Pháp luật áp dụng trong hoạt động thẩm định giá và thẩm định giá trong thi hành án dân sự

Pháp luật áp dụng hoạt động thẩm định giá thẩm định giá thi hành án dân Cục Quản lý giá - Bộ Tài I Pháp luật áp dụng hoạt động thẩm định giá Khái niệm thẩm định giá Luật Giá 2012 đưa khái niệm sau “Thẩm định giá việc quan, tổ chức có chức thẩm định giá xác định giá trị tiền loại tài sản theo quy định Bộ luật dân phù hợp với giá thị trường địa điểm, thời điểm định, phục vụ cho mục đích định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.” Như vậy, thẩm định giá xác định lĩnh vực chuyên mơn, quan, tổ chức có chức năng, chuyên môn phù hợp tiến hành Đối tượng hoạt động thẩm định giá xác định rõ tất loại tài sản theo quy định Bộ luật dân hành, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Quy định phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (2011); theo đó, giá trị thẩm định quan điểm mức giá có khả lớn trả cho tài sản giao dịch lợi ích kinh tế việc sở hữu tài sản Thẩm định giá đòi hỏi việc vận dụng kỹ khả đưa đánh giá xác đáng Việc tiến hành thẩm định giá cần thực cá nhân cơng ty có kỹ chun mơn phù hợp, có kinh nghiệm kiến thức đối tượng thẩm định giá, thị trường giao dịch tài sản này, mục đích việc thẩm định giá Hệ thống văn quy phạm pháp luật thẩm định giá - Luật Giá (Chương IV) - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá - Các Thông tư gồm: Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 08/6/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 Bộ Tài quy định việc thi, quản lý, cấp thu hồi thẻ thẩm định viên giá; Thông tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 Bộ Tài quy định đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá - Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Các hành vi vi phạm lĩnh vực thẩm định giá quy định chi tiết Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013, Nghị định số 49/2016/NĐ-CP Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương ngày 27/5/2016 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực giá, phí, lệ phí, hóa đơn Thông tư hướng dẫn 02 Nghị định Bộ Tài Trên sở Luật Giá văn hướng dẫn luật, quy định thẩm định giá chia thành 04 lĩnh vực chính: quản lý nhà nước thẩm định giá, quy định thẩm định viên giá, quy định doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định giá nhà nước Đối với hoạt động thi hành án dân cần trọng đến nội dung sau: 2.1 Quản lý nhà nước thẩm định giá Điều Luật Giá quy định thẩm quyền quản lý nhà nước lĩnh vực giá, quy định cách khái quát thẩm quyền Chính phủ, Bộ Tài chính; Bộ, quan ngang Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cụ thể: “Điều Thẩm quyền quản lý nhà nước lĩnh vực giá Chính phủ thống quản lý nhà nước lĩnh vực giá phạm vi nước Bộ Tài chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực chức quản lý nhà nước lĩnh vực giá Bộ, quan ngang phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm thực chức quản lý nhà nước giá lĩnh vực pháp luật quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm thực chức quản lý nhà nước lĩnh vực giá địa phương theo quy định pháp luật.” Trên sở quy định này, nội dung quản lý nhà nước thẩm định giá quy định rõ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP gồm nhóm nhiệm vụ, cụ thể: (1) Xây dựng, đạo thực chiến lược, kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam; (2) Ban hành tổ chức thực văn quy phạm pháp luật thẩm định giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; (3) Quản lý đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; quản lý tổ chức thi, cấp thu hồi Thẻ thẩm định viên giá; quản lý, cấp thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; (4) Kiểm tra, tra, giải khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm pháp luật thẩm định giá; (5) Tổ chức quản lý công tác nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế thẩm định giá Để thực tốt nhiệm vụ quản lý nhà nước thẩm định giá nêu trên, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định thẩm quyền Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ, quan ngang Bộ, quan thuộc Chính phủ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, theo đó: Chính phủ thống quản lý nhà nước hoạt động thẩm Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương định giá Bộ Tài chịu trách nhiệm trước Chính phủ thống quản lý nhà nước thẩm định giá chịu trách nhiệm tổ chức thực thẩm định giá tài sản nhà nước theo yêu cầu Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ theo thẩm quyền Bộ, quan ngang Bộ Các Bộ, quan ngang bộ, quan thuộc Chính phủ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có nhiệm vụ phân công tổ chức thực thẩm định giá tài sản nhà nước theo quy định phân cấp quản lý tài sản nhà nước; quy định phân cấp quản lý ngân sách nhà nước quy định pháp luật có liên quan (khoản khoản Điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP) Quy định nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước hoạt động thẩm định giá Bộ, ngành Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; đồng thời tạo chủ động cho bộ, ngành, địa phương q trình phân cơng quan chịu trách nhiệm thẩm định giá tài sản nhà nước thuộc phạm vi quản lý Việc phân cấp cụ thể thẩm quyền Chính phủ, Bộ, quan ngang bộ, quan thuộc Chính phủ có tác động tích cực việc nâng cao trách nhiệm quan việc quản lý thực nhiệm vụ thẩm định giá, góp phần nâng cao hiệu quả, hiệu lực vai trò quản lý nhà nước thẩm định giá 2.2 Về nguyên tắc hoạt động thẩm định giá, kết hoạt động thẩm định giá Điều 29 Luật giá quy định hoạt động thẩm định giá cần phải tuân thủ 04 nguyên tắc sau: (i) Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; (ii) Chịu trách nhiệm hoạt động thẩm định giá theo quy định pháp luật; (iii) Bảo đảm tính độc lập chun mơn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan hoạt động thẩm định giá kết thẩm định giá (iv) Bảo mật thông tin theo quy định pháp luật Đồng thời, Điều 32 Luật giá quy định kết thẩm định sau: (i) Kết thẩm định giá sử dụng làm để quan, tổ chức, cá nhân chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản theo quy định pháp luật bên liên quan xem xét, định phê duyệt giá tài sản (ii) Việc sử dụng kết thẩm định giá phải mục đích ghi hợp đồng thẩm định giá văn yêu cầu thẩm định giá quan nhà nước có thẩm quyền (iii) Kết thẩm định giá sử dụng thời hạn có hiệu lực ghi báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá Quy định hành lang pháp lý quan trọng, xuyên suốt hoạt động thẩm định giá nói chung hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá hoạt động mang tính tư vấn nói riêng 2.3 Các quy định thẩm định viên giá Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 2.3.1 Thẩm định viên giá hành nghề a) Điều kiện hành nghề thẩm định viên giá Người có đủ điều kiện sau đăng ký hành nghề thẩm định giá: (i) có Thẻ thẩm định viên giá; (ii) có đăng ký hành nghề thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá Tại thời điểm định thẩm định viên giá đăng ký hành nghề doanh nghiệp thẩm định giá Những người không hành nghề doanh nghiệp thẩm định giá: - Người không đủ tiêu chuẩn quy định Điều 34 Luật giá - Cán bộ, công chức theo quy định pháp luật cán bộ, công chức; sĩ quan, qn nhân chun nghiệp, cơng nhân quốc phịng quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân - Người bị cấm hành nghề thẩm định giá theo án, định Tịa án có hiệu lực pháp luật; người bị truy cứu trách nhiệm hình sự; người bị kết án tội kinh tế, chức vụ liên quan đến tài chính, giá, thẩm định chưa xóa án tích; người bị áp dụng biện pháp xử lý hành giáo dục xã, phường, thị trấn, người bị đưa vào sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào sở giáo dục bắt buộc - Người bị kết án tội kinh tế từ nghiêm trọng trở lên - Người có hành vi vi phạm pháp luật tài bị xử phạt vi phạm hành thời hạn 01 năm, kể từ ngày có định xử phạt - Người bị đình hành nghề thẩm định giá b) Đăng ký hành nghề thẩm định viên giá Thẩm định viên giá muốn hành nghề thẩm định giá phải đăng ký hành nghề doanh nghiệp thẩm định giá Bộ Tài (Cục Quản lý giá) quản lý danh sách thẩm định viên hành nghề thẩm định giá thông qua doanh nghiệp thẩm định giá Thẩm định viên giá khơng có tên danh sách đăng ký hành nghề thẩm định giá Bộ Tài (Cục Quản lý giá) thơng báo (hàng năm) khơng hành nghề thẩm định giá doanh nghiệp không ký chứng thư thẩm định giá doanh nghiệp 2.3.2 Quyền nghĩa vụ thẩm định viên giá hành nghề a) Quyền thẩm định viên giá hành nghề - Hành nghề thẩm định giá theo quy định Luật giá quy định khác pháp luật có liên quan; Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương - Độc lập chuyên môn nghiệp vụ; - Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá tạo điều kiện thuận lợi để thực thẩm định giá; - Từ chối thực thẩm định giá xét thấy không đủ điều kiện thực thẩm định giá; - Tham gia tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá nước nước theo quy định pháp luật; - Các quyền khác theo quy định pháp luật b) Nghĩa vụ thẩm định viên giá hành nghề - Tuân thủ quy định hoạt động thẩm định giá theo quy định Luật giá quy định khác pháp luật có liên quan; - Thực đầy đủ hợp đồng thẩm định giá; - Ký báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá kết thẩm định giá; - Giải trình bảo vệ kết thẩm định giá thực với khách hàng thẩm định giá bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá khách hàng thẩm định giá có ghi hợp đồng thẩm định giá có yêu cầu; - Tham gia chương trình bồi dưỡng kiến thức chuyên môn thẩm định giá quan, tổ chức phép tổ chức; - Lưu trữ hồ sơ, tài liệu thẩm định giá; - Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Để hướng dẫn Luật Giá, với Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, Chính phủ ban hành Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực thẩm định giá, theo thẩm định viên giá bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tùy theo mức độ vi phạm hành vi Các hành vi vi phạm cụ thể quy định Nghị định Thông tư số 31/2014/TT-BTC ngày 07/3/2014 hướng dẫn Nghị định như: Tiết lộ hồ sơ thông tin khách hàng, nhận tiền, không áp dụng hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá, đăng ký hành nghề doanh nghiệp trở lên, làm sai lệch hồ sơ tài sản dẫn tới sai lệch kết thẩm định giá Ngoài phạt tiền, Nhà nước quy định trường hợp bị tước có thời hạn Thẻ thẩm định viên giá phải nộp ngân sách nhà nước số tiền thu lợi bất 2.4 Các quy định doanh nghiệp thẩm định giá Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương Doanh nghiệp thẩm định giá doanh nghiệp có chức hoạt động thẩm định giá, thành lập hoạt động 05 hình thức: cơng ty trách nhiệm hữu hạn thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần theo quy định Luật doanh nghiệp 2.4.1 Điều kiện thành lập hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá, điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Tổ chức, cá nhân thành lập doanh nghiệp thẩm định giá có đủ 02 điều kiện sau đây: doanh nghiệp thành lập theo quy định Luật doanh nghiệp có Giấy chứng nhận đủ điều kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Bộ Tài cấp Tương ứng với loại hình doanh nghiệp điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá khác Bộ Tài quan Chính phủ giao thực nhiệm vụ Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá có thay đổi thay đổi người đại diện theo pháp luât, thay đổi trụ sở chính, trụ sở giao dịch, có văn đề nghị Bộ Tài cấp lại Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Đối với tổ chức thẩm định giá nước Việt Nam, pháp luật quy định tổ chức thẩm định giá nước thành lập, hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá hợp pháp nước sở góp vốn với doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam để thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần để kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Việt Nam 2.4.2 Các trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không thực thẩm định giá (1) Thực thẩm định giá không đảm bảo tuân thủ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (2) Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước theo quy định pháp luật danh mục bí mật nhà nước (3) Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát doanh nghiệp thẩm định giá thành viên, cổ đông sáng lập mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức khách hàng thẩm định giá (4) Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát doanh nghiệp thẩm định có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột là: a) Thành viên, cổ đơng sáng lập mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức khách hàng thẩm định giá; Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương b) Người có trách nhiệm lãnh đạo, quản lý, điều hành, kế toán trưởng, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên tổ chức khách hàng thẩm định giá (5) Người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên đơn vị thẩm định giá đồng thời người mua cổ phần, góp vốn vào doanh nghiệp thẩm định giá (6) Doanh nghiệp thẩm định giá khách hàng thẩm định giá có mối quan hệ sau: a) Có cá nhân doanh nghiệp, tổ chức thành lập tham gia thành lập; hoạt động tập đồn, tổng cơng ty, tổ hợp cơng ty mẹ - cơng ty con; b) Có mối quan hệ điều hành, kiểm sốt, góp vốn hình thức hai đơn vị; c) Cùng trực tiếp hay gián tiếp chịu điều hành, kiểm sốt, góp vốn hình thức bên khác; d) Có thỏa thuận hợp tác kinh doanh sở hợp đồng (7) Doanh nghiệp thẩm định giá thời gian bị đình tạm ngừng hoạt động thẩm định giá 2.4.3 Quyền nghĩa vụ doanh nghiệp thẩm định giá Doanh nghiệp thẩm định giá có quyền sau: - Cung cấp dịch vụ thẩm định giá; - Nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa thuận với khách hàng ghi hợp đồng; - Thành lập chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá; - Đặt sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá nước ngoài; - Tham gia tổ chức nghề nghiệp nước nước thẩm định giá theo quy định pháp luật; - Yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá; - Từ chối thực dịch vụ thẩm định giá yêu cầu khách hàng; - Các quyền khác theo quy định pháp luật Đồng thời, Doanh nghiệp thẩm định giá có nghĩa vụ như: - Tuân thủ quy định hoạt động thẩm định giá theo quy định Luật Luật doanh nghiệp; Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương - Cung cấp Báo cáo kết thẩm định giá Chứng thư thẩm định giá cho khách hàng bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá ký kết; - Chịu trách nhiệm tính xác, trung thực, khách quan kết thẩm định giá; - Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá trích lập quỹ dự phịng rủi ro nghề nghiệp; - Bồi thường thiệt hại cho khách hàng theo quy định pháp luật vi phạm thoả thuận hợp đồng thẩm định giá trường hợp kết thẩm định giá gây thiệt hại đến lợi ích khách hàng khơng tn thủ quy định thẩm định giá; - Quản lý hoạt động nghề nghiệp thẩm định viên giá thuộc quyền quản lý; - Thực chế độ báo cáo; - Lưu trữ hồ sơ, tài liệu thẩm định giá; - Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Tương tự với thẩm định viên giá, Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành doanh nghiệp thẩm định giá, cụ thể: - Mức thấp từ 5.000.000 đến 10.000.000 hành vi chậm thông báo văn cho Bộ Tài sau thời gian 20 ngày trường hợp như: không đảm bảo điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định, có thay đổi nội dung Giấy chứng nhận này, thay đổi danh sách thẩm định viên giá hành nghề… - Mức cao từ 220.000.000 đến 260.000.000 hành vi làm sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá làm sai lệch thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá dẫn đến thẩm định giá cao thấp 10% tài sản bất động sản, thiết bị, phương tiện vận tải; 15% tài sản vật tư, hàng hóa so với kết thẩm định giá cuối quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng cách tiếp cận thẩm định giá 2.5 Thẩm định giá nhà nước Điều 31, Điều 44 Điều 45 Luật Giá quy định tài sản, phạm vi phương thức hoạt động thẩm định giá Nhà nước, quy định trường hợp thẩm định giá quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện, cụ thể: “Hoạt động thẩm định giá Nhà nước quan nhà nước có thẩm quyền thực trường hợp sau: Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương Mua, bán, lý, cho thuê tài sản nhà nước thuê tài sản phục vụ hoạt động quan nhà nước theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; Không thuê doanh nghiệp thẩm định giá; Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước; Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau thuê doanh nghiệp thẩm định giá, quan người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định quan nhà nước có thẩm quyền.” Đồng thời, Điều 46 Luật Giá giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự, thủ tục thẩm định giá Nhà nước nội dung quy định cụ thể Mục Nghị định số 89/2013/NĐ-CP - Các điều từ Điều 23 đến Điều 27 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định cụ thể trình tự, thủ tục thẩm định giá Nhà nước quyền, nghĩa vụ thủ trưởng, công chức quan nhà nước thực thẩm định giá tài sản nhà nước, cụ thể quy định về: yêu cầu thẩm định giá tài sản; tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá tài sản; trình tự thẩm định giá tài sản; quyền, nghĩa vụ thủ trưởng, công chức quan nhà nước thực thẩm định giá tài sản nhà nước; lập lưu trữ hồ sơ thẩm định giá tài sản - Các điều từ Điều 28 đến Điều 32 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định cụ thể thành phần Hội đồng thẩm định giá tài sản phân chia theo cấp: Bộ Tài chính, Bộ, quan ngang Bộ, quan thuộc phủ, quan khác trung ương; cấp tỉnh, cấp huyện; quan, tổ chức, đơn vị Trong đó, Hội đồng thẩm định giá phải có thành viên qua đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá theo quy định Bộ Tài có tốt nghiệp cao đẳng, đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá Ngoài ra, Điều 30, Điều 31 Điều 32 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định quyền nghĩa vụ Hội đồng thẩm định giá thành viên Hội đồng thẩm định giá, trường hợp không tham gia Hội đồng thẩm định giá tài sản Nhà nước chi phí thẩm định giá tài sản nhà nước II Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Giới thiệu chung Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (sau gọi tắt TCTĐGVN) xây dựng sở vận dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) điều kiện pháp luật, kinh tế xã hội Việt Nam Hệ thống TCTĐGVN hành ban hành Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài Ban hành TCTĐGVN số 01, 02, 03 04 ; Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 06/01/2015 Bộ Tài Ban hành TCTĐGVN số 05, 06 07; Thơng tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài Ban hành TCTĐGVN số 08, 09 10; Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Bộ Tài Ban hành TCTĐGVN số 11; Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 Bộ Tài Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 Hệ thống TCTĐGVN bao gồm: Tiêu chuẩn số 01: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá Tiêu chuẩn số 02: Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá Tiêu chuẩn số 03: Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá Tiêu chuẩn số 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phí hoạt động thẩm định giá Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá Tiêu chuẩn số 06: Báo cáo kết thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá Tiêu chuẩn số 07: Phân loại tài sản thẩm định giá Tiêu chuẩn số 08: Cách tiếp cận từ thị trưởng (Phương pháp so sánh) Tiêu chuẩn số 09: Cách tiếp cận từ chi phí (Phương pháp chi phí tái tạo, Phương pháp chi phí thay thế) Tiêu chuẩn số 10: Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dịng tiền chiết khấu) Tiêu chuẩn số 11: Thẩm định giá bất động sản (Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thặng dư) Tiêu chuẩn số 13: Thẩm định giá tài sản vơ hình Khái quát nội dung Hệ thống TCTĐGVN Nội dung Hệ thống TCTĐGVN tóm tắt sở số nội dung sau: Nội dung Hệ thống TCTĐGVN giới thiệu coi có ảnh hưởng đến tồn tiêu chuẩn Hệ thống TCTĐGVN, TCTĐGVN số 01 - Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá Theo đó, thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tôn trọng chấp hành quy định Luật Giá, văn hướng dẫn quy định khác pháp Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 10 phận cấu thành bất động sản thẩm định đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,… Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo, chi phí thay cơng trình xây dựng có Bước 3: Xác định hao mịn ước tính tổng giá trị hao mịn cơng trình xây dựng có Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách lấy tổng chi phí xây dựng cơng trình bước trừ (-) giá trị hao mịn tính bước Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản thẩm định giá cách lấy giá trị đất bước cộng (+) giá trị ước tính cơng trình xây dựng bước Đối với máy, thiết bị thẩm định viên cần thực 03 bước sau: Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo chi phí thay máy, thiết bị Bước 2: Xác định hao mịn ước tính tổng giá trị hao mịn máy, thiết bị thẩm định giá Bước 3: Ước tính giá trị máy, thiết bị cách lấy kết bước trừ (-) kết bước TCTĐGVN số 09 quy định cụ thể loại chi phí chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất xác định sở tỷ lệ lợi nhuận bình qn thị trường tính tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp) việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá Đối với cơng trình xây dựng, Tiêu chuẩn quy định cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay theo 03 phương pháp gồm Phương pháp so sánh theo đơn vị; Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục cơng trình Phương pháp khảo sát số lượng Đối với máy, thiết bị, Tiêu chuẩn quy định cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay theo phương pháp chi phí chi tiết Tiêu chuẩn quy định cách thức thực phương pháp c) Giá trị hao mòn Về hao mịn, có 03 loại hao mịn hao mòn vật lý, hao mòn chức hao mòn ngoại biên Khái niệm loại hao mòn chuẩn hóa theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2013 tài liệu tham khảo quốc tế Cụ thể: Hao mòn vật lý tổn thất tính hữu dụng tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản hư hỏng vật chất tài sản phận cấu tạo nên tài sản, gây tác động thời gian q trình sử dụng thơng thường Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 20 Hao mòn chức tổn thất tính hữu dụng tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản sử dụng tài sản không mang lại hiệu sử dụng tài sản thay Hao mòn ngoại biên tổn thất tính hữu dụng tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản lỗi thời kinh tế yếu tố khu vực bên tác động đến tài sản Hao mòn ngoại biên bao gồm hao mòn kinh tế giảm giá vị trí Ngồi ra, hao mịn cịn chia thành 02 loại: Hao mịn khắc phục hao mịn khơng khắc phục Hao mịn coi khắc phục như: (i) Chi phí để khắc phục điểm hư hỏng lỗi thời nhỏ giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục; (ii) Chi phí để khắc phục điểm hư hỏng lỗi thời lớn giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục; nhiên, việc khắc phục cần thiết để trì giá trị phận khác tài sản thẩm định giá Xác định tổng giá trị hao mòn tài sản dựa nhiều phương pháp sau: + Phương pháp so sánh xác định giá trị hao mịn tài sản thơng qua giá trị hao mòn tài sản so sánh giao dịch thị trường; + Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ hao mịn tài sản thơng qua tỷ lệ tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế tài sản thẩm định giá + Phương pháp tổng cộng, tổng giá trị hao mòn tài sản (hao mịn lũy kế) xác định thơng qua tổng giá trị loại hao mòn vật lý, chức ngoại biên tài sản 2.2.3 Cách tiếp cận từ thu nhập Cách tiếp cận từ thu nhập cách thức xác định giá trị tài sản thơng qua việc quy đổi dịng tiền tương lai có từ tài sản giá trị Cách tiếp cận từ thu nhập sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo sở giá trị thị trường phi thị trường Cách tiếp cận thu nhập dựa ngun tắc tài sản có giá trị tạo thu nhập cho người chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu lớn giá trị tài sản cao Cách tiếp cận thu nhập áp dụng tài sản tạo thu nhập cho người sở hữu, dự báo thu nhập từ tài sản tương lai tính tỷ suất vốn hóa tỷ suất chiết khấu phù hợp Với cách tiếp cận từ thu nhập, thẩm định viên sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp dòng tiền chiết khấu quy định TCTĐGVN Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 21 số 09 ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài để thẩm định giá tài sản Phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở quy đổi dòng thu nhập ổn định hàng năm dự kiến có từ tài sản giá trị thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập Phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở quy đổi dịng tiền tương lai dự kiến có từ tài sản giá trị thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp - Cơng thức : I V= R Trong đó: V: Giá trị tài sản thẩm định giá I : Thu nhập hoạt động R : Tỷ suất vốn hoá - Các bước tiến hành: Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động tài sản mang lại Thu nhập hoạt động Tổng thu nhập == tiềm Thất thu không - sử dụng hết 100% công suất rủi ro tốn - Chi phí hoạt động Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thơng qua thơng tin điều tra khảo sát thị trường tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập chi phí hoạt động khứ tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển thị trường ngành, lĩnh vực yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến tài sản thẩm định giá Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hoá Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 22 Tỷ suất vốn hóa xác định thơng qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư Phương pháp phân tích khả tốn nợ Bước 3: Áp dụng cơng thức vốn hóa trực tiếp b) Phương pháp dịng tiền chiết khấu (DCF): - Cơng thức: • Trường hợp dịng tiền khơng đều: n V = CFO + ∑ t =1 CFt Vn + t (1 + r ) ( + r ) n • Trường hợp dịng tiền đều: n V = CFO + CF ∑ t =1 Vn + t ( + r ) (1 + r ) n Trong đó: V : Giá trị thị trường tài sản CFt : Dòng tiền năm thứ t CF : Dòng tiền phát sinh đặn hàng năm CFO: Dòng tiền phát sinh thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền (Tại thời điểm chưa phát sinh thu nhập từ tài sản phát sinh chi phí đầu tư ban đầu) Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo n : Giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai r : Tỷ suất chiết khấu t : Năm dự báo - Các bước tiến hành: Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tương Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai cần vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng tài sản thẩm định giá, thông tin thu thập sở giá trị tài sản thẩm định giá Bước 2: Ước tính dịng tiền sở ước tính thu nhập từ tài sản ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản Thu nhập từ tài sản khoản tiền mà nhà đầu tư nhận từ việc đầu tư vào tài sản Việc ước tính thu nhập dựa sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định; thu nhập khứ tài sản thẩm định Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 23 và/hoặc thu nhập tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập Chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản bao gồm loại chi phí cần thiết cho việc trì thu nhập từ việc khai thác tài sản Việc ước tính chi phí dựa sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định; chi phí khứ tài sản thẩm định và/hoặc chi phí tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí Thơng tin thu thập để xác định dịng tiền thu nhập hoạt động thuần, tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu nhập hiệu quả, tùy thuộc vào thông tin, liệu thu thập Trong trường hợp tài sản thẩm định giá sử dụng doanh nghiệp dịng tiền dòng tiền trước khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp Trong trường hợp thẩm định giá trị doanh nghiệp giá trị doanh nghiệp xác định sở dòng thu nhập sau thuế Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo Trong trường hợp tài sản thẩm định giá tiếp tục sử dụng doanh nghiệp kỳ vọng tiếp tục hoạt động sau kết thúc giai đoạn dự báo (hay kỳ dự báo), thẩm định viên cần xác định phần giá trị thời điểm tài sản doanh nghiệp Giá trị cuối kỳ dự báo coi giá trị thị trường tài sản doanh nghiệp cuối kỳ dự báo Trong trường hợp giá trị đầu tư, giá trị cuối kỳ dự báo cần phản ánh giá trị lại nhà đầu tư cụ thể tiếp tục nắm giữ tài sản sau giai đoạn dự báo Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo giá trị lý tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo; trường hợp tài sản tiếp tục sử dụng năm năm cuối kỳ dự báo giá trị tài sản cuối kỳ dự báo xác định cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp để vốn hóa số tiền dự kiến có từ việc tiếp tục sử dụng Tỷ suất vốn hóa tỷ suất chiết khấu tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo, đặc điểm tài sản dự báo triển vọng thị trường thời điểm Trong thẩm định giá doanh nghiệp, việc ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo xác định dựa vào mơ hình tăng trưởng doanh nghiệp Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh giá trị biến đổi theo thời gian tiền tệ rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến có tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá Việc xác định tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào sở giá trị, loại tài sản thẩm định giá dòng tiền xem xét Trong trường hợp ước tính giá trị Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 24 thị trường, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh rủi ro đa số đối tượng tham gia thị trường Trong trường hợp ước tính giá trị đầu tư, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng nhà đầu tư cụ thể rủi ro khoản đầu tư Tỷ suất chiết khấu ước lượng thông qua thông tin từ thị trường tài sản tương tự, tỷ suất sinh lời trung bình loại tài sản thị trường theo phương pháp thống kê Trong trường hợp tài sản thẩm định giá vận hành khai thác doanh nghiệp cân nhắc sử dụng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC) doanh nghiệp để làm tỷ suất chiết khấu Ngoài ra, thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định viên xác định tỷ suất chiết khấu dựa công thức sau: Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Tỷ lệ rủi ro (nếu có) Trong đó: - Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro xác định sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm (hoặc trái phiếu Chính phủ kỳ hạn dài thời điểm thẩm định giá) - Tỷ lệ rủi ro xác định sở đánh giá tỷ lệ rủi ro thị trường giao dịch nhóm, loại doanh nghiệp cần thẩm định giá tỷ lệ rủi ro doanh nghiệp cần thẩm định giá Bước 5: Xác định giá trị tài sản thông qua kết bước 2.2.4 Thẩm định giá bất động sản Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên áp dụng cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo trường hợp áp dụng cụ thể Ngoài ra, thẩm định viên áp dụng phương pháp chiết trừ phương pháp thặng dư để xác định giá trị quyền sử dụng đất Phương pháp chiết trừ phương pháp thặng dư xây dựng sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí cách tiếp cận từ thu nhập a) Phương pháp chiết trừ Phương pháp chiết trừ phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 25 Các bước tiến hành thẩm định giá: Bước 1: Khảo sát lựa chọn 03 bất động sản mà đất bất động sản có đặc điểm tương tự với đất bất động sản thẩm định giá, cụ thể đặc điểm vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, yếu tố hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất Đồng thời, thu thập thông tin tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh Bước 2: Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh (các bất động sản lựa chọn Bước 1) thời điểm thẩm định giá Giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản = so sánh Giá trị xây dựng + tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh thời điểm thẩm định giá - Giá trị hao mòn thời điểm thẩm định giá Trong đó: - Giá trị xây dựng tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh thời điểm thẩm định giá tính chi phí tái tạo chi phí thay tạo tài sản gắn liền với đất Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cách tiếp cận từ chi phí - Giá trị hao mịn tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh thời điểm thẩm định giá xác định theo hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cách tiếp cận từ chi phí Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất bất động sản so sánh thời điểm thẩm định giá Giá trị quyền sử dụng đất bất = động sản so sánh + Giá giao dịch bất động sản so sánh - Giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh Trong đó: - Giá giao dịch bất động sản so sánh giá giao dịch thành công giá giao dịch chưa thành cơng điều chỉnh mức giá có khả giao dịch thành công Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 26 - Giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh xác định Bước Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất bất động sản thẩm định giá Giá trị quyền sử dụng đất bất động sản thẩm định giá xác định sở giá trị quyền sử dụng đất bất động sản so sánh sau điều chỉnh yếu tố khác biệt điều kiện tốn, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cách tiếp cận từ thị trường b) Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá xác định giá trị bất động sản có tiềm phát triển dựa sở lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ tất chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo phát triển Cơng thức tổng qt: V = DT – CP V: Giá trị tài sản thẩm định giá; DT: Tổng doanh thu phát triển; CP: Tổng chi phí phát triển Phương pháp thặng dư thường sử dụng để thực thẩm định giá mục đích xác định giá khởi điểm để bán đấu giá thi hành án dân việc thẩm định chủ yếu thực xác định giá khứ c) Thẩm định giá bất động sản đất Thẩm định giá bất động sản đất áp dụng phương pháp sau: Phương pháp so sánh; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp dòng tiền chiết khấu Phương pháp thặng dư Nội dung cụ thể phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dịng tiền chiết khấu thực theo quy định Bộ Tài Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư thực theo quy định điểm a, điểm b điểm Mục TCTĐGVN hướng dẫn thẩm định giá nhà bao gồm: chung cư, nhà riêng lẻ (biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà liền kề mặt phố, nhà liền kề có sân vườn, nhà nông thôn truyền thống); thẩm định giá bất động sản thương mại bao gồm: trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn thẩm định giá bất động sản khác Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 27 2.2.5 Thẩm định giá tài sản vơ hình Tài sản vơ hình tài sản khơng có hình thái vật chất có khả tạo quyền, lợi ích kinh tế Tài sản vơ hình đề cập tiêu chuẩn phải thỏa mãn đồng thời điều kiện sau: (i) Không có hình thái vật chất; nhiên số tài sản vơ hình chứa đựng thực thể vật chất, giá trị thực thể vật chất không đáng kể so với giá trị tài sản vơ hình; (ii) Có thể nhận biết có chứng hữu hình tồn tài sản vơ hình (ví dụ: hợp đồng, chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.); (iii) Có khả tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu; (iv) Giá trị tài sản vơ hình định lượng Tiền sử dụng tài sản vơ hình khoản tiền mà tổ chức, cá nhân sử dụng tài sản vơ hình phải trả cho chủ sở hữu tài sản vơ hình để quyền sử dụng tài sản (ví dụ tiền sử dụng sáng chế, tiền trả cho nhượng quyền thương mại, tiền trả cho quyền khai thác khống sản…v.v) Tài sản vơ hình bao gồm loại sau: (i) Tài sản trí tuệ quyền sở hữu trí tuệ theo quy định pháp luật sở hữu trí tuệ; (ii) Quyền mang lại lợi ích kinh tế bên quy định cụ thể hợp đồng dân theo quy định pháp luật ví dụ quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản, ; (iii) Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho bên, mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp chủ thể khác, ví dụ danh sách khách hàng, sở liệu ; Các tài sản vơ hình khác thỏa mãn điều kiện tài sản vơ hình Tiêu chuẩn Khi tiến hành thẩm định giá tài sản vơ hình, cần thu thập thơng tin sau: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm tài sản vơ hình cần thẩm định giá; Tình trạng pháp lý việc sở hữu tài sản vơ hình (bao gồm việc sở hữu sử dụng hợp pháp hay không hợp pháp); Thời điểm thẩm định giá; Triển vọng ngành cụ thể liên quan ảnh hưởng đến giá trị tài sản vơ hình cần thẩm định giá; Triển vọng kinh tế có tác động đến giá trị tài sản vơ hình, gồm yếu tố môi trường kinh tế (như lạm phát, tỷ giá hối đối, ) mơi trường trị nước ngồi nước; Các thơng tin nêu điểm 3.1; Các thông tin liên quan khác tài sản vô hình cần thẩm định giá Tuổi đời kinh tế cịn lại tài sản vơ hình sử dụng tất cách tiếp cận thẩm định giá tài sản vơ hình Tuổi đời kinh tế cịn lại tài sản vơ hình chịu tác động yếu tố pháp luật, kinh tế, công nghệ như: quy mô triển vọng thị trường, phát triển khoa học công nghệ, mức độ độc đáo, khác biệt tài sản vơ hình, cạnh tranh tài sản vơ hình tương tự… Các cách tiếp cận thẩm định giá tài sản vơ hình bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập Mỗi cách Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 28 tiếp cận bao gồm nhiều phương pháp thẩm định giá khác cách tiếp cận từ thị trường có phương pháp so sánh, cách tiếp cận từ chi phí gồm phương pháp chi phí tái tạo phương pháp chi phí thay thế, cách tiếp cận từ thu nhập gồm phương pháp tiền sử dụng tài sản vơ hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội, phương pháp thu nhập tăng thêm Căn vào loại tài sản vơ hình cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, thông tin số liệu tài sản cần thẩm định giá thu thập được, thẩm định viên cần lựa chọn cách tiếp cận thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá cho phù hợp Trong trình áp dụng phương pháp thẩm định giá, để kiểm tra mức độ tin cậy kết thẩm định giá, thẩm định viên áp dụng kỹ thuật phân tích độ nhậy Cụ thể xem xét, phân tích thay đổi kết thẩm định giá thay đổi giá trị số thông số quan trọng trường hợp thẩm định giá, ví dụ tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa, III Hoạt động thẩm định giá thi hành án dân Hiện nay, năm 2017, phạm vi nước có tổng số 249 doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá với khoảng 1300 thẩm định viên hành nghề Hoạt động thẩm định giá tập trung chủ yếu vào loại tài sản bất động sản, máy móc, thiết bị chiếm từ 80%-90% tổng số hợp đồng thẩm định giá doanh nghiệp; hợp đồng thẩm định giá trị doanh nghiệp, hợp đồng thẩm định loại tài sản khác, dụng cụ y tế, hàng may mặc, vật liệu xây dựng, văn phòng phẩm… chiếm từ 10%-20% Doanh thu từ hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức thẩm định giá tăng qua năm với gia tăng số lượng hợp đồng thẩm định giá hầu hết doanh nghiệp thẩm định giá, ngoại trừ năm năm 2012, 2013, ảnh hưởng suy thoái kinh tế tác động tiêu cực tới hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá, dẫn đến việc suy giảm số lượng, giá trị hợp đồng doanh thu thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá Bên cạnh đó, chất lượng dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá ngày nâng cao pháp luật thẩm định giá cập nhật, bổ sung hồn thiện, thơng qua u cầu ngày cao khách hàng thẩm định giá khách hàng thẩm định giá có hiểu biết định pháp luật nói chung pháp luật thẩm định giá nói riêng; đồng thời, quan quản lý nhà nước tăng cường công tác kiểm tra, giám sát định kỳ doanh nghiệp thẩm định giá nhằm chất lượng thẩm định giá doanh nghiệp Có thể đánh giá, hoạt động thẩm định giá nói chung hoạt động thẩm định giá tố tụng dân nói riêng thời gian qua bước nâng cao chất lượng số lượng Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 29 Tuy nhiên, bên cạnh đó, hoạt động thẩm định giá cịn có hạn chế, bất cập định thẩm định giá cho tất mục đích thẩm định giá tài sản Đối với thẩm định giá thi hành án dân cịn có hạn chế như: Thứ nhất, tính thống quy định pháp luật thẩm định giá tài sản thi hành án dân Hoạt động thẩm định giá thi hành án dân thực theo quy định Luật giá Luật thi hành án dân Điều 32 Luật giá (khoản khoản 3) quy định, kết thẩm định giá sử dụng làm để quan, tổ chức, cá nhân chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản theo quy định pháp luật bên liên quan xem xét, định phê duyệt giá tài sản Kết thẩm định giá sử dụng thời hạn có hiệu lực ghi báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá Trong việc định giá tài sản kê biên thi hành án dân quy định Điều 98 Điều 99 Luật thi hành án dân 2008, Khoản 33 Điều Luật sửa đổi, bổ sung số điều của Luật thi hành án dân 2014 Điều 25 Điều 26 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật thi hành án dân Theo đó, định giá lần đầu (Điều 98 Luật thi hành án dân 2008, Điều 25 Điều 26 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP) quy định kê biên tài sản mà đương thoả thuận giá tài sản tổ chức thẩm định giá Chấp hành viên lập biên thỏa thuận Giá tài sản đương thoả thuận giá khởi điểm để bán đấu giá Trường hợp đương có thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá (có thể địa bàn nơi có tài sản kê biên địa bàn khác) Chấp hành viên ký hợp đồng thuê tổ chức thẩm định giá Đối với định giá lại (Điều 99 Luật thi hành án dân 2008 sửa đổi, bổ sung Khoản 33 Điều Luật thi hành án dân 2014), việc định giá lại tài sản kê biên thực trường hợp: (i) Chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng dẫn đến sai lệch kết định giá tài sản; (ii) Đương có yêu cầu định giá lại trước có thơng báo cơng khai việc bán đấu giá tài sản Yêu cầu định giá lại thực lần chấp nhận đương có đơn yêu cầu thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận thông báo kết thẩm định giá phải nộp tạm ứng chi phí định giá lại tài sản Giá thẩm định lại lấy làm giá khởi điểm để bán đấu giá theo quy định Như vậy, liên quan đến kết thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định, trách nhiệm tổ chức thẩm định giá kết thẩm định giá Luật giá Luật thi hành án dân chưa thống nhất; Luật thi Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 30 hành án dân Chấp hành viên tổ chức thẩm định giá đóng vai trị định kết giá khởi điểm để bán đấu giá định giá tài sản kê biên - Thứ hai, đương không thống kết thẩm định giá, có nhiều đơn khiếu nại, tố cáo dẫn đến việc thẩm định giá lại bị kéo dài Thực tế, nhiều vụ việc sau có kết thẩm định giá, đương khơng đồng ý, có khiếu nại giá yêu cầu thẩm định giá nhiều lần dẫn đến việc thẩm định giá kéo dài tài sản kê biên có tranh chấp, đương khởi kiện Tòa án để giải quyết; việc thi hành án có khiếu nại, tố cáo phải tạm dừng để giải khiếu nại, tố cáo nên việc thẩm định giá tài sản để thi hành án kéo dài Thông thường bị khiếu nại đơn vị thẩm định giá ban hành văn thông báo việc thẩm định giá quy trình, đương thấy giá thẩm định khơng phù hợp có quyền yêu cầu thẩm định giá lại Tuy nhiên, pháp luật thi hành án quy định đương yêu cầu thẩm định giá lại lần trường hợp có vi phạm thẩm định giá yêu cầu Hiện pháp luật thi hành án dân quy định có liên quan Luật giá văn hướng dẫn không quy định cụ thể trách nhiệm giải khiếu nại, tố cáo kết thẩm định thực theo quy định pháp luật giải khiếu nại, tố cáo dẫn đến quan có thẩm quyền thi hành án dân lúng túng đương phải thực quyền khiếu nại, tố cáo quan Thứ ba, khó khăn ký kết hợp đồng thẩm định giá; lực, trình độ chun mơn thẩm định viên giá cịn hạn chế Hiện nay, có địa phương có tổ chức thẩm định lại nằm trung tâm thành phố dẫn đến khó khăn việc ký hợp đồng thẩm định giá quan thi hành án dân thuộc địa bàn miền núi, xa xơi (ví dụ tỉnh Quảng Ngãi) Đặc biệt có tỉnh chưa có tổ chức thẩm định giá, ví dụ Thái Bình, Hà Giang Năng lực, trình độ chun mơn thẩm định viên giá hạn chế Trong thực tiễn cịn tình trạng đơn vị cử người chưa phải thẩm định viên giá thực quy trình thẩm định giá để cung cấp chứng thư thẩm định giá Báo cáo kết thẩm định giá cho khách hàng thẩm định giá định giá tài sản kê biên Thứ tư, số doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên giá hành nghề chưa thực nghiêm túc quy định pháp luật thẩm định giá TCTĐGVN Hệ thống TCTĐGVN quy định đầy đủ quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá, quy trình thẩm định giá, cách tiếp cận phương pháp Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 31 thẩm định giá Tuy nhiên, số doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên giá hành nghề chưa thực tốt tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, cịn có biểu cạnh tranh không lành mạnh, thiếu trung thực, khách quan; chí cịn thơng đồng với chủ tài sản, khách hàng, người có liên quan đến tài sản thẩm định giá dẫn tới làm sai lệch kết thẩm định giá; chưa thực quy trình thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá theo quy định - Thứ năm, chấp hành viên hạn chế hiểu biết cần thiết quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hệ thống TCTĐGVN quy định khách hàng thẩm định giá bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá ký kết phải có hiểu biết cần thiết quy định tiêu chuẩn để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trình thẩm định giá Trong thực tiễn, chấp hành viên phối hợp với doanh nghiệp thẩm định giá để tiến hành thủ tục thẩm định giá, nhiên liên quan đến quy trình thực thẩm định giá, quy định tiêu chuẩn thẩm định doanh nghiệp thẩm định giá áp dụng thực để ban hành Chứng thư thẩm định giá Báo cáo kết thẩm định giá, chấp hành viên để doanh nghiệp thẩm định giá thực khơng có ý kiến tham gia, phối hợp hạn chế hiểu biết cần thiết nội dung Để hoạt động thẩm định giá thi hành án dân ngày đáp ứng yêu cầu đặt ra, giải kịp thời vụ việc quy định pháp luật, khuôn khổ chuyên đề kiến nghị, đề xuất số nội dung cần thực thời gian tới sau: - Kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thi hành án dân để đảm bảo thống với quy định Luật giá luật quy định chung hoạt động thẩm định giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam để thẩm định giá cho loại tài sản theo quy định Luật dân cho tất mục đích có mục đích định giá tố tụng dân Nghiên cứu xây dựng chế giải khiếu nại, tố cáo liên quan đến Chứng thư thẩm định giá Báo cáo kết thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá ban hành đảm bảo thống với Luật khiếu nại tố cáo, Luật dân luật khác có liên quan - Cơ quan có thẩm quyền quản lý quan thi hành án địa phương tăng cường kiểm tra, rà soát, chấn chỉnh đạo quan thi hành án địa phương, Chấp hành viên thực hoạt động liên quan đến thẩm định giá tài sản theo quy định pháp luật thi hành án dân pháp luật giá Đồng thời, tập huấn nghiệp vụ cho chấp hành viên để nâng cao lực chuyên môn hoạt động định giá tố tụng dân nhằm thống cách hiểu, áp dụng quy định pháp luật giá pháp luật thi hành án dân Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 32 trình tự, thủ tục giải khiếu nại, tố cáo thẩm định giá; phương pháp lựa chọn giá thẩm định làm giá khởi điểm để bán đấu giá - Cơ quan có thẩm quyền quản lý doanh nghiệp thẩm định giá tăng cường giám sát, kiểm tra, tra hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá có doanh nghiệp thẩm định giá thực thẩm định giá tố tụng dân sự; đồng thời, tăng cường giám sát hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp thông qua việc doanh nghiệp xây dựng, ban hành tổ chức thực quy định kiểm tra, giám sát chất lượng hoạt động thẩm định giá, báo cáo kết hoạt động doanh nghiệp việc chấp hành điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp Đồng thời, Bộ Tài thành lập Hội đồng đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá để xem xét, chấm điểm kết luận kết đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp làm sở để quan thi hành án xem xét, lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá thực thẩm định giá tố tụng dân theo quy định Chuyên đề giới thiệu nội dung pháp luật hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá thi hành án dân nói riêng; vướng mắc đề xuất thực hoạt động thẩm định giá tố tụng dân Để cụ thể hóa đề xuất cần thiết phải xây dựng kế hoạch hoạt động cụ thể cho nội dung theo giai đoạn đạt mục tiêu đặt ra./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012; Luật thi hành án dân 2008; Luật sửa đổi, bổ sung số điều của Luật thi hành án dân 2014; Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực giá, phí, lệ phí, hóa đơn; Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thi hành án dân Nghị định số 49/2016/NĐ-CP ngày 27/5/2016 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 Chính Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 33 phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực giá, phí, lệ phí, hóa đơn; Thơng tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 08/6/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 Bộ Tài quy định việc thi, quản lý, cấp thu hồi thẻ thẩm định viên giá; Thơng tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 Bộ Tài quy định đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; 10 Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 7/01/2014 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13; 11 Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04; 12 Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/01/2015 Bộ Tài Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07; 13 Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10; 14 Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Bộ Tài Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 Tài liệu phục vụ giao ban trực tuyến Tổng cục THADS với Cục THADS 63 địa phương 34 ... định pháp luật thẩm định giá tài sản thi hành án dân Hoạt động thẩm định giá thi hành án dân thực theo quy định Luật giá Luật thi hành án dân Điều 32 Luật giá (khoản khoản 3) quy định, kết thẩm định. .. ngành Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá rõ phương pháp thẩm định giá phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá sử dụng để kiểm tra, đối chiếu,... quy định pháp luật; - Các quyền khác theo quy định pháp luật b) Nghĩa vụ thẩm định viên giá hành nghề - Tuân thủ quy định hoạt động thẩm định giá theo quy định Luật giá quy định khác pháp luật