Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM -Đoàn Nhật Minh Thƣ MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài – Doanh nghiệp Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học tơi thực Các thơng tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ danh mục tài liệu tham khảo hồn tồn trung thực, xác Tác giả: Đoàn Nhật Minh Thư MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU ĐỒ DANH MỤC HÌNH LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Thuyết đồng tích hợp thị trƣờng chứng khoán thị trƣờng bất động sản (The theory of real estate and stock market co-integration): 1.2 Lý thuyết hiệu tài sản (The wealth effect theory): 1.3 Lý thuyết hiệu tín dụng (The “pure” credit-effect theory) CHƢƠNG 2: MỘT SỐ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM VỀ TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN LÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .9 2.1 Trung Quốc: .9 2.1.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản Trung Quốc nguồn vốn đầu tư: 10 2.1.2 Sự cân đối thị trường bất động sản thị trường chứng khoán: 11 2.1.3 Phân tích thực nghiệm: 12 2.1.4 Nhận định từ mối tương quan hai thị trường: .18 2.2 Bungary: 19 2.2.1 Dữ liệu mơ hình thực nghiệm: 21 2.2.2 Kết quả: 23 2.2.3 Nhận định .27 CHƢƠNG 3:THỊ TRƢỜNG VIỆT NAM VÀ HIỆU ỨNG GIÁ – TÍN DỤNG THUẦN (THE “PURE” CREDIT-PRICE EFFECT) TẠI MỘT SỐ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN 28 3.1 Nghiên cứu thực nghiệm mối quan hệ hai thị trƣờng chứng khoán thị trƣờng bất động sản Việt Nam: 28 3.1.1 Thị trường chứng khoán Việt Nam: 28 3.1.2 Khái quát thị trường bất động sản: 34 3.1.3 Mối liên hệ thị trường tài chứng khốn thị trường bất động sản: 45 3.2 Hiệu ứng “vịng trịn tín dụng” số công ty bất động sản:… 53 CHƢƠNG NHỮNG ĐỀ XUẤT VÀ KHUYẾN NGHỊ 61 4.1 NHỮNG ĐỀ XUẤT VỀ MẶT CHÍNH SÁCH 61 4.1.1 Chính sách đầu tư vào thị trường bất động sản: 61 4.1.2 Phát triển thị trường vốn – chứng khoán: 62 4.1.3 Chính sách tài - tín dụng để phát triển thị trường bất động sản: .65 4.1.4 Xây dựng quỹ đầu tư tín thác (REIT) 67 4.2 HƢỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 69 LỜI KẾT 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 DANH MỤC WEBSITE THAM KHẢO 73 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT APEC Cơng ty chứng khốn châu Á Thái Bình Dương BSE Sở Giao dịch chứng khoán Bungary (Bulgarian Stock Exchange) BG REIT Chỉ số tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust Index) CPI Chỉ số giá tiêu dùng (Cunsumer Price Index) EPS Lợi nhuận cổ phiếu (Earning per share) EPS_SH Lợi nhuận cổ phiếu cơng ty niêm yết sàn chứng khốn EPS_SZ Lợi nhuận cổ phiếu công ty niêm yết sàn chứng khoán Thẩm Quyến EUROSTAT Cục Thống kê cộng đồng Châu Âu FDI Đầu tư trực tiếp nước (Foreign Direct Investment) FII Đầu tư gián tiếp nước (Foreign Indirect Investment) GDP Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) HASTC Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội HML Tiền nóng (Hot Money) HOSE Sở Giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh (Hochiminh Stock Exchange) HP Giá nhà quốc gia (National House Prices) INF Chỉ số lạm phát (Inflation Rate) NHTM Ngân hàng thương mại ODA Hỗ trợ phát triển thức (Official Development Assistance) REIT Quỹ đầu tư tín thác Bất động sản (Real Estate Investment Trust Index) SHHP RRS SHI Suất sinh lợi giá bất động sản SOFIX Giá nhà Thượng Hải (Shanghai House Prices) SZI Chỉ số chứng khoán tổng hợp Thượng Hải (Shanghai Compositeindexes) UBND Chỉ số chứng khoán Bungary (Bulgarian Stock Index) WTO Chỉ số chứng khoán tổng hợp Thẩm Quyến (Shenzhen ∆LnHP Composite indexes) ∆LnSHHP Uỷ Ban Nhân Dân ∆LnSHI Tổ chức Thương mại giới (Word Trade Organization) ∆LnSZI Thay đổi giá nhà quốc gia Thay đổi giá nhà Thượng Hải Thay đổi số giá chứng khoán tổng hợp Thượng Hải Thay đổi số giá chứng khoán tổng hợp Thẩm Quyến DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Mối quan hệ Giá nhà Chỉ số chứng khoán tổng hợp Thượng Hải, Thẩm Quyến (1997-2005) Bảng 2.2: Mối quan hệ Chỉ số chứng khoán tổng hợp Thượng Hải, Thẩm Quyến Giá nhà (1997-2005) Bảng 2.3: Kiểm định Wald Granger – Causality Thị trường chứng khoán Thị trường bất động sản Trung Quốc Bảng 2.4 Kiểm định Granger- cause Bảng 2.5 Hồi quy OLS Bảng 2.6 Hồi quy OLS mơ hình hiệu chỉnh Bảng 3.1 Mơ hình hồi quy tuyến tính số giá bất động sản theo số giá chứng khoán, GDP, xu Bảng 3.2 Mơ hình hồi quy tuyến tính số giá chứng khốn theo số giá bất động sản, GDP, xu Bảng 3.3 Phân nhóm cơng ty bất động sản DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1 Phát triển thị trường chứng khoán từ năm 2000-2011 Biểu đồ 3.2 Tình hình biến động giá thị trường hộ khu vực TP.HCM từ năm 2004-2009 Biểu đồ 3.3 Tình hình biến động giá thị trường hộ khu vực TP HCM từ năm 2007 - 2011 Biểu đồ 3.4 Nguồn cung hộ khu vực TP.HCM Biểu đồ 3.5 Thay đổi tài sản công ty bất động sản từ năm 2006-2010 Biểu đồ 3.6 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần cơng ty bất động sản nhóm Biểu đồ 3.7 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần cơng ty bất động sản nhóm Biểu đồ 3.8 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần cơng ty bất động sản nhóm Biểu đồ 3.9 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần công ty bất động sản nhóm Biểu đồ 3.10 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần công ty bất động sản nhóm Biểu đồ 3.11 Lợi nhuận trước thuế DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Vịng trịn tín dụng Hình 3.1 Đồng hồ kinh tế (The Economic Clock) LỜI MỞ ĐẦU Ngày nay, bất động sản vai trò để đáp ứng nhu cầu ăn, người dân mà cịn hàng hóa thương mại Thị trường bất động sản ngày quan tâm nhiều từ nhà hoạch định sách, nhà đầu tư, hộ dân…Do vậy, công tác nghiên cứu, dự báo, phân tích đánh giá yếu tố thay đổi tác động đến tình hình thị trường bất động sản thường xuyên cập nhật nhằm đưa nhận định kịp thời hữu ích Thị trường bất động sản giai đoạn 2006-2010 ln thay đổi “nóng – lạnh” bên cạnh yếu tố khách quan chủ quan Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, mặt định tính thị trường chứng khốn có liên quan đến thị trường bất động sản Thơng qua số liệu tình hình thực tế diễn năm gần đây, kết hợp với báo cáo nước học gia, nghiên cứu tìm hiểu mối quan hệ hai thị trường chứng khoán thị trường bất động sản Giải thích theo lý thuyết hiệu tài sản lý thuyết hiệu giá – tín dụng “thuần”, hai thị trường có tích hợp tác động với Trên sở kết nghiên cứu, báo cáo tiếp tục đánh giá tác động mối quan hệ ngành doanh nghiệp bất động sản, hay nói cách khác nghiên cứu phản ứng tài cơng ty Mục tiêu phần nghiên cứu nhằm kiểm nghiệm lại mối quan hệ hai thị trường quan trọng hết đưa kết luận quy mô vốn cổ phần doanh nghiệp rủi ro mà hiệu Tìm hiểu mối quan hệ hai thị trường từ nghiên cứu nhận định quy mô vốn doanh nghiệp bất động sản có ý nghĩa mặt khoa học, dựa số liệu thực tế Tuy nhiên, trình nghiên cứu, có số hạn chế định, nội dung cần nghiên cứu tiếp tương lai 60 sản đẩy lên đợt kích cầu vốn đầu năm 2009 Nguồn vốn chảy thị trường từ nhiều ngả, chủ yếu từ vốn tín dụng ngân hàng Hạn mức cho vay dồi dào, kết hợp với lãi suất ưu đãi công ty bất động sản người tiêu dùng