người thu nhập thấp nhận nhiều quan tâm Đánh giá khả tăng trưởng TTNĐ quý II/2019 so với quý I/2019, 64% ý kiến khảo sát lựa chọn khả tăng nhẹ; 15% ý kiến chọn khả tăng cao năm Hai phân khúc cho dẫn dắt thị trường với tỷ lệ đồng ý cao chung cư đất nền; 47% ý kiến khảo sát nhận định, BĐS tiếp tục kênh đầu tư hấp dẫn năm 2019, sau đến gửi ngân hàng, đầu tư chứng khoán vàng [5] * Một số hạn chế, tồn Mặc dù, có nhiều điểm khởi sắc TTNĐ Việt Nam tháng đầu năm 2019 tồn số tồn sau: 35 Thứ nhất, nguồn vốn: Năm 2018, mức tăng trưởng tín dụng tối đa mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giao cho ngân hàng thương mại (NHTM) 14%, thấp nhiều so với năm trước (khoảng 17% - 18%), đến tháng 6/2018, nhiều ngân hàng dần cạn kiệt khoảntín dụng cấp từ đầu năm Để khắc phục tình trạng trên, ngày 31/7/2018, NHNN ban hành Thông tư số 16/2018/TTNHNN sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn ngân hàng hoạt động tổ chức tín dụng Theo đó, từ 1/1/2019, tỷ lệ đảm bảo an toàn giảm xuống 40% ngân hàng chi nhánh ngân hàng nước ngoài, giữ nguyên tổ chức tín dụng phi ngân hàng NHNN yêu cầu NHTM kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng hạn chế cho vay vào lĩnh vực rủi ro đất đai, chứng khoán, đồng thời, nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 200% Các động thái khiến DN gặp nhiều khó khăn, DN chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng vốn huy động từ người dân Để giảm phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng, năm gần đây, nhiều DN tìm đến đối tác nước để phát triển dự án, đồng thời huy động nguồn vốn thị trường chứng khoán, khách hàng cá nhân… Thứ hai, khó khăn thủ tục hành chính: Hiện nay, Chính phủ đẩy mạnh cơng tác phòng chống tham nhũng nhằm làm máy, minh bạch hóa máy cơng quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm Thực tế thời gian qua, có tượng nhiều dự án NĐT nước không chậm phê duyệt, cấp phép, nguyên nhân quan chức "vừa làm vừa nghe ngóng" đùn đẩy lên cấp trên, làm ảnh hưởng đến hiệu triển khai dự án BĐS Theo dự báo, năm 2019, nguồn cung nhà đất thị trường chưa ảnh hưởng nhiều DN sản phẩm tồn đọng để tiếp tục kinh doanh, nhiên, đến năm 2020, tồn không tháo gỡ, thị trường thiếu nguồn cung nghiêm trọng Thứ ba, chấp thuận chủ trương đầu tư: Chấp thuận chủ trương đầu tư bước phải đạt để thực tiếp bước triển khai dự án Đây nhiều nguyên nhân dẫn đến sụt giảm nguồn cung giao dịch dự án Điều kiện khiến nhiều DN lâm vào hồn cảnh khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, hội đầu tư, kinh doanh, chí có nguy phá sản 36 Thứ tư, giải phóng mặt bằng: Cơng tác giải phóng mặt ngày khó khăn, DN khó đạt thỏa thuận với tất người sử dụng đất Thực trạng ngun nhân dẫn tới tình trạng nhiều dự án treo kéo dài, tác động làm giảm lực dự án nhà đất trung cấp người dân Thứ năm, cách xác định tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất "ẩn số" "gánh nặng", đó, chế "xin - cho" làm cho q trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài, gây thiệt hại cho DN làm thất thu ngân sách nhà nước Thứ sáu, chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng phần dự án BĐS: Tính chung 10 tháng đầu năm 2018, có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án chấp thuận Vấn đề làm giảm lực thay khởi động lại dự án bị ngừng triển khai, chưa tạo thơng thống thị trường chuyển nhượng dự án, tăng thu thuế cho ngân sách nhà nước Đây nguyên nhân dẫn đến thực trạng có 500 dự án bị thu hồi, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng [5] 1.4.2 Tổng quan thị trường nhà đất Hải Phòng Cùng với Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng lên thị trường bất động sản đầy tiềm Theo khảo sát sơ bộ, tổng nguồn cung mặt bán lẻ Hải Phòng đến từ 12 dự án tăng trung bình 9%/năm năm qua [14] - Bất động sản bán lẻ: nhiều dư địa phát triển Quận Ngô Quyền chiếm thị phần lớn Giá thuê gộp trung bình tầng đạt khoảng 36 USD/m2/tháng, công suất thuê đạt 96% [14] Năm 2018, doanh thu bán lẻ Hải Phòng tăng 14% theo năm đạt 89.000 tỉ đồng Thực tế cho thấy tăng lên nhu cầu mua sắm mức độ tự tin người tiêu dùng đất cảng Từ năm 2019, có thêm dự án gia nhập thị trường, tập trung chủ yếu quận Hồng Bàng Lê Chân - Căn hộ dịch vụ: thị trường ổn định, công suất tăng cao Về nguồn cung, Hải Phịng có 16 dự án hộ dịch vụ Trong đó, dự án hạng A hai nhà điều hành quốc tế quản lý Một chủ đầu tư Nhật Bản phát triển dự án hộ dịch vụ khác Công suất cho thuê hộ dịch vụ đạt ngưỡng cao (trên 90% với hạng A, gần 80% với hạng B) Giá thuê tồn thị trường doanh thu theo phịng có xu hướng tăng nhẹ [14] 37 Nguồn cầu lớn phân khúc đến từ khách thuê người châu Á (Hàn Quốc, Nhật Bản) làm việc khu cơng nghiệp Trong năm 2018, Hải Phịng xếp hạng thứ tồn quốc thu hút dịng vốn đầu tư FDI đăng ký Chỉ số cạnh tranh cấp tỉnh xếp hạng toàn quốc năm 2017 Đây tiền đề quan trọng, hứa hẹn thị trường hộ dịch vụ tiếp tục tăng trưởng mạnh tương lai - Căn hộ bán: tỉ lệ hấp thụ cao Tổng nguồn cung hộ Hải Phòng đến từ bốn quận, quận An Dương có nguồn cung lớn nhất, chiếm 73% tổng nguồn cung thị trường, Kiến An 15%, Ngô Quyền 7% Hải An 5% [14] Nguồn cung sơ cấp Hải Phòng hạn chế, nguồn cầu ổn định dẫn đến tỉ lệ hấp thụ cao toàn thị trường Quận Ngơ Quyền có giá chào bán trung bình cao Từ năm 2019 trở đi, Hải Phịng có 4.300 hộ gia nhập thị trường, tập trung chủ yếu quận Hồng Bàng [14] - Biệt thự nhà liền kề: nguồn cung ổn định Q đầu năm 2019, Hải Phịng có dự án mở bán hai dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp cho thị trường khoảng 1.250 Hồng Bàng Dương Kinh chiếm 53% tổng nguồn cung Hồng Bàng dẫn đầu với 52% tổng lượng giao dịch, theo sau Lê Chân với 36% Trong năm 2019, có dự án tung hàng thị trường [14] - Phân khúc nhà tầm trung “hâm nóng” thị trường Sự phát triển vượt bậc hạ tầng giao thơng kéo theo chuyển động tích cực thị trường bất động sản Theo chuyên gia, khu vực như: quận Lê Chân, quận Hồng Bàng, quận Hải An, khu đô thị Bắc Sông Cấm… giá đất tăng mạnh từ 20-30% Hạ tầng giao thông, tiện ích phát triển mạnh khiến giá bất động sản khu vực trục đường Hồ Sen - Cầu Rào đường World Bank (đoạn qua địa phận phường Vĩnh Niệm, giao cắt với trục đường Hồ Sen - Cầu Rào 2) ngày tăng nhiệt Không hạ tầng giao thông đẩy mạnh đầu tư, khu vực phía Nam cịn ghi nhận phát triển mạnh dịch vụ tiện ích Hàng loạt dự án khởi cơng hay hồn thành như: bệnh viện quốc tế, trường học liên cấp, khách sạn sao, khu vui chơi giải trí 38 Và khơng thể khơng kể đến xuất đại siêu thị Aeon Mall Công ty Việt Phát làm nhà thầu xây dựng Đây điểm nhấn đáng chờ đợi làm bùng nổ sức nóng nhà đất khu vực Dự kiến giá đất khu vực tăng mạnh, cơng trình tiện ích đưa vào sử dụng hai năm tới 39 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN 2.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận Ngô Quyền 2.1.1 Điều kiện tự nhiên a Vị trí địa lý Quận Ngơ Quyền nằm phía Đơng Bắc thành phố Hải Phòng, năm quận nội thành thành phố Hải Phịng có diện tích tự nhiên 1.134,50 (theo số liệu thống kê đất đai năm 2017) gồm 13 phường, dân số năm 2016 có 167.763 người Có vị trí giáp ranh sau: - Phía Đơng giáp quận Hải An - Phía Tây giáp quận Lê Chân, quận Hồng Bàng - Phía Nam giáp quận Hải An, Lê Chân, Dương Kinh - Phía Bắc giáp Sơng Cấm, huyện Thủy Nguyên Hình 2.1 Sơ đồ địa giới hành Quận Ngơ Quyền Với vị trí Ngơ Quyền có thuận lợi giao lưu đường bộ, đường thủy, quận đầu mối giao thông quan trọng Hải Phịng có hệ thống nhà ga đường sắt 40 Quốc lộ qua Bên cạnh có nhiều sở cơng nghiệp lớn trung ương địa phương hệ thống cảng dọc sông Cấm Đây điểm lợi quận cần ý khai thác phục vụ phát triển kinh tế - xã hội quận b Các nguồn tài nguyên * Tài nguyên đất Là quận trung tâm Thành phố Hải Phịng với diện tích tự nhiên 1.134,50 chủ yếu đất phi nơng nghiệp với diện tích 1.106,91 chiếm tỷ lệ 97,57%, diện tích đất chưa sử dụng Ngô Quyền 20,46 chiếm tỷ lệ nhỏ 1,80% so với tổng diện tích tự nhiên tồn quận (tồn đất chưa sử dụng), diện tích đất nông nghiệp thấp 7,13 chiếm tỷ lệ 0,63% Hiện nay, diện tích đất nơng nghiệp quận có phần xen kẽ khu dân cư, nằm kẹp vùng quy hoạch, khả canh tác thấp [12] * Tài nguyên nước Nguồn nước mặt quận chủ yếu sông Cấm lưu lượng lớn có hướng chảy biển hàm lượng muối cao thủy triều xâm nhập Ngoài địa bàn quận cịn có diện tích ao hồ nằm rải rác tồn quận hồ An Biên lớn nhất, diện tích ao hồ thường xuyên quận cải tạo môi trường cảnh quan nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt người dân * Tài nguyên nhân văn Nói đến Ngơ Quyền nói đến vùng đất có bề dày truyền thống lịch sử - văn hóa mà dấu ấn để lại mảnh đất với ngơi chùa, đền, miếu, đình, phủ, từ đường Đây địa bàn ghi dấu kiện liên quan Đức Thánh Trần Ngô Quyền Trên địa bàn quận có 15 di tích lịch sử xếp hạng (04 di tích cấp quốc gia, 11 di tích lịch sử văn hóa kiến trúc nghệ thuật, lịch sử kháng chiến, lưu niệm danh nhân, tín ngưỡng…) Trong có nhiều di tích lịch sử văn hoá gắn liền với tên tuổi vị danh nhân – anh hùng dân tộc Ngô Quyền, Trần Hưng Đạo cơng trình lịch sử, nhiều cơng trình xếp hạng Một số cơng trình chùa, đền, miếu mạo có kiến trúc cổ, đặc sắc, cảnh quan đẹp mang ý nghĩa cao văn hóa chùa Linh Độ Tự (chùa Đỏ) nơi kỷ niệm Đức thánh Trần trú quân, chùa Đông Khê nơi Ngô Quyền cầu hiền tài luyện quân chuẩn bị cho trận Bạch 41 Đằng, Đền Tiên Nga thờ nữ tướng Ngô Quyền, di tích lịch sử Cách mạng Căng Máy Chai, Chùa An Đà… d Thực trạng phát triển kinh tế Trong năm qua, tăng trưởng kinh tế Ngô Quyền ln trì ổn định mức cao, tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất hàng năm đạt 15,0%/năm Phương hướng phát triển kinh tế quận “Lấy công nghiệp làm tảng; dịch vụ làm bước đột phá; phát huy tiềm lợi so sánh để Ngô Quyền đơn vị đầu tàu phát triển kinh tế xã hội Hải Phịng với tốc độ tăng trưởng nhanh, đóng góp vào GDP Thành phố với tỷ trọng cao” Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 1.290 tỷ đồng tăng 9,1% so với năm 2017 chiếm tỷ lệ 31,54% Doanh thu từ thương mại, dịch vụ ước đạt 2.558 tỷ đồng tăng 19,6% so với năm 2014 chiếm tỷ lệ 68,22% Giá trị sản xuất nông nghiệp xu hướng giảm tỷ trọng Tồn quận có 2.500 doanh nghiệp, 8.400 hộ sản xuất - kinh doanh thu hút hàng nghìn lao động sản xuất cung ứng loại hàng hoá, dịch vụ cho sản xuất, đáp ứng tiêu dùng nước, tham gia xuất Bên cạnh với hệ thống cảng dọc sơng Cấm dịch vụ liên quan đến vận chuyển, sửa chữa tàu thuyền, dịch vụ sau cảng… địa bàn quận phát triển mạnh đóng góp lớn phát triển kinh tế quận [12] 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội a Dân số, lao động việc làm Năm 2016 dân số Quận Ngơ Quyền có 170.660 người, mật độ dân số bình quân 15.100 người/km2 [3] Dân cư Quận Ngô Quyền phân bố không phường, đa số tập trung khu vực đô thị sầm uất ven trục đường chính, thuận tiện cho bn bán, trao đổi hàng hóa phường có mật độ dân số cao: phường Cầu Đất, phường Lê Lợi, phường Đổng Quốc Bình, phường Lương Khánh Thiện Quận ln đặt vấn đề quan tâm giải việc làm cho người lao động, đặc biệt cá nhân, hộ gia đình có hồn cảnh đặc biệt khó khăn Giới thiệu giải việc làm cho 6.700 lượt người (cao 200 lượt người so với năm 2016) [12] b Điều kiện xã hội + Giao thông Mạng lưới giao thơng có Quận Ngơ Quyền tương đối nhiều, với tuyến đường giao thông quốc lộ, tỉnh lộ, tuyến phố chính, đường dân sinh, đường 42 nội Trong năm qua quan tâm đầu tư hỗ trợ thành phố thông qua chương trình dự án với đóng góp người dân địa phương, mạng lưới giao thông địa bàn quận cải thiện rõ rệt, nhiều tuyến đường đầu tư, nâng cấp, xây dựng mới, bước đáp ứng ngày tốt yêu cầu phục vụ phát triển kinh tế xã hội địa bàn quận Giao thông đường sắt tuyến Hà Nội – Hải Phòng với chiều dài qua quận L=4km, khổ 1.000mm Giao thơng đường có tuyến chính: đường Nguyễn Bỉnh Khiêm L=1,8km, mặt cắt B=34,0m; đường Lạch Tray L=2,82km; mặt cắt B=16m-32m; đường Đà Nẵng L=3,22km; mặt cắt B=22m-34m; đường Lê Thánh Tông L=3,62km; mặt cắt B=28,0m… Mật độ giao thơng tồn Quận đạt 3,09km/km (tính đến đường khu vực) Giao thông đường thủy: Tuyến sông Cấm sông Cấp 1, đoạn qua Quận Ngơ Quyền có chiều dài L=5,125km, bề rộng B=320m - 400m; với hệ thống cảng dọc theo Sơng Cấm Cảng Hải Phịng, Cảng Cấm, Cảng Transvina, Vicoship cảng chuyên dùng Hệ thống giao thơng đường thủy có lực xếp dỡ hàng hóa 10 triệu tấn/năm Giao thơng tĩnh: quận có 01 bến xe liên tỉnh Cầu Rào với diện tích S=1ha đầu tư xây dựng đáp ứng nhu cầu lại hành khách khu vực Hệ thống giao thông địa bàn quận quan tâm đầu tư nâng cấp, cải tạo phát triển mạnh với lượng vốn đầu tư lớn, nhiên chất lượng tuyến giao thông nhiều hạn chế, việc đầu tư để cải tạo, nâng cấp cịn mang tính nhỏ, phân tán, dàn trải Hiện số tuyến đường xuống cấp, năm tới cần phải hoàn thiện hệ thống giao thông nhằm đảm bảo cho phát triển kinh tế - xã hội địa bàn [12] + Hệ thống điện Hệ thống mạng lưới điện thuộc khu vực Ngô Quyền đưa vào vận hành thức từ lâu, theo thiếp kế hệ thống bao gồm trạm biến áp phân phối 35KV mạng lưới đường dây trung 35KV Nguồn điện cấp cho Ngô Quyền chủ yếu lấy từ trạm biến áp Lạch Tray 110/22kV – 2*63 MVA, trạm biến áp Cửa Cấm 110/35/2*63 MVA 43 Hiện 100% số hộ dân quận sử dụng điện sinh hoạt Nhìn chung hệ thống điện đáp ứng yêu cầu sản xuất đời sống sinh hoạt dân cư [12] + Hệ thống cấp, thoát nước Hệ thống cấp nước: nguồn nước cung cấp cho quận từ nhà máy nước An Dương, trạm bơm tăng áp Máy Tơ, trạm bơm tăng áp Đổng Quốc Bình Nguồn nước ngầm địa bàn quận có trữ lượng khá, chất lượng khơng tốt ảnh hưởng nhiễm mặn chất thải công nghiệp địa bàn quận Hệ thống nước: hệ thống nước gián tiếp thơng qua hệ thống kênh, mương, hồ cống Đến địa bàn chưa có hệ thống nước hồn chỉnh, nước mưa chủ yếu tràn tự nhiên bề mặt, tập trung chảy vào hệ thống mương thủy lợi kênh sơng Cấm biển Hiện khu dân cư, nước sinh hoạt với nước mưa, chưa có hệ thống thoát nước độc lập + Hệ thống thủy lợi Hệ thống kênh nước địa bàn quận có: kênh Đơng Bắc, kênh An Kim Bài Bên cạnh hồ điều hịa có tác dụng trữ nước: Hồ Quần Ngựa, hồAn Biên, hồ Tiên Nga, hồ Phương Lưu, hồ Cây Na c Cảnh quan môi trường Nhìn chung mơi trường địa bàn quận bảo vệ tốt chưa có vấn đề lớn Tuy nhiên, năm gần sức ép hoạt động sản xuất, rác thải… có tượng gây ô nhiễm môi trường cục số khu vực, ảnh hưởng đến nguồn nước sông, ao hồ d Thực trạng phát triển kinh tế Trong năm qua, tăng trưởng kinh tế Ngô Quyền tŕ ổn định mức cao, tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất hàng năm đạt 15,0%/năm Phương hướng phát triển kinh tế quận “Lấy công nghiệp làm tảng; dịch vụ làm bước đột phá; phát huy tiềm lợi so sánh để Ngô Quyền đơn vị đầu tàu phát triển kinh tế xã hội Hải Phịng với tốc độ tăng trưởng nhanh, đóng góp vào GDP Thành phố với tỷ trọng cao” Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 1.290 tỷ đồng tăng 9,1% so với năm 2017 chiếm tỷ lệ 31,54% Doanh thu từ thương mại, dịch vụ ước đạt 2.558 tỷ đồng tăng 19,6% so với 44 năm 2014 chiếm tỷ lệ 68,22% Giá trị sản xuất nông nghiệp xu hướng giảm tỷ trọng Tồn quận có 2.500 doanh nghiệp, 8.400 hộ sản xuất - kinh doanh thu hút hàng nghìn lao động sản xuất cung ứng loại hàng hoá, dịch vụ cho sản xuất, đáp ứng tiêu dùng nước, tham gia xuất Bên cạnh với hệ thống cảng dọc sơng Cấm dịch vụ liên quan đến vận chuyển, sửa chữa tàu thuyền, dịch vụ sau cảng… địa bàn quận phát triển mạnh đóng góp lớn phát