Mối quan hệ giữa tín dụng bất động sản và thị trường bất động sản tại TP hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ ĐOAN TRÂN Chuyên ngành: Kinh tế tài - ngân hàng Mã số: 62.31.12.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐỊNH TP HỒ CHÍ MINH - Năm 2009 Lời cam đoan Tôi cam đoan luận án Thạc sĩ Kinh tế tơi nghiên cứu thực Các thông tin, số liệu sử dụng luận án hoàn toàn trung thực xác Nguyễn Thị Đoan Trân Cao học khóa 16 - Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh BẢNG THUẬT NGỮ VIẾT TẮT ACB AIG CDS CIC EFMs EXIMBANK FED FHA GDP HDBANK HOLC M&A MBS NAVIBANK NHTM ODA TCTD TECHCOMBANK TP.HCM WB WESTERNBANK WTO MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA i LỜI CAM ĐOAN ii BẢNG THUẬT NGỮ VIẾT TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix PHẦN MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý thuyết liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu đề tài 1.1.1 Lý thuyết thị trường Adam Smith 1.1.2 Lý thuyết thị trường Lemon (Theory of Markets for Lemons) George Akerlof 1.1.3 Lý thuyết quản trị rủi ro ngân hàng 1.1.3.1 Nhận dạng loại rủi ro 1.1.3.2 Quản lý rủi ro tín dụng 1.2 Tín dụng bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm 11 1.2.2 Đặc trưng tín dụng bất động sản 12 1.2.3 Vai trị tín dụng bất động sản 13 1.2.4 Rủi ro hoạt động tín dụng bất động sản 16 1.3 Bất động sản thị trường bất động sản 18 1.3.1 Khái niệm phân loại bất động sản 18 1.3.2 Những nhân tố tác động đến giá trị bất động sản 19 1.3.3 Thị trường bất động sản vai trò thị trường bất động sản 21 1.3.4 Nhân tố tác động đến thị trường bất động sản 23 1.4 Nghiên cứu tín dụng bất động sản mối quan hệ với khủng hoảng lịch sử 25 1.4.1 Khủng hoảng tài Đơng Nam Á 1997 25 1.4.2 Khủng hoảng tài thị trường tài - EFMs (Emerging Financial Markets) 26 1.4.4 Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Hoa Kỳ 28 1.4.4.1 Toàn cảnh khủng hoảng 28 1.4.4.2 Nguyên nhân khủng hoảng 30 1.5 Bài học cho Việt Nam 38 Kết luận chương 40 Chương THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH 41 2.1 Tổng quan hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) TP Hồ Chí Minh 41 2.1.1 Mạng lưới NHTM TP Hồ Chí Minh 41 2.1.2 Hoạt động tín dụng NHTM TP Hồ Chí Minh 42 2.1.2.1 Huy động vốn 42 2.1.2.2 Cho vay 46 2.2 Tín dụng bất động sản NHTM TP Hồ Chí Minh 50 2.2.1 Chính sách tín dụng thị trường bất động sản 50 2.2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản NHTM TP Hồ Chí Minh 52 2.2.3 Nguy tiềm ẩn hoạt động tín dụng bất động sản NHTM TP Hồ Chí Minh 60 2.3 Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh 63 2.3.1 Thực trạng thị trường bất động sản thời gian qua TP.HCM 63 2.3.2 Đánh giá tồn thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh 70 2.3.2.1 Tồn 70 2.3.2.2 Nguyên nhân 73 2.4 Khảo sát mối quan hệ tín dụng bất động sản thị trường bất động sản 74 Kết luận chương 85 Chương GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG NHẰM PHÁT TRIỂN LÀNH MẠNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH 87 3.1 Quan điểm hoạt động tín dụng bất động sản 87 3.1.1 Xây dựng chiến lược tín dụng bất động sản nhằm đảm bảo hiệu cho hệ thống NHTM 87 3.1.2 Đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 88 3.1.3 Ổn định phát triển kinh tế 89 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản 90 3.2.1 Gói giải pháp sách 90 3.2.1.1 Kiện toàn hệ thống pháp lý 90 3.2.1.2 Phát huy tối đa vai trị Chính phủ Ngân hàng Nhà nước .91 3.2.1.3 Về sách thuế 93 3.2.1.4 Hoàn thiện phát triển hệ thống cung cấp thơng tin tín dụng 94 3.2.2 Gói giải pháp cho hệ thống ngân hàng thương mại 95 3.2.2.1 Xây dựng chiến lược tín dụng bất động sản 95 3.2.2.2 Kiện tồn quy trình cấp tín dụng chặt chẽ, hợp lý hiệu 97 3.2.2.3 Xây dựng sách đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ 101 3.2.2.4 Xây dựng “văn hóa quản trị rủi ro” 103 3.2.2.5 Xem xét tỷ lệ nợ, đánh giá lại khoản vay cấu nợ 105 3.2.2.6 Phát triển hạ tầng công nghệ thông tin 107 3.2.2.7 Xây dựng hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng, nâng cao vai trị cơng tác quản lý tín dụng, giám sát đánh giá .107 3.2.2.8 Nâng cao lực tài chính, sử dụng địn bẩy tài phù hợp 108 3.2.2.9 Phát huy tối đa vai trò hệ thống hệ thống kiểm sốt nội .109 3.2.3 Gói giải pháp khác cho thị trường bất động sản 111 3.2.3.1 Đẩy mạnh công khai, minh bạch hoạt động thị trường bất động sản 111 3.2.3.2 Đa dạng hóa hàng hóa, cân đối cung cầu thị trường bất động sản 112 3.2.3.3 Một số biện pháp tạo vốn cho thị trường bất động sản 112 3.3 Hướng nghiên cứu 113 KẾT LUẬN 114 DANH MỤC CÔNG TRÌNH TÁC GIẢ TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Mạng lưới tổ chức tín dụng TP Hồ Chí Minh đến 31/5/2009 42 Bảng 2.2 Huy động vốn (ĐVT: tỷ VNĐ) 44 Bảng 2.3 Dư nợ tín dụng (ĐVT: tỷ VNĐ) 46 Bảng 2.4 Dư nợ tín dụng dư nợ tín dụng bất động sản (ĐVT: tỷ VNĐ) 52 Bảng 2.5 Dư nợ tín dụng bất động sản phân theo nhu cầu vốn vay (ĐVT: tỷ VNĐ) 58 Bảng 2.6 Giá số đất dự án 64 Bảng 2.7 Kết chuyển nhượng, giao dịch bảo đảm 65 Bảng 2.8 Lĩnh vực công tác thâm niên công tác mẫu 76 Bảng 2.9 One-Sample Statistics 78 Bảng 2.10 One-Sample Test 78 Bảng 2.11 One-Sample Test 79 Bảng 2.12 Descriptives 80 Bảng 2.13 Test of Homogeneity of Variances 81 Bảng 2.14 ANOVA 81 Bảng 2.15 Group Statistics 82 Bảng 2.16 Independent Samples Test 82 Bảng 2.17 One-Sample Statistics 84 Bảng 2.18 One-Sample Test 84 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Tình hình lãi suất thời gian qua 43 Hình 2.2 Huy động vốn (ĐVT: tỷ VNĐ) 45 Hình 2.3 Tốc độ tăng trưởng vốn huy động 45 Hình 2.4 Tình hình dư nợ tín dụng (ĐVT: tỷ VNĐ) 47 Hình 2.5 Tốc độ dư nợ tín dụng 48 Hình 2.6 Hoạt động cho vay huy động vốn 49 Hình 2.7 Dư nợ tín dụng dư nợ tín dụng bất động sản (ĐVT: tỷ VNĐ) 53 Hình 2.8 Dư nợ xấu tín dụng bất động sản (ĐVT: tỷ VNĐ) 55 Hình 2.9 Tỷ lệ nợ xấu so với tổng dư nợ cho vay bất động sản 56 Hình 2.10 Dư nợ cho vay bất động sản phân theo thời gian (ĐVT: tỷ VNĐ) 57 Hình 2.11 Số hộ bán 63 Hình 2.12 Giá cho th văn phịng 65 Hình 2.13 Tình hình cho th văn phịng 67 Hình 2.14 Tình hình nhà để bán 68 Hình 2.15 Tình hình hộ dịch vụ cho thuê 69 Hình 3.1 Đề xuất quy trình tiếp nhận vốn vay, đánh giá thẩm định 99 123 phần quan trọng, nâng cao lực tài chính, đồng thời sử dụng địn bẩy tài phù hợp Song song với nỗ lực ngân hàng, Chính phủ Ngân hàng Nhà nước với vai trị quan quản lý cần hồn thiện hệ thống pháp lý thơng thống phù hợp với thơng lệ quốc tế, đủ để điều chỉnh, định hướng hoạt động tín dụng bất động sản thị trường bất động sản, song đảm bảo việc cung ứng đủ vốn, tạo điều kiện cần thiết cho thị trường phát triển an tồn Ngồi ra, Chính phủ Ngân hàng Nhà nước cần hoàn thiện phát huy vai trị hệ thống cung cấp thơng tin tín dụng, xem yếu tố quan trọng đảm bảo an toàn cho ngành ngân hàng Kết thúc trình nghiên cứu để thực luận văn thạc sĩ kinh tế này, tác giả tin tưởng rằng, với việc thực đồng giải pháp đề xuất luận văn, hoạt động tín dụng trước hết không ngừng mang lại lợi nhuận cho ngân hàng, tiếp kênh cung cứng vốn hiệu an toàn đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững thị trường bất động sản tương lai 124 DANH MỤC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ Nguyễn Thị Đoan Trân (2009), “Mối quan hệ tín dụng bất động sản thị trường bất động sản”, Tạp chí Cơng nghệ ngân hàng (thứ Ba, ngày 20/10/2009) 125 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo Cafef (2009), Tín dụng ngân hàng bơm “bong bóng” bất động sản, [http://cafef.vn/2009072012018891CA35/tin-dung-ngan-hang-bom-bongbong-bat-dong-san.chn, đăng ngày 20/7/2009] Báo Saga.vn (2007), Adam Smith (1723 - 1790), [http://www.saga.vn/Giangduong/Guongmathocgia/886.saga, đăng ngày 08/01/2007] Báo Saga.vn (2008), Khủng hoảng nợ chuẩn Mỹ: Từ A đến Z, [http://taichinh.saga.vn/TinTheGioi/taichinhquocte/chungkhoantaichinhchaum y/taichinhhoaky/403.asset, đăng ngày 18/02/2008] CB Richard Ellis, Viet Real Estate, báo cáo thường niên Cục quản lý nhà thị trường bất động sản, Khái niệm, phân loại bất động sản, [http://quanlynha.vietreal.net.vn/Default.aspx] Hồng Phúc (2009), Quản trị rủi ro đừng theo mốt, Thời báo kinh tế sài gòn online, [http://www.thesaigontimes.vn/Home/doanhnghiep/quantri/20903, đăng ngày 14/7/2009] Hồ Việt Hà (2009), Cơ cấu lại nợ: Một số vấn đề cần quan tâm, Cafef, [http://cafef.vn/2009050209065789CA36/co-cau-lai-no-mot-so-van-de-canquan-tam.chn, đăng ngày 03/5/2009] It Soft Solution, Đòn bẩy vốn - Trung gian tài chính, [http://www.itjsc.com.vn/index.php?option=com_content&task=view&id=294& Itemid=16] Khánh hoa (2009), Giá đất Trung Quốc lại lên sốt, Cafef, [http://cafef.vn/20090809020331817CA35/gia-dat-trung-quoc-lai-len-consot.chn, đăng ngày 09/8/2009] 126 10 Khoa Tài doanh nghiệp Kinh doanh tiền tệ (Trần Ngọc Thơ chủ biên) – Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh (2003), Tài doanh nghiệp đại, NXB Thống kê, TP.HCM 11 Lê Thị Hồng Minh (2008), Khủng hoảng tài Mỹ năm 2008, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, Tháng 11 năm 2008 12 Mai Vân (2009), “Thoát suy thoái từ thị trường nội địa”, Báo Người lao động (Thứ sáu, 22.5.2009), 13 Minh Tuấn (2009), “Giải mã” lợi nhuận ngân hàng, Dân trí, [http://dantri.com.vn/c76/s76-335795/giai-ma-loi-nhuan-cua-cacngan hang.htm, đăng ngày 08/7/2009] 14 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, chi nhánh TP Hồ Chí Minh, báo cáo thường niên từ 2005 đến tháng 5/2009 15 Nguyễn Minh Kiều (2007), Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, NXB Thống kê, TP.HCM 16 Nguyễn Văn Tiến (2005), Quản trị rủi ro kinh doanh ngân hàng, NXB Thống kê, Hà Nội 17 Nguyễn Cao Hữu Trí (2009), Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ, Luận văn thạc sĩ Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, TP.HCM 18 Phòng quản lý thị trường bất động sản - Cục quản lý thị trường bất động sản, Vai trị vị trí thị trường bất động sản [http://webbatdongsan.vn/show.aspx?cat=005010&nid=1499, đăng ngày 06/7/2009] 19 Tổng cục thống kê, Thơng cáo báo chí số liệu thống kê kinh tế-xã hội tháng đầu năm 2009, [http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=507&ItemID=8527] 20 Trần Trí Dũng (2008), Chứng khốn hóa có giúp giải rủi ro vay nợ bất động sản, Saga, [http://www.saga.vn/view.aspx?id=10716, đăng ngày 01/4/2008] 127 Phụ lục I PHÂN LOẠI TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Theo quy định Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tín dụng bất động sản phân thành loại sau: - Cho vay xây nhà để bán; - Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê; - Cho vay sửa chữa, mua nhà cửa; - Cho vay xây dựng sở hạ tầng, khu đô thị, khu công nghiệp; - Cho vay bất động sản khác Từ năm 2007, với phát triển không ngừng kinh tế, nhu cầu vay mở rộng nhiều mục đích khác nhau, Ngân hàng Nhà nước cụ thể loại hình cho vay bất động sản sau: - Cho vay xây dựng sở hạ tầng phục vụ sản xuất, kinh doanh; - Cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; - Cho vây xây dựng khu đô thị; - Cho vay xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê; - Cho vay xây dựng kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; - Cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở; - Cho vay xây dựng, sữa chữa, mua nhà để bán; - Cho vay quyền sử dụng đất; - Cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khác 128 Phụ lục II CƠ CHẾ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Cơ chế chấp, bảo lãnh bất động sản (gọi chung chế chấp) thực chủ yếu theo quy định Luật đất đai năm 2003, Bộ Luật dân văn quy phạm pháp luật khác Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Bộ, ngành ban hành như: Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay TCTD; Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày 31/07/2000 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đầu tư nước Việt Nam; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay TCTD, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999; Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 hướng dẫn số quy định đảm bảo tiền vay; Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/04/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ TCTD; Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 hướng dẫn trình tự thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số văn khác Theo đó, TCTD có quyền lựa chọn định việc nhận tài sản chấp, bảo lãnh cho vay bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay cho vay bảo đảm tài sản Tài sản chấp gồm: giá trị quyền sử dụng đất; nhà cửa cơng trình, tài sản khác gắn liền với đất Cơ chế chấp bao gồm quy định pháp luật việc tổ chức thực cơng việc quy trình chấp TCTD quan chức 129 Phụ lục III BẢNG KHẢO SÁT Ý KIẾN Kính chào Quý anh (chị)! Trong khuôn khổ nghiên cứu đề tài “Mối quan hệ tín dụng bất động sản thị trường bất động sản” phục vụ cho việc học tập trường đại học, tác giả xin nêu số câu hỏi đây, mong nhận đóng góp ý kiến chân thành Quý anh (chị) Trân trọng cảm ơn giúp đỡ Quý anh (chị) Tác giả xin cam đoan thông tin mang tính cá nhân Quý anh (chị) nêu đây, giữ bí mật sử dụng khuôn khổ nghiên cứu tác giả  Thông tin chung người trả lời: Họ tên: Cơ quan công tác: Bộ phận công tác: Chức vụ: Điện thoại: Email: Câu Xin vui lòng cho biết công việc Quý anh (chị): (Đánh dấu stick vào ô chọn)     Lĩnh vực ngân hàng Lĩnh vực kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Giảng dạy môn học lĩnh vực ngân hàng bất động sản Lĩnh vực khác (ghi rõ) Câu Xin vui lịng cho biết Q anh (chị) cơng tác lĩnh vực (câu 1) thời gian bao lâu:  < năm  Từ -