Bài viết nghiên cứu bất cấp từ hệ thống văn bản pháp quy, bất cập trong hệ thống chỉ tiêu đất đô thị, phân loại đất đô thị. Mời các bạn cùng tham khảo bài viết để nắm chi tiết hơn nội dung nghiên cứu.
DIỄN ĐÀN Tích hợp hai hệ Thống quy hoạch sử dụng đấT đô Thị hành lang pháp lý ThS Vũ TuN VINh Viện Quy hoạch đô thị nông thôn quốc gia h iện nay, Việt Nam, việc quản lý sử dụng đất đô thị nhiều bất cập khu vực nội đô khu vực ven đô Tại đô thị lớn vấn đề quản lý sử dụng đất phức tạp, nguyên nhân từ việc chưa có hành lang pháp lý thống cho việc quản lý sử dụng đất đô thị, đặc biệt ngành Tài nguyên môi trường ngành Xây dựng Bên cạnh khác biệt cách hiểu, cách vận dụng tiêu đất đô thị ngành, địa phương, việc phân định loại hình đất chưa rõ ràng đặc biệt vấn đề đất hỗn hợp Ngoài ra, việc xây dựng hệ thống hồ sơ, tài liệu phục vụ việc quản lý hệ đồ khác ngành cản trở lớn cho công tác quản lý Chính cần phải có tích hợp hai hệ thống quy hoạch sử dụng đất đô thị vào hành lang pháp lý Bất cập từ hệ thống văn pháp quy Hiện nay, công tác quản lý sử dụng đất khu vực đô thị phải tuân theo hai hệ thống luật khác Luật Đất đai Luật Quy hoạch đô thị Theo Luật Đất đai, đất đai đô thị quản lý loại tài nguyên gắn với tính sở hữu quyền sử dụng quy định cho loại đất Trong với đặc điểm đô thị, đất đai đô thị phải gắn với hiệu kinh tế việc sử dụng đất không gian mặt đất, không gian mặt đất Quản lý đất đai đô thị phải quản lý kinh doanh tài sản đất bao gồm mặt đất, không gian mặt đất không gian mặt đất, đất đai đô thị phải nguồn lực cho việc phát triển kinh tế - xã hội đô thị Các nội dung đề cập Luật Quy hoạch đô thị thông qua sản phẩm cụ thể nội dung quy hoạch sử dụng đất đồ án quy hoạch đô thị Cũng theo quy định Luật Đất đai, đất đai quản lý sở khái niệm đất nông nghiệp, việc đô thị hóa Việt Nam diễn nhanh, trình chuyển hóa từ đất nông nghiệp sang trở thành đất phát triển đô thị xu chung cưỡng lại được, cần phải hình thành hệ thống khái niệm loại đất đô thị để tạo sở pháp lý cho việc quản lý phát triển đô thị cách thống hệ thống văn pháp quy Như toàn hệ thống đất phi nông nghiệp chuyển đổi thành khái niệm khác, ví dụ đất xây dựng bao gồm: Đất đô thị, đất xây dựng nông thôn, đất công nghiệp, dịch vụ, đất kết cấu hạ tầng… Chức sử dụng đất nay, đặc biệt đô thị cố định mà thay đổi để đảm bảo đạt lợi ích kinh tế - xã hội cao Bên cạnh chức sử dụng đất không mang tính đơn mà có giao thoa chức năng, tạo khái niệm đất hỗn hợp nhằm đạt hiệu cao sử dụng mà không gây tác động xấu thân việc tích hợp chức sử dụng đất cho lô, cho khu vực Tuy nhiên nay, khái niệm đất hỗn hợp chưa rõ ràng tạo nhiều kẽ hở công tác quản lý phát triển đô thị, dẫn đến hậu môi trường vấn đề đô thị khác (ùn tắc, an toàn đô thị, tải hạ tầng…), lại có cứng nhắc công tác quản lý đô thị, không tạo linh hoạt việc chuyển đổi mục đích, chức sử dụng đất Bất cập hệ thống tiêu đất đô thị Các tiêu sử dụng đất thông số sử dụng việc quản lý lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch quản lý phát triển đô thị theo đồ án quy hoạch duyệt Các tiêu sử dụng đất kể đến như: Đất xây dựng đô thị; đất dân dụng; đất đơn vị ở; đất hay tiêu đất xanh; đất công trình công cộng, dịch vụ; đất giao thông… Ví dụ như, việc phân loại đô thị theo Nghị 1210/2016/NQ-UBTVQH13, tiêu sử dụng đất sử dụng là: n Đất xây dựng đô thị (đối với thành phố, thị xã) đất xây dựng (đối với thị trấn) dùng để xác định tiêu mật độ dân số SË 100 2019 19 n Đất dân dụng, đất xây dựng công trình dịch vụ, công cộng cấp đô thị, đất xây dựng công trình dịch vụ, công cộng cấp đơn vị ở, đất xanh toàn đô thị, đất xanh công cộng khu vực nội thành, nội thị, đất công trình giáo dục mầm non phổ thông sở Trong quy hoạch đô thị, tiêu sử dụng đất khống chế Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng (QCXDVN 01:2008) gồm tiêu sau: n Đất đơn vị tối thiểu 8m2/người đất đơn vị trung bình toàn đô thị không lớn 50m2/người Tuy nhiên trước đây, Bộ Quy chuẩn xây dựng ban hành giai đoạn 1997-1998 tiêu đất đơn vị quy định chi tiết theo cấp loại đô thị quy định cụ thể cho loại đất thành phần (đất xây dựng nhà ở; đất xanh; đất công trình công cộng; đất sân, đường giao thông…) n Đất xanh sử dụng công cộng đơn vị đô thị tối thiểu từ 4-7m2/người tùy thuộc loại đô thị Đô thị phân loại cao có tiêu tối thiểu lớn ngược lại VD: Đô thị đặc biệt tối thiểu 7m2/người, đô thị loại V tối thiểu 4m2/ người Đất xanh sử dụng công cộng đơn vị tối thiểu 2m2/người, xanh sử dụng công cộng nhóm tối thiểu 1m2/người n Đất công trình giáo dục mầm non phổ thông sở tối thiểu 2,7m2/người Trong quy chuẩn khống chế đất dân dụng, đất xây dựng đô thị…, trước tiêu đất dân dụng tồn Bộ Quy chuẩn xây dựng ban hành giai đoạn 1997-1998, theo tiêu khống chế theo cấp loại đô thị có chi tiết cho loại đất thành phần (đất ở; đất xanh; đất công trình công cộng; đất giao thông) Trong thực tiễn lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch quản lý phát triển đô thị theo đồ án quy hoạch duyệt có vấn đề tồn liên quan đến tiêu sử dụng đất sau: n Yêu cầu chưa thống tiêu sử dụng đất cho mục đích quản lý khác nhau: Giữa việc quản lý lập quy hoạch quản lý phát triển đô thị, quy hoạch đô thị phân loại đô thị… n Việc hiểu số khái niệm để xác định tiêu sử dụng đất chưa thống trình quản lý ngành, liên ngành có chồng chéo (khái niệm đất xây dựng nhà ở, đất ở, đất đơn vị ở, đất khu ở…) n Một số khái niệm chưa có định nghóa rõ ràng (đất xây dựng, đất xây dựng đô thị, đất xanh đất xanh sử dụng công cộng…) n Một số khái niệm có phạm vi áp dụng hạn chế số cấp độ quy hoạch, nhiên chưa có quy định cụ thể phạm vi áp dụng nên dẫn đến việc tham chiếu, áp dụng sai: khái niệm đất đơn vị trung bình toàn đô thị… n Bên cạnh liên quan mật thiết tiêu sử dụng đất với mục đích sử dụng đất (ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng… hay hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng đất) cách thức quản lý không gian khu đất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao – chiều cao xây dựng…) Như vậy, cần phải có hệ thống hóa lại khái niệm tiêu sử dụng đất phục vụ chung cho ngành việc quản lý phát triển đô thị quản lý việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị 20 SË 100 2019 Bất cập việc phân loại đất đô thị Theo Luật Đất đai, quy hoạch sử dụng đất việc phân bổ khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường thích ứng biến đổi khí hậu sở tiềm đất đai nhu cầu sử dụng ngành, lónh vực vùng kinh tế - xã hội đơn vị hành khoảng thời gian định Kỳ quy hoạch sử dụng đất 10 năm Quy hoạch sử dụng đất lập cho cấp quốc gia, cấp tỉnh (tích hợp quy hoạch tỉnh), cấp huyện loại đất đặc biệt đất quốc phòng đất an ninh Cũng theo Luật Đất đai, việc phân loại đất vào mục đích sử dụng, cụ thể sau: (1) Nhóm đất nông nghiệp, gồm: Đất trồng hàng năm (đất lúa đất trồng hàng năm khác), đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác (đất xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt – kể hình thức không trồng trọt trực tiếp đất, đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép, đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, đất ươm tạo giống, giống đất trồng hoa, cảnh) (2) Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm: Đất (đất nông thôn, đất đô thị) gồm đất xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sồng, vườn, ao đất thuộc khu dân cư; đất xây dựng trụ sở quan; Đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng; Đất xây dựng công trình nghiệp (đất xây dựng: trụ sở tổ chức nghiệp, sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học công nghệ, ngoại giao công trình nghiệp khác); Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất khu, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu thương mại, dịch vụ, sở sản xuất phi nông nghiệp, sử dụng cho hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm); Đất sử dụng vào mục đích công cộng (đất giao thông: cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, đường công trình giao thông khác; đất thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải đất công trình công cộng khác; đất sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghóa trang, nghóa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dung; Đất phi nông nghiệp khác (đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động sở sản xuất, đất xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp đất xây dựng công trình khác người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình không gắn liền với đất ở) (3) Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Theo Luật Quy hoạch đô thị, quy hoạch đô thị phải dự kiến sử dụng đất đô thị theo giai đoạn quy hoạch Thời hạn quy hoạch quy hoạch chung đô thị từ 10–15 năm đến 20–25 năm tùy theo cấp loại đô thị ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ Cũng theo Luật Quy hoạch đô thị, việc phân loại đất cụ thể sau: n Đối với quy hoạch xây dựng vùng (vùng liên huyện, vùng huyện): Vùng phát triển đô thị; Vùng phát triển dân cư nông thôn; Vùng nông nghiệp; Vùng lâm nghiệp (rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất); Vườn quốc gia; Khu bảo tồn thiên nhiên; Khu vực bảo vệ cảnh quan; Khu vực an ninh quốc phòng; Khu vực đầu mối hạ tầng kỹ thuật; Khu kinh tế; Khu công nghệ cao; Khu du lịch; Khu công nghiệp, kho tàng; Khu trung tâm nghiên cứu, đào tạo n Đối với quy hoạch đô thị: (1) Đất dân dụng: Đất (Đất đơn vị ở, đất nhóm nhà ở, đất liền kề, đất chung cư, đất hỗn hợp, đất biệt thự, đất làng xóm); Đất công trình công cộng (đất công cộng đô thị, đất công cộng đơn vị ở); Đất trường học (đất trường phổ thông trung học, trung học sở, tiểu học mầm non); Đất xanh (đất xanh đô thị, đất xanh đơn vị ở) (2) Đất dân dụng: Đất công nghiệp; Đất kho tàng; Đất trung tâm nghiên cứu, đào tạo; Đất quan; Đất trung tâm y tế; Đất du lịch; Đất tôn giáo, di tích; Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật; Đất xanh (đất xanh chuyên đề, đất trung tâm thể dục thể thao, đất xanh cách ly); Đất an ninh quốc phòng; Đất nghóa trang (3) Đất khác: Đất nông nghiệp; Đất lâm nghiệp; Mặt nước Như thấy khái niệm nhóm đất khu vực đô thị không thống Luật Quy hoạch đô thị Luật Đất đai, chưa có văn phép quy đổi khái niệm hai luật để đảm bảo tính thống nhất, không hiểu sai, không hiểu hai nghóa việc áp dụng văn pháp luật loại đất khu vực phát triển đô thị Bất cập việc xây dựng đồ quy hoạch sử dụng đất Theo Luật Đất đai, đồ trạng sử dụng đất đồ thể phân bố loại đất thời điểm xác định, lập theo đơn vị hành chính, đồ quy hoạch sử dụng đất đồ lập thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể phân bổ loại đất thời điểm cuối kỳ quy hoạch Các đồ sử dụng đất thể đồ địa đồ thể đất yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn, quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận Trong đó, theo Quy hoạch đô thị, đổ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất vẽ đồ địa hình Đất đai đô thị cho dù có đặc tính khác với đất đai nông nghiệp, việc gắn liền với yếu tố không gian hay giá trị sử dụng, nhiên tách rời đặc điểm cố hữu tính sở hữu quyền khai thác, sử dụng Vì cần phải gắn liền với việc phân định lô, với ranh giới rõ ràng mà hệ thống đồ địa thể việc quy hoạch đô thị, đặc biệt nội dung quy hoạch sử dụng đất tách rời hệ thống đồ địa Các nội dung đồ địa hình thông tin bổ sung nhằm gắn kết giải pháp quy hoạch sử dụng đất với việc quản lý không gian mặt đất không gian mặt đất Điều hạn chế Luật Quy hoạch đô thị quy định việc sử dụng đồ cho công tác quy hoạch đồ đo đạc địa hình, gây lãng phí nguồn tài nguyên đồ có sẵn hệ thống đồ địa mà không gắn kết giải pháp quy hoạch sử dụng đất không gian đô thị với thực trạng sử dụng đất gắn với tính sở hữu quyền sử dụng thực tế lô, đất trạng dự kiến tương lai Kiến nghị (1) Hiện phạm vi ranh giới đô thị có hai loại tài liệu dùng để quản lý sử dụng đất bao gồm tài liệu Quy hoạch sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai quản lý mục đích sử dụng đất theo đất với thời gian quy hoạch không 10 năm tài liệu Quy hoạch sử dụng đất đồ án quy hoạch đô thị theo quy định Luật Quy hoạch đô thị quản lý sử dụng đất gắn với quản lý không gian kết nối hạ tầng chung đô thị với thời gian quy hoạch từ 10 năm đến 25 năm tùy theo cấp loại đô thị Các quy hoạch có tham khảo lẫn nhiên tạo thống toàn nội dung hai loại quy hoạch dẫn đến việc quy định chồng chéo, không quán Với đặc điểm công tác quy hoạch yêu cầu phải có nghiên cứu có tính dài hạn Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đô thị đáp ứng nhu cầu quản lý đô thị việc cụ thể hóa định hướng sử dụng đất dài hạn thông qua kế hoạch sử dụng đất hàng năm 05 năm, cần phải tích hợp quy hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai vào quy hoạch sử dụng đất Luật Quy hoạch đô thị (2) Phân loại đất chưa thống hai luật, Luật Đất đai tập trung vào việc quản lý đất nông nghiệp, khu Quy hoạch đô thị tập trung vào quản lý đất xây dựng đô thị (là phần đất phi nông nghiệp quy định luật đất đai) Cần có thống khái niệm, định nghóa tên gọi loại đất hai luật phân định rõ phạm vi luật Cần phải thống cách phân loại đất hai luật phần đất nông nghiệp sử dụng hoàn toàn quy định Luật Đất đai, nhiên phần đất phi nông nghiệp đặc biệt loại đất liên quan đến dân dụng phải có tích hợp từ loại đất hệ thống Luật Quy hoạch đô thị (3) Bản đồ cho công tác quy hoạch đô thị đồ địa hình, thông tin lô thường không tích hợp vào nội dung đồ, việc quy hoạch sử dụng đất phải làm rõ định hướng sử dụng đất theo lô việc thay đổi ranh giới lô đất kèm theo chức để có biện pháp quản lý phù hợp Vì vậy, cần xem xét việc tích hợp sử dụng đồ địa đề lập đồ trạng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đô thị Hiện nay, Luật Quy hoạch có hiệu lực vấn đề tích hợp công tác quy hoạch đề cập đến nhiều, vấn đề đặt tích hợp cho phù hợp với đặc thù công tác quản lý quy hoạch phát triển đô thị, đảm bảo tầm nhìn dài hạn công tác quy hoạch, tính không gian, vật thể đô thị hài hòa vấn đề kinh tế - xã hội tài nguyên môi trường Tài liệu Tham khảo: Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 ngày 24/11/2017 Quốc hội khóa 14 Luật Sửa đổi, bổ sung số điều 37 luật có liên quan đến quy hoạch số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018 Quốc hội khóa 14 Luật Quy hoạch đô thị 30/2009/QH12 ngày 29/06/2009 Quốc hội khóa 12 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Quốc hội khóa 13 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01:2008 Nghị 1210/2016/NQ-UBTVQH13 ngày 25/05/2016 Ủy ban thường vụ Quốc hội khoùa 13 SË 100 2019 21 ... tài liệu Quy hoạch sử dụng đất đồ án quy hoạch đô thị theo quy định Luật Quy hoạch đô thị quản lý sử dụng đất gắn với quản lý không gian kết nối hạ tầng chung đô thị với thời gian quy hoạch từ... vậy, quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đô thị đáp ứng nhu cầu quản lý đô thị việc cụ thể hóa định hướng sử dụng đất dài hạn thông qua kế hoạch sử dụng đất hàng năm 05 năm, cần phải tích hợp quy hoạch. .. hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai vào quy hoạch sử dụng đất Luật Quy hoạch đô thị (2) Phân loại đất chưa thống hai luật, Luật Đất đai tập trung vào việc quản lý đất nông nghiệp, khu Quy hoạch đô