triển kinh tế quận [12] 2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nước đất đai trạng sử dụng đất Quận Ngơ Quyền 2.2.1.Khái qt tình hình quản lý nhà nước đất đai Quận Ngô Quyền 2.2.1.1 Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức thực văn Để phục vụ cơng tác quản lý đất đai, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, Quận Ngô Quyền thực quản lý đất đai Luật văn luật sau: Bảng 2.1 Bảng thống kê văn Luật văn luật áp dụng công tác quản lý đất đai Quận Ngô Quyền TT Loại văn Nghị định Số hiệu Tiêu đề Ngày có hiệu lực Sửa đổi Nghị định quy định thu tiền 135/2016/NĐsử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt 15/11/2016 CP nước 102/2014/NĐ- Xử phạt vi phạm hành lĩnh 25/12/2014 CP vực đất đai 46/2014/NĐ-CP Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 87/2016/TTLT- Hướng dẫn việc thẩm định dự thảo 08/8/2016 BTC-BTNMT bảng giá đất Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất 45 01/7/2014 TT Loại văn Số hiệu Tiêu đề Ngày có hiệu lực Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, 15/2015/TTLT- quyền hạn, cấu tổ chức chế BTNMT-BNV- hoạt động Văn phòng đăng ký đất 19/5/2015 BTC đai trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Quy định việc tổ chức thực đấu 14/2015/TTLTgiá quyền sử dụng đất để giao đất có20/5/2015 BTNMT-BTP thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 76/2014/TTBTC Hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP 01/8/2014 thu tiền sử dụng đất 28/2014/TTBTNMT Thống kê, kiểm kê đất đai lập 17/7/2014 đồ trạng sử dụng đất 30/2014/TTBTNMT Quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu 17/7/2014 hồi đất 10 36/2014/TTBTNMT Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá 13/8/2014 đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 11 23/2014/TTBTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn 05/7/2014 liền với đất 1351/QĐBTNMT Đính Thơng tư 36/2014/TTBTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng04/6/2015 giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 12 Cùng với đó, Quận triển khai thực song song với quy định, định UBND Thành phố Hải Phòng ban hành: Đối với công tác quản lý, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất 46 Quyết định 1394/2015 QĐ-UBND việc ban hành quy định hạn mức công nhận đất trường hợp đất có vườn, ao; hạn mức gia đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân diện tích tách đất Quyết định số 1639/2016/QĐ-UBND ngày 15/8/2016 quy định Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền cho thuê đất địa bàn thành phố Quyết định 2680/2014/QĐ-UBND ngày 03/12/2014 Quy định chi tiết số nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hải Phòng Các định phê duyệt giá đất, giao đất cho UBND cấp quận, huyện để thực đấu giá quyên sử dụng đất vào mục đích làm nhà Quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm quận, huyện Quyết định chuyển mục đích, thu hồi đất giao quyền sử dụng đất Nghị số 06/2016/NQ-HĐND ngày 29/3/2016 nhiệm vụ, giải pháp thu hồi diện tích đất giao, cho th khơng đối tượng, không thẩm quyền, chậm đưa vào sử dụng sử dụng khơng mục đích gây lãng phí tài ngun đất Với cơng tác cải cách hành chính, có đơn giản hóa thủ tục hành Quyết định số 2492/2014/QĐ-UBND ngày 13/11/2014 UBND thành phố Quy định trách nhiê âm công khai xin lỗi giải thủ tục hành Bô â phâ ân tiếp nhâ ân hồ sơ trả kết theo chế mô ât cửa; xây dựng quy tắc văn hóa ứng xử giao tiếp làm việc với tổ chức, doanh nghiệp, công dân Quyết định số 634/QĐ-BTNMT ngày 19/4/2016 Bộ Tài ngun Mơi trường, Sở rà sốt, đề xuất đơn giản hóa thủ tục hành Quyết định số 55/QĐ-STN&MT ngày 13/5/2016 thành lâ âp đường dây nóng trì hiệu để hướng dẫn thủ tục hành chính, tiếp nhận thơng tin phản ánh, kiến nghị hoạt động quản lý nhà nước tài nguyên môi trường 2.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành Phịng Nội vụ Quận Ngơ Quyền có trách nhiệm quản lý địa giới hành tồn quận 47 Địa giới hành Quận Ngơ Quyền xác định cụ thể cắm mốc quản lý, ranh giới quận giáp ranh cụ thể thể đồ hành quận; khơng cịn tranh chấp địa giới hành với quận khác Địa giới 13 phường địa bàn quận phân định, đất đai quản lý theo đơn vị hành tồn quận theo quy định khơng cịn tranh chấp địa giới hành phường 2.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất Hiện địa bàn Quận Ngơ Quyền có 13/13 phường đo vẽ đồ địa số có Hồ sơ kỹ thuật đất 13 phường Bảng 2.2 Bảng thống kê hệ thống đồ địa địa bàn quận TT 10 11 12 13 Đơn vị hành Cầu Đất Lương Khánh Thiện Đơng Khê Đồng Quốc Bình Đằng Giang Vạn Mỹ Cầu Tre Máy Chai Máy Tơ Lạc Viên Gia Viên Lê Lợi Lạch Tray TỔNG CỘNG Số tờ Tỷ lệ 13 42 12 55 34 16 55 40 12 12 10 25 332 1/500 1/500 1/500 1/500 1/500 1/500 1/500 1/500 1/500 1/500 1/500 1/500 1/500 1/500 Thời điểm thành lập 2006 2000 1999 2000 1998 2005 2005 2000 2000 2005 2005 2002 2000 Nguồn: UBND Quận Ngô Quyền năm (2018) [12] Các đồ địa đo đạc cơng nghệ có đặc tính ưu việt với độ xác cao định dạng file *.dgn Một số đồ lập lâu, việc cập nhật biến động lên đồ địa chưa quan tâm 48 thường xuyên dẫn đến sai khác hình dạng, kích thước đất Hồ sơ kỹ thuật đất 13 phường dạng giấy lưu trữ 03 nơi: Sở Tài ngun Mơi trường, Phịng Tài nguyên Môi trường Quận Ủy ban nhân dân phường Công tác lập đồ trạng sử dụng đất thực định kỳ 05 năm lần sở kết tổng kiểm kê đất đai phường Quận Ngô Quyền thành lập đồ trạng sử dụng đất 2005, năm 2010 năm 2015 Bản đồ trạng sử dụng đất lập sở đồ địa số Nội dung đồ thể tính xác độ tin cậy cao, giúp cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo dõi biến động đất đai 2.2.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được UBND Quận Ngô Quyền rà soát, đánh giá triển khai thực quản lý, sử dụng quỹ đất hợp lý, chặt chẽ có hiệu luật định Hiện Quận Ngô Quyền thực số quy hoạch sau: - Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Quận Ngô Quyền theo Quyết định số 1899/QĐ – UB ngày 22/8/2002 UBND thành phố Hải Phòng - Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Quận Ngô Quyền đến năm 2025 theo Quyết định số 2224/QĐ-UBND ngày 11/11/2013 UBND thành phố Hải Phòng việc phê duyệt Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 ban hành Quy định quản lý theo Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Quận Ngô Quyền đến năm 2025 - Công tác lập Kế hoạch sử dụng đất UBND Quận Ngô Quyền lập thường xun hàng năm Phịng Tài ngun Mơi trường xây dựng, báo cáo Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hải Phòng phê duyệt làm để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn, theo quy định pháp luật Hiện nay, UBND Quận Ngô Quyền thực kế hoạch sử dụng đất năm 2015 theo Quyết định số 1144/QĐ-UBND ngày 28/5/2015 UBND thành phố Hải Phòng việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 Quận Ngô Quyền Kỳ quy hoạch sử dụng đất 10 năm 2.2.1.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất Cơng tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất UBND Quận Ngơ Quyền thực theo thẩm quyền theo trình tự, thủ tục quy định Vị trí, diện tích giao đất, cho thuê đất để xây dựng dự án 49 thực sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất duyệt như: Dự án Khu đô thị Ngã Sân bay Cát Bi, Khu tái định cư đồng Hòm, Khu nhà cánh đồng Rào… Tuy nhiên, cịn có đơn vị nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng không hiệu quả, tiến độ triển khai số dự án chậm như: Dự án Khu đô thị Ngã Sân bay Cát Bi, dự án Nút Giao thông Ngã Máy Tơ, Nút Giao thông Quán Mau, dự án đường 100m nối tuyến đường Lạch Tray - Hồ Đông… Từ năm 2011 đến năm 2014 địa bàn Quận Ngơ Quyền có số dự án giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như: Dự án đầu tư xây dựng Khu trưng bày kinh doanh loại cảnh Công ty trách nhiệm hữu hạn Chi Anh làm chủ đầu tư; Dự án Khu văn phòng cho thuê nhà cao tầng (lần 3) Công ty cổ phần Đầu tư Thùy Dương làm chủ đầu tư; Dự án đầu tư xây dựng Khách sạn, văn phòng, hộ nhà cao cấp, cao tầng cho thuê Công ty trách nhiệm hữu hạn Khánh Minh làm Chủ đầu tư; Dự án Đầu tư xây dựng Khu văn phòng, khách sạn, nhà hàng ẩn thực vui chơi giải trí Cơng ty cổ phần Thương mại xây dựng Xuất nhập Duyên Hải làm chủ đầu tư; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất trụ sở cũ UBND phường Gia Viên số 144 Đường Lê Lợi; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất trụ sở cũ UBND phường Lạc Viên ngõ Lạc Xuân Đài; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu B trường tiểu học Đằng Giang 2.2.1.6 Đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất a Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đất địa bàn Quận cấp uỷ quyền quan tâm đạo đạt thành tích tốt từ quận có số lượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số lượng thấp thành phố với tỷ lệ 18% năm 2006, đến tổng số hộ gia đình cá nhân địa bàn quận cấp giấy chứng nhận 26.322 giấy = 88.12% tổng số cần cấp hoàn thành Kế hoạch đề b Hồ sơ địa Hệ thống sổ sách địa gồm loại: Sổ mục kê, sổ địa chính, Sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động đất đai 13 phường thuộc quận - 13 sổ địa điện tử (của 13 phường) 50 - Sổ theo dõi biến động đất đai lập theo phường từ năm 2006 đến năm 2019; - Sổ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập theo phường từ năm 2006 đến năm 2019; Các loại sổ lập dạng giấy cập nhật biến động vào hồ sơ địa theo qui định Ngồi Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai lập hệ thống sổ phục vụ công tác chuyên môn như: Sổ theo dõi giao dịch đảm bảo; sổ tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ giao dịch đảm bảo; sổ luân chuyển hồ sơ đăng ký biến động; sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu; sổ luân chuyển thơng tin địa với quan thuế Về cơng tác chỉnh lý hồ sơ địa chính, Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai Quận Ngơ Quyền có nhiệm vụ chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa theo quy định chuyển UBND phường để cán địa kịp thời chỉnh lý Cơng tác xây dựng hồ sơđịa chủ yếu thực thủ công số phần mềm soạn thảo đơn giản dạng MS Word MS Excel Tuy nhiên, số đồ địa đo vẽ từ lâu, biến động nhiều công tác quản lý đất đai cấp quyền giai đoạn trước cịn bng lỏng, lực lượng cán cịn mỏng nên việc lưu trữ, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa chưa quan tâm mức Những biến động việc sử dụng đất trước năm 2006 không cập nhật thực đầy đủ dẫn đến việc thiếu sót thơng tin Do hệ thống văn quy định việc chỉnh lý hồ sơ địa thay đổi nhiều lần mẫu sổ sách dẫn đến việc hệ thống sổ sách không đồng Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai Quận Ngơ Quyền có nhiệm vụ lưu trữ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất Tính đến tháng 9/2019, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận Ngô Quyền lưu trữ 9.132 hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 23.568 hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tất hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất từ năm 2006 đến Hồ sơ lưu trữ đầy đủ kho chuyên biệt đảm bảo chống mối mọt hệ thống phòng cháy chữa cháy [12] 51 2.2.1.7 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai Công tác thống kê đất đai hàng năm kiểm kê định kỳ năm lần thực đầy đủ, triển khai nghiêm túc, quy định pháp luật UBND phường đơn vị trực tiếp thông kê, kiểm kê đất đai tập hợp số liệu Trên có sở UBND Quận Ngơ Quyền tổng hợp kết UBND phường, rà sốt tính tốn lại diện tích loại đất, chi tiết với độ xác cao cụ thể: - Phịng Tài ngun mơi trường phối hợp với UBND phường thực tốt kỳ kiểm kê đất đai năm 2005 2010 - Thống kê hàng năm phịng Tài ngun mơi trường Quận thực theo quy định Công tác thống kê, kiểm kê đất đai tài liệu quan trọng giúp cho việc quản lý nhà nước đất đai quy định, nâng cao hiệu sử dụng đất quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.2.1.8 Công tác tra, giải tranh chấp, khiếu nại tố cáo - Công tác tra, kiểm tra xử lý kịp thời trường hợp sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể khu vực Cánh Đồng Linh phường Đằng Giang - Công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai thực nghiêm túc, giải triệt để theo sách pháp luật đất đai, bảo vệ lợi ích đáng người sử dụng đất UBND quận Ngơ Quyền đạo phịng ban chức năng, UBND phường phối hợp, xem xét giải dứt điểm vụ việc, bước không để phát sinh điểm nóng khiếu kiện, tố cáo, làm ổn định tình hình sở Hiện nay, tình hình khiếu nại, tố cáo, giải đơn thư, kiến nghị hộ gia đình cá nhân phường Lạc Viên, phường Đằng Giang… liên quan đến việc bàn giao mặt để thực Dự án Khu đô thị Ngã Năm – Sân bay Cát Bi, UNND Quận Ngô Quyền giải dứt điểm *Đánh giá chung công tác quản lý đất đai có tác động đến thị trường chuyển nhượng cho thuê nhà đất Nhìn chung công tác quản lý đất đại tác động mạnh mẽ, gần yếu tố định đến giao dịch thị trường nhà đất nói chung thị trường chuyển nhượng, cho thuê nhà đất nói riêng Các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê nhà đất phải có điều kiện pháp lý xác nhận quyền nhằm đảm bảo tính quy, cơng khai đảm bảo quyền lợi bên giao dịch Cụ thể: 52 - Cơng tác cấp GCN QSDĐ có tác động trực tiếp đến thị trường nhà đất có GCN đủ điều kiện pháp lý để thực giao dịch nhà đất chuyển nhượng, cho thuê, chấp, Hơn nữa, GCN QSDĐ giấy tờ thể tư cách pháp lý đất khẳng định giá trị nó, từ nhà đầu tư yên tâm giao dịch Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất nói chung có quyền quy định Điều 166 quyền người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có điều kiện bắt buộc trước hết phải có giấy chứng nhận đứng tên chủ Bên chuyển nhượng theo khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, Việt Nam cơng tác cấp GCN cịn trì trệ, chậm chạp làm ảnh hưởng đến thị trường giao dịch nhà đất - Cơng tác đo vẽ, thành lập đồ địa địa phương cịn chậm dẫn đến cơng tác cấp GCN bị ảnh hưởng theo - Quy trình sang tên, đổi sổ chuyển nhượng đất đai thường vượt thời hạn cho phép gây hoang mang niềm tin TTNĐ 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất Quận Ngô Quyền Bảng 2.3 Cơ cấu sử dụng đất Quận Ngô Quyền Loại đất Đất phi nông nghiệp Đất nông nghiệp Đất chưa sử dụng Tổng Diện tích Phần trăm 1.106,91 97,57% 7,13 0,63% 20,46 1,80% 1134,5 100% Nguồn: UBND Quận Ngô Quyền năm (2018) [12] 53 Hình 2.2 Biểu đồ cấu sử dụng đất Quận Ngô Quyền năm 2018 Diện tích đất phi nơng nghiệp 1.106,91 chiếm tỷ lệ 97,57% diện tích tự nhiên; Diện tích đất chưa sử dụng 20,46 chiếm tỷ lệ nhỏ 1,80% so với tổng diện tích tự nhiên; Diện tích đất nông nghiệp thấp 7,13 chiếm tỷ lệ 0,63% [12] 2.3 Thực trạng công tác quản lý thị trường nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền 2.3.1 Thực trạng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà làm thủ tục quan có thẩm quyền từ năm 2016 – tháng 9/2019 Bảng 2.4 Thống kê số lượng đăng ký giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất qua năm Thứ tự Năm Số lượng hồ sơ chuyển nhượng 2016 1.435 2017 2.308 2018 2.213 tháng đầu năm 2019 2.236 Nguồn : Chi nhánh Văn Phịng đăng ký đất đai Quận Ngơ Quyền (2019) [4] Bảng 2.4 cho thấy năm 2017 - 2019 số lượng hồ sơ chuyển nhượng cao năm 2016 Số lượng hồ sơ giao dịch thành công làm thủ tục đăng ký biến động Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai Quận Ngơ Quyền năm 2017 – 2019 54 khoảng 2200 – 2300 hồ sơ/năm Điều cho thấy, thị trường nhà đất Quận Ngô Quyền phát triển sôi động Nguyên nhân Ngô Quyền đầu mối giao thông quan trọng nối Hải Phòng với địa phương khác nước hệ thống đường thủy, đường đường sắt Bên cạnh đó, Ngơ Quyền quận trung tâm thành phố dẫn đến nhu cầu nhà cao 2.3.2 Thực trạng thị trường nhà đất để địa bàn Quận Ngô Quyền 2.3.2.1 Thực trạng giá đất địa bàn Quận Ngô Quyền a Giá đất vị trí số tuyến đường Bảng 2.5 Giá đất vị trí số tuyến đường Giá thực tế Giá ghi hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng STT Tên đường Đoạn đường Số lượng PĐT (phiếu) Đường An Đà Lạch Tray tới 126 Nam Sơn 22.4 50.42 2.25 16.6 0.33 16.8 47.4 2.82 10.5 0.22 126 Nam Sơn tới ngã Đông Khê Bảng giá đất Giá TB (triệu (triệu đồng/m2) đồng/m2) 55 HS chênh Giá TB HS chênh lệch (triệu lệch so với so với đồng/m ) GĐTT(lần) BGĐ (lần) Giá thực tế Giá ghi hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng Đoạn đường Số lượng PĐT (phiếu) 11.9 40.5 3.40 2.51 0.06 Ngã Đông Khê tới Nguyễn Bỉnh Khiêm 11.9 36.56 3.07 3.33 0.09 Nguyễn Đường Bỉnh vào Khiêm nghĩa đến trang ngõ liệt sỹ 193 Quận Văn Cao 15.4 33.52 2.18 8.5 0.25 Đoạn Đường từ đầu Nguyễn đường Hữu tới cuối Tuệ đường Đường Đông Khê 22.4 42.9 1.92 3.3 0.08 Đoạn từ đầu đường tới cuối đường Ngõ 213 Đông Khê Đoạn từ đầu đường tới cuối 11.2 35.3 3.15 5.47 0.15 STT Tên đường Bảng giá đất Giá TB (triệu (triệu đồng/m2) đồng/m2) 56 HS chênh Giá TB HS chênh lệch (triệu lệch so với so với đồng/m2) GĐTT(lần) BGĐ (lần) Giá thực tế Giá ghi hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng STT Tên đường Đoạn đường Số lượng PĐT (phiếu) Bảng giá đất Giá TB (triệu (triệu đồng/m2) đồng/m2) HS chênh Giá TB HS chênh lệch (triệu lệch so với so với đồng/m2) GĐTT(lần) BGĐ (lần) đường Ngõ 275 Đông Khê Đoạn từ đầu đường tới cuối đường 11.2 37.2 3.32 2.3 0.06 Văn Cao 30.8 125.57 4.08 25.3 0.20 Đoạn từ Ngã Nguyễn Bỉnh Khiêm đến hết địa phận Quận Đoạn đường 193 Văn Cao 22.4 48.45 2.16 2.35 0.05 10 Đoạn từ Văn Cao đến hết địa phận Quận Nguồn: UBND thành phố Hải Phòng (2017) [13] tổng hợp 41 phiếu điều tra 57 (đơn vị: triệu đồng/m2) Hình 2.3 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường Hiện nay, giá đất bảng giá đất sử dụng làm sở để thoả thuận giá hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng để tính lệ phí trước bạ hợp đồng chuyển nhượng ghi giá thấp bảng giá đất lấy bảng giá đất giá tính thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên từ bảng biểu đồ thấy chênh lệch giá đất bảng giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng thị trường giá ghi hợp đồng chuyển nhượng có chênh lệch lớn địa bàn Quận Ngơ Quyền (trung bình gấp lần) Như vậy, đánh giá vai trò QLNN chưa sát sao, gây thất thoát lớn cho nguồn thuế nhà nước chưa đánh giá giá trị tài sản nhà đất b Giá đất vị trí số tuyến đường 58 Bảng 2.6 Giá đất vị trí số tuyến đường Giá thực tế chuyển nhượng STT Tên đường Đường An Đà Đoạn đường Lạch Tray tới 126 Nam Sơn 126 Nam Sơn tới ngã Đông Khê Đường Đoạn từ đầu Nguyễn đường tới Hữu cuối đường Tuệ Đường Đoạn từ đầu Đông đường tới Khê cuối đường Lương Đoạn từ Khánh Cầu Đất đến Thiện ngã Trần Bình Trọng Đoạn từ ngã Trần Bình Trọng đến ngã Lê Từ ngã Lê Thánh Lai đến hết Tông địa phận Ngô Quyền Nguyễn Đoạn từ Bỉnh Lạch Tray Khiêm đến Lê Hồng Phong Giá ghi hợp đồng chuyển nhượng HS Giá Hệ số chênh TB chênh lệch so (triệu lệch so với đồng/ với BGĐ m2) GĐTT( (lần) lần) 3.06 3.87 0.11 Số lượng phiếu điều tra (phiếu) Bảng giá đất (triệu đồng/m2) Giá TB (triệu đồng/m2) 11.2 34.3 16.8 29.7 1.77 4.47 0.15 10 33.52 3.35 5.58 0.17 11.2 28 2.50 3.21 0.11 26.3 56.5 2.15 3.14 0.06 23 56.5 2.46 2.06 0.04 10.5 32.6 3.10 5.6 0.17 13.3 30.5 2.29 0.13 Nguồn: UBND thành phố Hải Phòng (2017 [13]) tổng hợp 40 phiếu điều tra 59 (đơn vị: triệu đồng/m2) Hình 2.4 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường Ở vị trí giá đất địa bàn Quận Ngơ Quyền lại có chênh lệch rõ ràng giá đất bảng giá đất, giá thực tế chuyển nhượng giá ghi hợp đồng (trung bình chênh lệch khoảng 2,5-3 lần) c Giá đất vị trí số tuyến đường Bảng 2.7 Giá đất vị trí số tuyến đường STT Tên đường Đường An Đà Đoạn đường 126 Nam Sơn tới ngã Đông Khê Đường Nguyễn vào Bỉnh nghĩa Khiêm trang liệt đến ngõ sỹ Quận 193 Văn Cao Đường Đoạn từ Nguyễn đầu Hữu Tuệ đường Giá thực tế chuyển nhượng Giá ghi hợp đồng chuyển nhượng HS Giá TB HS chênh (triệu chênh lệch đồng/m ) lệch so so với với BGĐ GĐTT (lần) (lần) 2.81 2.83 0.12 Số lượng PGT (phiếu) Bảng giá đất (triệu đồng/ m2) Giá TB (triệu đồng/m2) 8.4 23.58 6 15.43 2.57 2.37 0.15 7.7 15.74 2.04 4.62 0.29 60 Đoạn đường 193 Văn Cao Đường vào khu dự án Đầm Trung Đường Đông Khê Ngõ 213 Đông Khê Ngõ 275 Đông Khê Lương Khánh Thiện 10 tới cuối đường Đoạn từ Văn Cao đến hết địa phận Quận Đoạn từ đầu đường tới cuối đường Đoạn từ đầu đường tới cuối đường Đoạn từ đầu đường tới cuối đường Đoạn từ đầu đường tới cuối đường Đoạn từ Cầu Đất đến ngã Trần Bình Trọng Đoạn từ ngã Trần Bình Trọng đến ngã 6 23.15 2.57 3.84 0.17 8.4 16.97 2.02 2.24 0.13 17.36 1.93 4.63 0.27 6.3 16.6 2.63 4.08 0.25 6.3 2.85 3.13 0.17 20.5 37.1 1.81 8.9 0.24 17.9 32.3 1.80 5.6 0.17 17.93 Nguồn: UBND thành phố Hải Phòng (2017)[13] tổng hợp 51 phiếu điều tra 61 (đơn vị: triệu đồng/m2) Hình 2.5 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường Bảng 2.7 cho thấy giá đất thực tế chuyển nhượng trung bb ình vị trí số số tuyến đường địa bàn Quận Ngô Quyền cao nhiều so với giá đất nhà nước quy định (giá đất bảng giá đất UBND thành phố Hải Phòng ban hành), hệ số chênh lệch từ 1,8 đến 2,85 lần Giá đất ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình thấp nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng trung bình, hệ số từ 0,12 đến 0,29 lần d Giá đất vị trí số tuyến đường Bảng 2.8 Giá đất vị trí số tuyến đường ST T Tên đường Đoạn đường Đường An Đà Lạch Tray tới 126 Nam Sơn 126 Nam Sơn tới ngã Đông Khê Số lượng phiếu điều tra (phiếu) Giá thực tế chuyển nhượng Bảng giá đất Giá Hệ số (triệu TB chênh đồng/m2 (triệu lệch so ) đồng/ với m2) BGĐ (lần) 4.7 13.2 2.81 4.2 62 12.67 3.02 Giá ghi hợp đồng chuyển nhượng Giá TB Hệ số (triệu chênh đồng/m lệch ) so với GĐT T(lần) 2.6 0.20 1.33 0.10 ST T Tên đường Đường vào nghĩa trang liệt sỹ Quận Đường Nguyễn Hữu Tuệ Đường Đông Khê Ngõ 213 Đông Khê Ngõ 275 Đông Khê Đoạn đường Số lượng phiếu điều tra (phiếu) Giá thực tế chuyển nhượng Bảng giá đất Giá Hệ số (triệu TB chênh đồng/m2 (triệu lệch so ) đồng/ với m2) BGĐ (lần) 13 4.33 Ngã Đông Khê tới Nguyễn Bỉnh Khiêm Nguyễn Bỉnh Khiêm đến ngõ 193 Văn Cao Đoạn từ đầu đường tới cuối đường Đoạn từ đầu đường tới cuối đường Đoạn từ đầu đường tới cuối đường Đoạn từ đầu đường tới cuối đường Giá ghi hợp đồng chuyển nhượng Giá TB Hệ số (triệu chênh đồng/m lệch ) so với GĐT T(lần) 1.33 0.10 12 4.00 2.09 0.17 3.9 12.4 3.18 3.4 0.27 4.7 12.4 2.64 3.3 0.27 4.7 9.5 2.02 5.47 0.58 4.7 9.2 1.96 2.3 0.25 Nguồn: UBND thành phố Hải Phòng (2017) tổng hợp 53 phiếu điều tra 63 (đơn vị: triệu đồng/m2) Hình 2.6 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường Bảng 2.8 cho thấy giá đất thực tế chuyển nhượng trung bb ình vị trí số tuyến đường địa bàn Quận Ngô Quyền cao nhiều so với giá đất nhà nước quy định (giá đất bảng giá đất UBND thành phố Hải Phòng ban hành), hệ số chênh lệch từ 1,96 đến 3,18 lần Giá đất ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình thấp nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng trung bình, hệ số từ 0,27 đến 0,58 lần 2.3.2.2 Thực trạng chất lượng môi giới nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền Bảng 2.9 Tổng hợp thông tin người bán, nhà đất môi giới qua hình thức thu thập khác Nội dung Đơn vị Cơ sơ người mua bán gặp Tổng số phiếu điều tra Phiếu Tỉ lệ (%) Thông tin người bán Họ tên người bán (%) Địa người bán (%) Hình thức người mua bán gặp Tự tìm hiểu Qua giới Qua trung Qua người thiệu tâm môi giới môi giới bạn bè, BĐS cá nghiệp dư người nhân MGCN (cò đất) thân 42 22,7 52 28,1 30 16,2 61 33,0 100 73,8 100 76,9 76,6 76,6 70,4 16,4 64 Số điện thoại người bán Thông tin thu nhà đất Địa nhà đất Diện tích Kích thước Giá chủ nhà đất rao bán Tình trạng pháp lý Thông tin quy hoạch Thông tin tranh chấp Tiền thù lao mơi giới trung bình/1 lần Tiền hoa hồng trung bình/1 lần giao dịch thành cơng Tỉ lệ tiền hoa hồng trung bình so với giá mua Tỉ lệ chênh lệch giá trung bình người môi giới thỏa thuận với người mua, người bán (%) 83,3 71,1 46,6 29,5 (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) Triệu đồng Triệu đồng 95,2 88,0 71,4 95,2 88,0 35,0 33,3 96,1 82,6 73,1 90,3 75,0 32,6 32,6 76,6 93,3 86,6 100 93,3 76,6 43,3 1,5 73,7 93,4 93,4 45,9 85,2 47,5 32,7 40,3 36,3 (%) 5,0 4,2 (%) 8,6 12,7 Nguồn: Tổng hợp từ 185 phiếu điều tra Bảng 2.9 cho thấy người mua người bán gặp chủ yếu qua giới thiệu bạn bè người thân Các trung tâm môi giới, tư vấn nơi cung cấp dịch vụ giúp bên mua bên bán gặp nhau, tư vấn pháp lý, tư vấn đầu tư, tư vấn tài Các trung gian hoạt động hình thức doanh nghiệp, sàn kinh doanh nhà đất Hoạt động môi giới, tư vấn chủ yếu tổ chức tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng, đại diện theo uỷ quyền để thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh nhà đất Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê cho thuê nhà đất Nhưng nay, kênh môi giới chuyên nghiệp lại chiếm tỉ lệ thấp Nguyên nhân thói quen người mua, bán chuyển nhượng, nhận chuyển 65 nhượng nhà đất không muốn trả tiền môi giới Tiền thù lao tiền hoa hồng đôi bên tự thỏa thuận Tiền thù lao không nhiều, tiền hoa hồng lớn Trung bình lần giao dịch thành cơng qua trung tâm môi giới người môi giới chuyên nghiệp (người mơi giới chun nghiệp người có chứng hành nghề làm tồn thời gian cho việc mơi giới) khoảng 40,3 – 82,6 triệu/lần, chiếm 0,5 – 1,5% giá mua Đối với môi giới nghiệp dư (người môi giới khơng có chứng hành nghề, khơng làm thường xuyên mà làm bán thời gian), tiền hoa hồng thấp môi giới chuyên nghiệp Đây lý mà người mua bán tìm đến mơi giới nghiệp dư, mơi giới nghiệp dư tìm cách tiếp cận người mua bán Mặt khác người mua bán nhà đất không tin tưởng vào nhà môi giới Người mua muốn biết thông tin người bán ngược lại qua mơi giới khó khăn, đặc biệt môi giới nghiệp dư Những người môi giới nghiệp dư không muốn người mua bán gặp nhau, họ muốn lấy tiền thù lao tiền hoa hồng bên mua bên bán Ngồi mơi giới nghiệp dư số trung tâm môi giới, người mơi giới chun nghiệp cịn thỏa thuận giá với bên mua bên bán, sau lấy chênh lệch giá giá người mua trả giá người bán đồng ý bán Tỉ lệ giá chênh lệch trung bình giao dịch qua trung tâm môi giới môi giới chuyên nghiệp 8,6% môi giới nghiệp dư 12,7% Như vậy, thấy tỉ lệ cao “rơi vào túi” nhà môi giới 66 Bảng 2.10 Tổng hợp phương pháp thu thập thông tin người mua nhà đất Phiếu điều tra Tổng số phiếu điều tra (phiếu) Tỉ lệ (%) Người dân sống khu vực lân cận Nguồn thơng tin thu thập Từ quyền Có mối Hỏi cán Từ mạng Từ báo quan hệ tiếp dân internet chí thân quen trực với cán cửa 15 11 35,7 26,2 7,1 19,0 11,9 Nguồn: Tổng hợp từ 42 phiếu điều tra Bảng 2.10 cho thấy, trường hợp người mua nhà tự thu thập thơng tin nguồn thông tin thu thập chủ yếu hỏi từ người dân sống gần nhà đất rao bán, lấy thông tin mạng internet thông qua trang mạng rao vặt, quảng cáo Những thơng tin thu thập từ quyền chiếm tỉ lệ thấp, chủ yếu có mối quan hệ thân quen với cán Qua bảng 2.10 phần lớn người mua tự tìm hiểu thơng tin khơng thể tiếp cận với nguồn thơng tin thống để tự tìm hiểu tính pháp lý, tình trạng quy hoạch tranh chấp nhà đất muốn mua Về tính pháp lý, tình trạng quy hoạch tranh chấp người mua nắm tỷ lệ cao thông qua trung tâm môi giới Nhà môi giới nghiệp dư thường cung cấp cho người mua đất cần bán có GCN hay chưa, thông tin cung cấp thường đầy đủ 2.3.2.3 Cơ sở xác định giá đất thị trường khả toán người mua nhà 67 Bảng 2.11 Cơ sở để xác định giá nhà đất Phiếu điều tra Tổng số PĐT(phiếu ) Tỉ lệ (%) Tư vấn bạn bè Suy đoán thỏa thuận NM, NB Do chuyên gia định giá Thông qua kênh TT khác 54 58 39 10 24 29,2 31,3 So sánh với TĐ ĐGD lân cận 21,1 5,4 13,0 Nguồn: Tổng hợp từ 185 phiếu điều tra Bảng 2.11 cho thấy, sở để xác định giá đất chủ yếu so sánh với đất có điều kiện tương tự, qua tư vấn bạn bè, người thân, hay tự suy đoán thỏa thuận với Trường hợp nhờ chuyên gia định giá đơn vị tư vấn chiếm tỉ lệ thấp Phương pháp định khó đảm bảo sát với giá trị thực đất Điều dẫn đến, thực tế có đất có khả sinh lợi tiện ích gần tương đương lại định giá chuyển nhượng khác Bảng 2.12 Tổng hợp giá nhà đất khả toán người mua Đơn vị Giá chuyển nhượng trung bình/1nhà đất Thu nhập bình quân (hộ/tháng) Nguồn tiền tốn trung bình Của người mua hồn tồn Có vay hỗ trợ họ hàng, người thân Có vay ngân hàng Lãi xuất vay trung bình Khả toán Thừa khả Đủ khả Thiếu khả Triệu đồng Triệu đồng Giá nhà, thu nhập khả toán 957 14,6 (%) (%) (%) (%/năm) 18,3 76,8 31,2 7,5 (%) 3,1 (%) 15,2 (%) 81,7 Nguồn: Tổng hợp từ 185 phiếu điều tra 68 Bảng 2.12 thể tương đối giá giao dịch mua bán TTNĐ Quận Ngơ Quyền Có thể thấy giá đa phần hộ gia đình có nhu cầu mua nhà đất chưa có khả tốn cao (81,7%), nên họ phải tìm đến nguồn hỗ trợ tài chủ yếu nhờ mối quan hệ người thân hay quen biết (76,8%) với mức tin tưởng cao Với mức giá chuyển nhượng tương đối cao (975 triệu đồng) mức thu nhập thấp (14,6 triệu đồng/ tháng) thực lý giải khả toán giao dịch lại thấp 2.3.3 Thực trạng thị trường cho thuê nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền 2.3.3.1 Thực trạng thị trường cho thuê nhà đất Thị trường bất động sản cho thuê: Khác với mua bán thị trường chuyển dich quyền sử dụng bất động sản thời gian định Chủ sở hữu bất động sản người thuê bất động sản đàm phán tự thỏa thuận đưa mức giá định Kí kết hợp đồng dân Theo đó, chủ sở hữu bất động sản nhượng phần quyền sở hữu cho bên thuê bất động sản thời gian thuê Bên thuê bất động sản quyền khai thác, sử dụng bất động sản kí kết với chủ sở hữu là: để ở, để làm văn phòng, để làm kho chứa hàng, với nhiều mục đích thuê bất động sản khác Cũng có nhiều loại hình bất động sản khác khách hàng thuê như: nhà cao tầng, văn phòng, cao ốc, nhà riêng, quyền sử dụng đất… Giá thị trường quan hệ cung cầu định Tùy thuộc vào công mục đích bên thuê khả thỏa mãn bất động sản Có thể dựa vào số bất động sản có sẵn thị trường để tham khảo đưa giá kí kết hợp đồng Giá thuê đắt hay rẻ phụ thuộc nhiều vào cung – cầu hàng hóa bất động cho thuê hàng hóa thay thị trường Bên thuê bất động sản thơng qua mơi giới thị trường tự giao dịch tìm bất động sản kí kết với bên cho thuê Các hoạt động giao dịch bất động sản nói chung hoạt động cho thuê nhà đất nói riêng giao dịch cách tự phát nhân dân, có số giao dịch kinh doanh bất động sản bị bắt buộc giao dịch qua sàn Nguyên nhân công cụ pháp lý hữu hiệu chưa thiết lập đề bắt buộc giao dịch bất động sản phải thực thị trường thức Tuy nhiên, với quy mơ nhỏ chưa đại hóa thị trường nhà đất Quận Ngơ Quyền vấn đề cịn tồn đọng đẫn đến việc khơng kiểm soát giao dịch cho thuê nhà đất 69 Đối với Quận Ngô Quyền hai thị trường cho thuê chấp phải hoạt động khung pháp lý nghèo nàn làm chậm trình phát triển, thị trường mua bán có khung pháp lý chuyển dịch chi tiết nên phát triển sôi động từ gây méo mó thị trường nhà đất địa bàn quân Sự hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư tham gia vào thị trường cho thuê không trọng quy định sách địa phương