(Luận văn thạc sĩ) hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự việt nam qua thực tiễn tại tỉnh thừa thiên huế

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN THẾ HỆ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM (QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH THỪA THIÊN - HUẾ) Chuyên ngành: Luật Dân Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: GS TSKH ĐÀO TRÍ ÚC HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học Luận văn chưa công bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Thế Hệ MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích, nhiệm vụ, đối tƣợng phạm vi nghiên cứu luận văn Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu 5 Những điểm luận văn Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Kết cấu luận văn Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề chung hợp đồng hợp đồng mua bán tài sản 1.1.1 Khái niệm hợp đồng 1.1.2 Khái niệm đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán tài sản 11 1.1.3 Ý nghĩa hợp đồng mua bán tài sản 15 1.2 Những quy định hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân Việt Nam 16 1.2.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản 16 1.2.2 Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 18 1.2.3 Mục đích nội dung hợp đồng mua bán tài sản 21 1.2.4 Hình thức hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản 26 1.2.5 Quyền nghĩa vụ bên chủ thể việc thực hợp đồng mua bán tài sản 37 1.2.6 Trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán tài sản 39 1.2.7 Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu 44 1.2.8 Tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 46 Chƣơng 2: THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI TỈNH THỪA THIÊN - HUẾ TỪ NĂM 2007 ĐẾN NĂM 2011 48 2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Thừa Thiên - Huế ảnh hƣởng đến hoạt động mua bán tài sản 48 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán tài sản tỉnh Thừa Thiên - Huế 50 2.2.1 Nguyên tắc chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 50 2.2.2 Hình thức, nội dung hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản 56 2.2.3 Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu 65 2.3 Thực tiễn tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản tòa án tỉnh Thừa Thiên - Huế 66 2.3.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản tòa án tỉnh Thừa Thiên - Huế 66 2.3.2 Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 67 2.3.3 Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Thừa Thiên - Huế 70 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 77 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản 77 3.1.1 Quy định nguyên tắc chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 77 3.1.2 Quy định hình thức, nội dung hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản 81 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng quy phạm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 92 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật 92 3.2.2 Hƣớng dẫn thi hành 94 3.2.3 Các giải pháp khác 95 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HĐ: Hợp đồng HĐMBTS: Hợp đồng mua bán tài sản BLDS: Bộ luật Dân TAND: Tòa án nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Chế định hợp đồng (HĐ) nội dung quan trọng pháp luật dân Việt Nam thông qua gần phần hai tổng số điều luật Bộ luật Dân (BLDS) năm 2005, mà xuất phát từ vai trò HĐ đời sống xã hội Trong điều kiện kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa dƣới quản lý nhà nƣớc, hợp đồng mua bán tài sản (HĐMBTS) đƣợc biết đến loại HĐ thơng dụng nhất, phổ biến có số lƣợng giao dịch nhiều chủ thể tham gia vào lĩnh vực HĐMBTS nhằm đáp ứng điều kiện vật chất, tinh thần cho chủ thể, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển Bên cạnh đó, HĐMBTS từ quy định pháp luật đến thực tiễn có nhiều vấn đề bất cập nảy sinh Về phía quy định pháp luật dân HĐMBTS văn pháp luật khác liên quan đến HĐMBTS nhiều điều bất cập, chƣa đồng bộ, nhiều quy định khó đƣợc áp dụng chƣa phát huy tính hiệu lực thực tiễn Bên cạnh đó, có nhiều quan hệ HĐMBTS lại chƣa có pháp luật điều chỉnh dẫn tới có tranh chấp xảy khó giải Về phía chủ thể thiếu hiểu biết nhận thức không đắn tham gia vào số HĐMBTS chƣa tuân thủ quy định pháp luật dẫn đến nhiều vi phạm, tranh chấp trình giao kết thực HĐ Việc phân tích đánh giá thực trạng hoạt động giải tranh chấp HĐMBTS điều quan trọng để nhìn nhận rõ tính hiệu việc áp dụng quy phạm pháp luật hành, đồng thời qua tình hình thực HĐMBTS, từ đƣa giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho HĐMBTS theo quy định pháp luật Việt Nam sở thực tiễn tranh chấp HĐMBTS tỉnh Thừa Thiên - Huế Xuất phát từ vai trò quan trọng HĐMBTS đời sống xã hội, tác giả chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân Việt Nam qua thực tiễn tỉnh Thừa Thiên - Huế” để làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật dân Tình hình nghiên cứu Luật Dân ngành luật có vị trí, vai trò quan trọng hệ thống pháp luật Việt Nam Vì vậy, từ trƣớc đến có nhiều cơng trình nghiên cứu Luật Dân Có thể chia cơng trình nghiên cứu Luật Dân thành ba nhóm lớn dƣới đây: - Nhóm luận văn, luận án, đề tài khoa học: Ở nhóm liệt kê số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu nhƣ:“Chế độ hợp đồng kinh tế thị trường Việt Nam giai đoạn nay”, Luận án tiến sĩ Luật học, Phạm Hữu Nghị;“Giao dịch dân vô hiệu việc giải hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu”, Luận án tiến sĩ Luật học, Nguyễn Văn Cƣờng; “Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu”, Đề tài nghiên cứu khoa học TS Nguyễn Thị Huệ - Nhóm giáo trình, sách: Trong nhóm phải kể đến số giáo trình nhƣ: Giáo trình Luật Dân sự, Trƣờng đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2000; Giáo trình Luật Dân sự, Trƣờng đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Tài liệu học tập Luật Dân sự, Khoa Luật - Đại học Huế, Nxb Thuận hóa, 2011 Về sách, có số sách chuyên khảo liên quan tới số khía cạnh pháp lý HĐ, nhƣ cuốn, “Pháp luật hợp đồng” TS Nguyễn Mạnh Bách, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1995; “Chế định hợp đồng Bộ luật Dân Việt Nam” TS Nguyễn Ngọc Khánh, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội, 2007; “Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án Bình luận án”, TS Đỗ Văn Đại, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008 - Nhóm báo, tạp chí chun nghành luật: Các nghiên cứu thuộc nhóm đƣợc đề cập số tạp chí nhƣ Tạp chí Luật học, Tạp chí Tịa án nhân dân (TAND), Tạp chí Dân chủ pháp luật, Báo Pháp luật Việt Nam Trong kể tới số viết sau: “Hiệu lực thời điểm có hiệu lực hợp đồng” PGS.TS Đinh Văn Thanh đăng Tạp chí Luật học, số chuyên đề BLDS, 1996; “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng quản lý rủi ro pháp luật hợp đồng Việt Nam” PGS.TS Phạm Duy Nghĩa, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2003; “Thời điểm có hiệu lực hợp đồng” TS Phạm Cơng Lạc, Báo Pháp luật Việt Nam, Số chuyên đề 01, 2004 Những cơng trình khoa học tài liệu vơ qúy báu giúp tác giả có thêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn, nhƣng cơng trình kể khơng nghiên cứu riêng toàn diện HĐMBTS theo quy định pháp luật dân Việt Nam Bởi vậy, việc lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân Việt Nam (qua thực tiễn tỉnh Thừa Thiên - Huế)” để làm luận văn khơng trùng lặp với cơng trình khoa học đƣợc cơng bố Mục đích, nhiệm vụ, đối tƣợng phạm vi nghiên cứu luận văn * Mục đích Từ việc nghiên cứu quy định pháp luật HĐ nói chung HĐMBTS theo pháp luật dân Việt Nam nói riêng đến thực tiễn tỉnh Thừa Thiên - Huế nhằm đƣa giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật dân hệ thống pháp luật khác lĩnh vực HĐMBTS Việt Nam Việc nghiên cứu đề tài phân tích quy định pháp luật Việt Nam hành HĐMBTS, sở tìm hiểu quy định bất cập pháp luật hình thức nội dung Nghiên cứu quan hệ HĐMBTS địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế, từ đƣa vƣớng mắc áp dụng pháp luật Bên cạnh đó, đƣa quan điểm thân việc hoàn thiện pháp luật lĩnh vực HĐMBTS theo pháp luật dân nƣớc ta * Nhiệm vụ Để thực đƣợc mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ: - Nghiên cứu quy định pháp luật HĐMBTS theo pháp luật dân Việt Nam hành - Phát hạnh chế, vƣớng mắc, bất cập trình thực áp dụng pháp luật HĐMBTS - Thực trạng quan hệ HĐMBTS theo quy định pháp luật dân tỉnh Thừa Thiên - Huế - Từ quy định pháp luật tới thực tiễn thi hành nhiều vƣớng mắc, bất cập, từ có giải pháp nhằm hồn thiện khung pháp lý thực tiễn áp dụng * Đối tượng Đề tài đề cấp đến quy định pháp luật HĐ nói chung HĐMBTS nói riêng theo pháp luật dân Việt Nam, quy định pháp luật việc giao kết HĐMBTS nhƣ nguyên tắc, hình thức, nội dung, chủ thể, ký kết tới việc tranh chấp giải tranh chấp phát sinh hoạt động mua bán tài sản theo pháp luật dân thực tiễn quan hệ HĐMBTS với tranh chấp giải tranh chấp tỉnh Thừa Thiên - Huế * Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu hệ thống văn quy phạm pháp luật việc áp dụng để giao kết, thực HĐMBTS nghiên cứu thực tiễn quan hệ HĐMBTS với vấn đề tranh chấp việc giải tranh Mặt khác, để tránh tranh cãi không cần thiết, quy định cần giải thích văn có chữ ký hợp lệ bên đủ, mà khơng cần phải đƣợc đóng dấu, thủ tục khác, trừ trƣờng hợp có chứng rõ ràng Ngƣợc lại, theo quy định pháp luật thỏa thuận bên Ngồi ra, hình thức trả lời thơng điệp liệu đƣợc quy định luật chuyên ngành Tất nội dung đƣợc thiết kế thành Khoản Điều 404, cụ thể nhƣ sau: “Trong trƣờng hợp việc giao kết hợp đồng đƣợc bên xác lập trực tiếp, văn bản, thời điểm giao kết hợp đồng thời điểm bên sau ký vào văn bản; hợp đồng đƣợc lập thành nhiều văn có nội dung giống nhau, hợp đồng đƣợc giao kết thời điểm bên ký vào văn bên Văn đƣợc lập cần bên ngƣời đại diện hợp pháp bên ký tên ghi rõ họ tên đủ mà khơng cần phải có thêm thủ tục khác, kể việc phải đóng dấu bên, trừ trƣờng hợp bên thỏa thuận pháp luật có quy định điều này” Nếu bên giao kết HĐ văn đƣợc gửi qua bƣu điện, phƣơng tiện thông tin, liên lạc khác, có trả lời chấp nhận đƣợc làm văn bản, HĐ đƣợc giao kết thời điểm bên đề nghị nhận đƣợc văn trả lời chấp nhận, trừ trƣờng hợp bên có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Thời điểm nhận đƣợc thông điệp liệu đƣợc áp dụng theo quy định Luật Giao dịch điện tử năm 2005 Bổ sung quy định thời điểm giao kết HĐ bên đƣợc đề nghị trả lời chấp nhận giao kết hành vi cụ thể Luật hành không dự liệu trƣờng hợp giao kết HĐ trả lời chấp nhận giao kết hành vi cụ thể, hình thức giao dịch phổ biến đời sống Vấn đề đƣợc giải nhiều giải pháp khác nhau, với hệ pháp lý khác nhau, cần phải đƣợc cân nhắc 90 thận trọng Thiết nghĩ, việc trả lời chấp nhận giao kết hành vi có ba khả năng: Thứ nhất, bên đƣợc đề nghị trả lời hành vi cụ thể; thứ hai, bên đƣợc đề nghị trả lời sau thời gian xác định có thơng báo việc thực hành vi cụ thể; thứ ba, bên đƣợc đề nghị trả lời sau thời hạn xác định nhƣng không thông báo Về nguyên tắc, việc giao kết gặp gỡ ý chí bên, nên bên khơng trao đổi lời nói hay văn bản, mà đƣợc thực hành vi cụ thể, chấp nhận phải đƣợc thơng tin cho bên đề nghị biết, trừ trƣờng hợp bên biết đƣợc điều tập quán thƣơng mại, thói quen giao dịch bên Việc xác định thời điểm giao kết có hai giải pháp lựa chọn: bên đƣợc đề nghị thực hoàn thành hành vi, bắt đầu thực hành vi Thiết nghĩ, cần phân biệt trƣờng hợp khác nhƣ sau: - Bổ sung quy định thời điểm giao kết HĐ im lặng Im lặng tự khơng phải trả lời chấp nhận Nhƣng bên thỏa thuận trƣớc (quy ƣớc trƣớc), pháp luật quy định, thói quen bên đƣợc xác lập với nhau, im lặng đƣợc xem nhƣ trả lời chấp nhận, với điều kiện: Thứ nhất, bên có thỏa thuận ấn định thời hạn trả lời; Thứ hai, hết thời hạn ấn định mà bên đƣợc đề nghị khơng trả lời, khơng hành động (khơng phản đối) Khi HĐ thỏa mãn hai điều kiện đƣợc giao kết thời điểm Để tránh lạm dụng chủ thể, hạn chế việc xâm phạm tới quyền lợi chủ thể khác cần loại trừ áp dụng việc đề nghị giao kết HĐ cách gửi thông tin quảng cáo hàng hóa chào mời mua sản phẩm, việc gửi hàng hóa trực tiếp đến ngƣời tiêu dùng Mặt khác, thông tin quảng cáo không đƣợc xem đề nghị giao kết HĐ Theo đó, Khoản Điều 404 BLDS năm 2005 đƣợc sửa đổi, bổ sung thiết kế thành Khoản Điều 404 (mới) nhƣ sau: 91 “Theo thỏa thuận, theo thói quen đƣợc xác lập bên, pháp luật có quy định im lặng trả lời, đề nghị giao kết HĐ có ấn định thời hạn trả lời, hợp đồng xem nhƣ đƣợc giao kết hết thời hạn trả lời mà bên đƣợc đề nghị im lặng Quy định không áp dụng việc doanh nghiệp bán hàng có gửi thơng tin quảng cáo gửi hàng hóa đến địa giao dịch ngƣời tiêu dùng” - Sửa đổi, bổ sung quy định Điều 405 BLDS năm 2005 thời điểm có hiệu lực HĐ Cần bổ sung quy định thời điểm có hiệu lực HĐ bên thỏa thuận Nguyên tắc tự HĐ cho phép bên tự thỏa thuận nội dung HĐ, nhƣng không vi phạm điều cấm pháp luật không trái đạo đức xã hội [01] Điều 405 BLDS 2005 quy định bên có quyền thỏa thuận khác thời điểm có hiệu lực HĐ Từ nhận thức trên, kiến nghị bổ sung quy định cho phép bên đƣợc thỏa thuận thời điểm có hiệu lực HĐ thiết kế thành Khoản Điều 405 nhƣ sau: “Các bên thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm xác định, nhƣng không đƣợc sớm thời điểm giao kết hợp đồng theo quy định Điều 404 Bộ luật Nếu pháp luật có quy định hợp đồng có hiệu lực thời điểm xác định, bên khơng đƣợc thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng sớm thời điểm đó” 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng quy phạm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật Pháp luật HĐ nói chung pháp luật HĐMBTS nói riêng cần thống nhất, đồng để điều chỉnh quan hệ mua bán tài sản Để hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề cần: Sửa đổi Luật Công chứng cho phù hợp BLDS năm 2005, sửa đổi quy 92 định “công chứng, chứng thực” BLDS năm 2005 Hoạt động công chứng không giao cho ủy ban nhân dân mà thông qua tổ chức hành nghề công chứng Bên cạnh đó, hoạt động mua bán bất động sản thơng qua sàn đấu giá cần phải đƣợc quy định cách cụ thể chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi ngƣời mua mua bán qua đấu giá Đồng thời với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật quan nhà nƣớc có thẩm quyền cần ban hành văn hƣớng dẫn áp dụng thống Luật Công chứng, Luật Nhà ở, cho phù hợp với BLDS năm 2005 Hoàn thiện việc đăng ký nhà đất, tài sản khác hình thành từ nhiều năm qua nhƣ nhà gắn liền với đất mà khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng có giấy tờ quy định Khoản Điều Luật Đất đai năm 2003, đƣợc cấp giấy quyền sử dụng nhà gắn liền với đất thành lập văn phịng cơng chứng theo Luật Cơng chứng Thành lập văn phòng đăng ký bất động sản Đối với HĐ mua bán nhà vi phạm hình thức, cách giải tòa án khác tùy thuộc thời điểm phát sinh quan hệ mua bán Đối với HĐ mua bán nhà vi phạm hình thức phát sinh trƣớc ngày 1/7/1991 ngày Pháp lệnh Nhà có hiệu lực đƣờng lối giải pháp luật tƣơng đối mền dẻo phù hợp với thực tế áp dụng Nghị 58-NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 Uỷ ban thƣờng vụ Quốc hội giao dịch dân nhà xác lập trƣớc ngày 1/7/1991 để giải Đối với HĐ mua bán giao kết sau ngày 1/7/1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực) có vi phạm hình thức theo yêu cầu bên bên, tòa án quan có thẩm quyền buộc bên thực quy định hình thức thời gian, thời hạn bên thực quy luật cơng nhận HĐ Nếu q thời hạn mà bên không thực quy định hình thức tịa án tun bố HĐ vơ hiệu Bên có lỗi làm cho HĐ vơ hiệu phải bồi thƣờng (áp dụng điều 139 BLDS năm 1995 93 Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hƣớng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số tranh chấp dân sự, nhân gia đình để giải quyết) Đối với HĐ mua bán nhà giao kết sau ngày 1/7/1991 đến ngày 30/6/1996, Pháp lệnh nhà không quy định cách giải HĐ vi phạm hình thức Nếu xẩy tranh chấp cần tuyên bố HĐ vơ hiệu, bên có lỗi làm cho HĐ vơ hiệu phải bồi thƣờng Đối với nhà giao kết sau ngày 1/1/2006 vi phạm mặt hình thức nhƣng quan chức chƣa quy định cách giải cụ thể, quy đinh chung chung quan chức cần ban hành văn hƣớng dẫn Điều 134 BLDS năm 2005 giao dịch dân vơ hiệu vi phạm mặt hình thức Tuy nhiên, trƣờng hợp áp dụng Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hƣớng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình để giải Riêng vi phạm tranh chấp chuyển nhƣợng quyền sở hữu có quy định điều chỉnh vấn đề lĩnh vực mua bán nhà Nghị định số 24/NĐ-CP ngày 19/4/1999 Chính phủ quy định thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà Đối với loại HĐ mua bán tài sản khác, BLDS quan nhà nƣớc có thẩm quyền cần ban hành thêm văn pháp luật quy định cụ thể cách giải vi phạm tranh chấp đến hình thức chuyển quyền sở hữu 3.2.2 Hướng dẫn thi hành Những vi phạm tranh chấp HĐMBTS xẩy cần phải đƣợc giải nhanh chóng, dứt điểm, pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên Cách tốt để giải tranh chấp hòa giải sở thống bên Nếu hịa giải thành mặt giữ đƣợc tình cảm bên, điều vô quan trọng ngƣời Việt Nam, 94 đặc biệt tranh chấp có mối quan hệ cha con; vợ chồng; anh em; bạn bè… Nếu hịa giải khơng thành phải đƣa xét xử, lúc phải dựa quy định pháp luật hành để giải quyết, nhƣng đòi hỏi phải đƣợc hƣớng dẫn áp dụng thống quy định pháp luật quan nhà nƣớc có thẩm quyền để pháp luật đƣợc áp dụng thống nhất, tránh tình trạng áp dụng nơi cách dẫn tới tùy tiện việc áp dụng pháp luật Bên cạnh đó, nên hƣớng dẫn thuật ngữ chuyên ngành đƣợc quy định văn pháp luật nhƣ: “tài sản có tranh chấp quyền sở hữu”; “tài sản hình thành tƣơng lai”; “tài sản thuộc sở hữu chung” nhƣ ngƣời dân nắm bắt hiểu rõ 3.2.3 Các giải pháp khác - Tuyên truyền giáo dục pháp luật Các quan chức cần tuyên truyền phổ biến pháp luật đến ngƣời dân vùng miền nƣớc cách hiệu thực chất, tránh tƣợng tun truyền hơ hào hình thức Có thể đƣa vụ việc điển hình loại tranh chấp HĐMBTS, lĩnh vực mua bán nhà, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất lên báo chí, lên phƣơng tiện thơng tin đại chúng để ngƣời dân biết rút kinh nghiệm cho Kết hợp với việc tuyên truyền phổ biến pháp luật, phải giáo dục ý thức pháp luật cho ngƣời dân Đây điều quan trọng mà làm tốt hạn chế mức thấp tranh chấp xẩy - Cải cách thủ tục hành Để khắc phục tâm lý ngại làm thủ tục pháp lý ngƣời dân, nhà nƣớc ta cần có bƣớc cải tiến thủ tục hành gọn nhẹ, hiệu Một cải cách lớn nhà nƣớc ta năm vừa qua việc triển khai dịch vụ hành cơng số lĩnh vực nhƣ công chứng, đăng ký hộ tịch đặc biệt thực chế cửa mang lại lợi ích 95 định cho nhân dân, đƣợc đông đảo quần chúng nhân dân hoan nghênh Và qua thời gian thực hành công bƣớc đầu mang lại hiệu định Chắc chắn với đời dịch vụ này, ngƣời dân tự nguyện tự giác việc tuân thủ quy đinh pháp luật hình thức HĐ hay việc chuyển quyền sở hữu Ví dụ nhƣ mua nhà, ngƣời dân mời công chứng viên đến tận nhà để công chứng HĐ mua bán, hai bên mua bán đến tận phịng cơng chứng nhƣ trƣớc để cơng chứng HĐ mua bán Rõ ràng thực quy định pháp luật đƣợc dễ dàng vi phạm tranh chấp HĐMBTS giảm dần, giải pháp hữu hiệu để ngăn ngừa, hạn chế vi phạm tranh chấp xẩy - Nâng cao chất lương đội ngũ cán công chức Phải nâng cao chất lƣợng đội ngũ cán làm công tác xét xử đáp ứng đƣợc với yêu cầu thực tiễn, có quy chế tuyển chọn bổ nhiệm thẩm phán phù hợp Cần phải có đãi ngộ xứng đáng với ngƣời làm công tác xét xử để họ yên tâm cống hiến cho xã hội Thƣờng xuyên phải cập nhật văn pháp luật thông tin lĩnh vực mua bán tài sản cho cán bộ, thẩm phán trực tiếp làm công tác giải vụ án mua bán tài sản, bên cạnh kiến thức kỹ nghề nghiệp phải có kinh nghiệm thực tiễn - Đảm bảo độc lập tòa án xét xử Phải xây dựng thực mơ hình tịa án theo cấp xét xử tránh can thiệp không cấp ủy Đảng, quyền địa phƣơng vào hoạt động tồ án nói chung giải tranh chấp việc mua bán tài sản nói riêng Bên cạnh cịn có giải pháp khác nhƣ: Hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hồn thiện tổ chức hành nghề cơng chứng, cải cách thủ tục đăng ký tài sản (tài sản có đăng ký quyền sỡ hữu) 96 Tóm lại, để giải đƣợc tình trạng vi phạm tranh chấp HĐMBTS cần phải có kết hợp nỗ lực từ nhiều phía, từ phía chủ thể tham gia vào HĐMBTS nhƣ từ phía Nhà nƣớc với quan lập pháp, hành pháp tƣ pháp 97 KẾT LUẬN HĐMBTS có vai trị quan trọng đặc biệt không cá nhân, tổ chức mà cịn có vai trị đặc biệt quan trọng cộng đồng xã hội Nó cơng cụ để ngƣời thực giao dịch tài sản nhằm phục vụ cho sống mình, thúc đẩy phát triển xã hội Quan hệ mua bán có mặt hầu hết hoạt động cá nhân, quan, tổ chức nhằm phục vụ cho nhu cầu ngày cao từ nhu cầu nhỏ đến nhu cầu lớn ngƣời, từ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày nhƣ nhu cầu học tập, làm việc, vui chơi Trong kinh tế thị trƣờng có điều tiết Nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, HĐMBTS góp phần thúc đẩy sản suất kinh doanh phát triển tạo điều kiện cho thành phần kinh tế phát triển, bƣớc đƣa kinh tế khỏi tình trạng phát triển Sự quan trọng HĐMBTS không đƣợc thể thực tế đời sống xã hội mà đƣợc thể quy định pháp luật dân nƣớc ta BLDS năm 2005 giành 22 điều từ Điều 428 đến Điều 449 để quy định chung HĐMBTS, HĐ mua bán nhà, HĐ bán đấu giá tài sản từ Điều 450 đến Điều 462 số điều luật đƣợc quy định phần khác, chƣơng khác nhƣ HĐ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, chuyển nhƣợng quyền sở hữu công nghiệp, tài sản quyền sở hữu, HĐ dân sự, giao dịch dân số văn có liên quan nhƣ Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Công chứng Các tiến sĩ luật học, thẩm phán, luật sƣ có nhiều cơng trình nghiên cứu chế định HĐMBTS nƣớc ta Tất điều cho thấy vai trò đặc biệt quan trọng HĐMBTS đời sống giao lƣu dân Qua nghiên cứu HĐMBTS theo quy định pháp luật dân từ thực tiễn tỉnh Thừa Thiên - Huế, số vƣớng mắc, bất cập công tác giải tranh chấp vấn đề quan nhà nƣớc có 98 thẩm quyền nhƣng nhìn chung việc giải tranh chấp lĩnh vực mua bán tài sản cách hiệu quả, mang lại tin tƣởng cho nhân dân, góp phần xây dựng thể chế pháp luật hồn thiện Cũng qua chúng tơi đề xuất số giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện khung pháp lý cho hoạt động mua bán tài sản Việt Nam nói chung hoạt động mua bán tài sản Thừa Thiên - Huế nói riêng để góp phần hồn thiện quy định pháp luật HĐMBTS 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật hợp đồng, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ Dân luật Bắc kỳ 1931 Bộ Dân luật Trung kỳ 1936 Bộ Dân luật Sài Gịn 1972 Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ - CP ngày 04/3 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ - CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10 quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 57/2006/NĐ-CP ngày 09/06 quy định chi tiết số điều Luật Thương mại điện tử, Hà Nội 10 Chính phủ (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 11 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 12 Ngô Huy Cƣơng (2008), “Khái niệm hiệu lực nghĩa vụ vấn đề thực nghĩa vụ”, Nhà nước Pháp luật, (8) 13 Ngô Huy Cƣơng (2008), “Nghĩa vụ dân quan niệm nghĩa vụ dân Việt Nam”, Nghiên cứu lập pháp, (121) 14 Bùi Ngọc Cƣờng (2005), “Một số vấn đề hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Nhà nước Pháp luật, (5) 100 15 Nguyễn Văn Cƣờng (2005), “Giao dịch dân vô hiệu hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu”, Luận án TS Luật học, ĐH Luật Hà Hội, Hà Nội 16 Nguyễn Văn Cƣờng (2001), “Giao dịch dân vô hiệu khơng tn thủ hình thức”, Tịa án nhân dân, (1) 17 Nguyễn Văn Cƣờng (2001), “Giải vụ kiện hợp đồng mua bán nhà tòa án”, Nhà nước Pháp luật, (5) 18 Trần Văn Dũng (2006), “Khi đƣơng thỏa thuận tự nguyện bồi thƣờng giao dịch dân vô hiệu”, Dân chủ Pháp luật, (1) 19 Đỗ Văn Đại (2008), Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án Bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Đỗ Văn Đại (2008), “Vị trí Bộ luật Dân lĩnh vực hợp đồng”, Nhà nước & Pháp luật, (7) 21 Đỗ Văn Đại (2006), “Thực hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu”, Khoa học Pháp lý, (5) 22 Nguyễn Ngọc Đào (1994), Luật La Mã, Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội, Hà Nội 23 Lê Thu Hà (2005), Bình luận khoa học Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 24 “Giới thiệu tổng quan Thừa Thiên Huế” (2012) http://thuathienhue.gov.vn 25 Hà Thị Mai Hiên (2005), “Sửa đổi Bộ luật Dân Việt Nam vấn đề hoàn thiện chế định hợp đồng”, Nhà nước Pháp luật, (3) 26 Phan Chí Hiếu (2005), “Hồn thiện chế định hợp đồng”, Nghiên cứu Lập pháp, (4) 27 Nguyễn Am Hiểu (2004), “Một số vấn đề liên quan đến việc sửa đổi pháp luật Việt Nam hợp đồng”, Nhà nước Pháp luật, (4) 28 Dƣơng Đăng Huệ (2002), “Hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Nhà nước Pháp luật, (6) 101 29 Nguyễn Thị Huệ (2011), Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 30 Trần Hải Hƣng (2006), Đổi pháp luật hợp đồng Bộ luật Dân 2005, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 31 Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 32 Nguyễn Ngọc Khánh (2006), “Hợp đồng: Thuật ngữ khái niêm”, Nhà nước Pháp luật, (8) 33 Nguyễn Ngọc Khánh (2006), “Những điểm hợp đồng Bộ luật Dân 2005”, Kiểm sát, (2) 34 Phạm Công Lạc (2004), “Thời điểm có hiệu lực hợp đồng”, Báo Pháp luật Việt Nam, (1) 35 Đoàn Đức Lƣơng (2008), “Những vƣớng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”, Kiểm sát, (1) 36 Tƣởng Bằng Lƣợng (2002), “Khi giao dịch đặt cọc có hiệu lực pháp luật vơ hiệu”, Tịa án nhân dân, (12) 37 Tƣởng Duy Lƣợng (2001), Bình luận Một số vụ án dân hôn nhân gia đình, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 38 CMác (1973), Tư bản, tập 1, Nxb Sự thật, Hà Nội 39 Nguyễn Tấn Pháp (2002), “Giao dịch dân vô hiệu hậu pháp lý giao dịch dân vơ hiệu khơng tn thủ hình thức”, Tịa án nhân dân, (6) 40 Đinh Thị Mai Phƣơng (2005), “Đổi pháp luật hợp đồng Việt Nam giai đoạn - Những yêu cầu mặt lý luận thực tiễn”, Nhà nước Pháp luật, (4) 41 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 102 42 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 43 Quốc hội (2004), Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hà Nội 44 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 45 Quốc hội (2005), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 46 Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội 47 Quốc hội (2005), Luật Giao dịch điện tử, Hà Nội 48 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 49 Quốc hội (2005), Luật Sở hữu trí tuệ, Hà Nội 50 Quốc hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội 51 Quốc hội (2006), Luật Chuyển giao công nghệ, Hà Nội 52 Quốc hội (2006), Luật Chứng khoán, Hà Nội 53 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 54 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 55 Quốc hội (2006), Luật Luật sư, Hà Nội 56 Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân nhân gia đình, Hà Nội 57 Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân nhân gia đình, Hà Nội 58 Tịa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (2007), Báo cáo tổng kết năm 2007, Thừa Thiên Huế 59 Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (2008), Báo cáo tổng kết năm 2008, Thừa Thiên Huế 60 Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (2009), Báo cáo tổng kết năm 2009, Thừa Thiên Huế 103 61 Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (2010), Báo cáo tổng kết năm 2010, Thừa Thiên Huế 62 Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (2011), Báo cáo tổng kết năm 2011, Thừa Thiên Huế 63 Trƣờng đại học Luật Hà Nội (2000), Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 64 Ủy ban thƣờng vụ quốc hội (2005), Pháp lệnh Ngoại hối, Hà Nội 65 Viện sử học Việt nam (1991), Bộ Quốc triều hình luật, Nxb Khoa học pháp lý, Hà Nội 104 ... hợp đồng mua bán tài sản Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề chung hợp đồng hợp đồng mua bán tài sản 1.1.1 Khái niệm hợp. .. lý luận pháp lý hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân Việt Nam Chương 2: Thực tiễn hợp đồng mua bán tài sản tỉnh Thừa Thiên Huế từ năm 2007 đến năm 2011 Chương 3: Phƣơng hƣớng giải pháp hoàn... kết hợp đồng mua bán tài sản 39 1.2.7 Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu 44 1.2.8 Tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 46 Chƣơng 2: THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN