(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố biên hòa, tỉnh đồng nai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Phạm Liên Ninh ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Phạm Liên Ninh ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM QUANG TUẤN Hà Nội - 2015 LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị - Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cám ơn thơng tin trích dẫn luận văn điều đƣợc rõ nguồn gốc Ngƣời thực luận văn Học viên Phạm Liên Ninh LỜI CẢM ƠN Qua năm học đại học, qua năm học chƣơng trình cao học qua 10 năm cơng tác Công ty TNHH Ninh Giang, với vốn kiến thức ỏi mình, nhƣng đƣợc quan tâm, giúp đỡ dạy bảo Thầy PGS.TS Phạm Quang Tuấn, luận văn hồn thành Trong q trình thực luận văn này, nhận đƣợc quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, nhiều ý kiến đóng góp quý báu tạo điều kiện thầy cô, bạn bè đồng nghiệp Trƣớc tiên xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thầy PGS.TS Phạm Quang Tuấn - Trƣởng khoa Địa lý, trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Tôi gửi lời biết ơn sâu sắc tới Thầy Cơ khoa Địa lý, phịng sau đại học tồn thể cán bộ, cơng chức, viên chức trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội giảng dạy, hƣớng dẫn giúp đỡ tơi q trình học tập thực luận văn Xin cảm ơn đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân Thành phố Biên Hòa, Phòng Tài ngun Mơi trƣờng Thành phố Biên Hịa, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - CN Biên Hịa Ban Giám đốc Cơng ty trách nhiệm hữu hạn Ninh Giang tạo điều kiện cho có thời gian học tập, nghiên cứu giúp đỡ cung cấp tài liệu, số liệu để tơi hồn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn Học viên Phạm Liên Ninh MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH DANH MỤC BẢNG MỞ ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Tổng quan quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Quyền sử dụng đất 1.1.2 Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 1.2 Cơ sở khoa học pháp lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.2.1 Một số khái niệm 1.2.2 Vị trí, vai trò, ý nghĩa việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 10 1.2.3 Cơ sở khoa học việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn khác gắn liền với đất 12 1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hành 26 1.3.1 Nội dung việc đăng ký quyền sử dụng đất 26 1.3.2 Nội dung việc đăng ký quyền sở hữu nhà 28 1.3.3 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 29 1.4 Kinh nghiệm nƣớc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 32 1.4.1 Australia 32 1.4.2 Trung Quốc 34 1.4.3 Hà Lan 35 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI 38 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 38 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên nguồn tài nguyên 38 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 40 2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 46 2.2 Khái quát tình hình quản lý trạng sƣ̉ du ̣ng đất Thành phố Biên Hòa 47 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất biến động sử dụng đất 47 2.2.2 Công tác đo đạc lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa thành phố Biên Hòa 53 2.2.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 54 2.2.4 Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 55 2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 57 2.