hỗ trợ cho vay mua nhà Trước tác động từ yếu tố vĩ mô, yếu tố thị trường, tương tác lĩnh vực, doanh nghiệp bất động sản có vốn cổ phần từ 200 tỷ đến 1.000 tỷ - nhóm nhóm có cấu nguồn vốn ổn định hiệu kinh doanh có xu hướng tăng trưởng tốt thời gian qua Nhóm 5- doanh nghiệp có vốn cổ phần khoảng 3.000 tỷ đồng sử dụng tối đa vốn vay dài hạn ngân hàng để gia tăng đầu tư vào bất động sản đạt hiệu tăng vượt bậc Tuy nhiên, điều tiềm ẩn rủi ro lớn đòn bẩy nợ cao, thị trường bất động sản giảm giá, giao dịch “trầm lắng”, ảnh hưởng đến rủi ro toán, rủi ro kinh doanh doanh nghiệp rủi ro nợ vay xấu gia tăng ngân hàng 61 CHƢƠNG NHỮNG ĐỀ XUẤT VÀ KHUYẾN NGHỊ 4.1 NHỮNG ĐỀ XUẤT VỀ MẶT CHÍNH SÁCH 4.1.1 Chính sách đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản: Nước ta kinh tế phát triển, cần huy động vốn để tăng trưởng kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng Để huy động nhiều vốn, cần sách cởi mở tất chủ thể kinh tế, không phân biệt nước, nước, nhà nước, tư nhân Đặc biệt thị trường bất động sản thị trường phản ứng chậm, giá trị lớn, đó, sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản cần dài hạn, không biến động ngắn hạn không biến động lớn Trong đó, Nhà nước cần thể vai trò chủ đạo Thị trường bất động sản hình thành phát triển giai đoạn chuyển đổi kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường, nghĩa sau thị trường hàng hóa, dịch vụ, thị trường tài tiền tệ hình thành Vì vậy, thị trường bất động sản khuyết thiếu thành tố thị trường, cấp độ phát triển thấp phải nhìn nhận hai khía cạnh sách, là: cần phải ban hành sách để thành tố thị trường bất động sản phát triển, sách phải song hành với khả phát triển thị trường Cần tránh hai khía cạnh làm cho thị trường chậm trưởng thành yếu tố chậm đầy đủ, là, nóng vội đưa sách khơng phù hợp làm thị trường không phát triển 62 thị trường không cần sách Là kinh tế hội nhập kinh tế giới, thị trường bất động sản sách thu hút đầu tư vào bất động sản phải hội nhập Các sách thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản phải:  Không ngược lại cam kết hội nhập  Thu hút tối đa nguồn vốn đầu tư nước  Đảm bảo nguồn vốn đầu tư nước thu hút sử dụng hiệu Tránh hai khía cạnh làm tổn hại đến việc thu hút sử dụng hiệu nguồn vốn đầu tư vào thị trường Đó khơng thu hút nguồn vốn nước bị hạn chế sách, thu hút nguồn vốn nước ngồi lại bỏ qua nguồn vốn nước 4.1.2 Phát triển thị trƣờng vốn – chứng khốn: Phân tích thực nghiệm cho thấy, giá tài sản bất động sản ảnh hưởng lớn đến thị trường chứng khoán ngược lại Nếu nguồn vốn lưu chuyển hai thị trường tài sản thị trường chứng khoán sử dụng hiệu quả, giúp cho hai thị trường ổn định qua thời gian Việc phát triển đảm bảo dịng tiền từ thị trường chứng khốn chảy vào thị trường bất động sản hữu hiệu, thay tài khoản tiết kiệm hay kênh đầu tư khác sau phụ thuộc vào việc thị trường chứng khoán mang đến rủi ro cạnh tranh hay khơng Những động thái nhà làm sách tạo hiệu ứng ngắn hạn, can thiệp phủ không cách đa cho thị trường chứng khoán dài hạn Để luồng vốn quỹ chảy tiếp vào thị trường chứng khốn, quyền nhà nước cần đưa vấn đề tảng 63 hơn, bao gồm đảm bảo chế độ công bố thông tin minh bạch, công khai, cải thiện lợi nhuận công ty, giữ vững nhiệm vụ chủ đạo doanh nghiệp thực tái cấu trúc Thị trường chứng khoán phát triển dựa lòng tin nhà đầu tư Tại Việt Nam, thị trường chứng khoán, phần lớn nhà đầu tư cá nhân thường không sẳng sàng đến thị trường thị trường nhiều rủi ro giá cổ phiếu rớt Họ tin rằng, thị trường giằn co cổ phiếu có tính khoản hồn tồn quản trị doanh nghiệp cải thiện Họ lo lắng hiệu ứng thị trường chứng khoán biện pháp sách vĩ mơ tiếp tục làm chậm kinh tế nóng Ngược lại, Chính Phủ người có thẩm quyền ngành chứng khốn nên đưa định phát triển thị trường chứng khoán phương thức cải thiện bao gồm:  Thực sách ổn định kinh tế như: kiểm soát lạm phát, hạn chế thâm hụt ngân sách, hạn chế nhập siêu ổn định giá trị đồng Việt Nam nhằm tạo niềm tin thị trường vào triển vọng tương lai kinh tế, phát triển ngành  Cập nhật, cải thiện quy định Luật dịch chứng khoán nhằm phù hợp với thực tế nước giới, đồng thời tạo điều kiện giao dịch nhanh gọn, hiệu cao  Quy định tín dụng cho vay chứng khốn cần thơng thống, đảm bảo tỷ lệ rủi ro định thông qua công tác định giá giá trị tài sản chứng khốn, tỷ lệ dư nợ tín dụng cho vay chứng khốn  Đẩy mạnh cơng tác quản lý, xử lý hành vi vi phạm đạo đức nghề 64 nghiệp giao dịch chứng khoán  Đảm bảo thông tin doanh nghiệp niêm yết thị trường chứng khốn minh bạch, cơng khai  Tạo điều kiện để thu hút nhà đầu tư, quỹ đầu tư nước ngồi tham gia thị trường chứng khốn Chứng khốn hóa xem phương tiện để giảm rủi ro tín dụng ngân hàng, để làm giảm bớt độc lập mức nhu cầu tài doanh nghiệp vào nợ ngân hàng Đồng thời, việc đa dạng hóa vốn ngân hàng thơng qua lĩnh vực cơng nghiệp làm giảm rủi ro tín dụng hệ thống làm bật dậy thị trường chứng khoán  Đối với lĩnh vực bất động sản, chứng khốn hóa tài sản chấp có nghĩa hoạt động chấp giống chứng khoán khác thị trường tài quốc gia Do vậy, phát triển thị trường tài với nhiều chứng khốn giao thương cần thiết, đó, phát triển thị trường chứng khốn lành mạnh đóng vai trị trung tâm Bởi thông thường doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực bất động sản hai hình thức Họ vay mượn tiền từ ngân hàng đồng thời trực tiếp từ phát hành trái phiếu cho cá thể họ liên kết với đối tác từ việc phát hành cổ phiếu hỗ trợ nhiều Tuy nhiên, cần lưu ý, việc phát triển thị trường vốn – chứng khốn để khơi thơng dịng vốn thúc đẩy phát triển cho thị trường bất động sản hoạt động chứng khốn hóa tài sản chấp cần có giám sát quan hữu quan Bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng tài bắt nguồn từ gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà thơng qua kỹ thuật “chứng khốn hóa bất động sản chấp” hệ thống kiểm sốt khơng theo kịp việc cho vay mua nhà dễ dãi “dưới chuẩn” lôi kéo người dân 65 nhà đầu tư đổ xô vào kinh doanh doanh bất động sản đẩy “bong bóng” thị trường bất động sản Hoa Kỳ bùng nổ Thị trường bất động sản Hoa Kỳ tăng liên tục năm, từ 1997 đến cuối năm 2006 Trong vòng 10 năm qua, giá bất động sản tăng liên tục 20% năm, có nơi tăng gấp lần Đến thời điểm trước khủng hoảng (2007) nước Hoa Kỳ có đến 17.958.000 ngơi nhà bỏ khơng, đó, có đến 13.276.000 ngơi nhà bỏ không suốt năm Do tiền đầu tư bất động sản Hoa Kỳ dường Châu Âu nhiều nước giới đóng góp thơng qua kỹ thuật “chứng khốn hóa” bất động sản chấp vậy, người Hoa Kỳ xây nhà kinh doanh không xét đến nhu cầu Điều cho thấy, chế thị trường, lợi ích điều chỉnh hành vi nhà đầu tư, không hoạch định chiến lược, phát triển hài hòa mối liên hệ hai thị trường chứng khốn thị trường bất động sản, bng lỏng hoạt động thị trường bất động sản dẫn đến hậu nghiêm trọng kinh tế 4.1.3 Chính sách tài - tín dụng để phát triển thị trƣờng bất động sản: Tín dụng bất động sản yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển cầu nối người sản xuất, xây dựng mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất góp phần phát triển kinh tế hội nhập kinh tế giới Theo báo cáo đánh giá hộ kinh doanh bất động sản ảnh hưởng sách thúc đẩy đầu tư thị trường bất động sản, có sách tín dụng 66,2% hộ kinh doanh bất động sản cho sách tín dụng có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Trong đó, khoảng 1/3 tức 20% số hộ trả lời, sách tín dụng có thúc đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản 66 Nhu cầu đầu tư tín dụng kinh tế lớn, nhiên, tốc độ huy động vốn tín dụng tổ chức có xu hướng khó khăn giảm dần qua năm, nên ảnh hưởng đến cân đối nguồn vốn Nhu cầu vay vốn kinh doanh bất động sản cần dùng trung dài hạn, nguồn vốn trung dài hạn huy động hệ thống tín dụng chiếm khoản 30-35% tổng nguồn vốn huy động Dẫn đến kết quả, nhu cầu vay vốn dài hạn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đáp ứng được, đồng thời dễ gặp rủi ro khoản Do vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng phải phù hợp với tăng trưởng vốn huy động thực tế, mục tiêu tín dụng khả kiểm sốt chất lượng tín dụng; đảm bảo vốn khả dụng cho nhu cầu toán, an tồn hoạt động kinh doanh Chính sách đất đai, sách xây dựng, sách ngân hàng, sách tài tín dụng kết nối với để tạo nên hàng lang pháp lý liên thông vấn đề cần cải thiện Cho đến nay, thiếu khung pháp lý tài đầu tư bất động sản (đầu tư gián tiếp) làm cho nhiều khoản tiền nhà đầu tư nước nước chưa thu hút vào thị trường bất động sản Điều chỉnh mức tín dụng, giảm tỷ lệ nợ xấu khoản vay chấp bất động sản Thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào nợ ngân hàng Theo Fung et al (2006) khoảng 60% vốn cho bất động sản từ ngân hàng Những ngân hàng thương mại thường đưa thuận lợi cho khoản nợ chấp thấp với mục tiêu giảm tỷ lệ nợ vay xấu Tuy nhiên, họ sai lầm khơng thấy rủi ro phía trước vào mảng riêng lẻ Điều chỉnh giá mạnh mẽ dẫn đến phát sinh tập trung tín dụng có nguy lĩnh vực nhà gia tăng khoản nợ vay xấu 67 Thị trường bất động sản thường xuyên biến động giá cả, nên khoản vay có tài sản đảm bảo giá trị tài sản đảm bảo biến động theo thị trường, đòi hỏi ngân hàng phải thường xuyên đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo Điều nhằm hạn chế rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản Các dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản cần nhiều năm để chuyển hóa thành tài sản thực Trong khoảng thời gian đó, lượng tiền quay vịng nhiều lần, khiến tổng cung tiền kinh tế tăng lên mạnh mẽ Từ đó, nguồn áp lực với lạm phát hình thành dần lớn lên Ngồi ra, tác động đô – mi – nô từ thị trường bất động sản thị trường khác kinh tế bỏ qua Giám sát chặt chẽ biến động, xây dựng chế phòng ngừa rủi ro dựa nguyên lý vận động thị trường đẩy mạnh cơng tác nghiên cứu, phân tích chun gia cần thiết để trì ổn định thị trường bất động sản phát triển bền vững kinh tế nước ta 4.1.4 Xây dựng quỹ đầu tƣ tín thác (REIT) Vấn đề khơi thông nguồn vốn ổn định để đầu tư vào thị trường bất động sản vấn đề quan tâm nhà làm sách nhà đầu tư sở hữu dự án Đặc biệt bối cảnh tại, dòng tiền khan hiếm, lãi suất cao nên việc huy động vốn khó khăn việc triển khai đầu tư dự án bất động sản Do vậy, đời REIT cần thiết để tạo lập trì nguồn vốn lớn mang tính chất chuyên biệt lĩnh vực đầu tư vào thị trường bất động sản Bên cạnh đó, tính ưu việt REIT thể chổ, nhà đầu tư nhỏ lẻ vốn tham gia góp vốn đầu tư Thực chất, công cụ thị trường vốn hình thành để huy động tiền nhàn rỗi từ tổ chức, cá nhân muốn đầu tư vào thị trường bất động sản để tạo thu nhập 68 Theo Investopedia định nghĩa, REIT chứng đảm bảo phát hành dạng cổ phiếu thị trường chứng khoán đầu tư trực tiếp vào bất động sản thông qua tài sản chấp REIT nhận mức thuế ưu đãi đặc biệt thường chi trả lợi tức cao cho nhà đầu tư phương thức đầu tư bất động sản có khoản cao Trên giới tồn loại REIT dựa theo cấu trúc tài sản, sở hữu