Dẫn đến giá thuê tiếp cận với mặt chung kinh tế Về thị trường chấp, thủ tục liên quan thủ tục phát mãi, thủ tục xác định giá trị bất động sản rườm rà phức tạp, gây hứng thú nhiều tổ chức tín dụng, từ nguồn vốn thông qua thị trường chấp, cho thuê bị ách tắc kìm hãm Hiện nay, tình hình cho thuê nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền diễn chủ yếu với hình thức cho thuê nhà đất nguyên dần phát triển thị trường cho thuê văn phòng hộ ngày gia tăng theo tiến độ phát triển kinh tế quận Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thuế liên quan đến bất động sản ngày tăng * BĐS nhà đơn lẻ cho thuê: Năm 2018, doanh thu bán lẻ Hải Phòng tăng 14% theo năm đạt 89.000 tỉ đồng Thực tế cho thấy tăng lên nhu cầu mua sắm mức độ tự tin người tiêu dùng đất cảng Trong Quận Ngơ Quyền chiếm thị phần lớn Giá thuê gộp trung bình tầng đạt khoảng 36 USD/m2/tháng, cơng suất th đạt 96% * BĐS văn phịng cho thuê: Hải Phòng 10 tỉnh thành dẫn đầu nước lượng FDI đăng ký Số lượng doanh nghiệp tăng trưởng trung bình 12%/năm nên thị trường văn phòng tỉnh sở hữu lượng cầu lớn Trong tương lai gần, thị trường dự kiến không đón nhận dự án hạng A Nguồn cung thị trường văn phòng Hải Phòng đến chủ yếu từ dự án hạng B C Trong đó, Quận Ngơ Quyền có nguồn cung lớn ghi nhận giá thuê công suất thuê cao Hiện cơng suất th trung bình Hải Phịng đạt 87% Để tìm hiểu chi tiết thị trường cho thuê nhỏ lẻ Quận Ngô Quyền đề tài thực phát 107 phiếu hỏi thống kê cụ thể kết thị trường cho thuê nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền sau: 70 Bảng 2.13 Kết điều tra thị trường cho thuê địa bàn quận Mục đích Diện tích thuê nhà cho thuê Sinh viên thuê để 15-30m2 Vị trí nhà Thời hạn Giá thuê thuê (triệu/ tháng) Đường Ngắn hạn 1,2 - 2,5 nhỏ, ngõ triệu (1-6 ngách đồng tháng) Hộ gia đình 70-100m2 Đường người lớn nước ngồi Cá nhân thuê để kinh doanh 40-60m2 Doanh 80-160m2 nghiệp thuê để kinh doanh Đường lớn Các trục đường quận Trung hạn (1-2 năm) Trung hạn Hợp đồng cho th có cơng chứng 0/30 (0%) - 12 12/15 (80%) triệu đồng - 15 10/23 (43,5%) triệu đồng (1-2 năm) Dài hạn 20 - 28 (3-5 năm) triệu đồng 37/39 (94,9%) (Nguồn: Tổng hợp từ 107 phiếu điều tra) Như vậy, nhìn nhận thực trạng thị trường cho thuê địa bàn Quận Ngô Quyền bất cập + Thực trạng pháp lý đối tượng nhà sinh viên thuê nhà quanh khu vực trường Đại học Hàng Hải (484 Lạch Tray), Đại học Y Hải Phòng (đường Nguyễn Bỉnh Khiêm) tất thuê nhà qua thỏa thuận miệng hay hợp đồng viết tay đơn giản Điều dễ hiểu giá trị hợp đồng khơng lớn, giá thuê 1,5 – 3triệu/tháng nằm ngõ nhỏ phù hợp với nhu cầu lại đơn giản sinh viên rủi ro hợp đồng cho th khơng nhiều Có thể coi thị trường cho thuê nhà sinh viên tất giao dịch không công khai (giao dịch ngầm) Các sinh viên quanh trường đại học chủ yếu tạm thời, khơng có ý định th lâu dài tâm lý muốn đổi môi trường hay công việc Cũng thực trạng th dựa lời nói giao dịch hay hợp đồng viết tay sơ sài ràng buộc, nên thời gian thuê đối tượng ngắn (1-6 tháng) giá khu vực Quận Ngơ Quyền với mơ hình cho th nhà trọ dao động khoảng 1,2-2,5 triệu đồng/tháng 71 + Những người thuê hộ gia đình hay người nước thường lựa chọn thuê hộ chung cư, nhà tập thể tiện nghi để sinh sống làm việc Vì đối tượng thường quan tâm nhiều đến dịch vụ chất lượng không gian sống nên hộ chung cư 1-2 phòng ngủ, phòng khách, phịng bếp với diện tích khoảng 70-100m2 hồn toàn phù hợp với giá thuê dao động khoảng 7-12 triệu đồng tháng Đối tượng có tỷ lệ yêu cầu hợp đồng thuê nhà công chứng hợp đồng cao (80%) nhu cầu làm giấy tạm trú tạm vắng quan địa phương + Đối tượng thuê nhà nhỏ lẻ với người thuê thường hộ gia đình, cá nhân th với mục đích kinh doanh nhỏ quán nước, coffee, quán cơm phở, tạp hóa, tùy nhận thức giá trị mặt kinh doanh người thuê có ý thức công khai, đăng ký xin xác nhận quan quyền Tỷ lệ Quận Ngơ Quyền chiếm khoảng 43,5% theo khảo sát để tài lại giao dịch ngầm Các đối tượng thuê nhà với diện tích trung bình khoảng 40-60m thường ký hợp đồng không dài (1-2 năm) gia hạn hợp đồng tùy theo tình hình kinh doanh người thuê Giá thuê mặt phố lớn dao động khoảng 10-15 triệu/tháng giảm dần khu vực đường phố nhỏ + Thị trường cho thuê lớn doanh nghiệp hay hộ cao cấp, chung cư mới, hợp đồng cho thuê có giá trị lớn tỷ lệ thực đăng ký giao dịch đất đai lớn (95,9%) Đa phần mục đích thuê đối tượng dùng để làm văn phịng, trụ sở cơng ty, trung tâm thương mại, với thời hạn thuê lâu dài (3-5 năm) cho hợp đồng thuê thường gia hạn tiếp hợp đồng Giá thuê mức cao vị trí trung tâm quận với diện tích khoảng 130-150m giá cao khoảng 28-30 triệu đồng/tháng chí khu vực đắc địa nhà xây Theo khảo sát giá cho thuê nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền cao tập trung đường lớn đường Cầu Đất, Văn Cao, Lạch Tray, Lê Lợi khu Lê Hồng Phong 2.3.3.2 Thực trạng chất lượng môi giới cho thuê nhà đất 72 Bảng 2.14 Tổng hợp thông tin nhà đất qua hình thức thu thập khác Nội dung Đơn vị Cơ sơ bên gặp Tổng số phiếu điều tra Phiếu Tỉ lệ (%) Thông tin người cho thuê (Họ tên, địa chỉ, số điện thoại) Thông tin thu tài sản Địa (%) Diện tích (%) Giá chủ nhà đất cho th (%) Tình trạng pháp lý (%) Thơng tin quy hoạch (%) Thông tin tranh chấp (%) Tiền thù lao mơi giới Triệu trung bình/1 lần đồng Tiền hoa hồng trung Triệu bình/1 lần giao dịch thành đồng cơng Hình thức bên cho th bên thuê nhà đất gặp Tự Qua giới Qua TT Qua người tìm thiệu mơi giới mơi giới hiểu bạn bè, BĐS cá nghiệp dư người nhân (cò đất) thân MGCN 35 32,7 100 32 29,9 100 25 23,4 100 15 14,0 73,3 88,5 82,8 100 22,8 0 93,7 93,7 78,1 15,6 0 100 100 100 48,0 92,0 0 73,3 80,0 80,0 20,0 0 tháng tiền thuê 1,5 - tháng tiền thuê Nguồn: Tổng hợp từ 107 phiếu điều tra Bảng 2.14 cho thấy bên cho thuê bên thuê gặp chủ yếu qua tự tìm hiểu internet, mạng xã hội, báo chí qua giới thiệu bạn bè người thân Đối tượng lựa chọn loại hình chủ yếu sinh viên thuê trọ hộ gia đình Thơng qua hình thức này, bên th khơng thể nắm rõ tình trạng pháp lý, thông tin quy hoạch, tranh chấp nhà đất 73 Đối tượng lựa chọn hình thức qua trung tâm môi giới bất động sản qua cá nhân môi giới chuyên nghiệp chủ yếu doanh nghiệp giá trị hợp đồng lớn, thời hạn thuê lâu dài yêu cầu thông tin pháp lý rõ ràng Nguyên nhân thực trạng giao dịch ngầm lớn địa bàn do: + Thứ nhất, theo khoản Điều 122 Luật nhà 2014 khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê trừ trường hợp bên có nhu cầu + Thứ hai, theo Điều 188 Luật Đất đai điều kiện để người sử dụng đất thực quyền có cho thuê phải có giấy chứng nhận, nhà ko có giấy chứng nhận làm hợp đồng viết tay + Thứ ba, thủ tục hành cịn rườm rà, phức tạp, chưa có nhiều hướng dẫn cụ thể hình thức cho thuê nhà đất + Thứ tư người dân cịn chưa đồng tình với chi phí phát sinh Đối với thị trường cho thuê nhà đất, giao dịch ngầm, khơng kí hợp đồng công chứng, không qua đăng ký với quan nhà nước đem lại nhiều rủi ro cho bên + Để tránh rủi ro khách thuê phá hỏng nội thất thuê nhà để lại sử dụng vào mục đích khác đánh bạc, làm ăn phi pháp phải kí hợp đồng với điều khoản chặt chẽ kiểm soát thường xuyên + Bên thuê nhà không đảm bảo quyền lợi nhà khơng có tranh chấp, khơng thuộc diện có định thu hồi Do đó, người thuê nhà cần tìm hiểu thật kỹ nhà đất mà định thuê, điều kiện nhà tham gia giao dịch, thông tin pháp lý, môi trường sống, chất lượng nhà, nội thất dịch vụ kèm theo để tránh rủi ro thuê nhà 2.4 Những kết đạt được, khó khăn, tồn nguyên nhân thị trường nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền 2.4.1 Những thuận lợi kết đạt a, Những thuận lợi cơng tác thực sách, pháp luật đất đai địa bàn Quận Ngô Quyền Một là, công tác quản lý nhà nước đất đai HĐND, UBND Quận Ngô Quyền đặc biệt quan tâm lãnh đạo, đạo xác định nguồn lưc quan trọng tron việc phát triển kinh tế - xã hội, ổn định trị địa phương 74 Hai là, quan tâm Sở Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn, giúp đỡ chun mơn nghiệp vụ, giúp quyền quận tháo gỡ, giải vướng mắc tron công tác quản lý nhà nước đất đai Ba là, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành văn hướng dẫn tạo chuyển biến tích cực cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói chung quyền Quận Ngơ Quyền nói riêng như: Những khó khăn cơng tác cấp GCN QSDĐ tháo gỡ, cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt thực chặt chẽ Bốn là, nỗ lực phấn đấu tập thể lãnh đạo, chuyên viên, viên chức phịng Tài ngun Mơi trường việc tham mưu cho quyền huyện đạo, điều hành công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn quận Năm là, việc lãnh đạo, điều hành UBND phường quản lý nhà nước đất đai góp phần quan trọng cho kết đạt quyền quận b, Những kết đạt cơng tác thực sách, pháp luật đất đai địa bàn Quận Ngô Quyền Để đảm bảo thời gian thực hồ sơ thuận tiện cho công dân làm thủ tục đăng ký đất đai, UBND Quận Ngô Quyền xây dựng quy trình ISO thực thủ tục hành Bộ phận Tiếp nhận Trả kết quận Theo đó, thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thực 30 ngày làm việc Thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…) thực 10 ngày làm việc Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm (Thế chấp, xóa chấp, thay đổi nội dung chấp…) thực trả kết cho công dân ngày làm việc Dưới kết đạt trình thực sách, pháp luật đất đai địa bàn Quận Ngô Quyền từ đầu năm 2019 đến Cơng tác cấp Giấy chứng nhận: Tính đến ngày 29/11/2019 hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh Quận Ngô Quyền tiếp nhận 822 hồ sơ, trả kết 586 giấy chứng nhận, đạt 97,6% kế hoạch năm có 120 hồ sơ đăng ký chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, 58 hồ sơ thực hiện, nâng tổng số đất cấp giấy chứng nhận tính đến ngày 75 29/11/2019 26407 đạt 88.4% số cần phải cấp giấy chứng nhận Số lại cần phải cấp giấy chứng nhận 3464 Số đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 28883 đạt 96.7% [4] Kết đăng ký biến động đất đai: Hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đến ngày 29/11/2019 Chi nhánh Quận Ngô Quyền tiếp nhận tiếp nhận 3251 hồ sơ giải 3153 hồ sơ, đạt 105,1% kế hoạch năm Thực đăng ký giao dịch bảo đảm: Thực đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật sở nhu cầu đăng ký hộ gia đình, cá nhân Đảm bảo thời gian quy định khơng có hồ sơ q hạn Tổng số hồ sơ giao dịch bảo đảm đến ngày 29/11/2019 2459 hồ sơ, đạt 87,8% kế hoạch năm Đăng ký chấp: 1274 hồ sơ Xóa đăng ký chấp: 1086 hồ sơ Xác nhận thay đổi nội dung: 99 hồ sơ Cập nhật, chỉnh lý, đồng hóa, khai thác liệu đất đai, xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định pháp luật Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai Quận Ngơ Quyền gửi liệu hồ sơ địa đến Ủy ban nhân dân Quận Ngô Quyền Ủy ban nhân dân 13 phường thuộc quận qua Hệ thống quyền điện tử vào ngày 15 30 hàng tháng Thực việc thu phí, lệ phí theo quy định 11 tháng năm 2019 - Việc thu phí, lệ phí: Bảng 2.15 Kết việc thực thu phí, lệ phí STT Phí, lệ phí Đến 29/11/2019 Đơn vị (1000 đ) Lệ phí cấp giấy chứng nhận 220.235 Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận Phí, lệ phí giao dịch bảo đảm 430.530 76 120.280 Phí khai thác sử dụng tài liệu đất Tổng 1.540 772.585 (Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Quận Ngô Quyền) - Sự phối hợp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai với đơn vị Ủy ban nhân dân quận Chi cục Thuế để thực khoản thu từ đất: Bảng 2.16 Kết khoản thu từ đất STT Các khoản thu từ đất Đến 29/11/2019 Đơn vị (1000 đ) 32.149.977 10.327.569 66.943.082 109.420.628 Thuế thu nhập cá nhân Lệ phí trước bạ Thu tiền sử dụng đất Tổng (Nguồn: Chi cục thuế Quận Ngô Quyền) 2.4.2 Những tồn hạn chế 2.4.2.1 Những tồn tại, hạn chế khung pháp lý công tác quản lý nhà nước đất đai Quận Ngô Quyền: - Các quan chức chưa có chủ động ban hành sách quản lý liên quan tới phát triển nhà đất phù hợp với biến động thực tiễn địa bàn Quận Ngô Quyền Các phận quản lý trực tiếp Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng công tác phát triển nhà đất cụ thể bồi thường, giải phóng mặt cịn chưa thực nhanh chóng hiệu làm tác động đến TTNĐ - Căn Điều 118 Luật Nhà năm 2014, điều kiện để nhà tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận theo quy định Tuy nhiên cơng tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà chậm chạp ảnh hưởng đến giao dịch TTNĐ Riêng công tác cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà bị hạn chế hướng dẫn luật cịn ít, phịng ban đơn vị đùn đẩy trách nhiệm dẫn đến lượng lớn nhà không đưa vào giao dịch mà giao dịch ngầm không qua đăng ký điều khoản thỏa thuận đưa thêm vào hợp đồng cơng chứng Do gây thất thu lượng lớn ngân sách nhà nước khơng thể tính thuế chuyển nhượng nhà - Phương pháp định giá đất địa phương chưa thực hợp lý Khung giá đất, Bảng giá đất thành phố quy định không theo kịp biến động thị trường, đặc biệt có nơi giá đất 20% giá thị trường Mặc dù có nhiều 77 biện pháp khắc phục, việc Nhà nước thừa nhận tồn loại giá khác cho thấy, việc điều hành giá với hai loại cơng cụ hành (Khung giá, Bảng giá) thị trường (giá cụ thể lô đất) tạo công bị động, gây khiếu kiện kéo dài dân… - Quận Ngô Quyền đứng trước sức ép nội thách thức phát triển Công tác quản lý thị nói chung quản lý quy hoạch - kiến trúc nhà đất nói riêng cịn mang tính đơn lẻ chưa đồng - Bên cạnh việc lập quy hoạch sử đụng đất cịn chưa bám sát thực tế nhu cầu sử dụng đất điều kiện phát triển kinh tế - xã hội quận làm ảnh hưởng lớn đến việc phân bố quỹ đất cho lĩnh vực đời sống xã hội Công tác kiểm tra, giám sát, đôn đốc việc thực quy hoạch sử dụng đất sau xét duyệt chưa chặt chẽ, dẫn tới tình trạng vi phạm quy hoạch diễn - Cơng tác đo vẽ, thành lập đồ địa cịn chậm, hồ sơ địa chưa thiết lập đồng bộ, cơng nghệ quản lý cịn lạc hậu, chưa đầu tư trang thiết bị đầy đủ Việc cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai chưa thực kịp thời, thường xuyên dẫn đến thông tin khơng đầy đủ, xác sử dụng dẫn đến việc có phát sinh tranh chấp, khiếu kiện đất đai khơng đủ sở pháp lý để giải - Các thủ tục hành trở nên nhanh gọn đơn giản hóa Tuy nhiên, với kinh tế thị trường dịch vụ, tư vấn phát triển mạnh, nhu cầu tra cứu, cung cấp thông tin đất đai trở nên cần thiết Quận Ngơ Quyền chưa có hệ thống thông tin đất đai chuẩn để phục vụ người dân dẫn đến việc tra cứu thơng tin cịn gặp nhiều khó khăn, chậm trễ - Việc thực quy hoạch kế hoạch sử dụng đất theo quy định pháp luật nhiều hạn chế Theo: “Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất năm 2018 Quận Ngô Quyền” kết thực sử dụng đất năm 2017 Quận chưa sát với kế hoạch sử dụng đất duyệt Hầu hết tiêu chuyển đổi mục đích sử dụng đất đạt 10% - Hành vi vi phạm lĩnh vực đất đai có xu gia tăng; quyền Quận áp dụng hình thức biện pháp xử lý theo quy định pháp luật; song với biện pháp hình thức xử lý vi phạm nhiều bất cập, chế tài chưa đủ mạnh để răn đe người sử dụng đất chấm dứt hành vi vi phạm trình thực quyền, xuất nhiều vụ án dân sự, lừa đảo… 78 - Việc tổ chức thực sách, pháp luật đất đai nhiều hạn chế việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc tổ chức quan định giá đất, việc giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng, thủ tục hành liên quan đất đai Lợi ích Nhà nước với vai trò chủ sở hữu tài sản đất đai người dân có đất bị thu hồi với tư cách người giao quyền trực tiếp sử dụng chưa bảo đảm tương xứng; nguồn lực đất đai chưa phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi cịn lãng phí, hiệu thấp như: đất giao cho khu kinh tế, khu cộng nghiệp, đất giao cho nông, lâm trường quốc doanh…; tham nhũng, tiêu cực q trình thực sách đất đai lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” cịn phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo định hành quan có thẩm quyền tranh chấp đất đai diễn biến phức tạp - Tuy thị trường cho vay chấp mua nhà đất cần quản lý chặt chẽ có liên quan tới ổn định kinh tế quốc dân q yếu ngành nhà đất khó mà phát triển đóng góp đáng kể vào tăng trưởng kinh tế quốc dân 2.4.2.2 Những tồn tại, hạn chế TTNĐ Quận Ngô Quyền: - Tính minh bạch TTNĐ chưa cao từ minh bạch hóa thơng tin quy hoạch, quy trình thủ tục đầu tư minh bạch thông tin dự án người mua, khách thuê chưa đạt ngưỡng trung bình, cịn nhiều bất cập đặc biệt người dân chưa phổ cập thông tin quy hoạch nhà đất kịp thời - Thị trường nhà đất diễn nhiều nghịch lý, bất cập Vẫn tồn tình trạng giao dịch ngầm, khơng đăng ký với quan nhà nước Hầu hết người hỏi trả lời thủ tục hành đơn vị liên quan có nhiều rườm rà, phiền phức, nhiều thời gian chi phí - Thị trường nhà đất quận tồn thực trạng thiếu nguồn cung dẫn đến khan đẩy giá tăng cao thiếu kiểm soát - Chất lượng, số lượng nguồn cung loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ Quận Ngô Quyền yếu - Các tổ chức trung gian như: tổ chức mô giới BĐS, định chế tài chúng tham gia thị trường BĐS, tổ chức kinh doanh BĐS, tổ chức dịch vụ công, hoạt động cịn trì trệ, yếu kém, thiếu lực, đạo đức nghề nghiệp cịn 79 - Các kênh thơng tin, Website phổ biến thông tin TTNĐ đến công chúng cịn chưa phát triển, người dân cịn mù mờ thơng tin, nắm bắt thơng tin khó khăn - Thị trường BĐS diễn nhiều nghịch lý, bất cập Số giao dịch ngầm, không đăng ký với quan nhà nước nhiều 2.4.2.3 Những tồn tại, hạn chế ý thức người tham gia TTNĐ: - Ý thức chấp hành pháp luật đất đai phận nhân dân hạn chế, nhận thức vai trị vị trí cơng tác quản lý nhà nước đất đai chưa đầy đủ, chưa thống dẫn đến phối hợp phòng, ban, đơn vị thiếu chặt chẽ rào cản trình giải phóng mặt bằng, hạn chế hiệu đầu tư nói riêng chiến lược phát triển kinh tế xã hội quận nói chung Bên cạnh đó, việc thực thi pháp luật chưa thật nghiêm minh, chưa đáp ứng đầy đủ yếu tố công tạo tiền đề cho tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất đai sai mục đích, vi phạm quy hoạch gây nên bất ổn xã hội tiềm ẩn nhiều nguy *Nguyên nhân tồn hạn chế - Nguyên nhân khách quan + Hệ thống sách pháp luật đất đai điều chỉnh, bổ sung thường xuyên chưa đáp ứng yêu cầu giải số vấn đề vướng mắc thực tế Một số văn quy phạm pháp luật đất đai thuộc thẩm quyền địa phương cấp quận ban hành chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực cơng tác quản lý nhà nước đất đai + Sự đổi sách pháp luật hoạt động quản lý nhà nước đất đai chưa theo kịp tốc độ thị hóa gắn với gia tăng dân số phát triển kinh tế - xã hội + Một số vấn đề tồn quản lý đất đai lịch sử để lại chưa tháo gỡ dứt điểm, gây nhiều lúng túng cho công tác quản lý giải quyền địa phương + Nhu cầu nhân dân thực quyền người sử dụng đất ngày tăng cao, nhiên hệ thống hồ sơ địa chính, trang thiết bị máy móc phục vụ giải cơng việc lạc hậu, thiếu đồng - Nguyên nhân chủ quan + Công tác lãnh đạo, đạo điều hành quyền quận quản lý nhà nước đất đai nặng giải vụ, chưa chủ động xây dựng chương 80 trình, kế hoạch thực trọng tâm, trọng điểm, chưa xác định khâu then chốt để có biện pháp quản lý hiệu + Quản lý nhà nước đất đai quyền cấp xã có nơi cịn lỏng lẻo nguyên nhân dẫn đến vi phạm quản lý, sử dụng đất việc sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất, + Kinh phí đầu tư cho việc lập quy hoạch, đo đạc lập đồ địa chính, chỉnh lý biến động, lập hồ sơ địa chính, đầu tư xây dựng sở liệu thơng tin đất đai, chưa đầu tư bảo đảm hoạt động + Cơng tác cán cịn thiếu yếu Một số phận cán công chức lực, đạo đức chưa đáp ứng nhu cầu công việc khó thay Chế độ lương thưởng chưa thực đáp ứng đươc khuyến khích cơng chức nhiện tình làm việc + Cơng tác tun truyền phổ biến pháp luật chưa tốt, pháp luật đất đai chưa thật vào sống 81 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGƠ QUYỀN 3.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý nâng cao lực quản lý 3.1.1 Tích cực chủ động ban hành sách quản lý liên quan tới phát triển nhà đất phù hợp với biến động thực tiễn - Để TTNĐ Quận Ngô Quyền phát triển bền vững lành mạnh Các quan quản lý Quận Ngơ Quyền cần tập trung hồn thiện hệ thống sách kích thích thành phần kinh tế tham gia Các phận quản lý trực tiếp Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hồn thiện sách đất đai, đặc biệt nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng… UBND Quận Ngơ Quyền cần lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có chế tạo quỹ đất sạch, kiểm tra rà soát thu hồi quỹ đất sử dụng lãng phí để bố trí, khai thác có hiệu quả; hồn thiện sách tài chính, thuế liên quan đến đất đai… để đáp ứng nhu cầu phát triển TTNĐ bao gồm nhà đất thương mại nhà đất xã hội, bao gồm biện pháp cụ thể sau: 1) Cụ thể hoá văn quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý thực quy hoạch, kiến trúc; 2) Hoàn thiện, bổ sung xây dựng quy định pháp lý liên quan đến quy hoạch xây dựng quản lý phát triển đô thị; 3) Xây dựng hoàn thiện chế sách, huy động nguồn lực để đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đô thị nông thơn; 4) Xây dựng chế, sách, quy định, hướng dẫn việc triển khai không gian ngầm, khu vực bảo vệ vùng cảnh quan; 5) Xây dựng danh mục giải pháp bảo vệ, tôn tạo cơng trình có giá trị văn hố lịch sử kiến trúc Cải cách hệ thống đăng ký BĐS với nòng cốt nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS Đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận nhà quyền sử dụng đất Đảm bảo quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đăng ký ghi nhận quan chức Chỉ đăng ký, nhà BĐS có giá trị phát sinh Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần có đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo mẫu thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân thực quyền liên quan đến đất đai, đặc biệt quyền chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất 82 tài sản gắn liền với đất để nhanh chóng tiếp cận vốn vay từ tổ chức tín dụng, giúp quan hữu quan thực tốt chức QLNN đất đai Tạo điều kiện thuận lợi, giao dịch dễ dàng, nhanh chóng cho người dân tổ chức tín dụng Bên cạnh đó, việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên hộ gia đình; có quy định người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực quyền nghĩa vụ việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình; xác định thành viên hộ gia đình có quan hệ tài sản chủ thể giao dịch dân sự; có phân loại người có tên sổ hộ khơng có quan hệ quyền lợi nghĩa vụ liên quan, giúp người dân tổ chức tín dụng nắm tình trạng pháp lý đất, tránh tình trạng mập mờ, khơng xác gây khó khăn cho người dân Việc đăng ký chấp tài sản bảo đảm cần tiến hành đơn giản, nhanh gọn thống nhất, sở để nhà đầu tư, tổ chức tài tiếp cận tin tưởng đầu tư cho vay vốn * Về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất Về nguyên tắc, giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có quản lý nhà nước để đảm bảo vai trị chủ động nhà nước việc hình thành điều tiết thị trường Tuy nhiên, đất đai loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá đất cần phải quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường đảm bảo cạnh tranh bình đẳng địa phương việc thu hút đầu tư thuận lợi công tác bồi thường, giải phóng mặt Về phương pháp xác định giá đất, Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất hợp lý nhiên phải phù hợp với mục đích sử dụng loại đất Khi xác định giá đất cần tôn trọng nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cạnh tranh v.v… Như vậy, nhằm khắc phục hạn chế, tồn triển khai sách tài đất đai, góp phần vào phát triển TTNĐ, đề tài đề xuất nội dung sau: Cần thống chế giá đất theo chế thị trường Theo đó, lâu dài nên bỏ khung giá đất Chính phủ ban hành giao UBND cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất để tính nghĩa vụ tài đất đai, bồi thường thu hồi đất Đồng thời, cần có chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất; xây dựng sở liệu giá đất; nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác định giá đất, BĐS… 83 Tiếp tục nghiên cứu, mở rộng phạm vi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất xác định nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất so với quy định Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Nghị định số 123/2017/NĐ-CP Nghiên cứu xây dựng đồ giá đất định giá đất, xây dựng vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất nhằm hỗ trợ, đơn giản hoá việc xác định giá trị quyền sử dụng đất Hoàn thiện phương pháp xác định giá đất thị trường, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam Xác lập cụ thể địa vị pháp lý, trách nhiệm Tổ chức tư vấn giá đất Tổ chức phải tổ chức nghề nghiệp, có tính độc lập chun mơn, nghiệp vụ Cần có quy định cụ thể chế hoạt động Hội đồng thẩm định giá đất sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể Về bản, tham gia quan định giá độc lập góp phần làm cho việc định giá khách quan hơn, vậy, cần phải có chế đảm bảo Hội đồng hoạt động thực chất, khách quan, công khai, minh bạch Các vấn đề thuế phí liên quan tới bất động sản Quan điểm chung nhiều người thừa nhận thuế mua bán chuyển nhượng BĐS (thuế chuyển quyền hay thuế thu nhập từ chuyển quyền mua bán BĐS) phải hợp lý để khơng tránh nộp thuế mà sinh tình trạng mua bán ngầm Nguyên tắc điều tiết thị trường BĐS thuế là: (1) đánh thuế sử dụng đất luỹ tiến với đất để chống đầu cơ; (2) luỹ tiến phần với thu nhập từ chuyển nhượng đất đai để điều tiết hoạt động kinh doanh nhà đất Nhà nước áp dụng biện pháp tài thuế, phí để điều tiết hoạt động kinh doanh BĐS, chống đầu đất đai Bên cạnh hồn thiện mơi trường pháp lý nhằm hợp thức hố giao dịch BĐS cần hồn thiện cơng tác quản lý thu thuế phí có biện pháp chế tài mạnh để buộc tất giao dịch BĐS phải thức hố, hợp pháp hóa, có kê khai nộp thuế đầy đủ Bên cạnh đó, trình triển khai luật thuế cần lưu ý tính đồng bộ, khả thi số ý kiến cho thuế “công cụ đơn độc điều tiết thị trường đất đai” “nó thường khơng ý gây hậu tai hại cho người muốn giúp đỡ”, đó, nên kết hợp với giải pháp khác, chẳng hạn mở rộng quĩ đất, quĩ nhà (tăng cung), tăng tiềm lực tài chính, tăng khả tốn cho tổ chức dân cư tiếp cận thị trường BĐS (tăng cầu), phát triển thị trường BĐS hợp pháp phù hợp quy luật thị trường 84 Cần triển khai số biện pháp quản lý thị trường bất động sản: - Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ công trình phê duyệt, thúc đẩy tiến độ thi cơng cơng trình triển khai Chuẩn bị mặt bằng, thủ tục phê duyệt dự án cho dự án đầu tư bất động sản Kiên thực việc quy định doanh nghiệp phải bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu Có chế kiểm tra, giám sát, quản lý điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ - Cần giải sớm tốt việc kéo dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận (sổ) cho bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, ) Khai thông ách tắc hoạt động thị trường bất động sản, giảm thiểu chậm trễ khâu thủ tục hành liên quan đến vấn đề bất động sản (cấp sổ, xác nhận quyền ) kinh doanh bất động sản (công chứng mua bán, công chứng chấp, xác nhận giao dịch bảo đảm) - Tăng cường phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cơng trình khu đất vàng Đồng thời, cần xem xét, xét duyệt cách thận trọng lực, khả đặc biệt tính khả thi chủ đầu tư dự án địa bàn Đây vấn đề cần phối hợp nhiều ngành, nhiều lĩnh vực vừa để đại hoá thị vừa để chống tính cục bộ, vụn vặn phá nát kiến trúc đô thị cũ chưa có kiến trúc thị - Để đề phịng tránh tác động tiêu cực xuất việc thực dự án đất đai, tài chính, cần phải có lộ trình tổng thể quan nhà nước chịu trách nhiệm việc định chế, sách nhằm chỉnh trang chung cư cũ nát địa bàn thị hố phát triển sở hạ tầng Cần ban hành quy chuẩn đồng thời với chế tài tổ chức thực thực tiễn để chống việc tồn tuyến phố có nhà mặt tiền khơng đủ tiêu chuẩn - Các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản, với tư cách người cung cấp hàng hoá cho thị trường phải đảm chất lượng, uy tín thương hiệu doanh nghiệp - Hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận cao, nhiên lĩnh vực tiềm ẩn yếu tố rủi ro lớn Do địi hỏi đối tượng tham gia kinh doanh bất động sản phải có tính chun nghiệp cao Các chủ thể tham 85 gia thị trường phải đảm ứng điều kiện quy định pháp luật kinh nghiệm, lực tài chính, đào tạo nhân lực… Hồn thiện mơi trường thể chế thị trường bất động sản - Hồn thiện sách đầu tư theo hướng khuyến khích chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn “cung” cho thị trường BĐS nhằm góp phần bình ổn thị trường Từng bước tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư nước ngồi tham gia thị trường bất động sản theo hướng bình đẳng, sân chơi với nhà đầu tư nước - Nghiên cứu ban hành bổ sung số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS thuế tài sản, thuế hạ tầng nhằm đảm bảo quyền lợi Nhà nước, góp phần ổn định thị trường hạn chế đầu BĐS Trong thuế tài sản nhằm tập trung điều chỉnh đối tượng có nhiều BĐS BĐS có giá trị lớn, điều tiết trực tiếp đối tượng sử dụng nhiều diện tích nhà đất nhằm hạn chế đầu khuyến khích khai thác có hiệu BĐS Thuế hạ tầng nhằm điều chỉnh chênh lệch địa tô tạo Nhà nước đầu tư hạ tầng mà có, góp phần đảm bảo lợi ích người chủ sở hữu đất đai (đại diện Nhà nước), từ tạo thêm nguồn thu để hỗ trợ cho công tác bồi thường, giải phóng mặt - Nghiên cứu ban hành bổ sung số chế, sách hỗ trợ tài để phát triển quỹ nhà cho đối tượng sách xã hội Khắc phục tình trạng hỗ trợ, ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp biện pháp hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng sách xã hội gặp khó khăn chỗ Bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển quỹ nhà xã hội theo quy định pháp luật hành, cần tăng cường biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách cho người nghèo, người thu nhập thấp để giúp họ cải thiện nhà ở, đảm bảo công xã hội - Sớm nghiên cứu, ban hành văn hướng dẫn liên quan đến công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng môi giới, định giá quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia lĩnh vực - Tập trung ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức - Yêu cầu đảm bảo hàng hóa bất động sản giao dịch thị trường phải công khai, áp dung quy định bắt buộc có chế tài xử lý để thực yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh phải bán sản phẩm hàng hóa bất động sản thơng qua sàn giao 86 dịch theo quy định pháp luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu dễ dàng tiếp cận tham gia giao dịch - Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin bất động sản theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực quy định bắt buộc việc công khai thông tin thị trường bất động sản kênh thông tin theo quy định để góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản - Khuyến khích giao dịch thức đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch “ngầm” thông qua việc giảm thuế chuyển dịch bất động sản, giảm phí xác định sở hữu bất động sản để khuyến khích chủ thể tham gia giao dịch thức - Khuyến khích phát triển đa dạng hoá thị trường BĐS chủng loại, chất lượng giá sản phẩm phù hợp với nhu cầu mức độ phát triển thị trường BĐS, trọng ưuu tiên phát triển thị trường BĐS nhà Nghiên cứu ban hành bổ sung sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển thị trường bất động sản cho thuê - Hoàn thiện chế sách liên quan tới đăng ký, chấp bất động sản nhằm khai thác khả huy động vốn phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; ban hành quy định để đảm bảo an tồn cho tổ chức tín dụng cho vay chấp bất động sản, đồng thời có sách hợp lý để khuyến khích người dân tham gia vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà ở, khuyến khích phát triển đồng thị trường tài chính, thị trường chứng khoán thị trường bất động sản - Nghiên cứu mở rộng phạm vi đối tượng sở hữu bất động sản chủ thể tham gia thị trường, kể tổ chức, cá nhân nước để đáp ứng yêu cầu hội nhập (thực thí điểm cho người nước ngồi mua nhà Việt Nam, bước mở rộng chế cho phép nhà đầu tư nước tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản đối tượng nước) - Hoàn thiện cấu tổ chức thị trường, bao gồm tạo lập tổ chức cho thị trường BĐS sàn giao dịch BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thông tin BĐS hồn chỉnh lại tổ chức có sẵn tổ chức môi giới BĐS, định chế tài tham gia thị trường bất động sản, tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức dịch vụ công - Tăng cường lực hiệu lực máy quản lý Nhà nước thị trường BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho cơng tác 87 đào tạo, bồi dưỡng nhằm lực quản lý cán công chức nhà nước nguồn nhân lực thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS - Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản đồng từ TW tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự báo đưa tiêu phát triển thị trường BĐS thành tiêu hàng năm kế hoạch phát triển kinh tế xã hội - Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến rộng rãi pháp luật kinh doanh bất động sản Tiếp tục thực sách hỗ trợ phát triển nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Chính phủ cần xây dựng chiến lược nhà với trọng tâm giải nhu cầu nhà cho người thu nhập trung bình thu nhập thấp Để thực chiến lược này, Chính phủ cần đưa sách thuế, sách đất đai, để hỗ trợ khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc đưa thị trường sản phẩm đảm bảo chất lượng với giá phù hợp Chính sách cho nguồn cung là: 1) Sử dụng minh bạch nguồn cung; 2) Điều tiết lãi suất ngân hàng mức vừa phải để nhà đầu tư chấp nhận phát triển được; 3) Ưu tiên thuế doanh nghiệp BĐS đầu tư vào phân khúc giải phóng nhà ổ chuột Tăng cường lực vốn hiệu kinh doanh doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS Doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả tốn như: Phân khúc hộ bình dân phân khúc tạo sức hút lớn cho thị trường sức cầu mạnh mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật thị trường Điều rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương ứng Để huy động nguồn vốn khác ngồi nguồn tín dụng từ ngân hàng, doanh nghiệp BĐS cần thực giải pháp: 1) Tăng cường liên doanh liên kết thực dự án BĐS; 2) Tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; 3) Chia nhỏ hộ để bán, giải pháp giúp tăng hội cho người mua nhà; 4) Phát hành trái phiếu, cổ phiếu Xây dựng hệ thống thông tin đất đai Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm sở cho hoạch định sách, quản lý 88 thị trường bất động sản; thực cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động cách công khai, minh bạch 3.1.2 Nâng cao lực quy hoạch - kiến trúc nhà đất Trong xây dựng phát triển đô thị nay, công tác quy hoạch, kiến trúc nhà đất có vai trị quan trọng tạo nên kiến trúc cảnh quan đô thị, phản ánh mức độ phát triển Quận Ngô Quyền Đây vấn đề vừa mang tính chiến lược phải trước bước làm sở cho đầu tư xây dựng cơng trình, chỉnh trang phát triển đô thị Đồng thời giải pháp chủ yếu để quản lý xây dựng đô thị phát triển theo hướng văn minh, đại, góp phần làm tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống nhân dân, đảm bảo an ninh xã hội Trong giai đoạn sắp tới, hoạt động quy hoạch kiến trúc nhà đất Quận Ngô Quyền phải thực nội dung sau: Thứ nhất, xác định danh mục dự án theo thứ tự ưu tiên đầu tư đưa sách ưu đãi để kêu gọi đầu tư Ngồi việc đào tạo cán làm cơng tác quy hoạch đồng thời có biện pháp nâng cao nhận thức lãnh đạo địa phương công tác lập thực quy hoạch Đẩy nhanh việc lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết sở quy hoạch chung đô thị quan có thẩm quyền phê duyệt; xác định công bố quỹ đất phép xây dựng nhà đất theo quy hoạch để làm sở tổ chức triển khai dự án phát triển nhà đất tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng, cải tạo nhà đất theo quy hoạch Thứ hai, xây dựng quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc thị: Phân rõ trách nhiệm quyền đô thị việc tổ chức thực quy hoạch, quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng theo quy hoạch duyệt Trách nhiệm quyền phải bao gồm chức năng: kiểm tra, kiểm soát, điều chỉnh, cải thiện… + Quy hoạch phạm vi quản lý chung cho tồn thị xác định địa bàn khu vực đặc thù, khu bảo vệ tôn tạo, khu cải tạo chỉnh trang, khu vực xây dựng mới, khu phát triển mở rộng, khu vực có yêu cầu ưu tiên quản lý, khu vực cần có quy chế đặc biệt… để xây dựng quy chế quản lý thích hợp cho đối tượng, phạm vi quản lý Ngồi cần có quy định khu vực chưa có quy hoạch thiết kế thị duyệt + Quy định rõ việc quản lý thực theo quy hoạch duyệt, quản lsy cảnh quan kiến trúc đô thị cho khu vực theo tính chất như: khu vực phát 89 triển, khu vực bảo tồn khu vực khác đo thị, khu vực giáp ranh nội, ngoại thành khu vực có yêu cầu quy chế quản lý riêng + Quy định rõ trách nhiệm quyền thị quan chuyên môn liên quan tổ chức, đạo, theo dõi, thực quy hoạchđô thị, xác định khu vực,tuyến phố ưu tiên chỉnh trang; xây dựng kế hoạch thực quy hoạch nơi chưa có quy hoạch, khu vực cần điều chỉnh quy hoạch, thiết kế đô thị + Nêu rõ yêu cầu bắt buộc kiến trúc: giới đường đỏ, giới xây dựng, cao độ nhà, cao độ hè phố, số tầng tối đa, độ cao tầng…đối với cơng trình xây dựng theo tuyến phố riêng biệt Thứ ba, xây dựng, hoàn thiện tiêu sử dụng đất phù hợp quy hoạch đô thị, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế nhà đất xã hội, nhà đất thu nhập thấp; quy hoạch đô thị phải xác định cụ thể diện tích đất để phát triển loại nhà đất, đặc biệt đất để xây dựng nhà đất xã hội, nhà đất cho người có thu nhập thấp, nhà đất thương mại với tỷ lệ hợp lý theo quy định pháp luật nhà đất; quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch mạng lưới trường học, trung cấp chuyên nghiệp dạy nghề phải gắn với quy hoạch phát triển nhà đất cho người lao động, nhà đất cho giáo viên, học sinh, sinh viên Thứ tư, Đối với dự án nhà triển khai xây dựng dở dang, thời gian kéo dài, Quận Ngô Quyền cần ấn định thời hạn yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện dự án theo kế hoạch Trường hợp chủ đầu tư dự án không thực hiện, Quận Ngơ Quyền cần có biện pháp chế tài mạnh như: khơng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình, không cho tham gia thực dự án khác, thu hồi lại giao cho nhà đầu tư có lực hơn… nhằm đảm bảo chương trình xây dựng phát triển đô thị đề Thứ năm, Đối với dự án khu đô thị mới, khu nhà mới, vào đồ án quy hoạch duyệt, Nhà nước xác định khu vực cần phát triển khu dân cư khu đô thị mới; xây dựng chương trình kế hoạch thực theo giai đoạn ngắn hạn, dài hạn; thông báo rộng rãi cho nhân dân biết tham gia thực hiện, tổ chức cắm mốc giới, cấm hoạt động xây dựng, phân lô tách đất…; tập trung nguồn lực đầu tư xây dựng dự án trọng điểm; kêu gọi, khuyến khích tổ chức, cá nhân có lực kinh nghiệm tham gia thực đầu tư xây dựng dự án thứ cấp Công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư phải Nhà nước thực theo nguyên tắc: Nhà nước nhân dân có lợi, nhà đầu tư 90 tham gia đấu thầu dự án giao đất (không nên nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân nay) Thứ sáu, Đối với khu nhà hữu cần cải tạo, chỉnh trang: Triển khai thực cải tạo chỉnh trang đô thị với số phố nhỏ, khu vực khép kín, làm mơ hình thí điểm thơng qua việc phân chia lại lô đất, xây dựng theo dự án đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho phù hợp với quy hoạch duyệt, theo tăng quỹ đất xanh, tăng diện tích cơng trình cơng cộng Chỉ cần đến vị trí thực tốt tạo tiền đề kinh nghiệm triển khai nhân rộng cho tồn thị Thứ bảy, tập trung xây dựng khu nhà đất để di dời hộ dân sinh sống khu nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, không bảo đảm an tồn trung tâm thị; ưu tiên dành quỹ đất khu vực để xây dựng cơng trình cơng cộng theo quy hoạch; đồng thời có lộ trình thích hợp để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ có chất lượng thấp, gây ảnh hưởng xấu đến an toàn nhân dân mỹ quan đô thị Thứ tám, ứng dụng công nghệ thông tin Việc áp dụng GIS công tác quản lý quy hoạch đô thị mang lại hiệu tính khả thi cao Việc ứng dụng cơng nghệ giải vấn đề sau: + Quản lý tập trung thông tin quy hoạch Tạo môi trường đơn giản, thuận tiện cho việc khai thác, sử dụng thông tin quy hoạch Phục vụ nhanh chóng nhu cầu khai thác thơng tin, tin học hóa q trình giải thủ tục hành + Với lãnh đạo: cung cấp thơng tin đa chiều, tổng hợp thuộc nhiều chủ đề khác nhau, thơng tin mang tính tri thức hỗ trợ việc định + Với đơn vị quản lý quy hoạch xây dựng cung cấp hệ thống thông tin thống từ việc khởi tạo liệu, quản lý cậ nhật liệu đến hình thức khai thác liệu theo yêu cầu nghiệp vụ + Với đơn vị có nhu cầu sử dụng thơng tin quy hoạch xây dựng: cung cấp thông tin quy hoạch xây dựng theo chức nhiệm vụ + Với cộng đồng: cung cấp kênh tra cứu thông tin quy hoạch xây dựng, thông tin khu vực khu đất dự kiến đầu tư biết trạng thái xây dựng lô đất nhà 91 3.1.3 Tăng cường tính minh bạch hiệu TTNĐ Bất động sản Việt Nam chạm ngưỡng "chỉ số minh bạch trung bình" Sự cải thiện tính minh bạch thị trường ghi nhận nhiều khía cạnh khác Từ minh bạch hóa thơng tin quy hoạch, quy trình thủ tục đầu tư minh bạch thông tin dự án người mua, khách thuê… nhằm bảo vệ quyền lợi khách hàng đầu cuối Tình trạng chung diễn không Quận Ngơ Quyền mà tồn khu vực tồn Việt Nam việc thực thi minh bạch hoá cải thiện dần Để thực điều tốt hơn, yêu cầu đặt là: Thứ nhất, thực thi tốt quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà đất.Thị trường quyền sử dụng đất đô thị (gọi tắt đất đô thị) phụ thuộc chủ yếu vào công tác thu hồi đất có nhiều yếu kém, khiến tiến độ nhiều dự án bị chậm trễ tính minh bạch Khâu cung bị cố ý kìm hãm nên nguồn cung đất đai trở nên khan giả tạo, làm cho giá đất đô thị, đô thị lớn, bị đẩy lên cao, giá ngày rời xa giá trị Tuy giá đất cao thúc đẩy việc xây dựng chung cư ngày nhiều tầng hơn, giá nhà đất trở nên đắt đỏ mức, tình trạng đầu nhà đất tăng mạnh Dĩ nhiên đất rẻ không tốt gây sử dụng đất lãng phí Thứ hai, phát triển công nghệ mạnh mẽ với việc bất động sản thị trường thu hút dòng vốn đầu tư lớn Việt Nam yếu tố đảm bảo cho việc cải thiện tính minh bạch thị trường bất động sản tương lai Tuy nhiên, trình dài đòi hỏi nhiều thời gian nỗ lực để thực Thứ ba, để giữ cho tác động nhà nước khơng làm phương hại tới thị trường sách đất đai sách BĐS phải thật quán Sự tồn chế xây dựng thông qua luật để tạo điều kiện cho việc níu kéo quyền lực bộ, ngành máy hành Việt Nam cần phải hồn tồn chấm dứt đảm bảo quán, minh bạch, cho hệ thống pháp luật thị trường BĐS Thứ tư, thị trường BĐS muốn phát triển lành mạnh thơng tin BĐS phải công bố rộng rãi, công khai người dễ dàng tiếp cận, truy cập tìm hiểu thơng tin có nhu cầu đầu tư, kinh doanh BĐS Thứ năm, cấp quản lý huyện cần tăng cường kỷ cương trách nhiệm việc trả lời công khai vấn đề khiếu kiện liên quan tới nhà đất 92 3.1.4 Chính sách tài chính, tín dụng nhà đất Đẩy nhanh tiến độ cấp "sổ đỏ" khuyến khích góp quyền sử dụng đất, phát triển thị trường quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh, chấp góp vốn để tạo động lực cho trình đầu tư phát triển kinh tế, đa dạng hoá sản phẩm BĐS chuyển giá trị BĐS thành vốn đầu tư; nâng cao chất lượng dự báo nhu cầu thị trường; nới lỏng sách bán nhà cho đối tượng người nước ngồi có dự án đầu tư, kinh doanh lâu dài Quận Ngô Quyền đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngồi; khuyến khích phát triển quỹ tiết kiệm đầu tư nhà đất Tài nhà đất có phạm vi rộng, bao gồm tín dụng, chấp, bảo hiểm, trái phiếu, chứng khốn v.v có liên quan Nhà đất sản phẩm đắt tiền nên thị trường tài nhà đất quan trọng hai bên cung cầu Ngược lại, TTNĐ huy động nguồn vốn lớn từ thị trường tài chính, chiếm tỷ lệ lớn khoản tín dụng ngân hàng Khâu then chốt để thị trường tài tác động mạnh mẽ đến TTNĐ hoạt động cho cá nhân vay chấp để mua nhà đất, có cầu sắt có cung Tuy thị trường cho vay chấp mua nhà đất cần quản lý chặt chẽ có liên quan tới ổn định kinh tế quốc dân yếu ngành nhà đất khó mà phát triển đóng góp đáng kể vào tăng trưởng kinh tế quốc dân Vì sách nhà đất nước ta cần quan tâm thúc đẩy phát triển thị trường cho vay chấp mua nhà đất, ngành ngân hàng cần nắm vững chế vận hành, rủi ro giới hạn loại hình kinh doanh Để thực điều này, Quận Ngô Quyền cần tập trung vào số khâu then chốt sau: Thứ nhất, bổ sung, hồn thiện chế, sách nhằm khai thác huy động tối đa nguồn lực tài nước, vốn ODA cho phát triển nhà đất, đặc biệt nguồn tài trung dài hạn theo hướng hình thành quỹ đầu tư nhà đất BĐS, phát hành công trái, trái phiếu hb ình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật Thứ hai, xây dựng hệ thống cho vay chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn dễ tiếp cận; bảo đảm việc kiểm soát thu hồi nợ khoản vay chấp; tiêu chuẩn hố cơng cụ quy trình cho vay chấp nhà đất; xây dựng sách bảo hiểm, bảo lãnh, tín dụng nhà đất, kể tín dụng nhỏ; tạo điều kiện cho đối tượng sách xã hội tiếp cận nguồn vốn cho mục đích cải thiện nhà đất 93 Thứ ba, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung sách thuế nhà đất nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu nhà đất hạn chế đầu cơ; ưu đãi thuế dự án phát triển nhà đất cho đối tượng sách xã hội, nhà đất cho người có thu nhập thấp, nhà đất cho thuê Thứ năm, cải cách chế độ tiền lương, bảo đảm có tiền nhà đất cấu tiền lương với tỷ lệ hợp lý để người làm công hưởng lương, đặc biệt người hưởng lương từ ngân sách nhà nước có khả tạo lập nhà đất; nghiên cứu quy định trách nhiệm người sử dụng lao động chăm lo nhà đất với người lao động, doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động Thứ sáu, tình hình kinh tế - xã hội khả cân đối ngân sách, hàng năm bố trí nguồn vốn hợp lý từ ngân sách nhà nước nguồn vốn hợp pháp khác hình thức đầu tư xây dựng - chuyển giao (BT), hợp tác công - tư (PPP) để triển khai chương trình phát triển nhà đất thuộc sở hữu nhà nước nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập thấp, người nghèo đối tượng sách xã hội khác theo kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt Kiến nghị điều chỉnh sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản: Bảng 3.1 Kiến nghị điều chỉnh sách tài – tiền tệ phát triển thị trường nhà đất Cần điều chỉnh Tỷ lệ Sự quan trọng sách cần sửa đổi TT Chi phí Tăng cường khả nguồn vốn tổ chức tín dụng 446 68% Đơn giản hóa thủ tục vay vốn 453 69% 3 Giảm lãi suất tiền vay 541 83% Chỉnh sửa chế cho vay 407 62% 512 78% Xin cung cấp thông tin kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất (Nguồn: Bộ khoa học Công nghệ) 94 3.1.5 Giải pháp tăng cường tính đồng việc ban hành tổ chức thực sách phát triển thị trường nhà đất Hồn thiện chế tài sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, dành quyền chủ động cho quyền địa phương để huy động nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng để phát triển thị toán lại quỹ đất thương phẩm dự án đầu tư, hình thành thị trường bất động sản lành mạnh quan trọng Bên cạnh đó, sách thuế góp phần điều tiết vào q trình thị hóa yếu tập trung thuế đất đai thuế chuyển quyèn sử dụng đất, thuế sử dụng đất Chính sách thuế đất đai nhằm điều tiết, phân phối lại khoản thu nhập từ đất đai đảm bảo quản lý Quận Ngô Quyền đất đai thị trường bất động sản Công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật đầu tư, giao dịch thị trường bất động sản cần phải tổ chức nghiêm túc Việc hoàn thiện thể chế phải tiến hành đồng thời với giao trách nhiệm cụ thể cho quan quản lý Quận Bồi dưỡng, nâng cao lực máy cán nhằm đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực BĐS Hạn chế đến mức thấp can thiệp mệnh lệnh hành Quận Ngơ Quyền thị trường BĐS Tiếp tục triển khai cơng tác cải cách hành triệt để, tránh phức tạp thủ tục hành gây phiền hà cho dân 3.1.6 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai Hệ thống pháp luật đất đai phức tạp, quý trình triển khai thực có nhiều văn hướng dẫn, nhận thức phận nhân dân cịn hạn chế Vì vậy, để làm tốt cơng tác tun truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai, quyền huyện cần có giải pháp như: - Tăng cường lãnh đạo Đảng, đạo quyền cơng tác giáo dục pháp luật đất đai Hằng năm UBND Quận Ngô Quyền cần chủ động xây dựng kế hoạch giáo dục pháp luật cho xã, phường theo chương trình, kế hoạch cấp phải phù hợp với đặc điểm, điều kiện kinh tế, xã hội địa phương Thực tốt việc kiểm tra, đánh giá, rút kinh nghiệm khen thưởng kịp thời người có thành tích xuất sắc công tác giáo dục pháp luật đất đai - Đẩy mạnh hình thức tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật phương tiện thông tin đại chúng Bởi vì, cách nhanh tốn hiệu lại cao thời đại bùng nổ thông tin 95 - Thiết lập tờ rơi có nội dung liên quan đến quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, thầm quyền giải thủ tục hành quan chun mơn, trình tự, thủ tục hồ sơ loại như: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCN QSDĐ, thực quyền người sử dụng đất như: Thế chấp, cho thuê lại, chuyển nhượng, chuyển đồi, thừa kế, tấ loại quy trình phải niêm yết công khai quan chuyên môn tụ điểm dân cư công cộng, đồng thời đưa trang Web quận - Chính quyền huyện cần dành khoản kinh phí thích đáng hoạt động thường xuyên để phục vụ cho hoạt động tuyên truyền 3.2 Tăng cường chất lượng, số lượng nguồn cung loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ Quận Ngô Quyền Với tốc độ gia tăng dân số nhanh Quận Ngô Quyền (Năm 2016 dân số Quận Ngơ Quyền có 170.660 người, mật độ dân số bình quân 15.100 người/km 2) dẫn đến nhu cầu nhà đất tăng lên nhanh chóng Tuy nhiên việc kiểm định chất lượng BĐS chưa thực thực định kỳ chi tiết, số lượng nguồn cung BĐS chưa đáp ứng nhu cầu thực tế địa phương Trên sở nhận thức rõ bất cập, có số giải pháp nhằm tháo gỡ bất cập để nhà nước “hồn chỉnh” chế sách, người thu nhập thấp tiếp cận với sách hỗ trợ nhà nhằm ổn định nâng cao chất lượng sống, thu hút doanh nghiệp đầu tư dự án nhà cho người thu nhập thấp nhà lưu trú cho công nhân Vì vậy, để tăng cường chất lượng nguồn cung nhà đất cho địa phương đặc biệt loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ để đáp ứng cho số lượng nhu cầu sử dụng ngày cao cơng dân UBND Quận Ngơ Quyền cần phải: + Cần nhận rõ tầm quan trọng nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp + Để cân lợi ích người thu nhập thấp (mua nhà), nhà đầu tư (đầu tư xây dựng bán nhà cho thuê) nhà nước (ban hành sách hỗ trợ), cần tính tốn lại “mức ưu đãi” cho bên “chiến lược thắng” (Win-Win Strategy) mà bên chấp nhận được, sở mơ hình thí điểm thực tế khơng phải tính tốn lý thuyết “nhà bán” “nhà cho 96 th”, để có sở “điều chỉnh sách hành”, tạo “chính sách đột phá” phát triển NƠXH, nhà cho người có thu nhập thấp + Cần chuyển hẳn từ chế “xin – cho” sang chế “phục vụ”, cần “thân thiện với công dân” (citizen friendly) “thân thiện với doanh nghiệp” (business friendly), người dân doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với sách ưu đãi nhà nước NƠXH Tuy nhiên, để loại bỏ hội phát sinh “chi phí khơng thức” sinh tiêu cực, tham nhũng thủ tục giải nhanh chóng, cần sử dụng phủ điện tử (E – Government), sử dụng “hệ thống thông tin địa lý” (Geography Information System – GIS) “hệ thống thông tin đất đai” (Land Information System – LIS) quản lý đất đai + Cần có “các giải pháp liên hồn” khác như: Quy hoạch sử dụng đất, kiến trúc, giao thông sở hạ tầng đồng bộ, hợp tác nhà nước – tư nhân, tài tổ chức + Tạo lập chế cạnh tranh bình đẳng nhà cung ứng nhà đất xã hội địa bàn Quận Ngơ Quyền Với đặc thù loại hàng hố có giá phù hợp với người có thu nhập thấp, nhà đất xã hội cần có nhà cung cấp đặc thù với lực tốt để tạo lập thị trường Tuy nhiên, bối cảnh TTNĐ khủng hoảng thừa nguồn cung, nhiều doanh nghiệp coi TTNĐ xã hội nơi khơi thơng dịng chảy TTNĐ Do vậy, Quận Ngơ Quyền cần tạo lập chế cạnh tranh phù hợp bình đẳng để tất nhà cung ứng tham gia hình thành mặt giá vừa đảm bảo lợi cho người thu nhập thấp vừa góp phần cho doanh nghiệp bán hàng có lợi nhuận Để có quỹ đất phát triển nhà đất cho thuê, UBND quận lập quy hoạch xây dựng dự án phát triển nhà đất, KĐTM, khu công nghiệp phải dành quỹ đất để xây dựng nhà đất cho thuê Để khuyến khích doanh nghiệp tích cực tham gia đầu tư xây dựng nhà đất cho thuê, dự thảo đưa nhiều chế ưu đãi Cụ thể: đưa hoạt động đầu tư xây dựng nhà đất cho thuê vào danh mục ưu đãi đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư; chủ đầu tư hưởng ưu đãi như: miễn tiền sử dụng đất; miễn, giảm thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà đất; vay vốn ưu đãi bù lãi suất vay vốn từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam, vay vốn từ Quỹ phát triển nhà đất, Quỹ tiết kiệm nhà đất (nếu có); tăng hệ số sử dụng đất lên 97 1,3 lần so với tiêu chuẩn quy hoạch hành; sử dụng tầng nhà chung cư để kinh doanh thương mại nhằm giảm giá cho thuê nhà đất… 3.3 Nhóm giải pháp tác động tới cầu thị trường nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền Thị trường BĐS diễn nhiều nghịch lý, bất cập Số giao dịch ngầm, không đăng ký với quan nhà nước nhiều Hầu hết người hỏi trả lời thủ tục hành đơn vị liên quan có nhiều rườm rà, phiền phức, nhiều thời gian chi phí Để nâng cao nhu cầu giao dịch cho TTNĐ phải từ việc nâng cao chất lượng nguồn cung TTNĐ, phổ biến thơng tin chi tiết, xác đến người giao dịch, sách tài – kinh tế hỗ trợ, Cụ thể: Thứ nhất, nghiên cứu, ứng dụng công nghệ đại: Trong thiết kế, xây dựng nhà đất nhằm tăng tỷ trọng sản xuất công xưởng, rút ngắn thời gian giảm nhân công xây dựng trực tiếp ngồi cơng trường Từ đó, giảm giá thành xây dựng dẫn đến việc giảm giá nhà đất xuống mức tối thiểu nhất, phù hợp với tình hình tài nhiều đối tượng dẫn đến kích ứng cầu BĐS Có sách khuyến khích, hỗ trợ phát triển sử dụng thiết bị sử dụng lượng tái tạo cơng trình nhà đất khu vực đô thị Thứ hai, Quản lý chặt chẽ giảm thiểu tối đa dự án “treo”: Tăng cường niềm tin người kinh doan nhà đất Để khắc phục tình trạng dự án "treo", Quận Ngô Quyền cần vào kế hoạch đầu tư xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án (do Nhà nước đầu tư) để khớp nối với hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà Ngoài ra, để đảm bảo xây dựng đồng nhà cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước đưa vào sử dụng, huyện cần xác định rõ chủ đầu tư, nguồn vốn phương thức huy động vốn thực dự án hạ tầng xã hội khu nhà ở, KĐTM Thứ ba, Giải pháp chế, sách tài chính: Phát triển mơ hình Quỹ tín dụng cộng đồng, Quỹ tiết kiệm nhà tạo điều kiện để người dân giúp đỡ tự cải tạo, chỉnh trang nhà Nghiên cứu hình thức huy động vốn trung hạn cho phát triển nhà thơng qua thị trường chứng khốn phát hành trái phiếu cơng trình nhà Ban hành chế, sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng cho doanh nghiệp phát triển nhà Đối với chủ đầu tư, hộ gia đình, cá nhân tham gia 98 đầu tư nhà xã hội, nhà cơng nhân, nhà sinh viên, huyện có sách ưu đãi theo quy định pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội điều kiện cụ thể huyện Thứ tư, Giải pháp lập công khai thông tin quy hoạch xây dựng.Trên sở phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn (2011 - 2015) thành phố Hải Phòng nhu cầu thực tế địa phương, cơng trình phân bổ năm 2018 địa bàn quận thông qua Nghị số 11/NQ-HĐND ngày 20/7/2017 Hội đồng nhân dân thành phố, huyện Ngô Quyên đạo khẩn trương lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng làm sở phân bổ dân cư quản lý phát triển nhà theo quy hoạch; công khai thông tin quy hoạch phương tiện thông tin đại chúng với hình thức phong phú thiết thực Việc lập quy hoạch bố trí quỹ đất để phát triển dự án nhà cho người thu nhập thấp thực theo quy định pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội điều kiện cụ thể huyện Thứ năm, Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Các thủ tục hành liên quan đến nhà đất sang tên, chuyển nhượng, cần thực hiên nhanh chóng chuyên nghiệp Đó nhiệm vụ phịng TNMT Quận Ngơ Quyền kết hợp với VPĐKĐĐ thực sốt quy định cịn chồng chéo, quy định khơng cịn phù hợp với thực tế, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển quản lý thị trường bất động sản; Hoàn thiện chế chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản; Đổi chế chấp – giải chấp bất động sản; Thống hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản khoa học, đơn giản thủ tục Thứ sáu, Giải pháp ổn định giá cả, đa dạng hóa thị trường: Khuyến khích phát triển đa dạng hóa thị trường BĐS chủng loại, chất lượng giá sản phẩm phù hợp với nhu cầu mức độ phát triển thị trường BĐS, trọng ưu tiên phát triển thị trường BĐS nhà Nghiên cứu ban hành bổ sung sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển thị trường cho th Có biện pháp thích hợp để ổn định giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân Quận Ngô Quyền, nhằm tăng sức cạnh tranh kinh tế đáp ứng nhu cầu người dân, hạn chế đầu tư cân đối vào BĐS để khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải, cân đối cung - cầu Kết hợp đồng giải pháp để đưa giá thị trường gần với giá trị BĐS, đồng thời kết hợp với biện pháp cải cách cấu tiền lương, tăng thu nhập cho người lao động để đảm bảo mục tiêu đa số người lao động có điều kiện cải thiện nhà 99 3.4 Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao lực cho tổ chức trung gian thị trường nhà đất Các tổ chức trung gian thị trường nhà đất kênh thông tin hữu hiệu tác động mạnh đến tâm lý người dân, đưa thông tin nhà đất đến người có nhu cầu giao dịch nhà đất cách nhanh chóng chun nghiệp Hồn thiện cấu tổ chức thị trường, bao gồm tạo lập tổ chức cho thị trường BĐS sàn giao dịch BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thơng tin BĐS hồn chỉnh lại tổ chức có sẵn tổ chức mơ giới BĐS, định chế tài tham gia thị trường BĐS, tổ chức kinh doanh BĐS, tổ chức dịch vụ công, Cụ thể để phát triển, nâng cao lực tổ chức trung gian nhằm phát triển tồn diện nhanh chóng cho thị trường nhà đất, UBND Quận Ngơ Quyền cần phải: Hồn thiện củng cố lực trung tâm giao dịch nhà đất: Sàn giao dịch dạng cửa hàng đặc thù để mua bán nhà đất, nhà đất hàng hố bất động, ngồi dạng thành phẩm cịn có loại cung ứng theo đặt hàng theo kỳ hạn Sàn giao dịch nhà đất chuẩn tắc phải đáp ứng yêu cầu sau: 1) Quyền hai bên mua bán bảo đảm; 2) Hình thành mơi trường thuận lợi phù với điều kiện pháp luật để bên mua bán gặp dựa phương thức quảng bá thích hợp như: quảng cáo, mơi giới, đại lý ; 3) Tạo điều kiện để hai bên mua bán tự đàm phán thoả thuận giá phương thức toán; 4) Kiếm duyệt đầy đủ thông tin nhà đất người bán cung cấp để đảm bảo tính an tồn cho hoạt động giao dịch; 5) Đảm bảo cho người mua vay tín dụng dựa đảm bảo nhà đất; 6) Đảm bảo nguồn thu thuế từ hoạt động giao dịch nhà đất Phát triển doanh nghiệp kinh doanh nhà đất theo hướng chuyên nghiệp: Chủ thể quan trọng đóng vai trị trung gian điều tiết biến động giá trên TTNĐ doanh nghiệp kinh doanh nhà đất Do đó, sách nhà đất Quận Ngơ Quyền có thực thi trọn vẹn hiệu hay không tuỳ thuộc nhiều vào lực doanh nghiệp Dựa thực tế vận động chủ thể phân chia doanh nghiệp kinh doanh nhà đất thành loại loại lớn, loại trung bình loại nhỏ - Tăng cường lực vốn hiệu kinh doanh DN hoạt động lĩnh vực BĐS: DN kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả tốn như: Phân khúc hộ bình 100 dân, phân khúc tạo sức hút lớn cho thị trường, rút ngắn khoảng cách cung - cầu bất tương xứng Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều đến chất lượng tiện ích đồng ngơi nhà - Cạnh tranh giá công cụ quan trọng mà DN cần hướng tới Do vậy, DN cần đẩy nhanh tiến độ thực dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua cạnh tranh giá, chất lượng, khác biệt phù hợp sản phẩm với nhu cầu người tiêu dùng - Để huy động nguồn vốn khác ngồi nguồn tín dụng từ ngân hàng, DN BĐS cần thực giải pháp sau: Tăng cường liên doanh liên kết thực dự án BĐS; Tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thơng qua hợp đồng góp vốn; Chia nhỏ hộ để bán, giải pháp giúp tăng hội cho người mua nhà; Phát hành trái phiếu, cổ phiếu Nâng cao lực đội ngũ nhân viên môi giới Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 quy định Điều 8, khoản "Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng môi giới BĐS" Bộ Xây dựng quy định rõ ràng việc đăng ký hành nghề cấp chứng cho việc kinh doanh dịch vụ Tuy việc bắt đầu, nặng tính hình thức TTNĐ Việt Nam nói chung Quận Ngơ Quyền nói riêng có diễn biến bất thường phần thiếu đội ngũ chuyên viên môi giới định giá chuyên nghiệp có đầy đủ kiến thức, kỹ đạo đức nghề nghiệp Phần lớn người làm trung gian thị trường "cị đất", "cị nhà" với dựa thơng tin nội gián Thực tiễn từ vận động TTNĐ chuyên nghiệp quốc gia phát triển giới như: Mỹ, Nhật Bản, EU cho thấy đội ngũ chun viên mơi giới định giá đóng vai trò lớn việc làm cho TTNĐ vận hành có trật tự đạt hiệu 3.5 Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro thị trường nhà đất 3.5.1 Giải pháp hạn chế rủi ro thông tin Giải pháp website bất động sản Xây dựng sàn giao dịch thông tin bất động sản trực tuyến phong phú thông tin, minh bạch thông tin thuận tiện cho người sử dụng đem lại giá trị thiết thực cho đơn vị chủ quản khách hàng 101 Xây dựng thị trường bất động sản minh bạch thông tin cung, cầu thị trường, tổ chức quản lý nguồn thông tin doanh nghiệp cung cấp, hạn chế tình trạng “ém nhẹm” thơng tin, đưa thông tin nhằm làm sai lệch thị trường… Bên cạnh phải xây dựng khung pháp lý hồn thiện, có chế tài thích hợp cho người cung cấp thông tin thất thiệt gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư Hiện doanh nghiệp dần chuyển đổi mơ hình kinh doanh từ doanh nghiệp tư nhân sang Công Ty Cổ Phần để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua niêm yết cổ phiến sàn chứng khoán Đây giải pháp tương đối an toàn 3.5.2 Giải pháp hạn chế rủi ro sách pháp lý Trong ngành kinh doanh nào, luật pháp quan trọng, khơng muốn nói, lợi nhà đầu tư Đặc biệt ngành bất động sản này, tài sản có giá trị lớn nên cần giấy tờ rõ ràng để tránh rủi ro đáng tiếc Do đó, nhà đầu tư cần phải nắm rõ quy định Pháp luật Các bên cần ngồi lại (quốc hội, luật sư, nhà đầu tư…) với nhau: để bàn bạc đưa luật pháp chặt chẽ hơn, không chồng chéo nhau, cho tinh gọn, thủ tục pháp lý đơn giản Xây dựng phần mềm giấy tờ qua mạng, giao dịch thủ tục công nghệ thông tin 3.5.3 Giải pháp hạn chế rủi ro đạo đức Đối với quan quản lý Nhà nước: cần thường xuyên tổ chức kiểm tra chặt chẽ có quy định xử phạt thật nặng công ty kinh doanh bất động sản không thực theo theo mẫu hợp đồng Bộ Xây dựng Khi cần thiết chuyển qua xử lý hình cơng ty cố tình vi phạm quy định ngành, công ty, đơn vị cố tình lừa đảo khách hàng Đối với khách hàng: khách hàng mua bất động sản cần nhận thức rằng, bất động sản tài sản lớn Để mua, đầu tư để ở, nhiều người phải phấn đấu vài chục năm tốn dưt nợ Do đó, cần thiết khách hàng phải thuê công ty tư vấn bất động sản có thương hiệu thực giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản với người mơi giới có uy tín Nhà đầu tư cần tư vấn rõ ràng uy tín chủ đầu tư dự án, giấy tờ pháp lý, điều kiện toán hợp đồng chặt chẽ, đảm bảo quyền lợi cho hai bên Bên cạnh đó, khách hàng cần phải biết rõ đầu tư sở hạ tầng chủ đầu tư, chế độ quản lý chi phí phải đóng góp khách hàng sau bàn giao nhà đất Đồng thời, thông qua sàn giao dịch bất động sản, khách hàng tiết kiệm nhiều thời gian, giảm thiểu rủi ro đồng thời chọn hội đầu tư tốt 102 Trong phải tốn mức chi phí khơng đáng kể cho sàn giao dịch bất động sản Đối với công ty kinh doanh bất động sản cần phải có chiến lược xây dựng phát triển thương hiệu kinh doanh bất động sản, đặc biệt quan tâm đến vấn đề xây dựng "đạo đức kinh doanh bất động sản" Với tiêu chí quan trọng quan tâm bảo vệ quyền lợi khách hàng Chẳng hạn Hoa Kỳ, muốn có giấy phép hành nghề kinh doanh bất động sản, phải trải qua khóa học, môn "Phương pháp môi giới" hay "Quản lý quỹ tiền khách hàng" khoảng đào tạo cho môn Tuy nhiên, môn "Bảo vệ quyền lợi khách hàng" phải cần 33 Đạo đức kinh doanh bất động sản uy tín, thương hiệu đơn vị, trách nhiệm chủ đầu tư sản phẩm làm Khơng phải có trách nhiệm trước bán mà kể sau bán xong Chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý hậu mãi, đảm bảo môi trường sống tốt khu vực dự án Nhất thời kỳ khủng hoảng kinh tế tài tồn cầu ảnh hưởng đến Việt Nam, mà thư gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khó khăn tài 103 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Quận Ngơ Quyền hình thành phát triển có đóng góp đáng kể cho phát triển chung kinh tế địa phương, nhiên bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khuyết điểm, hạn chế, thể mặt sau: phát triển cách tự phát; giao dịch phi thức (giao dịch ngầm) chiếm tỷ trọng lớn; giá bất động sản tăng nhanh đột biến dẫn đến tình trạng “sốt” nhà đất diển nhiều nơi; hoạt động đầu diễn nhiều nơi phát triển mạnh gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, tài - tín dụng, sản xuất, quản lý xây dựng theo quy hoạch, tác động trực tiếp đến vấn đề cải thiện chỗ nhân dân ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế đất nước phát triển đô thị văn minh, đại bền vững Đối với thị trường chuyển nhượng quận khảo sát cho thấy giá đất thực tế chuyển nhượng trung bb ình số tuyến đường địa bàn Quận Ngô Quyền cao nhiều so với giá đất nhà nước quy định (giá đất bảng giá đất UBND thành phố Hải Phòng ban hành), hệ số chênh lệch từ 1,96 đến 3,18 lần Giá đất ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình thấp nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng trung bình, hệ số từ 0,27 đến 0,58 lần Tình trạng dẫn đến thất thối ngân sách nhà nước Cịn thị trường cho thuê nhà đất tồn thực trạng giao dịch ngầm xảy nhiều (nhóm đối tượng thuê nhỏ lẻ 520% thực công chứng hợp đồng cho thuê, cao nhóm đối tượng người nước ngồi doanh nghiệp lớn đạt 100%) thực trạng tiếp diễn dấn đến việc khó quản lý cho quan quyền Một số giải pháp đề xuất để nâng cao công tác quản lý thị trường nhà đất địa bàn quận gồm: Nhóm giải pháp hồn thiện khung pháp lý nâng cao nãng lực quản lý; Tăng cường chất lượng, số lượng nguồn cung loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ Quận Ngơ Quyền; Nhóm giải pháp tác động tới cầu thị trường nhà đất địa bàn Quận Ngơ Quyền; Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao lực cho tổ chức trung gian thị trường nhà đất; Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro thị trường nhà đất Đây nhóm giải pháp tổng thể, cần phải triển khai đồng bộ, đòi hỏi tâm, vào hệ thống trị địa bàn quận nhằm tạo bước chuyển biến mạnh mẽ công tác quản lý đất đai, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển TTNĐ Quận Ngô Quyền 104 KIẾN NGHỊ Để thực giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển TTNĐ cần đồng lòng phối hợp quan, phận quản lý trực tiếp Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng, UBND Quận Ngơ Quyền, Phịng TNMT Quận Ngô Quyền, nâng cao trách nhiệm, lực tổ chức trung gian tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, tổ chức dịch vụ công, Cụ thể: + Các quan nhà nước trực tiếp quản lý thị trường nhà đất Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng, UBND Quận Ngô Quyền, Phịng TNMT Quận Ngơ Quyền cần phối hợp hồn thiện văn pháp luật thực biện pháp ban hành sách pháp luật phù hợp với thực tiễn thúc đẩy phát triển + Các tổ chức trung gian: Trung tâm mô giới BĐS, cá nhân môi giới BĐS chuyên nghiệp cần thường xuyên học tập, nâng cao kiến thức chuyên môn kiến thức đạo đức để đảm bảo phát triển TTNĐ minh bạch, phát triển bền vững + Các doanh nghiệp: Khuyến nghị doanh nghiệp ln ln đặt lợi ích khách hàng lên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng cơng trình, tiến độ thi cơng, bàn giao nhà, xây dựng hộ thơng minh, tịa nhà thơng minh, hình thành khơng gian sống xanh, thân thiện mơi trường, coi trọng cơng tác hậu chăm sóc khách hàng 105 TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ Anh (2012), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận án tiến sĩ luật học, Hà Nội Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Chi cục Thống kê Quận Ngô Quyền (2018), Niên giám thống kê Quận Ngơ Quyền, Hải Phịng Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai Quận Ngơ Quyền (2019), Báo cáo đăng ký biến động đất đai từ 2016 - tháng 6/2019, Hải Phịng Cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam (2019), Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản năm 2018, quý I/2019; Nguyễn Thị Dung (2011), Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận án Tiến sĩ Luật học.Trường Đại học Quốc gia,Hà Nội Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ kinh tế, thành phố Hồ Chí Minh Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp Hà Nội Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Luật dân Hà Nội 10 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai, Hà Nội 11 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 12 UBND Quận Ngô Quyền (2018), Báo cáo thống kê đất đai năm 2018 Quận Ngô Quyền, Hải Phòng 13 UBND thành phố Hải Phòng (2014), Quyết định số 2970/2014/QĐUBND việc Ban hành bảng giá loại đất định kỳ năm (20152019) địa bàn thành phố Hải Phịng, Hải Phịng 106 14 Tập đồn Savills (2019), Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản năm 2018, quý I/2019 15 Đặng Hùng Võ (2010), Vai trò thị trường quyền sử dụng đất phát triển kinh tế thị trường nước ta, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright 16 Gershon Fedor (1998), "Institutions and land markets" 17 Grareth Jones & Peter M.Ward, eds (1994), "Methodology For Land And Housing Market Analysis", University College Peress, London 18 Klaus Deininger (2004), "Land registration, governance, development: evidence and implications for policy" 19 Limlay Cheng nhiều tác giả (2002), "Nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản Singapore phân tích chương trình bán đất Chính phủ", Tập san chuyên đề nghiên cứu bất động sản, phân tích chương trình phát triển tổng thể kế hoạch phát triển có hiệu năm 2002 thị trường bất động sản Singapore (Bản dịch Tiếng Việt) 20 Liu Tinghuan, (2004), "Tài bất động sản Trung Quốc vấn đề liên quan đến sách", Diễn văn diễn đàn cao cấp lần thứ phát triển bất động sản hỗ trợ tài chính, Tiangxi 26-6-2004 (Bản dịch Tiếng Việt) 21 Loic Chiquier and Michael J.Lea (2009), Housing Finance Policy in Emerging Markets 22 William B Brueggeman and Jeffrey D Fisher (2005), Real estate finance and investments, Nxb McGrawHill 107 and PHỤ LỤC Phiếu số…… PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT Họ tên chủ sử dụng:…………………………Số ĐT: …………………………… Các thông tin đất, tài sản gắn liền với đất - Địa đất:………………thời điểm chuyển nhượng ………………… - Tờ đồ số: ; đất số ; diện tích m² - Nhà ở: Loại nhà: ;cấp nhà:.… .; năm xây dựng: ……………… - Diện tích xây dựng: … …m²; số tầng: ; diện tích sàn sử dụng m² - Tài sản khác (nếu có): Tình trạng pháp lý nhà đất - Đã có giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất  - Có giấy tờ QSDĐ quy định điều 100 Luật đất đai 2013  - Chỉ có giấy tờ mua bán viết tay khơng giấy tờ  Mục đích mua nhà đất: Để bán lại tăng giá  Để cho thuê/kinh doanh dài hạn  Để  Mục đích khác: Giá nhà đất - Giá chủ sử dụng đất sở hữu nhà rao bán………… (triệu đồng) - Giá giao dịch thực tế:…… (triệu đồng) + Trong theo ông (bà): Giá nhà………(triệu đồng); giá đất……… (triệu đồng) - Giá ghi hợp đồng chuyển nhượng…………………… (triệu đồng) Cơ sở người mua người bán gặp nhau, lượng thơng tin thu qua hình thức tiếp cận khác nhau: a) Người mua tự tìm hiểu - Thông tin thu được: + Thông tin để người mua liên lạc với người bán: Họ tên  Địa  Số điện thoại  + Thông tin bất động sản Địa nhà đất  Diện tích  Tình trạng pháp lý Kích thước  Giá chủ nhà đất rao bán  Thông tin quy hoạch  Thông tin tranh chấp  108 - Cách thu thập thơng tin: Tìm mạng internet  Tìm báo chí  Hỏi người dân sống khu vực lân cận  Hỏi quyền  Nếu hỏi quyền cách tiếp cận ? Có mối quan hệ thân quen với cán  Đến quan tiếp dân hay phận cửa để hỏi cán  b) Qua giới thiệu bạn bè người thân môi giới - Qua giới thiệu bạn bè, người thân  - Qua cá nhân môi giới không chuyên  - Qua trung tâm môi giới cá nhân môi giới chuyên nghiệp  Thông tin thu được: - Thông tin để người mua liên lạc với người bán: Họ tên Địa  Số điện thoại  - Thông tin bất động sản Địa nhà đất  Tình trạng pháp lý Diện tích  Kích thước  Giá chủ nhà đất rao bán  Thông tin quy hoạch  Thông tin tranh chấp  - Tiền thù lao môi giới ………………………(triệu đồng); - Tiền hoa hồng ………………(triệu đồng) Tỉ lệ so với giá mua:………… (%) - Tỉ lệ chênh lệch giá thỏa thuận người mua với bên giới thiệu, môi giới giá thỏa thuận bên giới thiệu, môi giới với người bán: ………… (%) Cơ sở tham khảo để xác định giá nhà đất - Tìm hiểu, so sánh với đất giao dịch lân cận  - Tư vấn bạn bè, người thân  - Do suy đốn sau thỏa thuận người mua người bán  - Do chuyên viên định giá  Khả tốn: - Thu nhập bình qn hộ/tháng: ……………………Triệu đồng - Nguồn tiền toán mua nhà đất Của người mua……………… (%) Vay họ hàng, người thân …… (%) Vay ngân hàng ………………… (%) Lãi xuất vay………… (%) - Giá nhà, đất so với khả tốn ơng (bà)? 109 Thừa khả  Đủ khả  Thiếu khả  Tình trạng thực thủ tục đăng ký biến động đất đai - Đã thực đầy đủ thủ tục đăng ký đất đai quan nhà nước có thẩm quyền - Đã lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực chưa làm thủ tục đăng ký biến động đất đai - Đã lập giấy chuyển nhượng khơng có cơng chứng, chứng thực giao đầy đủ giấy tờ quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng - Chỉ có giấy tờ viết tay khơng cơng chứng, chứng thực khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Thời gian thực thủ tục hành quan có thẩm quyền so thời gian quy định Sớm  Đúng hạn  Lâu  Các khoản thu: Ông (bà) đánh giá khoản thu đây: a Thuế thu nhập cá nhân (2%), lệ phí trước bạ (0.5%) giao dịch mua bán Phù hợp  Không phù hợp  Lý không phù hợp: Cao  Thấp  b Phí, lệ phí thẩm định hồ sơ, cấp Giấy chứng nhận Phù hợp  Không phù hợp  Lý không phù hợp: Cao  Thấp  110     với Phiếu số…… PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHO THUÊ NHÀ ĐẤT Họ tên:………………………… ………………Số ĐT: ……………………… Các thông tin đất, tài sản gắn liền với đất - Địa đất:………………………………………………………………… - Tờ đồ số: ; đất số ; diện tích m² - Nhà ở: Loại nhà: .…………………… ; cấp nhà:.….……… - Diện tích xây dựng: … ……m²; số tầng: ; diện tích sàn sử dụng m² - Tài sản khác (nếu có): Đối tượng thuê Sinh viên thuê để  Hộ gia đình, cá nhân thuê để  Cá nhân thuê để kinh doanh  Doanh nghiệp  - Đối tượng khác: Mục đích thuê nhà đất: Để cho thuê lại  Để cho thuê/kinh doanh dài hạn  Để  Mục đích khác: Giá thuê nhà đất - Giá chủ sử dụng đất sở hữu nhà rao cho thuê………… (triệu đồng/tháng) - Giá thuê thực tế:…… (triệu đồng/tháng) - Giá ghi hợp đồng cho thuê…………………… (triệu đồng/tháng) Thời gian thuê nhà đất - Thời gian thuê nhà đất: …………………… (tháng) Cơ sở người thuê người cho thuê gặp nhau, lượng thông tin thu qua hình thức tiếp cận khác nhau: a) Người th tự tìm hiểu - Thơng tin thu được: + Thơng tin để người th liên lạc với người cho thuê: Họ tên  Địa  Số điện thoại  + Thông tin bất động sản Địa nhà đất  Kích thước Diện tích  111 Giá chủ nhà đất rao cho th  Tình trạng pháp lý  Thơng tin quy hoạch  Thông tin tranh chấp  - Cách thu thập thơng tin: Tìm mạng internet Tìm báo chí   Hỏi người dân sống khu vực lân cận Hỏi quyền   Nếu hỏi quyền cách tiếp cận ? Có mối quan hệ thân quen với cán  Đến quan tiếp dân hay phận cửa để hỏi cán  b) Qua giới thiệu bạn bè người thân cá nhân môi giới không chuyên - Qua giới thiệu bạn bè, người thân  - Qua cá nhân môi giới không chuyên  - Qua trung tâm môi giới cá nhân môi giới chuyên nghiệp  Thông tin thu được: - Thông tin để người thuê liên lạc với người cho thuê: Họ tên  Địa  Số điện thoại  - Thông tin bất động sản Địa nhà đất  Kích thước Tình trạng pháp lý  Diện tích  Thơng tin quy hoạch  Giá chủ nhà đất rao cho thuê  Thông tin tranh chấp  - Tiền thù lao môi giới ………………………(triệu đồng); - Tiền hoa hồng ……………………(triệu đồng) Tỉ lệ so với giá mua:……… (%) - Tỉ lệ chênh lệch giá thỏa thuận người thuê với bên giới thiệu, môi giới giá thỏa thuận bên giới thiệu, môi giới với người cho thuê: ………… (%) Tình trạng thực thủ tục xác nhận thuê đất đai - Đã lập hợp đồng cho thuê QSDĐ có cơng chứng quan pháp lý  - Chỉ có giấy tờ viết tay khơng cơng chứng, chứng thực khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất  112 ... ? ?Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trường nhà đất Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng? ?? 2 Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ thực trạng thị trường nhà đất, công tác quản. .. NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - HOÀNG MAI HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG... tác quản lý thị trường địa bàn Quận Ngô Quyền - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trường nhà đất địa bàn nghiên cứu Nội dung nghiên cứu - Tìm hiểu sở lý luận thị trường nhà đất chế