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 58 2.2.7 Công tác tra, giải tranh chấp khiếu nại tố cáo 59 2.2.8 Đánh giá chung tình hình sử dụng tính hợp lý việc sử dụng đất địa bàn nghiên cứu 59 2.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai 62 2.3.1 Hiện trạng sở vật chất nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 62 2.3.2 Thực trạng công tác lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa 66 2.3.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất 68 2.3.4 Phân tích yếu tố ảnh hƣởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Biên Hòa 74 CHƢƠNG ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI 81 3.1 Các nhóm giải pháp chung 81 3.1.1 Giải pháp sách pháp luật 81 3.1.2 Giải pháp hồn thiện hệ thống hồ sơ địa 85 3.1.3 Giải pháp tổ chức, cải cách thủ tục hành 86 3.1.4 Giải pháp tài đất đai 89 3.1.5 Giải pháp ứng dụng công nghệ 90 3.1.6 Giải pháp nhân lực 93 3.2 Giải pháp cụ thể Thành phố Biên Hòa 94 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 PHỤ LỤC 10 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCN: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân TNMT: Tài ngun Mơi trƣờng VPĐKĐĐ: Văn phịng đăng ký đất đai CSDL: Cơ sở liệu TTUD&PTCNĐC: Trung tâm ứng dụng phát triển công nghệ địa ViLIS: Hệ thống thơng tin đất đai (Vietnam Land Information System) ISO: International Organization for Standardization DTCNQSDĐ: Diện tích chứng nhận quyền sử dụng đất DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu 27 Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang trang 4) 30 Hình 1.2 Hệ thống Kadaster-on-line Hà Lan 36 Hình 2.1 Bản đồ ranh giới hành Thành phố Biên Hòa 38 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Bảng tổng hợp phân bố dân số địa bàn Thành phố 39 Bảng 2.2 Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tƣợng quản lý sử dụng địa bàn Thành phố 38 Bảng 2.3 Bảng tổng hợp trạng sử dụng đất năm 2010 địa bàn Thành phố 49 Bảng 2.4 Bảng tổng hợp biến động sử dụng đất địa bàn Thành phố giai đoạn 2010-2014 51 Bảng 2.5 Bảng tổng hợp đo đạc lập đồ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Thành phố 56 Bảng 2.6 Bảng tổng hợp sở vật chất 65 Bảng 2.7 Bảng thể kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2005 đến hết năm 2014 69 Bảng 2.8 Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra 72 - Đơn giản hóa thủ tục thuế cho ngƣời dân, cải cách hành cửa, cửa liên thông với quan thuế UBND phƣờng, xã - Triển khai công tác điều tra, khảo sát giá đất thị trƣờng; xây dựng sở liệu giá đất thị trƣờng hàng năm nghiên cứu lập đồ thể đƣợc giá trị đất vùng; xây dựng bảng giá đất sau Chính phủ cơng bố khung giá đất theo quy định Luật Đất đai; chuẩn bị điều kiện đảm bảo cho việc xây dựng bảng giá đất theo quy định Luật Đất đai - Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định quan xây dựng, quan thẩm định giá đất, vị trí tƣ vấn giá đất việc xác định giá đất, thẩm định giá đất việc thuê tƣ vấn để xác định giá đất cụ thể Luật quy định khung giá đất Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất đƣợc xây dựng định kỳ năm lần công bố công khai vào ngày 01/01 năm đầu kỳ Bảng giá đất áp dụng số trƣờng hợp thay cho việc áp dụng cho tất mục đích nhƣ quy định hành - Quy định thu nghĩa vụ tài đất cấp giấy chứng nhận gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, lệ phí cơng chứng, chứng thực hợp đồng cao vƣợt khả phần lớn hộ gia đình Quy định việc thu thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất đƣợc thực theo hai hình thức hồn tồn khác nhau: Một là, không xác định đƣợc giá vốn chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế thu 2% Hai thu 25% giá trị chuyển nhƣợng trừ giá vốn chi phí liên quan Do phát sinh trƣờng hợp đất cùng vị trí lại phải nộp thuế hai mức khác điều nảy sinh việc công bằng, gây thắc mắc khiếu nại ngƣời sử dụng đất Đề xuất cần có quy định pháp luật thu thuế với mức quy định chung 3.1.5 Giải pháp ứng dụng công nghệ Một điểm quan trọng Luật Đất đai năm 2013 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản 90 khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định trƣờng hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai mạng điện tử; cần phải ứng dụng tốt công nghệ thông tin vào việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Hiện nay, hệ thống quản lý hồ sơ hành (http://tracuudvc,dongnai.gov.vn/) áp dụng từ năm 2013 cho Tổ Tiếp nhận trả kết thuộc Văn phịng đăng ký đất đai Chức phần mềm nhập thông tin xuất biên nhận hồ sơ hành chính; quản lý, tổng hợp hồ sơ; báo cáo tình hình giải hồ sơ hành Ƣu điểm: - Chức đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng - Dữ liệu truy cập an toàn Hạn chế: Thông tin hồ sơ phải nhập lần, không kế thừa đƣợc liệu nhập lần đầu giải hồ sơ dẫn đến thời gian lãng phí Các chức đơn giản, khơng theo dõi báo cáo cụ thể trình giải hồ sơ Vì hạn chế trên, Văn phịng đăng ký đất đai ngƣng áp dụng phần mềm từ năm 2012 thay phần mềm Hệ thống sở liệu quản lý đất đai ViLIS Hiện nay, việc áp dụng phần mềm ViLIS đáp ứng yêu cầu Sở Tài nguyên Môi trƣờng với số đặc điểm nhƣ sau: - Việc tiếp nhận, thụ lý, trả kết quả, cập nhật lƣu trữ liệu đƣợc thực trực tiếp phần mềm ViLIS Hiện nay, thiết lập quy trình giải quyết, theo dõi luân chuyển cho loại thủ tục - Việc áp dụng phần mềm ViLIS giúp thống đƣợc liệu từ khâu tiếp nhận, thụ lý lƣu trữ hồ sơ Tuy nhiên, hạn chế việc quản lý sở liệu in sổ địa Về vấn đề này, phòng làm việc trực tiếp với Trung tâm ứng dụng phát triển cơng nghệ địa để hồn thiện phần mềm - Trung tâm ứng dụng phát triển cơng nghệ địa thực đồng liệu 30 phƣờng, xã giao phòng Tài nguyên Môi trƣờng tiến hành kiểm tra, vận hành liệu 91 - Đã tiến hành kết nối với trang web cửa thành phố Trang bị máy quét mã vạch đặt Tổ Tiếp nhận trả kết để ngƣời dân dễ dàng tra cứu tiến độ giải hồ sơ - Hộp thƣ điện tử thành phố đƣợc thiết lập cho tất nhân viên phịng Tài ngun Mơi trƣờng Tuy nhiên, đảm bảo tính bảo mật, có số máy tính đƣợc nối mạng internet cơng việc chun mơn trao đổi qua email Nếu cần trao đổi thông tin với quan khác, nhân viên đa số dùng máy fax chủ yếu dùng hộp thƣ điện tử phòng - Hệ thống trang thiết bị, phƣơng tiện phục vụ: nay, hệ thống trang thiết bị phục vụ phòng Tài nguyên Mơi trƣờng gồm có 02 máy chủ (server) dùng để vận hành lƣu trữ hệ thống sở liệu quản lý đất đai (ViLIS), liệu biến động, đồ địa khoảng 145 máy tính để bàn đƣợc trang bị cho cán Thành phố Đa số máy tính có cấu hình tốt đảm bảo u cầu cơng việc Ngồi ra, phịng cịn có 13 máy in A3, 08 máy in A4; 05 máy photocopy; 02 máy scan A3, 09 máy scan A4; 07 máy tồn đạc điện tử Nhìn chung trang thiết bị đáp ứng yêu cầu công việc Đối với công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất việc áp dụng cơng nghệ tin học nhu cầu tất yếu , giúp tiết kiệm chi phí thời gian Vì vậy, giải pháp đƣa để Thành phố Biên Hòa để nâng cao hiệu cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần phải: - Đẩy nhanh ứng dụng công nghệ thông tin việc việc quản lý hồ sơ địa đăng ký đất đai mạng điện tử, bảo đảm tính an tồn, bảo mật hoạt động thƣờng xuyên Tuy nhiên, cho phép chia sẻ thông tin đất đai sở liệu ngành, cấp có liên quan - Xây dựng theo hệ thống thiết kế thống nhất, đồng phạm vi nƣớc, cung cấp liệu đất đai cho nhiều đối tƣợng sử dụng phục vụ cho nhiều mục đích sử dụng - Khai thác hệ thống sở liệu quản lý đất đai cho thống từ cấp tỉnh, đến cấp huyện xã 92 - Cung cấp, chia sẻ liệu đất đai cho toàn quốc, nhằm phục vụ cho việc tra cứu thông tin xử lý thông tin - Tạo cổng thông tin đất đai để quan quản lý Nhà nƣớc đất đai đƣợc truy cập, liên kết, tích hợp kênh thơng tin, dịch vụ ứng dụng đất đai mà qua ngƣời dùng truy cập, khai thác thơng tin đất đai 3.1.6 Giải pháp nhân lực Thành phố, huyện đơn vị hành có vai trị quan trọng công tác quản lý đất, thực quyền đại diện chủ sở hữu quản lý nhà nƣớc đất đai cấp Thành phố, huyện Trong đó, cán địa cán chun mơn giúp quản lý đất đai hiệu địa bàn Vai trị cán địa có ý nghĩa quan trọng hệ thống tổ chức ngành Địa nƣớc ta, cán địa hoạt động tốt điều kiện để toàn ngành hoạt động hiệu Chính vậy, u cầu kiện tồn đội ngũ vấn đề cấp thiết cần đƣợc quan tâm mức giai đoạn Đặc biệt, từ Nghị định 88 đời quy định quan tiếp nhận, trao trả GCN thu mối, thời gian tiến hành lại giảm để góp phần cải cách thủ tục hành Điều đặt vấn đề cấp bách phải bổ sung lực lƣợng nhƣ nâng cao chất lƣợng cán Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Cụ thể: - Nâng cao lực trình độ chuyên môn tin học cho cán cách thƣờng xuyên Ví dụ, tiến hành tập huấn cho cán địa phƣơng phần mềm quản lý hồ sơ địa chính, viết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Cùng với việc bổ sung nhân lực, cần xác định lại chức năng, nhiệm vụ cấu tổ chức Phòng Tài nguyên Mơi trƣờng Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất - Đảm bảo tính ổn định, chuyên nghiệp cho cán Địa Cán địa cấp sở phải công tác liên tục địa bàn, không luân chuyển theo nhiệm kỳ UBND Hội đồng nhân dân cấp hành chính, khơng kiêm nhiệm cơng tác khác (quản lý xây dựng đô thị, giao thông, ) - Đảm bảo chế độ sách đãi ngộ thỏa đáng ổn định cho cán địa chính, quan tâm có chế độ bồi dƣỡng lâu dài cho đội ngũ cán hợp đồng Bên cạnh sách khuyến khích, nâng cao tinh thần trách nhiệm làm việc, cần có 93 quy định xử lý nghiêm minh trƣờng hợp cán bộ, công chức cố tình cản trở, kéo dài, gây phiền hà cho nhân dân - Duy trì mở rộng quan hệ quốc tế công tác đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, trao đổi kinh nghiệm, nâng cao lực thể chế; trì đẩy mạnh hợp tác việc cung cấp dịch vụ lĩnh vực quản lý đất đai 3.2 Giải pháp cụ thể Thành phố Biên Hịa Từ tình hình đặc điểm riêng, thực tế Thành phố phiếu điều tra xã hội học tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trên sở phân loại cấp phƣờng, xã theo tỉ lệ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, sau tổng hợp phân tích đánh giá đƣa đề xuất giải pháp cụ thể cho Thành phố Biên Hịa nhƣ sau: - Cần có cơng tác tun truyền sách pháp luật đất đai cho ngƣời dân phƣờng, xã nhóm tỷ lệ giải hồ sơ thấp kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận tập trung nộp UBND phƣờng, xã (do vị trí cách xa so UBND Thành phố) - Đo đạc đồ địa kết hợp với việc đăng ký đất đai cho ngƣời dân nhóm II, III Để đồng liệu đồ liệu cấp Giấy chứng nhận, hoàn thiện hệ thống sở liệu quản lý đất đai Về kinh phí đo đạc sử dụng 10% thuế tiền sử dụng đất - Một số phƣờng, xã có tỷ lệ giải hồ sơ thấp, nguyên nhân trình độ cán địa phƣơng cịn hạn chế quản lý đất đai Do đó, đề xuất bố trí, tuyển dụng ngƣời chun mơn ngành quản lý đất đai địa Đào tạo bồi dƣỡng nghiệp vụ chuyên môn cho phận cán địa phƣờng quy định pháp luật mới, đồng thời cần luân chuyển điều động cán cho phù hợp với chuyên môn Tổ chức trao đổi thống chuyên môn, nghiệp vụ cấp GCN cho UBND 30 phƣờng, xã Đồng thời trả lƣơng hợp lý cho mức độ làm việc cán (có thể trả lƣơng theo lực, sản phẩm) - Những phƣờng, xã có tỷ lệ đất chƣa có Giấy chứng nhận cao, đề xuất xây dựng kế hoạch triển khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận tuyên truyền ngƣời dân quy định pháp luật 94 - Những phƣờng, xã có tỷ lệ giải hồ sơ trễ hẹn cao, đề xuất thiết lập quy trình giải quyết, luân chuyển theo dõi hồ sơ cho loại thủ tục hành Thực việc tiếp nhận, thụ lý, cập nhật lƣu trữ hồ sơ trực tiếp phần mềm ViLIS, qua góp phần thống sở liệu địa chính, giúp cơng tác quản lý đất đai dễ dàng, thuận lợi Đồng thời tìm rõ nguyên nhân hồ sơ trễ hẹn để tìm giải pháp cụ thể, phù hợp - Cơng khai tiến độ giải hồ sơ hành lên trang Web cửa điện tử UBND tỉnh Sở Thông tin truyền thông Nhằm công khai minh bạch tiến độ giải hồ sơ - Giao lƣu, trao đổi học hỏi kinh nghiệm phƣờng, xã với việc giải hồ sơ hành cho ngƣời dân - Luân chuyển cán từ phƣờng, xã có tỷ lệ giải hồ sơ cao sang phƣờng, xã có tỷ lệ giải hồ sơ thấp Đồng thời nâng cao trình độ chun mơn cho cán địa phƣờng, xã - Ứng dụng công nghệ thông tin vào việc giải hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận mạng điện tử tuyên truyền cho ngƣời dân biết việc đăng ký đất đai bắt buộc - Tăng cƣờng công khai, minh bạch thủ tục hành dân chủ quản lý, sử dụng đất thông qua quy định cụ thể trƣờng hợp thật cần thiết Nhà nƣớc phải thu hồi - Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa cho đồng bộ, nhằm quản lý phục vụ tốt cho việc tra cứu giải hồ sơ cho ngƣới dân - Cán địa thƣờng kiêm nhiệm thêm mảng trật tự quản lý thị, nên khơng có nhiều thời gian cho việc giải công việc chuyên môn Nên cần phân công nhiệm vụ công việc rõ ràng cho đối tƣợng cụ thể Nói tóm lại: ngƣời quan trọng việc cải cách hành giải hồ sơ, cần nâng cao trình độ chun mơn cho cán địa sở cán phịng Tài ngun Mơi trƣờng trực tiếp thụ lý giải hồ sơ trực tiếp tiếp công dân, cần nâng cao đạo đức để phục vụ tốt cho ngƣời dân Đồng thời, ứng dụng tốt công nghệ thông tin việc giải hồ sơ, nhằm giảm bớt thời gian giải quy định rõ trách nhiệm cho từ khâu, từ phận 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai” rút số kết luận công tác quản lý, sử dụng đất địa bàn Thành phố Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai: Về tình hình quản lý đất đai: Công tác quản lý đất đai theo 15 nội dung quy định điều 22, Luật đất đai 2013 đƣợc UBND Thành phố Biên Hòa tổ chức thực theo tinh thần nội dung quy định, Văn quy phạm pháp luật đất đai ban hành chủ yếu cụ thể hóa văn pháp luật Trung ƣơng tỉnh, Thành phố: Toàn 30 phƣờng, xã địa bàn Thành phố có đầy đủ hệ thống hồ sơ địa giới hành chính, đồ địa chính quy, đồ trạng đồ quy hoạch sử dụng đất Tồn Thành phố có tổng diện tích tự nhiên 26.361,7441 ha, đó: diện tích thuộc diện phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11.075,5675 Tính đến ngày 25/04/2015, tổng số giấy cấp 131.246 giấy, với tổng diện tích 9.896,933 ha, chiếm 89,36% diện tích thuộc diện phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong đó: hộ gia đình, cá nhân chiếm 100% tổng số giấy cấp), số giấy chứng nhận giao đến 24/05/2015 131.246 giấy Thành phố tiếp tục đạo ngành tập trung thực dứt điểm năm 2015 đảm bảo phát Giấy chứng nhận đến tay ngƣời dân đạt 95% số giấy chứng nhận ký cấp mà ngƣời sử dụng đất thực nghĩa vụ tài với Nhà nƣớc Đối với trƣờng hợp sử dụng đất cấp trái thẩm quyền đƣợc thống kê, tổng hợp, UBND Thành phố có đạo hƣớng tháo gỡ, song công tác triển khai xét duyệt, thẩm định hồ sơ cấp GCN chậm, thiếu linh hoạt - Công tác thống kê, kiểm kê đất đai đƣợc thực đầy đủ, quy định pháp luật; công tác quản lý tài đất đai đƣợc thực chặt chẽ, theo nguyên tắc quản lý tài nhà nƣớc; quyền lợi ngƣời sử dụng đất đƣợc đảm bảo tốt Đồng thời thông qua công tác quản lý, giám sát đôn đốc ngƣời dân thực đầy đủ nghĩa vụ Nhà nƣớc 96 - Thông qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thành lập sàn giao dịch bất động sản … Thành phố Biên Hòa bƣớc đầu hình thành phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất nói riêng thị trƣờng bất động sản nói chung Các hoạt động dịch vụ công đất đai địa bàn thành phố đƣợc triển khai thực hiện, bƣớc đầu đáp ứng nhu cầu dịch vụ công liên quan đến đất đai ngƣời dân - Công tác tra, kiểm tra đƣợc tổ chức thƣờng xuyên Qua tra, kiểm tra phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời nhiều vụ việc vi phạm pháp luật đất đai; công tác tiếp dân, giải tranh chấp đất đai, giải đơn thƣ khiếu nại tố cáo công dân đƣợc thực đầy đủ, nghiêm túc, thẩm quyền có hiệu Tuy nhiên, số vụ việc phức tạp chƣa đƣợc giải triệt để, dứt điểm; thời hạn giải đơn thƣ đôi lúc chƣa đảm bảo theo quy định Về tình hình sử dụng đất: Tổng diện tích tự nhiên tồn thành phố 26,361.7441ha diện tích đất đƣợc đƣa vào khai thác sử dụng cho mục đích chiếm khoảng 96% diện tích tự nhiên toàn thành phố Biến động đất đai hàng năm theo hƣớng giảm dần diện tích đất nơng nghiệp; đất chƣa sử dụng tăng dần diện tích đất phi nông nghiệp Việc sử dụng đất số đơn vị, tổ chức, cá nhân cịn lãng phí, để đất hoang hóa, khơng đƣa vào sử dụng dẫn đến phải thu hồi đất sử dụng đất không hiệu quả; vi phạm pháp luật đất đai Một số giải pháp đƣa dựa tình hình thực tiễn địa phƣơng đƣợc đề xuất sở phát huy điểm tích cực hạn chế vấn đề cịn tồn cơng tác quản lý, sử dụng đất đai Thực giải pháp giúp cho công tác quản lý nhà nƣớc đất đai địa bàn thành phố Biên Hòa đƣợc đồng bộ, chặt chẽ hiệu Qua nghiên cứu thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Thành phố Biên Hịa cho thấy kết cơng tác cấp giấy chứng nhận địa bàn Thành phố chƣa đạt đƣợc u cầu đề Vì cần hồn thiện hệ thống thông tin đất đai cách kết hợp đo đạc đồ với đăng ký cấp giấy chứng nhận, đồng thời chỉnh lý hồ sơ địa đƣợc lƣu trữ qua nhiều thời kỳ tài liệu thống theo quy định pháp luật 97 Kiến nghị - Thành phố Biên Hịa cần tích cực tuyên truyền Luật Đất đai năm 2013 cho ngƣời dân vai trị cơng tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Đào tạo, bồi dƣỡng nghiệp vụ cho cán địa Thành phố cán địa phƣờng, xã Luật Đất đai năm 2013 Nghị định, thông tƣ hƣớng dẫn văn