tài sản hoạt động tạo doanh thu gồm: a/ REIT cổ phần (Equity REIT): Sử dụng vốn huy động để đầu tư, sở hữu quản lý bất động sản, tạo lợi nhuận thông qua việc trực tiếp mua bán, cho thuê bất động sản dịch vụ liên quan Các REIT loại thường thuê công ty tư vấn, quản lý bất động sản; b/ REIT cho vay (Mortgage REIT): Dùng vốn huy động vay, cung cấp tín dụng trực tiếp cho tổ chức điều hành phát triển bất động sản mua lại khoản chấp chứng khoán chấp; c/ REIT hỗ hợp (Hybrid REIT): Là kết hợp hình thức Để đảm bảo phát triển thị trường REIT, cần có nổ lực tham gia nhiều thành phần:  Các nhà tài trợ cần nổ lực xây dựng cấu quản lý đầy đủ, phát triển kiến thức chun mơn tính minh bạch trình quản lý tài sản  Cuối cùng, quan quản lý nhà nước dùng REIT hội phát triển thị trường bất động sản, hỗ trợ cho thị trường phát triển thực thi giám sát lành mạnh quản lý tài sản REIT Tại Việt Nam, hình thức hoạt động REIT cịn mẻ, ứng dụng thử nghiệm TP HCM Quy định phương thức hoạt động 69 quỹ đầu tư cụ thể hóa nội dung Luật Chứng khoán Tuy nhiên, đầu tư bất động sản lĩnh vực chuyên biệt nên cần có hành lang pháp lý cụ thể vấn đề việc đóng thuế, để quỹ đầu tư hoạt động có hiệu 4.2 HƢỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO Bài báo cáo nghiên cứu mối liên hệ hai thị trường bất động sản thị trường chứng khoán, dựa vào yếu tố suất sinh lời hai thị trường Tuy nhiên, để đưa dự đốn xác biến động giá thị trường, cần thiết số liệu bất động sản đại diện cho ngành, thông qua số chung thống Các yếu tố tăng trưởng kinh tế (GDP) thời gian đề cập để nghiên cứu Trong điều kiện nghiên cứu tổng thể thị trường, kết hợp tiêu lạm phát tỷ lệ thất nghiệp để đánh giá mức độ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Nghiên cứu phù hợp thị trường TP HCM, thị trường Hà Nội cung cấp cho người nghiên cứu vấn đề liên quan khác; đưa nhận định mối tương quan hai thị trường khơng giống TP HCM; lý thuyết hiệu tài sản thể mức độ mạnh – yếu khác theo địa lý vùng miền Giữa hai thị trường có mối liên hệ với vốn Tuy nhiên, độ trễ thời gian hai thị trường thay đổi cần nghiên cứu sâu nhằm phục vụ công tác dự báo, đầu tư, điều hành vĩ mô Nhà nước 70 LỜI KẾT Bài nghiên cứu đề cập đến vấn đề mối liên quan hai thị trường chứng khoán thị trường bất động sản thơng qua thuyết đồng tích hợp, lý thuyết hiệu tài sản lý thuyết giá tín dụng Trên sở diễn biến thực tế thị trường chứng khoán thị trường bất động sản, kết hợp nghiên cứu báo cáo nước nước cho thấy hai thị trường có tác động với Ngoài ra, nghiên cứu đánh giá phản ứng tài nhóm cơng ty bất động sản tác động mối quan hệ hai thị trường chứng khoán thị trường bất động sản, tạo chứng kiểm định lại lý thuyết sử dụng đánh mô quy mô vốn an tồn cho doanh nghiệp Trong q trình thu thập thơng tin xử lý số liệu có nhiều khó khăn hạn chế thị trường bất động sản Việt Nam chưa hoàn chỉnh so với nước Thế giới Tuy nhiên, hướng nghiên cứu thời gian số liệu nghiên cứu mang ý nghĩa cơng tác dự báo, đánh giá tình hình cách có sở Nét chủ động nghiên cứu sâu thêm phản ứng tài cơng bất động sản nhằm phát tìm hiểu mức vốn cổ phần cơng ty bất động sản đảm bảo rủi ro hiệu 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT Hội liên hiệp sinh viên Giao Thủy (2009), Thị trường chứng khoán Việt Nam lịch sử phát triển Lê Thành Trung (2010), Báo cáo phân tích ngành bất động sản, Cơng ty cổ phần Chứng khoán MHB Th.Nguyễn Thế Phượng (2009), Lời cảnh báo từ khủng hoảng tài giới, Quảng Nam, Việt Nam Ts Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam, Nxb Thống kê Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần xuất nhập Khánh Hội (KHA) Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần Năm Bảy Bảy (NBB) Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà thị IDICO (UIC) Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần xây dựng Số (SC5) 10 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Long Giang (LGL) 11 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC) 12 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần đầu tư 72 kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) 13 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Công ty cổ phần xây dựng kinh doanh địa ốc Hịa Bình (HBC) 14 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần tập đồn Hà Đơ (HDG) 15 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Công ty cổ phần Sonadezi Long Thành (SZL) 16 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức House (TDH) 17 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà (ITC) 18 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm (NTL) 19 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI) 20 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (CII) 21 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị khu công nghiệp Sông Đà (SJS) 22 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Cơng ty cổ phần đầu tư công nghiệp Tân Tạo (ITA) 23 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc – CTCP (KBC) 24 Báo cáo tài kiểm tốn năm 2006-2010 Công ty cổ phần Vincom (VIC) DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH Apergis Nicholas, Lambrinidis Lambros (2007), More Evidence on the Relationship between the Stock and the Real Estate Market, Department of Banking & Financial Management University of 73 Piraeus, Piraeus, Greece Ashot Tsharakyan (2007), “Welfare Effects of Housing Price preciation in an Economy With Binding Credit Constraints”, Working Paper No.333, 4-7 Barry Ritholtz (2010), WealthEffect Rumors Have Been Greatly Exaggerated, ritholtz.com Janine Aron, John Muellbauer, and Anthony Murphy (2007), Housing Wealth, Credit Conditions and Consumption, University of Oxford, England Gaiyan Zhang and Hung-Gay Fung (2006), On the Imbalance between the Real Estate Market and Stock Markets in China, College of Business Administration University of Missouri-St Louis, American Peter Coy (2006), Robert Shiller answers critics of housing "wealth effect", Bloomberg Businessweek Teodora Petrova (2010), “What are the Effects of Housing Prices and The Reit Index in Bulgaria on the Bulgarian Stock Exchange Index?”, The Park Place Economist (18) DANH MỤC WEBSITE THAM KHẢO www.adb.org www.cbrevietnam.com Ngân hàng phát triển Châu Á Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) www.dddn.com.vn www.investopedia.com www.gso.gov.vn 74 www.savills.com.vnCông www.ssc.gov.vn ty TNHH Savills Việt Nam Bộ tài Ủy ban chứng khốn Nhà nước www.sacomreal.com.vnCơng ty cổ phần địa ốc Sài Gịn Thương Tín www.vndiect.com.vnCơng ty chứng khốn Vndirect ... thị trƣờng bất động sản Việt Nam: 28 3.1.1 Thị trường chứng khoán Việt Nam: 28 3.1.2 Khái quát thị trường bất động sản: 34 3.1.3 Mối liên hệ thị trường tài chứng khốn thị trường bất. .. vực bất động sản Phần nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ mối quan hệ thị trường chứng khoán thị trường bất động sản: có hay khơng phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng đến thị trường chứng khoán, ... nghiên cứu đề cập đến tác động thị trường chứng khoán thị trường bất động sản Việt Nam, phải có liên quan hai thị trường Các giai đoạn phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam sơ lược sau: 30 