Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẶNG THỊ HẰNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Hà Nội – Năm 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ ĐẶNG THỊ HẰNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài Ngân hàng Mã số: 60 34 20 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM THỊ HỒNG ĐIỆP Hà Nội – Năm 2013 MỤC LỤC Danh mục ký hiệu……………………………… ………………………i Danh mục bảng………………………………… … …………………… ii PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG Giải pháp tài phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp- Cơ sở lý luận thực tiễn 1.1 1.1.1 Tổng quan nhà cho ngƣời thu nhập thấp Các khái niệm liên quan đến nhà cho người thu nhập thấp 1.1.2 Đặc điểm nhà cho người thu nhập thấp 11 1.2 Giải pháp tài phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp 13 1.2.1 Khái quát giải pháp tài 13 1.2.2 Các giải pháp tài phát triển nhà cho người thu nhập thấp 14 1.2.3 Đánh giá hiệu sách tài phát triển nhà cho người thu nhập thấp ………………………………………………………………… 20 1.3 Kinh nghiệm số quốc gia sử dụng giải pháp tài phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp học cho Việt Nam 22 1.3.1 Kinh nghiệm nước phát triển 22 1.3.2 Kinh nghiệm nước phát triển …………………….….25 1.3.3 Bài học cho Việt Nam 27 CHƢƠNG Thực trạng sử dụng giải pháp tài phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp Việt Nam 29 2.1 Quá trình phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp Việt Nam 29 2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà thị nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam qua giai đoạn 29 2.1.2 Hoạt động đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp doanh nghiệp bất động sản 33 2.1.3 Thực trạng nhà cho người TNT Việt Nam 35 2.2 Tình hình sử dụng giải pháp tài phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp Việt Nam 45 2.2.1 Chính sách thuế 45 2.2.2 Chính sách tín dụng 46 2.2.3 Chính sách giá 49 2.2.4 Thực trạng quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà 51 2.3 Đánh giá sách tài nhằm hỗ trợ phát triển nhà cho ngƣời có thu nhập thấp Việt nam thời gian qua: 57 2.3.1 Chính sách thuế 57 2.3.2 Chính sách tín dụng 58 2.3.3 Chính sách giá 58 CHƢƠNG 3: Định hƣớng kiến nghị phát huy giải pháp tài phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp Việt Nam 60 3.1 Quan điểm, định hƣớng sử dụng giải pháp tài phát triển nhà cho ngƣời TNT Việt Nam đến năm 2020 60 3.1.1 Bối cảnh dự báo nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp 60 3.1.2 Quan điểm sử dụng giải pháp tài phát triển nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam 61 3.1.3 Định hướng giải pháp tài phát triển nhà cho người thu nhập thấp: 64 3.2 Một số kiến nghị phát huy giải pháp tài phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp 66 3.2.1 Chính sách thuế 66 3.2.2 Chính sách tín dụng 67 3.2.3 Chính sách giá 74 3.2.4 Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà 77 KẾT LUẬN……………………………………………………………… 79 Danh mục tài liệu tham khảo ……………………………… ………………81 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU Ký hiệu STT Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản CBCNV Cán công nhân viên HDB Ủy ban phát triển nhà (Singapore) HOF Quỹ phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh HUD Tập đồn phát triển nhà thị Việt Nam KT-XH Kinh tế- xã hội NHNN Ngân hàng nhà nƣớc NHTM Ngân hàng thƣơng mại NSNN Ngân sách Nhà nƣớc 10 SXKD Sản xuất kinh doanh 11 TCTD Tổ chức tín dụng 12 TNT Thu nhập thấp 13 TP Thành phố 14 UBND Ủy ban nhân dân 15 UCDO Cơ quan Cộng đồng nhà (Thái Lan) 16 VDB Ngân hàng phát triển Việt Nam 17 WB Ngân hàng giới i DANH MỤC BẢNG STT Số hiệu 2.1 2.2 2.3 3.1 Nội dung Nhà chia theo năm xây dựng khu vực, 01/042009 Tỷ lệ tăng dân số bình quân đô thị lớn Việt Nam Tổng hợp thông tin số dự án nhà cho ngƣời TNT Hà Nội Phƣơng án vay chấp để toán tiền mua nhà, trả lãi định kỳ hàng tháng Trang 31 35 39 65 với thời gian toán 15 năm, lãi suất 12%/năm 3.2 Phƣơng án vay chấp để toán tiền mua nhà, trả lãi định kỳ hàng tháng 69 với thời gian toán 20 năm lãi suất 10%/năm 3.3 Mức toán lãi vay mua nhà hàng tháng ứng với diện tích hộ ii 70 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Có chỗ thích hợp an toàn nhu cầu bản, điều kiện cần thiết để phát triển ngƣời cách toàn diện, đồng thời nhân tố định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp phát triển đất nƣớc Phát triển nhà trách nhiệm Nhà nƣớc, xã hội ngƣời dân Q trình phát triển nhà thị nƣớc ta thời gian qua nhận ba giai đoạn rõ Giai đoạn từ năm 1993 trở trƣớc, giai đoạn Nhà nƣớc bao cấp hồn tồn Chính sách khơng có điều kiện phát triển nguồn lực Nhà nƣớc có hạn, áp lực dân số đô thị ngày gia tăng Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003, Nhà nƣớc bỏ hẳn việc xây dựng nhà ở, mà dân tự xây Việc có lợi huy động đƣợc nguồn lực nhân dân để phát triển quỹ nhà đô thị, nhiên tự phát nên làm cho mặt đô thị trở nên thiếu trật tự quy hoạch Giai đoạn từ năm 2003 đến nay, nhà đƣợc phát triển theo dự án Việc xây dựng nhà theo dự án có hạ tầng đƣợc xây dựng đồng nên có trật tự hơn, mặt thị sáng sủa, văn minh đại Tuy nhiên, việc phát triển nhà theo dự án, chủ đầu tƣ phải đền bù đất đai theo chế thị trƣờng, phải th đất tính tốn lợi nhuận… làm cho giá nhà tăng cao, nhiều ngƣời dân sống thị diện sách, ngƣời nghèo, ngƣời có thu nhập thấp….khơng có điều kiện để tiếp cận đƣợc loại hình Nhà cho ngƣời thu nhập thấp xuất từ tháng 4/2009, sau Quyết định số 67 Thủ tƣớng Chính phủ, giúp cho số ngƣời có thu nhập thấp thị có điều kiện cải thiện chỗ Những ngƣời thu nhập thấp đô thị phải đƣơng đầu với vấn đề thiếu nhà ở khu tồi tàn, chật chội với hệ thống hạ tầng tải không đủ điều kiện kinh tế để tự cải thiện chỗ Nhà cho ngƣời thu nhập thấp trở thành vấn đề mang tính thời đƣợc quan tâm lớn Đảng Nhà nƣớc Nhà thu nhập thấp sách an sinh lớn Nhà nƣớc dành cho đối tƣợng sách, cán bộ, công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc ngƣời có thu nhập thấp khu vực đô thị Tuy nhiên trình thực dự án nhà thu nhập thấp nảy sinh số khó khăn, vƣớng mắc Trƣớc hết vốn Hầu hết dự án “chờ” vốn vay ƣu đãi, theo định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 Thủ tƣớng Chính phủ chủ đầu tƣ đƣợc áp thuế giá trị gia tăng 0%, đƣợc miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng đầu tƣ từ ngân hàng đầu tƣ Nói riêng thành phố Hà Nội có dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá, Gia Lâm đƣợc vay Ngân hàng Đầu tƣ phát triển nhƣng tiến độ giải ngân chậm Do khơng đƣợc hỗ trợ tín dụng nên giá thành nhà thu nhập thấp tƣơng đƣơng với giá nhà thƣơng mại (chỉ giảm chút đƣợc miễn tiền sử dụng đất) Thêm nữa, vay vốn, chủ đầu tƣ dự án nhà thu nhập thấp phải có tài sản chấp đất xây dựng nhà cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc miễn tiền đất nên đất không đƣợc coi tài sản chấp Bên cạnh đó, đối tƣợng mua nhà khó tiếp cận chƣa có chế, sách cụ thể việc vay vốn để mua nhà; Việc phát triển quỹ nhà cho thuê cịn gặp nhiều khó khăn nguồn vốn ngân sách có hạn, chƣa có chế tài bảo hộ cho nhà đầu tƣ ngƣời th nhà khơng có khả chi trả Đi tìm câu trả lời cho vấn đề giải nhà cho ngƣời thu nhập thấp nhƣ gợi ý cho việc chọn đề tài “Giải pháp tài phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp Việt Nam” 2 Tình hình nghiên cứu Nhà cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc triển khai vài năm gần nên sách chƣa đƣợc hồn thiện, cịn nhiều vấn đề tồn nảy sinh vấn đề tranh luận sôi dƣ luận, tạo áp lực không nhỏ cho quan, đơn vị, doanh nghiệp thực cho ngƣời đƣợc thụ hƣởng sách đồng thời đặt cho nhà quản lý thị thử thách, khó khăn phức tạp Đây vấn đề nóng bỏng đƣợc xã hội quan tâm Nghiên cứu vấn đề tài phát triển nhà cho ngƣời TNT cịn sơ sài Cho đến thời điểm nay, theo tài liệu tác giả tiếp cận thông tin tra cứu từ Thƣ viện Quốc gia nguồn khác hầu nhƣ chƣa có nghiên cứu sâu vấn đề tài cho phát triển nhà TNT ngoại trừ số nghiên cứu lĩnh vực nhà đô thị hay bất động sản nói chung Với đề tài luận án tiến sĩ “Chính sách tài nhà địa bàn thị Hà Nội” tác giả Đỗ Thanh Tùng ngành Tài Ngân hàng trƣờng Đại học Kinh tế quốc dân, tác giả tập trung vào việc giải vấn đề vốn, tín dụng cho phát triển nhà Luận án hệ thống hóa đặc trƣng hệ thống tài nhà sách tài nhà ở, phân tích thực trạng đề xuất số giải pháp hồn thiện sách tạo lập vốn, phân phối vốn, chấp thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản chấp nhằm tạo điều kiện cho đối tƣợng có nhu cầu vay vốn để sở hữu cải tạo nhà ở, hỗ trợ nguồn vốn để phát triển nhà cho dân cƣ [18] Đề tài nghiên cứu khoa học nhóm tác giả Viện Nghiên cứu Kiến trúc- Bộ Xây dựng: “Các giải pháp đồng phát triển nhà ngƣời thu nhập thấp đô thị Việt Nam”; Ở đề tài này, nhóm tác giả chủ yếu sâu vào khía cạnh kỹ thuật, nghiên cứu thực trạng kiến trúc cơng nghệ xây dựng từ đề xuất giải pháp thiết kế, kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng giải vấn đề nhà cho ngƣời thu nhập thấp phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội [21] Với mục đích đƣa số giải pháp hồn thiện sách thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản, tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ƣơng với tài trợ Chính phủ Việt Nam Chính phủ Australia xuất sách “Chính sách thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam” (2006) Nội dung sách đề cập đến số vấn đề lý luận thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản, kinh nghiệm Australia New Zealand sách đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản; hoạt động đầu tƣ vào bất động sản số tỉnh, thành phố Việt Nam Đồng thời, sách nêu lên thực trạng sách đất đai, xây dựng, tín dụng, Ngân hàng tài chính, ƣu điểm tồn nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản.[1] Cuốn sách “Nhà cho ngƣời có thu nhập thấp thị lớn nay- Kinh nghiệm Hà Nội” TS Hoàng Xuân Nghĩa PGS, TS Nguyễn Khắc Thanh đồng chủ biên xuất năm 2009, tác giả nêu tính cấp thiết nhà cho ngƣời TNT, phân tích thực trạng nhà cho ngƣời TNT địa bàn thành phố Hà Nội, từ đề xuất số giải pháp giải nhà cho ngƣời TNT Trong phần giải pháp, tác giả tập trung vào giải pháp quản lý vĩ mô: quy định quy hoạch, hạ tầng; quy định kiến trúc- thiết kế; tổ chức quản lý vận hành cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho nhà TNT; giải pháp hoàn thiện định chế thị trƣờng BĐS (trung tâm môi giới BĐS, công ty Kinh doanh Nhà, trung tâm phát triển quỹ đất…) giải pháp quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng BĐS, nhà cho ngƣời TNT Giải pháp tài đƣợc tác giả để cập đến nhƣng mờ nhạt, quan tâm đến vấn đề vốn cho chủ đầu tƣ, doanh nghiệp.[11] Bảng 3.1: Phƣơng án vay chấp để toán tiền mua nhà, trả lãi định kỳ hàng tháng với thời gian toán 15 năm, lãi suất 12%/năm Giá trị Thanh toán Số tiền Lãi Thời gian hộ lần đầu vay suất TT(năm) Số tiền trả hàng tháng 300,000,000 60,000,000 240,000,000 12% 15 2,880,403 350,000,000 70,000,000 280,000,000 12% 15 3,360,471 400,000,000 80,000,000 320,000,000 12% 15 3,840,538 450,000,000 90,000,000 360,000,000 12% 15 4,320,605 500,000,000 100,000,000 400,000,000 12% 15 4,800,672 550,000,000 110,000,000 440,000,000 12% 15 5,280,739 600,000,000 120,000,000 480,000,000 12% 15 5,760,807 650,000,000 130,000,000 520,000,000 12% 15 6,240,874 700,000,000 140,000,000 560,000,000 12% 15 6,720,941 750,000,000 150,000,000 600,000,000 12% 15 7,201,008 800,000,000 160,000,000 640,000,000 12% 15 7,681,076 850,000,000 170,000,000 680,000,000 12% 15 8,161,143 900,000,000 180,000,000 720,000,000 12% 15 8,641,210 950,000,000 190,000,000 760,000,000 12% 15 9,121,277 1,000,000,000 200,000,000 800,000,000 12% 15 9,601,344 Nguồn: Tính tốn tác giả 69 Từ bảng số liệu ta thấy với hộ có giá trị từ 300 đến 750 triệu ngƣời mua phải toán hàng tháng với số tiền từ gần triệu đến triệu đồng, số tƣơng đối khả thi hộ gia đình thuộc diện có TNT theo quy định hành Nếu Nhà nƣớc có sách hỗ trợ để giảm lãi suất tăng thời hạn toán ngƣời TNT có nhiều khả tiếp cận nhà Cũng với giả thiết trên, nhƣng xét với lãi suất giảm 10% thời hạn tốn 20 năm với giá tri hộ từ 300 đến 700 triệu, ngƣời mua nhà phải toán hàng tháng từ 2,3 triệu đến 5,4 triệu đồng (bảng 3.2) tính khả thi cao nhiều Bảng 3.2: Phƣơng án vay chấp để toán tiền mua nhà, trả lãi định kỳ hàng tháng với thời gian toán 20 năm lãi suất 10%/năm Giá trị Thanh toán Số tiền Lãi hộ lần đầu vay suất Thời Số tiền trả gian hàng TT(năm) tháng 300,000,000 60,000,000 240,000,000 10% 20 2,316,052 350,000,000 70,000,000 280,000,000 10% 20 2,702,061 400,000,000 80,000,000 320,000,000 10% 20 3,088,069 450,000,000 90,000,000 360,000,000 10% 20 3,474,078 500,000,000 100,000,000 400,000,000 10% 20 3,860,087 550,000,000 110,000,000 440,000,000 10% 20 4,246,095 600,000,000 120,000,000 480,000,000 10% 20 4,632,104 650,000,000 130,000,000 520,000,000 10% 20 5,018,113 700,000,000 140,000,000 560,000,000 10% 20 5,404,121 70 750,000,000 150,000,000 600,000,000 10% 20 5,790,130 800,000,000 160,000,000 640,000,000 10% 20 6,176,139 850,000,000 170,000,000 680,000,000 10% 20 6,562,147 900,000,000 180,000,000 720,000,000 10% 20 6,948,156 950,000,000 190,000,000 760,000,000 10% 20 7,334,165 1,000,000,000 200,000,000 800,000,000 10% 20 7,720,173 Nguồn: Tính tốn tác giả (2) Hình thức vay số năm đầu trả thấp, năm trả tăng dần: Hình thức toán hữu dụng cho hộ gia đình trẻ, năm đầu có thu nhập chƣa cao, mức toán định kỳ giai đoạn đầu đƣợc thiết kế cách tƣơng xứng Sau đó, mức toán đƣợc điều chỉnh tăng lên theo giai đoạn, phù hợp với gia tăng thu nhập mức độ tích lũy hộ gia đình Để đảm bảo phát triển lành mạnh kích cẩu thị trƣờng nhà cho ngƣời TNT, đòi hỏi phải áp dụng cách linh hoạt triệt để nhiều biện pháp đồng bộ, biện pháp tốn thích hợp với tham gia tích cực định chế tài đóng vai trị trọng tâm bảo đảm phát triển bền vững thị trƣờng Bên cạnh sách tín dụng chủ đầu tƣ dự án nhà TNT, ngƣời TNT cần phải có sách thúc đẩy, khuyến khích NHTM tham gia vào thị trƣờng tín dụng nhà dành cho ngƣời TNT Các sách điều tiết, ƣu đãi, quy chế quản lý nhà nƣớc tác động lớn đến hoạt động NHTM, từ tạo tác động quan trọng việc 71 thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế nhƣ giải vấn đề kinh tế - xã hội, giai đoạn tạo tiền đề điều kiện để NHTM thay đổi cách nhìn nhận, đánh giá định tham gia vào thị trƣờng tín dụng đặc biệt Để sách Chính phủ đạt đƣợc hiệu cần lƣu ý số vấn đề nhƣ sau: - Xây dựng sách hỗ trợ cụ thể việc khuyến khích NHTM tham gia thị trƣờng tín dụng nhà cho ngƣời có TNT (miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, chƣơng trình kích cầu, vay vốn ƣu đãi, xử lý tài sản chấp hình thành từ vốn vay, hỗ trợ phí mua bảo hiểm cho đối tƣợng vay…) - Nguyên tắc việc xây dựng sách khuyến khích phải thực nhằm vào mục tiêu lợi nhuận, an toàn hiệu cho NHTM Các sách ƣu đãi điều tiết phải tuân theo chế thị trƣờng Tránh việc gây nhầm lẫn cho đối tƣợng chƣơng trình mang tính xã hội đƣợc triển khai thực theo chế xin - cho Nghiên cứu, đánh giá phân loại, phân lớp đối tƣợng có thu nhập trung bình thấp theo mức độ khác để có sách thời gian thực sách khác Đối với đối tƣợng thu nhập trung bình thấp nhƣng có cơng việc ổn định, có thu nhập điều kiện tiếp cận sử dụng nguồn vốn ngân hàng phủ cần quan tâm nghiên cứu sách hỗ trợ NHTM tham gia cho đối tƣợng vay vốn để đáp ứng nhu cầu nhà Chỉ đối tƣợng q khó khăn, thuộc diện nghèo khó phủ xem xét hỗ trợ sách nhà xã hội (đây đối tƣợng mục tiêu NHTM) - Tính quán ổn định sách hỗ trợ, khuyến khích nhằm tạo điều kiện cho NHTM cân đối khả có để tham gia triển khai, thực Các thủ tục triển khai quản lý thực sách ƣu đãi 72 cần đơn giản hiệu quả, tránh việc phát sinh thêm nhiều công việc tăng chi phí quản lý cho ngân hàng Ngồi ra, để khuyến khích NHTM tham gia hoạt động cho đối tƣợng có TNT vay vốn mua nhà, cần quan tâm giải khó khăn mà NHTM gặp phải tham gia vào tín dụng nhà cho ngƣời TNT: - Nguồn vốn dài hạn: Tín dụng nhà cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp tín dụng BĐS có thời hạn cho vay dài nguồn vốn dài hạn NHTM vấn đề khó khăn Do vậy, việc cần nghiên cứu thực nghiên cứu sách giải pháp nhằm tăng nguồn vốn dài hạn cho NHTM Chính phủ cần xây dựng sách hỗ trợ nguồn vốn dài hạn cho NHTM nhƣ nguồn vốn vay dài hạn từ phủ (NHNN) Nghiên cứu ứng dụng việc phát hành cơng cụ tài phái sinh để huy động nguồn vốn dài hạn phù hợp với mục tiêu khuyến khích phủ (các cơng cụ chứng khốn hóa, phát triển thị trƣờng chấp, cầm cố, giải pháp huy động khác thông qua thị trƣờng tài ngồi nƣớc) Bên cạnh đó, Ngân hàng chủ động xây dựng chƣơng trình huy động vốn dài hạn, đặc biệt chƣơng trình huy động vốn đối tƣợng có nhu cầu vay, ví dụ nhƣ chƣơng trình tiết kiệm nhà nhƣ nƣớc thực hiện; nghiên cứu áp dụng sản phẩm tài (trái phiếu, tín phiếu) để huy động nguồn vốn từ khu vục dân cƣ nhƣ từ nhà đầu tƣ ngồi nƣớc - Chính phủ thực sách bù lãi suất để bù đắp phần chênh lệch mức lãi suất NHTM muốn cho vay mức lãi suất ngƣời có thu nhập trung bình thấp có khả trả nợ nhằm giảm áp lực lãi vay cho ngƣời vay, đồng thời hấp dẫn NHTM với mức lãi suất hợp lý - Một vấn đề vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo công tác xử lý tài sản chấp Đối với NHTM, tài sản chấp, cầm cố đƣợc xem 73 khoản thu nợ thứ 2, nhiên, nƣớc phát triển nhƣ Việt Nam, hệ thống ngân hàng phát triển cịn nhiều bất cập, tài sản chấp lại trở thành niềm tin đảm bảo cho khoản vay NHTM Đặc biệt ngƣời có thu nhập trung bình thấp đƣợc NHTM đánh giá đối tƣợng khách hàng có rủi ro cao việc thu nợ từ nguồn tài sản đảm bảo đƣợc NHTM quan tâm Để thu nợ từ việc lý tài sản đảm bảo, ngồi tính khoản tài sản, vấn để thủ tục quy định xử lý tài sản đảm bảo vấn đề khó khăn NHTM Do vậy, phủ cần quan tâm việc tạo linh hoạt, chủ động cho ngân hàng vấn đề nhƣ: cải tiến quy trình, đơn giải hóa thủ tục nhanh chóng hồn tất việc cấp chứng nhận nhà ở, đất ở; Xây dựng chế đảm bảo tiền vay theo hƣớng linh hoạt, không cứng nhắc thề chấp, cầm cố, nâng cao quyền tự chủ tổ chức tín dụng việc lựa chọn hình thức đảm bảo tiền vay phù hợp mục tiêu an tồn vốn Trong giai đoạn, tùy vào mục tiêu đối tƣợng cụ thể, phủ xây dựng sách ƣu đãi với hình thức đảm bảo tiền vay thích hợp, bị tổn thất ngun nhân khách quan đƣợc phủ hỗ trợ xử lý 3.2.3 Chính sách giá Hiện nay, chƣa có quy chuẩn việc xây dựng nhà thu nhập thấp nên chủ đầu tƣ thƣờng áp dụng xây dựng theo quy chuẩn nhà cao tầng Do đó, ngồi việc phần xây thơ nhà phải đảm bảo chất lƣợng, phần hồn thiện khó rẻ cửa kính, cửa gỗ nhà phải đảm bảo an toàn, thiết bị ngầm phải làm chất lƣợng tốt khó hạ giá thành theo nguyện vọng ngƣời dân Để khắc phục bất cập cụ thể giảm giá thành, giá bán nhà TNT, cần sớm ban hành quy định, đƣa quy chuẩn chung dự án nhà giá thấp Chẳng hạn diện tích: hộ có diện tích 35 - 45 m2 phải chiếm khoảng 20%, diện tích 45 - 60 m2 74 chiếm 60%, hộ 60 - 70 m2 chiếm 20% dành cho ngƣời có điều kiện tốt chút; quy định thiết kế Xét riêng thành phố Hà Nội, với giả thiết diện tích hộ có diện tích từ 35m2 đến 70m2, mức giá trung bình 11 triệu/m2 giả thiết nhƣ mơ hình sách tín dụng (lãi suất 12%/năm, thời hạn tốn 15 năm) số tiền phải trả hàng tháng từ 3,7 triệu đến 7,4 triệu Bảng 3.3: Mức toán lãi vay mua nhà hàng tháng ứng với diện tích hộ Diện tích (m2) Giá/m2 Giá trị hộ Thanh toán lần đầu Thời Số tiền Số tiền Lãi gian trả vay suất TT hàng (năm) tháng 35 11,000,000 385,000,000 77,000,000 308,000,000 12% 15 3,696,518 40 11,000,000 440,000,000 88,000,000 352,000,000 12% 15 4,224,592 45 11,000,000 495,000,000 99,000,000 396,000,000 12% 15 4,752,666 50 11,000,000 550,000,000 110,000,000 440,000,000 12% 15 5,280,739 55 11,000,000 605,000,000 121,000,000 484,000,000 12% 15 5,808,813 60 11,000,000 660,000,000 132,000,000 528,000,000 12% 15 6,336,887 65 11,000,000 715,000,000 143,000,000 572,000,000 12% 15 6,864,961 70 11,000,000 770,000,000 154,000,000 616,000,000 12% 15 7,393,035 Nguồn: Tính tốn tác giả 75 Nhƣ vậy, với phƣơng án giảm diện tích hộ ngƣời thu nhập thấp có khả tiếp cận đƣợc nhà Hiện nay, đại đa số nhà TNT địa bàn Hà nội diện tích từ 65-70m2, với phƣơng án hỗ trợ nhƣ giả thiết ngƣời mua nhà hàng tháng phải toán dƣới triệu, mức mà ngƣời thu nhập thấp khó có khả tốn Khuyến khích tìm nguồn nguyên vật liệu xây dựng giá rẻ làm giảm chi phí xây dựng nhà đồng thời nguyên liệu bền phù hợp với tâm lý tiêu dùng ngƣời có thu nhập thấp Để tìm đƣợc nguồn nguyên liệu bền rẻ, doanh nghiệp cần mở rộng mối quan hệ xã hội, đầu tƣ nghiên cứu, chí chủ động tìm kiếm nguồn ngun liệu phù hợp để chọn lọc Việc doanh nghiệp tập trung tìm kiếm nguồn liệu bền rẻ tốt thúc đẩy thị trƣờng phải chọn lọc, cạnh tranh để nghiên cứu phát minh đáp ứng nhu cầu doanh nghiệp Bên cạnh đó, cần lựa chọn công nghệ thi công phù hợp, đơn giản, góp phần làm giảm giá thành xây dựng Cơng nghệ xây dựng phải theo hƣớng cơng nghiệp hóa, quy chuẩn hóa để dễ thi cơng sản xuất hàng loạt, tốc độ nhanh, nhƣng phải đảm bảo tiêu chuẩn kinh tế, độ bền, thẩm mỹ kiến trúc yêu cầu sử dụng, bảo vệ môi trƣờng Xây dựng khung giá nhà bán cho ngƣời thu nhập thấp để doanh nghiệp điều chỉnh hoạt động Có sách ƣu đãi phù hợp, khuyến khích doanh nghiệp đầu tƣ vào dự án nhà cho ngƣời TNT, tạo nguồn cung dồi tạo yếu tố góp phần làm giảm giá thành Nên tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà thầu xây nhà TNT Nhà thầu có giải pháp công nghệ tiên tiến, giá thành giảm mà chất lƣợng nhà đảm bảo tốt trúng thầu Giải pháp đƣợc triển khai mang lại ý nghĩa: Một quỹ đất đƣợc sử dụng hiệu quả, giải tốt vấn đề cải 76 thiện chỗ cho ngƣời có nhu cầu Thứ hai qua đấu thầu cạnh tranh, giá NTNT giảm, tạo điều kiện cho ngƣời có nhu cầu có hội mua đƣợc NTNT giá phù hợp Thứ ba chế đƣợc đƣa vào, tự chủ đầu tƣ khu đô thị phải nghiên cứu, ứng dụng công nghệ xây dựng để cạnh tranh với thị trƣờng 3.2.4 Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà Cần sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ hình thành sở tái cấu quỹ phát triển nhà địa phƣơng) Quỹ tiết kiệm nhà hỗ trợ cho ngƣời có nhu cầu nhà nhƣng thu nhập hạn chế Mục đích quỹ tiết kiệm nhà để đầu tƣ xây dựng nhà cho ngƣời mua chủ đầu tƣ nhà TNT vay ƣu đãi Đối với hộ gia đình, cá nhân tham gia chƣơng trình tiết kiệm nhà ở, tiền đóng góp hàng tháng tính theo nhu cầu khoản vay dự kiến Khi tiền đóng góp vào quỹ khoảng 30% giá trị nhà cần mua cần thuê mua thời gian đóng góp quỹ tối thiểu từ năm trở lên hộ gia đình, cá nhân đƣợc vay tiền từ Quỹ tiết kiệm nhà Việc cho vay đƣợc tính nguyên tắc, gửi tiết kiệm nhiều thời gian dài đƣợc ƣu tiên vay trƣớc Ngƣời vay phải trả hàng tháng thời hạn tối thiểu 15 năm, tính từ ngày đƣợc vay để mua nhà cho ngƣời TNT Quỹ tiết kiệm nhà có tính chất tự nguyện nên khó có khả thu hút nhiều ngƣời tham gia Quỹ thu hút đƣợc ngƣời có nhu cầu mua nhà họ thành phần có thu nhập khơng cao Nếu xét thêm yếu tố lãi suất, tính khả thi giảm nhiều Bởi lẽ, lãi suất huy động ngân hàng thƣơng mại mức 12%/năm, lãi suất Quỹ mức - 8%/năm Ngoài quan ngại khả huy động vốn Quỹ tiết kiệm nhà ở, ngƣời tham gia Quỹ băn khoăn vấn đề tính minh bạch rõ ràng trình hoạt động điều hành Quỹ Vì vậy, Quỹ tiết kiệm nhà Việt Nam khả thi cải thiện đƣợc tính minh bạch 77 hoạt động có đƣợc niềm tin từ cộng đồng Khi nguồn vốn đƣợc khai thơng, nhiều đóng góp cho phát triển thị trƣờng bất động sản, nhƣng quan trọng hết lợi ích thiết thực mà Quỹ mang lại cho ngƣời có nhu cầu mua nhà Do đó, Quỹ tiết kiệm nhà nên đƣợc thiết lập theo quy mơ địa phƣơng thay quy mơ quốc gia để dễ quản lý đồng thời hỗ trợ trực tiếp nhanh chóng cho đối tƣợng có nhu cầu Ngoài ra, Quỹ nên đƣợc kết hợp phát triển đồng với chƣơng trình phát triển nhà xã hội địa phƣơng để giúp ngƣời có thu nhập thấp có thêm hội sở hữu nhà Bên cạnh đóng góp thành viên Quỹ, hỗ trợ Chính phủ tổ chức phi Chính phủ cần thiết cho phát triển thành cơng Quỹ Ngồi giải pháp trên, Nhà nƣớc cần có sách khuyến khích DN đầu tƣ xây dựng nhà cho thuê Vì vậy, cần xây dụng chiến lƣợc tổng thể với sách, cơng cụ tác động tới thị trƣờng nhằm mục tiêu cuối cải thiện hệ thống cung cấp nhà ở, đảm bảo cho ngƣời dân có hội có nhà khả chi trả Chính sách phát triển nhà cho thuê cần đồng bộ, từ khâu giao đất, xây dụng sở hạ tầng đến quản lý vận hành dự án nhà cho thuê, đảm bảo phát triển bền vững lành mạnh thị Cần khuyến khích tham gia khu vực tƣ nhân để đa dạng hóa nguồn lực vào thị trƣờng này, song tham gia khu vực công yếu tố then chốt thành công việc quy hoạch, cung cấp, vận hành, bảo trì, tu sở hạ tầng Tuy nhiên, việc xây dựng nhà cho thuê cần lƣợng vốn đầu tƣ lớn, thời gian thu hồi vốn dài nên cần có sách hỗ trợ DN nhà đầu tƣ tài chính, đặc biệt sách tín dụng vay đầu tƣ xây dựng nhà cho thuê 78 KẾT LUẬN Phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp vấn đề mà quốc gia, đô thị phải đối mặt Một số nƣớc giải thành công vấn đề nhƣ Mỹ, Singapore, Thuỵ Điển… Việt Nam nƣớc phát triển, số lƣợng ngƣời thu nhập thấp có nhu cầu nhà lớn, mức thu nhập lại thấp nên để có đƣợc ngơi nhà thuộc quyền sở hữu khó dựa vào thu nhập thân Vì vậy, nhà nƣớc phải có chế, sách hỗ trợ cho ngƣời thu nhập thấp mua nhà Ở số đô thị lớn nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phịng, đặc biệt Bình Dƣơng, Đà Nẵng có kết định việc giải nhà cho ngƣời thu nhập thấp nhiều vƣớng mắc Với đề tài “Giải pháp tài phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp Việt Nam”, luận văn hệ thống hóa, làm rõ khái niệm liên quan đến nhà cho ngƣời TNT giải pháp tài phát triển nhà cho ngƣời TNT, tìm hiểu kinh nghiệm nƣớc, từ rút học cho Việt Nam Thông qua việc phân tích thực trạng sử dụng sách tài chính: thuế việc xây dựng, mua bán nhà TNT; sách tín dụng; sách giá, quỹ phát triển nhà ở, luận văn đƣa số kiến nghị nhằm phát huy giải pháp tài để phát triển nhà cho ngƣời TNT Tuy nhiên, xây dựng phát triển nhà cho ngƣời TNT nƣớc ta đƣợc tập trung thực vài năm gần (từ năm 2009 đến nay), mặt khác lại vấn đề phức tạp, vừa mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội, nhân đạo nên cịn gặp nhiều khó khăn cần tiếp tục tháo gỡ Mặc dù tác giả có nhiều cố gắng, nhƣng hạn chế thời gian, không gian, dung lƣợng luận văn thạc sỹ trình độ tác giả nên cịn nhiều vấn đề hồn thiện sách, giải nhà cho ngƣời TNT nói riêng tháo gỡ khó khăn nhà thị lớn nói chung địi hỏi phải tiếp tục 79 đƣợc nghiên cứu sâu cơng trình sau Kính mong góp ý Q Thầy Cơ để ngƣời thực học hỏi nhiều nghiên cứu, lý luận 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (CB), Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ Xây dựng (2009), Thống kê tình hình nhà ở, Hà Nội Bộ Xây dựng (2009), thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 Bộ Xây dựng Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị, Hà nội Bộ Xây dựng (2012), thông tư số 05/2012/TT-BXD ngày 10/10/2012 Bộ Xây dựng ban hành hệ thống tiêu thống kê ngành Xây dựng, Hà Nội Chính phủ (2001), Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở, Hà Nội Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý đất đai bất động sản thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội 8.Nguyễn Đình Kiệm, Bạch Đức Hiển (2008), Giáo trình Tài doanh nghiệp, Nxb Tài chính, Hà Nội Nguyễn Thị Mùi (2006), “Giải pháp huy động vốn nhằm lành mạnh hóa thị trƣờng bất động sản”, Hội thảo khoa học thị trường bất động sản: Thực trạng, nguyên nhân giải pháp, Viện nghiên cứu địa chính- Viện nghiên cứu khoa học thị trƣờng giá cả, Hà Nội 10.Nguyễn Bạch Nguyệt (2000), Giáo trình lập quản lý dự án đầu tư, NXB thống kê Hà Nội 11 Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh (2009), Nhà cho người có thu nhập thấp đô thị lớn kinh nghiệm Hà Nội, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 81 12 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 13 Quỹ phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh (2012), Báo cáo tổng kết năm 2011, thành phố Hồ Chí Minh 14 Tổng cục Thống kê (2010), Niên giám thống kê 2009, Nxb thống kê, Hà Nội 15 Tổng cục Thống kê (2012), Niên giám thống kê 2011, Nxb thống kê, Hà Nội 16 Thủ tƣớng Chính phủ (2011), Quyết định 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội 17 Thủ tƣớng Chính phủ (2009), Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 số chế, sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, Hà Nội 18 Đỗ Thanh Tùng (2011), Chính sách tài nhà địa bàn thị Hà Nội, Luận án Tiến sỹ, trƣờng Đại học Kinh tế quốc dân, chuyên ngành Tài Ngân hàng, Hà Nội 19 UBND thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 45/2010/QĐ-UBND ngày 13/09/2010 quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, Hà Nội 20 UBND thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 13/2012/QĐ-UBND ngày 14/06/2012 sửa đổi bổ sung số điều “ quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị” ban hành kèm theo định số 43/2010/QĐ-UBND UBND TP Hà Nội, Hà Nội 21 Viện nghiên cứu kiến trúc-Bộ Xây dựng (2010), Các giải pháp đồng phát triển nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam, NCKH cấp Bộ 82 22 Viện nghiên cứu phát triển Kinh tế-Xã hội (2006), Giải nhà cho ngƣời thu nhập thấp Hà Nội- Thực trạng giải pháp, Kỷ yếu hội thảo khoa học, Hà Nội 23.Website : http://chinhphu.vn 24.Website : http://dothi.net 83