hƣớng dẫn sở Tài nguyên Môi trƣờng để thực tốt nhiệm vụ Đồng thời, rà soát lại trình độ chun mơn đội ngũ cán bộ, có sách đãi ngộ cán - Cần trao đổi, rút kinh nghiệm công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận phƣờng, xã Thành phố huyện với để tháo gỡ khó khăn, vƣớng mắc nhƣ đề xuất cho UBND thành phố nhằm thực tốt quản lý Nhà nƣớc đất đai - Đầu tƣ sở vật chất, ứng dụng khoa học cơng nghệ nhằm chuẩn hóa hệ thống quản lý Nhà nƣớc đất đai từ thành phố xuống sở Bộ phận giải thủ tục hành chế cửa, chế cửa liên thông phải phận đƣợc đầu tƣ chuẩn hóa - Đầu tƣ, chuyển đổi diện tích đất sản xuất nơng nghiệp phƣờng, xã có đất bãi thuộc sơng song mơ hình sản xuất nơng nghiệp kết hợp khai thác dịch vụ, sinh thái - Đo đạc, chỉnh lý đồ địa lại (do biến động đất đai 40%) kết hợp với việc đăng ký cấp giấy chứng nhận, để phục vụ tốt công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai - UBND tỉnh cần tăng cƣờng hƣớng dẫn Thành phố, huyện tiếp tục rà soát, thống kê trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận; xây dựng kế hoạch giải cấp Giấy chứng nhận trƣờng hợp có vƣớng mắc, khó khăn đƣợc tháo gỡ theo Luật Đất đai năm 2013 văn hƣớng dẫn thi hành; triển khai tổ chức đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận lại địa bàn Thành phố 98 - Đẩy mạnh công tác đăng ký lần đầu đăng ký biến động đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý hồ sơ địa xử lý nghiêm hành vi vi phạm hành lĩnh vực đất đai - Khẩn trƣơng hoàn thành hệ thống sở liệu đất đai, tập trung xây dựng hệ thống thông tin đất đai hồ sơ địa thống địa bàn Thành phố nhằm xây dựng mơ hình quản lý đất đai đại, đáp ứng yêu cầu thông tin đất đai ngành, lĩnh vực giao dịch ngƣời sử dụng đất - Tổ chức thực công tác đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất; thống kê trƣờng hợp vƣớng mắc pháp lý chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận trƣớc ngày 01 tháng năm 2014 nhằm phục vụ cho công tác cấp Giấy chứng nhận, giải khiếu nại, tranh chấp quan hệ đất đai khác theo quy định Luật Đất đai văn hƣớng dẫn thi hành 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Giáo trình “Hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (2002), Đào Xuân Bái, Đại học Khoa học tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2009), Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, “Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2010), Thông tư 20/2010/TT-BTNMT “Quy định bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT “Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT, quy định hồ sơ đại Chính phủ (2000), Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luật Đất đai năm (1993), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai năm (2003), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 10 Luật Nhà (2005), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 11 Luật Đất đai năm 2013 Nxb Tài Nguyên – Mơi trƣờng & Bản đồ Việt Nam 12 Giáo trình “Đăng ký thống kê đất đai” (2000) GS-TSKH Lê Đình Thắng – Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 13 Giáo trình “Quản lý Nhà nƣớc đất đai nhà ở” (2000) GS-TSKH Lê Đình Thắng – Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 14 Phạm Quang Tuấn (2007) Cơ sở thổ nhưỡng địa lý thổ nhưỡng NXB Đại học Quốc Gia Hà Nội 100 15 Ủy ban nhân dân Thành phố Biên Hòa - Phịng Tài ngun Mơi trƣờng, Văn phịng đăng ký đất đai Thành phố Biên Hịa, Báo cáo tình hình quản lý đất đai Thành phố Biên Hịa năm 2005, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 16 Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả (2007), Cơ sở địa chính, NXB Đại học Quốc Gia Hà Nội Các trang Web http://cpi.transparency.org/cpi2011/results/#CountryResults Trang web Bộ Tài Nguyên Môi Trƣờng: www.monre.gov.vn Trang web Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai: http://stnmt.dongnai.gov.vn/; Trang web tra cứu cổng thơng tin hành cửa UBND TP Biên Hòa: http://tracuudvc.dongnai.gov.vn/ Trang web Thƣ viện pháp luật: www.thuvienphapluat.vn Trang web hệ thống văn quy phạm pháp luật: www.vietlaw.gov.vn; 101 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Phiếu điều tra tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 102 Phụ lục PHIẾU ĐIỀU TRA TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (GCN) TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HĨC MƠN Thơng tin chủ sử dụng đất sở hữu tài gắn liền với đất (nếu có): Họ tên : Địa : Thông tin đất: 2.1 Thửa đất số: ………………… …….….; 2.2 Tờ đồ số: ……………… ……… …; 2.3 Địa tại: 2.4 Diện tích: ………… m2; Hình thức sử dụng: + Sử dụng chung: … .… m2 + Sử dụng riêng: … … m2 2.5 Mục đích sử dụng đất: ; 2.6 Thời hạn sử dụng đất: 2.7 Nguồn gốc sử dụng đất: Tài sản gắn liền với đất (nếu có): 3.1 Loại tài sản (ghi loại nhà loại cơng trình): ; 3.2 Diện tích xây dựng (ghi xây dựng nhà cơng trình ): .m2; 3.3 Thông tin khác (đối với nhà) gồm : Số tầng : ., Kết cấu : ; Đối với hộ chung cư: Căn hộ số : , tầng số : , diện tích sử dụng : m2; Vị trí nhà-đất ơng (bà) cấp GCN ?  Có  Chưa  Đang làm thủ tục đăng ký cấp GCN Lý chưa cấp GCN?  Chưa có nhu cầu  Thủ tục hành phức tạp  Thuế  Ngại đến công quyền Những nguyên nhân chưa cấp GCN ?  Đóng tiền thuế sử dụng đất cao  Tranh chấp đất đai  Thiếu chứng từ chứng minh nguồn gốc sử dụng  Chủ sử dụng không cho mượn GCN để chỉnh lý  Thiếu vẽ  Không đủ điều kiện cấp GCN  Thiếu thông tin hướng dẫn  Lý khác: 103 Thời gian giải hồ sơ cấp GCN ?  Giải sớm trễ hẹn  Giải hẹn  Giải Những vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận:  Các cấp có thẩm quyền tạo điều  Các cấp có thẩm quyền tạo điều  Các cấp có thẩm quyền kiện tốt kiện tạo điều kiện  Thủ tục đơn giản  Thủ tục bình thường  Thủ tục phức tạp  Cán có trình độ chun mơn cao  Cán có trình độ chun mơn trung bình  Cán có trình độ chuy Thái độ cán tiếp nhận hồ sơ: STT Nội dung đánh giá Mức độ đánh giá Thái độ tiếp công dân  Lịch sự, tận  Thiếu lịch sự,  Có dấu hiệu cán cơng chức tiếp nhận tình khơng tận tình khơng tốt, nhũng trả kết nhiễu Thái độ tiếp công dân  Lịch sự, tận  Thiếu lịch sự,  Có dấu hiệu cán cơng chức giải tình khơng tận tình khơng tốt, nhũng hồ sơ nhiễu Khi đến thực hồ sơ  Hài lịng hành phịng TNMT, q khách cảm thấy ?  Bình thường  Khơng hài lịng 10 Thành phần hồ sơ nộp đăng ký cấp GCN:  Hồ sơ đề nghị đăng ký cấp GCN đầy đủ  Hồ sơ đề nghị đăng ký cấp GCN chưa đầy đủ cần bổ sung  Lý khác 11 Ý kiến đóng góp khác: 104 ... Ninh ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI Chuyên ngành: Quản lý đất. .. cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 10 1.2.3 Cơ sở khoa học việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn. .. đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Từ đó, rút điểm mạnh điểm tồn công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn