Tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ LÊ NGỌC ĐIỂN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Hà Nội – Năm 2012 i ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ LÊ NGỌC ĐIỂN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài Ngân hàng Mã số: 60 34 20 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ HOÀNG NGA Hà Nội - 2012 ii MỤC LỤC Danh mục chữ viết tắt i Danh mục bảng .ii Danh mục hình .ii MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG………………………………………………… 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm…………………………………………………… 1.1.2 Đặc điểm bất động sản…………………………………… ….9 1.1.3 Phân loại bất động sản……………… .10 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản…………… 11 1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN…………………………………………………………………15 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản………………… ……15 1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản……………………… …16 1.3 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRỊ CỦA TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………….18 1.3.1 Tín dụng ngân hàng…………………………………… ……18 1.3.2 Vai trị tín dụng ngân hàng bất động sản học kinh nghiệm…………………………………………………………………….…20 CHƯƠNG THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM…………………………… 24 2.1 THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY VÀ XU HƯỚNG NHỮNG NĂM TIẾP THEO……………………………… ……24 iii 2.1.1 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2008 đến nay……………………………………………………………27 2.1.2 Xu hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ đến năm 2015 năm .29 2.2 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM…………………………………………………………………… 32 2.2.1 Những thuận lợi .32 2.2.2 Những khó khăn 36 2.3 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM……………………………………… 40 2.3.1 Thực trạng tín dụng Ngân hàng thương mại Việt Nam năm vừa qua…………………………………… …40 2.3.2 Thực trạng dư nợ cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam……………………………………………………… 44 2.3.3 Nợ xấu tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam……………………………………………………………… 57 CHƯƠNG CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM .60 3.1 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC……… ……………………………………………………………… .61 3.1.1 Ngân hàng Nhà nước……………………………………….…61 3.1.2 Bộ Xây dựng………………………………………………… 67 3.2 CÁC GIẢ PHÁP CỤ THỂ ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ CÁC TỔ CHỨC TÍN DUNG 71 3.2.1 Nâng cao lực quản trị rủi ro…………………………… 71 iv 3.2.2 Thành lập phận chun mơn cho riêng tín dụng bất động sản……………………………………………………………………………72 3.2.3 Tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ………… 73 3.2.4 Mua bán sáp nhập ngân hàng yếu kém…………… ……74 3.2.5 Mua bán sáp nhập ngân hàng yếu kém………………… 75 3.3 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN VÀ CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 77 3.3.1 Nâng cao hiệu sử dụng nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại………………………………………………………………… 77 3.3.2 Đẩy mạnh huy động nguồn vốn khác ngồi nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại.………………………………………………………77 3.3.3 Tăng cường lực vốn hiệu kinh doanh doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS……………………………… 3.4 CÁC GIẢI PHÁP KHÁC………………………………………… 82 3.4.1 Đẩy mạnh phát triển quỹ đầu tư bất động sản .82 3.4.2 Ưu tiên hỗ trợ vốn tín dụng bất động sản cho đối tượng cán bộ, công chức, viên chức .83 3.5 KIẾN NGHỊ .84 3.5.1 Tăng chi ngân sách lĩnh vực phát triển sở hà tầng thông qua việc phân bổ ngân sách…………………………………….… …84 3.5.2 Điều chỉnh sách theo hướng kích cầu Bất động sản… 84 KẾT LUẬN………………………………………….…………………… 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 PHỤ LỤC v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Số thứ tự Ký hiệu Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng CSTK Chính sách tài khóa CSTT Chính sách tiền tệ CTTC Cơng ty tài NHDT Ngân hàng đầu tư NHNN Ngân hàng nhà nước NHPT Ngân hàng phát triển NHTM Ngân hàng thương mại 10 NHTMCP Ngân hàng thương mại CP 11 TCTD Tổ chức tín dụng 12 TTBĐS Thị trường bất động sản 13 TTCK Thị trường chứng khoán DANH MỤC BẢNG STT Số hiệu Bảng 2.1 Nội dung BĐS theo nhu cầu vay vốn thời điểm 30/09/2012 Trang 50 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ STT Số hiệu Nội dung Hình 2.1 Tăng trưởng huy động tăng trưởng tín dụng 41 Hình 2.2 Dư nợ tín dụng bất động sản 45 Hình 2.3 Cơ cấu tổng dư nợ cho vay BĐS 51 Hình 2.4 Dư nợ tín dụng nợ xấu bất động sản 52 Trang MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thị trường bất động sản đóng vai trị lớn trình phát triển kinh tế Việt Nam, sau Việt Nam gia nhập WTO Phát triển hiệu thị trường góp phần quan trọng việc thúc đẩy vào phát triển toàn kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị, mặt nông thôn theo hướng ngày văn minh đại nhằm nhanh nghiệp cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước góp phần đưa đất nước ta trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 nghị mà Đảng đề Tuy nhiên khủng khoảng kinh tế giới năm 2008 mà điển hình nước Mỹ cho thấy nhiều điều, khủng hoảng thị trường cho vay tiêu chuẩn nước Mỹ làm chao đảo thị trường tài giới tạo nên nguy lớn cho ổn định phát triển ngân hàng, ảnh hưởng đến thời điểm chưa khắc phục hết, hàng loạt tập đoàn lớn, ngân hàng hàng đầu giới, đầu sỏ tài phá sản sau khủng hoảng Bài học Việt Nam nguyên giá trị, việc phát triển nóng thị trường bất động sản thời gian dài đặc biệt năm gần giai đoạn từ sau năm 2007 đến dẫn đến cho kinh tế đất nước ta suy giảm đáng kể nguồn lực tập trung nhiều vào thị trường bất động sản, mà nguyên nhân chủ quan chưa đưa nhìn tổng thể, quy hoạch định hướng thiếu khoa học, phát triển khơng theo quy luật thị trường mà mang nhiều yếu tố đầu dẫn đến tình trạng bất động sản đóng băng Mặc dù thời gian gần có dấu hiệu việc mở rộng dư nợ tín dụng lĩnh vực từ phía ngân hàng nhà nước, sau giai đoạn điều hành sách tiền tệ thiếu quán… song phải thời gian khơng ngắn khắc phục hậu Trong năm gần đây, Việt Nam đứng trước bối cảnh kinh tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt Nhà nước ưu tiên thực thi biện pháp chống lạm phát, phủ sử dụng hầu hết cơng cụ mình, từ sách tiền tề, sách tài khóa kể biện pháp hành chính, chí chấp nhận giảm tăng trưởng (hy sinh tăng trưởng) để tập trung kiềm chế lạm pháp Việc thực thi sách thắt chặt tiền tệ, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế cho vay lĩnh vực bất động sản khiến cho thị trường bất động sản ảnh hưởng lập tức, tăng trưởng nóng chuyển sang trạng thái đóng băng thời gian dài khiến hàng loạt tập đồn, cơng ty kinh doanh bất động sản đứng bề vực phá sản kéo theo hàng loạt nợ xấu cho toàn hệ thống ngân hàng gây nguy bất ổn cho toàn kinh tế Đây vấn đề thời nóng bóng thu hút quan tâm chuyên gia, nhà phân tích để tìm biện pháp tháo gỡ nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cách hiệu Làm để khơi thơng nguồn tín dụng bị tắc nghẽn, làm để thị trường tín dụng kênh cung cấp vốn hiệu cho thị trường bất động sản? Với đánh giá tổng quan trên, tác giả đinh chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản Việt Nam” không yêu cầu cấp thiết mang tính thời nhằm góp phần đóng góp thêm ý kiến chuyên sâu lĩnh vực tín dụng bất động sản Việt Nam, tham mưu cho cấp quản lý cách đưa giải pháp thực tế dựa nghiên cứu khoa học xuất phát từ thực tiễn nước giới trải qua áp dụng vào Việt Nam 2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Thị trường bất động sản thị trường chịu nhiều chi phối nhiều yếu tố, ngân hàng chủ thể tham gia thị trường, chịu tác động thị trường giải pháo đưa tập trung lĩnh vực ngân hàng chủ yếu, chưa quan tâm đến giải pháp tổng thể ngành khác, sách vĩ mơ nhà nước, sách pháp luật nhà nước đất đai, luật đất đai, sách phát triển ngành, lĩnh vực liên quan ngành xây dựng, ngành sản xuất nguyên vật liệu sắt, thép, đồ gỗ, xi măng, dịch vụ đầu từ… Trong hoạt động ngân hàng tín dụng bất động sản lĩnh vực để ngân hàng đầu tư đẩy mạnh tăng trưởng Vì thế, để phát huy hiệu việc thực giải pháp đưa cần có kết nối, tổng hợp tất sách phát triển hoạt động ngân hàng nói chung, từ đánh giá hiệu hoạt động ngân hàng Về thân giải pháp kiến nghị đề nghị luận văn này, có số giải pháp phải cần có thời gian thực hiện, có giải pháp địi hỏi phải xây dựng tảng môi trường pháp lý phù hợp phát huy hiệu quả, cần tiếp tục sâu, tìm hiểu áp dụng vào thực tế Mặc dù biết hạn chế đề tài nghiên cứu, với khả điều kiện hạn chế thân, tác giả giải tất điều mong đề tài tới, thân tác tác giả khác tiếp tục nghiên cứu sâu hơn, tiếp tục hồn thiện đề cịn chưa giải đề tài MỤC TIÊU CỦA NGHIÊN CỨU Mục tiêu nghiên cứu đề tài phân tích để nhận diện tồn vướng mắc thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa giải Lãnh đạo nhiều ngân hàng nước cho rằng, thị trường ngân hàng lĩnh vực hấp dẫn đầu tư Tuy nhiên, nhà đầu tư đứng quan sát chờ động thái Chính phủ Nếu “room” sở hữu cổ phần ngân hàng ngoại không thay đổi, việc đầu tư ngân hàng nước thời điểm mạo hiểm Theo nhiều chuyên gia kinh tế, bối cảnh quản trị ngân hàng yếu nay, việc tăng tỷ lệ sở hữu cổ phần ngân hàng nước với ngân hàng nước phải thận trọng, ngân hàng chi phối hồn tồn ngân hàng nước Tuy nhiên, với trường hợp yếu mà khơng có nguồn lực tái cấu trúc nước, NHNN nên bán lại cho nước giúp sức cho ngân hàng Tóm lại cần phải nghiên cứu cách thấu đáo, có khoa học việc huy động vốn nước dành cho NHTM để góp phần làm lạnh mạnh thị trường tín dụng Việt Nam góp phần thúc đẩy thị trường tín dụng phát triển, tăng khoản cho tồn hệ thống đảm bảo lợi ích quốc gia nhà đầu tư nước 3.2.5 Mua bán sáp nhập ngân hàng yếu Cần xem xét việc mua bán sáp nhập ngân hàng yếu kém, nợ xấu tổng dư nợ tín dụng bất động sản lớn để tăng khả khoản ngân hàng Tăng cường khuyến khích ngân hàng thật mạnh mua lại ngân hàng yếu Ở giải pháp này, định ngân hàng mạnh, ngân hàng thương mại cổ phần có cổ phần đa số nhà nước mua lại ngân hàng ốm yếu mà hỗ trợ từ Ngân hàng Nhà nước e ngân hàng mạnh không tham gia Các ngân hàng tự nguyện tham gia họ thấy có lợi họ phải có trách nhiệm với cổ đơng họ Vì cần chế hỗ trợ tài từ Ngân hàng Nhà nước, hỗ trợ cho 75 ngân hàng mạnh mà mục tiêu xử lý nợ xấu, mục tiêu làm cho hệ thống ngân hàng thương mại mạnh lên Săp tới, đề án tái cấu hệ thống ngân hàng thương mại thông qua có chủ trương cho phép ngân hàng nước ngồi mua ngân hàng yếu với tỷ lệ sở hữu cao, đồng thời cho phép số ngân hàng nước ngồi có tiểm lực tài mạnh, quản trị doanh nghiệp tốt mua lại ngân hàng yếu Những ngân hàng yếu ngân hàng có quản trị kinh doanh yếu kém, có tỷ lệ nợ xấu cao, với ngân hàng có hỗ trợ vốn hay xóa nợ xấu chưa trở thành ngân hàng mạnh tảng cổ đông lớn yếu quản trị doanh nghiệp lẫn khả tài Vì tiếp tục cho tồn ngân hàng yếu gánh nặng cho hệ thống ngân hàng, làm ảnh hưởng đến việc quản trị hệ thống ngân hàng thương mại Tuy nhiên Ngân hàng Nhà nước cịn băn khoăn với giải pháp nên nhanh chóng thực thí điểm với vài trường hợp để rút kinh nghiệm giải pháp sử dụng phổ biến giới, khủng hoảng tài châu Á giai đoạn 1996 - 2001, nhiều nước Thái Lan, Hàn Quốc, Indonesia… sử dụng thành công giải pháp để giúp cho hệ thống ngân hàng nhanh chóng hồi phục 3.3 Giải pháp phía tổ chức, cá nhân doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 3.3.1 Nâng cao hiệu sử dụng nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại Trước mắt chưa có thị trường tài phát triển mạnh thị hầu hết nguồn vốn mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nguồn tín dụng ngân hàng thương mại, nâng cao hiệu sử dụng nguồn vốn yêu cầu cấp bách giúp doanh nghiệp vượt 76 qua giai đoạn suy thoái kinh tế trước mắt để hướng tới thịnh vượng tương lai 3.3.2 Đẩy mạnh huy động nguồn vốn khác ngồi nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại Trong nhiều năm qua, thị trường BĐS phát triển thiếu ổn định, q nóng, giá tăng mạnh, lúc gần đóng băng, khơng có giao dịch Ngun nhân tình trạng nguồn vốn thị trường BĐS tín dụng ngân hàng thương mại, với đặc điểm lãi suất cao thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp thời hạn dài Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn ngân hàng khiến thị trường BĐS chịu tác động mạnh tức thời, tạo nên rủi ro cao cho thị trường Như vậy, để tiếp tục giải toán vốn dài hạn cho BĐS, cần nhanh chóng nâng cấp thị trường tài nhằm thu hút định chế tài lớn quỹ, ngân hàng đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm… nước tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường BĐS Vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ người tiêu dùng Trước hàng loạt biện pháp thắt chặt tiền tệ ổn định tỉ cuối năm 2010 năm 2011 thị trường bất động sản rơi vào khó khăn nguồn vốn so với năm trước, luồng vốn tín dụng vào thị trường bị chặn lại để tập trung cho lĩnh vực sản xuất, nhiên thị trường bất động sản có nhiều hội vốn so với ảm đạm thị trường chứng khốn Trong hồn cảnh thiếu vốn, diễn biến thị trường bất động sản phụ thuộc vào giải pháp vốn Trong vốn vay ngân hàng khó khăn bị siết chặt xuất phát từ ngân hàng nhà nước, đo việc huy động vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ người tiêu dùng theo phương thức mua bán 77 bất động sản hình thành tương lai (thường gọi mua bán nhà giấy) cứu cánh cho thị trường bất động sản Trong giai đoạn 2009 -2010, giải pháp vốn phát huy tác dụng mạnh so với giải pháp khác giúp thị trường bất động sản đứng vững Tuy nhiên điều kiện tiên để áp dụng giải pháp nhà đầu tư người tiêu dùng phải tin tưởng vào lợi ích đạt tham gia thị trường Riêng thị trường bất động sản thành phố lớn đặc biệt Hà Nội, khơng khó khăn để đạt điều kiện cung ln thiếu so với nhu cầu lớn nơi ở, nơi làm việc Ở địa phương khác, thị trường bất động sản không dễ dàng đạt điều kiện số lượng cư dân không cao nguồn cung đủ Ngồi ra, giải pháp cịn phụ thuộc vào cân nhắc nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản người tiêu dùng xem đầu tư vào đâu chứng khoán, vàng, ngoại tệ, sản xuất kinh doanh hay bất động sản để bảo đảm lợi ích cao Thế chấp, bán dự án bất động sản cho tổ chức nước Bán toàn dự án cho bên thứ ba, tìm kiếm đối tác góp vốn, bán nhà với số lượng lớn, bán khu thương mại theo sàn… nhiều phương án huy động vốn mà chủ đầu tư sử dụng thay nguồn vốn từ ngân hàng Thị trường BĐS Việt Nam thực khan nguồn vốn, nhà đầu tư tìm kiếm nguồn tài Nếu trước đây, chủ đầu tư thường hạn chế phụ thuộc vào hỗ trợ tài từ phía ngân hàng, tại, dự án lại sử dụng địn bẩy tài mức cao Có nhiều lựa chọn giúp chủ đầu tư bổ sung nguồn vốn để tiếp tục triển khai dự án mà không cần tới vay vốn từ ngân hàng 78 Trong đó, nhiều chủ đầu tư lựa chọn việc bán tồn dự án cho bên thứ ba, tìm kiếm đối tác góp vốn, bán nhà với số lượng lớn, bán khu thương mại văn phòng theo sàn Nhiều chủ đầu tư Việt nam nắm giữ quỹ đất lớn bán phần cho bên thứ cấp để huy động vốn xây dựng dự án khác Các doanh nghiệp BĐS cần phải tự tìm lối phù hợp với thân doanh nghiệp Hơn hết, doanh nghiệp thực khó khăn cần tìm đối tác có lực tài để tiến hành chuyển giao, sáp nhập doanh nghiệp, dự án phải dời bỏ thị trường lúc để tìm kiếm hội trước hội bị thâu tóm hết Thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản Quỹ tín thác bất động sản (REITs): Kênh huy động vốn tương lai REITs thực cần cho thị trường bất động sản phát triển thiếu vốn trầm Việt Nam Tuy nhiên, để hoạt động hiệu lại cần có khung pháp lý rõ ràng, đủ chặt chẽ sở khoa học Nhằm mục đích tăng thêm nhiều kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản, bối cảnh tín dụng thắt chặt Nhiều người nghĩ đến REITS kênh huy động vốn cho thị trường, nhằm đa dạng hóa hình thức đầu tư, tạo sức sống cho thị trường bất động sản bối cảnh khó khăn nay, có nhiều quan điểm cho cần phải thành lập REITS để “cứu” thị trường Tuy nhiên, để quỹ thực hoạt động đem lại hiệu quả, tạo dựng lòng tin nhà đầu tư lại câu chuyện dài, chặng đường đầy “chơng gai” q trình hình thành phát triển, đặc biệt kinh tế cịn có nhiều yếu tố vĩ mơ bất ổn, thị trường chứng khốn, tài chưa mức ổn định cao nước phát triển Hồng Kông, Singapore,… 79 Theo nhà quản lý quỹ kênh huy động vốn nhàn rỗi từ người dân, tổ chức…các nhà lập quỹ người có kinh nghiệm, có trình độ đầu tư chun nghiệp Qua đó, khắc phục tình trạng thiếu vốn cho thị trường Phát hành chứng bất động sản Từ thực tế để tháo gỡ khó khăn huy động vốn đầu tư cho dự án BĐS Một số nhà khoa học đề xuất quan quản lý nhà nước cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát hành chứng bất động sản Chứng BĐS loại chứng khốn kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư BĐS đảm bảo giá trị BĐS Theo mơ hình này, chủ đầu tư dự án BĐS phép phát hành rộng rãi chứng BĐS nhằm mục đích huy động nguồn vốn cho dự án mà triển khai khơng giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia Trong đó, Chứng BĐS tự chuyển nhượng (để tăng tính khoản) Ngồi ra, trước phát hành chứng BĐS, chủ đầu tư phải công bố cáo bạch tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi trách nhiệm bên tham gia; tiến độ thực dự án vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư dự án chậm tiến độ; rủi ro xảy Đây sở để công chúng định việc mua chứng BĐS Bên cạnh đó, ngân hàng chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn nhà đầu tư sử dụng mục đích Khi dự án hồn tất, tồn BĐS đưa bán đấu giá Và nhà đầu tư chia (từ số tiền thu được) theo tỷ lệ chứng BĐS nắm giữ Nếu so với số hình thức huy động vốn khác Việt Nam, nhà đầu tư chủ đầu tư có lợi Các tổ chức cá nhân đầu tư vào thị trường BĐS, chứng BĐS phát hành rộng rãi có mệnh 80 giá thấp Đáng ý là, chứng BĐS giao dịch thị trường chứng khốn tạo tính khoản cao có lợi cho người nắm giữ Quyền lợi nhà đầu tư đảm bảo dự án BĐS huy động vốn thông qua phát hành chứng BĐS phải công khai, minh bạch việc sử dụng vốn huy động giám sát chặt chẽ Với chứng BĐS, doanh nghiệp kinh doanh huy động nguồn vốn trung dài hạn với số lượng lớn Và thu hút vốn đầu tư ngân hàng trung gian tổ chức tài phi ngân hàng 3.3.3 Tăng cường lực vốn hiệu kinh doanh doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS Cấu trúc lại danh mục đầu tư Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản điều quan trọng phải tái cấu trúc danh mục đầu tư cho phù hợp với quy mô, lực doanh nghiệp Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải huy động tối đa khả nhân lực, vật lực doanh nghiệp để hoàn thành dự án dở dang nhằm thu hồi nguồn lực đầu tư phục vụ cơng trình thời gian trung hạn dài hạn Chọn dự án hiệu để đầu tư Cắt lỗ dự án khơng hồn thành Tập trung nguồn lực để chuẩn bị cho chu kỳ Tóm lại thị trường bất động sản khó định dạng Tuy nhiên, nhiều yếu tố thị trường vùng đáy Mà vùng đáy có tín hiệu thay đổi lên Đây tín hiệu lạc quan cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời gian tới Đẩy mạnh việc giảm lượng hàng tồn kho bất động sản Có nhiều giải pháp để “phá băng” thị trường BĐS Các doanh nghiệp BĐS cần mạnh dạn giảm giá bán để thu hồi vốn chí chấp nhận 81 cắt lỗ, theo dự đốn chuyên gia, đáy thị trường BĐS phía trước Bán nhanh thu hồi vốn để trả nợ quay vịng vốn nhanh có lợi nhiều so với lãi suất vay ngân hàng để sản phẩm tồn đọng Đổi cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thực hộ, cần tăng tỷ trọng số hộ nhỏ Đẩy nhanh thủ tục hành việc cấp phép, sửa đổi giấy phép xây dựng nhà để giảm 70% thời gian duyệt cấp phép Phát hành trái phiếu Một kênh huy động phổ biến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát hành cổ phiếu thị trường chứng khoán, việc huy động nguồn vốn trung dài hạn thị trường chứng khoán giúp cho doanh nghiệp dễ dàng việc tăng cường lực vốn để phục vụ cho dự án bất động sản doanh nghiệp 3.4 Các giải pháp khác 3.4.1 Đẩy mạnh phát triển quỹ đầu tư bất động sản Từ ngày 15/9/2012, Nghị định số 58/2012/NĐ-CP Chính phủ có hiệu lực, cho phép quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) tổ chức hoạt động hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng Quỹ đầu tư BĐS quỹ đóng, thực chào bán chứng quỹ công chúng không mua lại theo yêu cầu nhà đầu tư, với mục đích kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư tối thiểu 65% tài sản quỹ vào BĐS thuê Nhà đầu tư hưởng lợi nhuận dạng cổ tức Hoạt động chủ yếu quỹ mua bán, tham gia quản lý sản phẩm BĐS, góp vốn vào việc phát triển dự án, đầu tư vào công ty BĐS Trong thực tế, Việt Nam có số quỹ đầu tư BĐS hoạt động quỹ nước như: 82 VNL VinaCapital, VPF Dragon Capital, VPH Saigon Asset Management… Quỹ đầu tư BĐS phải xây dựng sổ tay định giá, ngân hàng giám sát tổ chức thẩm định giá xác nhận, Ban đại diện quỹ phê duyệt; giá trị tài sản ròng (NAV) quỹ phải ngân hàng giám sát xác nhận Việc chào bán chứng quỹ đầu tư BĐS công chúng phải công ty quản lý quỹ đăng ký với UBCK Quỹ không đáp ứng điều kiện thành lập xảy trường hợp có 100 NĐT mua chứng quỹ, khơng tính NĐT chứng khốn chun nghiệp; tổng giá trị vốn huy động thấp 50 tỷ đồng thấp giá trị vốn tối thiểu dự kiến huy động theo quy định điều lệ quỹ (nếu có) Việc cho đời quỹ đầu tư BĐS nhận định tạo sân chơi cho NĐT nhỏ lẻ, không đủ tiền mua BĐS đầu tư mua chứng quỹ cơng ty quản lý quỹ BĐS, góp phần đa dạng hóa mơ hình đầu tư cơng ty quản lý quỹ 3.4.2 Ưu tiên hỗ trợ vốn tín dụng bất động sản cho đối tượng cán bộ, công chức, viên chức Cán công chức, viên chức, người lao động làm cơng ăn lương có thu nhấp mức trung bình nước ta có nhu cầu lớn nhà ở, sách nhà nước cần quan tâm đến đối tượng này, xem xét có khoản tín dụng hỗ trợ lãi suất với thời gian trung dài hạn để cán công chức, viên chức sẵn sàng tiếp cận nguồn tín dụng để mua hộ phục vụ sinh hoạt, nhiên để đạt điều cần phải có phối hợp đồng Bộ xây dựng, ngân hàng thương mại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản kết hợp đem lại kết tích cực 83 3.5 Kiến nghị 3.5.1 Tăng chi ngân sách lĩnh vực phát triển sở hạ tầng ( thông qua việc phân bổ ngân sách) Cơ cấu lại phân bổ ngân sách cho năm 2013 theo hướng tăng chi ngân sách cho lĩnh vực phát triển sở hạ tầng Không đặt mục tiêu tăng thâm hụt ngân sách mà tăng chi ngân sách cho lĩnh vực phát triển sở hạ tầng sở giảm chi ngành lĩnh vực chưa cấp thiết; tăng chi ngân sách cho lĩnh vực phát triển sở hạ tầng kích thích nhiều ngành kinh tế phát triển, đồng thời giải pháp hữu hiệu để giảm nhanh tỷ lệ nợ xấu hệ thống ngân hàng thương mại 3.5.2 Điều chỉnh sách theo hướng kích cầu Bất động sản Kích cầu bất động sản kích cầu từ người tiêu dùng Kích cầu người tiêu dùng, lấy người tiêu dùng làm trung tâm cho việc ban hành sách Có nhiều hình thức kích cầu bất động sản nhiên cần có sách cụ thể đối tượng, nhiên để kích cầu cần có giải pháp đồng cần tập trung vào vấn đề sau: - Về phía người tiêu dùng có khả mua nhà (căn hộ) trung cao cấp Đối với đối tượng nên giảm thuế VAT, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, giảm tiền sử dụng đất… Do Ủy ban Thường vụ Quốc hội sớm chấp thuận đề xuất Chính phủ việc giảm thuế giá trị gia tăng (VAT) cho người mua góp phần kích cầu BĐS cách tích cưc - Về phía người tiêu dùng có khả mua hộ trung bình, nhỏ giá trị thấp Với đối tượng (đối tượng chủ yếu) có nhu cầu nhà thực sự, bao gồm người lao động có thu nhập thấp, cán cơng chức, viên chức, người làm công ăn lương với thu nhập phổ biến 50tr đồng/ 84 người/1 năm….cần phải xây dựng hộ phù hợp với túi tiền người dân mong làm tốt việc kích cầu bất động sản giai đoạn bên cạnh để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh việc tiếp cận mua nhà cho phù hợp với túi tiền, chuyển từ hộ cao cấp hay trung cấp xuống hộ bình dân, giải pháp kích cầu Hay chuyển dự án nhà thương mại sang nhà xã hội kích cầu Chúng ta làm việc cịn có ý nghĩa kinh tế, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tháo gỡ khó khăn cho kinh tế Kinh tế lên chia lợi ích cho người dân, tức người không mua nhà lợi Tuy nhiên, người mua nhà trực tiếp lợi Tức hướng tháo gỡ khó khăn bất động sản vào người nghèo, để người nghèo cải thiện nhà Chúng ta làm nhiệm vụ vừa kinh tế, vừa kỹ thuật vừa trị, vừa nhân văn Kích cầu nhóm có nhu cầu nhà khơng có khả tài chính, thu nhập phân khúc thấp so với giá BĐS Việc giải phân khúc cầu không cho vấn đề thị trường mà cho thị trường phát triển bền vững sau Để kích cầu phân khúc giảm giá nâng cao chất lượng BĐS, hai giảm chi phí lãi vay mua nhà thấp kỳ vay dài hạn Để giải vấn đề thứ phía doanh nghiệp phải có chiến lược phát triển theo xu hướng nhu cầu khách hàng không theo kiểu phong trào, nâng cao giá trị cốt lõi doanh nghiệp chiến lược sản phẩm, quản lý tài chính, quản trị điều hành, quản trị rủi ro dự án nhằm giảm thiểu chi phí sản phẩm nâng cao chất lượng 85 KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản lại chịu tác động lớn chế sách mơi trường pháp lý nhà nước Chính chế sách nhà nước tạo nên kích cung kích cầu cho thị trường bất động sản, tạo chế khai thông nguồn vốn góp phần cho thị trường bất động sản phát triển Bản thân ngân hàng, chủ thể thị trường tài tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Do đó, để phát triển thị trường bất động sản cần phát triển đồng định chế tài khác thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm, thị trường phái sinh với công cụ chứng bất động sản, cần chứng khốn hóa bất động sản Về phía ngân hàng, để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản cần phải có ý thức quan tâm sâu sắc thị trường bất động sản chế tín dụng cho phát triển thị trường bất động sản Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc chế, sách quản trị rủi ro, quản trị khoản, trích lập dự phịng rủi ro đúng, đủ đầu tư vào lĩnh vực này./ Về thân giải pháp đề nghị, có số giải pháp ứng dụng vào tình hình thực tế, số cần có thời gian để thực hiện, có giải pháp địi hỏi phải xây dựng tảng môi trường pháp lý phù hợp phát huy hiệu quả, cần tiếp tục sâu tìm hiểu áp dụng vào thực tế, phạm vi khả cứu tác giả rộng, chưa đủ sâu để ngân hàng thương mại thuận tiện việc áp dụng vào thực tiễn 86 Mặc dù biết hạn chế đề tài nghiên cứu, với khả điều kiện hạn chế thân, tác giả giải tất điều mong đề tài tới, thân tác tác giả khác tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện vấn đề chưa giải đề tài Qua xin chân thành cảm ởn PGS.TS Lê Hồng Nga tận tình hướng dẫn tơi suốt q trình thực đề tài tơi xin chân thành cảm ơn bạn học lớp K19 – TCNH1 trường Đại học Kinh tế Đại học Quốc gia Hà Nội chia sẻ, giúp đỡ động viên tơi hồn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn./ 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Nguyễn Tất Bình (2004) Tổng quan thị trường bất động sản, nhà xuất Thống kê Nguyễn Đăng Đờn (2005), Tín dụng ngân hàng, Nxb Thống kê, thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Minh Kiều (2008), Nghiệp vụ ngân hàng, Nxb Thống kê, Thành Phố Hồ Chí Minh 4.Nguyễn Thị Mùi (2001), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Tài chính, Thành Phố Hà Nội 5.Phan Thị Thu Hà (2007), Ngân hàng thương mại, Nxb Đại học Kinh tế Quốc Dân, Thành Phố Hà Nội 6.Trần Huy Hoàng (2007), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Lao động xã hội 7.Nguyễn Thanh Trà TS Nguyễn Đình Bồng, Giáo trình Thị trường Bất động sản Trường Đại Học Nông nghiệp I Hà Nội, 2004 Tiếng Anh Frederic,S (1995), Tiền tệ, ngân hàng thị trường tài chính, Nxb Khoa học kỹ thuật, Thành Phố Hà Nội Peter,S (2001), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Tài chính, Thành Phố Hà Nội 88 Các website điện tử: 01 http://www.batdongsan.com.vn 02 http://www.bidv.com.vn 03 http://www.cafef.vn 04 http://www.dantri.com.vn 05 http://www.dddn.com.vn 06 http://www.giadinhbank.com.vn 07 http://www.incombank.com.vn 08 http://www.mbbank.com.vn/ 09 http://www.sbv.gov.vn/ 10 http://www.techcombank.com.vn/ 11 http://www.vietcombank.com 12 http://www.vietnamnet.vn 13 http://www.vnba.org.vn/ 14 http://www.vneconomy.vn/ 15 http://www.vnexpress.net 89