Chuyển dịch đất đai là một quy luật tất yếu tại tất cả các nước đang thực hiện quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa. Ở nước ta, việc chuyển dịch đất đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Trên nguyên tắc, có thể thấy mục tiêu chung là có đất để thực hiện các dự án đầu tư, trong đó nhà đầu tư có dự án và có tiền, còn những người đang sử dụng đất thì có đất.
THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM THỰC HIỆN DỰ ÁN - BẤT CẬP VÀ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT Đặng Hùng Võ* Phan Trung Hiền** * GS TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ** PGS TS Phan Trung Hiền, Phó Trưởng khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ Thơng tin viết: Từ khóa: sử dụng đất để thực dự án, góp vốn quyền sử dụng đất để thực dự án, thu hồi đất Lịch sử viết: Nhận bài: 22/11/2017 Biên tập: 20/12/2017 Duyệt bài: 27/12/2017 Tóm tắt: Chuyển dịch đất đai quy luật tất yếu tất nước thực q trình cơng nghiệp hóa thị hóa Ở nước ta, việc chuyển dịch đất đai để thực dự án đầu tư tiếp tục diễn mạnh mẽ Trên nguyên tắc, thấy mục tiêu chung có đất để thực dự án đầu tư, nhà đầu tư có dự án có tiền, cịn người sử dụng đất có đất Như vậy, chia sẻ lợi ích ba bên gồm nhà đầu tư, người sử dụng đất Nhà nước chất chế chuyển dịch đất đai Article Infomation: Keywords: land usage for implementation of project, capital contribution by using land usage right for implementation of project, land acquisition Article History: Received: 22 Nov 2017 Edited: 20 Dec 2017 Approved: 27 Dec 2017 Abstract: Land conversion is an inevitable rule in all nations in progress of the industrialization and urbanization In Vietnam, the land conversion to implement the investment projects continues to take place strongly In principle, the common goal is to have land for the implementation of investment projects, in which investors have projects and possess money, while land users possess the land use rights Thus, the sharing of benefits between the three parties, including investors, land users and the government, is the nature of all land conversion mechanisms Dẫn nhập Từ trước đến nay, đề cập đến việc cần diện tích đất để làm dự án, người ta thường liên tưởng đến trường hợp thu hồi đất Mặc dù phủ nhận vai trò quy định thu hồi đất nhằm thực dự án cơng ích hay phát triển kinh tế cho nhu cầu phát triển, chỉnh trang đô thị, nông thôn, song chế định gây nhiều vướng mắc, kể khiếu nại, khiếu kiện với số lượng lớn mức độ gay Số 3+4 (355+356) T02/2018 63 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT gắt cao Thật ra, pháp luật Việt Nam có quy định việc chuyển dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhằm thực dự án theo chế thỏa thuận mục đích sản xuất, kinh doanh Nếu thực tốt quy định phát huy nguyên tắc đồng thuận hợp tác, hạn chế trường hợp thu hồi đất tràn lan, đồng thời góp phần phịng chống tham nhũng lĩnh vực đất đai Khái quát nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực dự án Về lý luận thực tiễn, người ta phân làm hai phương thức chuyển dịch đất đai: thứ chuyển dịch đất đai bắt buộc sở định thu hồi đất bắt buộc Nhà nước Nhà nước thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định; thứ hai chuyển dịch đất đai tự nguyện sở nhà đầu tư cần đất phải thương thảo với người sử dụng đất để tạo đồng thuận chuyển nhượng đất đai Phương thức Nhà nước thu hồi đất lại chia thành hai dạng: thứ Nhà nước thu hồi đất theo dự án đầu tư cụ thể; thứ hai Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch sử dụng đất chưa có dự án đầu tư Ưu điểm chuyển dịch đất đai bắt buộc q trình thực nhanh có can thiệp Nhà nước quyền lực, nhược điểm gây khiếu nại nhiều người bị thu hồi đất không muốn đất việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thường không thỏa mãn yêu cầu người bị thu hồi đất Ngược lại, ưu điểm chuyển dịch đất đai tự nguyện tạo đồng thuận xã hội, nhược điểm khơng thương thảo với 100% người sử dụng đất, tồn thiểu số đòi hỏi cao mà nhà đầu tư khơng thể đáp ứng Vì vậy, nước người ta đưa số phương thức “trung dung” nửa bắt buộc, nửa tự nguyện để tận dụng ưu điểm hai phương thức bắt buộc tự 64 nguyện Như vậy, nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực dự án việc chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn QSDĐ để thực dự án theo quy định pháp luật mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt So với hình thức thu hồi đất trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực dự án, cơng trình sản xuất, kinh doanh có số đặc điểm riêng sau đây1: - Nguyên tắc áp dụng: Nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực dự án, công trình sản xuất, kinh doanh điều chỉnh nguyên tắc theo quy định Điều 73 Luật Đất đai năm 2013; - Hình thức thực hiện: Nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực dự án, cơng trình sản xuất, kinh doanh thực thông qua hợp đồng dân trước Nhà nước thức giao dự án Trình tự, thủ tục chuyển dịch QSDĐ theo quy định pháp luật dân quy định pháp luật đất đai chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn QSDĐ Chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất Trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền khơng ban hành định thu hồi đất ngoại trừ trường hợp người sử dụng đất khơng có quyền chuyển nhượng, cho th, góp vốn QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai tự nguyện trả lại đất Nhà nước định thu hồi (khoản Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai) - Về tính tốn thiệt hại: Theo thỏa thuận chủ thể phù hợp với quy định pháp luật khơng trái đạo đức xã hội; thỏa thuận hình thức nhận tiền chuyển quyền lần Pháp luật cho Xem thêm: TS Phan Trung Hiền, Những điều cần biết thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Nxb Chính trị quốc gia, tháng 10/2014, tr.69-71 Số 3+4 (355+356) T02/2018 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT phép góp vốn QSDĐ cho th đất thực tế phương án người sử dụng đất lựa chọn - Giải bất đồng: Trong trường hợp có bất đồng xảy chủ thể chuyển nhượng chủ thể nhận chuyển nhượng khơng phép ban hành định cưỡng chế mà giải theo thủ tục giải tranh chấp đất đai Như vậy, trường hợp Nhà nước thu hồi quy định theo hướng “quá cứng”: chuyển dịch đất đai bắt buộc, giá Nhà nước quy định định trường hợp thỏa thuận nêu trên, bảo đảm yếu tố tự nguyện, quy định “q mềm” khơng có giới hạn giá cho thỏa thuận… Đứng góc độ người sử dụng đất, việc rơi vào phạm vi loại dự án nêu dẫn đến chế độ bồi thường khác Điều dẫn đến so bì, khiếu nại trường hợp Nhà nước thu hồi đất mục đích phát triển kinh tế - xã hội Chính vậy, chun gia nghiên cứu Việt Nam khuyến nghị nên hoàn thiện chế chuyển dịch đất đai tự nguyện để áp dụng rộng rãi Việt Nam2 Quy định pháp luật hành nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực dự án Theo quy định Luật Đất đai năm 1987 1993, chuyển dịch đất đai thực theo phương thức bắt buộc sở Nhà nước thu hồi đất theo dự án pháp luật chưa cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ chưa có quy hoạch sử dụng đất Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 quy định “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”, thực tế Nhà nước thu hồi đất để giao cho tất dự án đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (vì lợi ích quốc gia) Luật Đất đai năm 2003 tạo dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất cấp sở thực tiễn triển khai năm qua, đồng thời cho phép doanh nghiệp có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Luật cho phép thực phương thức chuyển dịch đất đai bắt buộc chuyển dịch đất đai tự nguyện Chuyển dịch đất đai bắt buộc thực cho dự án đầu tư lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, quốc phịng, an ninh nhóm dự án mục tiêu phát triển kinh tế mà Nhà nước cần Đối với dự án phát triển kinh tế khác nhà đầu tư phải thực chuyển dịch đất đai tự nguyện Hơn nữa, Luật cịn khuyến khích chuyển dịch đất đai tự nguyện quy định rằng, chuyển dịch đất đai tự nguyện áp dụng trường hợp thuộc phạm vi áp dụng chế chuyển dịch đất đai bắt buộc nhà đầu tư có nguyện vọng áp dụng phương thức chuyển dịch đất đai tự nguyện Luật Đất đai năm 2003 cho phép áp dụng phương thức Nhà nước thu hồi đất theo dự án Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch Trên thực tế triển khai giai đoạn 2004 - 2014, có Đà Nẵng thực thành công phương thức Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch Đà Nẵng chứng minh điều quan trọng Đà Nẵng phát triển trở thành thành phố đại, đáng sống mà nhờ vào nguồn lực đất đai Tất nhiên, Đà Nẵng phải mạo hiểm vượt qua khung pháp luật chật hẹp ngân sách đất đai Một số tỉnh miền Trung thử nghiệm áp dụng chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch thất bại quy hoạch sử dụng đất thiếu khả thi Xem thêm: Ngân hàng Thế giới, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam: Phương pháp tiếp cận, định giá đất giải khiếu nại dân (do GS.,TSKH Đặng Hùng Võ tư vấn độc lập), Hà Nội, 2011, tr 10 Số 3+4 (355+356) T02/2018 65 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT Những bất cập quy định hướng dẫn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực dự án 3.1 Khó phân định ranh giới trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực dự án trường hợp Nhà nước thu hồi đất Việc phân chia hai trường hợp: (i) Nhà nước thu hồi đất có bồi thường, có thu hồi đất mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Điều 62 Luật Đất đai năm 2013; (ii) trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực dự án quy định Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 để phân định rạch ròi yếu tố phát triển kinh tế - xã hội quốc gia, tăng cường thu hút đầu tư địa phương (lợi ích chung: thu hồi) với phát triển sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp (lợi ích riêng: thỏa thuận) Dự án, cơng trình sản xuất, kinh doanh (theo quy định Điều 73 Luật Đất đai năm 2013) xác định theo phương pháp loại trừ, tức không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng (theo Điều 62 Luật Đất đai năm 2013) Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phân định dự án “có lợi” cho kinh tế quốc gia, kinh tế địa phương (mục đích phát triển kinh tế - xã hội) với dự án “có lợi” cho doanh nghiệp (mục đích phát triển sản xuất - kinh doanh) mang tính chất tương đối Suy cho cùng, doanh nghiệp vào hoạt động, có sử dụng nhân cơng, sử dụng nguồn nơng sản địa phương, kích thích tiêu dùng, nộp thuế xây dựng khu kinh doanh phạm vi dự án góp phần chỉnh trang mặt thị, làm tăng nguồn thu địa phương nhiều có đóng góp vào phát triển kinh tế địa phương Mặt khác, quy định mục đích thu hồi đất Điều 62 Luật Đất đai năm 2013, có trường hợp thu hồi đất khó phân định như: “dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị…” (điểm d khoản Điều 62 Luật Đất đai năm 2013) Trong điều kiện đó, Luật 66 Số 3+4 (355+356) T02/2018 Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành khơng có định nghĩa “khu đô thị mới” hay “chỉnh trang đô thị” Trong trường hợp này, giả sử doanh nghiệp đề xuất dự án đầu tư xây dựng khu thương mại dịch vụ mà có góp phần chỉnh trang, nâng cấp thị có xem trường hợp Nhà nước thu hồi đất không? Thực tế cho thấy, có địa phương “tận dụng” quy định khơng hướng dẫn rõ ràng để thu hồi đất với danh nghĩa “thu hồi đất mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng” mà lý phải áp dụng trường hợp “nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực dự án sản xuất, kinh doanh” Hơn nữa, có địa phương dời trụ sở quan nhà nước, quan an ninh, quốc phòng đến khu đất mà áp dụng chế độ thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh khu đất cịn lại sử dụng vào mục đích xây dựng khu nhà thương mại, khu kinh doanh dịch vụ,… Hệ tất yếu không rõ ràng pháp luật dẫn tới tùy tiện áp dụng pháp luật, lợi dụng chế Nhà nước thu hồi đất để giao đất cho nhà đầu tư thực dự án lợi ích 3.2 Thiếu quy định giới hạn thỏa thuận Khoản Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc sử dụng đất để thực dự án, cơng trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn QSDĐ theo quy định pháp luật” Quy định cho phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn QSDĐ để thực dự án, cơng trình sản xuất - kinh doanh theo Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định tiến bộ, kế thừa Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung khoản Điều 40) nhằm sử dụng hiệu quả, hợp lý tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai Tuy nhiên, điểm bất cập nay, pháp luật đất đai khơng quy định giới THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT hạn thỏa thuận Chính vậy, số người sử dụng đất đưa mức giá q cao, hồn tồn khơng phù hợp với thực tế chủ đầu tư khơng thể tiến hành dự án (vì thiếu diện tích đất hồn chỉnh, trường hợp đất người đòi hỏi cao có vị trí dạng “xơi đỗ”) Trong trường hợp này, theo quy định, quan có thẩm quyền địa phương khơng phép có tác động mang tính chất hành hay ban hành định bắt buộc Thực tế thi hành Luật Đất đai năm 2003 cho thấy, nhiều địa phương đề nghị giải pháp áp dụng chế Nhà nước thu hồi đất trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng 70% đất đai thuộc phạm vi dự án Tuy nhiên, đề xuất không Chính phủ chấp nhận lý khơng thể áp dụng pháp luật theo kiểu trộn lẫn pháp luật dân pháp luật hành dự án Khi xây dựng Luật Đất đai năm 2013, đề xuất lại đưa không tiếp thu Do vậy, hoạt động chuyển dịch đất đai nước ta rơi vào hai tình trạng: “chuyển dịch bắt buộc theo quyền lực Nhà nước”, “chuyển dịch tự theo đồng thuận thị trường” Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đất đai có đặc trưng vừa chứa đựng lợi ích chung vừa chứa đựng lợi ích riêng, nên xử lý chuyển dịch phải cần tới chế không cực đoan, cần tới pháp luật dân pháp luật hành Như vậy, việc tạo chế chuyển dịch đất đai mang tính “trung dung”, vừa có tính bắt buộc vừa có tính tự nguyện thực cần thiết 3.3 Văn hướng dẫn tạo nên “rào cản” cho việc áp dụng Khoản Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước có sách khuyến khích việc th QSDĐ, nhận góp vốn QSDĐ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực dự án, cơng trình sản xuất, kinh doanh” giao Chính phủ quy định chi tiết Theo quy định khoản 1, Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thơng qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn QSDĐ phải đảm bảo nguyên tắc sau đây: (1) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phê duyệt công bố; (2) Trên địa bàn khơng cịn quỹ đất giải phóng mặt để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư Quy định nêu khoản Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP vơ tình hạn chế quyền giao dịch QSDĐ (quyền nhận chuyển nhượng, quyền thuê quyền nhận góp vốn nhà đầu tư), thực quỹ đất thu hồi theo quy hoạch khơng cịn Hơn nữa, quy định trái với quy định Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 trường hợp áp dụng phương thức Nhà nước thu hồi đất Sự chồng chéo pháp luật hình thành Chính phủ thu hẹp trường hợp áp dụng phương thức chuyển dịch đất đai tự nguyện Hơn nữa, khoản Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước có sách khuyến khích việc th QSDĐ, nhận góp vốn QSDĐ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực dự án, cơng trình sản xuất, kinh doanh”, nhiên nay, Chính phủ chưa đưa sách khuyến khích Điều 79a Nghị định số 01/2017/NĐ-CP bổ sung trình tự, thủ tục đăng ký đất đai trường hợp sử dụng đất thông qua nhận QSDĐ để sản xuất, kinh doanh khơng đề cập đến sách khuyến khích cần đưa Đây tiếp tục khoảng trống pháp luật mà chưa có quy định lấp đầy 3.4 Thiếu hướng dẫn để thực thi điểm i khoản Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 Điểm i khoản Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định: “i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực dự án (hộ gia đình, cá nhân) có Số 3+4 (355+356) T02/2018 67 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT quyền tự đầu tư đất cho chủ đầu tư dự án thuê QSDĐ, góp vốn QSDĐ với chủ đầu tư dự án để thực dự án theo quy định Chính phủ” Tuy nhiên, nay, Chính phủ chưa ban hành văn hướng dẫn cụ thể Trong đó, điểm a khoản Điều 49a Nghị định số 01/2017/NĐCP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai bổ sung quy định liên quan đến quyền quy định điểm i khoản Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 Tuy nhiên nội dung quy định lại liên quan đến chế “góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ để thực dự án đầu tư” hướng dẫn thực quyền người sử dụng đất Một số kiến nghị 4.1 Cần quy định chi tiết dự án xem thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 Cần bổ sung mục đích thu hồi đất trường hợp thu hồi đất để thực dự án vừa có mục đích cơng ích, phát triển kinh tế, vừa có mục đích phục vụ sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, kể trường hợp thu hồi đất vùng phụ cận theo khoản Điều 146 Luật Đất đai năm 2013 4.2 Cần quy định chế bắt buộc trường hợp đa số hộ dân đồng tình thiểu số cịn lại đưa mức giá bất hợp lý Về nguyên tắc, quy định Nhà nước thu hồi đất 2/3 số hộ dân đồng thuận với mức giá thỏa thuận diện tích cần chuyển nhượng dự án đạt 2/3, tức trường hợp thuộc phạm vi áp dụng chế Nhà nước thu hồi đất 4.3 Sửa đổi, bổ sung khoản Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để phá bỏ rào cản Nghị định với chế tự thỏa thuận theo quy định Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 Nghị định sửa đổi phải hướng dẫn theo tinh thần Luật: “Nhà nước có sách khuyến khích việc th QSDĐ, nhận góp vốn QSDĐ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực dự án, cơng trình sản xuất, kinh doanh” 68 Số 3+4 (355+356) T02/2018 4.4 Sửa đổi quy định điểm i khoản Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thực quyền hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sử dụng đất cho nhà đầu tư thuê đất, góp vốn với nhà đầu tư để thực dự án đầu tư thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo hướng giữ lại nội dung quyền tự thực dự án đầu tư đất giao Chính phủ hướng dẫn thực quyền Nhìn vào nội dung quy định này, thấy giải pháp “trung dung” chế “bắt buộc” chế “tự nguyện” Sự thực, giải pháp “trung dung” khả thi vấn đề tìm giải pháp “trung dung” khơng đơn giản Giải pháp “trung dung” nói Luật Đất đai năm 2013 gặp phải tình trạng xung đột quyền, quyền thu hồi đất Nhà nước xung đột với quyền tự giao dịch người sử dụng đất Kết luận Chuyển dịch đất đai quy luật tất yếu tất nước thực q trình cơng nghiệp hóa thị hóa Việc chuyển dịch đất đai để thực dự án đầu tư tiếp tục diễn mạnh mẽ Trên nguyên tắc chung, thấy mục tiêu chung có đất để thực dự án đầu tư, nhà đầu tư có dự án có tiền, cịn người sử dụng đất có đất Như vậy, chia sẻ lợi ích ba bên gồm nhà đầu tư, người sử dụng đất Nhà nước chất chế chuyển dịch đất đai Nếu sử dụng quyền lực Nhà nước để bắt buộc chuyển dịch đất đai gắn với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dẫn tới hậu khiếu nại hành tăng cao, gây bất ổn định xã hội Nếu bng hồn tồn quyền lực Nhà nước mà khuyến khích chuyển dịch đất đai tự nguyện làm cho khơng nhà đầu tư có đủ đất dự kiến dự án đầu tư Sử dụng quyền lực Nhà nước chỗ, kết hợp với đạt đồng thuận lợi ích nhà đầu tư người sử dụng đất giải pháp loại bỏ nhược điểm chế “bắt buộc” chế “tự nguyện”■ ... PHẤP LÅT Những bất cập quy định hướng dẫn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực dự án 3.1 Khó phân định ranh giới trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực dự án trường hợp... thiện chế chuyển dịch đất đai tự nguyện để áp dụng rộng rãi Việt Nam2 Quy định pháp luật hành nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực dự án Theo quy định Luật Đất đai năm 1987 1993, chuyển. .. vậy, nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực dự án việc chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn QSDĐ để thực dự án theo quy định pháp luật mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất