Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐỖ THANH HUYỀN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2011 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐỖ THANH HUYỀN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy HÀ NỘI - 2011 MỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHU ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢ 1.1 Khái niệm, đặc điểm tài sản b động sản 1.2 Khái niệm, đặc điểm xử lý tà bất động sản 1.3 Mục đích việc xử lý tài sả động sản 1.4 Yêu cầu việc xử lý tài sản động sản 1.5 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢ MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản động sản ngân hàng thƣơ 2.2 Phƣơng thức xử lý tài sản bả sản ngân hàng thƣơng m 2.2.1 Phương thức thỏa thuận 2.2.2 Phương thức xử lý tài sản bảo trường hợp không có thỏ 2.2.2.1 Phương thức bán tài sả 2.2.2.2 Phương thức nhận chín thế cho việc thực hiện 2.2.2.3 Khởi kiện tòa án 2.3 Chủ thể tham gia bất động sản n 2.4 Thời điểm xử lý tài sả ngân hàng thƣơn 2.5 Thanh toán thu hồi n vay bất động sản củ Chƣơng 3: MỘT SỐ GI XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢ THƢƠNG MẠI Ở VIỆT N 3.1 Cơ sở hoàn thiện phá vay bất động sản củ 3.2 Các nguyên tắc bả xử lý tài sản bảo đảm 3.3 Một số kiến nghị, giả lý tài sản bảo đảm tiề 100 KẾT LUẬN 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong xu thế nền kinh tế nước ta chuyển đổi, hội nhập để phát triển mạnh mẽ, hệ thống ngân hàng ở Việt Nam có sự chuyển biến tích cực, bước hòa nhịp và bắt kịp với thị trường quốc tế Đặc biệt hoạt động tín dụng các ngân hàng thương mại ở Việt Nam đạt được thành tựu đáng kể đáp ứng được nhu cầu hội nhập đất nước Tuy nhiên bên cạnh thành tựu đạt được, các ngân hàng thương mại lâm vào tình trạng không hiệu quả về tài chính, rõ rệt nhất là tình hình nợ quá hạn năm gần có xu hướng tăng lên, gây áp lực nền kinh tế Bảo đảm tiền vay là biện pháp quan trọng nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ người vay mà nhằm bảo đảm vốn ngân hàng thương mại Ở Pháp, Bộ luật Dân sự, một số đạo luật khác quy định rất nhiều về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự , bảo đảm tiền vay , tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Bộ luật Dân sự Nga năm 1995, Luật về cầm cố bất động sản Nga năm có các quy định đề cập về vấn đề này Hiện nay, pháp luật Việt Nam về bảo đảm tiền vay còn chưa chặt chẽ có quy định còn quá cởi mở, trao quyền chủ động lớn cho các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp quá trình thỏa thuận các biện pháp bảo đảm nợ mở rộng quyền cho các tổ chức tín dụng, bao gồm cả vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ quá hạn nhằm hạn chế rủi ro tín dụng Tuy nhiên, nợ quá hạn là vấn đề tồn nóng bỏng các ngân hàng thương mại hiện Cơ chế thu hồi nợ quá hạn chủ yếu là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khách hàng Nhưng hiện nay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là vấn đề nan giải khó giải quyết, dẫn đến hàng nghìn tỷ đồng vốn các ngân hàng thương mại bị "chôn" các tài sản cầm cố , thế chấp mà chưa được xử lý Đây là vấn đề đau đầu các ngân hàng ở các nước có hệ thống ngân hàng phát triển mạnh Mỹ, Pháp Tình trạng này là tồn bất cập từ nhiều phía: từ các văn bản pháp luật, các quan chủ quản và các quan nhà nước có thẩm quyền quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ các ngân hàng thương mại Theo pháp luật Việt Nam , các loại tài sản đưa để bảo đảm tiền vay rất phong phú và đa dạng (có thể là động sản , bất động sản, quyền tài sản… ) Đặc biệt về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện rất phức tạp , được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng Hơn , pháp luật hiện hành có quy định cụ thể về thế chấp tài sản là bất đợng sản hình thành tương lai , chưa có quy định cụ thể về việc bán và xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành tương lai Vì vậy, áp dụng đúng, linh hoạt các quy định pháp luật đưa các giải pháp hoàn thiện các vấn đề còn thiếu đồng bộ, không phù hợp hệ thống pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản là vấn đề được đặt cho các ngân hàng thương mại ở Việt Nam Chính lý kể giúp học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam " làm luận văn thạc sỹ luật học Với đề tài này , học viên mong muốn được tiếp tục nghiên cứu vấn đề lý luận , thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo trạng, sở đó học viên đưa các kiến nghị và có giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều sách tập trung tìm hiểu và nghiên cứu các vấn đề xung quanh tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Như: giáo trình , sách tham khảo các trường Đại học Quốc gia , Đại học Luật Hà Nội , Học viện Ngân hàng , Học viện Tài chính Trong giới luật học , nhiều tác giả lựa chọn pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là đề tài nghiên cứu góc độ lý luận , Luận án tiến sĩ "Những giải pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại ", Nguyễn Như Minh , Trường Đại học Tài chính - Kế toán, Thành phố Hồ Chí Minh , 1996; nhiều luận văn thạc sĩ đề cập đến vấn đề chế độ pháp lý về xử lý tài sản đảm bảo tiền vay các tổ chức tín dụng hay các ngân hàng ; các bài viết mang tính nghiên cứu trao đổi các chuyên gia pháp lý đăng các tạp chí chuyên ngành : Tạp chí Ngân hàng , Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử , Thời báo Kinh tế Việt Nam , Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nữa, nhiều hội thảo Bộ Tài chính , hội Ngân hàng được tổ chức gỡ và giải quyết các vướng mắc về tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Tuy nhiên, giáo trình , sách tham khảo , các đề tài , bài viết và nhiều đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam Qua đó phân tích, đánh giá thực buổi hội thảo đều nghiên cứu khái quát c về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay đưa giải pháp , phương hướng hoàn thiện pháp luật chung mang tính bao trùm về tài sản bảo đảm tiền vay nói chung , xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng Thực tế chưa có nghiên cứu nào thực sự chuyên sâu về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại Chính vậy luận văn "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam " là một đề tài nghiên cứu mang tính cấp thiết nhằm góp phần vào việc nghiên cứu , hoàn thiện pháp luật về vấn đề này phù hợp với thực tiễn phát triển đất nước Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm hoàn thiện hệ thống lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản góp phần nâng cao hiệu quả công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam Để đạt được mục đích đó, luận văn phải giải quyết được các nhiệm vụ cụ thể sau: - Làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam như: khái niệm, đặc điểm và vai trò việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam tổng hợp , thống kê , so sánh , phân tích số liệu; kết hợp lý luận và thực tiễn tư logic để phân tích chứng minh các nội dung luận văn Đối tƣợng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài là vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam Phạm vi nghiên cứu đề tài là các vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản; thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam và các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất Tìm hiểu thực trạng pháp luật vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam sở có so sánh và đối chiếu với pháp luật nước ngoài về vấn đề này , từ đó tìm vướng mắc và khó khăn vấn đề này - Trên sở nghiên cứu lý luận , đánh giá thực trạng pháp luật , luận văn đề xuất các phương hướng và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam cứu Phƣơng pháp nghiên Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác phương pháp vật biện chứng và vật lịch sử, phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp phân tích, động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN cụ thể các văn bản luật nhiều quốc gia Ở Việt Nam, tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ thuộc sở hữu người thứ ba mà người này cam kết dùng bất động sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền Hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại bất 1.1 Khái niệm, đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản động sản , đều thống nhất bất động sản bao gồm : đất đai và tài sản gắn Hiện , khái niệm tài sản bảo đảm liền với đất đai (như Điều 517, 518 Bộ luật tiền vay là bất động sản chưa được quy Dân sự Cộng hoà Pháp; Điều 86 Luật Dân định sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ) Đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản bao gồm các đặc điểm tài sản bảo đả m tiền vay và các đặc điểm bất động sản Đặc điểm chung bất động sản : Một là, có tính cố định về vịtrí; hai là, thường có giá trịlớn và có khả sinh lời ; ba là, bất động sản chịu sự tác động yếu tố tự nhiên; bốn là, bất động sản có tính bền vững , phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế , xuất phát từ yếu tố vịtrí, thay đổi kiến trúc , tuổi thọ vật lý Đối tượng là bất động sản phải được xác định và nó phải là tài sản hợp pháp có đầy đủ ba quyền : chiếm hữu , sử dụng và định đoạt Ngoài điều kiện về đăng ký quyền sở hữu và các đặc điểm nêu trên, bất động sản chỉ trở thành tài sản bảo đảm tiền vay đăng ký giao dịch bảo đảm 1.2 Khái niệm , đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là động sản , giai đoạn thực hiện các biện pháp tài sản bảo đảm nhằm thu hồi khoản nợ mà các tổ chức tín dụng cho một giai đoạn bảo đảm tiền vay tài sản là bất vay có sự vi phạm nghĩa vụ khách hàng vay , bên bảo lãnh theo cam kết hợp đồng tín dụng , hợp đồng bảo đảm tiền vay chất, đặc điểm này đặt yêu cầu về việc xây dựng được chế điều chỉnh , chế hỗ trợ xử lý tài sản bảo đảm lĩnh vực tín dụng ngân hàng vừa bảo đảm nguyên tắc bản chung giao dịch bảo đảm , vừa phù hợp với đặc điểm riêng việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Qua khái niệm ta thấy xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có đặc điểm cụ thể sau : Thứ nhất, xử lý tài sản đảm bảo tiền vay là bất động sản nhằm mục đích thu hồi khoản nợ tổ chức tí n dụng cho khách hàng vay khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ ; thứ hai, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có hiệu quả cần một chế linh hoạt , chủ động cho các chủ thể ; thứ ba , chủ thể việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản rất đa dạng và được trao quyền mạnh mẽ chủ thể việc xử lý tài sản bảo đảm thông thường ; Thứ tư , thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản phát sinh có sự vi phạm nghĩa vụ ; thứ năm , xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần phải dựa các nguyên tắc việc xử lý tài sản bảo đảm theo luật dân sự và các nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm t iền vay theo pháp luật về ngân hàng Tóm lại , với các đặc điểm việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có thể thấy giao dịch bảo đảm tiền vay là một dạng giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ lĩnh vực kinh doanh - thương mại , dân sự Tuy nhiên, đặc thù hoạt động tín dụng ngân hàng nên việc bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có một số đặc thù nhất định ph ân tích Chính các tính 1.3 Mục đích việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng để thu hồi nợ cho các ngân hàng thươngmại là biện pháp khắc phục rủi ro khoản tín dụng và là"nguồn thu nợ thứ hai "của các ngân hàng thương mại các tổ chức tín dụng nói chung Hơn , mục đích việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là cần phải thực hiện việc xử lý một cách nhanh chóng để các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng có thể đảm bảo khả toán, khả chi trả và cấp tín dụng cho nền kinh tế 1.4 Yêu cầu việc xƣƣ̉ lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Để xử lý tài sản bảo đảm tiền vay có hiệu quả thìngoài việc cần mợt chế linh hoạt, chủ đợng cho các chủ thể xử lý tài sản bảo đảm tiền vay rất cần một chế hỗ trợ các quan nhà nước có thẩm quyền Chúng ta cần học hỏi kinh nghiệm các nước có nền kinh tế phát triển thế giới Anh , Mỹ, Đức, Pháp, Nhật Bản hệ thống pháp luật nói chung và luật điều chỉnh hoạt động ngân hàng nói riêng khá hoàn chỉnh bởi họ có lịch sử hợp pháp các bên Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản các ngân hàng thương mại được thực hiện sở hợp đồng , theo đó nguyên tắc xử lý tài sản có vai trò hết sức quan trọng , nó ảnh hưởng rất lớn tới các hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Để bảo đảm việc thực hiện các nguyên tắc này , thực tế đòi hỏi phải có quy định pháp điển hóa các nguyên tắc việc xử lý tài sản toàn bộ các vấn đề pháp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay , nhất là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Tóm lại, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là mợt giai đoạn quan trọng quá trình cho vay có bảo đảm tài sản là bất động sản các ngân hàng thương mại , mang tính tất hàng trăm năm vấn đề này Các nước nói , ngoài luật chung , đều có luật riêng về hoạt động ngân hàng , đó luật quy định khá chi tiết , cụ thể , đầy đủ các nội dung cần điều chỉnh 1.5 Nguyên tắc xƣƣ̉ lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ở Việt Nam , nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản phải tuân theo các nguyên t ắc Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 về xử lý tài sản bảo đảm và các nguyên tắc về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay được quy định các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động ngân hàng Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản các ngân hàng thương mại ở Việt Nam được thực hiện theo các nguyên tắc: thỏa thuận , công khai, khách quan , kịp thời; tôn trọng và bảo đảm quyền và lợi ích yếu khách quan Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay phải tuân thủ một số nguyên tắc quan trọng nguyên tắc thỏa thuận , nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp các bên tham gia giao dịch , nguyên tắc xử lý tài sản nhanh chóng , công khai , khách quan Hơn , pháp luật cần có quy định cụ thể nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp các bên tham gia xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản bản, Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Trình tự , thủ tục xƣƣ̉ lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Cơ sở để thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là đến hạn trả 11 nợ mà bên vay không thực hiện thực hiện không nghĩa vụ Các ngân hàng thương mại có thể xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trước thời hạn trường hợp khách hàng khơng thực hiện nghĩa vụ , khách hàng là doanh nghiệp bịgiải thể trước hạn chia, tách, hợp nhất , sáp nhập , chuyển đổi , cổ phần hóa nếu các bên không có thỏa thuận khác bịphát hiện việc cung cấp thông tin sai sự thật , vi phạm điều kiện sử dụng vốn và c ác cam kết khác hợp đồng tín dụng Trước tiên, phải thông báo cho bên bảo đảm về việc xử lý bao gồm : lý xử lý , phương thức xử lý, giá trị nghĩa vụ, thời hạn và địa điểm chuyển giao tài sản Thứ hai , thủ tục đ ăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản theo quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Thứ ba , thủ tục giao tài sản , buộc phải giao tài sản cho các ngân hàng thương mại trường hợ p bên giữ tài sản cố tình khơng giao tài sản để xử lý Thứ tư , thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản được thực hiện thời hạn các bên thỏa thuận ; khơng có thỏa tḥn thìngười xử lý tài có qùn quyết định thời hạn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất đợng sản không quá mười lăm ngày kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, trừ trường hợp bất động sản c ó nguy mất giá trịhoặc giảm sút giá trịthì người xử lý tài sản có quyền xử lý , đồng thời phải thông báo cho các bên nhận bảo đảm về Thủ tục đăng ký xử lý tài sản bảo việc xử lý tài sản bảo đảm đó đảm tiền vay là bất động sản và xóa đăng Như vậy, thủ tục xử lý tài sản bảo đả m tiền vay là bất động sản hiện được quy định tương đối cụ thể, rõ ràng ký xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất Pháp luật hiện hành quy định các ngân hàng thương mại nhận bảo đảm các tài sản có đăng ký quyền sở hữu , quyền sử dụng phải thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm , đăng ký xử lý bảo đảm và xóa đăng ký giao dịch bả o đảm xử lý đảm , các ngân hàng thương mại chưa được toàn quyền xử lý tài sản khuôn khổ pháp luật xong tài sản bảo đảm Trong trường hợp này nếu không thực hiện đăng ký c ó thể bị t òa án tuyên bố hợp đồng giao kết giao dịch bảo đảm vô hiệu Vậy đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro cho cá c ngân hàng thương mại và giải quyết tranh chấp tài sản bảo đảm dùng để thực hiện nhiều nghĩa vụ 2.2 Phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 2.2.1 Phương thức thỏa thuận Nguyên tắc thỏa thuận là nguyên tắc bản và xuyên suốt toàn bợ quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Đối với các tài sản là nhà ở , cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai , tài sản gắ n liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó , các tài sản khác gắn liền với đất đai , quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trước tiên thực hiện theo phương thức mà các bên hợp đồng tín dụng thỏa thuận Tuy nhiên, việc các ngân hàng thương mại tự xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn trình tự , thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác bên bảo động sản: 2.2.2 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản trường hợp không có thỏa thuận 2.2.2.1 Phương thức bán tài sản Pháp luật hiện hành không quy định về quy trình , thủ tục để các chủ thể thực hiện phương thức bán tài sản bảo đảm, trừ việc ủy quyền bán đấu giá tài sản cho t rung tâm doanh nghiệp có chức bán đấu 13 giá Thực tế cho thấy , việc ban hành quy trình, thủ tục bán tài sản công khai , khách quan quyết định tới giá trịxử lý tài sản bảo đảm và ảnh hưởng tới việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ khách hàng các ngân hàng thương mại , đặc biệt là trường hợp không có sự thỏa thuận không có sự tham gia bên bảo đảm và quy trình xử lý tài sản bảo đảm Ngoài , quá trình bán đấu giá tài sản là bất động sản để thu hồi nợ , các ngân hàng thương mại còn gặp nhiều khó khăn, như: Các quan nhà nước thường không đồng ý xác nhận vào các văn bản quá trình ngân hàng bán đấu giá tài sản mà khơng có lý chính đáng Một thực tế ở nước ta hiện là các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn rất lộn xộn, giá trị pháp lý không rõ ràng 2.2.2.2 Phương thức nhận chí nh tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm Về góc độ lý luận , phương thức này là một phương thức mà pháp luật trao quyền cho các ngân Nguyên nhân tình trạng này là nếu khởi kiện, các ngân hàng bị kéo vào mợt quá trình tố tụng tiêu tốn nhiều thời gian , công sức và tiền bạc: hàng thương mại nhằm giải phóng tối đa các khoản n ợ xấu và bán tài sản bảo đảm nợ tồn đ ọng tài sản khó xử lý, tài sản đặc thù Việc xử lý tài sản theo phương thức này mà không có thỏa thuận với bên bảo đảm hợp đồng là một đặc cách mà pháp luật tr ong lĩnh vực tín dụng ngân hàng quy định cho các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng Tuy nhiên nếu trường hợp tổ chức tín dụng thực hiện phương thức này mà không thỏa tḥn được với bên bảo đảm thìsẽ khơng tn thủ tính công khai, khách quan việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 2.2.2.3 Khởi kiện tòa án Khởi kiện chỉlà phương sách cuối mà các ngân hàng lựa chọn , tất cả các biện pháp khác k hông đem lại hiệu quả Thứ nhất , trường hợp tài sản bảo đảm là bên thứ ba (khơng phải bên vay ) nhiều t òa án không chấp nhận cho các ngân hàng khởi kiện trực tiếp bên bảo đảm để xử lý tài sản thu hồi nợ Hơn nữa, nhiều thẩm phán và thư ký tòa án không nắm vững các nguyên tắc pháp lý quy định cụ thể liên quan đến bất động sản , hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng , đó xử lý vụ án còn chưa chính xác Thứ hai , sự nghiêm minh quan tài phán còn là vấn đề gây nhiều tranh luận Chi phối bởi lợi ích chính tòa xét xử, sự thiếu nghiêm minh , thậm chílà xuống cấp về đạo đức nghề nghiệp một số thẩm phán , sự can thiệp sau lưng các chủ thể có thế lực … khiến cho tính côn g minh và trung thực tòa án bịgiảm sút Thứ ba , trường hợp tài sản bảo đảm thuộc sở hữu chung (ví dụ vợ chồng , người thừa kế chưa chia ), xét xử phát hiện có một các đồng chủ sở hữu không tham gia giao kết hợp đồng Trường hợp này , các tòa án chưa có sự thống nhất việc tuyên hợp đồng vô hiệu một phần hay vô hiệu toàn bộ Thứ tư, là việc tuyên một giao dịch bảo đảm tiền vay vô hiệu vi phạm quy định về hình thức Thứ năm, thủ tục tố tụng kinh tế và dân sự còn phức tạp: thời gian kéo dài, khó khăn việc thu thập chứng cứ và tiệp cận các nguồn thông tin nhạy cảm và qu an trọng , chi phítheo kiện tốn Thứ sáu , công tác thi hành án còn quá nhiều bất cập Vì vậy , hiện , các quyết định , bản án tòa án được thi hành thực tế chỉ 15 chiếm một tỷ lệ nhỏ so với tổng số các quyết định , bản án có hiệu lực thi hành Hậu quả là sau một chặng đường dài lao tâm khổ tứ , tốn nhiều thời gian , tiền bạc cho hoạt động tố tụng , ngân hàng đứng trước nguy mất trắng các khoản nợ 2.3 Chủ thể tham gia trình xƣƣ̉ lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Các ngân hàng thương mại là chủ thể quan trọng việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, được pháp luật trao quyền để thu hồi khoản nợ cho khách hàng vay… Tuy nhiên, quá trình xử lý tài sản bảo đảm , các ngân hàng thương mại không thể tham gia các giao dịch chuyển nhượng để thu hồi các khoản nợ Do vậy, tháng 01/2000, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có đề nghị xin thành lập c ông ty quản lý nợ và khai thác tài sản thế chấp tḥc các ngân hàng thương mại trình Chính phủ và được Chính phủ đồng ý Văn bản số 122/CP-KTTH ngày 03/02/2000 Ngày 30/6/2000, Ngân hàn g Nhà nước Việt Nam ký C ông văn số 580/CV-NHNN chấp nhận cho Ngân hàng Công thương Việt Nam được thành lập công ty quản lý nợ và k hai thác tài sản Đến tháng 9/2000 Công ty Quản lý nợ và Kha i tác tài sản Ngân hàng Công thương Việt Nam vào hoạt động Đó là loại hình cơng ty lạ lần xuất hiện Việt Nam Ngân hàng Công thương Việt Nam trở thành ngân hàng tiên phong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản Sau đó, rất nhiều các ngân hàng thành lập và mắt công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Các cơng ty này có nhiệm vụ: tiếp nhận, quản lý các khoản nợ tồn đọng và tài sản đảm bảo nợ vay liên quan đến các khoản nợ để xử lý, thu hồi vốn nhanh nhất; chủ động bán các tài sản bảo tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Trong bảo đảm tiền vay thìthời điểm phát sinh xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản xảy đến hạn trả nợ mà khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ khách hàng vay vi phạm các cam kết khác về việ c sử dụng vốn với các ngân hàng thương mại Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản không cần phải đợi đến thời điểm khoản nợ đến hạn trả nợ Hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có một điều luật cụ thể quy đị nh về thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, mà chủ yếu dựa các quy định Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm… Do vậy , các ngân hàng thương mại phải vận dụng linh hoạt các quy định pháp luật vào thực tiễn để xác định các vi phạm nghĩa vụ khách hàng vay, từ đó đưa thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hợp lý và pháp luật 2.5 Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Thanh toán thu hồi nợ là mợt khâu quan trọng quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Tuy nhiên , các ngân hàng thương mại gặp nhiều khó khăn thực hiện toán thu hồi nợ sau: đảm nợ vay thuộc quyền định đoạt ngân hàng theo giá thị trường… 2.4 Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm Pháp luật hiện hành chưa xác định rõ các "chi phícần thiết , hợp lý phát sinh " xử lý tài sản Thuế và các khoản phínộp n gân sách Nhà nước nếu có được ưu tiên toán trước khoản nợ được bảo đảm Quy định này không xác định rõ cụ thể loại thuế nào , phí phải nộp Ngân sách nên có nhiều cách hiểu và vận dụng khác Như vậy, việc xử lý tài sản bảo đảm 17 tiền vay là bất động sản để thu hồi nợ các ngân hàng thương mại ở Việt Nam còn gặp nhiều vướng mắc Nếu các ngân hàng thương mại tự xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận các trình tự, thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác bên bảo đảm, bên giữ tài sản Các ngân hàng thương mại chưa được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm khuôn khổ pháp luật Do đó, áp dụng các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, các ngân hàng thương mại còn gặp nhiều khó khăn Hơn nữa, các khoản chi phí, thuế phát sinh quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chưa được quy định cụ thể Từ thực trạng nêu trên, pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung, pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng cần phải được sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn, giúp cho các ngân hàng thương mại giải phóng khỏi vướng mắc, khó khăn quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Chủ trương chính sách Đảng ta năm đổi là phát triển kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa ảnh hưởng sâu sắc tới toàn bộ hệ thống pháp luật, đó có pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng - Chƣơng bảo đảm tiền vay là bất động sản cần có MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN đổi bản về chế điều chỉnh nguyên tắc điều chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng xử lý nhanh tài sản bảo đảm các khoản nợ vay Hệ thống pháp luật nước ta không tạo một chỉnh thể thống nhất , còn nhiều chồng chéo và mâu thuẫn , các văn bản về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay chỉ mang tính chất tình thế , tạm thời , chưa thực sự đảm bảo được các nguyên tắc chung việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật tư xã hội Vấn đề này đặt nhu cầu phải hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và các quy định pháp luật khác có liên quan Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và Hệ thống pháp luật về xử lý tài sản sự , vấn đề đặt phân tích cho thấy còn nhiều nội dung cần được hoàn thiện các quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản các vấn đề về nguyên tắc xử lý, thủ tục và phương thức xử lý, quyền yêu cầu giao tài sản và các quy định có liên quan đến việc xử lý , áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế là vấn đề đặt trước mắt hoạt động ngân h àng và tính hoàn chỉnh hệ thống pháp luật 3.2 Các nguyên tắc việc hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Khi hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần quán triệt quan điểm có tính nguyên tắc sau: các thỏa thuận giao dịch bảo đảm tiền vay để tạo thuận lợi cho quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 3.3 Một số kiến nghị , giải pháp hoàn thiện pháp l uật xƣƣ̉ lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Việt Nam Nguyên tắc chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Trước hết pháp luật cần quy định rõ các nguyên tắc chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Cụ thể là: Nguyên tắc bảo vệ triệt để quyền và lợi ích hợp pháp bên nhận bảo đảm là các ngân hàng thương mại - Nguyên tắc vật quyền ở biện pháp thế chấp - Nguyên tắc công nhận giá trịpháp lý 19 Đối với trường hợp có sự đồng thuận bên bảo đảm và ngân hàng thời điểm xử lý về các vấn đề liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản việ c xử lý được thực hiện theo thỏa thuận đó Đối với trường hợp không có sự đồng thuận thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có thỏa thuận hợp đồng bảo đảm thìcác ngân hàng có thể yêu cầu bên bảo đảm tự bán tài sản một khoảng thời gian nhất định Sau thời điểm đó mà bên bảo đảm không tự bán, ngân hàng có toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm theo các phương thức , thời điểm và địa điểm mà các bên thỏa thuận hợp đồng bảo đảm tiền vay , không cần có sự đồng ý bên bảo đảm - Ban hành Luật Giao dịch bảo đảm Thực tiễn hiện cần thiết có một văn bản hướng dẫn cụ thể về tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay lĩnh vực ngân hàng để giúp cho các ngân hàng , các tổ chức tín dụng , các quan nhà nước có sở pháp lý và chủ động việc áp dụng pháp luật có liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay , đặc biệt là tài sản bảo đảm tiền vay là nghĩ cần ban hành Luật Giao dịch bảo đảm Quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cần loại bỏ các quy định can thiệp q uá sâu vào việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay các thủ tục hành chính và sự tham gia các quan hành chính vào quá trình xử lý tài sản các ngân hàng thương mại Đặc biệt là quy định về thủ tục giao tài sản và buộc bên giữ tài sản phải giao tài sản với sự tham gia các quan nhà nước, quy định về sự hỗ trợ quan Như vậy, để việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có hiệu quả cần có một chế linh hoạt , chủ động cho các chủ thể tham gia - Về đăng ký giao dịch bảo đảm Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm , cung cấp nhà nước quá trình ngân hàng thương mại xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Sự hỗ trợ cá c quan nhà nước việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là cần thiết, song cần có quy định rõ thủ tục hỗ trợ hình thức: + bất động sản Để đáp ứng tốt yêu cầu thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta , đòi hỏi quá trình hợi nhập thế giới , thiết chính trao quyền cho ngân hàng thương mại tự quyết định thực hiện các quy định hiện hành Giao chức , nhiệm vụ cho một quan tư pháp thực hiện việc cưỡ ng chế buộc giao tài sản bảo đảm để xử lý; + Thành lập quan gửi giữ tài sản để thực hiện nhiệm vụ bổ trợ cho hoạt động tư pháp; + Trong các trường hợp có tranh chấp về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động s ản, việc giao tài sản , tranh chấp về định giá xử lý ngân hàng thương mại gặp khó khăn không xử lý được tài sản bảo đảm cần phải giải quyết theo đường tòa án, không phải thủ tục hành thông tin về giao dịch bảo đảm phải được đơn giản hóa , thực hiện một 21 cách nhanh chóng , đặc biệt là các trường hợp sửa đổi , bổ sung thay thế giao dịch bảo đảm đăng ký Về phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản + Phương thức bán tài sản Việc bán tài sản phải được thực hiện công khai , thông báo rộng rãi hình thức bán đấu giá theo quy định pháp luật về bán đấu giá tài sản Yêu cầu việc xây dựng quy trình là: cần bổ sung quy định về tổ chức được bán đấu giá tài sản việc mở rộng các đối tượng được tổ chức bán đấu giá theo mợt trình tự, thủ tục thống nhất ; pháp luật phải tạo chế giám sát việc bán tài sản ngân hàng thương mại, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng thương mại với sự tham gia chứng kiến bên thứ ba + Phương thức nhận tài sản bảo đảm tiền vay là bất đợng sản hình thành tương lai để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm Cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể Nghị định 163/2006/NĐ-CP, nếu chỉ dừng lại với các quy định Nghị định 163/2006/NĐ-CP bên nhận bảo đảm chưa thể hy Để đáp ứng nhu cầu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản , các ngân hàng thương mại thành lập các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Các cơng ty quản lý nợ v à xử lý tài sản bảo đảm tiền vay phải xây dựng và phát triển quy mô và nguồn nhân lực các công ty này Bên cạnh đó , cần thiết phải có hệ thống văn bản pháp luật điề u chỉnh hoạt động các công ty q uản lý nợ và khai thác tà i sản trực thuộc ngân hàng thương mại, nhằm hạn chế rủi ro cho hoạt động tín dụng và bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch bảo đảm Các văn bản này phải quy định rõ ràng, dễ hiểu không chồng chéo, tuân thủ các nguyên tắc chung Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành liên quan vọng một sự an toàn đầy đủ về pháp lý , giao dịch tài sản hình thành tương lai dù có được xác lập hợp pháp , song hứng chịu nguy "hữu danh vô thực" Cần sửa đổi Điều 737 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCABTCTCĐC theo hướng thống nhất phương thức xử lý quyền sử dụng đất các chủ thể sử dụng đất khác , thống nhất phương thức xử lý quyền sử dụng đất với các loại tài sản đảm bảo thông thường khác - Thành lập phát triển công ty quản lý nợ khai thác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay có nhân lực chuyên sâu xử lý tài sản bảo đảm nghiệp vụ mua bán nợ Các quy định khác liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản + Về công chứng , chứng thực : Trong điều kiện thực tế hiện ở nước ta , quan lập pháp cần ban hành quy định pháp luật về công chứng , chứng thực theo hướng công chứng, chứng thực về hình thức chứ khơng chứng thực nợi dung + Về quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng tài sản gắn liề n với đất : Việt Nam cố gắng xây dựng một thị trường bất động sản, để đạt được mục tiêu này, Nhà nước cần phải xây dựng trước tiên là một khung pháp lý hoàn thiện để các tài sản gắn liền với đất được dễ dàng lưu thông khuôn khổ luật định đó Việc đăng ký quyền sở hữu , quyền sử dụng tài sản bảo đảm cho người mua sở cứ vào hợp đồng mua bán chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng , hợp đồng bảo đảm Như vậy , việc xử lý tài sản bả o đảm tiền vay là bất động sản không gặp phải rủi ro từ chính các thủ tục hành chính và việc áp dụng luật quan nhà nước có thẩm quyền Trên là sở hoàn thiện 23 pháp luật và một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam KẾT LUẬN Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu có nhiều biến động, đợt khủng hoảng kinh tế vừa qua có ảnh hưởng không nhỏ tới nền kinh tế Việt Nam Do vậy, bảo đảm an toàn cho hoạt động kinh doanh các ngân hàng thương mại là một nội dung trọng yếu Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X Đáp ứng xu thế hội nhập với rất nhiều thách thức này, pháp luật điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và bảo đảm tiền vay từ rất sớm, thiết lập được một hệ thống các biện pháp bảo đảm tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho các bên tham gia giao dịch thực hiện và tuân thủ Tuy nhiên, trước đòi hỏi ngày các cao nền kinh tế thị trường, pháp luật Việt Nam về bảo đảm tiền vay bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập cần nhanh chóng khắc phục Sự tản mát, thiếu tính thống nhất, thiếu tính rõ ràng các quy định, cứng nhắc chế triển khai, làm cho hiệu lực điều chỉnh pháp luật về bảo đảm tiền vay suy giảm Trình tự thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm còn mang nặng tính hành chính, quan liêu, làm công tác xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ các ngân hàng gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng nợ quá hạn, nợ khó đòi tăng cao Thông qua đánh giá thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, có nhận xét sau: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là một giai đoạn giao dịch bảo đảm bất động sản, mục đích xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là để thu hồi nợ cho các ngân hàng thương mại Hiện nay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chịu sự điều chỉnh của: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và có rất nhiều các văn bản riêng lẻ luật như: Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐCP Các văn bản này chưa có sự đồng bộ Do đó, khó khăn vướng mắc pháp luật tạo cho bên tham gia giao dịch chưa giảm Thực trạng về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản đặt nhu cầu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là tất yếu, khách quan và cần thiết Việc hoàn thiện các quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và các văn bản có liên quan lĩnh vực tài chính ngân hàng là tiền đề cho việc hoàn thiện một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, thống nhất tạo điều kiện tốt nhất cho các hoạt động dân sự và các hoạt động tín dụng ngân hàng nói riêng Theo quan điểm cá nhân, tác giả cho là một đề tài chuyên sâu, việc nghiên cứu liên quan đến nhiều khía cạnh lĩnh vực pháp lý chế chính sách Nhà nước về vấn đề xử lý tài sản đảm bảo tiền vay là bất động sản Do đó, đề tài đòi hỏi nhiều công sức và thời gian để có thể nêu bật được hết nội dung các vấn đề Trong khuôn khổ một luận văn thạc sĩ, tác giả chỉ có thể trình bài các vấn đề mợt cách khái quát mà chưa có điều kiện giải quyết thấu đáo các nội dung đưa Ngoài ra, với thời gian nghiên cứu còn nhiều hạn chế, chắn luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tác giả rất mong nhận được các ý kiến phản biện, đóng góp các chuyên gia, các thầy cô và tất cả các bạn để đề tài này được nghiên cứu chuyên sâu Bên cạnh đó, tác giả hi vọng ý kiến nêu luận văn này đóng góp một phần nào đó vào việc hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng và xử lý tài sản bảo đảm nói chung 25 Thank you for evaluating AnyBizSoft PDF Merger! To remove this page, please register your program! Go to Purchase Now>> AnyBizSoft PDF Merger  Merge multiple PDF files into one   Select page range of PDF to merge Select specific page(s) to merge Extract page(s) from different PDF files and merge into one  ... tiền vay PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt. .. tiền vay là bất động sản bản, Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Trình tự , thủ tục xƣƣ̉ lý tài sản bảo đảm. .. động sản 1.5 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢ MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản động sản ngân hàng thƣơ 2.2 Phƣơng thức xử lý tài