Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại huyện hoài đức, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014​

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MINH NGUYỆT ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 20102014 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MINH NGUYỆT ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 20102014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết nghiên cứu Các số liệu kết nghiên cứu luận văn hồn tồn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Mọi giúp đỡ cho việc thực hoàn thành luận văn cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả Nguyễn Minh Nguyệt Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hồi Đức, Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức, Chi cục Thuế huyện Hoài Đức, Phịng Thống kê huyện Hồi Đức, Ủy ban nhân dân cán địa xã thị trấn điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn Tác giả Luận văn Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC .iii DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii ̀ MỞ ĐÂU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Khái quát vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.3 Quyền sử dụng đất 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới .6 1.2.1 Các nước phát triển 1.2.2 Một số nước khu vực 1.2.3 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 11 1.3 Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam 13 1.3.1 Các văn pháp quy liên quan đến hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến 13 1.3.2 Tình hình thực quyền sử dụngđấtở Việt Nam năm qua 17 1.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 21 CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23 2.2 Nội dung nghiên cứu 23 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huṇ Hồi Đức , thành phốHàNơị 23 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyêṇ Hoài Đức 23 2.2.3 Đánh giá việc thực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình , cá nhân huṇ Hồi Đức từ năm 2010 đến 2014 23 2.2.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất điạ bàn huyêṇ Hoài Đức 24 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24 2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, sốliêụ liên quan 24 2.3.3 Phương pháp phân tích thống kê, tởng hơpp̣ vàxử lý số liệu 25 2.3.4 Phương pháp điều tra theo phiếu 25 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện Hoài Đức 27 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 27 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 30 3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33 3.1.3 Đánh giáchung vềđiều kiêṇ tư p̣nhiên-kinh tếxa h ̃ ơịcủa huṇ Hồi Đức 39 3.2 Tình hình, quản lý sử dụng đất huyện Hoài Đức 41 3.2.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Hồi Đức 41 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất xã thị trấn nghiên cứu, điều tra 44 3.3 Đánh giá việc thực chuyển quyền sử dụng đất taịhuṇ Hồi Đức 47 3.3.1 Tình hình thực quyền chuyển đổi QSDĐ 47 3.3.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ 48 3.3.3 Tình hình thực quyền cho thuê QSDĐ 52 3.3.4 Tình hình thực quyền cho thuê lại QSDĐ 53 3.3.6 Tình hình thực quyền tặng, cho QSDĐ 56 3.3.7 Tình hình thực quyền chấp , bảo lãnh bằng QSDĐ 58 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 3.3.8 Tình hình thực quyền góp vốn QSDĐ 61 3.3.9 Tình hình thực quyền bồi thường nhà nước thu hồi đất 61 3.4 Đánh giá tình hình thực quyền xã, thị trấn 63 3.4 Đề xuất giải pháp thúc đẩy việc thực chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hoài Đức 72 3.4.1 Giải pháp sách 72 3.4.2 Giải pháp tổ chức quản lý đầu tư sở vật chất .73 3.4.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 74 KẾT LUẬN VÀ ĐÊ NGHỊ 75 Kết luận 75 Đề nghị 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BTNMT : Bộ Tài nguyên môi trường BTP : Bộ Tư pháp CP : Chính Phủ CN -TTCN : Cơng nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX : Giá trị sản xuất NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TT : Thông tư UBND : Uỷ ban nhân dân TH : Trường hợp Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Cơ cấu đất đai huyện Hoài Đức TP Hà Nội năm 2014 Bảng 3.2:Cơ cấu kinh tế huyện Hoài Đức giai đoạn 2004- 2014 Bảng 3.3: Cơ cấu giá trị sản xuất ngành Nông nghiệp giai đoạn 2004- 2014 Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Hoài Đức Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất phường nghiên cứu Bảng 3.6 : Tình hình thực chuyển quyền chuyển nhượng QSD đất huyện Hoài Đức từ năm 2010- 2014 Bảng 3.7: Tình hình thực chuyển quyền chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp huyện Hồi Đức từ năm 2010 - 2014 Bảng 3.8: Tình hình thực chuyển quyền thừa kế QSD đất huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 Bảng 3.9: Tình hình thực chuyển quyền tặng cho QSD đất huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 Bảng 3.10: Tình hình thực chuyển quyền chấp, bảo lãnh QSD đất huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 Bảng 3.11: Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ theo xã, thị trấn giai đoạn 2010-2014 Bảng 3.12: Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ theo xã giai đoạn 20102014 Bảng 3.13: Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ theo xã giai đoạn 20102014 Bảng 3.14: Tình hình thực quyền chấp bằng QSDĐ theo xã giai đoạn 2010-2014 Bảng 3.15: Ý kiến hộ gia đình cá nhân vềviệc thực chuyển quyền sử dụng đất nông thôn Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hinh 3.1: Vị trí huyện Hồi Đức đồ hành TP.Hà Nội 27 Hình 3.3: Biểu đồ cấu đất đai huyện Hoài Đức năm 2014 31 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 76 Người sử dụng đất chưa hiểu hết quyền người sử dụng đất góp vốn bằng giá trị QSDĐ để phát triển sản xuất, kinh doanh, nên thời gian qua không có trường hợp đăng ký góp vốn huyện Đề nghị Kiến nghị mở rộng đề tài nghiên cứu: Nội dung nghiên cứu đề tài giới hạn phạm vi huyện thuộc thành phố Hà Nội, với đối tượng cụ thể hoạt động chuyển QSDĐ nơng nghiệp, đất hộ gia đình, cá nhân, đó giải đề xuất có hạn chế định Để đánh giá cách hệ thống toàn diện thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời để có giải pháp đồng cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi đối tượng mở rộng hơn, cụ thể sau: Triển khai nghiên cứu thành phố Hà Nội Điều tra, đánh giá việc thực QSDĐ không hộ gia đình, cá nhân mà kể người sử dụng đất tở chức Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Hồng Huy Biều (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thái Lan", Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật để tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài ngun Mơi trường, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (5/2005) Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ơxtrâylia", Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Hồi Đức, Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 10 Quốc hội, Bộ Luật dân năm 2005, NXB Lao động – 2009 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 78 11 Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc hội, Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 13 Quốc hội, Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội 14 Quốc hội, Luật Đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản- Bộ TC , Hà Nội 2/2004 15 Quốc hội, Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 NXB Bản Đồ, Hà Nội 16 Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (8/2006) 17 Chu Tuấn Tú (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang malaixia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 18 UBND huyện Hồi Đức, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2013, kế hoạch năm 2014 19 UBND huyện Hồi Đức, Báo cáo tình hình sử dụng đất năm 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 Các Website http://www.monre.gov.vn, Website Bộ Tài nguyên Mơi trường Website Tp Hà Nội Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 79 PHIẾU ĐIỀU TRA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Họ tên chủ hộ: Thôn:xã: Quận: Thành phố Hà Nội Họ tên điều tra viên: Ngày ThángNăm 2014 I THÔNG TIN CHUNG VỀ HỘ Họ tên chủ hộ: Nam Nữ Địa chỉ: Trình độ văn hóa: Ngành sản xuất hộ: Thuần nơng:, Tiểu thủ công nghiệp:,Ngành nghề khác: Hộ thuộc loại: Giàu,Khá Trung bình, Tởng số nhân hộ: , Tổng số lao động: Trong đó lao động nông nghiệp, Lao động phi nơng nghiệp II TÌNH HÌNH ĐẤT ĐAI CỦA HỘ Tởng diện tích đất hộ sử dụng: m + Đất ở: m 2 + Đất ao, vườn liền kề:m 2 + Đất khác: m Gia đình cấp giấy chứng nhận QSDĐ chưa ? Có + Cấp năm : + Diện tích cấpm Trong đó: + Đất ở: m 2 + Đất ao, vườn liền kề:m Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 80 + Đất khác: m Gia đình có thuê đất để khơng ? Có Khơng Nếu có th loại đất ? + Đất diện tích: m + Đất diện tích: m Gia đình có cho th đất khơng ? Có Khơng Nếu có: Diện tích cho thuê :m Gia đình có mua thêm đất khơng ? Có Khơng Nếu có: Diện tích mua thêm :m Gia đình có bán đất khơng ? Có Khơng Nếu có: Diện tích bán :m Loại đât bán: BI TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Thực chuyển quyền Chuyển đổi: ( Đánh dấu x vào ô lựa chọn ) Giai Loại đoạn đất 20102012 20122014 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN 81 Thực chuyển quyền chuyển nhƣợng: ( Đánh dấu x vào ô lựa chọn ) Giai Loại đoạn đất 20102012 20122014 Thực chuyển quyền cho thuê : ( Đánh dấu x vào ô lựa chọn ) Giai Loại đoạn đất 20102012 20122014 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 82 Thực chuyển quyền thừa kế: ( Đánh dấu x vào ô lựa chọn ) Giai đoạn 20102012 20122014 Thực chuyển quyền tặng, cho : ( Đánh dấu x vào ô lựa chọn ) Giai Loại đoạn đất 20102012 20122014 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 83 Thực chuyển quyền chấp, bảo lãnh: ( Đánh dấu x vào ô lựa chọn ) Giai Loại đoạn đất 20102012 20122014 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 84 Vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh : Lý khác: Đối tƣợng nhận chấp, bảo lãnh: Tở chức tín dụng: Cá nhân: Khác: IV LÝ DO CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Chuyển sang nơi khác làm việc Chuyển nơi Đầu đất Lấy tiền đầu tư sản xuất, kinh doanh Lấy tiền để xấy dựng Lấy tiền mua vật dụng gia đình Lấy tiền trả nợ Lấy tiền gửi tiết kiệm Lấy tiền chi cho sống hàng ngày 10 Lý khác V QUAN HỆ VỚI NGƢỜI CHUYỂN NHƢỢNG: Anh, chị em ruột, bố mẹ Họ hàng, bạn bè Người quen biết Người khơng quen biết Đối tượng khác Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 85 VI Ý KIẾN CỦA HỘ GIA ĐÌNH VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Giá đất ( Giá quyền sử dụng đất ) thị trƣờng: Cao Vừa phải Thấp Rất thấp Khác Giá bồi thƣờng đất Nhà nƣớc quy định: Cao Vừa phải Thấp Rất thấp Khác Thủ tục thực quyền: Đơn giản Bình thường Phức tạp Rất phức tạp Khác Thời gian để hoàn thành thủ tục: Nhanh Thấp Bình thường Rất thấp Khác Các văn hƣớng dẫn: Dễ hiểu Hiểu Khó hiểu Rất khó Khác Khả thực quy định: Dễ Khó Thực Rất khó Khác Phí, lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất: Cao Thấp Vừa phải Quá thấp Khác Cán thực hiện, tiếp nhận: Nhiệt tình Đúng mực Ít nhiệt tình Gây phiền hà Khác Vay vốn, chấp từ ngân hàng: Dễ dàng Vay Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 86 Khó khăn Rất khó khăn Khác 10 Tìm kiếm thơng tin giao dịch: Dễ dàng Tìm Khó tìm Rất khó Khác 11 Lo ngại sách thay đổi: Rất sợ Ít sợ Sợ Khơng sợ Khác 12 Rủi ro giao dịch: Rất sợ Ít sợ Sợ Không sợ Khác 13 Lo ngại nguồn thu nhập thay thế: Rất sợ Ít sợ Sợ Không sợ Khác Xác nhận chủ hộ ( Đã ký ) Ngƣời vấn ( Đã ký) Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ... xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước nhân dân 1.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội Hiện toàn địa bàn thành phố việc chuyển quyền sử dụng đất đô... nhiên có số quyền chưa thực theo quy định địa bàn huyện Hồi Đức Vì vậy, việc thực đề tài: ? ?Đánh giá việc thực chuyển quyền người sử dụng đất huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010- 2014”... NGUYỆT ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 20102 014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT